上海張江開發(fā)區(qū)物業(yè)管理

1、張江開發(fā)區(qū)物業(yè)管理企業(yè)定位和經(jīng)營模式絕大多數(shù)物管企業(yè)在外則無規(guī)模、無品牌、無核心競爭力。在園區(qū)內(nèi) 則是處于“春秋戰(zhàn)國時期”互相惡性競爭。與上海物業(yè)行業(yè)要求差距較大， 與國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的當前要求不相匹配，與戰(zhàn)略發(fā)展要求，差距更 大。張江開發(fā)區(qū)內(nèi)物管市場結(jié)構(gòu)如何布局？筆者認為：數(shù)家大型的物管企業(yè)（或集成服務(wù)商）加一批各具特色的 專業(yè)服務(wù)公司，走市場化道路，錯位經(jīng)營共同發(fā)展。是開發(fā)區(qū)內(nèi)比較理想 的物業(yè)市場格局。物管企業(yè)經(jīng)營模式如何定位？對那些“小而全”的物業(yè)公司，與其坐等在未來的市場競爭中慘遭淘 汰，還不如早點通過資源整合，向服務(wù)產(chǎn)品專業(yè)化和服務(wù)項目專業(yè)化方向 發(fā)展。將作業(yè)層中的保潔、保安、保

2、綠、工程維修等各個物管企業(yè)都有的業(yè) 務(wù)，依據(jù)其特長，找準定位優(yōu)化要素，形成核心競爭力，形成規(guī)模、走市 場化、專業(yè)化道路，變身為專為“大型物管企業(yè)或集成服務(wù)商”服務(wù)的專 業(yè)公司。論需求，張江開發(fā)區(qū)離開市區(qū)相對較遠，附近商業(yè)網(wǎng)點又稀缺，在25 平方公里范圍內(nèi)分布著大大小小幾千家入駐企業(yè)。大到生產(chǎn)性公司小到科 研所實驗室，哪一家企業(yè)沒有幾樣機電設(shè)備？園區(qū)多么需要有一家能夠及 時解決問題的專業(yè)的“通用機電設(shè)備維修公司”目前，在園區(qū)內(nèi)買一根燈 管，一個插座，一段電線，一只龍頭、一節(jié)軟管，最近的購買點也得彳主幾 公里外的張江鎮(zhèn)跑。作為“專業(yè)機電維修公司”既能填補維修養(yǎng)護空白， 滿足客戶的需求，又能將其所必

3、備的五金機電材料集中采購，除了作為庫 存?zhèn)溆眠€可以外賣，送貨上門。解決客戶的燃眉之急。論資源：張江開發(fā)區(qū)內(nèi)有大大小小的電梯不下250臺和1.2萬多臺的小 型掛壁式空調(diào)。僅每年的電梯養(yǎng)護費就需支付150萬元以上（暫按每臺每 月500元計算，還不算零部件更換差價費用）哪個專業(yè)電梯維修公司會有 這么穩(wěn)定的集中業(yè)務(wù)保有量？單打獨斗各自引進的電梯維保公司因維保量 無規(guī)模，在園區(qū)內(nèi)不設(shè)維修點。彳主彳主解決小故障少則一、二個小時，大問 題需更換零部件的有時需要數(shù)天才能解決。若園區(qū)內(nèi)有這樣的專業(yè)維保公 司多好，多受歡迎！同樣，小型掛壁式空調(diào)，僅每年的保養(yǎng)、充液、移機費用（暫按每年 每臺100元計），則又是一處

4、可觀的資源（以上特種設(shè)備及制冷維保資質(zhì)許 可不在本文討論范圍）。園區(qū)內(nèi)可統(tǒng)籌挖掘的資源還有許許多多。拿綠化來說，大多數(shù)中小物 管企業(yè)將四季有綠色，留有修剪痕跡就認為養(yǎng)護好了，不可能配備專業(yè)園 藝師將普通綠化提升到園藝化的公園、植物園水平。據(jù)一些外資物管企業(yè) 和正在向“集成服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的物管企業(yè)反映，如今市場上提供高端綠化、 保潔、保安專業(yè)性強的公司還不多，挑選余地還不大。在大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的今天，把握住創(chuàng)新的企業(yè)定位和資源統(tǒng)籌能 力，形成核心競爭力。專業(yè)公司無疑還是一處充滿商機的“富礦。那么， 對“小而全”的物管企業(yè)轉(zhuǎn)型成為能對園區(qū)提供專業(yè)化、精細化、集約化 的專業(yè)公司不失明智之舉，既滿足了

5、園區(qū)的需求（比園區(qū)外的其它專業(yè)公 司更具及時性、實效性、經(jīng)濟性、競爭性）提升了核心競爭能力、企業(yè)獲 利能力。又提供了就業(yè)崗位承擔了企業(yè)的社會責任。按照市場規(guī)律，讓數(shù)家大型物管企業(yè)（集成服務(wù)商）在園區(qū)走市場化 道路。對大型物管企業(yè)來說，經(jīng)營上不管實行的是承包制還是酬金制，其 結(jié)果都是微利。園區(qū)內(nèi)大型物管企業(yè)要成為相匹配的管家，要在真正意義 上做大做強，必須要在“創(chuàng)新的戰(zhàn)略思維能力；創(chuàng)新的機制改革能力；創(chuàng) 新的空間配置能力；創(chuàng)新的系統(tǒng)服務(wù)能力；創(chuàng)新的資源統(tǒng)籌能力；創(chuàng)新的 戰(zhàn)略協(xié)同能力上”，形成物管企業(yè)自己的核心競爭力。筆者認為：有所為， 有所不為。走“集成服務(wù)商”之路，不失為園區(qū)大型物管企業(yè)發(fā)展道

