哈爾濱陽光房地產開發(fā)有限公司破產管理人(共12頁)

1、PAGE PAGE 12哈爾濱陽光房地產開發(fā)(kif)有限公司破產(p chn)管理人關于業(yè)主權益保護(boh)預案的說明各位業(yè)主：2013年12月5日乳山市人民法院裁定受理債務人哈爾濱陽光房地產開發(fā)有限公司破產申請，同時指定乳山泰和會計師事務所有限公司與山東東方未來律師事務所擔任債務人的管理人。管理人自接受指定以來，一直把如何合理保護業(yè)主的權益作為重要工作。乳山市人民政府、乳山市人民法院對這一工作也非常關切，多次督促管理人制訂切實方案，妥善保護業(yè)主利益。乳山市人民政府計劃給予債務人重整的扶持政策，也要求重整方主要用于維護業(yè)主利益，力爭將符合標準的房屋盡快向業(yè)主交付。在此背景下，管理人先后制訂

2、了管理人關于業(yè)主權益保護的初步預案、管理人關于業(yè)主權益保護方式選擇的說明等一系列文件，并多次對部分上訪業(yè)主進行接待，針對業(yè)主上訪問題進行書面回復?，F(xiàn)管理人對上述文件進行整理并說明如下： 一、管理人關于業(yè)主權益保護初步預案的說明2013年12月22日管理人向業(yè)主公布了管理人關于業(yè)主權益保護的初步預案，主要內容為：1、房屋擁有預售許可證、雙方簽訂了房屋預售合同、業(yè)主支付了房款、房屋經房管部門預售登記的，預售房屋不作為破產財產處理，按照房屋建設現(xiàn)狀予以保護。業(yè)主支付尚欠的房款，房屋符合交付條件的隨時交付。業(yè)主有其他債權的，依法申報；2、房屋擁有預售許可證、業(yè)主支付了房款、因債務人的原因導致房屋未經房

3、管部門預售登記的，由管理人協(xié)調政府依法完善房屋相關手續(xù)，預售房屋不作為破產財產處理，按照房屋建設現(xiàn)狀予以保護。業(yè)主支付尚欠的房款，房屋符合交付條件的隨時交付。業(yè)主有其他債權的，依法申報；3、房屋不擁有預售許可證、業(yè)主(yzh)支付了房款、房屋未經房管部門預售登記的，業(yè)主依法申報債權；4、房屋擁有預售許可證、雙方簽訂了房屋預售合同、房屋經房管部門預售登記，但雙方已經通過協(xié)議或司法（仲裁）確認的方式(fngsh)解除了合同的，業(yè)主依法申報債權，債權金額以協(xié)議約定或生效法律文書確認為準。5、對于上述(shngsh)第3、第4種情形，管理人在不損害其他債權人利益的情況下，考慮優(yōu)先保護業(yè)主利益的方案。該

4、預案是管理人自2013年12月5日接受指定后，根據(jù)初步掌握的債務人資料，將債務人的房屋預售情況進行了基本的梳理與分類，區(qū)分不同情形在法律的框架下并兼顧債務人的實際情況而制定的關于業(yè)主權益保護的初步預案。預案將業(yè)主分為四種類型，對前兩類業(yè)主權益按照物權保護，對后兩類業(yè)主權益按照普通債權處理，但較其他普通債權人，在保護上予以優(yōu)先考慮。該預案的制定，管理人充分挖掘了現(xiàn)有法律有利于業(yè)主權益保護的相關規(guī)定。如果嚴格按照物權法的規(guī)定，房屋未經所有權登記或預告登記，房屋購買人是不享有物權的，其還不能成為真正意義上的業(yè)主。所以管理人只能通過一些相關的司法解釋，來推定業(yè)主對所購買房屋所享有的物權性質：對第一類業(yè)

5、主，即已辦理預售登記備案的，管理人援引的是最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定第19條規(guī)定，即被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產變價款中優(yōu)先支付的，法院可以查封、扣押、凍結。但該規(guī)定只適用于已實際接收房屋的業(yè)主，對未接收房屋的適用是有障礙的；為此管理人又援引了最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知第15條規(guī)定，即下列房屋雖未進行房屋所有權登記，法院也可以進行預查封

