工程管理在各個階段的主要工作-mm課件

1、工程管理模式學習萬科得到的啟示1、設(shè)計無滿分，工程應(yīng)互補。房屋建造不僅應(yīng)符合規(guī)范、標準，還要符合使用功能要求，提高因此，工程管理人員應(yīng)該從一開始就以顧客的角度審視圖紙。2、對制度堅定的執(zhí)行是公司戰(zhàn)略得以貫徹的基本保證，也是嘉里產(chǎn)品品質(zhì)的第一保證。3、第一次就把事情做好是成本最低的做法。4、工程建設(shè)質(zhì)量不僅關(guān)系到驗收是否順利，還關(guān)系到嘉里的品牌和發(fā)展。5、工程管理流程是制度之源、管理之法、責任之本。土地獲取階段作用：提供目標城市綜合調(diào)研報告、 項目獲取建議書、可行性研究報告編制基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 一、目標城市調(diào)研主要工作內(nèi)容：目標城市當?shù)氐墓こ探ㄔO(shè)的政策和法規(guī)收集、分析，主要包括當?shù)氐恼袠苏?、招標程?/p>

2、、樁基先行的辦理、安全文明管理、質(zhì)量驗收標準、質(zhì)量監(jiān)督辦事程序、交付驗收、工程資料備案等各項規(guī)定。目標城市所在地監(jiān)理、施工等管理水平進行調(diào)研，可以通過現(xiàn)場踏勘、咨詢進行了解，并要收集目標城市關(guān)于外地企業(yè)入市的管理規(guī)定。掌握目標城市通常使用的建筑材料，當?shù)亟ㄔO(shè)常用的技術(shù)措施（如圍護、模板支撐等）掌握目標城市所在區(qū)域的年度氣象、水文情況等掌握目標城市樓盤開發(fā)的節(jié)奏、開發(fā)周期以及工程質(zhì)量投訴的重點、難點。形成的結(jié)論：政策對項目建設(shè)影響的分析報告；協(xié)作單位的管理水平與公司要求的匹配性；建筑材料、氣象等對項目的影響分析報告。二、項目地塊調(diào)研的主要工作內(nèi)容：掌握項目地塊周邊的市政配套情況，主要包括道路、雨

3、水管道、污水管道、電力管道、煤氣管道、有線電視等掌握項目地塊紅線范圍內(nèi)各種未拆除房屋、設(shè)施以及蔬菜等權(quán)屬處理情況掌握地塊內(nèi)地形、地貌等情況以及了解地塊的歷史，掌握可能存在的各種地下障物。形成的結(jié)論：完成地塊周邊市政管線的調(diào)研報告三、可行性研究性報告的主要工作內(nèi)容：1、提出項目實施路徑及實施估算工期，完成工程建造周期估計，編制周期計劃、組團的化分、開工面積、竣工時間，研究開工面積與開工時間與營銷相結(jié)合，明確產(chǎn)出與銷售的關(guān)系。2、根據(jù)城市調(diào)研的情況，分析當?shù)卣?、當?shù)厥┕に健⑹┕ぜ夹g(shù)方案以及氣候等條件對項目實施的影響度、相應(yīng)的對策和方案。3、根據(jù)項目地塊的調(diào)研情況，分析地塊現(xiàn)狀的配套情況對項目實

4、施的影響度、相應(yīng)的對策和方案。4、根據(jù)項目周邊環(huán)境的現(xiàn)狀，初步提出進入地塊的環(huán)境提升計劃和發(fā)展策略。方案策劃階段目地：對可研階段的工作進行深化和固化，并進行進一步論證和驗證。作用：項目實施方案的研究和策劃主要工作：1、參與編制項目發(fā)展計劃中有關(guān)建設(shè)周期及控制的質(zhì)量目標2、根據(jù)項目發(fā)展計劃編制項目施工統(tǒng)籌計劃（根據(jù)方案，對組團、標段劃分進一步細化（結(jié)合營銷設(shè)計要求提出進一步細化）提出開工時間竣工時間、配套工程開工、竣工、交付）。3、結(jié)合營銷策劃，提出示范組團的實施計劃，編制工程實施關(guān)鍵節(jié)點計劃。 （相對詳細，目的在于推導出建造標準、配置標準，對編制整個實施計劃提供依據(jù)，招標方法、合同條款、施工安

