深圳國際物業(yè)管理有限公司會計制度

1、會計制度已第一章 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：總說明 （一）根據(jù)財政部企業(yè)會計準則、企業(yè)財務(wù)通則和物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定結(jié)合本公司的實際情況特制定本制度。 （二）本制度統(tǒng)一規(guī)定會計科目的編號，以便于實行會計電算化。各核算單位在填制會計憑證、登記帳簿時，應(yīng)填制會計科目的名稱，或者同時填列會計科目的名稱和編號，不應(yīng)只填科目編號，不填科目名稱。 （三）會計報表具體格式由本制度規(guī)定。月份報表應(yīng)于月份終了后10日內(nèi)報出；年度報表應(yīng)于年度終了后15日內(nèi)報出。 （四）本制度由財務(wù)部負責(zé)解釋，需變更修改時，由財務(wù)部修訂。 （五）本制度自2000年10月1日起執(zhí)行。第二章 會計科目 （一）會計科目表（見會計科目

2、表） （二）會計科目使用說明第101號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：現(xiàn)金 一、本科目核算企業(yè)的庫存現(xiàn)金。 公司內(nèi)各部門、各單位使用的備用金，在“其他應(yīng)收款-備用金”科目下設(shè)置明細科目核算，不記入本科目。 二、收到現(xiàn)金，借記本科目，貸記有關(guān)科目；支出現(xiàn)金，借記有關(guān)科目，貸記本科目。 三、各單位應(yīng)設(shè)置“現(xiàn)金日記帳”，由出納員根據(jù)收付款憑證，按照業(yè)務(wù)的發(fā)生順序逐筆登記。每日終了，應(yīng)計算當(dāng)日的現(xiàn)金收入合計數(shù)、現(xiàn)金支出合計數(shù)和結(jié)余數(shù)，并將結(jié)余數(shù)與實際庫存數(shù)核對，做到帳款相符。 有外幣現(xiàn)金的單位，應(yīng)分別人民幣、外幣設(shè)置“現(xiàn)金日記帳”進行明細核算。第102號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：銀行存款 一、本

3、科目核算公司各單位存入銀行的各種存款。包括結(jié)算戶存款和定期存款。 二、各單位將款項存入銀行，借記本科目，貸記“現(xiàn)金”等有關(guān)科目；提取和支出存款時，借記“現(xiàn)金”等有關(guān)科目，貸記本科目。 三、各單位應(yīng)按開戶銀行、存款種類等，分別設(shè)置“銀行存款日記帳”，由出納員根據(jù)收付款憑證，按照業(yè)務(wù)的發(fā)生順序逐筆登記，每日終了應(yīng)結(jié)出余額?！般y行存款日記帳”應(yīng)定期與“銀行對帳單”核對，至少每月核對一次。月份終了，各單位帳面結(jié)余與銀行對帳單余額之間如有差額，必須逐筆查明原因進行處理，并應(yīng)按月編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，調(diào)節(jié)相符。 四、有外幣存款的單位應(yīng)分幣種設(shè)置“銀行存款日記帳” 進行明細分類核算。 第111號科目

4、物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：短期投資(公司用) 一、本科目核算企業(yè)購入的各種能隨時變現(xiàn)、持有時間不超過一年的有價證券等。 二、公司購入的各種股票和債券，按照實際支付的價款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。 購入股票，如在實際支付的款項中包含已宣告發(fā)放、但未支取的股利，應(yīng)作為應(yīng)收款處理。應(yīng)按照實際成本（即實際支付的價款扣除已宣告發(fā)放的股利），借記本科目，按照應(yīng)收的股利，借記“其他應(yīng)收款”科目，按實際支付的價款，貸記“銀行存款”科目。 發(fā)放的股利和債券利息，借記“銀行存款”等科目，貸記“投資收益”“其他應(yīng)收款”科目。 出售股票和債券，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”，按照實際成本，貸記本科目，

5、按未支取的股利，貸記“其他應(yīng)收款”科目，按其差額，借記或貸記“投資收益”科目。 債券到期收回本息，借記“銀行存款”科目，貸記本科目和“投資收益”科目。 三、本科目應(yīng)按短期投資種類設(shè)置明細帳。第113號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：應(yīng)收帳款 一、本科目核算企業(yè)經(jīng)營活動中發(fā)生的應(yīng)收物業(yè)管理費、應(yīng)收水電費等。 二、各單位發(fā)生應(yīng)收帳款時，借記本科目，貸記“物業(yè)管理收入”“應(yīng)付帳款”等科目；收回款項時，借記“現(xiàn)金”“銀行存款”等科目，貸記本科目。 三、各單位應(yīng)收帳款如發(fā)生壞帳，不計提壞帳準備的，直接計入“物業(yè)管理成本”科目，貸記本科目。計提壞帳準備的，借記“壞帳準備”科目，貸記本科目。 四、本科目應(yīng)根

