某物業(yè)管理公司貫標(biāo)文件工程部工作手冊新

1、 1加州城市花園物業(yè)管理有限公司工程維修部職責(zé)機構(gòu)圖總經(jīng)理城市花園管理處工程維修部給排水維修弱電管理土建維修強電管理 2崗位職責(zé)1.0 工程維修部職責(zé)1.1 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的安全、經(jīng)濟、合理運行及有效的技術(shù)改造和新技術(shù)的運用。1.2 負(fù)責(zé)實施設(shè)施設(shè)備的日常維護與保養(yǎng)，以及定期維護計劃的制定。1.3 負(fù)責(zé)開發(fā)過程中的質(zhì)量的監(jiān)理及有效的合理化的建議。1.4 參與物業(yè)管理的接管驗收工作和二次裝修管理的配合工作，審核、辦理，對過程的監(jiān)督、檢查及驗收工作。1.5 負(fù)責(zé)維修成本的控制。1.6 負(fù)責(zé)工程技術(shù)檔案的建立，設(shè)備臺帳及動態(tài)臺帳的建立。1.7 負(fù)責(zé)重要場所和公共場所，各類設(shè)施設(shè)備標(biāo)識的申請制作和保持。

2、1.8 保持房屋建筑、設(shè)施設(shè)備和周遍環(huán)境完好與功能的隨時可使用性。1.9 保持與相關(guān)方的溝通，建立良好的配合與協(xié)作關(guān)系。1.10 負(fù)責(zé)實施限時服務(wù)承諾。2.0 工程維修部主管崗位職責(zé)2.1 接受管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的正常使用和完好。2.2 按策劃、實施、檢查、處理（PDCA）循環(huán)方式，對小區(qū)的工程管理（含中修、小修）進行有效策劃，組織實施并監(jiān)視、控制和進行持續(xù)改造。2.3 負(fù)責(zé)對本部門屬下員工進行職業(yè)意識和職業(yè)技能的培訓(xùn)，指導(dǎo)員工開展工作，教育員工嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程。2.4 遵照管理系統(tǒng)辦法，協(xié)同完成需要部門相互關(guān)聯(lián)、相互作用的相關(guān)工作。2.5 牽頭組織新樓盤的前期介入的

3、工程相關(guān)工作及相關(guān)驗收的工作。2.6 組織相關(guān)部門實施二次裝修工程及資料的審批和裝修過程中的監(jiān)管及裝修完畢的完工檢查。2.7 負(fù)責(zé)對小區(qū)的工程管理工作進行隨機抽查和定期檢查。2.8 負(fù)責(zé)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備的安全，經(jīng)濟合理地運行，并定期測試，將測試結(jié)果上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。2.9 負(fù)責(zé)維修、維護的成本控制，并圍繞物業(yè)開展特約服務(wù)。2.10 在設(shè)施設(shè)備方面出現(xiàn)緊急情況時，負(fù)責(zé)安排和指揮下屬員工處理、解決、并同時報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。2.11 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。3.0 工程維修部內(nèi)勤崗位職責(zé)3.1 負(fù)責(zé)工程設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料的收集、整理、歸檔工作。3.2 負(fù)責(zé)維修機具、材料的管理及設(shè)施設(shè)備靜、動態(tài)臺帳的建立。3.3

4、 負(fù)責(zé)維修機具、材料申購的編制，并按規(guī)定時間上報。3.4 負(fù)責(zé)將維修信息傳遞至相關(guān)責(zé)任人實施，并將維修信息及時反饋至客戶服務(wù)中心。3.5 負(fù)責(zé)詳細(xì)、規(guī)范地填寫和保存維修部的相關(guān)工作質(zhì)量記錄，并整理、分類成冊及時上報。3.6 負(fù)責(zé)每月的維修耗材、維修量（分類），特約服務(wù)量的統(tǒng)計報表及維保計劃的實施報告，供組織分析、決策。3.7 負(fù)責(zé)本部門員工每月的考勤匯總及餐票統(tǒng)計，并上報至行政人事部。3.8 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。4.0 土建維修工崗位職責(zé)4.1 在工程維修部主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)土建維修工作，對小區(qū)內(nèi)的建筑物、道路、攤位號及其它公共設(shè)施的檢查、維修、養(yǎng)護工作，并做好相關(guān)記錄。4.2 負(fù)責(zé)對土建

5、維修工作點的檢查、督促、完成情況進行技術(shù)性指導(dǎo)。4.3 對維修難度較大的設(shè)施要到現(xiàn)場查看，并提出施工方案，負(fù)責(zé)對人員的組織、分工、材料的準(zhǔn)備和施工中的具體措施。4.4 在完成好工程維修部日常工作和突發(fā)性工作的同時，負(fù)責(zé)實施工程維修部提出的工作計劃，對維修中存在的問題提出自己的想法及解決的辦法。4.5 負(fù)責(zé)土建維修服務(wù)過程中的安全工作，確保小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的正常運行。4.6 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。5.0 電工維修主辦崗位職責(zé)5.1 工程維修主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織和安排電工的維修工作，對小區(qū)內(nèi)的所有機 電設(shè)備、配供電系統(tǒng)（含強、弱電系統(tǒng)）、公共照明系統(tǒng)等實施檢查、維修、保養(yǎng)工作，確保其正常使用，并

6、做好詳細(xì)、規(guī)范的質(zhì)量記錄。5.2 在完成好本職工作的同時，負(fù)責(zé)對本組員工的工作進行檢查、督導(dǎo)和進行業(yè)務(wù)技術(shù)指導(dǎo)、學(xué)習(xí)、交流，并對維保工作提出合理化建議。負(fù)責(zé)組織本組維修材料的準(zhǔn)備及備品備件的加工工作和材料的廢舊利用、成本控制、技術(shù)革新工作。5.3 負(fù)責(zé)帶領(lǐng)和組織本組員工處理突發(fā)事件和妥善處理業(yè)戶的投訴。 負(fù)責(zé)抓好本組的安全工作，確保小區(qū)設(shè)施設(shè)備安全、經(jīng)濟、合理的正常運行。5.4 熟悉和掌握設(shè)施設(shè)備安裝技術(shù)、安裝位置、使用功能、技術(shù)參數(shù)等基本情況。5.5 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的用電管理。5.6 負(fù)責(zé)本組員工的加班、值班和考勤工作，并及時上報行政人事部。6.0 管鉗維修主辦崗位職責(zé)6.1 在工程維修部主管的

