物業(yè)管理師經(jīng)營管理真題

1、螀羀膆蒃蚆羀羋蠆薂罿 2013年物業(yè)管理師經(jīng)營管理真題一、單項選擇1、在合適的選擇下，資產(chǎn)組合的風險低于各個組成部分的（）風險。A、任一B、最低C、算術(shù)平均D、加權(quán)平均2、資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上是對成本和收益的（）A、估計B、分配C、組合D、控制3、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于（）投資。A、長期B、短期C、置業(yè)D、間接4、投資者購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的用于開發(fā)項目建設的企業(yè)債券，屬于（）投資。A、房地產(chǎn)開發(fā)B、房地產(chǎn)間接C、權(quán)益型信托D、混合型信托5、在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營效益大于其運營成本的持續(xù)時間稱為（）。A、折舊年限B、耐用年限C、經(jīng)濟壽命D、自然壽命6、政府興建一座公園使得周

2、邊的房地產(chǎn)價格提高，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資性中的（）。A、政策影響性B、專業(yè)依賴性C、發(fā)展階段性D、相互影響性7、凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息之后的余額，稱為（）。A、稅前現(xiàn)金流B、稅后現(xiàn)金流C、稅前利潤D、稅后利潤8、關(guān)于名義利率和實際利率的說法，正確的是（）A、名義利率和實際利率不能反映資金的時間價值。B、當每年計息周期等于1時，實際利率小于名義利率C、名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值。D、當每年計息周期數(shù)大于1時，實際利率大于名義利率。9、政府通過稅收政策，鼓勵使用新興節(jié)能環(huán)保設備，限制使用原來的能耗高的設備，會翕進致設備的（）A、第一類有形磨損B、第二類有形磨損C、第一類無形磨

3、損D、第二類無形磨損10、財務分析中，用設備賬面價值減去其當前市場價值后的差值，稱為（）A、機會成本B、沉沒成本C、租賃D、凈現(xiàn)值11、空置的寫字樓屬于（）A、收益性物業(yè)B、非收位置性物業(yè)C、增量房地產(chǎn)D、非增量房地產(chǎn)12、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)（）的價格A、交換B、權(quán)益C、租賃D、風險13、評估收益性物業(yè)的市場價值時，要求對未來凈收益評估具有：（）A、前瞻性B、隨機性C、客觀性D、保守性14、某區(qū)住宅的重置價格為160萬元，賬面價格為70萬元，因戶型設計落后導致的功能折舊為10萬元，因位于環(huán)境污染區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為5萬元。該住宅的評估價為（）萬元。A、15萬元B、65萬元C、85萬元D、60萬

4、元15、根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和（）A、繼承B、抵押C、保險D、信托16、房地產(chǎn)市場供給的特點的說法，錯誤的是（）A、房地產(chǎn)市場供給彈性較大B、房地產(chǎn)市場供給具有非同質(zhì)性C、房地產(chǎn)市場供給具有高度壟斷性D、房地產(chǎn)市場供給存在檔次的差異17、房地產(chǎn)市場中的空置率指標，是指報告期期末空置房屋占（）的比例A、同期房屋存量B、同期房屋增量C、上期房屋存量D、上期房屋增量18、下列類型的住房中，不屬于政策性住房的是（）A、公共租賃住房B、廉租房C、普通公寓D、經(jīng)濟適用住房19、關(guān)于房屋租賃特點的說法，錯誤的是（）A、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止。B、房屋

5、租賃可以轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)C、房屋租賃的標的是作為特定物的房屋D、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系20、房屋租賃中，承租人擁有的權(quán)益是（）A、房屋的使用權(quán)、處分權(quán)和部分收益權(quán)B、房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和最終收益權(quán)C、房屋的占有權(quán)、處分權(quán)和最終受益權(quán)D、房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)21、業(yè)主自行負責租賃活動，物業(yè)服務企業(yè)只負責物業(yè)管理和服務，這種物業(yè)租賃模式為（）模式。A、轉(zhuǎn)租B、包租C、委托管理D、出租代理22、租賃執(zhí)行中，房屋租賃管理的主要工作內(nèi)容不包括（）A、房屋空間交付B、簽約管理C、收取租金D、租戶關(guān)系管理23、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的說法，正確的是（）A、承租人可以將承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方，