6、據(jù)應(yīng)收帳款對象的具體情況設(shè)置明細帳。第114號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：壞帳準備 一、本科目核算企業(yè)提取的壞帳準備。本公司采用直接沖銷法，暫不使用本科目 二、提取壞帳準備，借記“物業(yè)管理成本”科目，貸記本科目；沖銷壞帳準備，借記本科目，貸記“物業(yè)管理成本”科目。發(fā)生壞帳損失時，借記本科目，貸記“應(yīng)收帳款”科目。 已確認并轉(zhuǎn)銷的壞帳損失，以后又收回的，應(yīng)按收回的金額，借記“應(yīng)收帳款”科目；，貸記本科目；同時，借記“銀行存款”科目，貸記“應(yīng)收帳款”科目。三、本科目年末貸方余額為已提取的壞帳準備。第116號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：內(nèi)部往來 一、本科目核算公司與上級公司及所屬內(nèi)部獨立核算

7、管理處之間，發(fā)生的各項應(yīng)收、應(yīng)付往來款項。 二、本科目公司財務(wù)部按各內(nèi)部單位設(shè)置明細帳進行明細核算，各管理處只設(shè)與公司財務(wù)部往來帳，管理處之間往來一律通過公司財務(wù)部轉(zhuǎn)帳。第119號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：其他應(yīng)收款 一、本科目核算除應(yīng)收帳款以外的其他各種應(yīng)收、暫付款項，包括：各種賠款、罰款、存出保證金、應(yīng)向職工收取的各種墊付款項等。 二、發(fā)生其他各種應(yīng)收款項時，借記本科目，貸記有關(guān)科目；收回各種款項時，借記有關(guān)科目，貸記本科目。 三、本科目應(yīng)按其他應(yīng)收款的項目分類，并按不同的債務(wù)人設(shè)置明細帳。第123號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：庫存材料 一、本科目核算在庫各種材料的實際成本。 二

8、、購入材料的實際成本包括買價和能直接認定的運雜費、保管費和稅金等，購入并已驗收的材料，借記本科目，貸記“現(xiàn)金”等科目。 三、出庫材料成本采用先進先出法、后進先出法、加權(quán)平均法等方法，但出庫方法一經(jīng)選用不得隨意變動。庫存材料應(yīng)進行定期盤點。 四、本科目的期末余額反映庫存材料的實際成本。 第124號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：低值易耗品 一、本科目核算低值易耗品的實際成本。 低值易耗品是指不作為固定資產(chǎn)核算的各種用具、家具，如工具、管理用具等。單位價值標準為500-2000元，采用“比例攤銷法”核算，攤銷期限為五年。單位價值在500元以下，一次計入成本、費用。 二、本科目應(yīng)下設(shè)“庫存低值易耗品

9、”、“在用低值易耗品”和“低值易耗品攤銷”三個明細科目進行明細核算。 三、購入低值易耗品時，借記“低值易耗品-庫存低值易耗品”科目，貸記“銀行存款”等科目。單價500元以下（不含500元）的低值易耗品采用一次攤銷法，其會計處理為：借記“物業(yè)管理成本”“管理費用”等科目，貸記“低值易耗品-庫存低值易耗品”科目。單價在500-2000元的低值易耗品采用“比例攤銷法”，出庫低值易耗品時，借記“低值易耗品-在用低值易耗品”科目，貸記“低值易耗品-庫存低值易耗品”科目。按月攤銷低值易耗品時，借記“物業(yè)管理成本”“管理費用”等科目，貸記“低值易耗品-低值易耗品攤銷”科目。 低值易耗品報廢時，分提足攤銷的和

10、未提足攤銷兩種情況進行會計處理，已提足攤銷的，按低值易耗品原值，借記“低值易耗品-低值易耗品攤銷”科目，貸記“低值易耗品-在用低值易耗品”科目；未提足攤銷的應(yīng)補足攤銷，借記“物業(yè)管理成本”“管理費用”等科目，貸記“低值易耗品-低值易耗品攤銷”科目，同時，注銷帳面財產(chǎn)同已提足攤銷情況會計分錄相同。 四、低值易耗品應(yīng)按照“管理用具”、“電器”和“小型機具”三類進行明細核算。 五、本科目的期末余額為期末庫存低值易耗品的實際成本和在用低值易耗品的攤余價值。第131號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：待攤費用 一、本科目核算已經(jīng)支出，但應(yīng)由本期和以后各期分別負擔(dān)的分攤期在一年以內(nèi)的各項費用。開辦費及分攤期

