易居_天津津?yàn)I時(shí)代項(xiàng)目定位及發(fā)展策略報(bào)告ppt課件

1、用城市開展的視野塑天津地標(biāo)獻(xiàn)給新天津的時(shí)代地標(biāo)第一篇：開展定位實(shí)現(xiàn)什么？第二篇：產(chǎn)品定位塑造什么？第三篇：?jiǎn)?dòng)定位制定什么？第四篇：財(cái)務(wù)測(cè)算能否可行？在對(duì)市場(chǎng)、對(duì)工程進(jìn)展深化研討與了解之后，我們提煉出了四個(gè)最為關(guān)鍵的中心問題，經(jīng)過對(duì)它們的逐一研判，來系統(tǒng)、全面的處理工程的定位與實(shí)踐操作；報(bào)告目錄第一部分： 開展定位結(jié)論提煉第二部分： 市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)第三部分： 本體價(jià)值研判及對(duì)定位的自創(chuàng)第一篇：開展定位篇 工程要實(shí)現(xiàn)什么？第一部分：開展定位結(jié)論提煉整體定位開展戰(zhàn)略工程業(yè)態(tài)組合建議各業(yè)態(tài)開展定位建議產(chǎn)權(quán)處置戰(zhàn)略建議 規(guī)劃規(guī)劃擺位建議1、2、3、4、5、第一部分：開展定位結(jié)論提煉津門第一

2、盤梅江湖板塊 國(guó)際會(huì)展概念 島居復(fù)合型 頂級(jí)生活幅員 國(guó)際化的生活形狀、生態(tài)的居住環(huán)境、安康的生活方式、和睦的社區(qū)氣氛 津門第一盤打造天津市第一高端復(fù)合生態(tài)大盤 梅江湖板塊梅江已具富人區(qū)城市印象，地段價(jià)值已構(gòu)成；梅江湖生態(tài)資源，是工程在市場(chǎng)的獨(dú)特中心價(jià)值 國(guó)際會(huì)展概念會(huì)展中心的出現(xiàn)，將賦予區(qū)域新的功能定位，并構(gòu)成地標(biāo)效應(yīng)； 島居島居代表著生態(tài)、宜居，同時(shí)也是工程稀缺價(jià)值的表現(xiàn)； 復(fù)合型工程集酒店、商務(wù)、商業(yè)、居住多種功能為一體，打造復(fù)合型產(chǎn)品； 頂級(jí)生活幅員集低密度城市島居居住、湖景高端住宅，高端商業(yè)中心，打造梅江新一代復(fù)合豪宅富人生活區(qū)1、整體定位開展戰(zhàn)略以梅江湖為中心籠統(tǒng)，以特征高端主題商

3、業(yè)和低密溫馨居住區(qū)為價(jià)值雙引擎1、整體定位開展戰(zhàn)略源于梅江，晉級(jí)梅江，打造國(guó)際會(huì)展版塊高尚島居復(fù)合型社區(qū)，收官最后島居生活，塑造頂級(jí)新地標(biāo)。第一部分：開展定位結(jié)論提煉 梅江湖梅江湖生態(tài)資源，是工程奪取市場(chǎng)的獨(dú)特中心價(jià)值； 特征高端主題性商業(yè)高端特征風(fēng)情街及大型商業(yè)中心，在籠統(tǒng)及價(jià)值方面均具備極強(qiáng)的號(hào)召力，可帶給工程價(jià)值引擎動(dòng)力； 低密度溫馨居住區(qū)低密度城市島居居住、湖景高端住宅，為區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品，具備一定價(jià)值引擎動(dòng)力。酒店大型shopping mall主題商業(yè)街公寓創(chuàng)意型辦公loft總部型寫字樓5A級(jí)寫字樓公建業(yè)態(tài)市場(chǎng)情況可行性公建綜合體業(yè)態(tài)組合推導(dǎo)模型會(huì)展中心板塊內(nèi)的高端配套酒店將具備良好的

4、市場(chǎng)時(shí)機(jī)，并且備獨(dú)特資源的特征型商務(wù)酒店，將在市場(chǎng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置城市南部區(qū)域經(jīng)濟(jì)興隆、富人區(qū)眾多、商圈缺乏，具備開展新興商圈的市場(chǎng)機(jī)遇。整個(gè)梅江區(qū)域，缺乏輻射力為城市級(jí)或區(qū)域級(jí)的商業(yè)設(shè)備，特別是市缺乏高端大型業(yè)態(tài)豐富的Shopping mall,市場(chǎng)存在時(shí)機(jī)。天津市目前并沒有被公眾所認(rèn)同的非餐飲主題式商業(yè)街，涉及高端文化問題的商業(yè)街區(qū)尚屬于市場(chǎng)空白在市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)認(rèn)知度方面，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓已明顯優(yōu)于小戶型獨(dú)身公寓，高質(zhì)量純粹的酒店式公寓產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值顯現(xiàn)未來高端商務(wù)市場(chǎng)呈現(xiàn)多維度競(jìng)爭(zhēng)，供應(yīng)規(guī)模增速明顯超越需求增速，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大；熱點(diǎn)商務(wù)板塊格局將有所演化，城市南部區(qū)域并非重點(diǎn)開展區(qū)域目前天津

5、市內(nèi)沒有集中的創(chuàng)意型辦公區(qū)域，部基地、創(chuàng)意辦公等主題特征型商務(wù)物業(yè)，具備一定的市場(chǎng)開展時(shí)機(jī)目前天津總部型寫字樓供應(yīng)較少，順應(yīng)不了未來的需求量。第一部分：開展定位結(jié)論提煉2、工程業(yè)態(tài)組合建議模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模建筑面積20萬以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)地理位置不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性主干道沿線客戶支持商務(wù)客戶地理位置城市核心區(qū)交通可達(dá)性

6、地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氛圍內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能共融不互擾功能化體系五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫字樓/高檔/中高檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善商場(chǎng)、公寓強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群定位差異化通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其規(guī)模與檔次配套設(shè)施頂級(jí)商場(chǎng)明確定位大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級(jí)/獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)

7、態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理四種模式下公建部分各業(yè)態(tài)基本比例酒店15%-20%10%-15%45%-50%10%-15%寫字樓20%-25%45%-50%15%-20%10%-15%公寓15%-20%15%-20%10%-15%10%-15%商場(chǎng)35%-45%20%-25%10%-15%40%-45%從工程的外因進(jìn)展分析，本工程屬于平衡開展的開展方式，因此采用第一種配比比例，同時(shí)結(jié)合工程經(jīng)濟(jì)開展最大化及工程運(yùn)營(yíng)方式，建議公建區(qū)域未來工程主要配比應(yīng)參照研討方式予以規(guī)劃。第一部分：開展定位結(jié)論提煉2、工程業(yè)態(tài)組合建議公建綜合體業(yè)態(tài)組合推導(dǎo)模型獨(dú)棟

8、別墅聯(lián)排別墅洋房小高層普通住宅高層普通住宅超高層普通住宅住宅業(yè)態(tài)可行性分析可行性 住宅業(yè)態(tài)組合推導(dǎo)模型第一部分：開展定位結(jié)論提煉2、工程業(yè)態(tài)組合建議需求較旺盛，稀缺性明顯，市場(chǎng)價(jià)逐漸突出。潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力并不明顯。雖競(jìng)品具備良好開售比，但整體市場(chǎng)需求強(qiáng)度不高，市場(chǎng)具有不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。潛在供應(yīng)量較小，競(jìng)爭(zhēng)壓力不強(qiáng)。雙拼別墅堅(jiān)持了相對(duì)良好的供求關(guān)系，市場(chǎng)去化風(fēng)險(xiǎn)較小，但銷售速度仍較低。潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大，但中小面積段產(chǎn)品已獲市場(chǎng)認(rèn)可，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)確定。堅(jiān)持了相對(duì)良好的供求關(guān)系，市場(chǎng)去化風(fēng)險(xiǎn)較小，但銷售速度仍較低。潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大，但中小面積段產(chǎn)品已獲市場(chǎng)認(rèn)可，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)確定。供應(yīng)缺乏，自09年繼續(xù)供不