7、領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織和安排管鉗組的維修工作。對小區(qū)給排水管網(wǎng)、消防設(shè)施和其它公共設(shè)施、設(shè)備實施檢查、維修、保養(yǎng)工作，確保正常使用，并做好相關(guān)的詳細(xì)、規(guī)范的質(zhì)量記錄。6.2 在完成好本職工作的同時，負(fù)責(zé)對本組員工的工作進行檢查、督導(dǎo)和進行業(yè)務(wù)技術(shù)指導(dǎo)、學(xué)習(xí)、交流，并對維保工作提出合理化建議。6.3 負(fù)責(zé)組織本組維修材料的準(zhǔn)備及備品備件的加工制作、維修焊接，負(fù)責(zé)材料的廢舊利新，成本控制、技術(shù)革新。6.4 在完成好工程維修部日常工作和突發(fā)性工作的同時，負(fù)責(zé)組織實施維修工作劃，對維修中存在的問題提出合理的建議。6.5 負(fù)責(zé)抓好本組的安全工作，確保小區(qū)設(shè)施設(shè)備的安全、經(jīng)濟、合理的正常運行。6.6 熟悉和掌握

8、小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的基本情況和管網(wǎng)分布走向等。6.7 負(fù)責(zé)小區(qū)的用水管理，二次水箱的清洗，化糞池的清掏、溝池、井的定期疏浚。6.8 負(fù)責(zé)本組員工的加班、值班安排和考勤，并及時上報行政人事部。7.0 給排水管道工崗位職責(zé)7.1 熟悉給排水系統(tǒng)（各種水泵、管道、閥門、控制設(shè)施）和各種機械設(shè)備、供水設(shè)備的情況。掌握操作規(guī)程和維護保養(yǎng)知識，按要求正確使用。7.2 負(fù)責(zé)污水處理池的日常清潔，及時排除常見的鼓掌，保證系統(tǒng)處于良好的運行狀態(tài)。7.3 當(dāng)班期間及時巡視檢查上下系統(tǒng)設(shè)備和其它設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，并做好巡檢記錄。7.4 做好應(yīng)急（漏水或污水外溢等）搶修工作。接到應(yīng)急報告迅速奔赴現(xiàn)場，及時進行搶修。重大泄漏

9、應(yīng)在領(lǐng)導(dǎo)和工程師的指導(dǎo)下進行。7.5 及時進行設(shè)備的維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)要及時，質(zhì)量要保證。記錄系統(tǒng)要完整并存檔保管。7.6 積極配合其它工種工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。7.7 積極參加業(yè)余學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。7.8 做好值班室內(nèi)外的清潔工作。7.9 做好交接班時的交接工作，在發(fā)生事故時必須配合下一班人員解決處理好事故后才能下班。7.10 嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，定期對各項設(shè)備進行維護保養(yǎng)。8.0 電梯維修工崗位職責(zé)在工程維修部主管領(lǐng)導(dǎo)下，對小區(qū)樓宇電梯進行維修養(yǎng)護管理，確保其正常運行和完好。其職責(zé)如下：8.1 電梯維修工必須充分了解掌握電梯性能

10、。8.2 嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定及運行使用、使用情況，電梯管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，運行管理規(guī)程，維護保養(yǎng)規(guī)程，安全管理制度等各項規(guī)章管理制度，對電梯進行管理，維持正常運行和使用。8.3 電梯維修工必須持證上崗，并嚴(yán)格遵守電梯維護保養(yǎng)的安全操作相關(guān)法規(guī)。8.4 愛護工具，合理使用工具。8.5 遵守維修服務(wù)規(guī)范，服務(wù)周到，態(tài)度熱情。8.6 當(dāng)電梯交專業(yè)公司養(yǎng)護時，應(yīng)按國家規(guī)定和維保合同對維保單位進行監(jiān)督、檢查、并進行必要的協(xié)助配合；對維保單位電梯維保質(zhì)量進行檢驗，以確保電梯正常運行。8.7 電梯發(fā)生故障或困人事故時，應(yīng)及時聯(lián)系維保單位按規(guī)程在規(guī)定時間內(nèi)趕到現(xiàn)場進行存放處置。當(dāng)維保單位確因特殊情況不能及時到場時，

11、應(yīng)立即前往現(xiàn)場應(yīng)急處置事故。8.8 督促維保公司確保機房設(shè)備設(shè)施良好的清潔狀態(tài)。8.9 重大事項及時報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。8.10 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。9.0 維修工崗位職責(zé)9.1 在工程維修部主管領(lǐng)導(dǎo)下，對小區(qū)的房屋、水、電、公共設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護管理，確保其正常運行和完好，并向業(yè)戶提供特約維修服務(wù)、滿足業(yè)戶要求，其職責(zé)如下：9.2 熟悉小區(qū)種類房屋的分布情況，房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，附屬設(shè)施，水、電、氣，消防系統(tǒng)的管線走向，分布狀況及管線主控制位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。9.3 加強業(yè)務(wù)知識，具備工民建的基礎(chǔ)知識，能識施工圖紙，繪制簡單的平面圖，結(jié)構(gòu)詳圖，管線大致系統(tǒng)圖，能清楚的在圖上標(biāo)出發(fā)生故

12、障的位置。9.4 必須具備熟練的施工技能，在熟悉自己專業(yè)的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)水、電、土建等基本知識和規(guī)范操作，爭取做到一人多能，適應(yīng)小區(qū)維修工作的需要。9.5 定期巡視小區(qū)，掌握公共設(shè)施及消防設(shè)施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時組織搶修，以確保公共設(shè)施完好，設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。9.6 定期巡視小區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求定期疏浚雨水井、污水井及管道，化糞池每年清洗一次。保持小區(qū)污水不外泄，環(huán)境清潔。9.7 在維修樓地面滲水時，必須準(zhǔn)確地找到漏、滲水的原因，做好一次修好，少返修或不返修。9.8 電工必須持上崗證，并且嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，佩帶工作證，穿工作服，穿

13、絕緣鞋，戴絕緣手套等安全防護設(shè)備。9.9 水工在清理地下水池時，在保證地下水池處于通風(fēng)狀態(tài)下才能作業(yè)，維修給水管道須關(guān)閉總閥時，應(yīng)提前通知住戶做好蓄水準(zhǔn)備的情況下作業(yè)。9.10 愛護工具，合理使用工具，在每次使用后，應(yīng)保養(yǎng)后入庫，入庫前，必須對領(lǐng)出工具的性能、機具配件等進行核查是否完好無損，若有損壞、遺失，要查清原因劃清責(zé)任，報管理處經(jīng)理處理。不得將工具私自外借，不得將庫房的常備材料私自送人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將被追究責(zé)任。9.11 配合抄表員做好水、電計量的抄表和水電費的收繳工作。9.12 向住戶提供免費或有償維修服務(wù)時，特要求如下：9.12.1 遵守上門維修服務(wù)規(guī)范，服務(wù)周到，態(tài)度熱情。9.12.2

