利用杜邦分析對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的研究

1、利用杜邦分析對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的研究利用杜邦分析對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的研究 打開文本圖片集 摘 要：近些年來，我國房價不斷上漲，國家加大了對經(jīng)濟的全面的宏觀調(diào)控，先后公布了不少有關(guān)土地和金融方面的相關(guān)政策。在這種大局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復(fù)雜的市場環(huán)境中保持競爭力，使得企業(yè)具有長久的生命力，這就是一個值得探討的問題。本文運用杜邦分析方法分析典型房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)分析的結(jié)果對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理狀況進行評價并給與相應(yīng)的建議。希望可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提供一些幫助。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 杜邦分析 陸家嘴 一、引言 房地產(chǎn)企業(yè)是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)。21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，其中相當(dāng)大

2、的部分是房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻。與此同時房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國家和政府的宏觀經(jīng)濟政策的影響。經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也非?？?。相反，經(jīng)濟形勢不景氣房地產(chǎn)企業(yè)回收資金緩慢，也會影響企業(yè)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在飛速的發(fā)展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也愈加嚴(yán)峻。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況直接影響著企業(yè)未來的盈利能力。因此如何根據(jù)財務(wù)狀況來了解企業(yè)的經(jīng)營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個指引，還可以使得企業(yè)在發(fā)展過程中不斷發(fā)現(xiàn)自己的弱勢，讓企業(yè)保持穩(wěn)健的發(fā)展。 二、杜

3、邦分析體系 通常我們可以通過利用上市公司財務(wù)報表的數(shù)據(jù)計算出相應(yīng)的財務(wù)比率，進而了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財務(wù)指標(biāo)，通過財務(wù)指標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對企業(yè)財務(wù)進行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級分解為多項財務(wù)比率乘積。因為這種方法是由美國杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。圖1是杜邦分析的系統(tǒng)圖： 三、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析 凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100家在近五年年持續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)進行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代

4、表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進行進一步分析。 通過對資產(chǎn)收益率的進一步分解，我們可以詳細(xì)的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費用支出的具體情況。本文主要運用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營業(yè)成本支出率、期間費用支出率、所得稅費用支出率四個指標(biāo)進行分析。 四、我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析 我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動蕩的經(jīng)濟環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進行杜邦分析，了解企業(yè)財務(wù)狀況。 （一）資產(chǎn)收益率及其分解分析 表1 陸家嘴資產(chǎn)凈利率分解分析 單位% 項目 20XX 20XX 20XX 20XX 20X

5、X 營業(yè)收入/資產(chǎn)總額 9.56 17.93 11.70 15.05 11.34 營業(yè)成本/資產(chǎn)總額 2.93 3.40 4.23 6.62 3.96 （營業(yè)費用+管理費用 +財務(wù)費用）/資產(chǎn)總額 1.60 1.20 1.60 1.48 1.62 營業(yè)外收支/資產(chǎn)總額 -0.20 -0.01 -0.09 -0.01 -0.08 所得稅費用/資產(chǎn)總額 1.13 1.85 1.16 0.97 1.05 其他收入（支出） /資產(chǎn)總額 -1.06 1.32 -0.39 2.44 1.21 =凈利潤/資產(chǎn)總額 5.15 10.16 5.19 3.55 3.59 凈資產(chǎn)收益率 9.76 17.61 10.

6、25 7.87 8.38 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)陸家嘴20XX-20XX年年報數(shù)據(jù)計算 （1）凈資產(chǎn)收益率可以用來衡量一個企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率20XX20XX五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過程，由20XX年的5.15%上升至10.16%，再到20XX年的3.59%，20XX-20XX年資產(chǎn)收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產(chǎn)集團總體盈利能力逐漸下降。 （2）主營業(yè)務(wù)毛利率的各項影響因素具體分析。 對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營著許多業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項業(yè)務(wù)對主營業(yè)務(wù)毛利率的貢獻。見表2 表2 各項業(yè)務(wù)對主營業(yè)務(wù)毛利率的