11、在一年以上的其他費用，應(yīng)在“遞延資產(chǎn)”科目核算，不記入本科目。 二、發(fā)生各項待攤費用時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。分期攤銷時，借記“物業(yè)管理成本”“其他業(yè)務(wù)支出”“管理費用”等科目，貸記本科目。 三、本科目應(yīng)按費用種類設(shè)置明細帳。第141號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：長期投資（公司用） 一、本科目核算不準備在一年以內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括債券投資和其他投資。 二、債券投資應(yīng)按投資時實際支付的價款記帳。其他投資應(yīng)根據(jù)不同情況，分別采用成本法和權(quán)益法核算。 三、本科目設(shè)置以下三個明細科目： 1.債券投資 2.其他投資 3.應(yīng)計利息 四、債券投資：進行債券投資時，按實際支付的價款，借記本科目

12、（債券投資），貸記“銀行存款”科目。實際支付的價款中含有債券利息的，應(yīng)將這部分利息，借記本科目（應(yīng)計利息），按實際支付的價款扣除應(yīng)計利息后的差額，借記本科目（債券投資），按實際支付的價款，貸記“銀行存款”科目。 債券到期收回本息，按本息合計，借記“銀行存款”等科目，按債券本金部分，貸記本科目（債券投資），按已計利息部分，貸記本科目（應(yīng)計利息），按未計利息部分，貸記“投資收益”科目。 五、其他投資：向其他單位投資轉(zhuǎn)出的固定資產(chǎn)，借記本科目（其他投資）和“累計折舊”科目，貸記“固定資產(chǎn)”科目；向其他單位投資轉(zhuǎn)出的貨幣資金等借記本科目（其他投資），貸記“銀行存款”等科目。 收到其他投資分得的利潤，采

13、用成本法核算的，借記“銀行存款”等科目，貸記“投資收益”科目；采用權(quán)益法核算的，應(yīng)根據(jù)接受投資企業(yè)所有者權(quán)益的增加額，借記本科目（其他投資），貸記“投資收益”科目。接受投資企業(yè)的所有者權(quán)益減少，作相反分錄。分得的利潤，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目（其他投資）。 六、本科目應(yīng)按債券種類和被投資單位進行明細核算。第151號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：固定資產(chǎn) 一、本科目核算固定資產(chǎn)的原價。 二、購入不需要安裝的固定資產(chǎn)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。 三、出售、報廢和毀損等原因減少的固定資產(chǎn)，應(yīng)按減少的固定資產(chǎn)凈值，借記“固定資產(chǎn)清理”科目，按已提折舊，借記“累計折舊”科目，按固定

14、資產(chǎn)原價，貸記本科目。 盤虧的固定資產(chǎn)，按其凈值，借記“待處理財產(chǎn)損益”科目，按已提折舊，借記“累計折舊”科目，按固定資產(chǎn)原價貸記本科目。 四、各單位應(yīng)設(shè)置“固定資產(chǎn)登記簿”和“固定資產(chǎn)卡片”，按固定資產(chǎn)類別、使用部門進行明細核算。第155號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：累計折舊 一、本科目核算固定資產(chǎn)的累計折舊。 二、按月計提固定資產(chǎn)折舊時，借記“物業(yè)管理成本”“其他業(yè)務(wù)支出”“管理費用”等科目，貸記本科目。 三、固定資產(chǎn)提足折舊后，不管能否繼續(xù)使用，均不再提取折舊；提前報廢的固定資產(chǎn)，也不再補提折舊。所謂提足折舊，是指已經(jīng)提足該項固定資產(chǎn)應(yīng)提的折舊總額。應(yīng)提的折舊總額為固定資產(chǎn)原價減去預(yù)

15、計殘值加上預(yù)計清理費用。 四、本科目只進行總分類核算，不進行明細分類核算。需要查明某項固定資產(chǎn)的已提折舊，可以根據(jù)固定資產(chǎn)卡片上所記載的該項固定資產(chǎn)原價、折舊率和實際使用年數(shù)等資料進行計算。第156號 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：固定資產(chǎn)清理 一、本科目核算因出售、報廢和毀損等原因轉(zhuǎn)入清理的固定資產(chǎn)凈值及其在清理過程中所發(fā)生的清理費用和清理收入。 二、出售、報廢和毀損的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理時，應(yīng)按固定資產(chǎn)凈值，借記本科目，按已提折舊，借記“累計折舊”科目，按固定資產(chǎn)原價，貸記“固定資產(chǎn)”科目。 清理過程中發(fā)生的費用，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目；收回出售固定資產(chǎn)的價款、殘料價值和變價收入等，借

