綿陽(yáng)商務(wù)綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告(終稿)

1、“綿陽(yáng)項(xiàng)目”定位策劃方案委托單位： 報(bào)告單位： 報(bào)告日期： 前言3第一部分 市場(chǎng)研究的主要因素和產(chǎn)品發(fā)展方向最初判斷一、影響本案研究的主要因素4二、產(chǎn)品發(fā)展的最初判斷5第二部分 市場(chǎng)研究的基本結(jié)論一、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境6二、商鋪經(jīng)營(yíng)調(diào)研結(jié)果8三、投資者8四、住宅意向消費(fèi)者9五、酒店市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論10第三部分 項(xiàng)目地塊屬性分析一、地塊環(huán)境分析條件11二、地塊的SWOT分析12三、結(jié)論13四、地塊條件建設(shè)14第四部分 核心價(jià)值體系及項(xiàng)目定位一、核心價(jià)值闡述及實(shí)施15二、商業(yè)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議19三、住宅部分（12層電梯公寓+多層2+4）市場(chǎng)定位及產(chǎn)品創(chuàng)新33四、酒店部分（2層商業(yè)與10層住宅）市場(chǎng)定位及產(chǎn)

2、品創(chuàng)新42五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議48第五部分 結(jié)束語(yǔ)前言地域性是房地產(chǎn)的一大特性，不同市場(chǎng)環(huán)境、自然環(huán)境以及人們的生活習(xí)性、知識(shí)結(jié)構(gòu)、感知習(xí)慣，產(chǎn)生了對(duì)房屋產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷推廣的不同要求。如何在特定的地域環(huán)境中，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，尋找市場(chǎng)空白，創(chuàng)新產(chǎn)品，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的關(guān)鍵。綿陽(yáng)是中國(guó)科技城，是四川省第二大城市，也是全國(guó)聞名的風(fēng)景旅游城市，榮獲了“全國(guó)文明城市”、“全國(guó)衛(wèi)生城市”和“全國(guó)造林綠化十佳城市”、“全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市”稱號(hào)，聯(lián)合國(guó)人居中心授予“改善居住環(huán)境最佳范例”獎(jiǎng)。作為四川省重點(diǎn)中等城市的綿陽(yáng)，環(huán)境優(yōu)越，氣候宜人，有得天獨(dú)厚的人居環(huán)境。然而受內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的限制及綿陽(yáng)特殊地形，房地產(chǎn)開(kāi)

3、發(fā)還處于初步發(fā)展階段，而在全省二級(jí)城市中正在走向中上的發(fā)展水平，同時(shí)，也意味著綿陽(yáng)房地產(chǎn)隨著城市規(guī)劃不斷完善，具有強(qiáng)大的發(fā)展空間。卓信實(shí)業(yè)公司抓住了此良機(jī)，憑借企業(yè)自身實(shí)力拿到了位于綿陽(yáng)市城北商業(yè)、物流、貿(mào)易比較成熟的核心項(xiàng)目，更有卓越的開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)見(jiàn)，引進(jìn)全國(guó)專業(yè)策劃公司，可謂強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。因此，要在綿陽(yáng)城市的城北核心區(qū)域，樹(shù)立一個(gè)面向城市并且輻射周邊城市及市場(chǎng)的項(xiàng)目，擺脫其它開(kāi)發(fā)商在同一層面上的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；同時(shí)，此項(xiàng)目作為卓信公司真正意義上的開(kāi)篇之作，力爭(zhēng)做好、做強(qiáng)，將樹(shù)立卓信的企業(yè)品牌，實(shí)現(xiàn)卓信品牌的可持續(xù)化發(fā)展。以上兩方面是我們要達(dá)成的最終目標(biāo)。第一部分 市場(chǎng)研究的主要因素和本案產(chǎn)

4、品發(fā)展方向最初判斷一、影響本案研究的主要因素（1）、土地價(jià)格和規(guī)劃指標(biāo)本案位于綿陽(yáng)市城北的物流、貿(mào)易、商業(yè)集中地，靠近一環(huán)路，緊鄰綿陽(yáng)主干道路長(zhǎng)虹大道，土地價(jià)格較高， 100萬(wàn)元/畝左右。土地面積為13832.53平方米（合20.75畝），容積率不超過(guò)3，從用足規(guī)劃指標(biāo)的角度出發(fā)，總建面可達(dá)近4萬(wàn)平方米左右。（2）、地塊屬性及區(qū)域規(guī)劃地塊所處地段、周圍生活配套、交通情況等地塊屬性研究是地塊現(xiàn)有價(jià)值的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，而迎賓路綜合市場(chǎng)片區(qū)是綿陽(yáng)市舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域，其發(fā)展前景決定地塊的未來(lái)價(jià)值，所以必需以動(dòng)態(tài)的角度來(lái)對(duì)本案進(jìn)行分析。（3）、市場(chǎng)環(huán)境在全省及綿陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)良好的市場(chǎng)環(huán)境和持續(xù)增漲的宏

5、觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，尚處發(fā)展階段的綿陽(yáng)商品房市場(chǎng)正逢良機(jī)。綿陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展如今出現(xiàn)群樓林立，競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始白熱化。從規(guī)劃與設(shè)計(jì)來(lái)上說(shuō)，綿陽(yáng)商品房從建筑外觀、戶型的實(shí)用性等方面存在著缺陷。（4）、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念僅管綿陽(yáng)整體商品房發(fā)展水平并不算太高，但在二級(jí)城市中，綿陽(yáng)首屈一指。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)意識(shí)很高。著眼城市發(fā)展，重視專業(yè)策劃營(yíng)銷，開(kāi)始引入“外腦”，從市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)到營(yíng)銷推廣，與外地的專業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司精誠(chéng)合作，從而提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。二、本案產(chǎn)品發(fā)展的最初判斷根據(jù)對(duì)本案固有條件的初步判斷及其對(duì)市場(chǎng)研究的結(jié)果得出，本案的產(chǎn)品可能的發(fā)展方向基本包括：集商業(yè)、住宅、酒店三大類從地塊的規(guī)劃指標(biāo)條件可以判斷出本案是以

6、12層小高層住宅、6層多層（2層裙樓）、12層酒店（2層裙樓）和商業(yè)（以綜合類商業(yè)為主）的產(chǎn)品組合。本案研究的核心原則是在土地指標(biāo)、地塊屬性、市場(chǎng)情況三種主要限制條件下，結(jié)合區(qū)域發(fā)展及開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念，尋找將地塊利用價(jià)值最大化的方向。第二部分 市場(chǎng)研究的基本結(jié)論一、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境1、區(qū)域概況迎賓路綜合市場(chǎng)片區(qū)是大西南地區(qū)和四川省的主要商品批發(fā)交易中心，區(qū)域內(nèi)集中了包括“迎賓路綜合市場(chǎng)”、“綿陽(yáng)陶瓷市場(chǎng)”、“水果批發(fā)市場(chǎng)”等頗具影響力的10多個(gè)的專業(yè)綜合性批發(fā)市場(chǎng)。也因此吸引了來(lái)自全國(guó)各地的人在此經(jīng)商。而目前綿陽(yáng)圍繞科技城的建設(shè)，進(jìn)行規(guī)模性的舊城改造及新建，借以啟動(dòng)該片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而同時(shí)區(qū)域內(nèi)聚集的

7、大量經(jīng)商人群，形成了迎賓路綜合市場(chǎng)區(qū)域住宅和商業(yè)物業(yè)潛在需求市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。這勢(shì)必會(huì)為該片區(qū)的發(fā)展乃至推動(dòng)整個(gè)城北帶來(lái)一次新的機(jī)遇。2、已售罄住宅特征購(gòu)買(mǎi)群體以城北個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主，主要目的是用于解決自身的居住問(wèn)題；區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)以中低檔定位為主，以低價(jià)策略實(shí)行銷售，且區(qū)域內(nèi)的整體供應(yīng)量較小，區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)消費(fèi)潛力釋放空間巨大；3、小區(qū)配套該區(qū)域內(nèi)大配套及小區(qū)配套比其它區(qū)位都薄弱得多。部分小區(qū)有康體設(shè)施、會(huì)所、花園或廣場(chǎng)就已算是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高的樓盤(pán)了。通過(guò)調(diào)查得知：如果產(chǎn)品品質(zhì)提高、配套設(shè)施相對(duì)齊備、環(huán)境稍好的情況下，即使價(jià)格會(huì)相對(duì)高一些，消費(fèi)者基本上也能接受。4、物業(yè)價(jià)格1）住宅區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)價(jià)