9、應(yīng)求形狀，需求強(qiáng)度良好；但競(jìng)品開售比不高，戶型尺度定位不準(zhǔn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)需謹(jǐn)慎；潛在競(jìng)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不強(qiáng)，稀缺性漸呈現(xiàn)；供求關(guān)系良好，具備良好的市場(chǎng)認(rèn)可度。潛在競(jìng)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不強(qiáng)，但外圍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力將添加現(xiàn)時(shí)雖供求關(guān)系良好，但同質(zhì)性比較明顯，競(jìng)爭(zhēng)猛烈。潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯，同質(zhì)化將越發(fā)明顯。第一部分：開展定位結(jié)論提煉2、工程業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)總建筑面積（萬平米）面積比例（%）建議酒店約4.26%定位于高端商務(wù)需求以及提供高端大型會(huì)議綜合服務(wù)的5星級(jí)酒店P(guān)ART MAIL(集中商業(yè))約8.512.9%輻射天津市南部區(qū)域的綜合性公園式集中商業(yè)及其附屬商業(yè)總部辦公+ LOFT創(chuàng)意辦公約1.52.3%集總部寫

10、字樓和創(chuàng)意型辦公loft的頂級(jí)寫字樓及其附屬商業(yè)STREET MALL(特色商業(yè))約23%引入統(tǒng)一商業(yè)管理公司的可輻射全天津區(qū)的頂級(jí)特色風(fēng)情商業(yè)街酒店式公寓約1015%高端投資類產(chǎn)品的酒店式公寓住宅39.560%包括別墅和洋房小高層及高層的高端住宅合計(jì)65.8100%-高端項(xiàng)目中高端項(xiàng)目中端定位中低端項(xiàng)目外因地理位置城市核心區(qū)，CBD區(qū)域交通可達(dá)性交通便捷順暢，公共交通便捷景觀資源獨(dú)特且不可替代的景觀資源周邊配套完善豐富的生活及綜合性配套地理位置城市中心區(qū)域交通可達(dá)性交通相對(duì)便捷，通行條件相對(duì)較好景觀資源自然生態(tài)景觀資源周邊配套相對(duì)完善生活配套地理位置城市周邊地區(qū)交通可達(dá)性交通狀況一般，通行條

11、件較差景觀資源常規(guī)人造景觀周邊配套僅有基礎(chǔ)生活設(shè)施配套，無大型綜合性配套地理位置城市近郊區(qū)域交通可達(dá)性交通狀況較差，通行條件不完善景觀資源基本無景觀資源周邊配套基本無生活配套內(nèi)因產(chǎn)品低密度，居住舒適性高，產(chǎn)品類型高端品牌全國(guó)大型知名地產(chǎn)企業(yè)客戶高端階層，更為注重項(xiàng)目的居住價(jià)值產(chǎn)品中間密度，居住舒適性相對(duì)一般品牌地方大型知名地產(chǎn)企業(yè)客戶中高端客群階層，注重項(xiàng)目的居住舒適性和投資價(jià)值產(chǎn)品密度較高，居住舒適性較差品牌地方中小型知名企業(yè)客戶中端客群階層，注重性價(jià)比和投資價(jià)值產(chǎn)品密度較高，居住舒適性較差品牌地方不知名企業(yè)客戶低端客群階層，注重單價(jià)及總價(jià)第一部分：開展定位結(jié)論提煉3、各業(yè)態(tài)開展定位建議住宅

12、部分建立，市場(chǎng)檔次根底模型各市場(chǎng)檔次所對(duì)應(yīng)的內(nèi)、外方面的決議要素列舉將本案資源、條件，帶入模型中，進(jìn)展契合程度研判，本案市場(chǎng)檔次定位本案市場(chǎng)占位 住宅市場(chǎng)占位推導(dǎo)模型第一部分：開展定位結(jié)論提煉3、各業(yè)態(tài)開展定位建議住宅部分資源等級(jí)KPI擬合度判斷景觀一級(jí)城市獨(dú)特不可替代景觀具有獨(dú)特的自然生態(tài)景觀，且具有不可復(fù)制性二級(jí)自然生態(tài)景觀資源三級(jí)常規(guī)人造景觀四級(jí)基本無景觀配套一級(jí)完善豐富生活及綜合性配套復(fù)合型綜合配套規(guī)劃，未來配套必定完善二級(jí)相對(duì)完善生活配套三級(jí)僅有基礎(chǔ)生活設(shè)施配套，無大型綜合性配套四級(jí)基本無生活配套交通一級(jí)交通便捷順暢，公共交通便捷交通路網(wǎng)順暢便捷，但公共通行條件一般二級(jí)交通相對(duì)便捷，

13、通行條件相對(duì)較好三級(jí)交通狀況一般，通行條件較差四級(jí)交通狀況較差，通行條件不完善品牌一級(jí)大型全國(guó)知名地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)品牌屬于地方大型知名專業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，具有一定的美譽(yù)度二級(jí)地方大型知名地產(chǎn)企業(yè)三級(jí)地方中小型知名企業(yè)四級(jí)地方不知名企業(yè)產(chǎn)品一級(jí)低密度，居住舒適性高，產(chǎn)品類型高端高舒適度低密度，高端產(chǎn)品二級(jí)低密度，居住舒適性較高三級(jí)中間密度，居住舒適性相對(duì)一般四級(jí)密度較高，居住舒適性較差客群一級(jí)極高端階層，更為注重項(xiàng)目的居住價(jià)值中高端人群，較為重視居住舒適性及投資價(jià)值二級(jí)中高端客群階層，注重項(xiàng)目的居住舒適性和投資價(jià)值三級(jí)中端客群階層，注重性價(jià)比和投資價(jià)值四級(jí)低端客群階層，注重單價(jià)及總價(jià)擬合度最低擬合度最高經(jīng)

14、過三種方式KPI資源等級(jí)與本工程條件的擬合分析，本工程產(chǎn)品適宜的市場(chǎng)占位為：天津市場(chǎng)的一線高端。 住宅市場(chǎng)占位推導(dǎo)模型最高端高端中高端中端中低端第一部分：開展定位結(jié)論提煉產(chǎn)品與居住價(jià)值定位于市場(chǎng)最高端， 籠統(tǒng)定位于市場(chǎng)的峰層3、各業(yè)態(tài)開展定位建議住宅部分 市場(chǎng)檔次占位本案、仁恒海河廣場(chǎng)、鉆石山、大悅城、博軒園時(shí)代奧城、海逸長(zhǎng)洲、萬達(dá)廣場(chǎng)、紅城、瞰海城際美景、大地12城、 產(chǎn)品站位：產(chǎn)品與居住價(jià)值，到達(dá)天津市場(chǎng)的最高檔次 籠統(tǒng)站位：籠統(tǒng)與市場(chǎng)價(jià)值，到達(dá)“津門第一盤的高度峰層豪宅類豪宅高端高尚社區(qū)高性價(jià)比社區(qū)本案鉆石山、仁恒海河廣場(chǎng)時(shí)代奧城、海逸長(zhǎng)洲、萬達(dá)廣場(chǎng)、紅城、瞰海城際美景、大地12城、相互

15、支撐引擎價(jià)值文化價(jià)值附加價(jià)值獨(dú)特價(jià)值升級(jí)價(jià)值先天性資源后天性配置 以衛(wèi)南洼濕地生態(tài)水景為引擎價(jià)值 以低密度、島居居住產(chǎn)品為獨(dú)特價(jià)值 以HOPSCA所賦予的都市便利為晉級(jí)價(jià)值 以高配置、優(yōu)化景觀設(shè)計(jì)為附加價(jià)值 以“全生態(tài)生活理念為文化價(jià)值第一部分：開展定位結(jié)論提煉3、各業(yè)態(tài)開展定位建議住宅部分住宅部分五大中心價(jià)值體系 住宅部分的開展定位第一部分：開展定位結(jié)論提煉3、各業(yè)態(tài)開展定位建議住宅部分收官梅江 頂級(jí) 低密度島居生活中心收官梅江：在梅江富人區(qū)的城市印象根底上，晉級(jí)梅江價(jià)值，表達(dá)工程獨(dú)特而稀缺價(jià)值。頂級(jí)：工程5大價(jià)值體系的綜合表達(dá)，地段力+產(chǎn)品力+籠統(tǒng)力的綜合性價(jià)值。低密度島居：低密度與島居是

16、工程區(qū)別于市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的最獨(dú)特價(jià)值，亦是支撐本案市場(chǎng)位置的中心價(jià)值所在。立足工程五大價(jià)值體系，對(duì)先天性資源的利用與晉級(jí)提升后天性的配置程度與規(guī)劃價(jià)值 住宅部分的開展定位高級(jí)干部城市級(jí)富豪集團(tuán)企業(yè)高管、中大型企業(yè)老板、社會(huì)名流大型企業(yè)中高管、私營(yíng)業(yè)主、政府干部大企業(yè)中層、中小業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、醫(yī)生、教師白領(lǐng)階層、自在職業(yè)者、基層公務(wù)員社會(huì)峰層富貴階層社會(huì)中堅(jiān)社會(huì)新銳奮斗進(jìn)取本案客群的財(cái)富階層所在第一部分：開展定位結(jié)論提煉3、各業(yè)態(tài)開展定位建議住宅部分 社會(huì)峰層、富貴階層，社會(huì)中堅(jiān)應(yīng)是本案客戶的主要財(cái)富階層； 具備著開展?jié)摿Φ牟糠稚鐣?huì)新銳，將是本案客群有力的補(bǔ)充； 客群財(cái)富階層定位第一部分：開展定

