全面放開二孩政策對房地產(chǎn)市場的影響分析報(bào)告

1、5/5全面放開二孩政策對房地產(chǎn)市場的影響分析放開二孩政策對房地產(chǎn)市場影響：住房需求增長、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與熱點(diǎn)區(qū)域變化、配套要求提高，房企 HYPERLINK :/ askci /reports/2015/01/04/102331bdol.shtml t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 十年迎來新機(jī)遇，提出新挑戰(zhàn)2.1、需求總量：二孩政策助力時(shí)代房地產(chǎn)需求總量增長二孩政策全面實(shí)施推動(dòng)房地產(chǎn)需求總量增長。二孩政策的全面實(shí)施在短期推動(dòng)人口生育高峰，根據(jù)預(yù)測，累計(jì)生育意愿的釋放將帶動(dòng)短期城鎮(zhèn)出生人口將增加約1500-2000萬人，按2012年城鎮(zhèn)居民人均住房

2、HYPERLINK :/ askci /reports/2014/09/09/143039b95u.shtml t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 建筑面積32.9平方米計(jì)算，未來五年將增加城鎮(zhèn)住房面積約4.9-6.6億平方米。而此后人口生育率將有所減弱，出生人口數(shù)有所回落，仍將較政策實(shí)施之前增長，將帶來住房面積的增加。未來長期一段時(shí)間，隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和戶籍制度改革的深化，加之二孩放開影響，預(yù)計(jì)到2040年，我國城鎮(zhèn)人口將超過10億人，較2015年增加2.5億以上，這部分人口增長帶來的需求，將成為推進(jìn)時(shí)代房地產(chǎn)長期平穩(wěn) HYPERLINK

3、 :/ askci /reports/2014/09/01/161325mcdb.shtml t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 健康發(fā)展的重要助力。另外我們要看到，一般而言，由于當(dāng)前多數(shù)城市已放開限購，短期房屋需求或?qū)⒁猿钟幸惶追吭僦苯淤徺I大戶型產(chǎn)品或先買后賣的置換形式出現(xiàn)，因而需求量增長或?qū)⒊錾鲜鲱A(yù)期。2.2、需求結(jié)構(gòu)：短期大戶型產(chǎn)品躍居主流，長期小戶型仍將增長短期人口增長影響戶型變化，三室將成為剛需，四室以上改善性需求將有明顯增長。隨著二孩政策的實(shí)施和短期出生育的提高，未來五到十年，二孩家庭戶數(shù)將有明顯增長。對于這些家庭而言，原本的剛需二

4、室戶型將難以容納家庭人口數(shù)的增長，因而夫妻一間、孩子各一間的三室戶型將成為未來剛需主流。隨之更大戶型的改善性需求也將有所增加。若二孩家庭有老人同居，有雇用保姆，或選擇兒童房等，則首改將向四到五室發(fā)展。總體而言，隨著家庭人口數(shù)的增加，未來大戶型需求將同步增長。目前“70/90”政策已基本取消，未來開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)選擇時(shí)更為便宜。而從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，對于90-144平方米的改善性需求， HYPERLINK :/ askci /reports/index199.html t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 投資方面已有所增加，2014年90-144平方

5、米的中等戶型住宅投資額為34374億元，較上年增加18.3%，遠(yuǎn)超過住宅9.2%的增幅，占住宅總投資額比重為53.4%，較上年擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)。但從銷售數(shù)據(jù)來看，2014年90-144平方米住宅銷售面積60334平方米，下降7.4%，雖降幅較其它兩種戶型最小，但從占比來看較上年變化不大。未來受二孩政策影響，中等戶型銷售和投資占比將繼續(xù)擴(kuò)大，144平方米以上大戶型占比也將有所增加，而90平方米小戶型規(guī)模將有縮減。長期來看，十五到二十年后，隨著適婚人口的增長，以二室戶型為主的剛需將有增加。從我國城鎮(zhèn)居民家庭戶均人口變化趨勢來看，隨著城鎮(zhèn)家庭戶規(guī)模的不斷擴(kuò)大，戶均人口呈現(xiàn)下降趨勢。盡管20-30歲左右