8、格在綿陽(yáng)市整體范圍內(nèi)處于中低端水平，主要物業(yè)銷售均價(jià)在1200-1600元/平方米；今年該區(qū)域內(nèi)的住宅與去年相比，單價(jià)漲幅相對(duì)其他區(qū)域比較高。2）商業(yè)區(qū)域內(nèi)最新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，底鋪均價(jià)為9000-11000元/平方米。5、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)區(qū)域內(nèi)專業(yè)綜合批發(fā)市場(chǎng)集中，生活配套設(shè)施較少；小區(qū)附近以小型超市、美容美發(fā)、服裝等社區(qū)服務(wù)型業(yè)態(tài)為主；區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)分布雜亂，檔次也較低。6、結(jié)論從整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析，項(xiàng)目所在的迎賓路綜合市場(chǎng)片區(qū)是集商業(yè)、貿(mào)易、物流于一體的地方，周圍片區(qū)已建的住宅項(xiàng)目檔次都是比較的低，而且住宅都是以前的舊房，新建項(xiàng)目很少，除了“長(zhǎng)興都市港灣”的品質(zhì)與配套較好一點(diǎn)之外，其他的樓盤(pán)都是比較

9、的差，本案未來(lái)規(guī)劃完整后，無(wú)論從配套、品質(zhì)等方面都能夠超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。這一點(diǎn)是毋庸質(zhì)疑的。從專業(yè)性綜合類市場(chǎng)分析，本案原有市場(chǎng)在綿陽(yáng)及周邊地區(qū)有較高的知名度，并且主要業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的效益非常好，在該片區(qū)沒(méi)有與之媲美的市場(chǎng)出現(xiàn)，本案市場(chǎng)在原有形態(tài)上進(jìn)行改造，從道路、配套、規(guī)劃、環(huán)境等方面全面的升級(jí)、換代，彌補(bǔ)以前的不足，發(fā)揮更大的優(yōu)勢(shì)。即使其他項(xiàng)目市場(chǎng)進(jìn)行改造或者新建，本案項(xiàng)目比之他們?cè)诮ㄔO(shè)的工程進(jìn)度、項(xiàng)目的知名度上，占有了很大的先機(jī)，本案能夠在短時(shí)間內(nèi)迅速的占領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)。從酒店上說(shuō)，本案所在片區(qū)酒店、招待所并不是很多，該片區(qū)的酒店從建筑品質(zhì)、配套服務(wù)、價(jià)格，特別是管理上存在著嚴(yán)重的不合理性、不規(guī)范性，

10、片區(qū)酒店市場(chǎng)各方面條件都存在著不足，與之本案設(shè)想規(guī)劃新建的酒店經(jīng)濟(jì)型酒店，所體現(xiàn)的先進(jìn)管理、價(jià)格低廉、配套服務(wù)的完善、建筑品質(zhì)等方面是其它酒店甚至在綿陽(yáng)市類似于經(jīng)濟(jì)型的酒店是不能與本案酒店相比的，本案即將新建的酒店經(jīng)濟(jì)型酒店，在整個(gè)綿陽(yáng)市場(chǎng)是一個(gè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。二、商鋪經(jīng)營(yíng)調(diào)研結(jié)果72%的專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)狀況都很不錯(cuò)，只有17%的市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況不好，11%的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況一般。另外，區(qū)域內(nèi)的商鋪多為面積在10-30平方米之間的綜合批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)的小面積商鋪；90%以上的商家通過(guò)租賃方式獲取商鋪使用權(quán)，經(jīng)營(yíng)者所租商鋪的普遍租金主要集中在20元/平方米。本次受訪的迎賓路市場(chǎng)片區(qū)的商家感覺(jué)滿意的方面是：商氣

11、、人氣旺；地理位置較好。而消費(fèi)水平低和停車位少、交通條件差是目前商家感覺(jué)不滿意的地方。如果重新選擇商鋪，專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的底層商鋪仍是迎賓路市場(chǎng)片區(qū)的經(jīng)營(yíng)商家們的主要首選。如果市場(chǎng)要改造，希望分期改造多數(shù)商家希望在商鋪內(nèi)能有一些實(shí)現(xiàn)日常生活內(nèi)容的功能間，如洗手間、儲(chǔ)藏間等三、投資者1、投資意向多數(shù)投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪的單價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右，這與投資時(shí)間、商鋪位置和面積有關(guān)。商鋪的價(jià)格、商氣/人氣、口岸、交通方便度和升值是投資者最重視的因素。投資者投資面積主要集中在20-30平方米和50平方米左右。從月租賃水平來(lái)看，從20元/平方米90元/平方米不等。多數(shù)被訪者期望的投資回報(bào)率在5%-8%，與實(shí)際回報(bào)率

12、相差不大。2、項(xiàng)目認(rèn)知被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目最適合經(jīng)營(yíng)的商業(yè)類別為：肉類、水產(chǎn)、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等。77 %的被訪者認(rèn)為項(xiàng)目的獨(dú)立臨街商鋪應(yīng)為10-30平方米之間的中小面積商鋪。消費(fèi)者認(rèn)為項(xiàng)目?jī)?nèi)商鋪應(yīng)當(dāng)配備衛(wèi)生間，同時(shí)為項(xiàng)目?jī)?nèi)的商鋪配備足夠的停車位，以滿足經(jīng)營(yíng)需要。四、住宅意向消費(fèi)者被訪者目前的住宅大多是自租房，占44%。被訪者目前住宅面積多在100平方米以下，而且對(duì)房屋的面積和戶型結(jié)構(gòu)不滿意。因此計(jì)劃購(gòu)置住宅時(shí)，被訪者比較傾向于購(gòu)買(mǎi)100-120平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)的戶型結(jié)構(gòu)的住宅； 對(duì)于付款方式，大多消費(fèi)者會(huì)選擇銀行按揭，而且能夠承受的購(gòu)房心理價(jià)位在1200元/平方米左右；地理位置是購(gòu)房者選購(gòu)房

13、屋主要考慮的因素，其次是房屋的質(zhì)量和房屋的單價(jià)；戶型結(jié)構(gòu)和周邊的配套也是消費(fèi)者選擇的重要因素；考慮到電梯公寓公攤大，且價(jià)格貴的原因，更多的被訪者傾向于多層住宅，既使是考慮電梯公寓的消費(fèi)者，大多也傾向于12層以下的電梯公寓；為了達(dá)到居住的舒適性，所以被訪者希望客廳、主臥室、廚房面積能大一些；日常生活用品采購(gòu)便利和交通的方便性是被訪者認(rèn)為地塊發(fā)展住宅物業(yè)的優(yōu)勢(shì)；當(dāng)然，由于周邊專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)達(dá)，必然給周邊環(huán)境帶來(lái)一定的影響；關(guān)于酒店，被訪者認(rèn)為有必要，但考慮到周邊專業(yè)市場(chǎng)多的情況，被訪者認(rèn)為建一個(gè)2星級(jí)以下的酒店就可以了。五、酒店市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論綿陽(yáng)中檔酒店的樓層普遍不高，通常是6-8層，雖然樓層不高，但

14、大多設(shè)有電梯；酒店各房間類型齊全，能滿足不同檔次的客人的需求。但標(biāo)準(zhǔn)間最受客人青睞，入住率最高。部份套房能滿足少數(shù)商務(wù)客人的需求；各類房間的價(jià)格根據(jù)酒店的檔次和配置不同而各不相同，標(biāo)準(zhǔn)間的價(jià)格在86125元之間；豪華間的價(jià)格在118380元之間；套房的價(jià)格在150255元之間；會(huì)議室是酒店必備的，以滿足客人的商務(wù)需求；電視、電話、空調(diào)、衛(wèi)生間和24小時(shí)熱水是酒店必須具備的；由于酒店面對(duì)的消費(fèi)群體不一樣，各有不同的淡季和旺季；對(duì)于酒店來(lái)說(shuō)，地理位置和交通方便性很重要；考慮周邊的實(shí)際情況，被訪者認(rèn)為新建酒店檔次定位二星級(jí)以下即可。第三部分 項(xiàng)目地塊屬性分析一、地塊環(huán)境分析條件1、土地性質(zhì)綜述本案位

15、于涪城區(qū)迎賓路32號(hào)，鄰近綿江綜合大廈、市百貨站與公交醫(yī)院、公共汽車公司等，用地規(guī)模20.75余畝。建筑面積6291平方米，另有臨時(shí)建筑4000余平方米。2、地塊周圍景觀從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度看，四個(gè)方向的景觀都不是很理想，因?yàn)槎急恍碌幕蚺f的建筑物和馬路環(huán)繞，而且該地塊由于面積相對(duì)比較小，在選景方面存在著一定的問(wèn)題，故將來(lái)只有通過(guò)尋找項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)來(lái)弱化項(xiàng)目的不利影響。3、環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況環(huán)境衛(wèi)生情況本地塊屬于城北商貿(mào)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，貨運(yùn)、物流比較集中，周邊環(huán)境很差，而且本地塊東面、南面都是大馬路，汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音對(duì)該地塊將造成較大的影響。特別是靠近迎賓路的建筑物

