奧斯頓國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)規(guī)劃

1、某國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)規(guī)劃 四川奧斯頓國(guó)際投資有限公司，依托西部大開(kāi)發(fā)的絕佳契機(jī)將自身的全部?jī)?yōu)勢(shì)資源融入到西部的建設(shè)中，聚集數(shù)億資金著力收購(gòu)綿陽(yáng)市標(biāo)志性建筑新益大廈，其收購(gòu)物業(yè)創(chuàng)目前西部地區(qū)最大標(biāo)的。本公司整合海內(nèi)外人力、財(cái)力資源鏈，組建成強(qiáng)勢(shì)團(tuán)隊(duì)，以綿陽(yáng)為切入點(diǎn)，在西南乃至大西部地區(qū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、商業(yè)零售、餐飲娛樂(lè)等多項(xiàng)跨行業(yè)投資，在最快的時(shí)間內(nèi)，成為四川以及大西部地區(qū)投資經(jīng)營(yíng)的主力軍之一。公司所收購(gòu)的新益大廈將為綿陽(yáng)市新商務(wù)中心的形成奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。良好的商務(wù)氛圍及經(jīng)濟(jì)發(fā)展將促使綿陽(yáng)在21世紀(jì)成為西部地區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市之一。經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研和多方位精心準(zhǔn)備，現(xiàn)在本公司對(duì)奧

2、斯頓國(guó)際廣場(chǎng)(原綿陽(yáng)新益大廈,以下簡(jiǎn)稱廣場(chǎng)或國(guó)際廣場(chǎng))項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)已進(jìn)入進(jìn)一步細(xì)化開(kāi)發(fā)規(guī)劃并逐步付諸實(shí)施階段。在此進(jìn)程中，為了確保該項(xiàng)目的整體形象和與其地位相適配的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到預(yù)期效果，還需要政府的大力支持。下面我們就從幾個(gè)方面闡述我們的開(kāi)發(fā)理念和總體規(guī)劃。眾志成城 再塑地標(biāo)建筑新形象 從某種意義上說(shuō)，奧斯頓國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗很大程度上取決于綿陽(yáng)人民對(duì)這一項(xiàng)目的信心，我們首先要做的工作就是給廣場(chǎng)一個(gè)全新的形象、全新的定位，充分發(fā)揮其地標(biāo)建筑的核心價(jià)值，一掃人們心中爛尾樓的陰霾。這就要求我們不僅要從外觀和開(kāi)發(fā)形式上進(jìn)行創(chuàng)新，更需要從開(kāi)發(fā)理念和樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)上進(jìn)行創(chuàng)新。雖然目前本案所在位置還

3、不是真正意義上的商業(yè)中心，但很顯然，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)陸續(xù)到位，隨著世界巨頭沃爾瑪?shù)拈_(kāi)張，一個(gè)高水準(zhǔn)的、現(xiàn)代化的商圈即將形成。正如上海南京西路商圈的興起一樣:在恒隆廣場(chǎng)開(kāi)張之前，上海的南京西路雖然也有梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、金鷹等高檔的商業(yè)業(yè)態(tài)，但一直沒(méi)能形成濃郁的商業(yè)氛圍，但隨著恒隆廣場(chǎng)（附恒隆廣場(chǎng)外觀圖）拔地而起，并搶灘高端消費(fèi)品市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，南京西路靜安寺商圈才漸成氣候，成為和南京東路、淮海路、徐家匯平分秋色的獨(dú)立商圈。恒隆廣場(chǎng)的成功很大意義上取決于其精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位和開(kāi)發(fā)理念。敢于做一個(gè)領(lǐng)跑者是地標(biāo)建筑的責(zé)任！一個(gè)城市消費(fèi)習(xí)慣的形成和消費(fèi)水平的高低，不僅取決于這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)狀況，還在于業(yè)者對(duì)于消費(fèi)

4、者科學(xué)的引導(dǎo)和培養(yǎng)。我們國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)，就是把綿陽(yáng)消費(fèi)者的消費(fèi)理念提升10年。為了完成這一目標(biāo),我們已經(jīng)在廣場(chǎng)的功能開(kāi)發(fā)和招商引資上很下功夫,確保廣場(chǎng)無(wú)論是商業(yè)業(yè)態(tài)、酒店檔次、還是配套設(shè)施方面都能獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷（附廣場(chǎng)外輪廓效果圖）。我們也非常感謝綿陽(yáng)市委、市政府在項(xiàng)目前期各個(gè)方面給予我們政策、關(guān)系協(xié)調(diào)等全方位的支持。但是,綿陽(yáng)畢竟還只是一個(gè)擁有60萬(wàn)人口的中等城市, 要在短時(shí)間內(nèi)去化近12萬(wàn)平米的商業(yè)面積，市場(chǎng)壓力還是很大的。所以我們說(shuō)給廣場(chǎng)一個(gè)全新的形象，給綿陽(yáng)人民十足的信心確是治本之策。這里還要請(qǐng)市政府能進(jìn)一步加強(qiáng)周?chē)h(huán)境的整治，對(duì)附近街道的商業(yè)布局統(tǒng)籌規(guī)劃，形成將來(lái)與廣場(chǎng)沃爾瑪商圈的