7、貢獻占比 單位% 項目名稱 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 占比 占比 占比 占比 占比 動遷房轉(zhuǎn)讓 - - - - 38.74 房產(chǎn)銷售 1.61 57.89 0.05 44.1 28.53 房地產(chǎn)租賃 77.18 33.43 79.67 50.37 25.58 酒店業(yè) 21.05 8.68 12.7 2.24 0.51 其他 0.16 - 1.61 0.35 -0.21 物業(yè)管理 - - 5.97 2.94 6.85 數(shù)據(jù)來源：和訊網(wǎng)個股數(shù)據(jù)分析陸家嘴數(shù)據(jù) 由表2可知，20XX-20XX年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營業(yè)務(wù)利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業(yè)務(wù)利率的

8、主要因素。20XX年由于受到美國次貸危機的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來。由此可見，外界的經(jīng)濟環(huán)境會影響企業(yè)的發(fā)展方向。20XX年企業(yè)把主營業(yè)務(wù)收入的重點轉(zhuǎn)移到動遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎(chǔ)上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。 酒店業(yè)的變化不大，說明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是20XX年企業(yè)新逐鹿的一個產(chǎn)業(yè)。就近3年的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成

9、為房地產(chǎn)企業(yè)未來主要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。 （3）陸家嘴集團這5年的期間費用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在20XX年有較大幅度的比重下降。營業(yè)外收入的貢獻處于較大的波動狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4年的貢獻一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營業(yè)務(wù)上。 （二）權(quán)益乘數(shù)分析。 表3 權(quán)益乘數(shù)分析 12/31/20XX 12/31/20XX 12/31/20XX 12/31/20XX 12/31/20XX 負(fù)債（單位：億） 84.1 82.5 116 152 176 資產(chǎn)（單位：億） 178 195 235 277 308 權(quán)益乘數(shù) 1.90 1.73 1.97 2.22 2.33 凈資產(chǎn)收益

10、率 9.76 17.61 10.25 7.87 8.38 數(shù)據(jù)來源：東方財富網(wǎng)行情中心陸家嘴財務(wù)分析數(shù)據(jù) 從這5年的數(shù)據(jù)來看，從20XX年開始陸家嘴權(quán)益乘數(shù)逐漸上升，與此同時，凈資產(chǎn)收益率開始大幅度下降，直到20XX年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為20XX年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負(fù)債獲得土地進而進行開發(fā)這個是具有很大風(fēng)險的，企業(yè)在背負(fù)著沉重債務(wù)的同時短期無法獲得相應(yīng)的回報，企業(yè)未來籌集資金會更加困難。 五、提高我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議 （一）樹立風(fēng)險意識 企業(yè)應(yīng)該具備預(yù)防企業(yè)風(fēng)險的意識。在控制企業(yè)總風(fēng)險方面，企業(yè)應(yīng)該把握好經(jīng)營風(fēng)險和企業(yè)

11、財務(wù)風(fēng)險之間的關(guān)系，在合理的范圍內(nèi)將總風(fēng)險降到最低。在負(fù)債方面，企業(yè)要在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實情況的基礎(chǔ)上考察有哪些因素會影響負(fù)債，進而定下負(fù)債的數(shù)額。與此同時企業(yè)還應(yīng)做好未來還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個相對安全的范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動。 （二）優(yōu)化資金管理范圍和程度 為了進一步強化房地產(chǎn)企業(yè)對資金的整體控制，企業(yè)應(yīng)該在投資于高收益高風(fēng)險項目時充分估計風(fēng)險的大小。還要考慮到國家的政策、民風(fēng)民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過嚴(yán)密的市場調(diào)查之后，由專業(yè)人員對項目進行規(guī)劃，進行開發(fā)進度安排，與此同時財務(wù)部門進行測度，制定詳細(xì)的費用測算，以便合理的利用和資金。 在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應(yīng)該加強從前期預(yù)算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結(jié)算總結(jié)對企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預(yù)算的原因，隨時糾正預(yù)算中不合適的地方，以便合理的利用資金。 （三）加速存貨周轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)可