渝能乾德公司寸灘項(xiàng)目開發(fā)策略匯報(bào)ppt課件

1、渝能乾德公司寸灘工程開發(fā)戰(zhàn)略匯報(bào)目 錄第一部分 工程本身要素分析 一:工程地塊與城市環(huán)境要素分析 二:工程地塊質(zhì)素簡(jiǎn)短分析 三:工程地塊開發(fā)條件要素分析第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來源分析 一:市場(chǎng)環(huán)境分析 二:產(chǎn)品類別分析 三:我們的客戶來源點(diǎn)分析 四:我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所爭(zhēng)取的客戶第三部分 本工程的定位與開發(fā)戰(zhàn)略 一、工程的贏利方式： 二、工程定位、中檔偏高的戰(zhàn)略 三、工程的開發(fā)戰(zhàn)略第一部分 工程本身要素分析1、工程的周邊環(huán)境要素 寸灘港： 地塊南面港口行政辦公區(qū)與貨物輸出區(qū) 海爾路： 寸灘港與工程所在地塊中間穿過 北京首創(chuàng)： 工程西面 300畝的開發(fā)地塊 公安局集資房：17萬方的集資房第

2、一部分 工程本身要素分析2、工程所在地與城市的關(guān)系 解放碑： 8公里環(huán)行圈內(nèi) 魚嘴： 5公里環(huán)行圈內(nèi) 江北新政府：3公里環(huán)行圈內(nèi) 構(gòu)成一個(gè)三角中心地帶 寸灘港、北部經(jīng)開區(qū)、 港城工業(yè)園區(qū) 圍合而成的工業(yè)開展三角區(qū)中心地段 龍頭寺：1.5公里 輕軌3號(hào)線 渝北航空港 都市交通區(qū)節(jié)點(diǎn)區(qū)域 第一部分 工程本身要素分析結(jié)論： 按照都市開展同心圓實(shí)際，以及重慶市政府規(guī)劃的影響，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)代最新的居住實(shí)際，以及現(xiàn)實(shí)開展的客觀情況，本區(qū)域?qū)⑹俏磥碇貞c城市開展的重要區(qū)域，以及未來的經(jīng)濟(jì)活潑區(qū)域，同時(shí)也是未來都市中高密度人群的中心區(qū)域。第一部分 工程本身要素分析3、工程各個(gè)地塊價(jià)值量分析 西部地塊 ： 地塊的自

3、然高度較高、自然資源豐富、大面積的水域、適宜建立高質(zhì)量產(chǎn)品。城市化的角度： 地塊與公路標(biāo)高10幾米，本塊土地與城市干道構(gòu)成一個(gè)臺(tái)地關(guān)系，這種臺(tái)地將限制土地運(yùn)用用途的轉(zhuǎn)換，顧即使未來本區(qū)域成熟后，按照現(xiàn)行土地高差關(guān)系，依然只能做居住性物業(yè)，而不易構(gòu)成商業(yè)價(jià)值假設(shè)將臺(tái)地挖平，構(gòu)成與地面的零高度，就有能夠改動(dòng)土地用途在重慶如今曾經(jīng)看到的商業(yè)工程中，臺(tái)地工程勝利的案例非常的少。第一部分 工程本身要素分析4、工程各個(gè)地塊價(jià)值量分析土地與城市肌理關(guān)系： 工程地塊與公路的高差，使它與城市構(gòu)成了一定的隔離，而這種隔離將弱化土地的城市屬性。因此即使在本區(qū)域到達(dá)成熟階段的時(shí)候，依然不能完全享用城市化帶給外鄉(xiāng)地的價(jià)

