義烏市基準地價修正因素體系表

1、義烏市基準地價成果表 PAGE 10 義烏市基準地價修正因素體系表因素類型商服用地住宅用地工業(yè)用地類型因素1.評估時日1.評估時日1.評估時日2.土地開發(fā)狀態(tài)2.土地開發(fā)狀態(tài)2.土地開發(fā)狀態(tài)類型因素3.土地使用年期3.土地使用年期3.土地使用年期4.容積率、建筑密度4.容積率/5.宗地臨街進深5.地價樓層分配率（樓層修正系數(shù)）/6.宗地寬深比率6.住宅建筑類型修正系數(shù)/7.地價樓層分配率（樓層修正系數(shù)）/8.權利限制因素/類型因素9.區(qū)域商業(yè)繁華度*7.居住區(qū)用地類型4.工業(yè)區(qū)類型10.臨街道路功能等級*8.區(qū)域商業(yè)繁華度5.工業(yè)集聚規(guī)模11.區(qū)域基礎設施保證度*9.區(qū)域道路通達程度6.對外交

2、通便利度12.區(qū)域交通管制*10.區(qū)域公交便捷度7.利用生活設施方便程度13.宗地所在區(qū)域店鋪分布狀況11.區(qū)域環(huán)境狀況8.基礎設施保證度14.宗地接近專業(yè)市場程度12.區(qū)域公共設施完善度9.洪水淹沒情況15.宗地接近娛樂設施程度13.區(qū)域基礎設施保證度10.環(huán)境質量優(yōu)劣度16.宗地接近文體教育設施度14.學區(qū)情況11.區(qū)域規(guī)劃限制17.接近不利設施程度15.宗地利用各類文體娛樂設施方便度12.宗地臨路條件18.宗地停車便利程度16.宗地臨路條件13.宗地地基承壓力19.宗地周邊土地利用類型17.宗地利用各類公用服務設施方便度14.宗地形狀20.宗地地形坡度18.環(huán)境污染程度修正15.地形坡度

3、21.宗地形狀19.環(huán)境綠化狀況修正16.其他22.街角地20.宗地距公交站點距離/23.其他21.宗地周邊土地利用類型/22.宗地內停車狀況/23.宗地朝向/24.宗地形狀/25.宗地地形坡度/26.其他/備注1.本基準地價系數(shù)修正體系包含的修正因素較多且復雜，具體評估時估價師不需對所列所有因素都進行修正，而應根據(jù)所在均質地域的特點選擇若干有顯著影響的因素，對于未列入本表但對區(qū)域宗地價格影響顯著的其他特殊因素也應進行修正；2.商服路線價均質性強，以商服路線價修正時，商服用地修正因素中標注“*”的因素可不予修正。 義烏市商服用地基準地價修正因素指標條件說明表 等級修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域商

4、業(yè)繁華度修正*位于區(qū)域最繁華處位于區(qū)域較繁華處位于區(qū)域內平均繁華處位于區(qū)域內較不繁華處位于區(qū)域內最不繁華處臨街道路功能等級修正*商業(yè)步行街、商業(yè)廣場主要商業(yè)街生活性次干道一般商業(yè)街道其他區(qū)域基礎設施保證度修正*較區(qū)域平均保證度大20%以上較區(qū)域平均保證度大10%以上較區(qū)域平均保證度10%以內較區(qū)域平均保證度小10%以上較區(qū)域平均保證度小20%以上區(qū)域交通管制修正*無任何管制機動車不能隨意停貨車禁止通行,其它不能隨意停機動車單行道限制機動車通行宗地所在區(qū)域店鋪分布狀況連續(xù),高職能店鋪密集連續(xù)，臨近有高職能店鋪連續(xù)分布較連續(xù)分布間斷或獨立宗地接近專業(yè)市場程度修正較區(qū)域中心距市場距離小20%以上較區(qū)