6、城鎮(zhèn)居民家庭首次置業(yè)，以二室為主、90平方米以下小戶型的住房仍將占據(jù)一定比重。至2035年，放開二孩政策增加的新生人口逐漸進(jìn)入婚育階段，成為適齡首置需求群體，延緩20-34歲城鎮(zhèn)人口規(guī)模減小的步伐，甚至在城鎮(zhèn)化進(jìn)程作用下，出現(xiàn)一定反彈。這也意味未來小戶型需求下降速度將被延緩甚至有反彈趨勢，但總體來看，隨著全面放開二胎政策明顯促進(jìn)中等戶型住宅成交量增長以與中年群體需求的擴(kuò)大，小戶型需求已逐漸退出市場主導(dǎo)地位。2.3、需求分布：政策利好東部地區(qū)、熱點(diǎn)城市改善需求釋放不同城市人口增長影響需求總量。此前分析中，我們得出結(jié)論，三四線中小城市二孩生育意愿和生育率將高于一二線重點(diǎn)城市。不同城市人口增長速度也

7、將影響相關(guān)房地產(chǎn)市場需求。從需求總量變化來看，未來三四線城市中二孩家庭對空間需求將更大，其需求總量也將更為突出。從這點(diǎn)來點(diǎn)，對于三四線部分城市高庫存去化而言將是一大利好。不同城市銷售主力戶型影響需求增長。我們同時(shí)認(rèn)為不同城市當(dāng)前主力戶型也將對未來需求產(chǎn)生影響。此前我們已經(jīng)分析，認(rèn)為隨著二孩家庭數(shù)量增加，部分家庭將考慮大戶型產(chǎn)品，短期三室將成為主力戶型，而四室與以上將成為改善性需求集中區(qū)域。未來部分二室戶型的家庭在生育二孩后或?qū)⒖紤]換房。當(dāng)前各城市主力戶型有明顯區(qū)別，從2014-2015年成交數(shù)據(jù)來看，多數(shù)城市二室戶型占比主要在40%左右，其中、與周邊香河占比已超過40%，未來這些城市生育二孩家

8、庭換房量相對較高；而、占比相對較低，特別是，近年三室戶型占比近2/3，未來新增人口對其庫存去化幫助將相對弱化。我們可以看出受不同區(qū)域不同城市主力戶型不同。一般而言，一二線重點(diǎn)城市主力戶型以二室、三室為主，三四線城市中三室、四室大戶型相對較多，對于當(dāng)前庫存量較高的三四線城市而言，由于市場主流戶型較大，已能滿足二孩家庭需求，其對庫存去化影響較?。粬|部較發(fā)達(dá)地區(qū)吸納外來人口數(shù)較多，二室、三室占比較高，而中西部地區(qū)人口流出相對明顯，大戶型占比較高，因而在全面放開二孩政策影響下，東部地區(qū)、熱點(diǎn)城市向三室、四室轉(zhuǎn)變需求將更為明顯。我們認(rèn)為，二孩政策將更為利好重點(diǎn)城市與東部城市群，未來這區(qū)域換房率將有所增加

9、，大戶型更為主流。而受未來長江經(jīng)濟(jì)帶、長江中游城市群和成渝城市群的發(fā)展帶動(dòng)和就近城鎮(zhèn)化影響，這些地區(qū)城鎮(zhèn)吸納人口速度將加快，二孩政策也將同步帶動(dòng)當(dāng)?shù)刂械葢粜偷匿N售。2.4、需求配套：更為關(guān)注少兒服務(wù)與配套，學(xué)區(qū)房價(jià)位再上揚(yáng)以社區(qū)為主體，對商業(yè)、 HYPERLINK :/ askci /reports/2014/09/01/165951hj6c.shtml t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 家政、親子配套要求更加提高。隨著家庭人口數(shù)的增加，購房者對于社區(qū)配套將更為關(guān)注。由于新生兒需求而置換或購買的大戶型產(chǎn)品，在考慮交通、商業(yè)等傳統(tǒng)因素同時(shí)，家政、

