土地增值稅的會(huì)計(jì)核算課件

1、7.1 土地增值稅概述土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括以下兩種情況：（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。 7.1.1 土地增值稅的征稅范圍及納稅人1.征稅范圍土地增值稅的包括所有有償轉(zhuǎn)讓國有土

2、地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。2.納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。3.特點(diǎn)：（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；（2）征稅面比較廣；（3）采用扣除法和評估法計(jì)算增值額；（4）實(shí)行超率累進(jìn)稅率；（5）實(shí)行按次征收。7.1.2 土地增值稅稅率土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率土地增值稅稅率計(jì)算表級次增長額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除數(shù)150%（含）以下30%0250%100%（含）的部分40%5%3100%200%（含）的部分50%15%4200%以上的部分60%35%7.1.3 土地增值稅的計(jì)算土地增值稅計(jì)算的基本公式：應(yīng)納土地增值

3、稅稅額=土地增值額適用稅率應(yīng)納土地增值稅稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額適用稅率-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額速算扣除數(shù)其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-條例規(guī)定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額1.收入總額的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括：貨幣收入；實(shí)物收入；其他收入。（1）實(shí)物收入：按收入時(shí)的市場價(jià)格折算成貨幣收入；（2）無形資產(chǎn)收入：專門評估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入；（3）外國貨幣：按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算。 2.準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的確定（1）新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定：取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：第一，納稅人為取得土

4、地使用權(quán)支付的地價(jià)款：出讓方式取得的地價(jià)款為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的地價(jià)款為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。第二，納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），這部分是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：第一，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第二，前期工程費(fèi)。第三，建筑安裝工程費(fèi)。第四，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。第五，公共配套設(shè)施費(fèi)。第六，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房

5、攤銷等。開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。第一，利息支出據(jù)實(shí)扣，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；第二，其他開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙痤~金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款

6、和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)注意：超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除；全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除；土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。注意：在計(jì)算稅金時(shí)要注意題目中給定的納稅人的情況：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。（二稅一費(fèi)）其他納稅人繳納的印花稅允許扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載

7、金額的0.5貼花）。（三稅一費(fèi)）財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計(jì)20%的扣除，用公式表示： 加計(jì)扣除費(fèi)用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%注意：對取得土地使用權(quán)后,未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除。 （2）舊房和建筑物的扣除項(xiàng)目的確定：房屋及建筑物的評估價(jià)格:評估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率（成新度不等同于會(huì)計(jì)的折舊）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)

8、5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款（未支付或無憑據(jù)不扣）和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用（評估費(fèi)可以扣除，但隱瞞、虛報(bào)情形下的評估費(fèi)不得扣）。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金:營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅?！纠}單選題】某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000萬元價(jià)款。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂

9、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為（ ）。 A.400萬元 B.1485萬元 C.1490萬元 D.200萬元 【答案】B【解析】評估價(jià)格=1200070%=8400（萬元），稅金=（10000-8000）5%（1+7%+3%）+100000.05%=115（萬元），增值額=10000-8400-115=1485（萬元）3.土地增值稅的計(jì)算土地增值稅的計(jì)算步驟如下：（1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；（3）計(jì)算增值額：（4）計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率；（5）計(jì)算應(yīng)納稅額。 【

10、例題計(jì)算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10 000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1 000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3 000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。【答案】（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)未及有關(guān)費(fèi)用為1 000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3 000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用50050（1 0003 000）5%650（萬元）（4）允許扣除的稅

11、費(fèi)為555萬元（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20% 加計(jì)扣除額（1 0003 000）20%800（萬元）（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)1 0003 0006505558006 005（萬元）（7）增值額10 0006 0053 995（萬元）（8）增值率3 9956 005100%66.53%（9）應(yīng)納稅額3 99540%6 0055%1 297.75（萬元）【例題計(jì)算題】某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬元。計(jì)算

12、企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。 【答案】（1）評估價(jià)格60070%420（萬元）（2）允許扣除的稅金27.5萬元（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)42027.5447.5 （萬元）（4）增值額500447.552.5（萬元）（5）增值率52.5447.5100%11.73%（6）應(yīng)納稅額52.530%447.5015.75（萬元）【例題單選題】某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2013年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入8000萬元，已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用為1000萬元，投入的房地產(chǎn)建造成本3000萬元，其利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，其轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金已經(jīng)全部付清，已知該企業(yè)所在地政府規(guī)