16、影響比較大。社會(huì)治安情況本地塊位于迎賓路，周邊商品市場(chǎng)比較的多，人員復(fù)雜，是外來(lái)人口的集中地，治安形式比較嚴(yán)峻。4、地塊周圍的交通條件交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目南臨迎賓路、一環(huán)路，東面靠近長(zhǎng)虹大道，北靠興盛街，交通四通八達(dá)，十?dāng)?shù)路公交車通達(dá)城市各個(gè)地方。地塊與公共交通的連接亞交通條件（略）交通條件綜述環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰主干道（長(zhǎng)虹大道）、一環(huán)路，不存在著亞交通問(wèn)題，更無(wú)交通瓶頸限制，因此地塊應(yīng)充分利用交通極為便利性這一優(yōu)勢(shì)。5、配套設(shè)施本項(xiàng)目所處地段是人口，特別是外來(lái)人口比較集中的區(qū)域，各種生活配套設(shè)施基本完善，衣、食、住、行暫時(shí)能滿足該區(qū)域居民的基本需要，但從消費(fèi)的角度來(lái)說(shuō)，本區(qū)域現(xiàn)

17、在明顯缺少中高檔次的餐飲、娛樂(lè)、休閑，所以本項(xiàng)目的規(guī)劃中，可以參插部分中檔的餐飲休閑娛樂(lè)等配套設(shè)施以滿足一些消費(fèi)者的需要，填補(bǔ)該地塊周邊的市場(chǎng)空白點(diǎn)。二、地塊的SWOT分析在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃前，首先的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣點(diǎn)的分析圖。S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)）“交通”+區(qū)域市場(chǎng)的成熟+項(xiàng)目所在地 景觀+噪音污染+治安+地塊面積小的影響力 O（機(jī)會(huì)） T（威脅）1、了解“海英”、“長(zhǎng)興”、“星河灣”等 直接對(duì)手：住宅：海英、長(zhǎng)興、凱廈樓盤(pán)的情況，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上避開(kāi)對(duì)手， 以及城北其他同檔次的樓盤(pán)等。對(duì)面部分可以趕超對(duì)手，尋找產(chǎn)品的差異化 市場(chǎng)的

18、改造。（規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：依據(jù)市場(chǎng)研究部分，“長(zhǎng)興”的價(jià)格比較高，本案2、通過(guò)“大眾化的價(jià)格，性價(jià)比高的方 可以利用我們的價(jià)格優(yōu)勢(shì)與之抗衡，式”和開(kāi)發(fā)、管理等操作模式來(lái)弱化景觀 擊敗對(duì)手。而作為“海英”，價(jià)格雖然比劣勢(shì)，降低環(huán)境污染和治安問(wèn)題。 較低，但是無(wú)論品質(zhì)與整個(gè)配套、生 活的便利性來(lái)說(shuō)，本案完全可以超越對(duì)手。從商業(yè)部分來(lái)說(shuō)，專業(yè)性綜合類市場(chǎng)的建設(shè)改造可以從規(guī)劃設(shè)計(jì)及管理上規(guī)避并且可以作為推廣的亮點(diǎn)。三、結(jié)論：從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來(lái)看，該地塊是比較理想的商住兩用的地塊。根據(jù)SWOT理論分析，該地塊交通便利及成熟的市場(chǎng)及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢(shì)。但考慮本地塊臨近馬路、汽車噪音對(duì)該地塊環(huán)境造成一定的影響，而且

19、周圍的環(huán)境形象有待提升，所以該地塊不適合建高檔性質(zhì)的項(xiàng)目。另一方面，根據(jù)本地塊附近樓盤(pán)的定位（建設(shè)時(shí)間比較早的樓盤(pán)），都是中檔的樓盤(pán)，因此該地塊的定位不會(huì)偏離中檔路線，但不能被其它樓盤(pán)及市場(chǎng)來(lái)限制自己的思路。四、地塊建設(shè)條件本地塊尚未拆遷，絕大部分作為綜合類市場(chǎng)批發(fā)經(jīng)營(yíng)?？梢钥紤]改造，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行瘦身。第四部分 核心價(jià)值體系及項(xiàng)目定位一、核心價(jià)值闡述及實(shí)施1項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的建立根據(jù)本地房地產(chǎn)現(xiàn)狀，本案核心價(jià)值是以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)，產(chǎn)品形象能否突顯是關(guān)鍵。核心價(jià)值是嚴(yán)密的系統(tǒng)工程，需要有效實(shí)施，以控制成本，提高開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，進(jìn)一步補(bǔ)充和完善核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)，注意高素質(zhì)的物管作為軟件支撐。2市場(chǎng)空白帶來(lái)的市

20、場(chǎng)機(jī)遇綿陽(yáng)商業(yè)以中檔產(chǎn)品為主，缺乏適合大眾化的產(chǎn)品； 綿陽(yáng)商業(yè)處各自為陣，缺乏領(lǐng)袖，綿陽(yáng)的標(biāo)志性專業(yè)綜合市場(chǎng)， 特別是專業(yè)綜合類的領(lǐng)頭羊；社區(qū)主題不明確；安全性是很多人士最為擔(dān)憂的本地社會(huì)問(wèn)題；普遍社區(qū)缺乏景觀環(huán)境營(yíng)造；對(duì)戶型的私密性、實(shí)用性設(shè)計(jì)有迫切需求；對(duì)酒店的硬件及軟件沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)，特別是軟件方面；缺乏中 低檔次的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性酒店；3 抓住機(jī)遇 整合優(yōu)勢(shì)資源4 引領(lǐng)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展 創(chuàng)造住宅新型產(chǎn)品 締造新型酒店模式引領(lǐng)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展 通過(guò)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨分析特別是專業(yè)綜合類市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白，創(chuàng)造市場(chǎng)缺位產(chǎn)品，以地段交通等優(yōu)勢(shì)資源，塑造綿陽(yáng)專業(yè)綜合類商業(yè)標(biāo)志性產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，追求利潤(rùn)

21、最大化。資源整合最大化利潤(rùn) 核心競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)缺位產(chǎn)品 創(chuàng)造住宅新型產(chǎn)品 新產(chǎn)品對(duì)不成熟的市場(chǎng)最具影響力，本案應(yīng)在外立面、戶型設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，并提升物管服務(wù)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)的唯一性 產(chǎn)品質(zhì)變創(chuàng)新 創(chuàng)品牌產(chǎn)品創(chuàng)新差異化 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 相對(duì)小的風(fēng)險(xiǎn)搶占市場(chǎng)占有率相對(duì)高的利潤(rùn)締造新型酒店模式 經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)在綿陽(yáng)是一個(gè)空白點(diǎn)，特別是連鎖性的經(jīng)濟(jì)酒店尚屬首例。經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)細(xì)分，及根據(jù)經(jīng)濟(jì)型酒店的特征，本案所在區(qū)域完全可以建立這么一個(gè)酒店。5 品牌塑造在創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)，從而塑造產(chǎn)品和企業(yè)品牌形象，創(chuàng)造品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)化發(fā)展。產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn) 企品牌塑造 品 業(yè)配套完善高素質(zhì)物

22、管環(huán)境優(yōu)美經(jīng)營(yíng)理念企業(yè)實(shí)力資源整合能力企業(yè)管理 優(yōu) 優(yōu) 勢(shì) 勢(shì)6價(jià)值體系的實(shí)施實(shí)施目標(biāo) 在綿陽(yáng)城市的物流、貿(mào)易、商品批發(fā)中心，本案原有市場(chǎng)在綿陽(yáng)乃至西部都是比較有名的，本案規(guī)劃原則是保留部分原來(lái)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形態(tài)，在此基礎(chǔ)上，改造與重建一座具有城市標(biāo)志性專業(yè)綜合類的建筑，擺脫與其它開(kāi)發(fā)商在同一層面上的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；同時(shí)，此項(xiàng)目作為卓信實(shí)業(yè)扛鼎之作，將樹(shù)立卓信實(shí)業(yè)的企業(yè)品牌，實(shí)現(xiàn)品牌的可持續(xù)化發(fā)展實(shí)施策略 二級(jí)市場(chǎng)是關(guān)系營(yíng)銷市場(chǎng)，在瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白，整合優(yōu)勢(shì)資源，創(chuàng)新產(chǎn)品，推大唯一性，建立核競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)行不同形式的營(yíng)銷推廣，是價(jià)值得以實(shí)施和體現(xiàn)的關(guān)鍵。本案物業(yè)形態(tài)定位1、臨迎賓路：長(zhǎng)條形建筑，

