酒店式公寓發(fā)展詳解ppt課件

1、酒店式公寓專題 銘立房產(chǎn) .研討框架潛在供應(yīng)情況分析酒店式公寓專題研討結(jié)論酒店式公寓個案研討開展歷程及現(xiàn)狀酒店式公寓根本概念面臨的機遇與挑戰(zhàn)酒店式公寓市場分析.酒店式公寓根本概念定義特點分類動因.酒店式公寓根本概念定義酒店式公寓的概念始于1994年，意為“酒店式的效力，公寓式的管理，市場定位很高。最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其暫時休憩的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進展一致管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“暫時住宅。這些物業(yè)就成了酒店式效力公寓的雛形。 .酒店式公寓根本概念定義酒店式效力公寓是一種提供酒店式管理效力的公寓，普通位于大型商圈內(nèi)，有一致的裝修風(fēng)格，配置全套高規(guī)范硬件設(shè)備和

2、酒店效力系統(tǒng)，聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其一致運營和管理的公寓。是在亞洲興起的一種只做效力、沒有任何酒店運營的純效力公寓。它是交融酒店設(shè)備與家庭特征為一體的自住式單位，并提供低于酒店價錢的長期住宅。 簡單定義其概念歸結(jié)為三點：一致運營售后回租完好產(chǎn)權(quán)解釋：它普通是擁有獨立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，提供酒店式的商務(wù)效力、保潔效力、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的方式出租，獲得投資報答。因此，酒店式公寓既吸收了星級酒店的效力功能和管理方式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒

3、店、會所等多種功能于一體。 .酒店式公寓根本概念特點 酒店式公寓強調(diào)的依然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能； 酒店式公寓是一種長期居所相對于酒店而言的物業(yè)； 酒店式公寓必需有酒店般完善的效力； 酒店式公寓必需具有居家的氣氛；相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價錢優(yōu)勢；.酒店式公寓根本概念與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的效力外，更主要的是向住客提供家庭式居住規(guī)劃、家居式的效力，真正找到賓至如歸的覺得，它最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店多了家的味道。酒店式公寓是既提供了專業(yè)效力，同時又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格的私人物業(yè)；即成為銜接酒店和私人公寓之間橋梁，又處理了酒店和私人公寓因其運營本質(zhì)

4、不同所決議的不能提供短期住宅和長期住宅共存的問題。它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點，因此備受商務(wù)人士的青睞。 .酒店式公寓根本概念酒店式效力公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。由于此類投資對多數(shù)人來講，是有超值報答空間的。通常，酒店的租金要比公寓高30，而酒店式效力公寓單位小，好管理，易出租等特點是其它物業(yè)工程難以比較的。不過，高檔次工程所占用的資金相對較多，報答的周期相對較長，因此較適宜中長線的投資者。 自1999年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資報答在810之間，其較高的投資報答率吸引了眾多人的目光。 它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點，因此備受商務(wù)人士

5、的青睞。 .酒店式公寓根本概念酒店式效力公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地域，才有寬廣的開展空間和投資報答。面對日趨猛烈的競爭，酒店式公寓市場上出現(xiàn)一股新的開發(fā)理念：在酒店式公寓的出租投資功能之外加強其自住功能，才干添加其抗跌才干，減少購買者的投資風(fēng)險。這種開展趨勢出現(xiàn)的道理很簡單，假設(shè)酒店式公寓完全依賴出租，當(dāng)市場行情看淡的時候，房屋空置，或者租金下降，投資者必然要蒙受損失。而假設(shè)自住功能完備，配套齊全，而物業(yè)管理費用又不高，投資者完全可以用來自住，等于是用住公寓的代價，天天住酒店。 它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點，因此備受商務(wù)人士的青睞。 .酒店式公寓根本概念分類-按“產(chǎn)

6、權(quán)性質(zhì)劃分商住產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓只租不售的“酒店式公寓住宅產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓顧名思義，其特征是“商住性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。該類物業(yè)可對小業(yè)主出賣，售后一致或非一致進展“酒店運營。普通可簽定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、貸款、利潤稅率等方面均較普通住宅受更大的限制。 其特征是并不對外出賣產(chǎn)權(quán)。普通由水準(zhǔn)較高的跨國酒店管理集團一致運營。稱其為“公寓式酒店更為適宜，是各類產(chǎn)品中綜合質(zhì)量及管理水準(zhǔn)最高的 這是目前市場上最為常見的“酒店式公寓，但由于其本質(zhì)是“住宅產(chǎn)權(quán)，也決議了它不能夠成為真正意義上的“酒店式公寓。更準(zhǔn)確的說，這是一種“酒店式效力公寓，以比普通住宅物業(yè)更為完善、全面的酒店式效力來吸引客戶。