14、 急修不過夜，小修小補應(yīng)立即完成。9.12.3 按管理處制定的收費標(biāo)準(zhǔn)收費，并上繳管理處，不得私自侵吞。9.12.4 不得向住戶索要小費和好處，或者收費不開收據(jù)，或多收，少收。9.12.5 尊重住戶的要求，未經(jīng)同意不得擅自改變管線，搭配多項色。9.12.6 不得在住戶家里亂翻東西，或有偷竊行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所予以辭退。9.12.7 不得在修理家電時，偷竊配件或更換配件時以次充好，讓住戶蒙受損失。9.13 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。10.0 水電工崗位職責(zé)10.1 遵守國家法紀(jì)及公司的各項規(guī)章制度，勤勤懇懇、任勞任怨，堅守工作崗位。10.2 對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主應(yīng)做文明服務(wù)，做好對管理制度及規(guī)章

15、制度的耐心解釋，在規(guī)定時間內(nèi)處理好業(yè)主的各種投訴。10.3 注意人身安全，設(shè)備的安全，做到“預(yù)防為主，嚴(yán)格執(zhí)行本行業(yè)的安全技術(shù)操作規(guī)程，不得酒后上班，過度疲勞上班”。10.4 在小區(qū)內(nèi)不得從事與工作無關(guān)的其它勞務(wù)活動，不得向業(yè)主收取好處費。對住戶要求提供的非物業(yè)服務(wù)范圍的維修，經(jīng)批準(zhǔn)后按公司關(guān)于有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)收費。10.5 做好小區(qū)的用電線路、設(shè)備設(shè)施的維保工作，保證小區(qū)公共照明正常，合理使用能源。定期檢查，及時處理火災(zāi)隱患。10.6 熟悉園區(qū)內(nèi)供水、供電、消防、監(jiān)控、排水管網(wǎng)等設(shè)施設(shè)備的分布，性能和使用情況，定期檢查，保證其完好。10.7 負(fù)責(zé)檢查住戶在裝修過程中用電線路、管道的正確鋪設(shè)及

16、合理性。發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。10.8 積極協(xié)助其它部門開展工作，對工程的維修和整改提出合理化的建議。10.9 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作，服從安排。11.0 弱電工崗位職責(zé)11.1 弱電工必須熟悉小區(qū)內(nèi)弱電系統(tǒng)基本情況和性能原理，能及時排除故障并進行維修保養(yǎng)。11.2 小區(qū)內(nèi)弱電系統(tǒng)的管理中心位于A車庫中控室，所以信息集中于此。因此，未經(jīng)同意非專業(yè)人員禁止進入中控室。嚴(yán)禁在值班電腦上編輯、打印文件。11.3 上班必須穿工作服，著裝整齊，接到維修通知，立即趕到維修地點，及時排除故障。11.4 工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，定期巡查園區(qū)安防監(jiān)視、樓宇對講、消防控制系統(tǒng)的工作狀況；巡查各棟弱電箱，弱電門鎖的完好狀況。

17、11.5 做好弱電設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)的相關(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理不能處理的問題應(yīng)向主管人員匯報。11.6 認(rèn)真完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作，服從領(lǐng)導(dǎo)安排。12.0 配電工崗位職責(zé)12.1 遵守配電房值班制度，堅守崗位，做好配電房的安全工作，確保配電房的安全運行。12.2 經(jīng)常對變壓器、配電器、電容進行安全檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，不能排除的要及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)組織檢修。12.3 認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行有關(guān)操作規(guī)程，熟悉設(shè)備分布、結(jié)構(gòu)性能、維修保養(yǎng)方法等；掌握安全用具和消防設(shè)備的使用辦法及觸電急救法；了解配電房的運行方式、負(fù)荷情況、負(fù)荷調(diào)整辦法。12.4 監(jiān)視配電房內(nèi)各種設(shè)備的運行情況，隨時巡視檢查，按照規(guī)

18、定抄報各種運行數(shù)據(jù)，記錄運行日記，發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷和運行不正常時、及時處理或請示報告。12.5 按上級調(diào)度命令進行操作，發(fā)生事故時，進行緊急處理，做好相關(guān)記錄以備查考。12.6 管好配電房內(nèi)各種資料、圖表、工具、儀器和消防器材。12.7 保持設(shè)備的清潔及環(huán)境的衛(wèi)生。12.8 按規(guī)定進行交接班，未辦完交接手續(xù)時，不得離開崗位，在處理事故時一般不得交接。接班的值班人員在當(dāng)班人員要求和主持下協(xié)助處理事故，如事故一時難以處理完畢，在征得接班人同意或上級同意后，方可進行交接班。13.0 水泵房運行工崗位職責(zé)13.1 熟悉和掌握泵房各臺設(shè)備、設(shè)施的原理、性能和數(shù)據(jù)，配合并協(xié)助維修人員進行設(shè)備維修保養(yǎng)工作。13

19、.2 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備安全操作規(guī)程，在設(shè)備運行中勤聽、勤看、勤檢查，定期巡回檢查泵房水池及高區(qū)生活給水等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能處理的應(yīng)及時上報。13.3 按潤滑要求對設(shè)備定時、定點加油，使設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)，保持設(shè)備及工作場所整潔干凈，檢查每天一次小掃除、每周一次大掃除。13.4 按時認(rèn)真填寫值班記錄和有關(guān)報表，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，填寫交接班記錄，堅持上不清下不接。13.5 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。14.0 電氣維修工崗位職責(zé)14.1 嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其它工作和任務(wù)。14.2 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握小區(qū)電氣設(shè)備的原理及

20、實際操作與維修。14.3 按時、按質(zhì)、按量地完成工作，并填寫好記錄表格。14.4 積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時無條件地迅速趕到現(xiàn)場，配合處理故障。14.5 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好日夜班的交接班工作。14.6 交接班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)助下一班排除故障后才能下班。配電設(shè)施發(fā)生故障時不得離崗，應(yīng)及時采取有效措施。待處理故障后才能下班。14.7 每月必須進行一次分管設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。14.8 積極參加業(yè)務(wù)技術(shù)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。14.9 搞好各項工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。14.10 請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人員。14.11 搞好班內(nèi)外

21、的清潔工作。3崗位任職條件1.0 工程維修部主管（主辦）任職條件1.1 遵守國家的法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德；有較強的事業(yè)心，克己奉公； 1.2 熟悉物業(yè)管理知識，熟悉本部門各崗位的服務(wù)規(guī)范、質(zhì)量控制規(guī)范，能在實踐中認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 具備工民建方面的知識；熟悉小區(qū)各類設(shè)施設(shè)備。1.4 能組織編制本部門各類管理制度、規(guī)范、專題報告和工作總結(jié)；制定設(shè)施、設(shè) 備更新及維修保養(yǎng)計劃和方案，并能組織檢查和落實。1.5 具備大專以上學(xué)歷；從事物業(yè)維修管理工作2年以上；會電腦操作；有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證或相應(yīng)的中級職稱證；限男性，年齡50歲以下；身體健康，精力充沛。1.6 能履行工程維修部主管（主辦）崗位職責(zé)