17、位結(jié)論提煉3、各業(yè)態(tài)開展定位建議整體公建部分打造三大功能中心體系，構(gòu)成一個(gè)功能分區(qū)明確、合理有效聯(lián)絡(luò)、相輔相成的復(fù)合型高端城市級(jí)新興商業(yè)片區(qū)。酒店-會(huì)展中心體系集合國(guó)際會(huì)展中心、奢華五星級(jí)酒店為一體的現(xiàn)代高端會(huì)展會(huì)議綜合效力體系，打造城市地標(biāo)級(jí)特殊功能板塊區(qū)域現(xiàn)代特征商務(wù)中心體系集總部寫字樓、創(chuàng)意辦公loft、酒店式公寓為一體的現(xiàn)代高端特征商務(wù)體系，打造特征商務(wù)標(biāo)志，構(gòu)成獨(dú)特的商務(wù)辦公和配套的高端效力體。高端商業(yè)中心體系集花園式集中商業(yè)PART MALL、特征風(fēng)情商業(yè)街區(qū)STREET MALL為一體的高端特征商業(yè)中心，構(gòu)成天津標(biāo)志性低密度景觀特征商業(yè)標(biāo)志。酒店-會(huì)展中心體系現(xiàn)代特征商務(wù)中心體系

18、高端商業(yè)中心體系第一部分：開展定位結(jié)論提煉3、各業(yè)態(tài)開展定位建議酒店公寓部分銷售型 雅詩(shī)閣 高端生態(tài)效力式公寓銷售型：建議本案酒店式公寓產(chǎn)品為全部銷售，不進(jìn)展持有。雅詩(shī)閣：建議聘請(qǐng)雅詩(shī)閣及同等檔次效力公寓營(yíng)運(yùn)商，提升效力式公寓市場(chǎng)價(jià)值，保證工程整體籠統(tǒng)與檔次。高端：高質(zhì)量高配套，做到天津市一線檔次的效力式公寓生態(tài)：與城市中心區(qū)效力式公寓相比，生態(tài)是本案效力式公寓的中心獨(dú)特價(jià)值所在?！吧鷳B(tài)即指貫穿于生活中的多維度的生態(tài)理念，包括先天性衛(wèi)南洼濕地的自然生態(tài)、節(jié)能環(huán)保建筑資料與社區(qū)節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)，到達(dá)的社區(qū)生態(tài)，智能配套方面賦予的居住生態(tài)。效力式公寓：提供高質(zhì)量全方位的酒店式效力，同時(shí)滿足商務(wù)功能與生

19、活功能需求。開展定位建議：輻射天津中、南部 城市高端 水景公園式 綜合性一站購(gòu)物廣場(chǎng)輻射天津中、南部：主力消費(fèi)人群的輻射力到達(dá)和平、河西全區(qū)，南開中南部、河?xùn)|東南部、西青、津南近郊區(qū)域。城市高端：市場(chǎng)籠統(tǒng)與運(yùn)營(yíng)品牌到達(dá)城市的一線高端程度，面向城市高端與中高端消費(fèi)人群。水景公園式：集中商業(yè)的主題特征所在，利用產(chǎn)品規(guī)劃與景觀水系的結(jié)合，打造水景公園的商業(yè)的主題概念。綜合性一站購(gòu)買廣場(chǎng)：多業(yè)態(tài)多方式組合的復(fù)合型功能，滿足目的人群的一站式購(gòu)物需求。3、各業(yè)態(tài)開展定位建議集中性商業(yè)部分打造天津的Lifestyle Shopping Center開展定位建議：第一部分：開展定位結(jié)論提煉輻射全市 體驗(yàn)式 時(shí)

20、髦文化主題 現(xiàn)代風(fēng)情商業(yè)街輻射全市：鑒于本商業(yè)街具備的特征主題，因此，客群的輻射力可到達(dá)全市范圍。體驗(yàn)式：運(yùn)用節(jié)點(diǎn)景觀設(shè)計(jì)、公共區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)扮演展現(xiàn)、部分店鋪與消費(fèi)者的互動(dòng)活動(dòng)等，到達(dá)消費(fèi)過程中的體驗(yàn)感。時(shí)髦文化主題：建議商業(yè)街運(yùn)營(yíng)主題為現(xiàn)代時(shí)髦文化相關(guān)主題?，F(xiàn)代風(fēng)情：整體風(fēng)格突出“前衛(wèi)、現(xiàn)代、時(shí)髦、個(gè)性、多元主題，將特征風(fēng)情街打造為個(gè)性化創(chuàng)意建筑的聚集地與展現(xiàn)區(qū)；自創(chuàng)世博會(huì)場(chǎng)館設(shè)計(jì)理念，以創(chuàng)新創(chuàng)意的前衛(wèi)建筑承載文化與思想。3、各業(yè)態(tài)開展定位建議特征風(fēng)情街部分第一部分：開展定位結(jié)論提煉開展定位建議：面向創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)：以創(chuàng)意型企業(yè)為主要客群總部基地 + loft創(chuàng)意辦公：鑒于地塊資源，以loft創(chuàng)意辦

21、公物業(yè)為主力產(chǎn)品，總部基地為籠統(tǒng)產(chǎn)品；總部基地與loft創(chuàng)業(yè)辦公集合于一體。創(chuàng)意主題特征型商務(wù)片區(qū)：具備創(chuàng)業(yè)主題特征的商務(wù)體規(guī)劃，是本案商務(wù)跳出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)明市場(chǎng)時(shí)機(jī)的中心要點(diǎn)。面向創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè) 總部基地 + loft創(chuàng)意辦公 創(chuàng)意主題特征型商務(wù)片區(qū)3、各業(yè)態(tài)開展定位建議商務(wù)部分開展定位建議：第一部分：開展定位結(jié)論提煉湖景風(fēng)情 休閑商務(wù)型 奢華五星級(jí)酒店湖景風(fēng)情：衛(wèi)南洼濕地的自然生態(tài)景觀，是酒店部分區(qū)別于競(jìng)品的獨(dú)特市場(chǎng)價(jià)值所在；湖景風(fēng)情將是酒店部分最直觀最獨(dú)特的市場(chǎng)籠統(tǒng)。休閑商務(wù)：鑒于酒店部分處于友誼路商務(wù)帶的延伸并依托于國(guó)際會(huì)展中心，因此酒店功能定位將為商務(wù)屬性。而湖景風(fēng)情也必然賦予酒店休閑的

22、籠統(tǒng)與功能。奢華五星級(jí)：從資源來看：鑒于天津行政中心的南移，友誼路城市商務(wù)功能帶的開展與晉級(jí)，友誼南路會(huì)展、商務(wù)等城市功能的豐富；從市場(chǎng)開展來看：鑒于高端酒店市場(chǎng)的快速開展與強(qiáng)勁的需求提升，奢華五星級(jí)酒店的是市場(chǎng)定位將獲得支撐。3、各業(yè)態(tài)開展定位建議酒店部分開展定位建議：第一部分：開展定位結(jié)論提煉工程運(yùn)營(yíng)理念建議以綜合體開展方式為中心導(dǎo)向，采用多種運(yùn)營(yíng)方式及開展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)綜合價(jià)值最大化及工程可繼續(xù)性開發(fā)津門第一盤，高端綜合體高生長(zhǎng)性物業(yè)現(xiàn)金流靈敏產(chǎn)品方式可繼續(xù)性開發(fā)靈敏變現(xiàn)籠統(tǒng)根底價(jià)值最大第一部分：開展定位結(jié)論提煉4、產(chǎn)權(quán)處置戰(zhàn)略建議 除傳統(tǒng)租售方式之外，結(jié)合物業(yè)形狀，引入創(chuàng)新性地產(chǎn)金融，為工