16、記“銀行存款”等科目，貸記本科目。 固定資產(chǎn)清理后的凈收益，借記本科目，貸記“營業(yè)外收入-處理固定資產(chǎn)收益”科目；固定資產(chǎn)清理后的凈損失，區(qū)別情況處理：屬于自然災(zāi)害等非正常原因造成的損失，借記“營業(yè)外支出-非常損失”科目，貸記本科目；屬于正常的處理損失，借記“營業(yè)外支出-處理固定資產(chǎn)損失”科目，貸記本科目。第161號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：無形資產(chǎn)（公司用） 一、本科目核算企業(yè)的專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽等各種無形資產(chǎn)的價值。 二、企業(yè)購入或自行創(chuàng)造并按法律程序申請取得的各種無形資產(chǎn)，應(yīng)按實際支出，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。 其他單位投資轉(zhuǎn)入的無形資

17、產(chǎn)，應(yīng)按確認的價值，借記本科目，貸記“實收資本”科目。 企業(yè)用已入帳的無形資產(chǎn)向外投資，借記“長期投資”科目，貸記本科目。 企業(yè)向外轉(zhuǎn)讓已入帳的無形資產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入-其他收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的成本，借記“其他業(yè)務(wù)支出-其他支出”科目，貸記本科目。 三、各種無形資產(chǎn)價值應(yīng)分期平均攤銷。攤銷時借記“管理費用”科目，貸記本科目。 四、本科目應(yīng)按無形資產(chǎn)類別設(shè)置明細帳。 五、本科目的期末余額為尚未攤銷的無形資產(chǎn)的價值。第171號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：遞延資產(chǎn) 一、本科目核算企業(yè)發(fā)生的不能全部計入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項費用，

18、包括開辦費、固定資產(chǎn)修理支出、租入固定資產(chǎn)改良支出以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費用。 二、發(fā)生的遞延費用，借記本科目，貸記有關(guān)科目。攤銷時，借記“物業(yè)管理成本”、“管理費用”等科目，貸記本科目。 開辦費應(yīng)在企業(yè)開始經(jīng)營以后的一定年限內(nèi)分期平均攤銷；其他遞延費用應(yīng)在一定期限內(nèi)按照費用項目的受益期限分期平均攤銷。 三、本科目應(yīng)按照費用種類設(shè)置明細帳。第181號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：待處理財產(chǎn)損益 一、本科目核算企業(yè)在清查財產(chǎn)過程中查明的各種財產(chǎn)物資的盤盈、盤虧和毀損。 二、本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個明細科目： 1.待處理固定資產(chǎn)損益； 2.待處理流動資產(chǎn)損益； 三、盤盈的各種材料、低值易耗

19、品等流動資產(chǎn)，借記“庫存材料”、“低值易耗品”等科目，貸記本科目；盤盈的固定資產(chǎn)，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記本科目和“累計折舊”科目。 盤虧、毀損的各種材料、低值易耗品等，借記本科目，貸記“庫存材料”、“低值易耗品”等科目；盤虧的固定資產(chǎn)，借記本科目和“累計折舊”科目，貸記“固定資產(chǎn)”科目。 四、各種盤盈、盤虧和毀損的財產(chǎn)物資，按照規(guī)定程序批準轉(zhuǎn)銷時：流動資產(chǎn)的盤盈，借記本科目，貸記“物業(yè)管理成本”、“管理費用”等科目；固定資產(chǎn)的盤盈，借記本科目，貸記“營業(yè)外收入-固定資產(chǎn)盤盈”科目；流動資產(chǎn)的盤虧、毀損應(yīng)先扣除殘料價值，可以收回的保險賠償和過失人的賠償，借記“庫存材料”、“其他應(yīng)收款”等科目

20、，貸記本科目，剩余凈損失，屬于非常損失部分，借記“營業(yè)外支出-非常損失”科目，貸記本科目，屬于一般經(jīng)營損失部分，借記“物業(yè)管理成本”、“管理費用”等科目，貸記本科目；固定資產(chǎn)的盤虧，借記“營業(yè)外支出-固定資產(chǎn)盤虧”科目，貸記本科目。 五、本科目期末貸方余額為尚未處理的各種財產(chǎn)物資的凈溢余；借方余額為尚未處理的各種財產(chǎn)物資的凈損失。第201號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：短期借款（公司用） 一、本科目核算公司借入的期限在一年以下的各種借款。公司借入的期限在一年以上的各種借款，在“長期借款”科目核算，不計入本科目。 二、公司借入的各種短期借款，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；歸還借款時，借記本