5、排）。4、結(jié)合產(chǎn)品策劃明確四新以及明確質(zhì)量目標、提出對成本控制目標的設(shè)想。實施準備階段作用：對組團實施進行統(tǒng)籌，確定實施階段質(zhì)量、造價、進度、安全控制目標。主要工作：1、根據(jù)樣板組團實施，編制組團（區(qū)塊）施工計劃指導項目實施展開依據(jù)：規(guī)劃設(shè)計、初步設(shè)計成果；造價估算和概算；主要內(nèi)容：計劃方面：工程前期、基礎(chǔ)、主題、配套施工實施方面：工程開工前期準備（場地平整，臨設(shè)、三通一平、土方平衡方案）；樁基到單體竣工各個控制節(jié)點排列明確項目實施的整體統(tǒng)籌計劃、措施、方案的編制要求、審核職責，規(guī)定計劃管理、檢核和修正的管理職責2、編制工程實施專項計劃(土建、園藝、市政、配套、裝修） （接下頁）依據(jù)：初步設(shè)計

6、條件圖、專業(yè)施工圖；造價施工圖預(yù)算；主要內(nèi)容：編制土建、園藝、市政、配套、裝修等專項實施控制計劃。實施準備階段目標：保證施工過程受控；監(jiān)督協(xié)調(diào)監(jiān)理、施工單位履行合同；完成公司質(zhì)量控制、成本控制和進度控制目標。1、依照組團實施計劃節(jié)奏，編制各單體施工組織實施方案。（材料、分包進場時間安排、各單體進度橫道圖）2、招標實施方案制定（監(jiān)理、土建、園藝、市政、配套、裝修3、供方確定（明確總包單位、分包內(nèi)容、甲供材料、甲定乙供。4、承包商進場計劃、施工圖紙交付計劃、甲供材料進場計劃、樣板間實施計劃）施工準備管理1、三通一平實施、施工路口手續(xù)辦理、各種施工許可手續(xù)辦理。2、施工組織設(shè)計審查3、施工圖設(shè)計審查

7、（從顧客的角度審視設(shè)計成果，提出改進意見，提高產(chǎn)品的顧客價值。）實施準備階段實施準備階段專項管控（接上頁）經(jīng)營管控合同管理（明確承包方式、支付條件、工期和質(zhì)量目標、獎罰條件）支付管控（關(guān)鍵節(jié)點支付方式、支付條件驗證、合格證明驗證、預(yù)扣及預(yù)留驗證）目標管控（明確質(zhì)量、進度、造價、安全目標）造價管控（預(yù)算控制計劃、簽證控制和支付控制方案）實施管控質(zhì)量管控（各專業(yè)質(zhì)量控制計劃、維保質(zhì)量控制計劃、明確顧客投訴率、產(chǎn)品維修率、質(zhì)保金發(fā)生率）進度管控（提出交圖計劃、組團實施計劃、交付計劃）采購管控（建立各類材料設(shè)備合同范本、配合費標準）項目實施階段工程實施管理進度管理依據(jù)已編制的組團實施計劃編制年度計劃、

8、季度計劃、月度計劃，實現(xiàn)項目計劃到組織計劃的轉(zhuǎn)變。（明確開工面積多大？開幾棟？開工順序、與銷售的配合節(jié)點）精細計劃管理，按照分部工程分類，按照子分部工程工作完成描述（前期、樁基、。技術(shù)管理樣板開路、樣板間指引，明確施工工藝、施工標準、基坑圍護方案圖紙管理：擴初階段做好“內(nèi)審”，解決建筑、功能、成本問題；開工前做好“會審”，解決施工工藝問題。設(shè)計變更管理：對變更進行施工工藝、材料、造價等角度評審；對施工單位交底；做好圖面標識。施工技術(shù)管理：監(jiān)督對分部分項施工方案評審；項目實施階段成本管理按照合同約定，嚴格控制經(jīng)濟簽證。依據(jù)產(chǎn)品定位后造價部門提供的估算，制定監(jiān)理、材料、設(shè)備采購價格目標，實施限額采