23、程的開展提供支撐，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)短期利益的平衡。資源整合，金融創(chuàng)新以短養(yǎng)長(zhǎng)，以長(zhǎng)促短地產(chǎn)金融創(chuàng)新方式收益資產(chǎn)化方式整體買斷方式固定租賃方式工程盈利方式建議半年一年三年五年更久酒店P(guān)ARK MAILSTREE MAIL寫字樓住宅可售商業(yè)工程的城市名片工程公建客群導(dǎo)入的關(guān)鍵工程客群根底銷售快速回款產(chǎn)品銷售中期回款產(chǎn)品持有長(zhǎng)期現(xiàn)金流產(chǎn)品工程以特征商業(yè)街、集中商業(yè)和5星級(jí)酒店樹立工程籠統(tǒng)，以持有方式出現(xiàn)，追求長(zhǎng)期現(xiàn)金流。而銷售的住宅、酒店式公寓、寫字樓和部分商業(yè)那么是工程在啟動(dòng)初期堅(jiān)持充足資金的保證，是工程后期運(yùn)營(yíng)的根底。公寓類產(chǎn)品第一部分：開展定位結(jié)論提煉4、產(chǎn)權(quán)處置戰(zhàn)略建議 第一部分：開展定位結(jié)論提煉業(yè)態(tài)

24、總建筑面積（萬平）持有面積（萬平）持有比例（%）建議酒店約4.2約4.2100%整體買斷模式/固定租賃模式PART MALL(集中商業(yè))約8.5約5.565%集中商業(yè)租售并舉沿街商鋪銷售總部辦公+LOFT創(chuàng)意辦公約1.500%創(chuàng)意辦公（loft）銷售總部辦公銷售/收益資產(chǎn)化模式STREET MALL(特色商業(yè))約2約2100%租售并舉酒店式公寓約1000%銷售住宅約39.500%銷售合計(jì)65.811.717.5%-4、產(chǎn)權(quán)處置戰(zhàn)略建議 1、將高價(jià)值產(chǎn)品置于高價(jià)值地塊；2、經(jīng)過產(chǎn)品的變化使得各不利要素的影響淡化；3、共建部分集中型規(guī)劃，保證各部分的充足昭示面；4、重新設(shè)計(jì)部分水景，使之更好的串聯(lián)

25、工程各產(chǎn)品。經(jīng)過易居模型推導(dǎo)各地塊適宜業(yè)態(tài)，同時(shí)在滿足工程總建面和容積率的前提下，規(guī)劃遵照如下原那么：規(guī)劃原那么易居綜合體規(guī)劃規(guī)劃研討模型第一部分：開展定位結(jié)論提煉5、規(guī)劃規(guī)劃擺位建議物業(yè)類型布局要求酒店良好的可視性及特殊會(huì)展及旅游資源至關(guān)重要面向主干道，方便車流進(jìn)入，主入口、大堂位置明顯有獨(dú)立的出入口，避免其他人流混雜集中商業(yè)不宜被其他物業(yè)分開，保證商業(yè)的整體性沿主要干道保證盡量多的展示面，或有具有較強(qiáng)的昭示性，與開敞空間或公共空間充分融合商業(yè)主入口布置醒目且人流集中位置入口有充足的面寬，入口布置獨(dú)立醒目盡量在商業(yè)設(shè)施周邊或組團(tuán)之間不知充足且舒適的戶外不行空間特色商業(yè)對(duì)景觀或者商業(yè)業(yè)態(tài)特性要

26、求較高，對(duì)特殊景觀資源依賴較大特色商業(yè)應(yīng)用集中商業(yè)應(yīng)借助道路或者景觀節(jié)點(diǎn)劃分，但不宜被其他業(yè)態(tài)隔離入口要求有足夠的昭示力，具有一定的可視性對(duì)特殊旅游及會(huì)展資源有相互補(bǔ)充功能，不應(yīng)距離過遠(yuǎn)辦公可視性對(duì)寫字樓非常重要，在布局上應(yīng)突出其地標(biāo)性面向主要干道，方便車流進(jìn)入，主入口、大堂位置明顯有獨(dú)立的出入口，避免其他人流混雜公共及開敞空間承擔(dān)集中商業(yè)的形象功能，可視性至關(guān)重要同時(shí)在商業(yè)內(nèi)部形成開敞空間，營(yíng)造商業(yè)氛圍和舒適購(gòu)物功能商服屬性公寓動(dòng)線合理，不宜被過多分割居住區(qū)布局上考慮集中性，不宜被公建物業(yè)分開遠(yuǎn)離主干道、避免交通噪音的影響，形成安靜的居住氛圍出入口與其他物業(yè)入口分開，避免人流交叉高端居住區(qū)高

27、端居住區(qū)應(yīng)與居住區(qū)和其他物業(yè)有明顯劃分遠(yuǎn)離道路、交通、有較強(qiáng)的私密性景觀可視旅游及會(huì)展人流量/獨(dú)立通道酒店重要至關(guān)重要至關(guān)重要至關(guān)重要辦公一般至關(guān)重要重要至關(guān)重要集中商業(yè)一般至關(guān)重要重要至關(guān)重要特色商業(yè)至關(guān)重要重要重要重要公共及開敞空間重要重要重要一般商服屬性公寓一般重要不重要重要居住區(qū)重要重要不重要不重要高端居住區(qū)至關(guān)重要不重要不重要不重要在思索后期規(guī)劃過程中，我們會(huì)將被列為至關(guān)重要的部分作為第一層級(jí)進(jìn)展思索。第一部分：開展定位結(jié)論提煉5、規(guī)劃規(guī)劃擺位建議易居綜合體規(guī)劃規(guī)劃研討模型經(jīng)過易居模型，將對(duì)應(yīng)地塊的關(guān)鍵要素相疊加，可以圈定該地塊可實(shí)施的業(yè)態(tài)種類。人流量?jī)r(jià)值/籠統(tǒng)實(shí)現(xiàn)高高辦公酒店集中商

28、業(yè)特征商業(yè)公共及開敞空間居住區(qū)高端居住區(qū)商服屬性公寓景觀依賴價(jià)值/籠統(tǒng)實(shí)現(xiàn)高高辦公酒店集中商業(yè)特征商業(yè)公共及開敞空間居住區(qū)高端居住區(qū)商服屬性公寓可視性價(jià)值/籠統(tǒng)實(shí)現(xiàn)高高辦公酒店集中商業(yè)特征商業(yè)公共及開敞空間居住區(qū)高端居住區(qū)商服屬性公寓價(jià)值/籠統(tǒng)實(shí)現(xiàn)會(huì)展資源高高辦公酒店集中商業(yè)特征商業(yè)公共及開敞空間居住區(qū)高端居住區(qū)商服屬性公寓第一部分：開展定位結(jié)論提煉5、規(guī)劃規(guī)劃擺位建議易居綜合體規(guī)劃規(guī)劃研討模型住宅部分紅線內(nèi)各地塊價(jià)值研判顏色等級(jí)關(guān)鍵屬性建議業(yè)態(tài)A景觀資源（開闊湖面）獨(dú)棟別墅（高端居住區(qū)）B景觀資源（水系）聯(lián)排別墅（高端居住區(qū)）C景觀資源（水系）退臺(tái)洋房（高端居住區(qū)）D外部影響（噪聲）電梯洋房

29、（居住區(qū)）E外部影響（北側(cè)高層）小高層（居住區(qū)）F西地塊外部影響（西側(cè)鐵路）東地塊外部影響（東側(cè)公建）高層及小高層（居住區(qū)）第一部分：開展定位結(jié)論提煉5、規(guī)劃規(guī)劃擺位建議顏色等級(jí)關(guān)鍵屬性業(yè)態(tài)建議A可視（昭示面）旅游及會(huì)展（會(huì)展中心）友誼路（獨(dú)立通道）酒店或集中商業(yè)B旅游及會(huì)展（會(huì)展中心）景觀資源（開闊湖面）特色商業(yè)或酒店C可視（昭示面）寫字樓或商務(wù)屬性公寓D可視（昭示面）無獨(dú)立通道（獨(dú)立通道）特色商業(yè)或集中商業(yè)（需重塑價(jià)值）公建部分紅線內(nèi)各地塊價(jià)值研判第一部分：開展定位結(jié)論提煉5、規(guī)劃規(guī)劃擺位建議第一部分：開展定位結(jié)論提煉5、規(guī)劃規(guī)劃擺位建議規(guī)劃思緒：一個(gè)串聯(lián)軸線、三個(gè)籠統(tǒng)中心、四大功能體系一