4、值增長(zhǎng)，也不適宜建立高密度產(chǎn)品，也就是說，整個(gè)地塊的土地價(jià)值隨著城市成熟而進(jìn)展的價(jià)值提升將非常有限。 中部地塊： 中部地塊地形較為復(fù)雜，有水系，東面山系較平坦，西面山系較峻峭，前面有一大塊平地，靠北面地勢(shì)較高。該區(qū)域也是本工程土地最為完好的區(qū)域，面積較大，與海爾路有很長(zhǎng)的交接面，是一塊容易與城市化有機(jī)交融的地塊。 本區(qū)域的地塊，是區(qū)域內(nèi)最為成熟的地塊，也是建立高層產(chǎn)品最為適宜的地塊，但本區(qū)域從現(xiàn)聯(lián)階段與未來開展的情況分析，一直是本工程中價(jià)值量比較適中的地塊。東部地塊： 東部地塊為本工程的填方區(qū)域，地塊處于何家梁立交與白楊溝立交的中間，并在本工程地塊中段有一個(gè)城市主干道的道路接口。因此本區(qū)域地塊

5、未來的交通將顯得比較昌盛。而政府也將本工程的公共配套學(xué)校、醫(yī)院以及大量的商業(yè)規(guī)劃于此。 一個(gè)地塊的成熟程度，與價(jià)值恒定，取決于周邊地塊的商業(yè)配套與道路交通網(wǎng)絡(luò)以及其他城市根底性設(shè)備配套，本區(qū)域地塊從規(guī)劃配套要素來看，無疑是本工程中，最具有城市化潛力的地塊，因此也是價(jià)值潛力最大的地塊。在地塊成熟后，一是土地價(jià)錢將得到更大程度的提升，二是土地上建筑產(chǎn)品用途與密度將得以改動(dòng)。因此對(duì)乾德公司來說，也是最為主要的盈利地塊。第一部分 工程本身要素分析第一部分 工程本身要素分析結(jié)論： 房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)端點(diǎn)盈利的行業(yè)，產(chǎn)品消費(fèi)贏利才干遠(yuǎn)遠(yuǎn)敢不上城市土地價(jià)錢上漲的才干，因此做房地產(chǎn)純粹只尋求產(chǎn)品的利益點(diǎn)，其利潤(rùn)很

6、難到達(dá)價(jià)值的最大化。而整個(gè)地塊中，價(jià)值增殖的強(qiáng)度構(gòu)成以西向東遞增的方式。因此建議在本工程的開發(fā)戰(zhàn)略中，遵照土地價(jià)值增值的規(guī)律性進(jìn)展開發(fā)，以最大程度的保證本工程的盈利才干。1、地形走勢(shì)以及節(jié)點(diǎn)區(qū)域描畫： 在西部低洼地水塘高度為281米，等高線稀疏，坡勢(shì)平緩。水面成一個(gè)帶狀外形中間有護(hù)坎隔斷，在西部與首創(chuàng)地塊與渝懷鐵路相連地塊，有一個(gè)忽然的斷層區(qū)，使的本區(qū)域地塊由于高度不同構(gòu)成了兩個(gè)不同的平面區(qū)，使得這兩個(gè)區(qū)域的資源共生性比較差。 在工程的中部地塊，以水系為中心構(gòu)成了一個(gè)溝谷區(qū)域，溝谷區(qū)域構(gòu)成外緊內(nèi)松的口袋形，在谷口區(qū)域的東面，在一定的等高線上有一大塊平地，開發(fā)條件比較優(yōu)良；在溝谷的東面，那么是等

7、高線異常密集的峻峭山崖區(qū)。本區(qū)域的水系，相對(duì)于西面水區(qū)域，顯得單個(gè)區(qū)域水域面積較小，成更長(zhǎng)的帶狀方式，水質(zhì)不如東面區(qū)域清涼，且水邊的等高線都比較密集，布置建筑的難度大于西面地塊。 第一部分 工程本身要素分析-工程地塊質(zhì)素簡(jiǎn)短分析第一部分 工程本身要素分析水系與山的關(guān)系 構(gòu)成兩個(gè)不同的場(chǎng)景區(qū)，東面地塊是山環(huán)抱水構(gòu)成一個(gè)圍合低地，顯得安靜秀麗，幽靜自然，水面清澈宜人。周邊是相對(duì)比較平緩的坡地，同時(shí)又屏蔽了公路帶來的噪音污染，有種世外桃源的覺得。而中面的水系構(gòu)成一個(gè)狹窄的長(zhǎng)廊，坡面被水系一分為二，構(gòu)成一個(gè)通風(fēng)透氣長(zhǎng)廊，形本錢工程的一個(gè)自然軸線。 本地塊的山形呈一個(gè)“丁字形分布，將地塊自然分成4快。其