6、被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。該通知在法律位階上即不屬于法律、法規(guī)司法解釋范疇，但作為最高院的文件，可勉強作為管理人援引的依據(jù)；對第二類業(yè)主即房屋雖有預售許可證但未辦理預售登記備案的，對其進行物權保護的依據(jù)更加匱乏，相應的只有最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復第2條規(guī)定，即消費者交付購買商品房的全部(qunb)或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。根據(jù)該規(guī)定，房屋購買人在交付了全部或大部分款項后，其權利優(yōu)先于工程價款優(yōu)先權、而工程價款優(yōu)先權又優(yōu)于抵押權，故屬于優(yōu)于他物權的類物權，可以參照物權予以保護。管

7、理人尋找這些法律依據(jù)，一是為了充分保護業(yè)主利益，二是要對抗普通債權人的質疑。從實際情況看，普通債權的代理律師一直對管理人給于業(yè)主的物權保護提出異議，認為管理人對于業(yè)主權益的保護突破了物權法及企業(yè)破產法的規(guī)定，但管理人正是基于上述法律、司法解釋、文件的規(guī)定，才一直采取(ciq)類推的方式予以適用、堅持對業(yè)主權益的保護。根據(jù)債務人的房屋銷售情況，前兩類業(yè)主即有預售許可證的占大多數(shù)，如果對這部分業(yè)主的保護無法可依，完全靠政府或重整方在破產財產外另行安排資金解決，負擔過于沉重；而在第二類業(yè)主即有預售許可證但未辦登記備案的中，保護范圍已經被擴大，即只支付了少部分房款不足50%的，給予物權保護即使按照管理

8、人對于上述規(guī)定的類推適用也是沒有任何依據(jù)的。但在預案中，管理人對該部分業(yè)主也已經給予了保護；對第三和第四類業(yè)主，即無預售許可證導致房屋預售合同無效或已經依法解除合同的，由于其屬于典型的普通債權，無法按物權進行保護，故在預案中要求業(yè)主申報普通債權，只在條件許可的情況下給予優(yōu)先考慮。 二、管理人關于業(yè)主權益保護方式選擇(xunz)的說明2013年12月25日管理人向業(yè)主公布了管理人關于業(yè)主權益保護方式選擇(xunz)的說明，主要內容為：1、對于預案中的第1、2種情形，房屋不作為破產財產處理，業(yè)主不必進行債權申報。業(yè)主有其他債權的，可以申報普通債權。若業(yè)主要求退房，管理(gunl)人尊重業(yè)主的選擇權

9、，但業(yè)主應申報普通債權；2、對于預案中的第3、4種情形，業(yè)主應申報普通債權。若業(yè)主要求繼續(xù)履行房屋預售合同且具備履行可能，管理人將充分重視業(yè)主的選擇。業(yè)主行使選擇權，需書面通知管理人。凡要求繼續(xù)履行房屋預售合同的業(yè)主，需將剩余購房款支付管理人。該說明是管理人關于業(yè)主權益保護的初步預案公布后，管理人為了更好地指導業(yè)主行使權利，而作出的關于業(yè)主權益保護方式選擇的說明。即對于前兩類業(yè)主，是否申報債權，取決于本人的選擇，業(yè)主既可以要求履行合同、交付房屋；也可以解除合同，申報債權，管理人尊重業(yè)主的選擇；對于后兩類業(yè)主，原則上應當申報普通債權，對要求繼續(xù)履行合同的，管理人重視業(yè)主的選擇，但能否實現(xiàn)，要根據(jù)

10、是否具備履行可能而定。三、管理人關于銀龍灣、海晶城房屋交付問題的答復及關于業(yè)主是否需要申報債權的說明2014年2月25日管理人向業(yè)主公布了關于銀龍灣、海晶城房屋交付問題的答復，主要內容為：1、對于(duy)已取得預售許可證后銷售的房屋，且業(yè)主要求繼續(xù)履行合同的，房屋不列入破產(p chn)財產，業(yè)主(yzh)支付剩余房款，管理人將要求重整方將房屋建成后交付給業(yè)主；2、對于未取得預售許可證即銷售的房屋，買賣合同無效，業(yè)主依法應向管理人申報普通債權。但為了充分保護業(yè)主利益，且不損害其他債權人利益，如果業(yè)主愿意繼續(xù)履行合同并支付剩余房款，可以向管理人申請繼續(xù)履行合同。管理人將協(xié)調重整方在破產財產外另