13、定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。該企業(yè)的轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)繳納土地增值稅（ ）萬元。 A.600 B.681 C.708 D.710 【答案】C【解析】收入總額8000（萬元） 扣除項(xiàng)目金額1000300080005%（17%3%）（10003000）10%（10003000）20%5640（萬元）增值額800056402360（萬元）增值率增值額扣除項(xiàng)目金額100%23605640100%41.84%，適用稅率30%應(yīng)繳納的土地增值稅236030%708（萬元）【例題單選題】某服裝生產(chǎn)企業(yè)2013年12月轉(zhuǎn)讓一幢90年代末建造的生產(chǎn)車間，取得轉(zhuǎn)讓收入400萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)25萬元。該

14、生產(chǎn)車間原造價(jià)300萬元，如果按現(xiàn)行市場價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的生產(chǎn)車間需800萬元，該生產(chǎn)車間經(jīng)評估還有四成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓生產(chǎn)車間應(yīng)繳納的土地增值稅為（ ）萬元。A.16.5 B.22.5 C.25.5 D.14.5 【答案】A【解析】收入總額=400（萬元），扣除項(xiàng)目=80040%+25=345（萬元），增值額=400-345=55（萬元），增值率=55345100%=15.94%，適用稅率30%。應(yīng)納稅額=5530%=16.5（萬元） 【案例71】某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓一棟，獲得貨幣收入12 000萬元，公司為取得土地使用權(quán)支付的金額為900萬元，開發(fā)土地、建房及配套設(shè)施支付

15、 2 800萬元，開發(fā)費(fèi)用計(jì)400萬元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金40萬元。計(jì)算公司應(yīng)納土地增值稅。 【解析】準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額=900+2800+(900+2800) 10%+40+(900+2800)20%=4850(萬元)土地增值額=12000-4850=7150(萬元)土地增值額占扣除項(xiàng)目金額比例=71504850=147.42%應(yīng)納土地增值稅=715050%-485015%=3575-727.5=2847.5(萬元)【案例72】某企業(yè)(非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))2011年度有關(guān)資料如下：（1）1月，企業(yè)從政府取得A地80畝土地的使用權(quán)，支付出讓金600萬元。當(dāng)月將其中40畝土地使用權(quán)作價(jià)550萬元作為

16、投資，與另一個(gè)企業(yè)建立合資企業(yè)E(非房地產(chǎn)企業(yè))；（2）3月，將上述剩余40畝土地的使用權(quán)，直接轉(zhuǎn)讓給附近的一家工廠，轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格為400萬元，繳納各項(xiàng)稅費(fèi)22.2萬元；（3）4月，企業(yè)從B公司購得B地100畝土地使用權(quán)，支付土地轉(zhuǎn)讓金800萬元；（4）5月，企業(yè)從B地取得的60畝土地使用權(quán)抵押給銀行獲得6個(gè)月貸款600萬元，12月企業(yè)無法償還到期貸款，銀行將土地拍賣；（5）6月，企業(yè)從B地取得10畝土地使用權(quán)出租給C企業(yè)，每月收取租金5萬元；（6）7月，企業(yè)從B地取得的30畝土地使用權(quán)與D企業(yè)交換取得房產(chǎn)一處，價(jià)值300萬元；（7）12月，將E企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給F企業(yè)，獲取收入600萬元。要求：

17、計(jì)算本年該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅。 【解析】（1）1月企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股對外投資或作為聯(lián)營條件的，按規(guī)定暫免征收土地增值稅。因此，該筆業(yè)務(wù)不予計(jì)征土地增值稅。（2）3月轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得收入400萬元。允許扣除的稅金=22.2萬元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=300+22.2=322.2萬元增值額=400-322.2=77.8萬元增值率=77.8322.224%應(yīng)納土地增值稅=77.830%=23.34萬元（3）4月取得土地使用權(quán)不需要繳納土地增值稅。（4）抵押后被銀行拍賣則需要繳納土地增值稅，以貸款額作為收入600萬元。允許扣除的稅金=6005%(1+7%+3%)+6000.5=33.3萬元扣

18、除項(xiàng)目金額合計(jì)=60(800100)+33.3=513.3萬元增值額=600-513.3=86.7萬元增值率=86.7513.316.89%應(yīng)納土地增值稅=86.730%=26.01萬元（5）6月出租土地使用權(quán)不需要繳納土地增值稅。（6）7月以土地使用權(quán)換取房產(chǎn)視同銷售需要繳納土地增值稅，收入是300萬元。允許扣除的稅金=3005%(1+7%+3%)+3000.5=16.65萬元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=30(800100)+16.65=256.65萬元增值額=300-256.65=43.35萬元增值率=43.35256.6516.89%應(yīng)納土地增值稅=43.3530%=13.005萬元（7）以土地使