8、中山與水結(jié)合構(gòu)成了西面地塊，中面地塊，而將東面地塊分割成兩個(gè)地塊。其中東北面地塊為填方區(qū)域，地面外表比較平整。第一部分 工程本身要素分析2、工程的節(jié)點(diǎn)分析第一部分 工程本身要素分析3、開發(fā)區(qū)域建成產(chǎn)品后籠統(tǒng)分析高層產(chǎn)品： 接近海爾路個(gè)體量比較宏大的高層建筑群落，顯得整個(gè)工程大氣，有氣勢(shì)，籠統(tǒng)比較宏偉。能較好的展現(xiàn)工程籠統(tǒng)多層產(chǎn)品： 接近主湖心區(qū)域，多層產(chǎn)品依山而建，與地理自然交融，構(gòu)成風(fēng)景秀美的郊區(qū)居住地。第一部分 工程本身要素分析4、水利用與處置分析 在第一期開發(fā)時(shí)候，兩個(gè)區(qū)域的水環(huán)境都需求整治，由于中部水系不僅需求整治水域，還需求進(jìn)展填方處置，因此費(fèi)用會(huì)相對(duì)于比工程西部區(qū)域的水整治費(fèi)用高些

9、。5、建筑規(guī)劃分析 高層規(guī)劃會(huì)在構(gòu)成組團(tuán)式圍合規(guī)劃，構(gòu)成一個(gè)圍合式的建筑群落。 多層產(chǎn)品會(huì)以湖心正向或者側(cè)向的兵營(yíng)式的建筑規(guī)劃。6、拆遷量分析 從中部高層組團(tuán)開場(chǎng)開發(fā)的拆遷量為3550方(含道路拆遷量),從西部多層開場(chǎng)開發(fā)的拆遷量為300方.7、道路建筑系統(tǒng)分析 從中部區(qū)域進(jìn)展開發(fā)，需求建筑的市政公路長(zhǎng)度為350米，從西部區(qū)域進(jìn)展開發(fā)需求建筑的市政公路為：430米。兩者公路投入本錢差為80米，按照12000元/米的投入分析，兩個(gè)方案在道路建筑系統(tǒng)的本錢差約為96萬元。8、施工場(chǎng)地整治條件分析挖填方量分析 從中部區(qū)域建筑需求平整的土石方量為：24萬方，從西部區(qū)域開場(chǎng)開發(fā)的土石方量為30萬方。按照

10、15元/方的本錢計(jì)算，這兩者投入本錢差為90萬元。從多層開發(fā)土方量節(jié)約. 闡明：由于中部區(qū)域涉及到拆遷，因此場(chǎng)地整治的工期不能完全得到保證，而從西部開發(fā)由于沒有拆遷，因此可以按照控制進(jìn)展施工，可以控制施工的進(jìn)程，保證如期開場(chǎng)建立。9、產(chǎn)品線分析 從產(chǎn)品線來說，由于西邊地塊有多層和小高層的產(chǎn)品。假設(shè)從西邊開發(fā)就是先多層，再小高層，再高層這樣一個(gè)產(chǎn)品逐漸往下走的線路，而利用產(chǎn)品形狀的差別，將售價(jià)逐漸上提這樣的一個(gè)戰(zhàn)略。假設(shè)從中部地塊進(jìn)展開發(fā)，產(chǎn)品線就是，從高層到多層，再到小高層這樣的一個(gè)產(chǎn)品思緒，這樣產(chǎn)品騰躍性比較強(qiáng)。第一部分 工程本身要素分析第一部分 工程本身要素分析10、視野分析 由于中部地塊