30、個(gè)串聯(lián)軸線 功能開展的價(jià)值及動(dòng)線總主軸線,串聯(lián)工程功能、景觀、產(chǎn)品，同時(shí)串聯(lián)四大功能中心、三個(gè)籠統(tǒng)中心。 具有特征風(fēng)格和輻射才干的商業(yè)中心 具有本工程特殊建筑高度及地標(biāo)性向的會(huì)議中心 與景觀嚴(yán)密交融的居住中心居住中心商業(yè)商務(wù)中心會(huì)議中心三大籠統(tǒng)中心 商業(yè)中心體系：P+S商業(yè)方式，中心商業(yè)街，構(gòu)成高端商業(yè)中心體系P：parking mall , S: street mall)；四大功能中心體系第一部分：開展定位結(jié)論提煉5、規(guī)劃規(guī)劃擺位建議 酒店會(huì)展中心：酒店結(jié)合會(huì)展中心，打造城市商務(wù)綜合性效力體系；居住中心體系：傳統(tǒng)豪宅與創(chuàng)新豪宅，共同構(gòu)成的具有獨(dú)特島居風(fēng)格的生態(tài)高端社區(qū)。 商務(wù)中心體系：總部寫

31、字樓、創(chuàng)意辦公、loft、酒店式公寓，構(gòu)成的現(xiàn)代商務(wù)基地；H1H2H5創(chuàng)新豪宅傳統(tǒng)豪宅H3H4 H1、H2地塊適宜全部規(guī)劃為傳統(tǒng)豪宅，H3、H4地塊適宜全部規(guī)劃為創(chuàng)新豪宅； H1地塊：根據(jù)土地內(nèi)部資源價(jià)值，北部規(guī)劃為雙拼、中部為聯(lián)排、南部為島居洋房產(chǎn)品； H2地塊：內(nèi)部資源雖有差別，但思索到規(guī)劃產(chǎn)品比重，建議全部規(guī)劃為島居洋房； H3地塊：鑒于內(nèi)部資源研判及思索首期入市土地，建議為普通洋房與小高層的組合； H4地塊：鑒于內(nèi)部資源研判，建議南部規(guī)劃小高層，北部規(guī)劃中高層；第一部分：開展定位結(jié)論提煉5、規(guī)劃規(guī)劃擺位建議居住中心詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃奢華五星酒店奢華五星酒店 規(guī)劃位置曾經(jīng)確定，臨近會(huì)展中心與湖

32、景，位于社區(qū)主干道，區(qū)位獨(dú)立，昭示性、可視性較強(qiáng)；對(duì)社區(qū)整體籠統(tǒng)拉升作用較大。風(fēng)情商業(yè)街 規(guī)劃位置曾經(jīng)確定，直望會(huì)展中心，位于主干道并臨近友誼南路，處在整個(gè)社區(qū)的入口處，動(dòng)線便利，昭示性、可視性極強(qiáng)；對(duì)社區(qū)整體籠統(tǒng)拉升作用較大。集中式購(gòu)物商業(yè)中心設(shè)置在地塊東南，從外環(huán)線、友誼南路兩側(cè)均具備良好昭示性，并與風(fēng)情商業(yè)街接壤，共同組成Lifestyle Shopping Center。酒店式公寓介于居住區(qū)與公建區(qū)之間，起到過渡作用；并與商務(wù)辦公區(qū)臨近，具備商務(wù)氣氛。商務(wù)辦公對(duì)動(dòng)線與人流量要求最低，設(shè)置在地塊最南端，從外環(huán)線一側(cè)具備較好昭示性；臨近酒店式公寓、與集中式商業(yè)接壤。第一部分：開展定位結(jié)論提

33、煉5、規(guī)劃規(guī)劃擺位建議公建部分詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃宏觀市場(chǎng)環(huán)境支撐一級(jí)土地市場(chǎng)環(huán)境支撐二級(jí)住宅市場(chǎng)環(huán)境支撐公建市場(chǎng)環(huán)境支撐1、2、3、4、第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)宏觀環(huán)境城市價(jià)值行業(yè)位置購(gòu)買動(dòng)力經(jīng)濟(jì)引擎支撐1支撐2支撐3支撐4環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的中心城市之一，具有著區(qū)位、人口、產(chǎn)業(yè)、資源的先天開展根底與平臺(tái)；且遭到政策傾斜；將是中國(guó)最具開展?jié)摿Φ某鞘兄弧?8年GDP達(dá)6354億元，呈現(xiàn)逆勢(shì)快速增長(zhǎng)；09年前三季度GDP，增長(zhǎng)16.3%。固定資產(chǎn)投資提升42.5%；09年前三季度 ，增長(zhǎng)46.1%，是拉動(dòng)天津經(jīng)濟(jì)的主要引擎。08年全市房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)29.4%，09年前3季度增長(zhǎng)17%；在08

34、年弱勢(shì)之下，投資仍出現(xiàn)加速提升，可見，其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與生長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)位置。人均可支配收入近幾年均以2位數(shù)的幅度繼續(xù)攀升，對(duì)購(gòu)買力具有較大的支撐，有效的刺激購(gòu)買志愿。另，天津人口構(gòu)造處于快速晉級(jí)階段，高知、高技、高薪的新天津人增多。優(yōu)越的城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境，給予了高價(jià)值產(chǎn)品的市場(chǎng)支撐1、宏觀市場(chǎng)環(huán)境支撐第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)政策環(huán)境由松趨緊，但不會(huì)出現(xiàn)全面打壓，未來政策面謹(jǐn)慎樂觀未來2021年政策環(huán)境預(yù)測(cè)： 貿(mào)易全面復(fù)蘇尚需時(shí)日，以房地產(chǎn)為代表的投資仍將是近階段的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的中心動(dòng)力與支柱，政策不會(huì)出現(xiàn)全面打壓。 09年房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，政策面將有所收緊，但不會(huì)出現(xiàn)大力打壓。 為控制通脹風(fēng)險(xiǎn)

35、，貨幣政策將出現(xiàn)收緊。1、宏觀市場(chǎng)環(huán)境支撐第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)08年09年前三季度較08全年增幅出讓塊數(shù)（幅）8312651.8%出讓建筑面積（萬平米）1531.073285.03114.6%成交塊數(shù)（幅）699537.7%成交建筑面積（萬平米）1175.22427.99106.7%成交樓面地價(jià)（元/平米）1081136826.5%算術(shù)流標(biāo)率（%）16.9%24.6%+770個(gè)基點(diǎn)溢價(jià)塊數(shù)比重（%）27.1%24.2%-290個(gè)基點(diǎn)0809年度全市居住及居住類綜合用地供需情況注：本部分?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止于09年10月份土地市場(chǎng)大幅放量，政府對(duì)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用依賴度可見一斑；但

36、如此的土地放量，勢(shì)必導(dǎo)致未來整體競(jìng)爭(zhēng)壓力將提升；紅海競(jìng)爭(zhēng)將加劇。2、一級(jí)土地市場(chǎng)環(huán)境支撐第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)土地市場(chǎng)大幅放量，顯示市場(chǎng)自信心恢復(fù)的同時(shí)，整體競(jìng)爭(zhēng)壓力添加；利用工程獨(dú)特資源，跳出競(jìng)爭(zhēng)紅海，勢(shì)在必行。開發(fā)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)價(jià)錢空間的普遍看好，同時(shí)也將有力拉動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)的整體價(jià)錢預(yù)期程度，從而成為本案價(jià)錢程度定位間接而有力的支撐。年份出現(xiàn)溢價(jià)塊數(shù)比重樓面地價(jià)起價(jià)（元/平米）總成交樓面地價(jià)（元/平米）整體價(jià)格溢價(jià)幅度08年27.1%（19/70）104210813.7%09年前3季度24.2%（23/95）1181136815.8%較08年漲幅-290個(gè)基點(diǎn)13.3%26.5%

37、+1210個(gè)基點(diǎn)2、一級(jí)土地市場(chǎng)環(huán)境支撐第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)高價(jià)土地頻繁出現(xiàn)，市場(chǎng)自信心的恢復(fù)，推進(jìn)了市場(chǎng)價(jià)錢平臺(tái)的提升；對(duì)本案價(jià)錢程度與市場(chǎng)檔次給予了有力支撐。0809年度全市居住及居住類綜合用地供需情況中心城區(qū)土地待開發(fā)土地極為有限，年度放量較小且土地本錢較高，產(chǎn)品價(jià)錢受限制較大；而近郊土地已成為一級(jí)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，土地本錢較中心城區(qū)差距明顯，具備靈敏定價(jià)空間。由此，從中遠(yuǎn)期來看，本案銷售中后期主要的競(jìng)爭(zhēng)壓力估計(jì)將在臨近的近郊區(qū)域。其同時(shí)顯示出本案在未來競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，地段與資源的稀缺價(jià)值將進(jìn)一步表達(dá)。2、一級(jí)土地市場(chǎng)環(huán)境支撐第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)本案銷售中后期主要