11、行出資將房屋建成后交付給業(yè)主；3、管理人將協(xié)調重整方，力爭海晶城項目能達到如下工作進展：2014年4月中旬全面恢復項目的開工建設，3#、6#樓在五月中旬前開始辦理交房手續(xù)，5#樓于七月底前交房。裝修標準執(zhí)行原合同約定。同日管理人向業(yè)主公布了關于業(yè)主是否需要申報債權的說明，主要內容為：1、對于已取得預售許可證后銷售的房屋，且業(yè)主要求繼續(xù)履行合同的，房屋不作為破產財產處理，業(yè)主不必申報債權，也不必向管理人提交任何說明；2、對于未取得預售許可證即銷售的房屋，或者房屋買賣合同已經通過協(xié)議或司法（仲裁）確認的方式解除的，如果業(yè)主愿意繼續(xù)履行合同且具備履行可能的，也可以不申報債權。但需要向管理人郵寄提交繼

12、續(xù)履行合同的書面申請；3、若業(yè)主除要求繼續(xù)履行合同外，還主張其他債權的，可以按照管理人郵寄給業(yè)主的乳山市人民法院申報債權通知書，就債權部分向管理人申報，具體申報債權文書格式，可以登錄山東東方未來律師事務所網站下載索取，并郵寄給管理人；4、無申報其他普通債權的業(yè)主，不參加2014年3月27日的債權人會議。業(yè)主可以自行決定是否參加2014年4月8日的業(yè)主會議。不參加主業(yè)會議的，業(yè)主權益不受影響，與參加業(yè)主會議的業(yè)主權利義務一致。上述答復與說明，是由于隨著破產程序的進行，業(yè)主提出了大量的問題，管理人每天都在電話回答、解釋。2014年2月，乳山市金鼎房地產開發(fā)有限公司向管理人提出了重整申請，管理人對項

13、目可能的進展及業(yè)主權益的保護方案與重整方進行了溝通。重整方表示，鑒于其關聯(lián)公司乳山市金鼎房地產咨詢有限公司（以下簡稱金鼎房產咨詢）是債務人的主要銷售代理商，能否按約定標準向業(yè)主交房對其公司的生死存亡有至關重要的影響，因此重整方表示愿盡最大努力滿足業(yè)主交付房屋的請求。在此期間，政府對重整工作也給予了高度重視，一方面要求重整方要擴大對業(yè)主的保護范圍，另一方面將在政策等各方面給予其盡可能的支持。在此基礎上，管理人根據(jù)將業(yè)主有代理性的問題進行了匯總答復，并根據(jù)重整方的表態(tài)，初步將第三類、第四類業(yè)主納入物權保護范圍。但對于一房多賣、房屋備案(bi n)手續(xù)解除后債務人又將房屋另售他人的，業(yè)主主張交付原房

14、屋的，仍無法滿足。 四、管理(gunl)人關于(guny)銀龍灣、海晶城業(yè)主申訴問題的回復2014年3月10日管理人向業(yè)主公布了關于銀龍灣、海晶城業(yè)主申訴問題的回復，主要內容為：1、海晶城項目共建設了2065套住房，已經賣出1060套，總銷售額約3.45億元；2、無正規(guī)合同的可以完善合同的簽訂手續(xù)，合同未備案的，將在重整計劃通過后，由重整方應業(yè)主要求對合同進行完善，到房管局辦理合同備案。根據(jù)房管局相關服務事項承諾規(guī)定，預售合同備案，如果交易雙方共同辦理，手續(xù)齊全當日辦結；批量申請30個工作日辦結；3、分期付款的業(yè)主，在重整成功之前，剩余房款暫停交納，但按照合同約定在交付房屋前應該支付的房款，業(yè)

15、主應當按照約定在接收房屋前交納相應款項，合同沒有約定的按照重整計劃執(zhí)行；4、業(yè)主已將購房款交至債務人銷售(xioshu)代理商金鼎房產咨詢或其指定的個人賬戶的，金鼎房產咨詢將房款交付給債務人后或出具了債務人的收據(jù)，視為業(yè)主已將購房款交付給債務人，如果管理人發(fā)現(xiàn)金鼎房產咨詢尚有未交付的房款，將代表債務人向金鼎房產咨詢追償，不能將房款返還給業(yè)主；5、退房的業(yè)主要求返還房款及給予資金占用費的屬于普通債權，將按照表決通過的重整計劃確定的比例進行(jnxng)清償；6、合同約定有煤氣管道，但實際沒有預埋，且房屋(fngw)層高不足2.8米。按照城鎮(zhèn)燃氣技術規(guī)范第8.2.2的規(guī)定，廚房與起居室在一起的不應