23、負(fù)一層停車場(chǎng)，底層和二層裙樓設(shè)計(jì)成商業(yè)，三棟塔樓，其中一棟約5000-6000平方米的酒店，二棟小高層（12）住宅。2、其余地塊：負(fù)一層停車場(chǎng)，底層和二層裙樓設(shè)計(jì)成商業(yè)（農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)），三六層為普通多層住宅。下面從不同的物業(yè)形態(tài)分類來(lái)分別說(shuō)明：商業(yè)部分定位二、商業(yè)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議1產(chǎn)品市場(chǎng)定位形象定位從綿陽(yáng)商業(yè)特別是專業(yè)綜合類市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)、本地市場(chǎng)需求特點(diǎn)和地塊的優(yōu)勢(shì)來(lái)看，綿陽(yáng)城北特別是迎賓路綜合市場(chǎng)片區(qū)是物流、商品批發(fā)、貿(mào)易的集中地。而本案原來(lái)經(jīng)營(yíng)形態(tài)正好迎合了這個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)特征，并且已經(jīng)有了很高的知名度。但是在該區(qū)域由于缺少與之消費(fèi)相匹配的休閑場(chǎng)所、住宿條件；隨著綿陽(yáng)及周邊城市的個(gè)

24、體消費(fèi)能力的加強(qiáng)，特別是個(gè)體私營(yíng)主，比較富裕。并且市政府搬進(jìn)涪城區(qū)，有龐大的公務(wù)員群體。而可投資渠道較少，強(qiáng)烈的投資欲望和消費(fèi)能力呼喚該區(qū)新興商業(yè)的出現(xiàn)；而項(xiàng)目地塊位于綿陽(yáng)城北核心商業(yè)圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便捷，為打造綿陽(yáng)，適應(yīng)市場(chǎng)的變化并且達(dá)到可持續(xù)性發(fā)展的專業(yè)綜合商業(yè)具備了先天條件。因此，本項(xiàng)目定位為綿陽(yáng)地區(qū)一流的、川西北專業(yè)綜合類商業(yè)物業(yè)。主導(dǎo)定位語(yǔ)：迎賓路綜合市場(chǎng)川西北迎賓農(nóng)貿(mào)批發(fā)城迎賓路綜合市場(chǎng)：“由于本項(xiàng)目在綿陽(yáng)及其他縣城，迎賓路綜合市場(chǎng)，在消費(fèi)者的心目中已經(jīng)形成知名度。作為對(duì)以后的形象宣傳有很好的作用，并且可以減少部分宣傳的成本。能達(dá)到更好的效果與收益。川西北迎賓農(nóng)貿(mào)批發(fā)城:“

25、川西北，擁有規(guī)模性與可招性，影響力大，品牌可訴性及傳達(dá)性較強(qiáng)。”建筑“領(lǐng)袖”?，F(xiàn)代建筑和現(xiàn)代消費(fèi)理念有機(jī)的融合。簡(jiǎn)約明快的線條，給項(xiàng)目注入現(xiàn)代風(fēng)格的建筑元素。環(huán)境“領(lǐng)袖”。合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃和賣場(chǎng)包裝專業(yè)化，讓消費(fèi)輕松便利； 增加批發(fā)、購(gòu)物休憩空間，如：座椅等，增設(shè)鮮明的批發(fā)、購(gòu)物導(dǎo)向，使其成為一種服務(wù)形態(tài)，提高便捷快速的消費(fèi)方式。檔次“領(lǐng)袖”。進(jìn)行品牌引入和業(yè)態(tài)篩選，成為代表該地區(qū)專業(yè)綜合類商業(yè)的最高檔次。并且賣場(chǎng)裝修、經(jīng)營(yíng)空間、燈光和交通動(dòng)線設(shè)計(jì)都要體現(xiàn)本案區(qū)別于其他項(xiàng)目。成為川西北肉類、水產(chǎn)、干雜、山貨的主流批發(fā)場(chǎng)所。功能定位農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、休閑、餐飲、娛樂(lè)、酒店一體化設(shè)置一方面，本案所

26、在區(qū)域是綿陽(yáng)城北貿(mào)易、商品批發(fā)的集中地，交通、配套等各種條件支撐著該區(qū)域的商業(yè)特別是專業(yè)綜合類批發(fā)市場(chǎng)，另一方面，本案自身原由的經(jīng)營(yíng)形態(tài)就是以批發(fā)為主的綜合類市場(chǎng)，在綿陽(yáng)乃至西部、全國(guó)都是比較有名的。此類條件決定并支撐著本案的功能定位部分用于作為專業(yè)綜合類區(qū)。隨著生活水平的提高，人們的消費(fèi)需求正從“純物質(zhì)”需求轉(zhuǎn)向“精神型”需求,這使得很多人士消費(fèi)行為向多方位延伸,形成了休閑、餐飲、娛樂(lè)相結(jié)合的消費(fèi)習(xí)性。本案主要目標(biāo)客戶群體（包括經(jīng)營(yíng)者與批發(fā)者），批發(fā)者可以以批發(fā)為目的、休閑娛樂(lè)為輔；或者以休閑為目的，批發(fā)為輔助。經(jīng)營(yíng)者以經(jīng)營(yíng)為目的、休閑娛樂(lè)為輔；同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果，本案所在的區(qū)域餐飲、娛

27、樂(lè)、休閑等配套設(shè)施很少。因此，要滿足消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變過(guò)后的要求，兼顧本案所在市場(chǎng)的特征，就必須要在環(huán)境中融入更多的情景化、體驗(yàn)式，既享受稱心如意商品的滿足，又享受購(gòu)物過(guò)程的快樂(lè)。購(gòu)物（批發(fā)、零售）、休閑、餐飲、娛樂(lè)綜合消費(fèi)城，既能滿足消費(fèi)者購(gòu)物的較高要求，又能使本案跳出同質(zhì)性商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)又是住宅部分、酒店部分的休閑生活配套。2主要目標(biāo)客戶群界定A、物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者職業(yè)細(xì)分：以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主具體包括：私營(yíng)老板、經(jīng)營(yíng)主公司中高級(jí)管理層，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、 等各種類型企業(yè)；周圍縣鎮(zhèn)的政府機(jī)關(guān)各級(jí)公務(wù)員、事業(yè)單位中層干部高級(jí)專業(yè)從業(yè)人員，如注冊(cè)會(huì)計(jì)師、律師等；b、物業(yè)購(gòu)

28、買(mǎi)者年齡主要年齡段：25-60周歲。c、購(gòu)買(mǎi)目的長(zhǎng)期投資用于收取穩(wěn)定的租金回報(bào)；短期投資，待升值后轉(zhuǎn)賣；自己經(jīng)營(yíng)使用。d、物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者特征家庭收入穩(wěn)定，事業(yè)處于上升階段或已有成就，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力；具有強(qiáng)烈的投資意愿，希望有較高的穩(wěn)定投資回報(bào)；投資經(jīng)歷較少，部分人有股票投資經(jīng)歷，幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)投資經(jīng)歷；對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展前景看好；專業(yè)投資商業(yè)的投資者。e、物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者主要來(lái)源以綿陽(yáng)市及兩區(qū)六縣為主綿陽(yáng)城區(qū)、郊區(qū)的中、高收入者和周圍縣城的，具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者是物業(yè)購(gòu)買(mǎi)的主要群體，并少許其他區(qū)域來(lái)綿陽(yáng)經(jīng)營(yíng)的商人或者投資者。B、專業(yè)綜合類商品的購(gòu)買(mǎi)者（產(chǎn)品細(xì)分客戶）a、主要職業(yè)分布隨市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類別而定具體

29、包括：私營(yíng)企業(yè)老板；批發(fā)者；倒轉(zhuǎn)、倒賣的人等b、年齡主要年齡段：30-55周歲。c、家庭結(jié)構(gòu)夫婦、兩代同堂或三代同堂。d、特征收入穩(wěn)定，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；用來(lái)自己販賣；經(jīng)常從事整體倒賣、倒轉(zhuǎn)賺取部分利潤(rùn)；以初中文化為主，文化程度普遍不是很高。e、來(lái)源以綿陽(yáng)市及兩區(qū)六縣為主項(xiàng)目位于綿陽(yáng)城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，根據(jù)市場(chǎng)研究顯示：80%都來(lái)自綿陽(yáng)及江油、三臺(tái)等縣城。C 娛樂(lè)、休閑、餐飲類消費(fèi)者（產(chǎn)品細(xì)分客戶）a、主要消費(fèi)者職業(yè)分布以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主具體包括：私營(yíng)老板、經(jīng)營(yíng)主；公司管理者，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)等各種類型企業(yè)的人員為主；政府機(jī)關(guān)各級(jí)公務(wù)員、事業(yè)單位人員；專業(yè)從業(yè)人員，

