融矩_產(chǎn)品偷面積專題研究_51P

1、產(chǎn)品偷面積專題研究 1 ( 一 ) 低臺凸窗和落地凸窗（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁（三）超大入戶花園和大陽臺 （四）送半地下室（五）贈送錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園（六）隱藏式衣櫥（七）送夾層（八）層高做大，變成挑高（九）空中院館 (十）其他的一些方法（十一）長沙市場某些偷面積項目分析目錄2(一)低臺凸窗和落地凸窗 其做法是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。 在設(shè)計中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺

2、凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進，開發(fā)商在設(shè)計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。 優(yōu)點：這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來，這種方法目前十分普遍。 缺點：大凸窗設(shè)計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計上下功夫。3個案主打語：全精裝,雙水岸,純生活銷售地址：四明中路990號銷售熱線：87252200 物業(yè)地址：鄞州 南部商務(wù)區(qū)陳婆渡 開發(fā)商：寧波雅戈爾置業(yè)有限公司建筑設(shè)

3、計：寧波建筑設(shè)計院 景觀設(shè)計：北林院 營銷代理:上海天啟物業(yè)公司：建國物業(yè) 建筑類別：小高層占地面積：22000平方米 建筑面積：33000平方米 綠化率：30.8%容積率：1.5總套數(shù)/樓層:8幢小高層共 420套.一期推出1#、4#、5#、6#、7#樓共223套開盤時間：2008年9月22日成交均價：8400元/平方米銷售情況：售完戶型介紹：76平方米戶型套內(nèi)主要功能區(qū)面積63.365，套內(nèi)贈送面積達到13.49 ，銷售面積是76.56 樓盤介紹：都市麗灣(寧波)本項目用戶型的優(yōu)勢規(guī)避了因位置偏僻而造成影響，并取得了優(yōu)秀的銷售業(yè)績，是08年樓市下滑期間的明星樓盤。項目舉例4贈全部面積寧波：

4、都市麗灣戶型展示：5（二）可打掉步入式凸窗梁 開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。 將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設(shè)計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺點：拆卸后對如何保證墻體的隔熱、保溫 有較大難度。 虛線為可打掉的假梁67銷售地址:中山東路316號雅戈爾濱江大廈5樓（新江廈商城對面）銷售熱

5、線：87742006物業(yè)地址：江東區(qū)江東區(qū)民安路以南，河清路以東。開發(fā)商：寧波雅戈爾置業(yè)有限公司 代理商：寧波華星房產(chǎn)咨詢有限公司物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：高層、小高層樓盤參數(shù)：總用地面積約9.47萬平方米，總建筑面積28萬多平方米 容積率2.96，綠化率35% 得房率：小高層：85%；多層：95%；高層：78%樓座展示：項目分為高層和小高層兩種類型，共25幢，18F以上的有11幢，約有1900套左右。 開盤時間：一期，2008年11月20日 二期，09年5月22日交付時間：2010年 價格：二期均價14000元/平方米銷售率：95%樓盤介紹： 雅戈爾錦繡東城 項目位于寧波市新行政中心旁，區(qū)

6、域今后巨大的發(fā)展?jié)摿κ侵饕u點，同時較大面積的贈送空間對銷售更是起了助推的作用，樓盤銷售火爆，已經(jīng)基本售罄。項目舉例83室2廳1衛(wèi)2廚建筑面積：92 寧波：錦繡東城3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積：133 戶型展示：贈全部面積9（三）大入戶花園和大陽臺 由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。優(yōu)點：大入戶花園以及大陽臺，對改善型居住客戶，吸引力較大。缺點：作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。 10

7、大入戶花園無錫：綠地波士頓公館 戶型：114+ 贈送面積 15平方米無錫：融創(chuàng)天鵝湖 戶型：121+ 贈送面積 14.5平方米 四房11樓盤介紹：綠地 波士頓公館（無錫）銷售地址：無錫市惠山區(qū)惠山大道惠山大橋北銷售熱線：8 物業(yè)地址：惠山區(qū)惠山大道惠山大橋北 開發(fā)商：上海綠地集團無錫置業(yè)有限公司物業(yè)公司：綠地科瑞建筑類別：花園洋房、小高層、多層 占地面積：506667平方米 建筑面積：780000平方米 綠化率：35% 容積率：0.99總套數(shù)/樓層：11棟4-5層多層;4棟22-24層高層;11棟11層小高層，5875套開盤時間：2008-01-22物業(yè)費：花園洋房0.8元/平方米月，聯(lián)排別墅