38、的競(jìng)爭(zhēng)壓力未來自于近郊。在未來競(jìng)爭(zhēng)中，工程地段與資源的稀缺價(jià)值將進(jìn)一步表達(dá)。09年前3季度居住類土地域域分布08-09年前3季度各區(qū)居住類土地價(jià)錢對(duì)比 從區(qū)位角度，具備直接性地段屬性競(jìng)爭(zhēng)的已成交土地建面為29.9萬平米，知但尚未成交的潛在競(jìng)爭(zhēng)土地建面為18.9萬平米。年份序號(hào)地塊編號(hào)區(qū)域地塊屬性總建筑面積（） 樓面地價(jià)（元/）081津西大（掛）2008-046號(hào)河西商業(yè)金融、居住型公寓81725.21 6656 2津西廣（掛）2008-209河西居住型公寓41200.00 6058 3津津南藝（掛）2008-244津南居住114446.88 3498 4津西青昌（掛）2008-174西青居住1

39、88858.50 09前3季度1津南紅（掛）2009-109南開居住31440.967252 2津南衛(wèi)（掛）2009-110南開居住型公寓523204589 3津西青淶（掛）2009-085西青居住246566.161927 4津西青倪（掛）2009-131西青居住260833.584217 5津麗張2004-049東麗居住126364.3516756津麗（掛）2009-04東麗商業(yè)/居住187410.242688 7津麗（掛）2008-03東麗居住1183002、一級(jí)土地市場(chǎng)環(huán)境支撐第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)區(qū)域內(nèi)的整體競(jìng)爭(zhēng)壓力程度有限，本案具備顯著的市場(chǎng)開展空間。重點(diǎn)關(guān)注地塊：狀

40、態(tài)地塊編號(hào)出讓日期成交日期方式區(qū)域四至地塊屬性總建面（） 容積率起拍價(jià)格（萬）成交價(jià)格（萬）樓面地價(jià)（元/）受讓企業(yè)未成交津西青昌（掛）2008-1742008-9-25掛牌西青東麗江道、 南悅雅花園、西昌凌路、北市測(cè)繪院居住188858.50 2.5已成交津南衛(wèi)（掛）2009-1102009-9-32009-9-16掛牌南開東至衛(wèi)津南路、南至四化河、西至464醫(yī)院規(guī)劃用地、北至中石油橋居住型公寓52320不大于3.9924000240104589 天津海豐暢遠(yuǎn)地產(chǎn)已成交津西青淶（掛）2009-0852009-7-142009-8-3掛牌西青東至豐產(chǎn)河，南至麗江道，西至外環(huán)線，北至泰佳路居住2

41、46566.16不大于2.447510475101927 天津松江集團(tuán)2、一級(jí)土地市場(chǎng)環(huán)境支撐第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)與區(qū)域內(nèi)知的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)性土地比較，“自然生態(tài)與居住密度，的先天資源，堪稱稀缺與獨(dú)特優(yōu)勢(shì)3、二級(jí)住宅市場(chǎng)環(huán)境支撐第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)市場(chǎng)全面回暖，進(jìn)入快速上升通道；雖有調(diào)整壓力，但上行趨勢(shì)不改。 在寬松的政策、貨幣環(huán)境下，市場(chǎng)回暖顯著，市場(chǎng)容量進(jìn)入千萬級(jí)以上階段； 樓市價(jià)錢鞏固，未來仍有強(qiáng)勁上攻動(dòng)力，但隨著政策面調(diào)整及前段的上浮速度，增長(zhǎng)壓力逐漸加大。3、二級(jí)住宅市場(chǎng)環(huán)境支撐第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)高端市場(chǎng)擴(kuò)容，激發(fā)需求晉級(jí)；天津高端市場(chǎng)進(jìn)入

42、了快速開展期。09前3季度成交規(guī)模，同比07、08年，分別提升.8%與105.1%。09前3季度成交規(guī)模，同比07、08年，分別提升554%與195.3%?？們r(jià)在250萬元/套以上產(chǎn)品的成交走勢(shì)單價(jià)在1.5萬元/套以上產(chǎn)品的成交走勢(shì)高端工程頻繁出現(xiàn)與晉級(jí)；市場(chǎng)價(jià)錢標(biāo)桿，屢屢被突破與提升。市場(chǎng)認(rèn)知價(jià)錢與接納價(jià)錢，較07、08年曾經(jīng)大幅提升。市場(chǎng)對(duì)于高端產(chǎn)品的支撐力度，越發(fā)充足。時(shí)代奧城、海逸長(zhǎng)洲 賽頓中心、犀地城上城君隆廣場(chǎng)環(huán)球金融中心 仁恒海河廣場(chǎng)2007年2021年2021年2021年2006年世紀(jì)都會(huì)、嘉里中心 陸家嘴產(chǎn)品籠統(tǒng)在提升，價(jià)錢在提升，價(jià)值在提升市場(chǎng)對(duì)于高端產(chǎn)品的支撐力越發(fā)充足。

43、？10000元/平米15000元/平米18000元/平米20000元/平米價(jià)錢標(biāo)桿市場(chǎng)標(biāo)桿3、二級(jí)住宅市場(chǎng)環(huán)境支撐第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)配套資源人文資源開展資源自然資源中心配套等歷史、教育、文化情節(jié)等城市重點(diǎn)改造及規(guī)劃開展等自然濕地、水域等在“導(dǎo)入價(jià)值要素引導(dǎo)，“本身資源要素根底上，天津高端板塊格局確立。3、二級(jí)住宅市場(chǎng)環(huán)境支撐第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)高端導(dǎo)入高端導(dǎo)入高端導(dǎo)入高端客群中心導(dǎo)入價(jià)值要素天津市高端客戶導(dǎo)入板塊分布各高端板塊具備特有價(jià)值屬性，相互可替代性程度較低。屬性板塊獨(dú)特性價(jià)值本案城市生態(tài)富人區(qū)梅江4生態(tài)資源，富人區(qū)印象、城市規(guī)劃參照系高尚人文板塊五大道

44、5高端人文、優(yōu)雅傳承、洋房印象核心商業(yè)板塊南京路沿線4商業(yè)核心、商務(wù)中心、都市價(jià)值中央商務(wù)板塊小白樓3.5核心商務(wù)區(qū)、毗鄰五大道直接競(jìng)爭(zhēng)歷史人文板塊老城廂4傳統(tǒng)人文、歷史沉淀、居住氛圍 城市標(biāo)志板塊中心海河沿線5海河景觀、歷史人文、城市標(biāo)志城市核心住區(qū)河西腹地2傳統(tǒng)高端居住區(qū)、城市配套完善奧體概念板塊奧體板塊3水上景觀、奧體配套、城市配套城市新興居住區(qū)李七莊板塊1交通便捷，奧體板塊延伸間接競(jìng)爭(zhēng)城市新興居住區(qū)泰達(dá)城1具備歷史人文，并具備良好河景外圍高尚居住區(qū)大寺1交通便捷，梅江板塊延伸外圍宜居居住區(qū)津南西北部1軌道交通，城市規(guī)劃3、二級(jí)住宅市場(chǎng)環(huán)境支撐第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)直接競(jìng)爭(zhēng)

45、板塊間接競(jìng)爭(zhēng)板塊梅江板塊資源稀缺且獨(dú)特，高端板塊位置穩(wěn)定支撐本案高端產(chǎn)品定位。注：星級(jí)越高代表獨(dú)特性越高，可替代性弱。開展萌芽階段市場(chǎng)培育階段概念炒作階段價(jià)值顯現(xiàn)階段4、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐酒店式公寓部分第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)1992200020002005200520072007隨著城市經(jīng)濟(jì)快速開展的需求，天津中心、君隆廣場(chǎng)等一批高配置純酒店式公寓的入市，直接帶動(dòng)了酒店式公寓產(chǎn)品的價(jià)值回歸；同時(shí)，伴隨著外埠流入投資資金的添加、外來高端商務(wù)人口的提升，高端需求市場(chǎng)開場(chǎng)快速擴(kuò)容，純粹而高端酒店式公寓價(jià)值逐漸表達(dá)。高端需求市場(chǎng)開場(chǎng)擴(kuò)容，純粹的酒店公寓產(chǎn)品價(jià)值顯現(xiàn)。國(guó)際大廈酒店公寓 奧林匹