22、。2.0 工程維修部維修工（水泵運行工）任職條件2.1 遵守國家的法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德，熱愛維修工工作，有吃苦耐勞精神。2.2 具備電工、鉗工、土建、給排水等方面的技術(shù)水平；熟悉各類小區(qū)設(shè)施設(shè)備。2.3 有高中（相似高中）以上學(xué)歷；有國家通用工種上崗證；從事維修（水泵運行）工作1年以上；限男性：年齡50歲以下；身體健康、精力充沛。2.4 能履行維修工（水泵運行工）崗位職責(zé)。3.0 內(nèi)勤任職條件3.1 遵守國家的法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德；有較強的事業(yè)心，克己奉公。3.2 能熟練進行電腦操作，每分鐘打字達80個以上；能擬寫簡單文稿；具備對文件檔案進行分類管理的能力。3.3 具備大專以上學(xué)歷，年

23、齡在28歲以下；身體健康、有活力。3.4 有良好的內(nèi)外溝通、協(xié)調(diào)能力和親和力。3.5 能履行內(nèi)勤崗位職責(zé)。4服務(wù)標(biāo)識管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范服務(wù)標(biāo)識的使用與設(shè)置，為小區(qū)住戶的居家工作生活提供方便。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司各類服務(wù)標(biāo)識的設(shè)置、使用、控制工作。3.0 職責(zé)3.1 管理公司各部門主管負(fù)責(zé)各類服務(wù)標(biāo)識設(shè)置使用的實施工作。3.2 公司行政部負(fù)責(zé)對各類服務(wù)標(biāo)識的管理和質(zhì)量進行審核、監(jiān)控。4.0 程序要點4.1 服務(wù)標(biāo)識的使用、設(shè)置范圍。凡在物業(yè)管理服務(wù)工作中容易引起識別錯誤或不方便住戶生活不便于物業(yè)管理工作進行的地方均應(yīng)設(shè)置和使用服務(wù)標(biāo)識。4.2 常用標(biāo)識的種類。4.2.

24、1 物業(yè)管理公司各類管理人員均著不同顏色、式樣統(tǒng)一的服裝，包括保安人員、清潔工、花木工、管理員、機電維修工和辦公室文員、管理人員。各類服務(wù)人員在當(dāng)值工作時必須佩戴統(tǒng)一的工作卡。工作卡應(yīng)明顯標(biāo)識出該工作人員的姓名、編號、工種、崗位職務(wù)和投訴電話，便于住戶識別、記憶。工作卡的配戴方式詳見員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。4.2.2 各類服務(wù)場所的標(biāo)識。a) 公司機關(guān)和各管理處及下屬各部門的大門設(shè)置有醒目的門牌和指引牌。門牌要求制作精美、標(biāo)識出公司或部門名稱、結(jié)實耐用；指引牌要求精美雅致、清晰指引出方向或位置、結(jié)實耐用。b) 住戶服務(wù)中心、會所、泳池、網(wǎng)球場等公共服務(wù)場所辯護人前及內(nèi)部均設(shè)有統(tǒng)一完善的標(biāo)識系

25、統(tǒng)。要求做到使住戶客人進入公共場 所尋求服務(wù)、消費無須再詢問即可完成全過程。4.2.3 各類服務(wù)產(chǎn)品的標(biāo)識。a) 提供給住戶的住戶手冊或其他公開文件，如通告、公告、通知均應(yīng)明確標(biāo)識出發(fā)文部門、適用范圍和必要的溝通、服務(wù)電話。b) 提供給住戶的各類有償服務(wù)產(chǎn)品，如時花等，在提供給住戶時，均應(yīng)讓住戶權(quán)有明白的簽收、驗收記錄：均應(yīng)在提供產(chǎn)品時標(biāo)清送貨、出貨部門、時間、使用說明，以免誤用。4.2.4 所管理的各類物業(yè)標(biāo)識。a) 各類房盡用樓號、單元號、樓層號、房間號標(biāo)牌予以識別。b) 整個小區(qū)的街道方位均用標(biāo)識牌標(biāo)明街道名稱、小區(qū)方位。管理公司在每個托管小區(qū)用區(qū)域示意區(qū)的形式在小區(qū)明顯位置標(biāo)識出小區(qū)的

26、建筑構(gòu)成和方位；各類設(shè)備房如變配電室、水泵房、停車庫等均用標(biāo)識牌清晰標(biāo)識出名稱。4.2.5 特殊場所、環(huán)境的標(biāo)識： a) 消防箱、消防栓、消防管道用紅色標(biāo)識，且在消防箱上噴有1411951報警電話提示。b) 緊急疏散通道用消防疏散照明指示燈標(biāo)識出通道位置及逃生方向。c) 重點設(shè)備如電梯用標(biāo)識牌標(biāo)識出其位置及使用注意要點。4.2.6 公司替顧客（住戶）保管的產(chǎn)品均用標(biāo)簽、標(biāo)牌標(biāo)明其貯存場所以免混淆。4.2.7 設(shè)備設(shè)施標(biāo)識：a) 配電室（高低壓）必須用標(biāo)牌標(biāo)識，并注明“非工作人員請勿人內(nèi)”的要求，高壓配電柜必須懸掛“高壓危險”字樣；b) 中央空調(diào)機組、水泵房機組必須標(biāo)明機組機號；c) 凡有使用范

27、圍限制的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)采用標(biāo)識牌明顯標(biāo)識出限制使用的范圍；d) 因設(shè)備檢修而影響到住戶日常工作、生活時，維修人員應(yīng)當(dāng)在工作現(xiàn)場明確標(biāo)識如“電梯維修”等警示。4.2.8 停車場及泊車位和行駛限制速度，以標(biāo)示牌、一車位線和禁停線予以標(biāo)識。有建筑高度限制車輛最大高度的，應(yīng)在建筑物車輛通過位置作限高的標(biāo)識。4.3 標(biāo)識的設(shè)置要求。4.3.1 便于觀察。4.3.2 便于識別。用圖形和符號進行的標(biāo)識，圖形和符號應(yīng)符合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)或通用法則。4.3.3 便于實施。4.3.4 不易被人為因素變動其標(biāo)識的內(nèi)容和位置。4.3.5 具有可追溯性：a) 需要講行追溯的標(biāo)識應(yīng)具有惟一性，如編碼、編號、日期、來源、相關(guān)人員簽