5、功能和形象的配套。比如，在大廈與沃爾瑪之間有必要規(guī)劃成一條商業(yè)步行街；拆除附近的違章建筑和有礙交通損害區(qū)域整體形象的建筑、設(shè)施等。同時(shí),政府需要引導(dǎo)和限制短期內(nèi)市區(qū)范圍高層建筑的重復(fù)開(kāi)發(fā),避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)惡性循環(huán)。敢為人先 引領(lǐng)生活消費(fèi)新潮流裝璜設(shè)計(jì)和空間規(guī)劃彰顯時(shí)尚現(xiàn)代風(fēng)格。要改變廣場(chǎng)在人們心目中的形象，并使結(jié)構(gòu)更合乎現(xiàn)代化商業(yè)廣場(chǎng)的要求，首先要對(duì)幾個(gè)重要部位進(jìn)行重新“整容”。第一是大廈正面的兩個(gè)入口，必須做成特別氣派、別致、搶眼的與大廈地標(biāo)身相符的門(mén)庭。對(duì)于門(mén)庭的設(shè)計(jì)和制作，我們將不惜重金。因?yàn)檎麄€(gè)大廈的定位就是是綿陽(yáng)的“金茂大廈”。（附上海金茂大廈實(shí)景圖）第二是主樓和副樓的中庭，我們已經(jīng)

6、得到市政府同意和技術(shù)認(rèn)證，可搭建成三層樓的商業(yè)用房?，F(xiàn)在為了提升整個(gè)廣場(chǎng)的品味，我們要求在四層樓增建挑空9米高的中庭,我們計(jì)劃搭建成類(lèi)似于上海威斯頓大酒店中廳的咖啡茶吧。（附威斯頓中廳圖）這樣既是整個(gè)大廈的中心綠化休閑茶吧，又可作為四、五樓美食休閑娛樂(lè)人們的小憩之處。這樣的結(jié)構(gòu)就要求副樓朝向中庭的辦公樓窗戶封閉或安裝固定窗頁(yè)與玻璃才能保證中庭的安全與衛(wèi)生，在五層樓的樓頂，我們還計(jì)劃建成室外空中花園，增加大廈整體的綠化面積。屆時(shí)，要請(qǐng)政府協(xié)調(diào)各購(gòu)買(mǎi)公房的單位，服從統(tǒng)一規(guī)劃，保證廣場(chǎng)整體功能和形象。商業(yè)業(yè)態(tài)重在和沃爾瑪?shù)挠袡C(jī)互補(bǔ)與良性互動(dòng)（-1樓3樓）高檔購(gòu)物商場(chǎng)沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)模式?jīng)Q定了它的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

7、主要還是定位在中低端的日常消費(fèi)品，而高端的時(shí)尚消費(fèi)品、知名品牌和奢侈消費(fèi)品一般不在其經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)，因此我們將結(jié)參照上海恒隆廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)以及正大百貨（附港匯廣場(chǎng)、恒隆內(nèi)廳、太平洋百貨圖）的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和布局模式，引進(jìn)一家知名的走高端路線的商家（現(xiàn)在與伊藤洋華和太平洋百貨商洽中）及部分名牌專賣(mài)店落戶其中，這樣便可以和沃爾瑪相得益彰，彼此協(xié)力拉動(dòng)人氣形成真正意義上的新商圈。酒店突出品質(zhì)和檔次，力避與現(xiàn)有業(yè)態(tài)的低端惡性競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)調(diào)查了解到作為四川省第二大城市的綿陽(yáng)至今尚沒(méi)有一家五星級(jí)酒店，即使是現(xiàn)有的星級(jí)酒店在服務(wù)功能和硬環(huán)境上與發(fā)達(dá)城市同級(jí)酒店相比還差強(qiáng)人意。這和綿陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成鮮明反差，也是城市服務(wù)