6、路的 明智選擇之一。做集成服務(wù)商，大型物管企業(yè)就應(yīng)體現(xiàn)在其服務(wù)的集成特性上。定位 于園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)資源的開拓者、統(tǒng)籌者、和組織者。并有選擇地發(fā)展 基于其核心能力與優(yōu)勢的專業(yè)性服務(wù)與綜合性服務(wù)。管理和操作分離。逐 步放棄原有的綠化、保安、保潔、工程維修等操作業(yè)務(wù)。而是到市場上“購 買服務(wù)”。（它應(yīng)該不等同于某些物業(yè)公司的“業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包”給特定分包商， 所引進的“專業(yè)公司”既不專業(yè)也不規(guī)范。結(jié)果是“質(zhì)次價高”或則是一 味壓價而品質(zhì)無法保證）。應(yīng)該是規(guī)范的具有明顯專業(yè)優(yōu)勢和合理性價比的 （即真正的市場化購買行為）。即獲得了從業(yè)人員的專業(yè)保證，又省去了巨 額的專業(yè)設(shè)備購置費用，隊伍將十分精簡。園區(qū)集成商

7、模式的物管企業(yè)主要做什么？第一、仍然是把入駐工業(yè)園區(qū)的企業(yè)服務(wù)好。把招商引資后的延續(xù)服 務(wù)做好，作為第一要務(wù)。做業(yè)主和客戶的“專業(yè)大管家”依據(jù)客戶所屬行 業(yè)特性，按ABC工作法，有針對性專心致志地做好客戶服務(wù)工作。第二、對“購買服務(wù)”進行質(zhì)量標準監(jiān)督、成本控制、協(xié)調(diào)運作（不 能出現(xiàn)品質(zhì)偏差，控制脫節(jié)現(xiàn)象）。第三、對各項目的客服滿意度定期征詢、檢查。監(jiān)督、績效考核，經(jīng) 濟核算。第四、物品集群采購，服務(wù)集群采購。有了集群的量，除了能優(yōu)惠價 格，降低費用，還有話語權(quán)。例如，與各大空調(diào)生產(chǎn)商建立聯(lián)絡(luò)網(wǎng)，一旦客戶空調(diào)出現(xiàn)故障，便能 第一時間與有關(guān)生產(chǎn)商取得聯(lián)系，不至于維修旺季喊不應(yīng)?；蛸I得到，裝 不成。

8、還可以與專業(yè)裝潢公司熱線聯(lián)系，凡是涉及裝潢公司的問題，由物 業(yè)公司聯(lián)系裝潢公司維修人員。這樣，客戶只要一個電話找到物業(yè)公司， 其余的都不用操心。管理的效率、質(zhì)量、經(jīng)濟性將大為提高。第五、在取得效益的同時抓緊實施人才戰(zhàn)略、科技提升。向科技化發(fā) 展。運用服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)平臺、管理信息系統(tǒng)，服務(wù)供應(yīng)鏈技術(shù)，電子商務(wù)。 現(xiàn)代修繕技術(shù)和智能化技術(shù)等向高端物業(yè)服務(wù)方向發(fā)展第六、整合園區(qū)相關(guān)資源，擴大延伸服務(wù)，使園區(qū)物業(yè)管理從傳統(tǒng)操 作型服務(wù)向知識服務(wù)型高端物業(yè)發(fā)展，即從事與園區(qū)物業(yè)相關(guān)的管理、咨 詢、評估、策劃、顧問業(yè)務(wù)和制定策略、計劃，向滿足不動產(chǎn)資產(chǎn)價值最 大化要求的園區(qū)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理等方面發(fā)展。由勞動密

9、集型向技術(shù)維護型、 資本密集型轉(zhuǎn)變。園區(qū)的大型物管企業(yè)只有以高科技園區(qū)的發(fā)展要求為導向，采用相適 應(yīng)的經(jīng)營模式，才能出效益、進行人才競爭、科技提升、進而獲取更高效 X 益O除了經(jīng)濟效益外，作為園區(qū)大型物管企業(yè)集成服務(wù)商還擔負著一般物 業(yè)公司所沒有的園區(qū)社會工作：由于物管企業(yè)特性，使它的管理系統(tǒng)像分 布極廣的毛細血管，延伸到了園區(qū)的每一個角角落落，親密地直接接觸著 每一家客戶。以彳主事實證明物管企業(yè)在園區(qū)的城市管理、治安管理、外來 人口管理、避峰讓電、防臺防汛、工業(yè)普查、組織人大代表選舉、防治SARS 病毒、H1N1病毒、APEK會議、經(jīng)常性的國家領(lǐng)導視察、外國首腦訪問等 方面的接待安全、對開發(fā)區(qū)的重要精神上傳下達等重要場合事件中，都曾 發(fā)揮著重要組織作用。在園區(qū)起著其它部門和公司所不可替代的社會作用。 除了上述作用外，工業(yè)園區(qū)的大型物管企業(yè)，還應(yīng)該承擔起做開發(fā)區(qū)物業(yè) 類型管理理論和實踐的總結(jié)者。目前，我國在居住和辦公樓物業(yè)管理方面 已有管理標準、評判標準和不少的有關(guān)理論專著。已有不少物管企業(yè)在居 住和