權(quán)證知識與稅費(fèi)計(jì)算

1、情景模擬1、賣方接待我掛一套房源，請給我評估一個價格，樓下有20萬稅，凈價200萬，我這有多少稅？如果稅少我要把房價提上去，請幫我評估一下。2、買方接待我這樣的情況能不能買房？需要什么條件？3、我買這房子首付要多少？每月還款要多少？4、簽完合同，我還要做些什么？權(quán)證基礎(chǔ)知識與稅費(fèi)計(jì)算2012.10.11課程目的權(quán)證基礎(chǔ)知識客戶能不能買房？住房記錄如何查詢？上市交易條件？哪些售后需要做？房款有哪幾種支付方式？稅費(fèi)計(jì)算有哪些稅費(fèi)？有多少稅費(fèi)？權(quán)證基礎(chǔ)知識購房資格是否具備？本地在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，限購1套住房。外地能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)，在本市累計(jì)繳納1年以上個人所得稅繳

2、納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。關(guān)鍵詞解釋限購：指限制居民家庭通過市場途徑購買商品住房和二手住房，包括與他人共同購買。不包括因繼承、交換、分割、房改、法院裁定等取得房屋。本市：含上城、下城、江干、西湖、拱墅、濱江、之江、下沙、蕭山、余杭。（不含臨安、富陽、建德、桐廬、淳安）本市戶籍居民家庭：是指家庭成員（包括夫妻雙方及未成年子女）中只要有一人擁有杭州市區(qū)戶籍居民家庭。居民家庭“已擁有住房”的界定：指居民家庭購房當(dāng)時其名下?lián)碛械淖》浚ㄒ呀?jīng)所有權(quán)登記的住房以及辦理預(yù)告登記、商品住房預(yù)售合同簽訂備案、簽訂二手住房轉(zhuǎn)讓合同的住房。問答解疑1、問：張三為戶

3、口在余杭、單身，原已在杭州購買過一套物業(yè)且出售，請問張三還可以買房嗎?可以買幾套？答：可以，還能買二套。2、問：張三和李四都為杭州戶籍，二人名下無房，但有個兒子（13歲）名下杭州有套物業(yè)，請問張三和李四還能買房嗎？可以買幾套？答：可以，只能再買一套。3、問：張三為桐廬人，單身，僅在桐廬有1套房子，從2009年到2012年8月交過1年的社保，請問張三可在杭州買房嗎？答：答案1：不可。累計(jì)滿1年社保不完全發(fā)生在2010年8月后 答案2：可以。2010年8月份以后交滿1年社保即可。住房記錄如何查詢？簽單居前：與客戶明確購房資格、貸款享受政策、稅費(fèi)政策。簽單居時：嚴(yán)格核對身份證明、婚姻證明、戶籍證明并

4、復(fù)印，并讓客戶簽署購房人家庭成員及名下住房情況申報表（一式四份）。簽雙居時：收取房東三證原件。簽約前10天內(nèi)：攜帶以下資料至簽約部網(wǎng)上錄入及蓋章。1、身份證明復(fù)印件；2、婚姻證明復(fù)印件；3、戶籍證明復(fù)印件(未成年亦提供)；4、 購房人家庭成員及名下住房情況申報表（一式四份）；5、查檔人身份證原件；6、查檔人介紹信；7、非本市戶籍居民家庭還需附個人所得稅證明或社會保險繳納證明原件。查檔：網(wǎng)上錄入后，攜帶以上蓋好章的資料到房產(chǎn)檔案館查檔。 拿回杭州市區(qū)住房情況查詢記錄。購房人家庭成員及名下住房情況申報表購房人申報承諾 本人已知曉國家和本市住房限購的規(guī)定。 本人申報：本人及家庭成員（夫妻雙方及未成年

5、子女）名下?lián)碛凶》浚ê押炗嗁彿亢贤?套，本人及家庭成員（夫妻雙方及未成年子女）與家庭成員以外的其他人共有住房（含已簽訂購房合同） 套。 本人承諾：所購房屋符合限購規(guī)定，已如實(shí)申報家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》?。如違反限購規(guī)定，或有不實(shí)申報的，本人愿意承擔(dān)由此引起的“不予辦理房產(chǎn)登記”等一切法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 本人委托：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查詢杭州市區(qū)住房情況查詢記錄。 購房人： 年 月 日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承諾 已按照國家和本市住房限購的規(guī)定，對購房人及其家庭成員的戶籍、婚姻等證明材料以及納稅或社會保險繳納證明（對非本市戶籍居民家庭）進(jìn)行核對，符合住房限購規(guī)定。如違反限購規(guī)定