21、科目，貸記“銀行存款”科目。 發(fā)生的短期借款利息，借記“財務(wù)費用”科目，貸記“預(yù)提費用”、“銀行存款”等科目。 三、本科目應(yīng)按債權(quán)人設(shè)置明細帳，并按借款種類進行明細核算。第203號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：應(yīng)付帳款 一、本科目核算物業(yè)管理過程中發(fā)生的預(yù)收管理費、應(yīng)付水電費。 二、收到業(yè)主預(yù)交管理費時借記“銀行存款”“現(xiàn)金”等科目，貸記本科目；收到水電費通知單時屬于公用水電費部分，借記“物業(yè)管理成本”，應(yīng)向業(yè)主收取的部分借記“應(yīng)收帳款”等科目，貸記本科目；支付水電費時借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。 三、本科目應(yīng)按結(jié)算單位設(shè)置明細帳。第209號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：其他應(yīng)付款

22、 一、本科目核算應(yīng)付、暫收其他單位或個人的款項，如收取的各種押金、存入保證金等。 二、發(fā)生各種應(yīng)付、暫收款項時，借記“現(xiàn)金”“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記“現(xiàn)金”“銀行存款”等科目。 三、本科目應(yīng)按應(yīng)付和暫收等款項的類別和單位或個人設(shè)置明細帳。第211號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：應(yīng)付工資 一、本科目核算應(yīng)付給職工的工資總額。 二、向銀行提取現(xiàn)金準備發(fā)放工資時，借記“現(xiàn)金”科目，貸記“銀行存款”科目。 支付工資時，借記本科目，貸記“現(xiàn)金”科目。從應(yīng)付工資中扣還的各種款項，借記本科目，貸記“其他應(yīng)收款”“其他應(yīng)付款”等科目。 月份終了，應(yīng)將本月應(yīng)發(fā)的工資進行分配，借

23、記“物業(yè)管理成本”“管理費用”“其他業(yè)務(wù)支出”等科目，貸記本科目。 三、本科目應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付工資明細帳”，按工資總額的組成內(nèi)容進行明細核算。第214科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：應(yīng)付福利費本科目核算企業(yè)提取的福利費。 二、企業(yè)提取福利費時，借記“管理費用”“物業(yè)管理成本”等科目，借記本科目。 支付的職工醫(yī)藥衛(wèi)生費、職工困難補助和其他福利費及應(yīng)付的醫(yī)務(wù)、福利人員工資等，借記本科目，貸記“現(xiàn)金”“銀行存款”“應(yīng)付工資”等科目。第221科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：應(yīng)交稅金 一、本科目核算應(yīng)交納的各種稅金，如營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。 印花稅及其他不需預(yù)計應(yīng)交數(shù)的稅金，不在本科

24、目核算。 二、本科目應(yīng)設(shè)置下列明細科目： 1.營業(yè)稅 2.城市維護建設(shè)稅 月份終了，計算出應(yīng)交納的營業(yè)稅和城市建設(shè)維護稅，借記“營業(yè)稅金及附加”等科目，貸記本科目。 3.車船使用費 月份終了，計算出的車船使用費，借記“物業(yè)管理成本”“其他業(yè)務(wù)支出”等科目，貸記本科目。 4.企業(yè)所得稅計算出的應(yīng)交納的企業(yè)所得稅，借記“所得稅”科目，貸記本科目。 5.增值稅 物業(yè)管理公司交納增值稅主要是代收水電費。增值稅納稅人分為“一般納稅人”和“小規(guī)模納稅人”，小規(guī)模納稅人核算比較簡單，月末按稅法規(guī)定的稅率計提增值稅時，借記“物業(yè)管理成本”等科目，貸記本科目。 一般納稅人企業(yè)“增值稅”子目下，設(shè)“進項稅”、“銷

25、項稅”“已交稅金”等明細科目。根據(jù)水電費增值稅專用發(fā)票列明的價款和稅金，按管理處水電主管人員提供的當(dāng)期水電用途，屬大廈公用水電費和管理處自用水電費的價款和稅金，借記“物業(yè)管理成本”科目；屬應(yīng)向大廈業(yè)主收取的水電費，其價款借記“其他應(yīng)付款-水電費核算”科目，稅金借記“應(yīng)交稅金-增值稅-進項稅”科目；按價稅總計貸記“銀行存款”科目。同時，根據(jù)當(dāng)期應(yīng)向業(yè)主收取的水電費價稅總額借記“應(yīng)收帳款-應(yīng)收水電費”科目；按照銷項稅計算公式：銷項稅=水電費價稅總額/（1+增值稅率）*增值稅率，其結(jié)果貸記“應(yīng)交稅金-增值稅-銷項稅”；按水電費價款額計算公式：價款額=價稅總額-銷項稅，計算結(jié)果貸記“其他應(yīng)付款-水電費

