知名地產(chǎn)投資分析模型

1、 現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率 , 售價(jià)敏感系數(shù)： ,100%,面積單位：平方米, 成本敏感系數(shù)： ,100%, 項(xiàng)目 , 2007年2季度 , 2007年3季度 , 2007年4季度 , 2008年1季度 , 2008年2季度 , 2008年3季度 , 2008年4季度 , 2009年1季度 , 2009年2季度 , 2009年3季度 , 2009年4季度 , 2010年1季度 , 2010年2季度 , 2010年3季度 , 2010年4季度 , 2011年1季度 , 2011年2季度 , 2011年3季度 , 2011年4季度 , 2012年1季度 , 2012年2季度 , 2012年3季度 ,

2、2012年4季度 , 合計(jì) , 一、現(xiàn)金流入 , 銷售面積（m2） , - , - , - , - , - , - , 50,706 , 30,424 , 60,848 , 50,706 , 33,364 , 30,964 , 54,187 , 30,964 , 47,822 , 24,255 , 48,509 , 40,424 , 33,689 , 23,359 , 52,559 , 23,359 , - , 636,141 , 銷售額 , - , - , - , - , - , - , 38,127 , 22,876 , 45,753 , 38,127 , 23,681 , 21,408

3、, 37,463 , 21,408 , 37,268 , 19,923 , 39,846 , 33,205 , 31,441 , 24,212 , 54,478 , 24,212 , - , 513,429 , 回款額 , - , - , - , - , - , - , 34,315 , 24,401 , 43,465 , 38,890 , 25,126 , 21,635 , 35,858 , 23,013 , 35,682 , 21,657 , 37,854 , 33,869 , 31,618 , 24,935 , 51,451 , 27,239 , 2,421 , 513,429 , 小計(jì)

4、 , - , - , - , - , - , - , 34,315 , 24,401 , 43,465 , 38,890 , 25,126 , 21,635 , 35,858 , 23,013 , 35,682 , 21,657 , 37,854 , 33,869 , 31,618 , 24,935 , 51,451 , 27,239 , 2,421 , 513,429 , 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV , 192,182 , 二、現(xiàn)金流出 ,15.64%, 1-1、付地價(jià)款 , 8,000 , 72,400 , 20,589 , 14,641 , 26,079 , 13,691 , 155,399 ,

5、 利息占成本比例 , 2、付工程款（不含利息） , - , - , - , - , 2,839 , 5,678 , 7,760 , 12,681 , 14,973 , 19,347 , 16,508 , 18,800 , 15,514 , 14,311 , 12,776 , 9,490 , 9,280 , 4,906 , 5,563 , 3,270 , 1,635 , - , 1,635 , 176,964 ,14.37%,85.6% 3、開發(fā)間接費(fèi) , - , 4、期間費(fèi)用 , - , - , - , 1,990 , 1,415 , 2,521 , 2,256 , 1,457 , 1,255

6、 , 2,080 , 1,335 , 2,070 , 1,256 , 2,196 , 1,964 , 1,834 , 1,446 , 2,984 , 1,580 , 140 , 29,779 , 項(xiàng)目投資合計(jì) , - , - , - , 8,000 , 2,839 , 78,077 , 30,339 , 28,737 , 43,573 , 35,293 , 17,965 , 20,055 , 17,594 , 15,646 , 14,845 , 10,746 , 11,475 , 6,870 , 7,396 , 4,717 , 4,619 , 1,580 , 1,776 , 362,143 ,

7、 5、營業(yè)稅及附加 , - , - , - , - , - , - , 3,848 , 2,737 , 4,875 , 4,361 , 2,818 , 2,426 , 4,021 , 2,581 , 4,002 , 2,429 , 4,245 , 3,798 , 3,546 , 2,796 , 5,770 , 3,055 , 272 , 57,580 , 6、所得稅 , 1,069 , 761 , 1,355 , 1,212 , 783 , 674 , 1,118 , 717 , 1,112 , 675 , 1,180 , 1,056 , 985 , 777 , 1,604 , 849 , 7

8、5 , 16,002 , 小計(jì) , - , - , - , 8,000 , 2,839 , 78,077 , 35,257 , 32,234 , 49,802 , 40,867 , 21,566 , 23,156 , 22,733 , 18,944 , 19,959 , 13,850 , 16,900 , 11,724 , 11,928 , 8,290 , 11,993 , 5,484 , 2,123 , 435,725 , 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV , 231,984 , 三、凈現(xiàn)金流量 , - , - , - , -8,000 , -2,839 , -78,077 , -942 , -7,832