5、域中心距市場距離小10%以上較區(qū)域中心距市場距離10%以內較區(qū)域中心距市場距離大10%以上較區(qū)域中心距市場距離大20%以上宗地接近娛樂設施程度修正較區(qū)域中心距設施距離小20%以上較區(qū)域中心距設施距離小10%以上較區(qū)域中心距設施距離10%以內較區(qū)域中心距設施距離大10%以上較區(qū)域中心距設施距離大20%以上宗地接近文體教育設施度修正較區(qū)域中心距設施距離小20%以上較區(qū)域中心距設施距離小10%以上較區(qū)域中心距設施距離10%以內較區(qū)域中心距設施距離大10%以上較區(qū)域中心距設施距離大20%以上宗地接近不利設施程度修正較區(qū)域中心距設施距離大20%以上較區(qū)域中心距設施距離大10%以上較區(qū)域中心距設施距離10

6、%以內較區(qū)域中心距設施距離小10%以上較區(qū)域中心距設施距離小20%以上宗地停車便利程度修正較區(qū)域中心距停車場距離小20%以上較區(qū)域中心距停車場距離小10%以上較區(qū)域中心距停車場距離10%較區(qū)域中心距停車場距離大10%以上較區(qū)域中心距停車場距離大20%以上宗地周邊土地利用類型修正商服用地為主商業(yè)與公建混合商業(yè)與居住混合住宅用地為主其他用地宗地地形坡度修正較區(qū)域平均狀況有顯著降低較區(qū)域平均狀況有所降低區(qū)域平均狀況較區(qū)域平均狀況有較大提高較區(qū)域平均狀況有顯著提高宗地形狀修正規(guī)則矩形規(guī)則多邊形,有利于商業(yè)利用規(guī)則多邊形,不影響商業(yè)利用較不規(guī)則,對商業(yè)利用有一定影響不規(guī)則,對商業(yè)利用有嚴重影響街角地修正

7、三、四面臨街二面臨街一面臨街不臨街,距街50米評估時日修正根據(jù)宗地估價時日與基準地價基準日期間土地市場變動情況分析加以確定。土地開發(fā)狀態(tài)修正根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)狀態(tài)與“五通一平”開發(fā)程度比較，直接加上或扣除相應的開發(fā)費。土地使用年期修正根據(jù)規(guī)程公式確定：1-1/（1+r)n/1-1/（1+r)40其中：n為待估宗地可使用年期；r為土地還原率（取7%）容積率、建筑密度修正見商服用地基準地價修正系數(shù)表臨街進深修正見商服用地基準地價修正系數(shù)表寬深比修正見商服用地基準地價修正系數(shù)表樓層地價分配率見商服用地基準地價修正系數(shù)表權利限制因素修正見商服用地基準地價修正系數(shù)表其它修正由估價人員視情況對具體宗地

8、有特殊影響的其它因素進行修正。備注以商服路線價作為修正基準時，修正因素中標注“*”的因素可不予修正。 義烏市商服用地基準地價因素修正系數(shù)表等級修正系數(shù)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域商業(yè)繁華度修正*1.121.061.000.940.88臨街道路功能等級修正*1.081.041.000.960.92區(qū)域基礎設施保證度修正*1.061.031.000.970.94區(qū)域交通管制修正*1.021.011.000.950.90宗地所在區(qū)域店鋪分布狀況1.061.031.000.950.90宗地接近專業(yè)市場程度修正1.081.041.000.960.92宗地接近娛樂設施程度修正1.041.021.000.980.9

9、6宗地接近文體教育設施度修正1.041.021.000.980.96宗地接近不利設施程度修正1.021.011.000.990.98宗地停車便利程度修正1.031.0151.000.9850.97宗地周邊土地利用類型修正1.041.021.000.980.96宗地地形坡度修正1.061.031.000.970.94宗地形狀修正1.041.021.000.960.90街角地修正1.151.101.061.051.03評估時日修正根據(jù)宗地估價時日與基準地價基準日期間土地市場變動情況分析確定。土地開發(fā)狀態(tài)修正根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)狀態(tài)與“五通一平”開發(fā)程度比較，直接加上或扣除相應的開發(fā)費。土地使用年