6、不予辦理房產(chǎn)登記的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾不追究購房人解除合同的違約責(zé)任；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承諾嚴(yán)格執(zhí)行本市中介經(jīng)紀(jì)收費(fèi)等相關(guān)管理規(guī)定。（蓋章） 年 月 日問題一：姐弟倆買同一套房子，提供哪些資料？問題二： 杭州市區(qū)住房情況查詢記錄查詢超過10天 未簽約怎么辦？上市交易條件？簽約預(yù)約（經(jīng)紀(jì)人）1、根據(jù)居間協(xié)議約定，聯(lián)系買賣雙方確定簽約時間，并短信發(fā)送簽約必須攜帶資料及時間、地點(diǎn)。2、電話聯(lián)系簽約專員，確定具體簽約時間。3、根據(jù)已有信息，聯(lián)系買賣雙方，完整填寫電子版簽約預(yù)約表與稅費(fèi)預(yù)算。4、提前24小時簽約預(yù)約表發(fā)簽約專員郵箱并電話確認(rèn)簽約專員是否收到。簽約中后（經(jīng)紀(jì)人）1、于約定簽約時間提前1小時到達(dá)

7、簽約地點(diǎn)，提交杭州市區(qū)住房情況查詢記錄及住房查詢資料，稅費(fèi)預(yù)算表、居間協(xié)議及附屬轉(zhuǎn)讓清單 給簽約專員。2、接待買賣雙方，確認(rèn)交易條件。3、指導(dǎo)交易雙方簽字。4、禮送客戶，整理簽約室，確認(rèn)售后事宜。交易資料確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)必須清晰1、產(chǎn)權(quán)人或共有權(quán)人中有一方死亡，必須辦理遺屬或法定繼承手續(xù)并完成產(chǎn)權(quán)變更（繼承）手續(xù)；2、產(chǎn)權(quán)人與共有權(quán)人為夫妻關(guān)系現(xiàn)已離異的，必須辦理產(chǎn)權(quán)變更（析產(chǎn)）手續(xù)；3、產(chǎn)權(quán)人名字用的是曾用名，與身份證、結(jié)婚證不一致時，需要做變更手續(xù)。買方需準(zhǔn)備資料1、買方本人全部到場（已婚夫妻雙方本人到場）；2、戶口本或戶籍證明原件；3、身份證或軍官證原件或護(hù)照原件；4、結(jié)婚證原件（買方單身，

8、需提供單身證明）； 5、購房人家庭成員及名下住房情況申報表原件；6、杭州市區(qū)住房情況查詢記錄原件；7、按揭的：提供收入證明；8、外地的：個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn) 社會保險）繳納證明。賣方準(zhǔn)備資料1、賣方本人到場（產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人）；2、賣方身份證或軍官證原件；3、戶口本或戶籍證明原件；4、結(jié)婚證原件；5、房屋三證（契證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）特殊情況一：賣方若由代理人代辦所需資料1、代理人本人到場；2、代理人有效身份證或軍官證原件；3、有效的委托公證書原件（原則上要求4份，最少3份）；4、賣方的相關(guān)資料（身份證、戶口本、結(jié)婚證）。若賣方的相關(guān) 資料在公證書中有復(fù)印件，無需提供原

9、件，復(fù)印有效。特別注意：、委托公證書時間不得晚于簽約時間；、委托公證書在簽約時必須出示原件。特殊情況二：產(chǎn)權(quán)人夫妻離異所需資料離婚證原件+離婚協(xié)議書原件或民事調(diào)解書原件+生效證明原件或法院判決書原件+生效證明原件（終審不需要生效證明）。特殊情況三：買賣雙方為單位所需資料1、經(jīng)辦人有效身份證原件2、單位授權(quán)書原件3、單位法定代表人身份證和單位營業(yè)執(zhí)照（或組織機(jī)構(gòu)代碼證）等復(fù)印件（加蓋公章）經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)備資料（三表一協(xié)議）1、簽約預(yù)約表；2、稅費(fèi)預(yù)算單；3、附屬轉(zhuǎn)讓清單；4、居間協(xié)議；簽約完畢，買賣雙方各一檔案袋，放置內(nèi)容如下：1、稅費(fèi)清單1份2、補(bǔ)充協(xié)議1份3、房屋轉(zhuǎn)讓合同1份4、委托代理合同1份5

10、、買方客戶協(xié)作單1份（給買方）， 賣方客戶協(xié)作單1份（給賣方）哪些售后需要做？簽約后經(jīng)紀(jì)人服務(wù)項(xiàng)目1、催收證件資料；2、代辦門牌證；3、催買方打房款、稅費(fèi)；4、通知買方辦理商業(yè)及公積金按揭;5、催賣方交回定金作稅費(fèi)；6、陪同賣方辦理銀行提前還貸、領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證并注銷；7、通知買賣雙方辦理交房；8、負(fù)責(zé)處理售后服務(wù)糾紛。房款有哪幾種支付方式？一次性付款分期付款商業(yè)按揭貸款市公積金按揭貸款省公積金按揭貸款市公積金商業(yè)組合按揭貸款省公積金商業(yè)組合按揭貸款限貸與限購的區(qū)別？1、杭州本地，有1套房，一次性付款，未售，再購是否可以，貸款視為第幾套？限貸全國內(nèi) 認(rèn)房 認(rèn)貸限購杭州內(nèi) 認(rèn)房2、杭州本地，有2套房