7、其付款方式、貸款方式、買賣手續(xù)與普通住宅一樣。. 對比因素 項目名稱地理位置區(qū)域環(huán)境建筑形式配套標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)客群范圍市場認可度服務(wù)式公寓 無無酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店式公寓根本概念產(chǎn)品類比分析效力式公寓需開發(fā)商持有運營，而產(chǎn)權(quán)式酒店須承諾相應(yīng)報答率，且對開發(fā)商和酒店管理公司等相關(guān)單位的協(xié)作關(guān)系和操作才干要求較高。.酒店式公寓開展歷程來源開展現(xiàn)狀.酒店式公寓真正發(fā)揚光大那么是在紐約，在一些國際大都市，人流量很大，也有很多商機。許多外來商務(wù)人士必需長期住在這些城市，但是由于買房負擔(dān)太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。由于酒店價錢比較貴而且沒有家的覺得，酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應(yīng)運

8、而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開發(fā)商的主打工程。酒店式公寓在國外流行10多年后最早在上世紀(jì)九十年代初流入深圳、廣州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雛形是北京建國飯店在六至九層長包房里增設(shè)廚房，推出超出酒店客房概念的居所，當(dāng)時一經(jīng)推出立刻被美國駐華大使館全部租用當(dāng)時美國駐華大使館成立之初，使館區(qū)還在建造之中，成為外交官員公寓。 開展酒店式公寓開展歷程.產(chǎn)品市場沿革效力式公寓酒店產(chǎn)權(quán)自持性物業(yè)，公建立項，以外籍租客為主要效力對象。小戶型公寓小戶型公寓產(chǎn)品，住宅立項，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭投資為主要購買目的，對產(chǎn)品溫馨度要求不高。酒店式公寓介于酒店與住宅之間的產(chǎn)品，公建或住宅立項

9、。對于配套要求及物業(yè)效力的要求較高，單價較高，后期生活費用較高。產(chǎn)權(quán)式酒店純投資性產(chǎn)品，對于區(qū)域位置、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)品裝修規(guī)范、配套設(shè)置有很高的要求，且對酒店公司的運營才干有一定要求，售價高于其它產(chǎn)品，市場受眾面窄。2006年起2005年起 2003年起上世紀(jì)九十年代初酒店式公寓開展歷程.工程分布供應(yīng)量建筑方式容積率價錢戶型裝修物業(yè)管理客戶小結(jié)酒店式公寓市場分析.酒店式公寓-市場分析區(qū)域位置分析從區(qū)域位置上來看，受北京奧運的劇烈利好刺激，亞奧板塊的酒店式公寓在售工程最多，其次是傳統(tǒng)的商務(wù)金融中心區(qū)CBD和金融街。 這都是北京目前土地價值最高，高端商務(wù)人群最集中的區(qū)域，再次證明了酒店式公寓

10、對地段和客戶的天生偏好。.酒店式公寓-市場分析容積率分析從容積率看，有71%的在售工程容積率在4以上，這和酒店式公寓的地段位置規(guī)劃有直接的關(guān)系，強調(diào)報答，不強調(diào)溫馨性。.酒店式公寓-市場分析建筑方式分析從建筑方式上看幾乎清一色的都為高層塔樓，且外立面多為具有公建特征 的玻璃幕墻，成為有特征的區(qū)域地標(biāo)性建筑是一切工程的夢想。.酒店式公寓-市場分析裝修情況分析一切的酒店式公寓工程都為精裝修酒店式公寓的精裝修應(yīng)該是工程定位的必要條件之一，對提升工程整體質(zhì)量和銷售利潤有很重要的作用。特別是隨著裝修規(guī)范不斷提高，越來越多的工程是贈送全套家具家電，向著帶著牙刷牙缸就能入住的趨勢開展。.酒店式公寓-市場分析