46、克大廈、利順德公寓、泰達(dá)會(huì)館 煥日線、非常公館 天津中心、君隆廣場(chǎng)第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)酒店式公寓產(chǎn)品供求走勢(shì)酒店式公寓產(chǎn)品成交走勢(shì) 天津的酒店式公寓市場(chǎng)在2021年初開場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖，月均去化到達(dá)2.73萬平米，較2021年的0.31萬平米環(huán)比上升775%。市場(chǎng)回暖顯著；價(jià)錢亦出現(xiàn)上揚(yáng)走勢(shì)，成交量開場(chǎng)明顯放大，市場(chǎng)回暖顯著價(jià)錢亦出現(xiàn)上揚(yáng)走勢(shì)，酒店式公寓市場(chǎng)時(shí)機(jī)呈現(xiàn) 保守估計(jì)未來12年內(nèi)，對(duì)本案可構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的潛在酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)量為23.84萬平米，整體競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，酒店式公寓市場(chǎng)時(shí)機(jī)呈現(xiàn)。4、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐酒店式公寓部分 本案隸屬城市南部板塊，并非酒店式公寓的主流熱點(diǎn)板塊

47、，未來供應(yīng)主要集中在南開區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)和城市中心區(qū)域。 可見板塊內(nèi)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，且區(qū)域的自然環(huán)境和通達(dá)性較好，宜居性更強(qiáng)，具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)資源，具備市場(chǎng)時(shí)機(jī)。板塊內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)缺乏，板塊資源支撐起獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)4、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐酒店式公寓部分針對(duì)本案公建部分，應(yīng)該規(guī)劃出較大體量的高質(zhì)量純粹酒店式公寓。第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)4、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐集中性商業(yè)部分人均收入給予商業(yè)市場(chǎng)開展堅(jiān)實(shí)根底，將有效促使消費(fèi)構(gòu)造快速繼續(xù)晉級(jí)。政策大力扶持消費(fèi)市場(chǎng)繼續(xù)昌盛顯示了流通領(lǐng)域各個(gè)買賣環(huán)節(jié)的活潑，給予了各類商用物業(yè)多元化開展空間消費(fèi)市場(chǎng)繼續(xù)昌盛人均收入快

48、速攀升消費(fèi)需求的擴(kuò)展那么是中長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)。貿(mào)易GDP投資消費(fèi)人民幣升值貿(mào)易維護(hù)全球經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)走弱，需求下降嚴(yán)重消費(fèi)市場(chǎng)的良好環(huán)境，為商用物業(yè)提供多元化開展空間第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)4、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐集中性商業(yè)部分24老城廂商圈群南市商圈、鼓樓商圈、東馬路商圈、大胡同商圈濱江道商圈群和平路濱江道商圈、南京路商圈泛小白樓商圈小白樓商圈、大沽南路商圈、十一經(jīng)路商圈中山路商圈群大悲院商圈、中山路商圈、獅子林金緯路商圈具有民俗文化性特征，所屬各商群多有獨(dú)特主題的特征商圈群，影響力逐漸加強(qiáng)。全業(yè)態(tài)、多層次的綜合性商圈群，輻射力位居全市首位。起步早，但未能借助區(qū)域的商務(wù)開展獲得相應(yīng)晉級(jí)或構(gòu)

49、成主題特征，現(xiàn)反而受商務(wù)開展的明顯沖擊，影響力下降起步較早，業(yè)態(tài)豐富，位置良好，但一直未能構(gòu)本錢身主題，影響力難以輻射全市。奧體商圈天津?yàn)成倘θf達(dá)商圈傳統(tǒng)商圈新興商圈城市南部區(qū)域經(jīng)濟(jì)興隆、富人區(qū)眾多、商圈缺乏，具備開展新興商圈的市場(chǎng)機(jī)遇。天津商圈分布過度集中在市中心區(qū)域，缺乏平衡性，與城市開展趨勢(shì)不協(xié)調(diào)。市場(chǎng)給予了本案商業(yè)部分開展成為區(qū)域級(jí)商圈的時(shí)機(jī)，同時(shí)，也賦予了本案定位于輻射全市的高端商業(yè)體的市場(chǎng)支撐。名稱主要業(yè)態(tài)1友誼路酒吧街酒吧2友誼商場(chǎng)高端百貨3華潤(rùn)萬家綜合性超市4藍(lán)調(diào)街區(qū)餐飲、足療5梅江新海灣餐飲、足療、健身、娛樂、便利店6津典時(shí)代餐飲、足療、健身、銀行7海逸心嶼洗衣、美容、娛樂、

50、洗車、銀行8易買得超市綜合性超市9水岸公館商業(yè)餐飲娛樂10喜年廣場(chǎng)11環(huán)渤海裝飾城建材、裝修、家居4571068932111第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)4、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐集中性商業(yè)部分大片區(qū)內(nèi)，多為餐飲休閑文娛配套，僅有華潤(rùn)萬家、易買得，滿足主要生活需求。生活配套并不豐富且過于集中。對(duì)衛(wèi)南洼、梅江南、包括梅江南部片區(qū)的居民的超市購(gòu)物間隔過長(zhǎng)。梅江區(qū)域缺乏輻射力為城市級(jí)或區(qū)域級(jí)的商業(yè)設(shè)備；市場(chǎng)存在時(shí)機(jī)。第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)4、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐特征風(fēng)情街部分八里臺(tái)新文化：打造時(shí)髦特征，吸引青年一族友誼商廈：攻占頂層消費(fèi)市場(chǎng) 友誼路酒吧街的輻射區(qū)域已面向全市，成為休閑文娛聚

51、集地 包括酒吧、餐飲店28家，出租率到達(dá)90%左右業(yè)態(tài)豐富，規(guī)模較大，定位于零售商貿(mào)中心，同時(shí)面向中低端消費(fèi)市場(chǎng)，輻射力面向整個(gè)華北區(qū)域。 打造為天津的“秀水街，定位于青年一族的“淘寶樂園，輻射全市 包括各類個(gè)性店鋪，包括各類籠統(tǒng)店，主題性音像店，個(gè)性服裝、飾品店鋪 大胡同商貿(mào)城：利用規(guī)模、價(jià)錢優(yōu)勢(shì)，博得中低端消費(fèi)市場(chǎng)友誼路酒吧街：利用業(yè)態(tài)集群效應(yīng)，聚集人氣，獲得市場(chǎng)以運(yùn)營(yíng)國(guó)內(nèi)外高檔名牌商品為主，云集了眾多的世界一線品牌；輻射力到達(dá)全市范圍“特征主題型商業(yè)活力明顯；且對(duì)商圈依賴程度弱；將是非主流商業(yè)區(qū)，商業(yè)開展的方向與時(shí)機(jī)所在。同時(shí)也是新興商圈的有效引擎。第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)4

52、、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐特征風(fēng)情街部分 從區(qū)位來看，與本案較近的商業(yè)街多傾向于餐飲文娛，且兼顧居住配套功能，主題不明確；從區(qū)位空間開展角度來看，本案主題特征風(fēng)情街具備市場(chǎng)時(shí)機(jī)。針對(duì)本案整體公建部分而言，特征商業(yè)街將具備引擎價(jià)值；輻射力到達(dá)全市范圍，面向高端高層次人群的特征商業(yè)街具備市場(chǎng)時(shí)機(jī)與價(jià)值；片區(qū)特征描述供應(yīng)量總建面南京路沿線傳統(tǒng)高檔辦公區(qū)2576萬小白樓商務(wù)區(qū)物流商貿(mào)企業(yè)集聚地1550萬河?xùn)|十一經(jīng)路沿線第三產(chǎn)業(yè)為主的新型512萬友誼路圍堤道區(qū)域金融業(yè)集聚地4075萬鞍山西道區(qū)域IT及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的科貿(mào)一條街211萬商務(wù)板塊格局已構(gòu)成市場(chǎng)價(jià)值體系已建立商務(wù)氣氛的聚集效應(yīng)呈現(xiàn)，市場(chǎng)格局曾經(jīng)構(gòu)成。已

53、有板塊的市場(chǎng)印象已構(gòu)成，板塊價(jià)值曾經(jīng)建立。南京路沿線友誼路沿線小白樓區(qū)域本工程所在的衛(wèi)南洼鞍山西道沿線天津市辦公物業(yè)已在南京路、小白樓、友誼路等出現(xiàn)明顯聚集，商務(wù)氣氛的區(qū)域性曾經(jīng)構(gòu)成第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)4、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐商務(wù)部分市場(chǎng)格局已確立，非主流板塊內(nèi)去化壓力較大，價(jià)值實(shí)現(xiàn)的空間被緊縮，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更大。友誼路延伸線，梅江區(qū)域存在商務(wù)物業(yè)空白。具備生態(tài)資源的高端商務(wù)體，亦明顯稀缺。56甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓今晚大廈津匯廣場(chǎng)萬科世貿(mào)廣場(chǎng)國(guó)際大廈遠(yuǎn)洋大廈天星河畔廣場(chǎng)信達(dá)廣場(chǎng)ICTC平安大廈文華中心金皇大廈泰達(dá)大廈麗晶大廈北方金融大廈百腦匯信誠(chéng)大廈博聯(lián)大廈時(shí)代奧城寫字樓濠景 國(guó)際

