企業(yè)選址最擔(dān)心的十個(gè)問(wèn)題

1、企業(yè)選址最擔(dān)心的十個(gè)問(wèn)題導(dǎo)讀：知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆.大環(huán)境不景氣，企業(yè)投資更是如履薄冰。筆者近期走訪了幾家新落地企業(yè)，和負(fù)責(zé)人交流下選址心得。開始大家還比較含蓄，當(dāng)談及企業(yè)擔(dān)心的投資風(fēng)險(xiǎn)，大家馬上打開了話匣子，毫不掩飾的表達(dá)對(duì)園區(qū)和營(yíng)商環(huán)境的憂慮。今天，筆者就和大家聊聊，企業(yè)選址最為擔(dān)心的十個(gè)問(wèn)題（風(fēng)險(xiǎn)）。正文：01承諾不兌現(xiàn)優(yōu)惠政策不兌現(xiàn)、或者不能及時(shí)兌現(xiàn)，是企業(yè)家反應(yīng)最強(qiáng)烈的問(wèn)題。地方政府違約，原因有幾種：一是地方政府做出的優(yōu)惠承諾本就超越了現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策的范圍，那違反相關(guān)法律法規(guī)，自然是不能兌現(xiàn)的；第二種是政府內(nèi)部協(xié)調(diào)不清、或者是財(cái)政、稅務(wù)等相關(guān)單位拒不配合導(dǎo)致的違約；第三種是政府換

2、屆，新領(lǐng)導(dǎo)不認(rèn)可、不承認(rèn)前任的優(yōu)惠政策；當(dāng)然也有一些，就是沒(méi)有理由、純粹的主動(dòng)違約。承諾的優(yōu)惠沒(méi)有了，企業(yè)自然無(wú)法接受，可能會(huì)尋求法律途徑解決，但過(guò)程必定十分曲折。如果地方政府的承諾本就越界，即便是去訴訟也無(wú)濟(jì)于事；若是因政府自身的原因?qū)е鲁兄Z無(wú)法兌現(xiàn)，企業(yè)則要與政府陷入數(shù)年的拉鋸戰(zhàn)，溝通、談判、收集證據(jù)、訴訟、打官司.而且這段時(shí)間還要與政府同處一個(gè)屋檐下，既勞神又虐心，很多企業(yè)還沒(méi)有拖到判決結(jié)果便已倒閉回家。02物業(yè)不負(fù)責(zé)企業(yè)到園區(qū)來(lái)，是希望獲得好的空間、好的服務(wù)，讓員工心虛旁騖地投入到研發(fā)生產(chǎn)，而不是把精力浪費(fèi)到很多沒(méi)有意義的事情中。但話說(shuō)回來(lái)，物業(yè)管理作為一種無(wú)形的服務(wù)過(guò)程，企業(yè)很難在前

3、期對(duì)其定性，只能入園后慢慢體會(huì)。要素遇到糟心的物業(yè)，對(duì)企業(yè)絕對(duì)是一種煎熬。員工剛坐下，樓下便有電話打來(lái)叫你挪車；上下班高峰期，電梯故障停用，爬20多層到公司；公共區(qū)域堆滿了吃剩的外賣（盒）、用過(guò)的餐巾紙、煙頭；廁所門一開，好家伙！色香味俱全；辦公區(qū)域隔三差五斷電、斷網(wǎng)、斷水；問(wèn)到物業(yè)，一隊(duì)大爺大媽，收費(fèi)是他們唯一的工作.試想，置身這樣的環(huán)境中，企業(yè)能發(fā)展壯大嗎？03政策變化快企業(yè)跟著政策走，這點(diǎn)毋庸諱言，但近幾年，政策的多變已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的預(yù)期。有企業(yè)家直言，政策變化太快，已經(jīng)是當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營(yíng)中最大的不確定因素。2014年，總理在達(dá)沃斯一句大眾創(chuàng)業(yè) 萬(wàn)眾創(chuàng)新點(diǎn)燃了眾創(chuàng)的熱情，大量投資機(jī)會(huì)像甘露