16、設置燃具；房屋室內層高設計均為2.8米，按照住宅設計規(guī)范凈高不低于2.4米、局部凈高不低于2.1米即符合要求。如果債務人有虛假承諾的情況，符合解除合同條件的，業(yè)主可以選擇解除合同并向管理人申報債權；7、購房發(fā)票是在房款全部交齊、在辦理房屋使用權證時統(tǒng)一開具。對開具收據(jù)的，不影響業(yè)主的權利，如果企業(yè)有偷漏稅款的行為由稅務部門處理；8、已交付的房屋，房屋所有權證可以正常辦理。具備辦理房屋所有權證和土地使用權證條件的，由重整方按合同約定的時間向房管局提交初始登記申請。初始登記后，應業(yè)主要求，辦理房屋過戶手續(xù)，如業(yè)主能親自辦理，可以在3個工作日內辦結，批量登記需要在30個工作日辦結；9、協(xié)助業(yè)主辦理房

17、屋預告登記，保證不會出現(xiàn)再次破產情況。因房管局登記系統(tǒng)無期房預告登記模塊，暫未開展期房預告登記。按照法律規(guī)定未辦理預告登記的業(yè)主不享有物權，但在管理人公布的業(yè)主權益保護預案中，已經將符合條件的業(yè)主購買的房屋給予物權保護。經與房管局溝通，為保護業(yè)主合法權益，重整計劃通過后，對于符合預告登記的房屋可以手工辦理預告登記，但需提醒業(yè)主注意下列事項：根據(jù)法律規(guī)定，辦理預告登記以后，自能夠進行登記之日起，必須在3個月內辦理相應的登記，否則預告登記失效；除依據(jù)生效的法律文書外，購房合同不能隨意更改或終止，預告登記不能撤銷； 10、凡是申報債權的債權人均可參加債權人會議，參加債權人會議的表決份額以管理人初步確

18、認的債權額為準，管理人暫未確認的以申報數(shù)額行使臨時表決權。債權人委員會成員在第一次債權人會議統(tǒng)一選舉產生，管理人考慮給予業(yè)主一定的候選名額。業(yè)主作為債權人可以對重整計劃進行表決來參與重整，在對重整計劃進行表決時，擬設單獨的業(yè)主表決組，表決結果對重整計劃是否通過有直接影響。業(yè)主也可以通過參加債權人委員會的代表參與破產重整或清算工作(gngzu)，對業(yè)主的合理意見和要求，管理人將予以充分的尊重和考慮。該申訴問題回復的出臺(ch ti)，是由于2014年3月10日有上百名業(yè)主到乳山市人民政府上訪，并提出書面申訴要求給予答復。管理人會同市政府分管領導、各主管部門負責人對業(yè)主申訴的問題進行了研究，并盡可

19、能詳細地對問題進行了解答。業(yè)主涉及的問題主要包括預售許可證的補辦、剩余房款的交付、房屋(fngw)所有權證的辦理、小區(qū)配套不符合約定的處理、不同債權的申報方式、違約金債權的處理、調換房屋的可能、業(yè)主參與破產清算的方式等。管理人答復以后，多數(shù)業(yè)主對答復意見較為滿意，隨后陸續(xù)按照自己的選擇向管理人遞交了相關申請或申報材料。五、管理人關于對海晶城部分業(yè)主問題的答復2014年3月27日管理人向業(yè)主公布了關于對海晶城部分業(yè)主問題的答復，主要內容為：1、關于業(yè)主要求按合同約定確定逾期交房違約金問題，在海晶城房屋銷售合同中，約定的逾期交付房違約金大多為每日萬分之五到千分之五，明顯過高，管理人按照最高人民法院

20、的有關司法解釋，將違約金的數(shù)額降低到實際損失的一點三倍即房屋租金標準的130%，具體按每平方米每月13元執(zhí)行；2、關于對房屋貶值損失等債權申報不予認定問題，一是對是否存在房屋貶值不好確定，二是不宜量化。對債權審查結論不服的，債權人可以(ky)向管理人申請復議，也可以向法院提起訴訟。若法院有判決結果，管理人將按照判決結果進行債權認定；3、關于業(yè)主(yzh)要求將7A#、7B#、7C#、8#樓的房屋調整到一期的3#、5#、6#樓問題，原則上該要求可以接受，待管理人行使撤銷權，一期房源滿足(mnz)調換要求時可以辦理；4、關于已訴訟或仲裁撤銷房屋買賣合同的業(yè)主是否能繼續(xù)要房問題，只要房屋備案未解除，

