民宿的經(jīng)營成本分析報告

1、 .wd. .wd. .wd.民宿的經(jīng)營本錢分析很多人在提到個性化住宿本錢的時候，第一反響可能是本錢就是房租，本錢就是裝修，除此之外大家可能都沒有去考慮過在經(jīng)營管理的時候也會有本錢的支出。那么我們今天就來談?wù)?，關(guān)于個性化住宿的本錢你應(yīng)該注意哪些問題呢1個性化住宿本錢包括哪些內(nèi)容呢根據(jù)個人的從業(yè)經(jīng)歷，個性化住宿本錢 基本包括以下五個方面：1、房租：房屋租賃押金和房租很多人會提出這么一個同題：我自己就是房東、業(yè)主，那在本錢里還要不要去算房租我認(rèn)為是需要的，因為房屋擁有自己的本身價值，那么運(yùn)營本錢里面就應(yīng)該有房租這一項, 不管你經(jīng)營的物業(yè)是否自有，都應(yīng)該在經(jīng)營的過程中進(jìn)展一個合理的計算。房租一般分為

2、押金和租金，很多人在運(yùn)營的初期或者是籌備期的時候，很容易就會忽略房屋押金這一塊，這會導(dǎo)致本錢核算的錯漏。按照全國局部城市、區(qū)域桂林、西安、成都、杭州、溫州、麗江、大理、廈門、三亞，包括一些小城市的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，房租一般占到營業(yè)額五分之一到六分之一。2、裝修：硬裝與軟裝硬裝：硬裝局部是在日常經(jīng)營或是前期籌備中最容易超支的一局部，因為在利用一幢房屋去做個性化住宿經(jīng)營時，通常需要対房屋進(jìn)展一系列的改造裝修，在這過程中會遇到很多前期沒有預(yù)料到的臨時性的問題。此外在裝修時，對于房子的硬件設(shè)施要考慮其使用年限，現(xiàn)在有很多的同行都會走到一個誤區(qū)：裝修的房子只使用兩到三年，然后就要進(jìn)展大的改造裝修。這在本錢支

3、出上是一個非常大的忌諱，會造成極大的浪費(fèi)。軟裝：很多人在做個性化住宿的時候都會在軟裝局部進(jìn)展舊物改造、舊物利用，但是建議大家不要單從自己的個人喜好上去考慮，而是要更多地從消費(fèi)者心理、消費(fèi)者習(xí)慣上去考慮。裝修是一筆非常大的投入，因此建議在本錢計算時把裝修費(fèi)用總數(shù)均攤到經(jīng)營期內(nèi)去做幾年的均攤。3、人工本錢也會有人提出來這樣的問題：我的店沒有雇請外人，所有的事務(wù)都是由我自己和家人進(jìn)展打理，這樣的話我的人工本錢是否等于零。實(shí)際上這和房租是一個道理，全家人都投入到這樣一個經(jīng)營里以后，人的價值也應(yīng)該有所表達(dá)，而不是自家人去做這么一件事的時候就可以不去算人工本錢，不算工資和獎金，僅僅只是依靠一個營業(yè)利潤來獲

4、得生活費(fèi)用。4、日常損耗日常損耗分為幾個小局部，比方洗發(fā)水、沐浴露，甚至局部客棧民宿會提供香氛、香水、洗面奶、香薰，再包括一次性的牙膏、牙刷，還有我們平常的布草送洗，這些都是經(jīng)營中的日常損耗。這些日常損耗并不能完全等于日常支出，因為日常支出還包活食宿之類的其他本錢。5、維修費(fèi)用這一局部包括電器、家具的維修費(fèi)用，易于理解就不再贅言。2個性化住宿的本錢預(yù)算一般而言個性化住宿經(jīng)營本錢的預(yù)算應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：1、建議把所有本錢按照均攤的方式，攤到每一個客房、每一個營業(yè)日上，就能了解每一間客房、每一天的運(yùn)營本錢是多少，在制定價格時就可以有一個最基礎(chǔ)的保障，知道一間房、一個晩上賣多少錢能保本不虧。我一直在