11、為水系構(gòu)成一個(gè)視野或者景觀的通廊，因此在通廊范圍內(nèi)看外面，一可以遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江，同時(shí)也可以瞭望鐵山坪，近可以看到寸灘港的集裝箱碼頭。由于對(duì)面無建筑，所以視野非常的開闊。西部地塊，向西北面看可以看到北部新區(qū)的城市景觀，向內(nèi)看，主要本地塊優(yōu)美秀麗的湖泊。11、場(chǎng)地噪音分析 西部地塊，由于周邊相對(duì)較高，中間相對(duì)較低，且與海爾路有一個(gè)自然的高差，所以在場(chǎng)地中間幾乎不能聽到車流帶來的噪音。溫馨度比較好。 中部地塊由于水系構(gòu)成一個(gè)自然的通廊，本區(qū)域地段的公路為上坡路，因此車行于此，需求踩油門，因此噪音不可防止，加上這個(gè)通廊的關(guān)系，因此在中部地塊，第一期開發(fā)組團(tuán)范圍內(nèi)，站在場(chǎng)地中央可以感遭到下面的汽車噪音。12、

12、銷售場(chǎng)地選址分析理由：1、場(chǎng)地利用條件最好，無撤遷，根本不需求平整場(chǎng)地。2、錯(cuò)過對(duì)面的山頭，視野相對(duì)比較開闊。能看到港務(wù)大樓，有一定人氣支撐。3、我們將以最便利與最快速的方式迎接購(gòu)房者，防止到達(dá)土地后繼續(xù)前行呵斥的偏 僻感。4、本區(qū)域費(fèi)用最優(yōu)。第一部分 工程本身要素分析13、土地成熟度分析 假設(shè)選擇從西邊地塊進(jìn)展開發(fā)，在本期間推出剛好契合市場(chǎng)對(duì)花園洋房地塊的認(rèn)知，即地塊自然資源好，但是地塊成熟度不高，而本工程間隔城市中心區(qū)的位置也比較適當(dāng)。因此從這個(gè)角度來說，本區(qū)域?yàn)槟壳笆袌?chǎng)對(duì)花園洋房認(rèn)識(shí)的成熟度的高值階段。 假設(shè)選擇從中部開發(fā)高層產(chǎn)品，支撐土地成熟度最大的要素就是對(duì)面的港務(wù)大樓，這可以給購(gòu)買

13、群體一個(gè)潛在的暗示，就是地塊未來的升值空間比較大，不利要素那么是本工程周邊地塊城市配套不完善，而工業(yè)園間隔構(gòu)成時(shí)期過早，產(chǎn)業(yè)工人還沒有入住，沒有太多的根底性客戶群體。而本工程地塊，對(duì)目前市場(chǎng)上中低端產(chǎn)品支撐不夠金科與中億同時(shí)選擇了做高質(zhì)量工程，本工程的土地成熟度還不及這兩個(gè)工程。第一部分 工程本身要素分析第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來源分析1、城市重心北移 北移的幾個(gè)主要標(biāo)志性事件：江北中心區(qū)的甲級(jí)寫字樓的建立與銷售走勢(shì)良好未來國(guó)際、金融街為甲級(jí)寫字樓，江北中心區(qū)域的高層住宅開場(chǎng)出現(xiàn)豪宅景象紅鼎中央公館售價(jià)均價(jià)到達(dá)：5400元/平方米。2、江北商業(yè)曾經(jīng)開場(chǎng)全面發(fā)力 2006年黃金周，江北商圈的