10、期修正根據(jù)規(guī)程公式確定：1-1/（1+r)n/1-1/（1+r)40 其中：n為待估宗地可使用年期；r為土地還原率（取7%）。容積率、建筑密度修正（以容積率2.5、建筑密度45%為基準） 建筑密度容積率40%45%50%60%70%100%0.50.520.550.58-1.00.610.640.670.710.760.891.50.730.770.800.860.911.072.00.850.900.941.001.061.252.50.941.001.041.111.181.383.01.031.091.141.211.291.524.01.151.221.271.361.441.705.

11、01.281.351.411.501.591.886.01.401.481.541.641.752.05容積率、建筑密度修正（以容積率1.0、建筑密度100%為基準） 建筑密度容積率40%45%50%60%70%100%0.50.580.620.65-1.00.690.720.750.800.851.001.50.820.870.900.971.021.202.00.961.011.061.121.191.402.51.061.121.171.251.331.553.01.161.221.281.361.451.714.01.291.371.431.531.621.915.01.441.521

12、.581.691.792.116.01.571.661.731.841.972.30 義烏市商服用地基準地價因素修正系數(shù)表（續(xù)）臨街進深修正（以80米為基準）深度m修正系數(shù)深度m修正系數(shù)深度m修正系數(shù)深度m修正系數(shù)深度m修正系數(shù)1100.96 臨街進深修正（以12米為基準）深度m修正系數(shù)深度m修正系數(shù)深度m修正系數(shù)深度m修正系數(shù)深度m修正系數(shù)1100.54 寬深比率修正寬深比率0.30.3-0.40.4-0.60.6-0.80.8-1.01.0修正系數(shù)0.851.001.101.201.301.40商業(yè)樓層地價分配率 層次層數(shù)一層二層三層四層五層二層樓0.667 0.333 -三層樓0.526

13、 0.263 0.211 -四層樓0.455 0.227 0.182 0.136 -五層樓0.400 0.200 0.160 0.120 0.120 商業(yè)樓層修正系數(shù)樓層一層二層三層四層及以上商業(yè)樓層修正系數(shù)1.000.500.400.30產(chǎn)權權利限制因素修正產(chǎn)權自持比例（建筑面積或分攤土地面積）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%自持年限大于10年后允許分層或分幢轉讓0.800.820.840.860.880.900.920.940.971.00自持年限大于10年后允許整體轉讓，不得分割轉讓0.780.800.820.840.860.880.900.920.951.

14、00其它修正由估價人員視情況對具體宗地有特殊影響的其它因素進行修正。備 注本基準地價系數(shù)修正體系包含的修正因素較多且復雜，具體評估時估價師不需對所列所有因素都進行修正，而應根據(jù)所在均質地域的特點選擇若干有顯著影響的因素，對于未列入本表但對區(qū)域宗地價格影響顯著的其他特殊因素也應進行修正；由于各因素在不同區(qū)域、不同市場條件下作用強度不一，在確定具體修正系數(shù)時，估價師可視具體情況對所列的修正系數(shù)作上、下20%的調整；類型因素由于因素之間存在一定的相關性，原則上這類因素總的修正幅度不超過25；地價樓層分配率修正只適用于評估建筑物分割所分攤的地價，而對整個宗地的評估沒有意義；樓層修正系數(shù)僅適用于樓面地價