30、如從事設(shè)計(jì)、技術(shù)類型的。b、消費(fèi)者年齡主要年齡段：20-45周歲。c、消費(fèi)目的迫于工作壓力，需要放松；追求時(shí)尚、潮流的；商圈商家及周邊人群晏請(qǐng)、休閑等到達(dá)性消費(fèi)d、消費(fèi)者特征事業(yè)小有成就，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；具有追求時(shí)尚、潮流的跟風(fēng)形式；追求生活時(shí)尚、享受生活品質(zhì)；e、消費(fèi)者主要來(lái)源以綿陽(yáng)市及兩區(qū)六縣為主項(xiàng)目位于綿陽(yáng)城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，但是迎賓路市場(chǎng)片區(qū)，缺少與之整個(gè)片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)特征相匹配的休閑、娛樂(lè)、餐飲的配套。3主題業(yè)態(tài)組合及商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合可以考慮的業(yè)態(tài)組合為：1）專業(yè)性綜合類市場(chǎng)的住宅部分一層：水產(chǎn)、肉類、火鍋菜 注：此圖只是一個(gè)參考部分二層：中高檔次的蔬菜類、干雜類、山貨注：此圖只是

31、一個(gè)參考部分日用干雜類及其他蔬菜水果類等超市百貨類等 2）臨迎賓路商業(yè)部分：A、一層：特色餐飲：本地特色食品、異國(guó)風(fēng)味小吃B、二層：休閑娛樂(lè)： KTV量販、洗浴中心、迪吧、美容美發(fā)中心等C、超市百貨類等商業(yè)面積由長(zhǎng)虹大道、迎賓路及先鋒路三條大道所圍合區(qū)域內(nèi)，目前該區(qū)僅有海英等幾個(gè)樓盤(pán)幾千戶常住人群，加上本項(xiàng)目未來(lái)住戶及其他平房、舊樓所有住戶，總量也僅在3000戶左右，可見(jiàn)本區(qū)域的日常生活消費(fèi)人口量很小。而該商圈的商家雖然很多，但他們?nèi)粢酱讼M(fèi)，可能性更大的是來(lái)此宴請(qǐng)、休閑，而日常性消費(fèi)的可能性較小。鑒于此，本項(xiàng)目的生活配套面積不能太大。因所提供紅線圖數(shù)據(jù)不全，故本項(xiàng)目各條邊長(zhǎng)是按估計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算

32、其可建商業(yè)面積。 1）臨迎賓路商業(yè)部分項(xiàng)目臨迎賓路一側(cè)商業(yè)，這面街底商面積大約為：長(zhǎng)70米*1整面*36米進(jìn)深=2520平方米。二層商鋪共2520*2=5040平方米，可根據(jù)最終本項(xiàng)目可建商業(yè)面積作相應(yīng)調(diào)整。此層商業(yè)設(shè)施一方面是為了滿足酒店的配套，另外一方面是作為社區(qū)及周邊地區(qū)與之相匹配的配套。可將其功能定位為娛樂(lè)、休閑、餐飲，如茶坊、中檔的餐飲，洗浴中心、百貨、美容美發(fā)、適當(dāng)加入音響及通訊器材等。 2）專業(yè)性綜合類市場(chǎng)商業(yè)部分除了臨迎賓路部分外，后面臨街商業(yè)部分體量并非很大，且臨主入口部分商鋪無(wú)銷售難度，經(jīng)營(yíng)者亦可視周邊情況確定其經(jīng)營(yíng)類別。后面商業(yè)部分滿鋪?zhàn)鳛閷I(yè)綜合類市場(chǎng)，二層面積共150

33、00平米左右，其一層底商臨街面用于日用干雜類批發(fā)及零售、超市百貨類等。一樓主要業(yè)態(tài)為水產(chǎn)、肉類。二樓主要業(yè)態(tài)為干雜、蔬菜類等。 以上商業(yè)面積合計(jì)：20040平方米左右。實(shí)際設(shè)計(jì)中，可根據(jù)最終總建筑面積及可建商業(yè)面積調(diào)整商鋪實(shí)際進(jìn)深。 4 產(chǎn)品規(guī)劃建議建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約明快的線條，色彩適合。通透的室內(nèi)空間（滿足采光）。外觀以金屬材質(zhì)的有機(jī)搭配和秀美造型。給建筑賦予生動(dòng)、活潑的時(shí)代氣息。 建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)本案土塊屬性，將滿鋪式與內(nèi)廊式賣場(chǎng)產(chǎn)品方案進(jìn)行初步比較，認(rèn)為滿鋪式商業(yè)賣場(chǎng)能使建筑體量最大化達(dá)2萬(wàn)，減小公攤面積，提高可售面積，而通過(guò)建筑設(shè)計(jì)能密補(bǔ)人流及采光不足，更能符合本案所在商業(yè)環(huán)境，從

34、而達(dá)到價(jià)值最大化。兩類型形態(tài)對(duì)比表滿鋪式內(nèi)廊式體量2萬(wàn)左右遠(yuǎn)低于2萬(wàn)結(jié)構(gòu)地面二層商業(yè)+負(fù)1F停車場(chǎng)地面二層商業(yè)+負(fù)1F停車場(chǎng)公攤較小大人流動(dòng)線一般入口多、人流更通暢采光一般較好商業(yè)環(huán)境適合于市區(qū)甚至輻射更大地區(qū)的商業(yè)適合于社區(qū)商業(yè)在采光方面可以通過(guò)三樓的部分平臺(tái)設(shè)計(jì)為類似于透明的鋼玻一樣，來(lái)滿足采光。細(xì)部設(shè)計(jì)要點(diǎn)A、結(jié)合賣場(chǎng)單元商鋪劃分，事先考慮到人流動(dòng)線的合理設(shè)計(jì)，從而控制好公攤面積，確保最大可銷售面積；B、綿陽(yáng)日光比較充足，專業(yè)綜合市場(chǎng)部分盡量利用天然采光，若采用自然通風(fēng)時(shí)，其外墻開(kāi)口的有效通風(fēng)面積不應(yīng)小于樓地面面積的1/20。C、應(yīng)設(shè)休息場(chǎng)所（如滿足批發(fā)戶及經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者疲憊勞累的部分椅

35、子等，可以設(shè)置在各層不好劃分的異形區(qū)域）。D、為不損失價(jià)值較大的一樓可售面積，建議在二樓設(shè)顧客衛(wèi)生間。E、利用高差組織、凹凸變化、空間序列、水平引導(dǎo)和賣場(chǎng)包裝等進(jìn)行內(nèi)部空間處理，營(yíng)造商業(yè)氣氛。5人流動(dòng)線設(shè)計(jì)及道路交通系統(tǒng)A、客流動(dòng)線從多方向引入客流，從北、南、東三面進(jìn)入賣場(chǎng)，主入口設(shè)在南面（靠近陶瓷市場(chǎng)的入口）。進(jìn)入賣場(chǎng)前營(yíng)造客流引入氣氛，自然而然引進(jìn)客流；同時(shí)在臨迎賓路部分住宅設(shè)置直接通入市場(chǎng)的一個(gè)通道，保持人流動(dòng)線的分流。在內(nèi)部客流上既要避免客流過(guò)分擁擠，又要兼顧賣場(chǎng)每個(gè)位置盡可能多的引入客流。B、物流動(dòng)線物流與客流分離，設(shè)置專門(mén)的物流通道和物流電梯；建議利用地下室作為物流運(yùn)輸?shù)兀锪魍ǖ?/p>

36、工具主要為升降電梯或自動(dòng)扶梯。注：此圖只是一個(gè)參考部分物流動(dòng)線設(shè)計(jì)盡量占用經(jīng)濟(jì)價(jià)值較小的角落。C、員工動(dòng)線員工與客流分離，員工動(dòng)線可以在局部與物流動(dòng)線重合。D、車流交通動(dòng)線車行道路與人行道路系統(tǒng)的分離，實(shí)現(xiàn)人車分流；地面停車場(chǎng)可以設(shè)在距離車庫(kù)入口較近的每個(gè)空地，位于地塊南面部分的區(qū)域，既可達(dá)到退紅線的規(guī)劃要求，又可充分利用地塊；大部分車輛進(jìn)入地下停車場(chǎng)，住戶與消費(fèi)者分區(qū)使用該停車場(chǎng)。6 商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和銷售模式經(jīng)營(yíng)模式A、“產(chǎn)家”直營(yíng)店或連鎖店、小商鋪聘請(qǐng)專門(mén)的經(jīng)營(yíng)管理公司或者自行成立經(jīng)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)招商、推廣和物業(yè)管理；“產(chǎn)家”直銷店：整體租賃給產(chǎn)家店，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，定期支付投資回報(bào)；