26、核算”。按銷項稅、進項稅差額上交增值稅時，借記“應(yīng)交稅金-增值稅-已交稅金”科目；貸記“內(nèi)部往來”科目。 三、企業(yè)交納的各種稅金，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。 與稅務(wù)機關(guān)結(jié)算或清算后，補交的稅金，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目；退回多交的稅金，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目。 四、本科目期末借方余額為多交的稅金，貸方余額為未交的稅金。第223號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：應(yīng)付利潤（公司用） 一、本科目核算應(yīng)付給投資者的利潤。 二、計算出的應(yīng)付利潤，借記“利潤分配-應(yīng)付利潤”科目，貸記本科目。 支付利潤時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。 三、本科目期末借方余額為多支付利潤

27、，貸方余額為未支付利潤。第229號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：其他應(yīng)交款（暫不使用） 一、本科目核算除應(yīng)交稅金、應(yīng)付利潤以外的其他各種應(yīng)上交的款項，如教育費附加等。本公司系外資企業(yè)不交納教育費附加，故暫不使用本科目。 二、企業(yè)計算出的應(yīng)交納的教育費附加，借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記本科目。 三、本科目期末借方余額為多交的其他應(yīng)交款；貸方余額為未交的其他應(yīng)交款。第231號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：預(yù)提費用 一、本科目核算預(yù)提但尚未實際支出的各項費用，如預(yù)提的租金、保險費、借款利息、修理費等。 二、預(yù)提的各項費用，借記“物業(yè)管理成本”“其他業(yè)務(wù)支出”“管理費用”“財務(wù)費用”等科目，貸記本

28、科目；實際支出時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。實際支出數(shù)與已預(yù)提數(shù)的差額，應(yīng)計入實際支出期的成本、費用。如實際支出數(shù)大于已預(yù)提數(shù)的數(shù)額較大時，應(yīng)視同待攤費用，分期攤?cè)氤杀尽１究颇繎?yīng)按費用種類設(shè)置明細帳。第241號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：長期借款（公司用） 一、本科目核算借入的期限在一年以上的各種借款。 二、企業(yè)借入長期借款時，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；歸還時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。 三、長期借款的利息支出和有關(guān)費用以及外幣折合差額，除與購建固定資產(chǎn)有關(guān)的，在固定資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已投入使用但尚未辦理竣工結(jié)算之前發(fā)生的，計入有關(guān)固定資產(chǎn)購建成本外，其他利

29、息支出有關(guān)費用及外幣折合差額，計入當(dāng)期損益。 四、本科目應(yīng)按借款單位設(shè)置明細帳，并按借款種類進行明細核算。 五、本科目的期末余額為尚未償還的長期借款本息。第245號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：長期應(yīng)付款 一、本科目核算房屋本體維修基金和在物業(yè)管理成本中計提的維修基金。“兩項基金”滾存利息應(yīng)在本科目設(shè)置明細科目核算。 二、向業(yè)主收取維修基金時借記“現(xiàn)金”“銀行存款”，貸記本科目。在營業(yè)成本中計提維修基金時借記“物業(yè)管理成本”，貸記本科目。三、本科目應(yīng)按基金種類設(shè)置明細帳進行明細分類核算。本體維修基金應(yīng)按房屋本體棟號設(shè)置明細帳進行明細核算。第301號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：實收資本（公

30、司用） 一、本科目核算企業(yè)實際收到的投資者投入的資本。 二、收到投資者投入的現(xiàn)金，應(yīng)以實際收到或者存入企業(yè)開戶銀行的金額，借記“現(xiàn)金”“銀行存款”科目，貸記本科目；收到投資者投入的房屋、機器設(shè)備等實物，按照評估確認的價格或者合同、協(xié)議約定的價格，借記“固定資產(chǎn)”等科目，貸記本科目。收到投資者投入的“無形資產(chǎn)”，應(yīng)按確認的價值，借記“無形資產(chǎn)”等科目，貸記本科目。 企業(yè)將資本公積、盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，借記“資本公積”“盈余公積”科目，貸記本科目。 三、本科目應(yīng)按投資者設(shè)置明細帳。第311號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：資本公積（公司用） 一、本科目核算企業(yè)取得的資本公積，包括接受捐贈、資本溢價