19、用權(quán)投資不征收土地增值稅，但是投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的則要征收土地增值稅，收入為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入600萬元。允許扣除的稅金=6005%(1+7%+3%)+6000.5 =33.3萬元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=40(60080)+33.3=333.3萬元增值額=600-333.3=266.7萬元增值率=266.7333.380.02%應(yīng)納土地增值稅=266.740%-333.35%=106.68-16.665=90.015萬元【例題計(jì)算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓

20、土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬元，銷售部分全部售完，共計(jì)取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬元、銷售費(fèi)用400萬元。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。（說明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%；教育費(fèi)附加征收率為3%；契稅

21、稅率為3%；其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%.）【答案】（1）土地成本=（6000+60003%）70%80%=3460.8（萬元）（2）開發(fā)成本=580080%=4640（萬元）（3）開發(fā)費(fèi)用=30080%+（3460.8+4640）5%=240+405.04=645.04（萬元）（4）稅金=140005%（1+7%+3%）=770（萬元）（5）扣除項(xiàng)目金額=3460.8+4640+645.04+700+（3460.8+4640）20%=11136（萬元）（6）增值額=14000-11136=2864（萬元）（7）增值稅率286411136100%=25.72%（8）應(yīng)繳納的土地增值稅=28643

22、0%=859.2（萬元）【例題計(jì)算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2013年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%、印花稅稅率0.5（已記入公司“管理費(fèi)用”中）、企業(yè)所得稅稅率25%：1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4 000萬元；2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元；3.開發(fā)成本1 500萬元；4.開發(fā)費(fèi)用250萬元（當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）。 【答案】公司計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：（1）應(yīng)繳納營業(yè)稅=4 0005%=200（萬元）（2）應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=2007%=14（萬元）（3）應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=2003%=6（萬元）（4

23、）應(yīng)繳納印花稅=4 0000.5=2（萬元）（5）應(yīng)繳納土地增值稅：扣除項(xiàng)目金額=800+1 500+（800+1 500）10%+220+（800+1 500）20%=3 210（萬元）增值額=4000-3 210=790（萬元）增值率=7903 210100%25%應(yīng)繳納土地增值稅=79030%-3 2100=237（萬元）（6）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅：應(yīng)納稅所得額=4 000-800-1 500-250-220-237=993（萬元）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=99325%=248.25（萬元）7.2 土地增值稅的會(huì)計(jì)核算7.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理1.房地產(chǎn)企業(yè)，或兼營房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)計(jì)提時(shí)

24、： 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅2.實(shí)際上繳時(shí)： 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款【案例73】某房地產(chǎn)公司某月有償轉(zhuǎn)讓高級住宅樓一棟，建筑面積5000平方米，單位售價(jià)每平方米6800元，共取得銷售收入3400萬元，開發(fā)房產(chǎn)的實(shí)際成本費(fèi)用為1800萬元，繳納營業(yè)稅金及附加204萬元，計(jì)算企業(yè)應(yīng)交土地增值稅，并做相應(yīng)會(huì)計(jì)處理。土地增值額=3400(1800204)=1396萬元增值率=1396(1800204)100%=69.66%應(yīng)納土地增值稅=139640%-(1800204)5%=558.4-100.2=458.2萬元計(jì)提土地增值稅時(shí)： 借：營業(yè)稅金及附加 4 582

25、 000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 4 582 000實(shí)際繳納時(shí)： 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 4 582 000 貸：銀行存款 4 582 000【案例74】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造商品住宅樓一批，在工程未全部竣工結(jié)算前已預(yù)售一批商品房，按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅150萬元。工程全部竣工結(jié)算后，該批商品住宅全部轉(zhuǎn)讓收入共計(jì)3500萬元，核定的扣除項(xiàng)目金額為2000萬元。計(jì)算其應(yīng)繳土地增值稅、應(yīng)補(bǔ)繳（或退回）稅款及會(huì)計(jì)處理?！窘馕觥浚?）房地產(chǎn)未全部竣工辦理結(jié)算前，預(yù)繳土地增值稅時(shí)： 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 1 500 000 貸：銀行存款 1 500 000（2）工程竣工結(jié)算后，計(jì)提應(yīng)繳土地增值稅時(shí)：增值額=3500-2000=1500萬元增值率=15002000=75%應(yīng)納稅額=150040%-20005%=500萬元 借：營業(yè)稅金及附加 5 000 000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 5 000 000（3）補(bǔ)繳土地增值稅時(shí)：應(yīng)補(bǔ)稅款=500-150=350萬元