14、消費(fèi)增長(zhǎng)量到達(dá)180%，增幅居于全重慶之首，數(shù)量超越沙區(qū)，成為主城區(qū)名副其實(shí)的第二商圈。3、開發(fā)熱點(diǎn)構(gòu)成以北濱路為主江景房和三北區(qū)域兩大組團(tuán) 各個(gè)開發(fā)商拿地時(shí)間關(guān)系以及政府對(duì)土地運(yùn)用的年限加上各個(gè)開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)情況，明年將是江景房集中放量的年份。北濱路亮相工程將超越560萬方，沙濱路與長(zhǎng)濱路、南濱路也有工程亮相，估計(jì)在明年亮相的江景房工程超越500萬方。總體而言，北濱路的放量將占據(jù)整個(gè)江景房的50%以上的市場(chǎng)份額。 北部新區(qū)依然會(huì)是整個(gè)城市開發(fā)的熱點(diǎn)，以金科東方王榭為代表的花園洋房將重新沖擊市場(chǎng)，而各大開發(fā)商土地貯藏足夠豐富，他們一旦能繞過政策的7090原那么，那么明年的北部新區(qū)將繼續(xù)構(gòu)成成片開

15、發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。一、市場(chǎng)環(huán)境分析第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來源分析4、北濱路構(gòu)成未來開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 北濱路為江北2007年地產(chǎn)市場(chǎng)的最熱點(diǎn)，因龍湖工程將啟動(dòng)，招商工程拿地時(shí)間曾經(jīng)第四年，國(guó)美工程，如今的金科工程，與華宇北國(guó)風(fēng)光，一線開發(fā)商的集體行動(dòng)，必將帶動(dòng)整個(gè)版塊的高速開展，構(gòu)成整個(gè)市場(chǎng)中的熱點(diǎn)區(qū)域。5、冉南龍版塊成為江北區(qū)新的城市覆蓋區(qū)域 冉家壩南橋寺版塊因間隔城市中心位置比較適當(dāng)，加上城市根底配套設(shè)備比較完善，與龍湖、保利、魯能的先期托市，這個(gè)區(qū)域在本年度為江北的地產(chǎn)最熱版塊，2007年魯能方案放量到達(dá)80萬方。開發(fā)商在這個(gè)區(qū)域貯藏土地較多，拿地時(shí)間2年，因此明年本區(qū)域也將是一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)

16、區(qū)域。 另：渝北冉家壩廣場(chǎng)方案曾經(jīng)立項(xiàng)，即將進(jìn)入啟動(dòng)階段。假設(shè)該廣場(chǎng)一旦啟動(dòng)，將加速本區(qū)域城市配套設(shè)備的完善，進(jìn)一步刺激本區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，他將同濱江路一同，構(gòu)成整個(gè)市場(chǎng)的主流景象。6、江北中心組團(tuán)產(chǎn)品供應(yīng)以小戶型商務(wù)樓等物業(yè)為主 2007年江北區(qū)中心組團(tuán)工程總量將到達(dá)100萬方左右江北明年中心區(qū)域房地產(chǎn)依然處于一種比較熱的形狀。由于受制于地塊的地價(jià)關(guān)系影響，他們的房屋單價(jià)相對(duì)比較高，因此在產(chǎn)品上多為中小戶型與商用功能或者投資功能。7、經(jīng)開組團(tuán)，依然為江北區(qū)開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)開組團(tuán)屬于渝北區(qū) 雖然龍湖與協(xié)信的用地不多，但是其他開發(fā)商在此依然有大量的土地有待于開發(fā)，因此本區(qū)域依然有大量的產(chǎn)品亮

17、相，而本區(qū)域?qū)傩砸恢毕蚋哔|(zhì)量方向靠，這次金科東方王榭開盤就售完，也證明北部新區(qū)更適宜建立高質(zhì)量住宅。8、本區(qū)域的格局分析 魯能供應(yīng)以高層為主據(jù)魯能代理公司音訊：2007年魯能80萬方放量，純粹高層將 到達(dá)60萬方。 中億為高層低密度社區(qū)中億明年將啟動(dòng)6棟高層，估計(jì)體量將到達(dá)89萬方，建筑密度為12.4%，質(zhì)量較高。 金科為高層產(chǎn)品：金科不斷是高層產(chǎn)品。第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來源分析第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來源分析二、產(chǎn)品類別分析高端高質(zhì)量房屋將漸成市場(chǎng)主流 龍湖的水晶麗城與紫都城為代表的高層低密度產(chǎn)品的熱銷，帶動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)的連鎖反映，在與主城中心位置稍遠(yuǎn)的地方的高層產(chǎn)品都走了高層高質(zhì)