31、、法定財產(chǎn)重估增值。 二、接受的現(xiàn)金捐贈，應(yīng)按實際收到的捐贈款，借記“現(xiàn)金”“銀行存款”科目，貸記本科目；企業(yè)接受的實物捐贈，應(yīng)按同類資產(chǎn)的市場價格或根據(jù)提供的有關(guān)憑證所確定的價值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，貸記本科目和“累計折舊”科目。 對于投資者繳付的出資額大于注冊資本而產(chǎn)生的差額，作為資本溢價。投資者實際繳付資本時，應(yīng)按實際收到的出資額，借記“銀行存款”“固定資產(chǎn)”等科目，按投資者在注冊資本中認繳的數(shù)額，貸記“實收資本”科目，借貸方的差額，貸記本科目。 按規(guī)定對財產(chǎn)重估產(chǎn)生的增值，借記“庫存材料”“固定資產(chǎn)”等科目，貸記本科目。 以資本公積轉(zhuǎn)增資本時，借記本科目，貸記“實收資本”科目。 三

32、、本科目的期末貸方余額為資本公積結(jié)余。第313號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：盈余公積（公司用） 一、本科目核算企業(yè)提取的盈余公積。提取的公益金也在本科目內(nèi)核算。 二、提取盈余公積時，借記“利潤分配”科目，貸記本科目。 用盈余公積彌補虧損時借記本科目，貸記“利潤分配”。以盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，借記本科目，貸記“實收資本”科目。 三、本科目的期末余額為提取的盈余公積結(jié)余。第321號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：本年利潤 一、本科目核算企業(yè)本年實現(xiàn)的利潤（或虧損）總額。 二、期末結(jié)轉(zhuǎn)利潤時，企業(yè)應(yīng)將“物業(yè)管理收入”“營業(yè)外收入”“其他務(wù)收入”等科目的余額轉(zhuǎn)入本科目，借記“物業(yè)管理收入”“營業(yè)外收

33、入”“其他務(wù)收入”等科目，貸記本科目，將“物業(yè)管理成本”“營業(yè)稅金及附加”“管理費用”“財務(wù)費用”“營業(yè)外支出”“其他業(yè)務(wù)支出”“所得稅”等科目的余額轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“物業(yè)管理成本”“營業(yè)稅金及附加”“管理費用”“財務(wù)費用”“營業(yè)外支出”“所得稅”等科目。將“投資收益”科目的凈收益，轉(zhuǎn)入本科目，借記“投資收益”科目，貸記本科目；如為投資損失，作相反會計分錄。 三、年度終了，應(yīng)將本年實現(xiàn)的利潤總額（或虧損總額）全部轉(zhuǎn)入“利潤分配”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。第322號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：利潤分配 一、本科目核算企業(yè)利潤的分配(或虧損的彌補）和歷年分配（或彌補）后的余額。

34、本科目應(yīng)設(shè)置“提取盈余公積”“盈余公積補虧”“應(yīng)付利潤”“未分配利潤”等明細科目。 二、從稅后利潤中提取盈余公積，借記本科目（提取盈余公積），貸記“盈余公積”科目。 用盈余公積彌補虧損時，借記“盈余公積”科目，貸記本科目（盈余公積補虧）。 計算出應(yīng)付的利潤，借記本科目（應(yīng)付利潤），貸記“應(yīng)付利潤”科目。 年度終了，將全年實現(xiàn)的利潤總額，自“本年利潤”科目轉(zhuǎn)入本科目（未分配利潤），借記“本年利潤”科目，貸記本科目（未分配利潤）；如為虧損總額，作相反會計分錄。同時，將本科目下的其他明細科目的余額轉(zhuǎn)入“未分配利潤”明細科目。結(jié)轉(zhuǎn)后，“未分配利潤”科目的借方余額為未彌補的虧損；貸方余額，為未分配的利潤

35、。 年終結(jié)帳后發(fā)現(xiàn)的以前年度會計事項，如涉及以前年度損益的，應(yīng)在本科目的“未分配利潤”明細科目核算。調(diào)整增加的上年利潤或調(diào)整減少的上年虧損，借記有關(guān)科目，貸記本科目（未分配利潤）；調(diào)整減少的上年利潤或調(diào)整增加的上年虧損，借記本科目（未分配利潤），貸記有關(guān)科目。 年度終了，除“未分配利潤”明細科目外，本科目的其他明細科目應(yīng)無余額。 三、本科目的年末余額即為歷年結(jié)存的未分配利潤（或未彌補虧損）。第501號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：物業(yè)管理收入 一、本科目核算物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入。主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物

36、業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入，公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。 二、物業(yè)管理收入應(yīng)以提供了勞務(wù)、收到款項或取得了收取款項的權(quán)利時確認物業(yè)管理收入的實現(xiàn)。 三、物業(yè)管理費收入，應(yīng)按實際價款記帳。本月實現(xiàn)的收入，借記“銀行存款”“應(yīng)收帳款”等科目，貸記本科目；結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收業(yè)