11、物業(yè)管理情況分析無論是酒店式公寓還是產(chǎn)權(quán)式酒店，一項重要目的便是物業(yè)的效力管理程度。目前的公寓物業(yè)雖然都聲稱為“酒店式、“星級效力等等，但工程的物業(yè)管理程度良莠不齊，真正到達星級規(guī)范的不在多數(shù)，但經(jīng)過一些知名物業(yè)管理公司的努力，整體氣氛的成熟，置信會有很大的提高。.酒店式公寓-市場分析產(chǎn)權(quán)年限分析目前在售酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)年限，絕大多數(shù)工程產(chǎn)權(quán)為住宅立項的70年，少部分的為 50年。從市場調(diào)查的結(jié)果看，客戶對產(chǎn)權(quán)年限區(qū)別并不是非常的敏感，最關(guān)懷的還是位置和工程的質(zhì)量。.酒店式公寓-市場分析銷售價錢分析從在售酒店式公寓的均價來看，目前普遍的價錢程度在18000元/平米至28000元/平米之間，但此

12、類工程受地段影響非常明顯，泛CBD的兩個工程瑞士公寓和世界城由于其顯著的區(qū)位優(yōu)勢均價曾經(jīng)分別站在了42000元/平米和36000元/平米的高位。.酒店式公寓-市場分析價錢增長分析 市場的酒店式公寓工程幾乎一出場就成為關(guān)注的熱點，價錢也在旺盛的需求和高燒的大環(huán)境下不斷上揚，漲幅最小的工程也超越了10%，而部分工程的價錢自開盤以來曾經(jīng)到達了接近50%的漲幅，而且這樣的趨勢還在蔓延。.酒店式公寓-市場分析銷售情況分析從以上銷售情況來看，酒店式公寓產(chǎn)品能被市場接受，銷售率都比較喜人。其中亞奧觀典和健翔國際公寓開盤時間較早，同時由于主打奧運概念，位置好，均已售罄。而萬科金陽的開發(fā)商品牌很有優(yōu)勢，也已售完

13、。瑞海國際推出7包租年報答率，投資潛力看好，博得了客戶的追捧。但不少樓盤的捂盤情況明顯，一定程度上影響了市場供應(yīng)。 .酒店式公寓-市場分析主力戶型分析主力戶型面積大多集中在50-80平米之間，戶型主流為直套規(guī)范間型的一室一廳。這種設(shè)計的局限性是只需一面開窗，影響了居室的自然通風(fēng)和采光。 不少的酒店式公寓都采用了幾梯幾十戶的集中式電梯設(shè)置，電梯的運載負荷極高。同時大回廊式高密度的平面規(guī)劃，不僅呵斥運用率低于普通住宅，同時也使物業(yè)的識別性、私密性較差，這也對高端客戶的選擇有直接影響。 .酒店式公寓-市場分析主力總價分析分析圖顯示，目前市場在售酒店式公寓工程隨著單價的不斷抬升，主力總價也多分布在10

14、0-200萬之間，不再是百萬元以下投資者的樂園，不同樓盤在這個區(qū)間的集中度很高,這也從價錢層面闡明酒店式公寓產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢在逐漸模糊，而相對低總價的產(chǎn)品稀缺性在不斷強化。主力總價區(qū)間.酒店式公寓-市場分析配套商業(yè)分析目前在售酒店式公寓幾乎都是綜合體工程，除了公寓之外還有大量的集中商業(yè)，最少也會有一定體量的底商，這對未來工程整體投資環(huán)境的提升有很大作用，但普通來說在銷售公寓時商業(yè)的業(yè)態(tài)和運營方式都還沒有確定，很難對客戶的選擇產(chǎn)生決議性影響。.酒店式公寓-市場分析置業(yè)目的及客戶分析由于30 、40平米甚至更小的戶型雖然能滿足根本的生活需求，但其溫馨度遠遠不如通常意義上的公寓產(chǎn)品和普通住宅，很大程度

15、上是一種過渡性的居住物業(yè)。早期的酒店式公寓可以吸引一定數(shù)量的自住客源，很大程度上是由于市場上缺乏類似的產(chǎn)品，沒有直觀的居住閱歷，也是由于低總價的吸引。隨著環(huán)境和價錢的變化其作為投資的功能完全的表達出來了，自住客的比例進一步的弱化，投資性質(zhì)凸顯。特別是帶有返租合同的工程，幾乎完全由投資客包攬。 .酒店式公寓-市場分析分析小結(jié)目前酒店式公寓市場曾經(jīng)進入較理性開展階段，投資客開場對工程的質(zhì)量、區(qū)位、背景、運營方式、報答率進展綜合的分析，雖然總體來說本類產(chǎn)品仍處于供不應(yīng)求的態(tài)勢中，但并非一切推出的工程均能獲得良好的業(yè)績，一些“性價比較差的樓盤如波菲特行政公寓也墮入了銷售瓶頸。 普通來說，受房地產(chǎn)大勢的