10、親子、兒童 HYPERLINK :/ askci /reports/2014/12/31/11847nzpu.shtml t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 醫(yī)療、婦幼 HYPERLINK :/ askci /reports/index1123.html t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 保健等配套將成為重點(diǎn)考量因素，社區(qū)環(huán)境和服務(wù)對兒童的親和度將成為產(chǎn)品的重要賣點(diǎn)。對于企業(yè)而言，在地產(chǎn)時(shí)代，由傳統(tǒng)的城市開發(fā)商向 HYPERLINK :/ askci /reports/index178.html

11、t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 運(yùn)營商、服務(wù)商轉(zhuǎn)變，也應(yīng)更關(guān)注社區(qū)服務(wù)。未來隨著二孩全面放開和新增人口的增加，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目時(shí)，后期服務(wù)中應(yīng)有意識地向少兒服務(wù)與配套傾斜。學(xué)區(qū)房成為熱點(diǎn)，未來價(jià)格將在追捧中上漲。二孩政策放開帶來的生育小高峰也將帶動(dòng)學(xué)齡兒童的增加，相關(guān) HYPERLINK :/ askci /reports/index1201.html t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 教育資源進(jìn)一步緊。特別是優(yōu)質(zhì)中小學(xué)校，作為相對稀缺的教育資源，其周邊學(xué)區(qū)房將受到新一輪的追捧，這將促

12、使學(xué)區(qū)房新房和 HYPERLINK :/ askci /reports/2015/01/05/161919ql6q.shtml t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 二手房同步活躍。從去年放開單獨(dú)二孩數(shù)據(jù)來看，根據(jù)衛(wèi)計(jì)委數(shù)據(jù)顯示，到2015年9月底全國有176萬對單獨(dú)夫妻提出再生育申請，但申請數(shù)最高的為2014年七八月份，每月申請量達(dá)到15萬對左右。以海淀區(qū)為例，我們對新房和二手房成交做簡單分析，從數(shù)值上看，2014年6月以來二手房成交不斷增長，6-7月同比超過上年同期；而新房成交也自8月起呈現(xiàn)攀升趨勢。二孩生育或也是推高海淀區(qū)成交量的因素之一。學(xué)

13、區(qū)房受追捧，在短期房價(jià)將持續(xù)上漲，部分優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊價(jià)格上漲或更為迅猛。對于開發(fā)商而言，在小區(qū)或周邊引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源，將成為吸引消費(fèi)者特別是二孩家庭購房的重要因素。3、小結(jié)人口尤其是城鎮(zhèn)人口的快速增長，為我國此前十?dāng)?shù)年房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。隨著我國第三次出生高峰人群購房需求的逐漸釋放，城鎮(zhèn)人口增速亦有所放緩，人口對房地 HYPERLINK :/ askci /chanye/ t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 產(chǎn)業(yè)的直接推動(dòng)作用將有所減弱。而此次五中全會提出全面放開二孩政策，將對未來人口增量和人口結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，直接關(guān)系未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化。從人口總量來看，隨著二孩政策實(shí)施，伴隨人口總量的增長，住房需求也將持續(xù)增加。同時(shí)，人口年齡結(jié)構(gòu)變化推動(dòng)房地產(chǎn)市場戶型結(jié)構(gòu)需求轉(zhuǎn)變，短期，三室、四室為主的中等戶型、大戶型住宅將成為首置或首改的主力，五室與以上戶型占比也將增加，而長期來看，到2035年二室為主的小戶型也將占據(jù)一定