5、強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是：高的入住率并不等于有高的利潤。因為如果你連每一間客房、每一天的經(jīng)營本錢都不知道，即使你的入住率很高，但是因為定價低于本錢，你就是虧的，而且賣的越多虧得越多。2、在進(jìn)展本錢預(yù)算的時候，要去估算好裝修回收期。一般來說，裝修的回收期定在3-5年之間比較合理，在此情況下，裝修投入的這費(fèi)用不管是按利率計算，還是按照其他工程的投資対比來看，都較為合理。如果回收期超過5年， 基本上就沒有什么利潤或者是收益可言了。3、進(jìn)展本錢預(yù)算時應(yīng)該選用一些能夠持續(xù)長久使用的物品，盡可能地去選擇一些被回收的時候還能夠保值的物品來進(jìn)展裝修和裝飾?，F(xiàn)在很多客棧民宿或是短租公寓，在裝修選材時并沒有考慮到選材的耐用性

6、，這樣対自已以后的經(jīng)營支出會有很大影響。既要注重保值，又要注重耐用性。4、很多人在做本錢核算的時候并沒有把房租的遞增算進(jìn)去，建議大家在做核算的時候要把所有租期內(nèi)的房租平均計算，這樣得出的本錢才是有效的。3如何通過本錢預(yù)算制定價格體系公式：客房數(shù)量客房的最低單價全年280天根據(jù)數(shù)據(jù)出來的結(jié)論是每年我們都是至少有90天左右是保證能夠滿房，而且這個滿房的價格還不是太低，所以我們真正需要擔(dān)憂的或者是把入住率支撐起來的時間是280天左右0.7入住率的一個統(tǒng)計=全年房租+全年人工支出+全年損耗支出+全年水電+轉(zhuǎn)讓費(fèi)回收的每年平攤+裝修費(fèi)用回收的每年均攤正常情況下，通過公式得出來的兩邊的得數(shù)差額應(yīng)約等于10

7、萬左右。這個公式實(shí)際上已經(jīng)把本錢最大化、利潤最小化了，因為很多人都是由于前期預(yù)期太高，導(dǎo)致后期經(jīng)營得非常辛苦。我希望大家把期望值降低到一個點(diǎn)上，這樣到后面回收的時候才會充滿驚喜。4如何控制單體單店的經(jīng)營本錢1、建議大家在籌備之前，做一個超出預(yù)算10%-20%的本錢預(yù)算表，清楚自已要花的錢大多數(shù)都在哪里。然后把本錢預(yù)算表里超過一萬塊錢以上的工程單獨(dú)列出來，去做本錢的獨(dú)立核算。2、在籌備期間，如果本錢預(yù)算已經(jīng)定稿，或裝修的樣板圖、效果圖已經(jīng)出來，主題定位、客群定位都已確定之后，只要是涉及十平方或者兩個房間以上的區(qū)域改造工程，盡可能地只在這些工程上做減少而不是增加。因為客人対房間的要求并沒有我們想象

8、的那么多。3、不必把一個區(qū)塊的裝修一次性做到位，這樣投入本錢會很高。一些可有可無的裝飾品或物品可以在雙十一雙十二或打折促銷的時候去采購添加，能夠節(jié)省資金。4、現(xiàn)在很多同行會走入一個誤區(qū)或怪圈：一家店兩到三年以后就放棄原有裝修，全盤重新進(jìn)展大裝，其實(shí)這樣很傷元?dú)?。一家店在?jīng)營過程中都會發(fā)生同地區(qū)同行業(yè)之間的比照，但我們一再堅持的是，人無我有，人有我未必要有。客人選擇個性化住宿產(chǎn)品的時候就確定了這一點(diǎn)，他要的東西并非酒店的單純硬件奢華體驗?zāi)軌蛱峁┑?，而是我們能夠提供的。此外，兩到三年的一個大的全裝修，相當(dāng)于把剛剛收回的資金又再投入到店里，相當(dāng)于這兩到三年是在打白工。我們?nèi)ソ?jīng)營客棧民宿，更多的是為了