18、量道路，如復(fù)地上城、天江鼎城、愛佳麗都、廊橋水岸以及中億工程，都走的是高層高質(zhì)量道路，緣由大約有兩點(diǎn)，一是從盈利才干來看，只需高質(zhì)量才有價(jià)差，二估計(jì)是土地容積率目的來看，土地價(jià)錢過高，走低密度建筑經(jīng)濟(jì)帳算不過來的緣由。 高層中等質(zhì)量房屋有向城市中心區(qū)進(jìn)展集中的趨勢(shì) 城市中心區(qū)域的高層比較傾向于在建筑內(nèi)環(huán)境以及本身籠統(tǒng)上下功夫，同時(shí)將戶型設(shè)計(jì)的比較均好，保證不出現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量問題，保證工程的均好性，這樣來吸引喜歡居住在都市的人群。第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來源分析高層低質(zhì)量房屋將逐漸被經(jīng)濟(jì)試用房所取代 重慶市2007年將放量150萬方的經(jīng)濟(jì)適用房，如今重慶經(jīng)濟(jì)適用房的主力房?jī)r(jià)區(qū)間集中在2400

19、2600元/平方米/建面這個(gè)范圍內(nèi)。經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量普遍不高，環(huán)境不好，用地較小，容積率較高。加上政策要素，只能走低端質(zhì)量的道路。由于經(jīng)濟(jì)適用房有大量的優(yōu)惠政策，因此普通商品房在這個(gè)價(jià)錢區(qū)間內(nèi)，很難跟經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)展競(jìng)爭(zhēng)，因此估計(jì)這個(gè)市場(chǎng)今后將逐漸讓位于經(jīng)濟(jì)適用房。洋房產(chǎn)品現(xiàn)狀與走勢(shì)分析-供求根本特征 花園洋房供應(yīng)在兩大類區(qū)域，一是巴南與渝北兩路區(qū)域?yàn)榇淼牡偷妊蠓繀^(qū)域，二是集中在北部新區(qū)，南坪區(qū)中心組團(tuán)以及高新區(qū)組團(tuán)等區(qū)域。 兩類產(chǎn)品價(jià)差非常的明顯，第一類區(qū)域的價(jià)錢多集中在3000元/平方米以下，典型特征是位置比較偏遠(yuǎn)，開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)，沒有品牌支撐，產(chǎn)品無特征無創(chuàng)新，主要賣點(diǎn)是環(huán)境關(guān)系，產(chǎn)品多為

20、6層多層房屋。 集中在北部新區(qū)以及南坪區(qū)的花園洋房，主要是由品牌開發(fā)商開發(fā)，產(chǎn)品質(zhì)量較高，小區(qū)人工環(huán)境優(yōu)美，自然資源適中，價(jià)錢普通都在4000元/平方米以上。第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來源分析購(gòu)買人群特征分析 花園洋房受購(gòu)房總價(jià)的影響，普通年輕購(gòu)房者由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的緣由，不太能選擇購(gòu)買。所以購(gòu)買花園洋房的業(yè)主普通年齡都集中在3040歲之間，普通都擁有本人的私人交通工具。對(duì)價(jià)錢敏感性不如對(duì)質(zhì)量的敏感性強(qiáng)，對(duì)品牌比較敏感，如市場(chǎng)上金科的花園洋房不斷銷售不錯(cuò)。第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來源分析三、 本工程客戶來源點(diǎn)分析-客戶來源區(qū)域分析五里店區(qū)域 五黃路本身客戶：二次置業(yè)客戶 江北區(qū)的客戶： 二次