11、，一次性與貸款，售貸款，再購是否可以，貸款視為第幾套？3、杭州本地，有2套房，一次性與貸款，售一次性，再購是否可以，貸款視為第幾套？4、杭州本地，有2套房，一次性與貸款，未售，再購是否可以，貸款視為第幾套？5、外地，外地有2套房，一次性與貸款，未售，再購是否可以，貸款視為第幾套？6、外地，外地有3套房，兩一次性與貸款，未售，再購是否可以，貸款視為第幾套？貸款政策商業(yè)（6.55%）第一套 首付3成 利率基準(zhǔn) 貸款年限+房齡30年 第二套 首付6成 利率基準(zhǔn)上浮10% 貸款年限+房齡30年 第三套 限貸市公積金(4.55%)第一套 3成或4成（00年前） 利率基準(zhǔn) 貸款年限+房齡40年 第二套（改

12、善） 首付6成 利率基準(zhǔn)上浮10% 貸款年限+房齡40年 第三套 限貸省公積金(4.55%)第一套 5成（20年內(nèi)房子）利率基準(zhǔn) 貸款年限+房齡40年 第二套（改善） 首付6成 利率基準(zhǔn)上浮10% 貸款年限+房齡40年 第三套 限貸貸款首付？月還款？總利息？稅費(fèi)計(jì)算解決兩個問題有哪些稅和費(fèi)？有多少稅和費(fèi)？影響稅費(fèi)因素轉(zhuǎn)讓類型買賣交換贈與繼承析產(chǎn)影響稅費(fèi)因素房屋性質(zhì)住宅 按面積分 普通住宅：建筑面積140（含）以下 非普通住宅：建筑面積140以上 按土地性質(zhì)分： 商品房：土地出讓 房改房：土地劃撥非住宅 包括：商鋪、寫字樓、商住樓、廠房等影響稅費(fèi)因素其他因素轉(zhuǎn)讓價格建筑面積房屋樓層家庭唯一購入時

13、間契證農(nóng)稅繳稅（營業(yè)稅、契稅、個稅、印花稅、 土地出讓金、增值稅）他項(xiàng)權(quán)證交費(fèi)（交易評估費(fèi)，他項(xiàng)權(quán)證工本費(fèi)）房產(chǎn)證房管局交費(fèi)（房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)）土地證國土局交費(fèi)（土地交易手續(xù)費(fèi)、土地證工本費(fèi)）以下假設(shè)條件：買賣辦證及稅費(fèi)繳納流程辦契證 稅契 稅財(cái)稅201094號 ，2010年10月1日起執(zhí)行 稅種計(jì)稅金額個人單位契稅成交價格普通住宅：建筑面積90 （含）以下（家庭唯一住房）1%3%建筑面積90 （含）以下（非家庭唯一住房）3%建筑面積90 140 （含）家庭唯一住房1.5%建筑面積90 140 （含）非家庭唯一住房3%非普通住宅：建筑面積140 以上非住宅3%影響因素記憶：一看性質(zhì)

14、，二看唯一（買），三看面積1、非住宅，一錘定音 3%2、住宅，非唯一，無論面積 3%3、住宅，唯一 90以下1%； （90-140）1.5%； 140以上3%例題1. 購買家庭唯一住宅80，100萬，契稅？100萬1%=100002.購買非家庭唯一住宅80，100萬，契稅？100萬 3%=300003.購買家庭唯一住宅130，200萬，契稅？200萬 1.5%=300004.購買非家庭唯一住宅130，200萬，契稅？200萬 3%=600005.購買住宅150 ，300萬，契稅？300萬 3%=900006.購買非住宅100，400萬，契稅？400萬 3%=120000個稅稅種個人單位個人所得

15、稅住宅（成交價原價原稅金合理費(fèi)用）20%無不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，按成交價1%轉(zhuǎn)讓5年唯一生活用房的，免征非住宅視住宅一樣繳納影響因素記憶：一看唯一（賣），二看年限1、即唯一，又五年 無2、任意一條不滿足征收 1%個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上并且是唯一的家庭生活用房暫免征收個人所得稅 滿5年的判定：根據(jù)原契證上的立契時間為起點(diǎn)計(jì)算，至本次合同簽定日為終點(diǎn)，計(jì)算確定 唯一生活用房的判定：該住房出售時，納稅義務(wù)人（包括配偶）除所售住房外，不再擁有其他房屋所有權(quán)的，則所售住房方可視作家庭唯一生活用房。 例 題1、05年5月買進(jìn)130，原價100萬，現(xiàn)價200萬，此房為房東的唯一住宅，求個稅？無2