21、主業(yè)均可主張要房，此前申報普通債權的，可及時向管理人提交申請，變更為要房。發(fā)生的訴訟費、仲裁費應由債務人承擔的部分，可按普通債權申報。對已經撤銷備案的業(yè)主要房的，管理人將會同有關部門與重整方協(xié)商，爭取調換房源滿足業(yè)主要求；5、關于房屋存在質量問題如何處理問題，房屋質量問題由施工單位承擔，電梯安全隱患在落實情況后立即著手處理，如果相應的施工者已申報債權，管理人將其應承擔的費用從其應分配債權中扣留。該答復是2014年3月27日，參加第一次債權人會議的數(shù)十戶業(yè)主后后到乳山市政府上訪，要求對部分問題給予答復。管理人會同各政府領導及各部門負責人進行研究后再次進行了書面答復，當日出臺了該答復。六、管理人對

22、業(yè)主權益保護方案的綜合歸納 現(xiàn)為了讓全體業(yè)主對權益的保護有一個更為清晰準確的了解，管理人特將上述文件中對業(yè)主權益保護的內容歸納如下：1、房屋擁有預售許可證、雙方簽訂了房屋預售合同且經房管部門預售登記的，預售房屋不作為破產財產處理(chl)。房屋符合交付條件的隨時交付，不符合交付條件的，由重整方建設完成后交付。業(yè)主未付清房款的，在房屋交付時或按合同約定在交付前付清房款；2、房屋擁有(yngyu)預售許可證，因債務人的原因導致房屋未經房管部門預售登記的，參照(cnzho)第一種情況處理；但因為預售合同未登記備案而導致房屋另行出售給他人并備案給他人者，管理人協(xié)調重整方，爭取由重整方另行提供房屋并負責

23、交付，差價多退少補；3、雙方簽訂了房屋預售合同但又經協(xié)議或司法（仲裁）確認的方式解除了合同的，若業(yè)主要求繼續(xù)履行原房屋預售合同，參照第二種情況處理；但因為預售合同登記備案已撤銷而導致房屋另行出售給他人并備案給他人者，管理人協(xié)調重整方，爭取由重整方另行提供房屋并負責交付，差價多退少補。該種情況下，業(yè)主已收取了債務人返還的部分價款的，應將價款退回，否則管理人有權拒絕繼續(xù)履行原合同；4、上述前一、二種情況的業(yè)主也可以選擇解除房屋預售合同；5、上述第三情況的業(yè)主可選擇繼續(xù)向債務人主張給付房款，但只能向管理人申報債權，管理人將按普通債權予以認定；6、業(yè)主可以向管理人申報逾期交房違約金債權，管理人將按普通

24、債權進行認定并核定違約金數(shù)額；7、購買7#、8#號樓的業(yè)主，可以將所購房屋調換到3#、5#、6#樓相應樓層相當面積的房屋，差價多退少補。待管理人行使撤銷權落實房源后開始辦理；8、分期付款的業(yè)主，在重整成功之前，剩余房款暫停支付；但按照合同約定在交付房屋前應該支付的房款，業(yè)主應當按照約定在接收房屋前支付相應款項，合同沒有約定的按照重整計劃執(zhí)行；9、對房屋(fngw)存在的質量問題，在房屋驗收前責成(zchng)有關單位予以解決以使房屋通過驗收；對不配合的施工單位，如果對債務人享有債權并作了申報，管理人將暫扣其應得(yn d)的分配款項；10、管理人將盡快督促重整方恢復施工，要求于2014年9月20日前將3#、5#、6#樓交付業(yè)主。若重整方一時無法實施，管理人將申請法院批準恢復債務人營業(yè)，委托專業(yè)機構進行經營，以便實現(xiàn)按期交房的目標。 上述十點是對業(yè)主權益保護主要內容的歸納，但管理人需要說明的是，以上保護是針對作為消費者的一般業(yè)主，對變相抵押而簽訂的低價轉讓合同以及因抵頂債務形成的銷售，不享有上述特殊保護；另外對堅持退房要求返還房款的業(yè)主，只能按普通債權處理，否則如果給予特殊保護，既沒有法律依據(jù)，也可能導致其他業(yè)主的效仿，債務人包括重整方都沒有能力籌措逾3億元資金滿足這一要求，此外其他普通債權人也會要求得到平等對待。因此希望這部分業(yè)主能從大