9、 , -6,337 , -1,977 , 3,560 , -1,521 , 13,125 , 4,069 , 15,723 , 7,808 , 20,953 , 22,145 , 19,690 , 16,645 , 39,458 , 21,755 , 299 , 77,704 , 77,704 , 四、累計(jì)凈流量 , - , - , - , -8,000 , -10,839 , -88,916 , -89,858 , -97,690 , -104,027 , -106,004 , -102,445 , -103,965 , -90,841 , -86,771 , -71,049 , -63,2

10、41 , -42,288 , -20,143 , -453 , 16,192 , 55,650 , 77,405 , 77,704 , 五、平均資金占用 , - , - , - , -4,000 , -9,419 , -49,877 , -89,387 , -93,774 , -100,859 , -105,016 , -104,224 , -103,205 , -97,403 , -88,806 , -78,910 , -67,145 , -52,764 , -31,215 , -10,298 , 7,869 , 35,921 , 66,528 , 77,555 , * , 六、資金成本 ,

11、 - , - , - , -109 , -258 , -1,364 , -2,444 , -2,564 , -2,757 , -2,871 , -2,849 , -2,821 , -2,663 , -2,428 , -2,157 , -1,836 , -1,442 , -853 , -282 , - , - , - , - , -29,697 , 七、資金計(jì)劃 , 1、資金期初余額 , - , - , - , - , -109 , -206 , 7,754 , 3,968 , 3,572 , 4,478 , -4,597 , -5,276 , -2,599 , -5,651 , -5,818

12、, -6,997 , -6,855 , -12,345 , -16,053 , -15,607 , -18,962 , -19,504 , 2,252 , 2、籌資計(jì)劃 , - , - , - , 8,000 , 3,000 , 87,400 , -400 , 10,000 , 10,000 , -4,227 , -1,389 , 7,019 , -13,515 , -1,808 , -14,745 , -5,830 , -25,000 , -25,000 , -18,962 , -20,000 , -40,000 , - , -29,395 , -74,852 , 來源 , - , - ,

13、- , 8,000 , 3,000 , 87,400 , 20,000 , 10,000 , 10,000 , 15,000 , 20,000 , 20,000 , 8,000 , 12,000 , 10,000 , - , - , - , - , - , - , - , - , 223,400 , 萬科借款 , 8,000 , 52,000 , 20,000 , 80,000 , -26,845 , 合作方借款 , 20,400 , 20,400 , - , 當(dāng)?shù)劂y行籌資 , 3,000 , 15,000 , 10,000 , 10,000 , 15,000 , 20,000 , 20,00

14、0 , 8,000 , 12,000 , 10,000 , 123,000 , - , 支出 , - , - , - , - , - , - , 20,400 , - , - , 19,227 , 21,389 , 12,981 , 21,515 , 13,808 , 24,745 , 5,830 , 25,000 , 25,000 , 18,962 , 20,000 , 40,000 , - , 29,395 , 298,252 , 歸還萬科 , 19,227 , 15,075 , 12,981 , 21,515 , 13,808 , 21,409 , 2,830 , 106,845 , 歸

15、還合作方借款 , 20,400 , 20,400 , 歸還當(dāng)?shù)劂y行 , 3,000 , 25,000 , 25,000 , 10,000 , 20,000 , 40,000 , 123,000 , 利潤分配 , 6,314 , 3,336 , 8,962 , 29,395 , 48,007 , 3、資金期末余額 , - , - , - , -109 , -206 , 7,754 , 3,968 , 3,572 , 4,478 , -4,597 , -5,276 , -2,599 , -5,651 , -5,818 , -6,997 , -6,855 , -12,345 , -16,053 ,

16、-15,607 , -18,962 , -19,504 , 2,252 , -26,845 , * , 八、項(xiàng)目內(nèi)部收益率IRR,18.69%, 九、資金峰值比例 ,24%, 十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 ,81%, 借款期末余額： , - , - , - , 8,000 , 11,000 , 98,400 , 98,000 , 108,000 , 118,000 , 113,773 , 118,698 , 125,717 , 112,202 , 110,394 , 98,985 , 93,155 , 68,155 , 43,155 , 33,155 , 13,155 , -26,845 , -26,8

17、45 , -26,845 , 利息： , - , - , - , 149 , 205 , 1,838 , 1,830 , 2,017 , 2,204 , 2,125 , 2,217 , 2,348 , 2,095 , 2,062 , 1,849 , 1,740 , 1,273 , 806 , 619 , 246 , -501 , -501 , -501 , 24,117 , 說明： , 2、現(xiàn)金流量項(xiàng)目中應(yīng)扣除非付現(xiàn)成本，如折舊等； , 3、平均資金占用指現(xiàn)金凈流量為“零”以前各期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的平均數(shù)。年平均資金占用=第1-4季末累計(jì)凈現(xiàn)金流量之和/4； , 4、現(xiàn)值可使用NPV函數(shù)，表達(dá)式=NP