28、名等；b) 有追溯性要求的標(biāo)識（如記錄、合同、單據(jù)、憑證）不允許有非授權(quán)的涂改。44 標(biāo)識的設(shè)置制作程序。441 相關(guān)使用、責(zé)任部門提出設(shè)置申請。442 行政部進行審核。443 審核通過后報總經(jīng)理審批。444 批準(zhǔn)后由綜合部對外聯(lián)系制作。45 標(biāo)識的日常管理。451 行政部每月應(yīng)當(dāng)將公司所有標(biāo)識的使用情況進行至少一次普查，并將結(jié)果記錄于行政部每月的工作小結(jié)中。452 對于有追溯要求的記錄等標(biāo)識由經(jīng)辦部門或公司保存，保存期詳見各個具體工作的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。50 記錄60 相關(guān)支持文件公司所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。5.裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 10 目的規(guī)范裝修管理工作，保障公共設(shè)施的正常使用、樓宇安全和房屋外

29、觀的統(tǒng)一美觀。20 適用范圍適用于物業(yè)管理處對樓宇二次裝修的管理工作。30 職責(zé)31 裝修辦負(fù)責(zé)裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。32 管理部主管負(fù)責(zé)裝修過程及一般違章裝修的處理。33 管理部管理員免責(zé)依照本規(guī)程實施裝修施工檢查、驗收工作。34 財務(wù)部負(fù)責(zé)核收裝修管理費用。35 保安部負(fù)責(zé)裝修施工人員管理。36 維修部負(fù)責(zé)裝修施工中的水電管理。37 保潔組負(fù)責(zé)裝修垃圾的清運工作。40 程序要點41 裝修的申請與審批。411 申請：住戶需提前7日向裝修辦提出裝修申請（租戶必須持業(yè)主委托書）： a) 申請時如實填寫裝修申請表各款內(nèi)容，并附裝修設(shè)計圖紙，室內(nèi)裝修說明書；b) 如果住戶自請施工隊，尚

30、須附裝修施工隊營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份（住戶申請裝修項目少或簡單的除外）；c) 裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂場所時，需提供城市消防部門的審批文件。4.1.2 審核與審批。a) 裝修辦接到裝修申請當(dāng)日，依據(jù)管理公約中“裝修管理規(guī)定”的相關(guān)條款，按“唱諾制”要求，就可能發(fā)生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修施工隊在裝修施工承諾表中打“J”承諾。對住戶未完全承諾的，裝修辦應(yīng)耐心向住戶解釋，直至住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對不肯承諾的住戶，不得同意裝修開工。承諾后的裝修施工承諾表由住戶和裝修辦共同簽字后一式兩份，雙方各保存一份。b) 不宜審批的情況：_涉及有拆改承重墻的；_涉及有消防隱患的；_涉及有破壞預(yù)埋管線的；

31、_涉及有破壞外墻體立面的。c) 在確認(rèn)裝修設(shè)計不會對樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時，應(yīng)當(dāng)在半個工作日內(nèi)給出同意意見。d) 裝修申請獲得批準(zhǔn)后，住戶帶領(lǐng)裝修施工隊一同到裝修辦辦理有關(guān)手續(xù)。e) 裝修辦將室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)許可證、復(fù)印一份附在裝修申請表后。4.2 將裝修圖紙復(fù)印一份附在裝修申請表后。4.2.1 將住戶和施工隊承諾的裝修施工承諾表附在裝修申請表后。4.2.2 要求住戶簽署裝修安全責(zé)任書，并將之附在裝修申請表后。4.2.3 住戶和施工隊一同到財務(wù)部按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費用。4.2.4 住戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費。4.2.5 施工隊?wèi)?yīng)交納一

32、定數(shù)額的電梯材料運費和施工人員證件工本費。 a) 裝修辦在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知機電維修部開通住戶水電，并告訴住戶可進場裝修。4.3 施工期間的管理。4.3.1 管理部管理員按樓宇巡查標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程每日巡查裝修施工情況。4.3.2 維修部負(fù)責(zé)監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。4.3.3 保安部負(fù)責(zé)按封閉小區(qū)物品人員出人管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程治安巡邏標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程及出租屋暫住人員、施工人員及“三無”人員管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對施工人員進行管理。4.4 裝修施工的完工檢查。4.4.1 裝修施工結(jié)束后，由住戶和施工隊負(fù)責(zé)人共同向管理部提出完工檢查申請。4.4.2 管理部在當(dāng)日內(nèi)組織驗收人員（維修部

33、主管肢術(shù)人員、管理員）對裝修進行現(xiàn)場完工檢查。裝修如無違章情況，按以下程序辦理；如發(fā)現(xiàn)有違章情況，按4.5款辦理。4.4.3 完工檢查合格的，由管理部主管在裝修申請表內(nèi)“完工驗收”欄目簽署“初驗合格”，并簽署姓名及日期。4.4.4 裝修辦收回施工證，如有丟失，給予施工隊每證10元罰款。4.4.5 施工隊當(dāng)日清場離開。4.4.6 完工檢查合格并使用一個月后，管理部應(yīng)對裝修施工組織復(fù)驗，復(fù)驗無問題，由管理部主管在裝修申請表內(nèi)注明“復(fù)驗合格”后，由財務(wù)部退還住戶施工隊的裝修押金。4.5 常見的違章裝修。4.5.1 擅自開工。4.5.2 亂拉電線、超負(fù)荷用電。4.5.3 擅自改動燃?xì)饩€路，安裝燃?xì)庥镁?/p>

34、。4.5.4 空調(diào)機不按位置安裝。4.5.5 隨意改變窗臺、二窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調(diào)。4.5.6 隨意改變陽臺功能。4.5.7 隨意封陽臺，裝防盜門、網(wǎng)（高層建筑）。4.5.8 隨意拆改墻體。4.5.9 在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。4.5.10 私自增加線路負(fù)荷。4.5.11 改動上下水、電線（開關(guān)盒）。4.5.12 私自開鑿樓面層，破壞防水層(24小時閉水試驗）。4.5.13 擅自占用公共通道、天臺、屋面。4.5.14 擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。4.5.15 堵塞地漏和排水管道。4.5.16 擅自移動消防設(shè)施。4.5.17 擅自改變門的開啟方向（卡拉OK廳等營業(yè)場

35、所），使用消防禁用品。4.5.18 擅自動火作業(yè)。4.5.19 鋪裝過重的地板材料。4.5.20 隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、場地加工裝修材料。4.5.21 隨意向窗外拋扔物品。4.5.22 隨意用電梯運送裝修材料（散裝料和超長重料）。4.5.23 沖洗地面將水沖向電梯，破壞電梯裝飾。4.5.24 不按規(guī)定時間施工，制造噪音。4.5.25 破壞公共綠籬、綠地。4.5.26 夜間隨意在住戶家中留宿。4.5.27 不辦理出入證，不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。4.5.28 隨意拆掉陽臺配重墻。4.5.29 高層住宅、工業(yè)廠房、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規(guī)定配置滅火器。4.5.30 隨意改裝智能化系統(tǒng)。