37、小商鋪：業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)或自行出租，也可委托經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)招商。銷售模式A、銷售方式：分割成若干個(gè)小產(chǎn)權(quán)，拆零銷售；B、付款方式：一次性付款、分期付款和按揭付款相結(jié)合。C、銷售定價(jià)：對(duì)于較成熟的市場(chǎng):銷售價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格作權(quán)重分析，依據(jù)市場(chǎng)比較法,計(jì)算本項(xiàng)目的均價(jià)。對(duì)于尚未形成價(jià)格體系的市場(chǎng),在現(xiàn)有的市場(chǎng)租金水平基礎(chǔ)上,運(yùn)用投資回報(bào)分析法制定均價(jià),本項(xiàng)目運(yùn)用后者作為定價(jià)方法，結(jié)合經(jīng)營(yíng)模式更為合理。7 商業(yè)部分主要的配套設(shè)施： 1、規(guī)劃要求配套 1）市場(chǎng)綜合類商業(yè)部分中間部分?jǐn)偽慌涮自O(shè)有儲(chǔ)藏空間排水溝信息屏幕注：此圖只是一個(gè)參考部分地下通往一樓的自動(dòng)扶梯或升降電梯，作為運(yùn)輸貨物。水龍頭消防設(shè)施

38、10平米左右的服務(wù)站三樓平臺(tái)部分四周集中綠化攤車坡道10）二樓設(shè)置衛(wèi)生間等等 2）臨迎賓路商業(yè)部分配套：1）中等檔次的茶坊及休閑娛樂(lè)設(shè)施，服務(wù)于小區(qū)，也可輻射整個(gè)片區(qū)。2）中型的娛樂(lè)場(chǎng)所3）特色餐飲與中檔餐飲相結(jié)合。特色餐飲主要吸引周邊商家，中檔主要用于社區(qū)消費(fèi)與周邊輻射區(qū)域消費(fèi)。其他如美容美發(fā)等次配套 住宅定位三、住宅部分（12層電梯公寓+多層2+4）市場(chǎng)定位及產(chǎn)品創(chuàng)新1核心競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位 迎賓路綜合市場(chǎng)片區(qū)性價(jià)比較高的泛中心樓盤(pán)以最便利的交通環(huán)境、比較完善的配套，大眾化的價(jià)格，是區(qū)別和優(yōu)于其他地區(qū)，特別是該片區(qū)住宅區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)用性是城市住宅的首要特性，本案定位于中檔

39、次住宅，既擁有習(xí)慣于市區(qū)生活的購(gòu)買(mǎi)者，又有商業(yè)辦公配套環(huán)境，同時(shí)也有部分作為投資的購(gòu)買(mǎi)者。擁有較大的升值空間。泛中心利用項(xiàng)目離市中心比較近的地段優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造出具有離城不離遠(yuǎn)的一個(gè)社區(qū)，結(jié)合周邊區(qū)域（仍處于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)狀態(tài)），并且在一段時(shí)期內(nèi)周邊區(qū)域不會(huì)發(fā)生較大規(guī)模改變的市場(chǎng)現(xiàn)狀，項(xiàng)目還將成為引領(lǐng)綿陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的行業(yè)模仿性社區(qū)。項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)定位 星級(jí)式社區(qū) 針對(duì)本地住宅設(shè)計(jì)及物業(yè)管理上的缺陷，定位為“星級(jí)式社區(qū)”，旨在強(qiáng)調(diào)住宅的硬件產(chǎn)品創(chuàng)新和軟件服務(wù)提升的雙重含義：物業(yè)管理公司提供高品質(zhì)服務(wù)作為品質(zhì)支撐。2目標(biāo)群體細(xì)分 根據(jù)對(duì)住宅消費(fèi)者調(diào)查分析潛在客戶主要是本地的經(jīng)營(yíng)商家與管理階層和主要技術(shù)骨干：綿陽(yáng)

40、機(jī)械集團(tuán)、鐵路運(yùn)輸單位等市內(nèi)各經(jīng)營(yíng)商家、私營(yíng)者本地與外地經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)商品的商家及其他投資者 住宅投資的客戶引導(dǎo)和市場(chǎng)培養(yǎng)項(xiàng)目所處的地段優(yōu)勢(shì)是保值增值的重要保障全市整體房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，從成都及其它城市房?jī)r(jià)的增漲趨勢(shì)就可見(jiàn)一斑隨著城市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，外地企業(yè)不斷進(jìn)入以及周邊縣區(qū)人口的匯集，綿陽(yáng)的外來(lái)人口日益增多，少數(shù)人已經(jīng)有了住宅投資的意識(shí)。項(xiàng)目商住兩用，租賃客戶種類較多，租賃價(jià)格也較普通樓盤(pán)更高。基于以上分析，住宅投資具有可培育的市場(chǎng)基礎(chǔ)，本項(xiàng)目應(yīng)該利用這一市場(chǎng)空白，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)資源，并在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中創(chuàng)新、在建筑功能中完善，成為住宅投資項(xiàng)目的引領(lǐng)者。結(jié)論：目標(biāo)客戶細(xì)分 主力客戶群一：綿陽(yáng)市及二區(qū)六個(gè)縣政府企

41、業(yè)人士和投資者年齡集中在36-45歲之間再次置業(yè)改善居住條件和投資戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主,二室二廳為輔面積選擇在100-110m2之間主力客戶群二：綿陽(yáng)市管理人員和私營(yíng)者企事業(yè)管理人員年齡集中在30-45歲之間職業(yè)為綿陽(yáng)機(jī)械集團(tuán)、鐵路及運(yùn)輸公司、技術(shù)骨干的管理人員戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主二次置業(yè)面積選擇在100-120m2之間私營(yíng)者年齡集中在36-45歲之間職業(yè)私營(yíng)者為主再次置業(yè)改善居住條件戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主面積選擇在100-120m2之間主力客戶群三：外地在綿陽(yáng)的經(jīng)商人年齡集中在30-45歲之間職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商人士為主居住與投資戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主,二室二廳一衛(wèi)為

42、輔面積選擇在80100m2之間主力客戶群四：綿陽(yáng)的技術(shù)骨干、部分藍(lán)/白領(lǐng)階層，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套生活設(shè)施有要求的、對(duì)電梯公寓情有獨(dú)鐘的人年齡集中在26-45歲之間職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商人士、公司技術(shù)骨干等白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)為主居住與投資戶型需求以二室二廳一衛(wèi)為主，一室一廳為輔面積選擇在8090m2之間3形象定位及設(shè)計(jì)理念最具投資潛力的電梯公寓在泛中心的黃金地段，以完善的生活配套設(shè)施，成為越來(lái)越多外地商人和本地經(jīng)營(yíng)者與投資者的首選之地。迎賓路綜合市場(chǎng)片區(qū)只有一個(gè)，不可復(fù)制的地段和不可錯(cuò)失的良機(jī)，同時(shí)，以成都迅猛上漲的房?jī)r(jià)和火爆的樓市，喻示綿陽(yáng)房產(chǎn)走趨。星級(jí)式公寓利用設(shè)計(jì)與物管公司，加強(qiáng)軟件與硬件，提升項(xiàng)

43、目整個(gè)服務(wù)與建筑色彩，同時(shí)，作為推廣的一個(gè)亮點(diǎn)?；▓@式多層住宅親近自然是人與生俱來(lái)的本性，上百平方的類似空中花園（商業(yè)用途，三樓平臺(tái)四周設(shè)置集中綠化，建立類似于空中花園的空間）、頂層花園的構(gòu)成，形成生態(tài)風(fēng)景線，給建筑以生命的活力。同時(shí)，所倡導(dǎo)的居家環(huán)境理念將成為推廣的亮點(diǎn)。帶智能安防系統(tǒng)的現(xiàn)代住宅本地治安環(huán)境總是個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)題，而有錢(qián)的人，與辛苦半輩子的農(nóng)貿(mào)經(jīng)營(yíng)者越有緊迫感，越想要一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境。一個(gè)具有相當(dāng)安全性和私密性的智能安防現(xiàn)代社區(qū)，非常貼合市場(chǎng)需求。產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 決定社區(qū)滿意度的因素包括：建筑因素、環(huán)境因素、人文因素和管理因素。如何讓各種因素在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中尋找到載體，從而提升