16、影響，單價的不斷攀升使大多數(shù)工程中的小面積戶型60平米以下均推出即售空，而剩余的多是相對面積較大的戶型，可當(dāng)小戶型的總價也突破一百萬的時候，投資價值會打折扣。隨著中國經(jīng)濟的日益昌盛，過去幾年中國內(nèi)對城市根底設(shè)備宏大投入的效果也逐漸顯現(xiàn)，商務(wù)環(huán)境的不斷完善使酒店式公寓產(chǎn)品迎來了難得的高速開展期，放量也在添加。但必需留意的是如何保證打造工程優(yōu)良的質(zhì)量被高端人群接受，必需求在物業(yè)管理和整體環(huán)境配套環(huán)節(jié)多下功夫。 .酒店式公寓的特征特征 一提供酒店式的效力和管理，它自創(chuàng)酒店效力及管理方式，提供諸如家居清潔、送餐或宴會安排、洗熨及送衣、電召的士、叫醒效力、訂書報、雜志、代訂車船飛機票、鐘點工效力等一系列

17、效力。 二商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能。 酒店式公寓既可用于居住，也可用于辦公。面積小的酒店式公寓中，居住與辦公空間混在一同，面積較大的酒店式公寓中，居住空間與辦公空間分別。不同的酒店式公寓偏重點不同，有的偏重于居住，廚房、衛(wèi)生間齊全，甚至有陽臺；有的那么偏重于辦公，設(shè)有衛(wèi)生間，和簡易廚房，提供一些辦公設(shè)備和通訊條件。 .酒店式公寓的特征特征三酒店式公寓的小戶型特征明顯 目前市場上的許多酒店式公寓其本質(zhì)是小戶型產(chǎn)品，小戶型酒店式公寓由于總價低、月供低，更加適宜年輕人。而且小戶型產(chǎn)品是過渡型產(chǎn)品，以后會面臨出賣或出租，小戶型更加利于出租或出賣，因此市場上小戶型的酒店式公寓更受歡迎。 .酒店式

18、公寓的特征特征四投資和自住功能齊加強 只需這樣添加其抗跌才干，減少購買者的投資風(fēng)險。比如炫特區(qū)，在延續(xù)推出三期小戶型產(chǎn)品之后，推出XP版“炫王子自住、酒店、SO-HO于一體的集成式住宅。除了硬件配置和檔次向CBD老牌公寓方向接近外，在物業(yè)配制上也進展非常大的改良，比如室內(nèi)綠化，添加低層商務(wù)功能等。這種產(chǎn)品的特點是商業(yè)及各種生活配套方面的功能得到加強，投資自住兩相宜。炫特區(qū)不但實行酒店式效力，而且擁有2萬多平方米的商業(yè)及配套效力措施，引入國際品牌的知名商戶，在本社區(qū)內(nèi)即可處理日常生活的商業(yè)購物需求。更不能忽視的是，在推出星級公寓之前，炫特區(qū)曾經(jīng)售出2000多個單位，構(gòu)成了相當(dāng)成熟的社區(qū)氣氛，許多

19、公建和設(shè)備曾經(jīng)成型，后期購買星級公寓的買家完全可以共享，這也是普通酒店式公寓所不具備的。 .酒店式公寓的消費者分析特征酒店式效力公寓產(chǎn)品的消費者分析 1.住宅產(chǎn)品功能成效消費規(guī)律 住宅產(chǎn)品的消費需求同樣呈現(xiàn)出“根本生活需求安去需求感情需求尊重需求自我開展需求的由初級形狀到高級形狀的開展規(guī)律，消費這種“金字塔構(gòu)造對應(yīng)于由低到高的住宅產(chǎn)品類型，可以確定的是，酒店式效力公寓是為滿足“次高、高層次“的消費需求的產(chǎn)品。 。購買酒店式公寓產(chǎn)品的客戶群分析 酒店式公寓的主要客戶群體分為三大類：一類是投資為主的客戶群體；一類是商住兩宜，兼具居住和辦公兩種功能；另一類是自住型客戶群體。 .酒店式公寓的消費者分析