9、購。遵守合同約定的支付條件、評估核實支付申請，并按照公司支付管理程序，注意扣款的及時執(zhí)行；農(nóng)民工資監(jiān)控管理供方管理按照供方選擇要求和評估標準，實施供方評估?？偘?、分包、三方合同的劃分和確定材料設(shè)備采購方式確定、質(zhì)量檢驗標準確定。對供方人員的培訓和管理。及時判定供方目前狀態(tài)，做出對供方評估意見，積累基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。質(zhì)量管理宏觀質(zhì)量控制根據(jù)合同，投訴率8；產(chǎn)品維修率；維保金使用率；過程質(zhì)量控制事前控制：編制質(zhì)量通病預(yù)防方案、嚴格審核和監(jiān)督施工方案監(jiān)理規(guī)劃。過程監(jiān)控：定位放線監(jiān)控；采購質(zhì)量控制（甲供材料采購合同質(zhì)量條款、乙供材料在限價過程中明確質(zhì)量條款）；進場檢驗監(jiān)控（合格證、檢驗報告）；隱蔽和重要關(guān)鍵工

10、序質(zhì)量控制（樁基、重要部位砼澆筑、防水、裝修）分布驗收事后控制：重要的分部分項工程要親自檢驗（屋面防水、衛(wèi)生間防水、地下室防水等）質(zhì)量記錄（分戶驗收）對產(chǎn)生投訴維修記錄的分析、總結(jié)、統(tǒng)計；完工時施工、監(jiān)理、甲方對工程質(zhì)量控制措施的實事情況專項報告項目實施階段項目實施階段合同?？毓芾恚褐Ц叮ㄈ∠M度支付，推行控制節(jié)點完成支付方式，實物支付或貨幣支付相結(jié)合；進度：按照分部工程和專項實施計劃節(jié)點控制質(zhì)量：約束支付的平衡點（按照統(tǒng)籌計劃、專項實施計劃、合同質(zhì)量目標控制，注重事前控制；質(zhì)量的控制包括維保質(zhì)量）信息：？供方評估：分析供方目前現(xiàn)狀，清理診斷現(xiàn)有單位，提出判斷標準和補充方法。人員控制：注重對項

11、目經(jīng)理、技術(shù)負責人、特殊工種人員的到崗情況管理，注重企業(yè)文化的宣貫和培訓文明施工：事關(guān)嘉里品牌的外在體現(xiàn)和聲譽物資管控：強化進場檢驗和記錄項目交付階段管理依據(jù)：房產(chǎn)品內(nèi)部交接驗收實施辦法 項目（組團）交付驗收計劃管理規(guī)定建筑工程竣工驗收管理規(guī)定工程實施檔案管理規(guī)定分戶驗收實施細則 房產(chǎn)品交付管理規(guī)定竣工驗收管理所有建設(shè)工程通過“分戶驗收”和在約定的時間里對驗收問題整改完成。完善工程維保協(xié)議簽訂以及工程質(zhì)保金、工程維修金的支付和預(yù)留。辦理各項政府驗收手續(xù)及綜合驗收手續(xù)，獲取證書；做好工程建設(shè)檔案移交。配合客服部進行內(nèi)部交接驗收。交付實施管理配合客服部進行物業(yè)交付，及時解決交付中顧客反映的質(zhì)量問題。及時解決交付單中承諾解決的質(zhì)量問題。根據(jù)顧客投訴的問題改進工程管理方法和施工工藝，提高質(zhì)量通病的防治效果。項目部編寫工程管理實施總結(jié)報告。延展服務(wù)依據(jù)：關(guān)于實施工程、