8、1.8元/平方米月 銷售情況：目前推出的是9棟洋房 和6棟小高層共478套,預(yù)計9年5月推出剩余4棟小高層，09年10月推出5棟高層房源， 09年在售體量為6萬平米。戶型介紹：兩房85-89平米，三房101-143平米，復(fù)式146-196面積范圍：88183M2成交均價：小高層4600元/M2 洋房5600 元/M2項目舉例12綠地波士頓公館 戶型：86+ 贈送面積 8平方米綠地波士頓公館 戶型：114+ 贈送面積 15平方米 戶型展示：無錫：綠地波士頓公館13樓盤介紹：融創(chuàng)天鵝湖（無錫）銷售地址：無錫市濱湖新城青祁路與高浪路交匯處 銷售熱線：6;85186666 物業(yè)地址：濱湖區(qū)蠡湖大道與高

9、浪路交匯處 開發(fā)商：無錫融創(chuàng)地產(chǎn)有限公司整合推廣單位:筑邦機構(gòu)物業(yè)公司：無錫順馳物管建筑類別：多層, 小高層, 高層, 花園洋房 占地面積：733890平方米 建筑面積：1027200平方米 綠化率：58.00% 容積率：1.40 總套數(shù)/樓層：共7000余套，多層5層(16棟),高層11層(4棟),高層30層(3棟)、18層(1棟)、24層(3棟) 開盤時間：2008-12-14 物業(yè)管理費：0.90元/平方米月 成交均價：5400-6500元/ 銷售情況：95%戶型介紹：一房55-99平米，二房78-108平米，三房101-140平米，別墅140-223平米項目舉例14融創(chuàng)天鵝湖 戶型：1

10、21+ 贈送面積 14.5平方米 四房融創(chuàng)天鵝湖 中間套戶型：86+ 贈送面積 20.38平方米 三房戶型展示：無錫：融創(chuàng)天鵝湖15銷售地址：無錫市惠山區(qū)金惠路 銷售熱線：7/83595666 物業(yè)地址：惠山區(qū)政和大道50號開發(fā)商：無錫融創(chuàng)地產(chǎn)有限公司代理商：G&W觀弧廣告物業(yè)公司：無錫融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 建筑類別：多層住，小高層住宅，花園洋房占地面積：555000平方米建筑面積： 832000平方米綠化率：49% 容積率：1.5總套數(shù)：10000套物業(yè)費：1.20元/平方米月 開盤時間：2009-6-20 成交均價：一期4100-4600元/平方米、二期4500-4700元/平方米銷售情況

11、：一期98.5%，二期61.2%面積范圍：一期58-210平方米、二期78115平米 主力面積：一期120平方米、二期78115平米 樓盤介紹：融創(chuàng) 理想城市項目舉例16融創(chuàng)理想城市 中間套戶型：106+17.5平方米贈送面積 四房贈一半贈全部融創(chuàng)理想城市 中間套戶型：110+20平方米贈送面積 四房贈一半贈全部戶型展示：大陽臺17（四）送半地下室（一般是多層的一、二層） 2.2米以下的半地下室由于不計入建筑面積，不少開發(fā)商通過贈送半地下室來增大使用空間也屬于“偷”面積之列。而對一樓住戶贈送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機結(jié)合起來。缺點：按照相關(guān)

12、規(guī)定半地下室應(yīng)該屬于業(yè)主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。 通過獨立的下沉庭院采光通過一樓的院子到達地下室的天井18物業(yè)地址：鄞州 薛家中路以西，藕纜橋河以東，“瑞園” 以北 開發(fā)商：寧波市鄞州維科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 施工單位為 ：寧波建工集團有限公司 歌山建設(shè)集團有限公司策劃公司為： 寧波華星房產(chǎn)咨詢有限公司景觀設(shè)計為：美國柯羅景觀設(shè)計公司物業(yè)管理公司：維科物業(yè) 物業(yè)類別：普通住宅 建筑類別：小高層、多層樓盤參數(shù)：占地面積：總用地面積為84169平方米，建筑面積：建筑面積18萬，地上部分13.4萬 。容積率1.6土地使用年限：70年 樓座展示：小區(qū)共由8棟小高