44、和優(yōu)化社區(qū)品質(zhì)，這是核心價(jià)值的綜合體現(xiàn)。而產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念決定了建筑外在形式，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈魂。人性參與性、便捷性、可識(shí)別性生態(tài)親綠、聲光運(yùn)用創(chuàng)新綠化創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、建筑創(chuàng)新現(xiàn)代智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防盜系統(tǒng)4戶型組合及創(chuàng)新戶型面積分布情況以下對(duì)代表性的樓盤(pán)，進(jìn)行建筑體量、戶型面積、特點(diǎn)的分析表明，長(zhǎng)虹大道沿線集中了綿陽(yáng)市的部分中高檔樓盤(pán)，代表了目前綿陽(yáng)特別是城北的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平，利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)吸引本案的主要客戶。長(zhǎng)興都市港灣海英電梯公寓位置長(zhǎng)虹大道與平政河的交匯處長(zhǎng)虹大道與迎賓路交匯處建筑類型多層+底商+小高層電梯公寓小高層電梯公寓+商業(yè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑現(xiàn)代建筑占地面積20多畝10畝左右主力戶型100

45、160100140戶型特點(diǎn)種類較多，大露臺(tái)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)比較合理目標(biāo)消費(fèi)者需求分析通過(guò)對(duì)不同行業(yè)和層次的消費(fèi)者座談會(huì)調(diào)查，目標(biāo)消費(fèi)者比較重視房間的空間形式，要求房間比較合理。 戶型面積組合建議通過(guò)進(jìn)行對(duì)目標(biāo)群體的戶型需求分析和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)戶型面積分布情況和前期市場(chǎng)調(diào)研對(duì)目標(biāo)群體居住現(xiàn)狀的調(diào)查分析（包括政府企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)管理人士、私營(yíng)主、經(jīng)營(yíng)者的系列座談）的基礎(chǔ)上，建議項(xiàng)目2+4的多層住宅平層戶型在100110，與酒店想銜接部分住宅戶型面積在8090 m2。由于本案住宅定位于中檔城市住宅，具有較強(qiáng)的實(shí)用性和增值潛力，性價(jià)比比較高，因此，與酒店銜接部分的住宅可采用一梯六戶， 多層住宅不設(shè)電梯，一梯四戶，其面

46、積戶型配比見(jiàn)下表：戶型面積戶型結(jié)構(gòu)空間結(jié)構(gòu)戶型配比8090二房二廳一衛(wèi)平層25%三房二廳一衛(wèi)平層20%一房一廳雙衛(wèi)平層15%110120三房二廳雙衛(wèi)平層40%注：此表只是一個(gè)參考部分戶型創(chuàng)新灰空間、柔性空間、私密空間、立體空間灰空間 室內(nèi)與室外的自然過(guò)渡空間，讓家人擁有更多的室外接觸空間，也使建筑形態(tài)更加富于變化，如：?jiǎn)卧筇谩⒋竺娣e開(kāi)窗、開(kāi)敞。 注：此圖只是一個(gè)參考部分柔性空間 是指多變性空間，空間的靈活分隔，采用剪力墻體為空間變化提供可能，但同時(shí)要考慮到綿陽(yáng)地區(qū)的抗震要求。私密空間如：一梯四戶設(shè)計(jì)，避免平面干擾；主臥設(shè)置玄關(guān)，別有洞天； 立體空間層高在2.8米，充分利用空間結(jié)構(gòu)變化。5景觀

47、設(shè)計(jì)及道路交通組織由于本項(xiàng)目商業(yè)面積體量想對(duì)住宅來(lái)說(shuō)還是比較大的，同時(shí)在充分考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值上，在不影響項(xiàng)目最大價(jià)值的開(kāi)發(fā)利用時(shí)，本案項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)只能設(shè)置部分簡(jiǎn)單的綠化景觀。 景觀創(chuàng)新構(gòu)成及特性景觀框架表 現(xiàn)設(shè)計(jì)構(gòu)思整體性時(shí)間性人性化軟硬結(jié)合景觀小品變化豐富總體布局燈光系統(tǒng)人景組合綠化系統(tǒng) 整體性：生態(tài)景觀四級(jí)空間序列提高社區(qū)的整體品質(zhì)，優(yōu)化社區(qū)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)，完善和豐富城市空間布局和構(gòu)成，成為具有自身特征的城市空間節(jié)點(diǎn)，樹(shù)立位于城市發(fā)展中心區(qū)域的標(biāo)志形象。 根據(jù)居民室外活動(dòng)、防衛(wèi)和疏散的需要，按不同部分的各自屬性，將整體公共空間劃分為四個(gè)等級(jí)：頂層空間公共綠地設(shè)置景觀，注意參與性和商業(yè)實(shí)用

48、性平臺(tái)空間公共綠地設(shè)置部分景觀，注意參與性和商業(yè)實(shí)用性鄰里公共空間的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可達(dá)性和半公共性社區(qū)入口處設(shè)置部分小品景觀四級(jí)公共空間，由外向內(nèi)、由動(dòng)向靜、由公共向私密逐漸過(guò)渡形成社區(qū)空間組合，同時(shí)結(jié)合綠化配置、場(chǎng)所行為引導(dǎo)、界定領(lǐng)域，以方便社區(qū)活動(dòng)。時(shí)間性：全天候社區(qū)景觀三樓平臺(tái)部分住區(qū)景觀的生成是連續(xù)動(dòng)態(tài)過(guò)程，循環(huán)往復(fù)。照明和植物是體現(xiàn)時(shí)間性的主要載體，隨晝夜、四季的轉(zhuǎn)換為住區(qū)環(huán)境帶來(lái)豐富的變化，注入更多活力。照明設(shè)施應(yīng)兼顧實(shí)用性、裝飾性，實(shí)現(xiàn)安全、美觀和分界，包括：地理燈、草平燈、植物燈幾部分和局部藝術(shù)照明，避免眩光、頻閃和超強(qiáng)光，以營(yíng)造夜間景觀和氣氛為主，實(shí)現(xiàn)全天候社區(qū)景觀。人性化注重可識(shí)

49、別性和參與性 強(qiáng)調(diào)“歸家感”，在不同單元區(qū)內(nèi)塑造優(yōu)美有序的不同街道小品，引導(dǎo)人方便行為。采用路面鋪裝色彩和材質(zhì)，對(duì)公共空間加以劃分。 道路交通系統(tǒng)人性關(guān)懷的“人車分層”立體分流 由于社區(qū)占地面積不大，平面達(dá)成的可能性小，建議設(shè)計(jì)選擇立體分流來(lái)現(xiàn)實(shí)，從地下車庫(kù)直接進(jìn)多層住宅入戶（直接進(jìn)三層平臺(tái)）。 在多層住宅方面直接從北面入口架設(shè)樓梯到二樓，如果可以的話也可以考慮東面架設(shè)樓梯到二樓。要滿足住宅、消費(fèi)、商業(yè)部分的停車，建議車位達(dá)到1：2，甚至更高，建議地下室建筑面積為占地面積的2/3左右。同時(shí)可以考慮采用沿街部分作為解決停車問(wèn)題，但必須在不大影響社區(qū)內(nèi)景觀形成和功能動(dòng)線組織的前提下實(shí)現(xiàn)。6建筑細(xì)部

50、設(shè)計(jì)單元門(mén) 樓體入口門(mén)應(yīng)是普通門(mén)戶的兩倍，外部設(shè)私人郵箱和可視對(duì)講系統(tǒng)。電梯公寓的電梯間 同屬鄰里公共空間，應(yīng)寬敞明亮，體現(xiàn)和睦與和諧。陽(yáng) 臺(tái) 最人性化的空間單元，以獲得戶外體驗(yàn)的重要場(chǎng)所。除存放、晾曬外更有價(jià)值的利用，如：鬧坐、交流、豐富視覺(jué)空間的作用，應(yīng)為各部位陽(yáng)臺(tái)有不同考慮。窗 不同的房間采用不同形式窗，如：景觀窗（落地玻璃推拉門(mén)更佳），飄窗、拐角窗等外立面 考慮陶土磚，而非涂料。酒店定位四、酒店部分（2層商業(yè)與10層住宅）市場(chǎng)定位及產(chǎn)品創(chuàng)新1核心競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位 綿陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用型酒店以最便利的交通環(huán)境、比較完善的配套，低廉的消費(fèi)價(jià)格，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，品牌星級(jí)的酒店管理公司是