36、46 違章裝修的處理461 裝修施工期間，發(fā)現(xiàn)違章裝修的，管理部應(yīng)立即要求住戶停止違章裝修，恢復(fù)原狀，并視情況采取以下方式進行處理：a) 批評教育，規(guī)勸改正。b) 責(zé)令停工，出具違章整改通知單限期整改。c） 責(zé)令恢復(fù)原狀。d） 扣留或沒收工具。e） 停水停電（須報管理處經(jīng)理批準(zhǔn)）。f） 要求賠償損失。g) 依據(jù)規(guī)定罰沒違約金。4.6.2 裝修完工檢查時，如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的，管理部主管應(yīng)對違章裝修給樓宇安全、美觀造成 危害程度做出評估，并視情況征得管理處經(jīng)理同意后，列清扣款數(shù)額，由財務(wù)部按以下方式進行扣款，扣款順序為：a) 首先從施工隊裝修押金中扣款。b) 施工隊裝修押金不足以補償扣款的，再從

37、住戶裝修押金中予以補扣。c） 扣完住戶裝修押金仍不能補償扣款的，要求住戶給予賠償。47 裝修申請表、裝修施工承諾表、裝修安全責(zé)任書、裝修違章整改通知單歸入住戶檔案長期保存。48 本構(gòu)成作為相關(guān)員工績效考評的依據(jù)之一。50 記錄51 裝修申請表。52 裝修違章整改通知單。60 相關(guān)支持文件。61 樓宇巡查標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。62 治安巡邏標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程63 封閉小區(qū)物品/人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。64 出租屋暫住人員、施工人員及“三無”人員管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。65 業(yè)主檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。70 附錄71 裝修施工管理辦法。72 住宅小區(qū)違章裝修處罰辦法。73 裝修安全責(zé)任書。74 裝修施工承諾書。6.設(shè)

38、備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的從總體上確立物業(yè)管理公司各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理工作的進行。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理的各類設(shè)備的綜合管理工作。3.0 職責(zé)3.1 維修部負(fù)責(zé)所轄小區(qū)的各類設(shè)備的日常管理工作。3.2 行政人事部負(fù)責(zé)各類設(shè)備檔案的管理工作。4.0 程序要點4.1 設(shè)備檔案的建立要求。4.1.1 機電維修部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施清單價值5000元以元以上的設(shè)備建立機電設(shè)備臺賬（見附表），并在建檔 后的三個工作日內(nèi)將臺賬移交行政人事部存檔。 機電維修部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標(biāo)識及設(shè)備編號：a) 所有設(shè)備應(yīng)單機單

39、臺或按功能系統(tǒng)進行“設(shè)備標(biāo)識”。b) “設(shè)備標(biāo)識”用標(biāo)牌形式予以實施，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容：設(shè)備名稱；設(shè)備編號。設(shè)備編號按下列規(guī)則編制： 設(shè)備流水號設(shè)備名稱縮寫（取漢語拼音字頭） 物業(yè)點編碼d) 標(biāo)識的制作規(guī)范：標(biāo)識材質(zhì)用金屬薄板制作，表面拋光呈本色；設(shè)備編號用凹形字體，涂黑色磁漆；長x寬x厚為70mm x 20mm x 1mm。4.1.3 所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立設(shè)備卡。 設(shè)備臺賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況 及時分別在設(shè)備臺賬或設(shè)備卡片上予以登錄。 設(shè)備臺賬和設(shè)備出廠原件（合格證、說明書、保修協(xié)議等

40、）統(tǒng)一由行政人事部保存。維修部保存復(fù)印件。4.2 設(shè)備的日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理。詳見機電維修部各類設(shè)備操作、運行、維修保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。4.3 設(shè)備的購置管理。4.3.1 設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。 設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。 設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。4.3.4 設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。 新添設(shè)備由機電維修部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。 采購設(shè)備應(yīng)遵循采購管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的相關(guān)規(guī)定進行采購。 采購設(shè)備到達公司后，由維修部進行清點核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。4.3.8 符合要求的，辦理驗收

41、手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。 經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按本規(guī)程相關(guān)規(guī)定納人臺賬，建立卡片等進行日常管理。4.4 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識。4.4.1 維修部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標(biāo)識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。 設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。4.4.3 標(biāo)識的方式方法：a) 設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識牌進行標(biāo)識，標(biāo)識牌用300mm x 150mm x 3mm（長x寬x厚）的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；b) 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標(biāo)識設(shè)備的顯眼位置；設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識應(yīng)隨之改變。4.5 設(shè)備的停用和封

42、存。 發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：a) 多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備；b) 設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。4.5.2 停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。 維修部應(yīng)定期（如一個季度）對停用或封存的設(shè)備進行檢查，以保持其適用性。4.5.4 設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報批單，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。4.6 設(shè)備的報廢。 無修復(fù)價值的設(shè)備應(yīng)予報廢。 報廢設(shè)備應(yīng)由機電維修部組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括：設(shè)備主管人員、運行人員、管理處經(jīng)理等。 設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備報廢審批表，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。 需報廢設(shè)備在未獲報廢批準(zhǔn)、實施前，

43、應(yīng)懸掛“待報廢”標(biāo)識。4.6.5 報廢設(shè)備應(yīng)及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應(yīng)懸掛“報廢”標(biāo)識。 維修部應(yīng)將批準(zhǔn)的設(shè)備報廢審批表報公司財務(wù)部一份。4.7 機房評比。 維修部主管負(fù)責(zé)定期組織相關(guān)人員對各類機電設(shè)備房進行評比。4.7.2 評比內(nèi)容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完好狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他設(shè)備狀況、總體印象。5.0 記錄5.1 設(shè)備臺賬。5.2 設(shè)備卡。5.3 采購設(shè)備驗收表。5.4 設(shè)備停用封存報廢審批表。5.5 設(shè)備定點管理檢查表。6.0 相關(guān)支持文件 維修部所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。房屋及公共設(shè)施養(yǎng)護維修記錄單GC-QR-

44、01 編號設(shè)備名稱設(shè)備位置維修部門維修部位、內(nèi)容描述: 維修保養(yǎng)人： 年 月保養(yǎng)維修自檢結(jié)果: 自檢人: 年 月驗證結(jié)果:驗證人： 年 月備注:設(shè) 備 維 修 保 養(yǎng) 記 錄 單GC-QR-02 編 號:設(shè)備編號設(shè)備位置委 派 人設(shè)備名稱規(guī)格型號維修部門維修部位、內(nèi)容描述: 維修保養(yǎng)人: 年 月保養(yǎng)維修自檢結(jié)果: 自 檢 人: 年 月驗證結(jié)果:驗 證 人： 年 月備注:7.設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的對設(shè)備、設(shè)施管理過程實施控制，確保設(shè)備設(shè)施正常運行。2.0 范圍本程序適用于所管轄物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的管理。3.0 職責(zé)工程部負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修、整治和管理并負(fù)責(zé)具體實施設(shè)備設(shè)施的