9、我們自己的生活有所不同。大家可以設(shè)想一下，如果每一個人都在想方設(shè)法地在兩到三年去做房屋的裝修翻新，同行看到了以后也會有同樣的舉動和想法，這樣在民宿的聚集地全年到尾就都在裝修，帶來的結(jié)果就是市場環(huán)境和自然環(huán)境的惡劣，在這樣的情況下，就難以為客人提供較高的體驗度，難以獲取較高的滿意度，生意自然也就差了。其實(shí)東西可以舊不可以臟，并不是所有配置都豪華得煥然一新就可以做滿足客人的心理需要，消費(fèi)者想要的是回歸的概念，而不是單純奢華的概念。5、單店單體的經(jīng)營本錢逐年遞增，建議大家在每年的維修費(fèi)用上也做一個比較準(zhǔn)確的估算。其實(shí)單店單體的經(jīng)營本錢是很難去降低的，而在經(jīng)營之外，很多時候單體店的經(jīng)營本錢居高不下，并

10、不是因為店內(nèi)開支，而是三五不時地招待親友。如果是組織活動反響給客人這樣的經(jīng)營本錢是該花的，但如果總是過分的進(jìn)展應(yīng)酬和公關(guān)是很不必要的。6、一直都在強(qiáng)調(diào)的是，在開店之前要把客群定位好，明確自己接待什么樣的客人、賺什么人的錢，這樣生意就會相對來說有一些規(guī)律去摸索。控制經(jīng)營本錢其實(shí)與接待的消費(fèi)者也是有關(guān)聯(lián)的，如果你的店什么樣的房型都有、什么樣的客人都要去接待的話其實(shí)會增加一定的經(jīng)營本錢。5兩到三年后，本錢控制的重點(diǎn)在哪里簡單總結(jié)：1、不要大修大裝，大修大裝勢必要把原先的本錢又都投入進(jìn)去的。2、要持自己的特色，人無我有，人有我未必要有。3、注意電器的維護(hù)，電器在兩到三年以后就到達(dá)三分之一的使用壽命到了

11、，這時候需要經(jīng)常檢修電器。4、家具的維修和檢査也非常重要。5、很多人可能不會想到，就是外墻的防水。房屋都有一個使用壽命，很多房間發(fā)霉或是漏水都是因為外墻的防水沒有做好，建議大家在裝修完兩到三年之后，全面地去檢查房屋的外面和天花板，如果有出現(xiàn)漏水的痕跡要及時進(jìn)展補(bǔ)救，越是到后期就越是要注意這一方面。6本錢逐年遞增后的應(yīng)對方式1、在籌備期做好支出調(diào)研非常有必要，但在經(jīng)營期內(nèi)建議大家每一個季度的經(jīng)營期, 也要做好下一個季度的本錢支出預(yù)算及核算，這有助于我們在經(jīng)營過程中少花錢、少亂花錢。2、千萬不要隨波逐流，很多業(yè)主看到周邊的同行添置了一個東西之后會覺得很不錯我也去買一個，卻不考慮物品對自己房子的實(shí)用

12、性。每増加一項本錢投入實(shí)際上都要根據(jù)房屋的狀況，如果房屋本身承受不了某些物品的添加，增添之后其實(shí)是在給自己的資金和房屋增加負(fù)擔(dān)。3、建議多從旅行者的消費(fèi)習(xí)慣去考慮本錢的支出和物品的添置，建議多和客人對話，了解他們的消費(fèi)習(xí)慣，這樣能夠在本錢的支出和控制上就能有一個明顯的效果。4、建議大家在軟性的本錢支出上做增加，不要一而再、再而三地在硬件上來做過多的投入。這里的軟性不單是軟裝，不單是供給客人一些精油、咖啡、茶之類的一些物品，還要從人工的角度去考慮?，F(xiàn)在有很多的經(jīng)營者往往都是在硬性的本錢支出上面考量過多，而沒有在店員或人才這些軟性上進(jìn)展考量，導(dǎo)致行業(yè)人才緊缺。一間房子如果沒有人，就是一個沒有靈魂的

13、經(jīng)營體。建議大家盡可能把身邊的同事、伙伴培養(yǎng)起來，給到他們足夠多的薪資待遇、福利，可能對你的店的總體本錢的控制或者是利潤的實(shí)現(xiàn)都會有好的幫助。7關(guān)于OTA的本錢控制OTA的本錢是很可怕的，占到總體營業(yè)額的18%-20%。你如果只能通過0TA來產(chǎn)生訂單，應(yīng)該考慮經(jīng)營策略的調(diào)整。OTA是無情的，傭金一旦定死以后不太可能去降低或者抹平。在經(jīng)營過程中，應(yīng)該著重地去觀察自己的數(shù)據(jù)，了解不同的季書在不同的 TA上面推房效果。哪家OTA給到的客源最多，哪一個 TA在淡季的時候客源補(bǔ)充量最多，就要適時地調(diào)整在這些OTA上面的營銷方案。而現(xiàn)在OTA上的金牌、特牌傭金特別高，是不建議大家采用的。原因在于TA推廣得