6、但第三方必須同出租人簽訂新的租賃合同。B、承租人在任何情況下都不可以房屋轉(zhuǎn)租給第三方C、承租人在出租人同意后可以將承租的房屋轉(zhuǎn)給第三方D、承租人將承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方所獲得的利潤應該歸出租人所有24、在住宅小區(qū)的游泳池里不設置跳臺的風險防范手段或措施是（）A、風險控制B、風險回避C、風險轉(zhuǎn)移D、風險調(diào)整25、物業(yè)管理中的投標費用屬于（）A、邊際成本B、機會成本C、沉沒成本D、差異成本26、關(guān)于專項維修資金的說法，錯誤的是（）A、專項維修資金是指物業(yè)共同部位，共用設施設備的大修，中修和更新、改造的費用。B、專項維修資金不含物業(yè)共同部位、共用設施設備的日常維護費C、專項維修資金應記入物業(yè)管理服務

7、支出或物業(yè)管理服務成本D、經(jīng)營性物業(yè)中，專項維修資金是從業(yè)主逐期獲取的租金或經(jīng)營收入中提取的27、關(guān)于物業(yè)管理服務成本中按規(guī)定提取的福利費的說法，錯誤的是（）A、福利基金按工資總額的14%計算B、職工獎金按工資按總額的10%計算C、教育經(jīng)費按工資總額的1.5%計算D、工會基金按工資總額的2%計算28、在成本預算中，以過去的實際費用支出為基礎編制的預算屬于（）A、固定預算B、零基預算C、概率預算D、彈性預算答案：A31、成本控制中的例外管理主要用于成本的（）A、事先控制B、事中控制C、事后控制D、反饋控制32、住宅小區(qū)成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會后，物業(yè)服務合同的甲方是（）A、業(yè)主委員會B、建設單

8、位C、物業(yè)服務企業(yè)D、民民委員會33、關(guān)于前期物業(yè)服務合同的說法，錯誤的是（）A、前期物業(yè)合同具有過渡性B、前期物業(yè)合同屬于要式合同C、前期物業(yè)服務合同以收費方式簽訂D、前期物業(yè)服務合同沒有合同期限限制34、關(guān)于前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同的差異，錯誤的是（）A、二者合同主體不同B、二者合同客體不同C、二者簽訂時間不同D、二者合同的有效期不同35、關(guān)于物業(yè)管理招投標的說法，錯誤的是（）A、物業(yè)管理招投標實質(zhì)是一種市場雙向選擇行為B、物業(yè)管理招標行為和投標行為是有機結(jié)合C、物業(yè)服務企業(yè)提供交換的標的只是勞務性服務D、物業(yè)管理實行招投標是社會主義市場經(jīng)濟的需要36、關(guān)于物業(yè)管理招投標標底的說法，

9、錯誤的是（）A、標底是招標項目的預期價格水平B、標底是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務檔次和所能承受的管理服務費用的最低限額的統(tǒng)一C、標底一般不向投標人公開。D、標底是衡量投標單位報價的基本依據(jù)和準繩37、按風險的對象對風險進行分類時，風險類型不包括（）風險A、財產(chǎn)B、責任C、人身D、社會38、保險的一般原則不包括（）原則A、比例分攤B、可保利益C、近因D、對等39、物業(yè)服務企業(yè)按出資比例分配利潤。體現(xiàn)了企業(yè)（）之間的財務關(guān)系。A、所有者B、債權(quán)人C、經(jīng)營者D、管理者40、反映物業(yè)服務企業(yè)在某一特定時日財務狀況的財務報表是（）A、資產(chǎn)負債表B、利潤表C、損益表D、現(xiàn)金流量表41、在物業(yè)管理績效評價的體

10、系中，財務效益狀況指標包括凈資產(chǎn)收益率，總資產(chǎn)報酬率和（）A、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率B、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率C、財務內(nèi)部收益率D、資本負債率42、企業(yè)一定時期內(nèi)的主營業(yè)務收入凈額同平均流動資產(chǎn)總額的比值是（）A、凈資產(chǎn)收益率B、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率C、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率D、總資產(chǎn)報酬率43、關(guān)于物業(yè)管理績效評價中評價標準的說法，錯誤的是（）A、評價標準是績效評價的三大要素之一B、評價標準是評價工作的基本準繩和前提C、評價標準可以劃分為定量標準和定性標準兩類D、評價標準是主要評判評價對象的衡量尺度44、物業(yè)管理績效評價的主要方法是（）A、功效系數(shù)法B、綜合分析判斷法C、隸屬度績值法D、經(jīng)驗分析判斷法45、物業(yè)管理績效評價時