45、運行、保養(yǎng)。4.0 工作程序4.1 工作流程制定計劃不合格處置管理策劃監(jiān)視測量實施保養(yǎng)建立臺帳4.2 工程部根據(jù)“物業(yè)管理委托合同”全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)（建設(shè)部1995120號）、關(guān)于加強電梯管理的暫行規(guī)定（建設(shè)部1994667號）、關(guān)于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細(xì)則（建設(shè)部建計1995187號）按服務(wù)實現(xiàn)過程策劃控制程序?qū)υO(shè)備、設(shè)施管理進行策劃，制定設(shè)備操作流程、設(shè)備維護保養(yǎng)及檢驗規(guī)程、機房管理辦法等。4.3 工程部建立設(shè)備、設(shè)施臺帳，制定設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃。運行組根據(jù)設(shè)備操作流程、機房管理辦法對設(shè)備運行實施監(jiān)控，并做好運行記錄。4.4 工程部根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)及檢驗規(guī)程對公共設(shè)備設(shè)施實行維

46、護保養(yǎng)，并做好保養(yǎng)記錄。4.5 工程部應(yīng)建立公共設(shè)施臺帳（包括標(biāo)識標(biāo)牌）并負(fù)責(zé)公共設(shè)施的日常維護保養(yǎng)。4.6 設(shè)備運行過程中出現(xiàn)故障由工程部維修并填寫維修記錄，由工程部管理人員對維修結(jié)果進行檢查。4.7 設(shè)備設(shè)施管理的監(jiān)視按監(jiān)視和測量控制程序?qū)嵤?.8 對發(fā)現(xiàn)不合格按JZZX-32-2003不合格服務(wù)控制程序處置，由工程部負(fù)責(zé)跟蹤。各種記錄每月交管理處統(tǒng)一保存。5.0 質(zhì)量記錄5.1 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄5.2 設(shè)備設(shè)施維修記錄5.3 設(shè)備設(shè)施臺帳5.4 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃5.5 設(shè)備設(shè)施周/月檢記錄8.測量設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 1.0 目的 確保測量設(shè)備的能力滿足使用要求。2.0 適用范圍 適用

47、于物業(yè)管理公司對測量設(shè)備從配置、校準(zhǔn)、使用至管理各個環(huán)節(jié)的控制。3.0 職責(zé)3.1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)測量設(shè)備的采購計劃。3.2 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核測量設(shè)備的采購計劃。3.3 維修部負(fù)責(zé)提出測量設(shè)備的采購計劃或申請；負(fù)責(zé)測量設(shè)備的使用、校準(zhǔn)和管理。4.0 程序要點4.1 測量設(shè)備的范圍。4.1.1 按用途可分為向顧客計費用的；維護和檢修設(shè)備用的；對設(shè)備運行參數(shù)進行監(jiān)視用的。 按裝置可分為安裝于固定管道、設(shè)備上的；移動使用的。 按來源可分為公司原來已有的、新采購的、借用的。 按形式可分為儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測試軟件。4.2 測量設(shè)備配置的要求。 數(shù)量滿足使用需要。4.2.2 最大量程、最小

48、分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準(zhǔn)確度的要求。4.3 測量設(shè)備的采購。 維修部主管應(yīng)根據(jù)測量設(shè)備的現(xiàn)狀和需要，提出采購計劃或申請，經(jīng)管理處經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后按分供方評審與管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程和采購管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程規(guī)定進行采購。4.3.2 采購計劃或申請應(yīng)詳列所需采購測量設(shè)備的下列資料：a) 名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級；b) 數(shù)量、該產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)代號（盡可能做到）、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商名稱。 采購人員應(yīng)嚴(yán)格按采購資料進行采購，如有變動，應(yīng)事先征詢維修部主管的意見。 測量設(shè)備采購進公司后，應(yīng)按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。維修部主管應(yīng)核對實物是否與所申報采購資料相符

49、，并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。4.4 測量設(shè)備的管理。4.4.1 維修部主管應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理測量設(shè)備，其職責(zé)為：a) 建立測量設(shè)備臺賬，其內(nèi)容包括：出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等惟一性標(biāo)識和可追溯性資料，并隨測量設(shè)備的變化而保持臺賬的可用性和可追溯性。b) 對測量設(shè)備逐一進行編號標(biāo)識，其要求為：采用符號和順序進行編號，示例如下：符號規(guī)則如表一：裝置符號H移動使用測量設(shè)備G固定裝置上的測量設(shè)備類型符號C測量尺寸的測量設(shè)備D測量電參數(shù)（如電壓、電流、電阻、電功率）Z測量重量用測量設(shè)備P測量壓力、真空度用測量設(shè)備

50、本表未作規(guī)定的，由專職管理人員依據(jù)上述原則予以規(guī)定；標(biāo)識方法應(yīng)按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行，一般采用帶色彩（如紅、黃色）的不干膠紙編號后粘貼于測量設(shè)備適宜部位的方法實施。c) 規(guī)定測量設(shè)備的校準(zhǔn)周期。測量設(shè)備的校準(zhǔn)周期根據(jù)其使用頻率及測量設(shè)備精度等級確定，如表二：測量尺寸的校準(zhǔn)周期為2年測量電參數(shù)的校準(zhǔn)周期為2年測量重量的校準(zhǔn)周期為2年測量壓力的校準(zhǔn)周期為2年裝于設(shè)備上，但不能拆卸的測量設(shè)備隨設(shè)備大修時進行校準(zhǔn)法規(guī)或國家行政主管部門另有規(guī)定的測量設(shè)備法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定校準(zhǔn)周期進行校準(zhǔn)d) 按確定或規(guī)定的校準(zhǔn)周期將測量設(shè)備委托國家授權(quán)的計量監(jiān)督檢測單位進行校準(zhǔn)，并辦理相關(guān)委托手