20、消費者分析 酒店式公寓的購買客戶中，投資者占絕對大多數(shù)。投資客戶主要可以分為兩大類型:第一類為純投資型客戶，主要有個人投資者和機構(gòu)投資者組成，個人投資者年齡在歲范圍內(nèi)，機構(gòu)投資者主要是具備一定經(jīng)濟實力的中、小型企業(yè)。他們購買酒店式效力公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潛力，他們的預(yù)期投資報答率普通在。這部分客戶占整個客戶總數(shù)的左右。第二類客戶為養(yǎng)老型客戶，以個人投資者為主，年齡普遍在歲以上，購買的目的主要是希望退休后可以得到豐厚、穩(wěn)定的經(jīng)濟來源。這類客戶的投資風(fēng)格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟實力也比較強，多投資于平方米以上的較大戶型，預(yù)期投資報答率多在以下，最看重工程的開展?jié)摿?，占客戶總?shù)的左右。 .酒店式

21、公寓的消費者分析消費者分析商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能。酒店式公寓既可用于居住，也可用于辦公。面積小的酒店式公寓中，居住與辦公空間混在一同，面積較大的酒店式公寓中，居住空間與辦公空間分別。不同的酒店式公寓偏重點不同，有的偏重于居住，廚房、衛(wèi)生間齊全，甚至有陽臺；有的那么偏重于辦公，設(shè)有衛(wèi)生間，和簡易廚房，提供一些辦公設(shè)備和通訊條件。 滿足商住兩用，兼具居住和辦公功能的這一部分客戶群體主要為外籍公司派出的高級員工、國內(nèi)大型私企的老板、高層人士等高階層人士，均以商務(wù)居住為主，并具有長期居住及安頓家人的需求，這些客戶的租期普通為半年以上或更長，由公司擔(dān)負高額的房租費用，同時本人在異地沒有買房定居

22、的需求。其中，歐美人占到，其他是港臺人、日本人和華裔等。 .酒店式公寓的消費者分析消費者分析第三類自住型客戶群體，主要以城市新生代高級白領(lǐng)及中產(chǎn)階級為主。這類客戶群體平均年齡在2435歲之間，白領(lǐng)一族，有一定的經(jīng)濟才干、有著不俗的生活品味、藝術(shù)品味；任務(wù)相對穩(wěn)定；對于居住的溫馨度、生活的高效、快捷要求較高，而且普通獨身或是兩口之家，需求的是過渡型住宅。這個群體對于酒店式公寓的思索是如今是自用，即使以后家庭人口增多，也可以用來出租換取不菲的租金收入。不論是投資型、商住兩用型的客戶，還是自住型客戶，其選擇酒店式效力公寓的最直接的目的源于這種產(chǎn)品能滿足“次高、高層次的消費需求。 .酒店式公寓專題研討

23、結(jié)論為什么買？有什么啟示？ .專題研討小結(jié)為什么買酒店式公寓 高價值：酒店式公寓的區(qū)位優(yōu)勢十清楚顯，大多地處城市商務(wù)中心區(qū)，其產(chǎn)品本身擁有的市場升值潛力宏大。其較低的總價、首付以及月還款對購房者有較強的誘惑力，另外，較好的裝修規(guī)范和效力也是影響客戶的重要要素。.高投資報答率：酒店式公寓的客戶根本可以分為投資型和自住型兩類。對于投資型的客戶來說，最關(guān)懷的就是投資報答率。由于小戶型可以用相對較低的投入活得相對較高的投資報答，往往易受投資者的親睞。相對于投資型客戶，自住型客戶看重的就是將其作為一個過渡型的產(chǎn)品。假設(shè)干年后，有了更大、更溫馨的房子后，小戶型或租或售，也能得到較好的投資報答。專題研討小結(jié)為什么買酒店式公寓 .專題研討小結(jié)高質(zhì)量：酒店式公寓應(yīng)本身具有足夠的質(zhì)量，最重要的，是其可以提供持之以恒的個性化效力。個性化效力有兩點：一是滿足運用者個性化需求，由于租住者多為高學(xué)歷、高素質(zhì)，甚至是國際人士，他們對居住文化有著獨特的了解與需