14、再好，落地服務(wù)沒有跟上，也沒有回頭客。因此，想要降低OTA的推廣本錢，實(shí)際上不管是單體經(jīng)營還是連鎖經(jīng)營，都應(yīng)該考慮垂直銷售、會員制度、粉絲經(jīng)濟(jì)這三種營銷方式。8初期本錢支出時應(yīng)防止的誤區(qū)回歸到我們最初談到的本錢的支出的工程：房租、裝修、人工、日常維護(hù)、物件維修。其實(shí)真正的誤區(qū)只有一個：我們花了很多我們認(rèn)為應(yīng)該花的錢。1、在本錢支出初期，多觀察，少掏腰包，因為在所有的資本投入之前，都還有修正的時機(jī)。2、個人主觀的東西不要太多，不能把所有的空同都変得帶有過多個人喜好的色彩，這是我們最需要防止的誤區(qū)。3、不要不合時宜地去添置物品，有些物品添置益可能會因為季節(jié)、環(huán)境、地域文化的不同產(chǎn)生一些反效果。4、

15、個性化住宿最終會變成一個旅行的目的地。如果你經(jīng)營的個性化住宿最終変成了旅行目的地，那你所要展現(xiàn)給消費(fèi)者、旅行者的一定是帶有地方特色的經(jīng)營體，或者是說含有這個地方特色的經(jīng)營體。建議大家盡可能地減少一些不必要的主題設(shè)置，而是真正從消費(fèi)入群的定位去做初期本錢的支出，把本錢的投入先放到人的 基本訴求上面來。5、現(xiàn)在很多人也會在一些新媒體上做一些付費(fèi)的、提高自己知名度的曝光行為，建議大家在這一塊上面也要有所選擇。在初期還不清楚自身情況，不確認(rèn)經(jīng)營體的精神內(nèi)核的時候，盡可能不要著急宣傳自己，讓消費(fèi)者產(chǎn)生過高的期望會對自己的后期經(jīng)營不利。列舉一個例子 通過數(shù)據(jù)了解工程投入本錢與經(jīng)營預(yù)計【1】房屋改造方案和投

16、入本錢前后院改造方案：(1)將原有水池復(fù)原，引入活水，讓整個水池流動起來，養(yǎng)魚、水植方面必須豐富，以減少死水帶來的蚊蟲多的負(fù)面影響。完善后這屋前屋后的池塘將是工程的最大外觀特色。(2)在原有宅基地上搭建簡易房屋，風(fēng)格也需要融入古村落，或根據(jù)設(shè)計師意圖，局部創(chuàng)新。此規(guī)劃著重解決活動室、食堂、文化體驗場地的用地規(guī)劃。(3)卵石圍墻的整修與完善，到達(dá)民宿整體封閉性獨(dú)立性的需求。(4)院落綠化，根據(jù)設(shè)計施工進(jìn)展。綠化分前期綠化和后期經(jīng)營者自己種植綠化，前期綠化 基本由原來以后綠化轉(zhuǎn)變，后期按經(jīng)營理念種植農(nóng)作物、欣賞型花卉等。(5)每棟民宿建造本錢概算每棟民宿7個房間，建筑面積約500平方米。主體建造裝

17、修或改造， 1800元/平方米;房間硬質(zhì)裝修， 2000元/平方米，院落以整理道路、修整圍墻，布置水池等，1000元/平方米;總體預(yù)算控制在3000000元(初步概包軟裝)。【2】本工程特色以及與落戶窯灣村的合作互利規(guī)劃結(jié)合民宿自身情況，進(jìn)展完善優(yōu)化后進(jìn)入穩(wěn)定營業(yè)狀態(tài)。 在營業(yè)期間，為提升客戶滿意度，留得住客人并吸引回頭客。還需充分挖掘古村以及周邊的人文歷史自然等資源，以本民宿為點(diǎn)，撬動體驗式旅游的開展。在工程裝修期間，將會對本村落原始農(nóng)耕生態(tài)的特色生產(chǎn)生活活動進(jìn)展深入探索研究，逐步推進(jìn)以下幾個特色活開工程以增強(qiáng)民宿活力和特色：(1)挑選1-2個工程作為民宿固定活動，具體地點(diǎn)優(yōu)先考慮設(shè)立在民宿