51、續(xù)。e) 對測量設(shè)備的使用、停用、報廢及校準(zhǔn)標(biāo)識的保持進行檢查、監(jiān)督或辦理相關(guān)手續(xù)。4.5 測量設(shè)備的使用。4.5.1 測量設(shè)備管理人員應(yīng)確保測量設(shè)備（原安裝于機械、電氣設(shè)備上的除外）在使用前（含采購進入公司的）均經(jīng)過了校準(zhǔn)，且校準(zhǔn)結(jié)論滿足使用要求。4.5.2 使用人員應(yīng)熟悉測量設(shè)備的使用，正確、合理、按規(guī)定選擇和使用測量設(shè)備，并確保在校準(zhǔn)的有效期內(nèi)使用。4.5.3 使用人員在調(diào)整測量設(shè)備時，應(yīng)防止由于調(diào)整不當(dāng)，而使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)測量設(shè)備失準(zhǔn)時，應(yīng)對已測量或計量的結(jié)果進行復(fù)查， 消除由于失準(zhǔn)可能造成的影響。4.5.5 測量設(shè)備的保管環(huán)境應(yīng)適當(dāng)，不應(yīng)與工具、刀具、原材料和零配件混放，防止

52、丟失、碰磕、損壞、失準(zhǔn)、銹蝕。4.6 測量設(shè)備的限制使用和報廢。測量設(shè)備經(jīng)校準(zhǔn)后判定為不合格的區(qū)段或范圍，測量設(shè)備管理人員應(yīng)限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內(nèi)使用，這種限制應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问酵ㄖ剿惺褂迷摐y量設(shè)備的人員，并在設(shè)備的適當(dāng)部位或存放處或包裝物上明確予以標(biāo)識。無法限定區(qū)段和范圍的，可送有關(guān)單位檢修，檢修后經(jīng)校準(zhǔn)合格方允許使用，無檢修價值的予以報廢。報廢應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)，并報總經(jīng)理批準(zhǔn)。4.7 校準(zhǔn)的委托。 如公司無校準(zhǔn)設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)物及專業(yè)人員，即無能力進行校準(zhǔn)，凡需校準(zhǔn)的測量設(shè)備一律委托國家授權(quán)校準(zhǔn)單位進行校準(zhǔn)。 維修部測量設(shè)備管理人員在委托校準(zhǔn)時，應(yīng)將送交校準(zhǔn)設(shè)備的使用量值范圍列人委托書

53、中，并請校準(zhǔn)單位在校準(zhǔn)報告記錄中列出所使用校準(zhǔn)設(shè)備型號、環(huán)境溫度、校準(zhǔn)判定依據(jù)的國家標(biāo)準(zhǔn)代號。4.8 維修部測量設(shè)備管理人員應(yīng)長期保存測量設(shè)備臺賬、校準(zhǔn)記錄、限制使用或報廢測量設(shè)備的審批單。4.9 本規(guī)程執(zhí)行情況作為相關(guān)員工績效考評的依據(jù)之一。5.0 記錄5.1 測量設(shè)備臺賬。5.2 測量設(shè)備校準(zhǔn)動態(tài)記錄。5.3 測量設(shè)備報廢審批單。5.4 測量設(shè)備限制使用記錄。6.0 相關(guān)支持文件9.供配電設(shè)備設(shè)施運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運行管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施良好運行。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理的供配電設(shè)施進行管理3.0 職責(zé)3.1 維修部主管負(fù)責(zé)配電設(shè)備設(shè)施

54、運行的實施情況。3.2 維修部供配電室組長負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的運行管理。3.3 變配電室值班電工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的運行管理。4.0 程序要點4.1 巡視監(jiān)控。4.1.1 變配電室值班電工每班巡視兩次高壓開關(guān)柜、變壓器，每兩小時巡視一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一次落地箱、電表箱。4.1.2 配電室值班電工應(yīng)按規(guī)定的頻次進行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點的時間記錄在供配電設(shè)備設(shè)施運行日記上。 巡視內(nèi)容：a) 變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運行是否超溫（8s）；有無異常響聲或氣味；b) 各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；c) 單相、三相電壓是否在額定值的土

55、10%范圍以內(nèi)，是否超載運行；d) 各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；e) 防小動物設(shè)施是否完好；f) 接地線有無銹蝕或松動；g) 各種臨時用電接駁情況；h) 各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好；i) 安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置；j) 按時開關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)內(nèi)路燈、燈飾或噴水池，及時維修好轄區(qū)內(nèi)路燈。4.1.4 對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)及時采取整改措施加以解決，處理不了的間題應(yīng)及時如實地匯報給組長或主管，在組長或主管的協(xié)同下加以解決。整改時應(yīng)嚴(yán)格遵守供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程和供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的相關(guān)規(guī)定。4.2 異常情況處置。4.2.1 觸電處置。發(fā)現(xiàn)有

56、人觸電時，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救。a) 拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器；b) 用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線；c) 用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源；d) 防止觸電者在斷電后跌倒；e) 如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行診治，密切注意其癥狀變化；f) 如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進行人工呼吸，并及時送進醫(yī)院；g) 如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能認(rèn)

57、為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立路對其進行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。4.2.2 配電柜自動空氣開關(guān)跳閘的處置：a) 判斷跳閘原因（短路或過載）；b) 查清楚負(fù)載種類及分布情況；c) 對可疑處逐個檢查，確認(rèn)故障部位或報告組長主管，請求支援解決；d) 如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。4.2.3 變配電房發(fā)生火災(zāi)按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處置。4.2.4 變配電房發(fā)生水浸時的處置：a) 視進水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e) 排干水后，應(yīng)立即對濕

58、水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換相關(guān)管線等）；f) 確認(rèn)濕水已消除（如各絕緣電阻達到規(guī)定要求），開機試運行，如無異常情況現(xiàn)，則可以投入正常運行。4.3 變配電室管理。4.3.1 非值班人員不準(zhǔn)進入機房，若需要進人，須經(jīng)機電維修部主管批準(zhǔn)，并在值班人員陪同下方可進人機房。 機房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙。每班打掃一次機房的衛(wèi)生，每周清潔一次機房內(nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。4.3.3 機房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完

59、好。對機房都應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙。4.4 交接班要求。4.4.1 接班人員應(yīng)準(zhǔn)時來接班。4.4.2 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看供配電設(shè)備設(shè)施運行日記，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在供配電設(shè)備設(shè)施運行日記上簽名。 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：a) 上一班運行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c) 機房不干凈；d) 接班人未到崗；e) 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。4.5 當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量、無功用量）及運

60、行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在（供配電設(shè)備設(shè)施運行日記）表內(nèi)。變配電房組長在每月的3號之前將上一日的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為2年。5.0 記錄供配電設(shè)備設(shè)施運行日記。6.0 相關(guān)支持文件6.1 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。6.2 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。供 配 電 運 行 日 記GC-QR-04 編號：巡 視時 間配電室電壓（V）電流（A）天 氣交班時間負(fù)責(zé)人ABCABC1#運行情況：交班人：接班人：2#、3#4#5#、6#8#、9#10#11#、12#、13#14#年 月 日星 期15#16#、17#、18#1#天 氣交班時間負(fù)責(zé)人2#、3#4#5#、6#8#