16、、 06年5月買進(jìn)130，原價100萬，現(xiàn)價200萬，房東在杭州還有一套住宅，求個稅？200萬*1%=200003、 08年12月買進(jìn)130，原價100萬，現(xiàn)價200萬，此房為房東的唯一住宅，求個稅？200萬*1%=200004、 09年5月買進(jìn)130，原價190萬，現(xiàn)價200萬，當(dāng)時買進(jìn)房東繳稅花了5萬，裝修花了5萬，求個稅？（200-190-5-5）*20%=0稅種個人單位綜合稅普通住宅滿5年（含），免征（成交價-原價）5.6%未滿5年，成交價5.6%非普通住宅滿5年（含），（成交價-原價）5.6%未滿5年，成交價5.6%非住宅（成交價-原價）5.6%綜合稅（營業(yè)稅）影響因素記憶：一看性質(zhì)

17、，二看年限，三看面積1、非住宅，一錘定音 差額5.6%2、住宅，不滿5年，無論面積 成交價5.6%3、住宅，滿5年 140平方米以下免征 140平方米以上差額5.6%注：根據(jù)原契證上的完稅時間判定年限,至本次合同簽定日是否滿5年，2011年1月27日起執(zhí)行。例 題1、04年完稅130住宅，原價150萬，現(xiàn)價200萬，求綜合稅？無2、08年完稅130住宅，原價150萬，現(xiàn)價200萬，求綜合稅？200萬5.6%=1120003、04年完稅150住宅，原價150萬，現(xiàn)價200萬，求綜合稅？（200萬-150萬） 5.6%=280004、05年購買150新住房，原價150萬，現(xiàn)價200萬，求綜合稅？兩

18、種可能 不滿5年全額 滿5年差額5、2000年完稅100非住宅，原價150萬，現(xiàn)價200萬，求綜合稅？（200萬-150萬） 5.6%=28000印花稅稅種計(jì)稅金額個人單位印花稅成交價格非住宅0.05%0.05%住宅免征從2008年11月1日起，暫免征收個人銷售或購買住房印花稅土地出讓金土地出讓金=土地分?jǐn)偯娣e土地等級繳納標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偯娣e=建筑面積總樓層土地等級繳納標(biāo)準(zhǔn)如右圖土地等級繳納標(biāo)準(zhǔn)（一）600（二）500（三）400（四）300（五）200（六）100（七）80（八）50例題98年房改，60，100萬，3F/6，2級土地，土地出讓金？60/6*500=5000土地增值稅算法從2008年1

19、1月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅稅種個人單位土地增值稅非住宅按轉(zhuǎn)讓價格的0.5%征收土地增值稅自行向所屬地稅局申報住宅免征辦他證、房產(chǎn)證、土地證費(fèi)委托代理費(fèi)價格中介費(fèi)50萬12500100萬12500+8750=21250150萬21250+5000=26250200萬21250+10000=31250300萬21250+10000+6250=37500總結(jié)概算房屋條件一：2010年新購普通住房，原價為78萬，建筑面積為89 ，現(xiàn)出售價為120萬，買家為首次購房，按揭貸款，請預(yù)算稅費(fèi)？契稅：1%綜合稅：5.6%個稅：1%評估費(fèi)：0.42%合計(jì)約：8%1200000*8%= 9600

20、0中介費(fèi)：21250 +2000合計(jì)：23250總計(jì)：12萬多房屋條件二：2009年新購普通住房，原價為90萬，建筑面積為110 ，現(xiàn)出售價為200萬，買家為非首次購房，按揭貸款，請預(yù)算稅費(fèi)？契稅：3%綜合稅：5.6%個稅：1%評估：0.42%合計(jì)約：10%200*10% =200000中介費(fèi)：21250 +10000合計(jì)：23萬多課堂練習(xí)1小華有一套住房：濱江區(qū)江南文苑，建筑面積87.73平方米，2009年9月7日買進(jìn)價格為78萬，完稅時間為2011年1月14日，在2011年2月23日將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給未婚的小芳，出售價為170萬，小芳首次購房，在中國銀行辦理按揭手續(xù)。請問買賣雙方需支付哪些稅費(fèi)？（請?jiān)敿?xì)寫出各條稅款）計(jì)算結(jié)果契稅：170萬*1%=17000綜合稅：170萬*5.6%=95200個人所得稅：170萬*1%=17000產(chǎn)權(quán)交易