4、一樣降下，審核條件松、補(bǔ)貼力度大，第一批玩家大受其益；16、17年，眾創(chuàng)空間投資熱情不減，但補(bǔ)貼逐漸縮水，企業(yè)投一樣的錢，要求提高不少、利潤(rùn)卻降低了，領(lǐng)導(dǎo)也不來(lái)了；18年以后，眾創(chuàng)空間加速洗牌，政府也把目光轉(zhuǎn)向別處，企業(yè)再進(jìn)政府的門，工作人員態(tài)度直接360大轉(zhuǎn)彎，從原來(lái)的求賢若渴到食之無(wú)味、棄之也不那么可惜。當(dāng)然，政策變化快，政府也有自己的難處。一是頂層的思維在變，作為地方政府只能是上行下效，把錢花在風(fēng)口上；二是經(jīng)濟(jì)下行，很多地方政府面對(duì)財(cái)政收入增速下滑感到不適應(yīng)，只好對(duì)本該推進(jìn)的減稅政策拖延再三；三是政府對(duì)政策有太多的最終解釋權(quán)，很多東西是看得到，摸不著。04新官不認(rèn)賬新官不理舊賬，這已經(jīng)是

5、老生常談的問(wèn)題了。這個(gè)具體分兩種情況說(shuō)，一種是上面的，一些官員為了博取政績(jī)做出一些不合規(guī)的承諾，或者不懂相關(guān)法規(guī)，胡亂答應(yīng)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)根本執(zhí)行不了，最常見(jiàn)的就是零地價(jià)、裸地價(jià)之類的承諾。還有一種是本身政策合規(guī)，但新官到任，把前任的思路全盤否定，企業(yè)一夜之間從政府口中的標(biāo)桿企業(yè)成了毒瘤、成了阻礙地方發(fā)展的罪人，以前的優(yōu)惠政策自然是難以兌現(xiàn)；退一步說(shuō)，哪怕新官主政思路與前任相似，但畢竟一朝天子一朝臣，項(xiàng)目做好了功勞是前任的，做不好責(zé)任是現(xiàn)任的，加之企業(yè)的發(fā)展很可能沒(méi)有當(dāng)初說(shuō)得那么美好，新官賴賬也是情理之中了。05關(guān)系不平等從出身來(lái)講，民業(yè)與國(guó)企、外企本就不在同一起跑線上，尤其是在營(yíng)商環(huán)境不好、官本位

6、思想較重的地區(qū)，這一差距還會(huì)被無(wú)限放大。雖然國(guó)家層面一直在強(qiáng)調(diào)外資內(nèi)資、國(guó)資民資一律平等，但具體到園區(qū)，玻璃門（民企和新政策、新辦法之間好像隔了一層玻璃門，看得見(jiàn)拿不到，真想進(jìn)去的時(shí)候頭上還會(huì)撞出個(gè)大包）、彈簧門（民企剛涉足某行業(yè)，就被市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻彈出門外）、旋轉(zhuǎn)門（表面上一視同仁，剛一進(jìn)門就被某些條款攔住，轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著就出門了）現(xiàn)象依然屢見(jiàn)不鮮。也有一些企業(yè)，進(jìn)了園區(qū)的門，但話語(yǔ)權(quán)沒(méi)有、政策輪不到，企業(yè)過(guò)得不舒服，還是要退出。06企業(yè)辦事難這幾年，在最多跑一次改革之下，在一些城市、尤其是一些一二線發(fā)達(dá)城市，企業(yè)辦事難的問(wèn)題得到了一些緩解。但綜合全國(guó)的情況來(lái)看，企業(yè)辦事程序繁瑣、審批難、落地難，仍