8、功能的嚴(yán)重缺憾。我們計(jì)劃將主樓的19F36F開(kāi)發(fā)成超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)酒店。（附上海的萬(wàn)豪國(guó)際酒店圖）我們一定要誠(chéng)信面對(duì)顧客，給顧客一個(gè)貨真價(jià)實(shí)的五星級(jí)酒店。但價(jià)格卻不能跳出均價(jià)太多，一般在同業(yè)四星級(jí)均價(jià)的125%以內(nèi)，也要考慮到市場(chǎng)的承載能力。寫(xiě)字樓寧精勿濫，提高入駐率是關(guān)鍵 向綿陽(yáng)的部分企事業(yè)單位、外地駐綿辦事機(jī)構(gòu)，特別是金融保險(xiǎn)部門(mén)提供功能配套的甲級(jí)寫(xiě)字樓是我們作為地標(biāo)建筑管理者應(yīng)盡的職責(zé)。這些寫(xiě)字樓的規(guī)模我們從開(kāi)始擬預(yù)估的18個(gè)樓層下調(diào)到9個(gè)樓層。另外，副樓已經(jīng)有2萬(wàn)多個(gè)平方的寫(xiě)字樓以成本價(jià)出讓給了行政機(jī)關(guān)，使得本案中寫(xiě)字樓部分比例已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)高的水準(zhǔn)。同時(shí)希望政府鼓勵(lì)綿陽(yáng)的一些大中企業(yè)

9、到廣場(chǎng)上辦公，這不僅可以大大提升企業(yè)自身的形象，同時(shí)也提升了整個(gè)綿陽(yáng)對(duì)外的品牌形象。娛樂(lè)休閑、美食以品牌開(kāi)道，以服務(wù)和營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新為旗幟 由于整個(gè)廣場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)走高端路線，我們計(jì)劃從市外引進(jìn)一批運(yùn)營(yíng)美食和休閑娛樂(lè)的知名品牌。其中，4、5層作為大型宴會(huì)廳以及餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所，6層由運(yùn)動(dòng)健身會(huì)所、游泳館及空中花園。（附效果圖）應(yīng)該說(shuō)，綿陽(yáng)這類(lèi)場(chǎng)所不少，但真正上檔次、服務(wù)上水準(zhǔn)的美食休閑場(chǎng)所基本上空白，現(xiàn)有的場(chǎng)所只能說(shuō)滿足了人們有地方吃、有地方玩的基本需求，還稱不上享受，很多上流社會(huì)人們享受的消費(fèi)模式和水準(zhǔn)還很欠缺。我們一定要通過(guò)這些美食、休閑項(xiàng)目的引進(jìn)，帶動(dòng)綿陽(yáng)高級(jí)白領(lǐng)層的現(xiàn)代消費(fèi)方式，并滿足來(lái)綿工作或旅

10、游的外國(guó)人、因商務(wù)出差到綿的上流人群各種消費(fèi)要求。（附上海新世界、上島咖啡圖）政府支持 共創(chuàng)跨世紀(jì)工程興盛多贏的新局面“新益永遠(yuǎn)是綿陽(yáng)人的新益，新益將永遠(yuǎn)造福于綿陽(yáng)人民！”這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本性質(zhì)決定的。隨著項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，她將產(chǎn)生出我們?cè)谝郧皥?bào)告中所陳述的業(yè)績(jī)，比如對(duì)GDP的貢獻(xiàn)、對(duì)地方財(cái)稅的貢獻(xiàn)、對(duì)整合勞動(dòng)力資源、提升消費(fèi)理念等方方面面的貢獻(xiàn)。當(dāng)然政府的支持不僅能使項(xiàng)目順利的完成銷(xiāo)售，更可以通過(guò)項(xiàng)目的成功提高綿陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，打造新商業(yè)中心。以及使得市容環(huán)境的整體形象得以全面的提升。這些支持除了前面幾個(gè)部分中我們已經(jīng)提到的，還包括以下幾個(gè)方面：1.對(duì)于已經(jīng)出讓給各部門(mén)沿街商鋪，敬請(qǐng)政府協(xié)調(diào)好，由我們進(jìn)行配套工程的統(tǒng)一施工和外墻裝修，裝修成本費(fèi)用由各企業(yè)自理。這是保證大廈整體形象和功能完善的基本前提，希望屆時(shí)不出現(xiàn)任何障礙。2.關(guān)于副樓2萬(wàn)平方米616樓辦公寫(xiě)字樓的處理請(qǐng)配合我們整體招商租賃，保證項(xiàng)目銷(xiāo)售、招商工作的順利進(jìn)行3.預(yù)售開(kāi)始后，按市政府之前的支持承諾，即請(qǐng)協(xié)調(diào)有關(guān)銀行發(fā)放相關(guān)貸款，確保整個(gè)項(xiàng)目順利實(shí)施。4.