13、層和16棟多層住宅組成，另有六個地下車庫（含人防）。多層間距為1：1.25，高層建筑間距為1：1，規(guī)劃總戶數(shù)為1271戶，其中多層631戶，小高層640戶，地下停車位944個；地下非機動車停車位2463個；地面停車位：111個 主力戶型： 90平米左右中戶型為主，配以部分110160平米情景花園洋房 。開盤時間：一期 09年4月18日價格：一期：9000元/平方米 二期預(yù)計12000元/平方米以上樓盤介紹： 維科水岸楓情（寧波）項目舉例19戶型展示：寧波 維科水岸楓情電梯情景洋房E1戶型 3室2廳2衛(wèi)1廚11020（五）贈送錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園 雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然

14、延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對視的問題，如采用內(nèi)封閉的方式。 雙層高入戶花園露臺內(nèi)封，避免對視，而且 內(nèi)封露臺改復(fù)式，又多一層面積 。21地理位置：科技園區(qū)，北靠江南路，南臨新暉路開發(fā)商：寧波興普房產(chǎn)承建商：澳大利亞柏濤（墨爾本）景觀設(shè)計單位：澳大利亞（墨爾本）柏濤公司代理商：寧波雙贏房地產(chǎn)代理有限公司開發(fā)商：寧波興普房產(chǎn)樓盤形態(tài)：占地面積：221430平方米，二期93105平方米,建筑面積：376281平方米，二期283453平方米,容積率:1.7，二期

15、容積率:0.72綠化率:35%樓座展示：二期共有高層住宅939套，28-31層，面積為115-400平米，；酒店式公寓834戶，其中16#17#共672戶單層公寓，面積40平方米左右，18#復(fù)式單身公寓兩層面積88平方米。物業(yè)類別：別墅 寫字樓 商鋪 酒店式公寓建筑類別：高層、聯(lián)排別墅銷售價格：均價15000元/平米樓盤介紹： 江南一品（寧波）項目舉例22戶型展示：寧波：江南一品23寧波：江南一品24（六）隱藏式衣櫥 隱藏式衣櫥的設(shè)計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻

16、可以使用。缺點：外墻的保溫和整個小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性可能會出現(xiàn)問題。 25贈送層高限度以下的空間還有一些其他名堂，如贈送陽光書吧、贈送雪茄室、贈送自由空間、等等，名目層出不窮。26（七）送夾層 夾層的層高低于2.2米，可以不計算建筑面積。客廳設(shè)計成3.9-4米，標準層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標準層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接 。夾層處于兩個標準層之間，一般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標準層下面，另兩層的夾層在標準層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標準層的上面，偶數(shù)層的夾層在標準層的下面，同時夾層在標準層下面的一般客廳、夾層、標準層不在同一水平面上，

17、形成三錯層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒有基本的透視圖，現(xiàn)場圖片資料很難說清楚。缺點：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價較高。該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯層。27戶型展示：2829（八）層高做大，變成挑高房源 這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計到4.8米、4.9米甚至更高后，購房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪?，使空間得到充分利用。 一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。缺點：在限高的情況下，減少建筑面積，單價較高，同時在消防要求上很難達標，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計。30（九）空中院館 在兩

18、個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既可以分別隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。 電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近3040平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。 空中花園，一般是兩層或者三層做一個。 空中庭院31電梯廳露臺是兩層高度，可以不計算建筑面積 空中花園有的是幾層共享，有的只能一層獨享32 右圖是 104平方的三房戶型，在售樓推廣時被稱作“自由空間”。其主臥北面的落地凸窗進深達1.5米，配合中間的衣柜位置，足以做成一間集書房、衣帽間兩項功能的房間或空間。 贈送自由空間其他的一些方式33 多