7、然是企業(yè)生存發(fā)展的重大困擾。筆者接觸下來(lái)，有些政府名義上簡(jiǎn)政放權(quán)，放權(quán)數(shù)量也不少，但質(zhì)量卻不高，涉及企業(yè)投資審批、政策申報(bào)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，辦事人員求爺爺告奶奶的現(xiàn)象依然是家常便飯；也有一些部門，既怕過(guò)度審批擔(dān)責(zé)，也不想落下個(gè)辦事難的名聲，干脆就把事情往上推，既不提出質(zhì)疑，也不給明確答復(fù)，總讓企業(yè)去找市領(lǐng)導(dǎo)。如果企業(yè)關(guān)系不硬，事情就不好推進(jìn)。07管理不規(guī)范概念林志玲，量產(chǎn)羅玉鳳。看過(guò)一些園區(qū)，拿地時(shí)躊躇滿志、用料極盡奢華、定位堪比十四五規(guī)劃，唯獨(dú)不重視管理，坑苦了企業(yè)。首先是業(yè)態(tài)管理不規(guī)范，很多園區(qū)打著生物醫(yī)藥、打著大數(shù)據(jù)、人工智能的名號(hào)，但背地里還是做寫字樓。企業(yè)進(jìn)來(lái)，想著大家都是一個(gè)行業(yè)的人，彼

8、此之間能有個(gè)照應(yīng)?？蛇M(jìn)去了才發(fā)現(xiàn)，各行各業(yè)的企業(yè)都有，唯獨(dú)生物醫(yī)藥僅我一家。二是基礎(chǔ)管理不規(guī)范，貿(mào)易公司混在高層，每天占用電梯搬運(yùn)重物；研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)在一起，噪音二十四小時(shí)不間斷；公共空間門庭若市、泡面和咖啡的味道交織在一起，休息區(qū)成了吸煙室、電話亭.企業(yè)難以忍受，只得搬家。08配套不完善企業(yè)想發(fā)展，必須留住人才。留才，薪資是一方面，園區(qū)的服務(wù)配套同樣不可或缺。試想，如果企業(yè)搬遷到一個(gè)園區(qū)，內(nèi)部沒(méi)有食堂，員工只能跑很遠(yuǎn)到外面吃飯；旁邊沒(méi)有住的地方，員工只能擠公交車，碰到加班，打車還打不到；客戶要來(lái)拜訪，突然想起沒(méi)有煙了，想取車到隔壁園區(qū)去買，結(jié)果一到停車場(chǎng)，自己的車被橫七豎八地堵在里面.這樣的園

9、區(qū)，企業(yè)絕對(duì)不會(huì)想來(lái)。09遺留問(wèn)題多俗語(yǔ)說(shuō)術(shù)業(yè)有專攻，企業(yè)在他們所在的領(lǐng)域，是專家、是權(quán)威，但對(duì)園區(qū)行業(yè)，企業(yè)家一竅不通，也怕踩坑。園區(qū)的歷史遺留問(wèn)題，主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面，一是開發(fā)商在取得的A35科研用地或工業(yè)用地上建寫字樓分割出售，有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)；二是土地或房屋產(chǎn)權(quán)不清、或者涉及抵押貸款，后期的過(guò)戶也是麻煩事；三是一些土地之前從事過(guò)化工、印染、電鍍等高污染活動(dòng)，可能有環(huán)保上的隱患。10水土不服企業(yè)入駐某個(gè)園區(qū)，要經(jīng)過(guò)大量調(diào)研與投資分析，可即便如此，在搬遷的路上，企業(yè)依然會(huì)遭遇大量水土不服的問(wèn)題，一些企業(yè)在投資和實(shí)施項(xiàng)目中交了很多學(xué)費(fèi)，也有很多企業(yè)還沒(méi)度過(guò)磨合期就倒在了黎明之前。造成企業(yè)水土不服的原因是多方面的，首先，一家企業(yè)重新建廠、招聘、恢復(fù)投產(chǎn)，這一過(guò)程往往要持續(xù)數(shù)年，能否安全度過(guò)震蕩期，所有人心里都沒(méi)譜；第二，企業(yè)搬遷涉及到