18、前后院空地之中，搭建必要簡易設(shè)施與之配合。提高民宿本體特色。并定期增加更換。除主體建筑休閑之外，可在局部古民居院落設(shè)立活動地點(diǎn)，增加鄉(xiāng)村旅游活力。(2)根據(jù)農(nóng)民耕種實(shí)際情況，長期發(fā)布農(nóng)活體驗活動，通過采摘、耕種、收貨等活動，讓旅客感受在城市中體會不到的農(nóng)村生活氣氛，并可提高農(nóng)民收入。經(jīng)營方式初定按人頭、家庭團(tuán)體收取體驗活動的費(fèi)用，再按比例與合作農(nóng)戶分成。此方案中民宿作為集合和休息地點(diǎn)，可借此宣傳民宿特色。(3)可以與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民配合，設(shè)立“窯灣村遠(yuǎn)程農(nóng)業(yè)(暫名)方案，旅客可租賃當(dāng)?shù)靥锏?，體會播種至收貨的快樂。讓顧客承包一小塊地，從播種開場，根據(jù)微信互動，每周或者每隔幾天發(fā)送承包地的照片和信息，可雇

19、傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶進(jìn)展管理，田地必須綠色無農(nóng)藥!結(jié)果后可通知采摘也可郵寄、帶回重慶給客戶。此外還可借鑒外地“網(wǎng)絡(luò)養(yǎng)羊投資模式，領(lǐng)養(yǎng)雞鴨鵝豬等農(nóng)村常見牲畜，長成后現(xiàn)金返還或者送回領(lǐng)養(yǎng)者手中。(4)四面環(huán)山，和村民探討周邊環(huán)境，尋找向?qū)Щ蚵?lián)系重慶市區(qū)戶外活動組織設(shè)計山路戶外活動，對于老龍洞等尚未開發(fā)特色旅游資源進(jìn)展探索。(5)收集當(dāng)?shù)厥止I(yè)者資料，與之溝通合作方案，設(shè)立旅客體驗活動。(6)根據(jù)本地地理位置，幫助外地游客設(shè)計楠溪江旅游線路，表達(dá)集散地作用。(7)收攏周邊村莊資源，手工業(yè)、農(nóng)村特色職業(yè)、周邊景點(diǎn)、傳說、都可以以此來進(jìn)展運(yùn)營和宣傳，不僅局限于一處。(8)尋找空曠房屋，設(shè)立木工房，可聯(lián)系外地木工房

20、進(jìn)展合作，也可自己學(xué)習(xí)或招聘相關(guān)從業(yè)者進(jìn)展教學(xué)。主要從勺子、砧板入手，之后根據(jù)運(yùn)營情況決定是否在市區(qū)周邊設(shè)立基地?！?】經(jīng)營難點(diǎn)1 因經(jīng)營季節(jié)性強(qiáng)而導(dǎo)致投資本錢回收期較長，是制約民宿開展的重要因素民宿也面臨淡旺季的為難，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相對少。單純靠住宿收入回收本錢的周期較長。2、因該村地點(diǎn)距離主要客源地重慶主城區(qū)僅120分鐘車程，怎么留住客人住宿是一個難點(diǎn)。3、現(xiàn)狀村子旅游氣氛較金佛山西坡、北坡等地差距明顯，需當(dāng)配合經(jīng)營提升知名度?！?】經(jīng)營本錢分析以一棟為單位：房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分紅或者其他協(xié)議。人工本錢：民宿房間暫定7間客房，正常的房間整理可有經(jīng)營者本身承擔(dān)，可以更好的在前期觀察到房間設(shè)置裝修的缺乏和需要。工資暫定在3000元/月，共2人，72000元/年。整棟民宿的清潔可招當(dāng)?shù)亻e散居民，工作范圍為院