51、區(qū)別和優(yōu)于其他酒店，經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的細(xì)分，綿陽(yáng)地區(qū)暫時(shí)沒(méi)有真正意義上的經(jīng)濟(jì)型酒店存在。市場(chǎng)存在嚴(yán)重的空白點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，品質(zhì)服務(wù)是本案區(qū)別于其他酒店的最大特點(diǎn)，因此定位為經(jīng)濟(jì)型實(shí)用酒店。用來(lái)滿足經(jīng)濟(jì)型旅游者，同時(shí)也滿足市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與部分散客。并且擁有較大的投資潛力與升值空間。項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)定位 泛三星級(jí)的酒店 針對(duì)項(xiàng)目引進(jìn)成功的酒店連鎖品牌管理公司，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，管理的先進(jìn)，二星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，卻能享受三星級(jí)的服務(wù)，甚至更好的服務(wù)，以此提升酒店的品質(zhì)與酒店價(jià)值的提高。2目標(biāo)群體細(xì)分 根據(jù)對(duì)酒店投資者調(diào)查分析潛在客戶主要是本地的經(jīng)營(yíng)商家與管理階層本地生意人外地出差客人、旅游者、生意人、商務(wù)客人等 酒店投資的客戶引

52、導(dǎo)和市場(chǎng)培養(yǎng)項(xiàng)目所處的地段優(yōu)勢(shì)是保值增值的重要保障全市旅游業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，旅游收入也在逐步的提高，來(lái)綿旅游者越來(lái)越多隨著城市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，本地與外地接觸的比較多，本地企業(yè)與外地企業(yè)，本地商人與外地的接觸正在逐步走向成熟，這一方面必然引來(lái)更多的生意人、商務(wù)客人等，從而提高酒店的入住率經(jīng)濟(jì)型酒店比較特殊，需要加強(qiáng)引導(dǎo)消費(fèi)，保證投資者的收益基于以上分析，酒店投資具有可培育的市場(chǎng)基礎(chǔ)，本項(xiàng)目應(yīng)該利用這一市場(chǎng)空白，并在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中大膽創(chuàng)新、在建筑功能中完善，配以先進(jìn)的管理模式，成為經(jīng)濟(jì)型酒店投資項(xiàng)目的引領(lǐng)者，也使之成為綿陽(yáng)市第一家真正意義上的經(jīng)濟(jì)型酒店。結(jié)論：目標(biāo)客戶細(xì)分 主力客戶群一：綿陽(yáng)市及二區(qū)六個(gè)縣政

53、府企業(yè)人士和投資者年齡集中在30-55歲之間作為固定資產(chǎn)投資，對(duì)酒店的投資有一定的興趣長(zhǎng)期處于投資行業(yè)的人主力客戶群二：綿陽(yáng)市管理人員年齡集中在30-55歲之間職業(yè)為從事金融、保險(xiǎn)、高級(jí)酒店、房地產(chǎn)行業(yè)的管理人員政府機(jī)關(guān)的管理階層主力客戶群三：外地投資者年齡集中在30-50歲之間職業(yè)以金融、房地產(chǎn)行業(yè)的投資者對(duì)綿陽(yáng)旅游市場(chǎng)與酒店市場(chǎng)充滿信心的投資者3形象定位及設(shè)計(jì)理念最具投資潛力的酒店在泛中心的黃金地段，以完善的生活配套設(shè)施，成為越來(lái)越多外地商人、企業(yè)人員和本地經(jīng)營(yíng)者、投資者的首選之地。迎賓路綜合市場(chǎng)片區(qū)，是集物流、商品批發(fā)、貿(mào)易于一體的區(qū)域，是外來(lái)人口比較集中的地方，是消費(fèi)檔次在中檔左右的，

54、而且依據(jù)經(jīng)濟(jì)型酒店選址的條件、建設(shè)的條件、配套條件等（包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可以支撐經(jīng)濟(jì)型酒店的貨物來(lái)源，如支撐酒店的餐飲所需的貨物，以及酒店客人所需要的配套服務(wù)，如支撐酒店的娛樂(lè)、美容美發(fā)等），本案都是極為符合經(jīng)濟(jì)型酒店的基本要求，也預(yù)示著該區(qū)域急需一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店誕生。泛三星級(jí)式經(jīng)濟(jì)型酒店泛三星級(jí)利用連鎖品牌酒店管理公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、先進(jìn)管理在軟件上達(dá)到三星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)硬件上配備2部電梯（其中一部為觀光電梯），從軟件與硬件的雙重意義上，提升項(xiàng)目的整個(gè)價(jià)值。經(jīng)濟(jì)型采用標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)型酒店的配套與服務(wù)。優(yōu)質(zhì)服務(wù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，用很高的性價(jià)比贏得消費(fèi)者的青睞。帶智能安防系統(tǒng)的現(xiàn)代酒店該區(qū)域治安環(huán)境總是個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)

55、題，外地人員比較多、文化程度與素質(zhì)都比較的低。而來(lái)酒店住宿的人一般為農(nóng)貿(mào)經(jīng)營(yíng)者、私營(yíng)主、部分企業(yè)人員、旅游者，身上都帶有一定的財(cái)務(wù)。所以他們絕對(duì)需要一個(gè)安全舒適的住宿環(huán)境。一個(gè)具有相當(dāng)安全性和私密性的智能安防現(xiàn)代酒店，非常貼近需求。產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 決定酒店滿意度的因素包括：環(huán)境因素、人文因素、建筑因素特別是酒店的管理因素。如何讓各種因素在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中尋找到載體，從而提升和優(yōu)化酒店的品質(zhì)，這是整個(gè)酒店核心價(jià)值的體現(xiàn)。而產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念決定了建筑外在形式，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈魂。人性優(yōu)質(zhì)性、便捷性、可識(shí)別性、親情性現(xiàn)代智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防盜系統(tǒng)創(chuàng)新綠化創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、建筑創(chuàng)新4戶型組合及創(chuàng)新目標(biāo)消費(fèi)者需求分析通

56、過(guò)對(duì)不同行業(yè)和層次的消費(fèi)者及投資者座談會(huì)調(diào)查，目標(biāo)消費(fèi)者比較重視房間的空間形式，以標(biāo)準(zhǔn)間房間為主。 戶型面積組合建議 通過(guò)進(jìn)行對(duì)目標(biāo)群體的戶型需求分析和競(jìng)爭(zhēng)酒店的戶型面積分布情況和前期市場(chǎng)調(diào)研對(duì)目標(biāo)群體酒店現(xiàn)狀的調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，建議酒店戶型面積在16m2 左右。 由于本案酒店定位為經(jīng)濟(jì)適用型的酒店，具有較強(qiáng)的實(shí)用性、性價(jià)比比較高。 戶型創(chuàng)新柔和空間、私密空間、立體空間柔和空間 給人以一種舒適的感覺(jué)，采用家庭式的房間布置與設(shè)計(jì)，利用色彩與簡(jiǎn)單配套設(shè)施的擺設(shè)來(lái)柔和整個(gè)空間。私密空間如：避免平面干擾；采取一條主通道，兩旁房間平行的布局。立體空間層高在2.8米，充分利用空間結(jié)構(gòu)變化。5景觀設(shè)計(jì)及道路

57、交通組織本項(xiàng)目占地面積比較的小，而酒店部分的占地更小，在充分考慮酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值上，酒店的景觀設(shè)計(jì)只能設(shè)置部分簡(jiǎn)單的綠化景觀。整體性：生態(tài)景觀三級(jí)空間序列提高酒店的整體品質(zhì)，優(yōu)化酒店內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)，完善和豐富酒店內(nèi)部的布局和構(gòu)成。以此彌補(bǔ)酒店外部景觀的不足。 依據(jù)防衛(wèi)和疏散的需要，按不同部分的各自屬性，將整體公共空間劃分為三個(gè)等級(jí)：頂層空間公共綠地設(shè)置露天景觀，同時(shí)要注意參與性和商業(yè)實(shí)用性酒店主要入口處設(shè)置部分景觀，如綠色植物、景觀小品等。每層樓的入口處可以設(shè)置部分綠色盆栽（不大占空間的景觀）等。空間的組合，動(dòng)靜的結(jié)合，創(chuàng)造“綠色通道”時(shí)間性照明和植物是體現(xiàn)時(shí)間性的主要載體，隨晝夜、四季的轉(zhuǎn)換為酒店環(huán)境帶來(lái)豐富的變化，注入更多活力。照明設(shè)施應(yīng)兼顧實(shí)用性、裝飾性，實(shí)現(xiàn)安全、美觀和分界，包括：地理燈、植物燈幾部分和局部藝術(shù)照明，避免眩光、頻閃和超強(qiáng)光，以營(yíng)造夜間景觀和氣氛為主，實(shí)現(xiàn)全天候社區(qū)景觀。人性化注重可識(shí)別性和參與性、親情性強(qiáng)調(diào)“舒適感”、“溫馨感”采用路面鋪裝色彩和建筑材質(zhì)，來(lái)營(yíng)造整個(gè)氛圍。道路交通系統(tǒng)人性關(guān)懷的“人車分層”立體分流酒店的停車位在地下室，滿足停車的需要，同時(shí)如果可以的話，在臨路面設(shè)置部分停車位