54、創(chuàng)業(yè)環(huán)保大廈新金龍大廈友誼大廈大安大廈國(guó)華大廈華盛廣場(chǎng)三聯(lián)大廈恒華大廈合眾大廈慧谷大廈賽德廣場(chǎng)寧發(fā)大廈賽頓中心天津中心津匯廣場(chǎng)二期和記黃埔工程銀河大廈風(fēng)景OFFICE中環(huán)廣場(chǎng)財(cái)富大廈IT商務(wù)版塊CBD版塊奧運(yùn)商務(wù)版塊金融商務(wù)版塊板塊行業(yè)分布區(qū)域代表項(xiàng)目特征及關(guān)注點(diǎn)需求CBD板塊物流、貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、制造、咨詢南京路、小白樓核心商務(wù)區(qū)國(guó)際大廈、津匯、ICTC依賴于傳統(tǒng)商務(wù)核心區(qū)看重物業(yè)形象及軟硬件品質(zhì)、租金/售價(jià)承受能力高、需求面積較大、來源更國(guó)際化300-500金融商務(wù)板塊金融保險(xiǎn)、物流、電子科貿(mào)、貿(mào)易友誼路、圍堤道、大沽南路峰匯大廈、廣銀大廈依賴于區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，形成較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈租金/售價(jià)

55、承受能力及對(duì)物業(yè)軟硬件的要求均受產(chǎn)業(yè)特征影響，差別較大產(chǎn)業(yè)聚集度高，形成區(qū)域規(guī)模后吸附力極強(qiáng)往往享有政府優(yōu)惠政策100-250 奧運(yùn)商務(wù)板塊貿(mào)易、文化教育、涉外服務(wù)、小型創(chuàng)意型公司體院北、奧運(yùn)板塊、衛(wèi)津南路時(shí)代奧城寫字樓、依賴于區(qū)域較早的發(fā)展基礎(chǔ)和背景，較完善的服務(wù)、外國(guó)人聚集區(qū)，以及區(qū)域政策對(duì)創(chuàng)意型企業(yè)成長(zhǎng)的扶持。150-400 IT商務(wù)板塊電子科技、貿(mào)易、新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、數(shù)碼、IT產(chǎn)業(yè)類鞍山西道、紅旗路、白堤路百腦匯、頤高數(shù)碼依賴于南開區(qū)政府最早對(duì)鞍山道的科貿(mào)街定位，使其中下游產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司高度集中，天津大學(xué)、南開大學(xué)與其毗鄰，使區(qū)域?qū)W術(shù)氛圍濃厚，后期將成為北方金融中心的硅谷。80-15

56、0 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)4、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐商務(wù)部分商務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)有各板塊的功能定位出現(xiàn)明顯分化。根據(jù)各區(qū)域不同規(guī)劃，構(gòu)成了地理特征的商業(yè)商貿(mào)區(qū)，且聚集效應(yīng)明顯，對(duì)非主流區(qū)域商務(wù)產(chǎn)品的市場(chǎng)空間實(shí)行排斥政策，削減競(jìng)爭(zhēng)力。現(xiàn)有各板塊的功能出現(xiàn)分化，且聚集效應(yīng)明顯；但總部基地、創(chuàng)意辦公等商務(wù)物業(yè)存在一定的市場(chǎng)空間。區(qū)位時(shí)機(jī)出友誼路延伸線，梅江區(qū)域商務(wù)物業(yè)的空白。面對(duì)主流行業(yè)的各類商務(wù)功能產(chǎn)品出現(xiàn)分化聚集。消弱了主流商務(wù)產(chǎn)品的開展市場(chǎng)空間。整體供需關(guān)系依然緊張，特別是以銷售型物業(yè)更為突出。整體商務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力顯著。競(jìng)爭(zhēng)要挾品類時(shí)機(jī) 針對(duì)本案，商務(wù)產(chǎn)品雖有時(shí)機(jī)，但風(fēng)險(xiǎn)大于壓力明顯；建議盡量

57、減少規(guī)劃體量。定位涉及非主流產(chǎn)品，援用特征商務(wù)體，是有效躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的途徑總部基地、創(chuàng)意辦公等非主流商務(wù)物業(yè)，依然缺失。本案所處區(qū)位并非傳統(tǒng)商務(wù)性區(qū)域，商務(wù)商業(yè)氣氛缺乏，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更加明顯。風(fēng)險(xiǎn)中的時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)中的時(shí)機(jī)第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)4、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐商務(wù)部分第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)4、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐酒店部分高端酒店市場(chǎng)處于起步階段，奢華5星級(jí)高端酒店明顯缺乏。具備景觀資源優(yōu)勢(shì)的高端酒店更加稀缺。 天津中高端酒店主要集中于河西、和平區(qū)域內(nèi)，其中以南京路沿線、小白樓、十一徑路、紫金山路區(qū)域最為密集。但目前尚未構(gòu)成明確的酒店效力區(qū)。 多處于城市中心商務(wù)商業(yè)區(qū)內(nèi)或輻射區(qū)

58、域；僅個(gè)別酒店享有良好景觀資源；名稱星級(jí)區(qū)域地段核心資源總建（萬）喜來登大酒店河西享受城市景觀資源、動(dòng)線便利2.5泰達(dá)國(guó)際會(huì)館南開毗鄰學(xué)府、交通發(fā)達(dá)5金皇大酒店河西位于城市核心商務(wù)區(qū)9.1金澤大酒店（準(zhǔn)）南開交通發(fā)達(dá)、位于核心商務(wù)區(qū)輻射范圍3濱江萬麗酒店（準(zhǔn)）和平位于城市核心商務(wù)區(qū)3.2天津日航酒店（準(zhǔn)）和平位于核心商務(wù)商業(yè)區(qū)4.5第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)4、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐酒店部分現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)高端酒店市場(chǎng)整體狀況樂觀四星級(jí)以上酒店的整體入住率都在65%以上，整個(gè)高端酒店市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)令人滿意；高端酒店市場(chǎng)需求旺盛隨著天津市各行業(yè)各領(lǐng)域突飛猛進(jìn)地發(fā)展，高級(jí)星級(jí)旅游飯店市場(chǎng)緊缺的狀況

59、日益突出，也使得天津市四、五星級(jí)旅游飯店的出租率大幅上揚(yáng)，市場(chǎng)需求旺盛；未來高端酒店市場(chǎng)發(fā)展空間較大天津現(xiàn)有的高端酒店不能滿足天津日益增長(zhǎng)的商務(wù)和旅游需要，因此高端酒店市場(chǎng)未來有著較大的發(fā)展空間客戶狀況以商務(wù)客戶為主天津高端酒店以商務(wù)客戶為主，商務(wù)客戶的特點(diǎn)使得其對(duì)季節(jié)變化不是很敏感，因此天津高端酒店市場(chǎng)淡旺季入住率相差不大，客源較為穩(wěn)定；行政套房和總統(tǒng)套房入住率不理想高端酒店的行政套房和總統(tǒng)套房的入住率分別為64%和25%，從數(shù)字上看，由于房?jī)r(jià)較高，因此入住率不是十分理想。高端酒店市場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)形狀較好，入住率較高，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。配套與效力的同質(zhì)化明顯，且配套設(shè)置有所“過時(shí)，產(chǎn)品亟待晉級(jí)。從

60、未來趨勢(shì)看： 伴隨著高端商務(wù)酒店需求人群基數(shù)的擴(kuò)展與客群層次的晉級(jí)，酒店市場(chǎng)層次亟待晉級(jí)，奢華五星級(jí)酒店將是大勢(shì)所趨。 從天津市整體規(guī)劃及達(dá)沃斯論壇的舉行看到，高端商務(wù)商業(yè)會(huì)議會(huì)展功能已是天津市未來開展的重要城市功能之一；會(huì)展中心板塊內(nèi)的高端配套酒店將具備良好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。 隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速開展，商務(wù)酒店需求人群將大幅度提升，市場(chǎng)將呈現(xiàn)出階段性的供不應(yīng)求形狀，出現(xiàn)一個(gè)時(shí)間段的需求拉動(dòng)型開展，中期來看，市場(chǎng)具備時(shí)機(jī)。第二部分：市場(chǎng)環(huán)境研判及對(duì)定位的自創(chuàng)4、公建市場(chǎng)環(huán)境支撐酒店部分針對(duì)本案，奢華五星級(jí)酒店將是開展方向。第三部分：本體價(jià)值研判及對(duì)定位的自創(chuàng)地塊中心價(jià)值地塊SWOT分析地塊內(nèi)部?jī)r(jià)值評(píng)判