37、主管理費時借記“應(yīng)付帳款”，貸記本科目。 四、期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。 五、本科目應(yīng)按收入類別設(shè)置明細帳。第502號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：物業(yè)管理成本 一、本科目核算物業(yè)管理過程中發(fā)生的各項成本及費用。 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出計入物業(yè)管理成本。物業(yè)管理成本包括直接人工費、直接材料費、其他直接費和間接費用。 直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員工資、獎金、伙食費、服裝費、勞動保護費、勞動保險費及按工資總額計提的職工福利費等。直接人工費按人員類別分設(shè)“保安人員”、“清潔綠化人員”、“維修人員”和“其他人員”等直接材料包括

38、企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。其他直接費包括公用水電費、公共設(shè)施日常維修費用、外委大廈日常維修費、外委機電設(shè)備日常維修費、外委電梯日常維修費等。公共設(shè)施、機電設(shè)備大中修理費用應(yīng)由本體維修基金或?qū)Ｓ没鹬С?，不在本科目核算?間接費用包括管理處管理人員的工資、獎金、福利費、工會經(jīng)費、自用水電費、差旅交通費、辦公費、固定資產(chǎn)折舊費、服務(wù)應(yīng)酬費、大廈保險費、食堂費用、社區(qū)文化活動費、遞延資產(chǎn)攤銷、低值易耗品攤銷、員工培訓(xùn)費、勞動保護費、勞動保險費、審計費、律師費、壞帳損失和其他等。 二、物業(yè)管理收入與物業(yè)管理成本應(yīng)相互配比。當(dāng)月實現(xiàn)

39、的收入應(yīng)當(dāng)與當(dāng)月的支出同時登記入帳。 三、期末應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。 四、本科目應(yīng)按物業(yè)管理項目和費用項目設(shè)置明細帳。第504號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：營業(yè)稅金及附加 一、本科目核算與營業(yè)收入有關(guān)的、應(yīng)由各項經(jīng)營業(yè)務(wù)負擔(dān)的稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅及教育費附加（外商投資企業(yè)暫未開征）等。 二、營業(yè)稅金及附加應(yīng)按月計算。月份終了，按規(guī)定計算出應(yīng)由各種營業(yè)收入負擔(dān)的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅及教育費附加，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅金”“其他應(yīng)交款”等科目。 三、期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。本科目應(yīng)按營業(yè)收入類別等

40、設(shè)置明細帳。第511號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：管理費用 一、本科目核算公司經(jīng)營中發(fā)生的各項管理費用。 管理費用是指企業(yè)管理部門為組織和管理企業(yè)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括公司在經(jīng)營管理中發(fā)生的管理部門人員工資、福利費、差旅費、辦公費、低值易耗品攤銷、水電費、折舊費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、租賃費、審計費、訴訟費、遞延資產(chǎn)攤銷、交際應(yīng)酬費、壞帳損失、上級管理費、其他管理費及應(yīng)從成本中列支的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅。 二、發(fā)生上述費用時，借記本科目，貸記“現(xiàn)金”“銀行存款”“應(yīng)付工資”“應(yīng)交稅金”“無形資產(chǎn)”“壞帳準備”等科目。 三、期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科

41、目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。 四、本科目應(yīng)按費用項目設(shè)置明細帳。第512號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：財務(wù)費用 一、本科目核算企業(yè)為籌集經(jīng)營所需資金等理財活動而發(fā)生的費用。 財務(wù)費用是指企業(yè)經(jīng)營過程中發(fā)生的一般財務(wù)費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、金融機構(gòu)手續(xù)費等。 二、企業(yè)發(fā)生的財務(wù)費用，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。發(fā)生應(yīng)沖減財務(wù)費用的利息收入、匯兌損益，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目。 三、期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。 四、本科目應(yīng)按費用項目設(shè)置明細帳。第521號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：投資收益（公司用） 一

42、、本科目核算企業(yè)對外投資取得的收入或發(fā)生的損失。 二、取得投資收入時，借記“銀行存款”“長期投資”等科目，貸記本科目。 轉(zhuǎn)讓、出售股票或債券，借記“銀行存款”等科目，貸記“短期投資”“長期投資”“其他應(yīng)收款”科目，借記或貸記本科目。 債券到期，收回本息，借記“銀行存款”等科目，貸記“長期投資”“短期投資”科目和本科目。 收回其他投資時，其收回的投資與投出資金的差額，作增減投資收益處理。 三、期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。 四、本科目應(yīng)按投資收益種類設(shè)置明細帳。第531號科目 物業(yè)管理公司財務(wù)會計科目：營業(yè)外收入 一、本科目核算企業(yè)發(fā)生的與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的各項收入，包括固定資產(chǎn)的盤盈、處理固定資產(chǎn)的凈收益、罰款收入、確實無法支付而應(yīng)轉(zhuǎn)作營業(yè)外收入的應(yīng)付款項