21、置業(yè)客戶 渝北區(qū)的客戶： 一次置業(yè)客戶 渝中區(qū)的客戶： 二次置業(yè)客戶 沙區(qū)的客戶： 二次置業(yè)客戶工程西面客戶來源 唐家沱的客戶： 一次或者二次置業(yè)客戶 五里坪的客戶： 一次或者二次置業(yè)客戶金渝大道客戶 一次或者二次置業(yè)客戶大佛寺大橋方向客戶 一次或者二次置業(yè)客戶城市遠(yuǎn)郊區(qū)及區(qū)縣客戶 二次置業(yè)客戶第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來源分析工程客戶特征描畫多層 洋房小高層目的客戶：年齡主要集中在3040歲之間，城市白領(lǐng)，文化層次較高，對(duì)居住的環(huán)境比較追求，不滿足于在城市中心區(qū)的居住環(huán)境，有車，不太依賴城市公共交通系統(tǒng)。高層 客戶特征：年齡段主要集中在2732歲之間，年輕，追求產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)盡量可以得到更

22、高的性價(jià)比。對(duì)城市公共交通依賴較強(qiáng)，對(duì)城市根底配套設(shè)備依賴較強(qiáng)，喜歡繁華與繁華，但同時(shí)看準(zhǔn)城市向北這個(gè)社會(huì)前提，努力想在跟著城市開展的步伐，在北部新區(qū)跟隨夢(mèng)想的年輕人。他們社交生活比較頻繁，但是檔次不高，具有努力發(fā)奮圖強(qiáng)，不斷不斷超越本人年輕人 。第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來源分析直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所爭(zhēng)取的客戶金科所爭(zhēng)取的客戶 高層客戶中的高端客戶，三期與四期開場(chǎng)走中小戶型，面積區(qū)間：7590平方米，總價(jià)錢區(qū)間：2332萬中億所爭(zhēng)取的客戶 由于戶型沒出來，不能準(zhǔn)確確實(shí)定其目的客戶群體城市白領(lǐng)階層魯能的目的客戶 追討教育配套的年輕客戶群體，以及郊區(qū)縣進(jìn)展教育投資的客戶群體。城市年輕白領(lǐng)群體。 第三部

23、分 本工程的定位與開發(fā)戰(zhàn)略一、工程的贏利方式土地升值是本工程的第一贏利要素，房地產(chǎn)開發(fā)是本工程贏利的第二? 要素。房地產(chǎn)開發(fā)中，賺取品牌帶來的溢價(jià)戰(zhàn)略是本工程第二? 大盈利戰(zhàn)略三是賺取本工程正常開發(fā)正常銷售的產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)節(jié)所帶來的利潤(rùn)。第三部分 本工程的定位與開發(fā)戰(zhàn)略二、工程定位：中檔偏高的戰(zhàn)略定位根據(jù)1、在區(qū)政府周邊的地塊都是高價(jià)值地塊：這是城市開展的規(guī)律性屬性，也可以在 重慶沙區(qū)新區(qū)府中得到證明。2、本工程地塊位于以解放碑CBD中心區(qū)為圓心的10公里通勤圈內(nèi)，地塊彌足珍貴。3、工程土地現(xiàn)行本錢，要走低價(jià)道路，不容易構(gòu)成價(jià)錢低?(洼地)4、假設(shè)中低端產(chǎn)品道路，土地升值的空間將要被緊縮。5、中高端產(chǎn)品才有盈利空間，而且才干保證整個(gè)工程的質(zhì)量與渝能公司的品牌戰(zhàn)略。6、政府大量的經(jīng)濟(jì)適用房出來，將進(jìn)一步緊縮低端商品房市場(chǎng)份額，也將進(jìn)一步緊縮商品房的利潤(rùn)空間。2007年政府放量的經(jīng)濟(jì)適用房體量將到達(dá)150萬方。第三部分 本工程的定位與開發(fā)戰(zhàn)略三、工程的開發(fā)戰(zhàn)略第三部分 本工程的定位與開發(fā)戰(zhàn)略一、先洋房后高層第三部分 本工程的定位與開發(fā)戰(zhàn)略