11、，根據(jù)評議指標得分對定量評價結(jié)論進行校正，計算綜合評價得分的方法是（）A、定量與定性相結(jié)合計分方法B、綜合分析判斷法C、評議指標計分方法D、修正指標計分方法46、下列租售型寫字樓的部位，屬于收益部分的是（）A、洗手間B、停車場C、開水間D、電梯廳47、下列各項寫字樓管理工作，屬于租賃期間管理工作的是（）A、吸引可能的租房B、評估篩選租戶C、與租戶進行租約談判D、租金收取方式48、在制訂寫字樓租金收取辦法時，無需考慮的是（）A、支票、現(xiàn)金等支付形式B、租金收取時間C、激勵主動繳納行為的措施D、租金收取方式49、在確定寫字要租金時，最低租金水平應是能夠抵擋抵押貸款還本付息（）A、建造費用B、人工費

12、用C、經(jīng)營費用D、廣告費用50、下列服務滿意度評價的指標中，屬于感性評價的是（）A、服務制度B、服務質(zhì)量C、服務程序D、服務標準51、在寫字樓交通流線中，內(nèi)部交通流線包括物品流線、服務流線和（）A、信息流線B、辦公流線C、自行車流線D、機動車流線52、下列物業(yè)經(jīng)濟指標中，不屬于寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的指標是（）A、物業(yè)經(jīng)濟指標B、服務滿意度C、物業(yè)品牌化D、市場占有率53、在零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，為迎合消費者對品質(zhì)、價格需求所進行的商品選擇工作，屬于（）A、市場營銷B、零售技術(shù)C、物業(yè)維護D、風險管理54、下列零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理工作內(nèi)容中，屬于物業(yè)維護模塊的是（）A、維持承租戶共生關(guān)系

13、B、滿足消費者的商品供應量C、統(tǒng)籌管理公共區(qū)域維修基金D、慎重出租給危險承租戶55、下列對購物中心中各租戶位置的配置中，合理的是（）A、甜點店與服裝店相鄰B、冷飲店設置商場入口C、家具店靠近商場中心D、食品店遠離商場中心56、某商業(yè)租房有基礎租金是每月1萬元，自然平衡點是每月10萬元，該租戶的每月營業(yè)額是15萬元，并向業(yè)主繳納租金總額為每月1.4萬元，則其百分比租金的比例系數(shù)是（）A、2.65%B、4.00%C、8.00%D、9.33%57、某購房中心建筑面積10萬平方米，可出租面積8萬元平方，某租戶承租了6千平方米，該租戶應分租的公用面積維護費比例是（）A、6%B、6.5%C、7%D、7.5

14、58、在零售商業(yè)項目上，對于僅復貢現(xiàn)場管理的物業(yè)服務企業(yè)，應由其負責的工作是（）A、開閉店B、收銀C、顧客退換貨D、庫房物品的管理59、關(guān)于物業(yè)設施設備生命周期成本的說法，錯誤的是（）A、生命周期成本的費用不只發(fā)生在初始投資時B、折現(xiàn)率即利率對生命周期成本沒有影響C、通過對設施或系統(tǒng)的節(jié)能改造可以降低生命周期成本D、運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的時間價值。60、下列資產(chǎn)處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產(chǎn)的是（）A、重組B、贈予C、公開出售D、債轉(zhuǎn)股二、多項選擇題61、零售商業(yè)物業(yè)分類的主要依據(jù)有（）A、建筑規(guī)模B、建筑結(jié)構(gòu)C、建筑形式D、經(jīng)營商品的特點E、商業(yè)輻射區(qū)域的范圍62、從長