19、設(shè)計出一個或者兩個空調(diào)外機安放處，或?qū)⑵鋵痈呖刂圃?.2米以內(nèi)，或在頂上做一個假梁，使得這個空調(diào)機安放處可以裝修成為一個生活陽臺。雖只能“偷”得12左右的面積，但多出的每一平米，對購房者而言均是實惠。 空調(diào)機安放處變生活陽臺34半送房間設(shè)計時選個房間不裝上窗戶來當(dāng)做陽臺的做法，因為這也許對開發(fā)商來說，是變相增加容積率的最直接最經(jīng)濟最有效的方法。下圖是86平方的戶型。很明顯，就是少安個窗戶35瑞都華庭銷售地址：雨花區(qū)韶山路與香樟路交匯處 銷售熱線：82681517丶82681516 物業(yè)地址：雨花區(qū)韶山路與香樟路交匯處 開發(fā)商：長沙瑞都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 施工單位：湖南創(chuàng)業(yè)高峰建筑有限公司設(shè)計單

20、位：福建清華建筑設(shè)計院有限公司建筑類別：商住公寓 （小高層）物業(yè)公司：長沙湘凱物業(yè)占地面積：35327平方米 建筑面積：88245平方米 綠化率：40%容積率：3總套數(shù)/樓層：共767戶 ，共8棟；1#25層；2#、4#、5#、6#、7#18層；3#、8#1層商業(yè) 停車位:總數(shù)：385個 比例：0:385地下車位：385個地下售價：10000（元/個）地下租價：0（元/月）停車位:地下385個車位開盤時間：2009-06-16 物業(yè)管理費：1.50元/平方米月 均價：4560元/平方米銷售情況：39%戶型/面積介紹：二房、三房、四房，80-130平方米 長沙偷面積樓盤介紹以未封閉空間形式贈送一

21、半面積,或通過降低層高贈送面積362室2廳1衛(wèi)建筑面積：86 2室2廳1衛(wèi)建筑面積：89 戶型展示：372室2廳1衛(wèi)建筑面積：107 2室2廳1衛(wèi)建筑面積：83 383室2廳2衛(wèi)建筑面積：114 3室2廳2衛(wèi)建筑面積：142 393室2廳2衛(wèi)建筑面積：117 3室2廳2衛(wèi)建筑面積：118 40森林公園1號銷售地址：長沙市韶山南長沙市韶山南路（中南林業(yè) ）銷售熱線：2/85095777 物業(yè)地址：長沙市雨花區(qū)植物園北端火燒坪開發(fā)商：湖南易安置業(yè)有限公司 設(shè)計單位：珠海藝蓁銷售代理：上海文略物業(yè)：長沙惠風(fēng)物業(yè)管理有限公司 建筑類別：小高層占地面積：29886平方米 建筑面積：105369平米 綠化

22、率：40.00% 容積率：3.54總套數(shù)/樓層：14棟836套 停車位：地下872個 開盤時間：2008-4-19 物業(yè)管理費：1.5元/月（住宅） 均價：3500元/平方米 銷售情況：63%戶型/面積介紹：主力戶型 三房二廳 ，面積區(qū)間在80-170左右 通過入戶花園和降低層高來進行面積贈送。41三房二廳二衛(wèi)建筑面積：98.48平方米三房二廳二衛(wèi)建筑面積：101.13平方米42三房二廳二衛(wèi)建筑面積：90.11平方米三房二廳二衛(wèi)建筑面積：100.31平方米43三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)44三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)45 謀房博客商業(yè)建筑面積：7464.17，住宅建筑面積：47560.85。項目規(guī)劃

23、采用空間半圍合布局，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境與商學(xué)院校區(qū)環(huán)境緊密結(jié)合，既創(chuàng)造了寧靜的居住環(huán)境，又與外部高校人文環(huán)境融合一體。項目由三棟高層建筑組成：創(chuàng)意小戶型公寓+錯層立體創(chuàng)意住宅+雙層庭院平層住宅，戶型面積30-120。錯層立體創(chuàng)意住宅通過上下層的錯動設(shè)計，3.81米挑高客廳，3米標準層高臥室、餐廳、衛(wèi)生間等，2.19米層高廚房、衣帽間、雜物房面積免費贈送。 類型： 商住公寓,高層 項目位置： 岳麓 咸嘉村，望岳路與桐梓坡路交匯處西南角均價：4200元/開盤時間：2008-05-31入住時間：2009-08-30周圍交通：913、603、118、109、348、149、301、302等建筑面積：63264.52占地面積：10064.00綠化率：26.050%容積率：5.31停車位：2