15、期投資的角度出發(fā)，置業(yè)投資者通常期望獲得（）等方面的利益A、股息B、收益C、保值D、增值E、消費63、在所有權(quán)不變情況下，寫字樓的類型包括（）A、企業(yè)自用寫字樓B、出租寫字樓C、出售寫字樓D、自用出售復合型寫字樓E、自用出租復合型寫字樓64、下列房地產(chǎn)投資項目財務評價指標中，屬于清償能力指標的有（）A、投資回報期B、借款償還期C、財務凈現(xiàn)值D、資產(chǎn)負債率E、償債備付率65、收益性物業(yè)價值的高低，主要取決于（）A、未來凈收位置的大小B、賬面凈收位置的大小C、獲得凈收位置期限的長短D、獲得凈收益的可靠性E、獲得凈收益的主營業(yè)務所占比重66、關(guān)于物業(yè)價格的說法，正確的有（）A、物業(yè)價格受區(qū)位的影響大

16、B、物業(yè)價格形成的時間較長C、物業(yè)價格表現(xiàn)為買賣價格而不是租賃價格D、物業(yè)價格總是上漲的E、物業(yè)價格容易受交易者的個別因素影響67、在制定物業(yè)管理方案時，建筑物管理計劃的主要內(nèi)容是：A、租賃計劃B、建筑物管理策略C、建筑物維護的標準D、物業(yè)檢查計劃E、公共設施服務的內(nèi)容68、在房屋租賃活動中，可以是房屋出租人的有（）A、所有權(quán)人B、共有人C、所有權(quán)人委托的代理人D、房屋的抵押權(quán)人E、按照法定程序指定的代管人69、在租約簽訂前，租賃管理工作的主要內(nèi)容包括（）A、制定租賃方案和策略B、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理C、租戶的選擇D、租約談判E、租金確定70、從理論上講，物業(yè)租金要以（）來確定A、歷史平均投

17、資回報率B、業(yè)戶所需繳納的所得稅C、物業(yè)建造成本D、物業(yè)出租經(jīng)營成本E、業(yè)主希望的投資回報率71、根據(jù)現(xiàn)行財務制度，不得列入物業(yè)管理成本支出的有（）A、被沒收的財產(chǎn)B、企業(yè)員工福利費C、企業(yè)違約金D、銀行手續(xù)費E、購置和建造固定資產(chǎn)的支出72、實行物業(yè)管理服務費用酬金制時，預收的物業(yè)管理服務費的構(gòu)成有（）A、物業(yè)服務企業(yè)的利潤B、法定稅費C、物業(yè)管理服務成本D、物業(yè)服務企業(yè)的酬金E、物業(yè)管理服務支出73、關(guān)于公眾責任保險的說法，正確的有（）A、公眾責任險承保的是投保人的損害賠償責任B、公眾責任保險是一種有形財產(chǎn)保險C、公眾責任險不具有實際標的D、公眾責任保險的保險人在任何情況下均不承擔任何刑事

18、責任E、公眾責任保險的被保險人依法應承擔對第三者精神傷害的經(jīng)濟賠償74、將企業(yè)價值最大化作為企業(yè)財務管理總體目標的優(yōu)點有（）A、考慮了客戶利益B、考慮了風險因素C、體現(xiàn)了企業(yè)對資產(chǎn)保值增值的要求D、有利于制約企業(yè)追求短期總的傾向E、保險企業(yè)運用資本獲得利潤的能力75、下列各項經(jīng)營活動中，屬于物業(yè)服務企業(yè)直接投資的項目有（）A、投資開辦餐廳B、購置洗地機C、房屋租賃經(jīng)營D、購買企業(yè)股票E、投資建立子公司76、物業(yè)管理績效評價中社會評價的主要體包括（）A、政府B、咨詢機構(gòu)C、新聞媒體D、業(yè)主E、本企業(yè)員工77、物業(yè)服務企業(yè)在寫字樓管理中，保證非收益部分的合理使用主要體現(xiàn)在（）A、辦公室空間的合理配置B、共用空間的合理配置C、管理服務空間的合理配置D、設備空間的合理配置E、多部電梯的合理配置78、當購物中心內(nèi)有兩個或兩個以上的主要租戶時，這些主要租戶（）A、應具備相互均等的財務能力B、所要求的租賃價格要相等C、所提供商品種類應搭配合理D、與次要租戶提供的商品類型應互補E、都應被視為整個購物中心內(nèi)的一部分79、零售商業(yè)物業(yè)選擇租戶時，需考慮的因素有（）等A、租戶的聲譽狀況B、租戶的財務能力C、租戶的零售技術(shù)D、租戶需要的服務E、租戶組合80、