15、評估;以商服路線價作為修正基準時，修正因素中標注“*”的因素可不予修正。 義烏市住宅用地基準地價修正因素指標條件說明表 等級修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣居住區(qū)用地類型修正高級住宅區(qū)大型居住區(qū)新型住宅小區(qū)普通住宅區(qū)住宅混合區(qū)區(qū)域商業(yè)繁華度修正較區(qū)域平均狀況有顯著提高較區(qū)域平均狀況有較大提高區(qū)域商業(yè)繁華度平均狀況較區(qū)域平均狀況有所降低較區(qū)域平均狀況有顯著降低區(qū)域道路通達程度修正較區(qū)域平均狀況有顯著提高較區(qū)域平均狀況有較大提高區(qū)域道路通達度平均狀況較區(qū)域平均狀況有所降低較區(qū)域平均狀況有顯著降低區(qū)域公交便捷度修正較區(qū)域平均狀況有顯著提高較區(qū)域平均狀況有較大提高區(qū)域公交便捷度平均狀況較區(qū)域平均狀況有所降低較

16、區(qū)域平均狀況有顯著降低區(qū)域環(huán)境狀況修正臨近城市大型公園,環(huán)河綠地,環(huán)境優(yōu)雅無污染,環(huán)境寧靜整潔基本無污染有一定噪音、空氣污染污染較嚴重區(qū)域公共設施完善度區(qū)域內公共設施完備,等級標準高,利用方便區(qū)域內公共設施配套完備,等級較高,利用方便區(qū)域內各項公共設施配套完備,等級標準一般區(qū)域內各項公共設施基本齊備,等級不高區(qū)域內公共設施不夠齊備,技術等級低,老化突出區(qū)域基礎設施保證度修正較區(qū)域平均狀況有顯著提高較區(qū)域平均狀況有較大提高區(qū)域平均狀況較區(qū)域平均狀況有所降低較區(qū)域平均狀況有顯著降低學區(qū)情況修正優(yōu)質學區(qū)較好學區(qū)區(qū)域一般情況較差學區(qū)差學區(qū)宗地利用各類文體娛樂設施方便度修正宗地較區(qū)域平均狀況有顯著提高宗

17、地較區(qū)域平均狀況有所提高區(qū)域內宗地利用文體娛樂設施平均方便程度宗地較區(qū)域平均狀況有所降低宗地較區(qū)域平均狀況有顯著降低宗地利用各類公用服務設施方便度修正宗地較區(qū)域平均狀況有顯著提高宗地較區(qū)域平均狀況有所提高區(qū)域內宗地利用公用服務設施平均方便程度宗地較區(qū)域平均狀況有所降低宗地較區(qū)域平均狀況有顯著降低環(huán)境污染程度修正宗地小環(huán)境污染、采光及通風條件與區(qū)域平均狀況顯著提高宗地小環(huán)境污染、采光及通風條件與區(qū)域平均狀況有一定程度提高宗地小環(huán)境污染、采光及通風條件較為區(qū)域平均狀況宗地小環(huán)境污染、采光及通風條件較區(qū)片平均狀況有一定程度惡化宗地小環(huán)境污染、采光及通風條件區(qū)片較平均狀況顯著惡化綠化狀況修正臨近或設有

18、城市級公共綠地臨近或設有居住區(qū)級綠地臨近或設有住宅小區(qū)級綠地綠化率較低基本無綠化宗地距公交站點距離500米宗地周邊土地利用類型修正高級住宅區(qū)住宅小區(qū)普通住宅區(qū)商業(yè)、公建、住宅混合區(qū)其它宗地內停車狀況修正宗地內停車方便度較區(qū)域平均方便度有顯著提高宗地內停車方便度較區(qū)域平均方便度有所提高區(qū)域內宗地平均停車方便程度宗地內停車方便度較區(qū)域平均方便度有所降低宗地內停車方便度較區(qū)域平均方便度有顯著降低宗地朝向修正/朝正南朝東南、東朝西為主方向朝北為主方向宗地形狀修正規(guī)則矩形規(guī)則多邊形,有利于開發(fā)利用規(guī)則多邊形,不影響開發(fā)利用較不規(guī)則,對開發(fā)利用有一定影響不規(guī)則,對開發(fā)利用有嚴重影響宗地地形坡度修正較區(qū)域平

19、均狀況有顯著降低較區(qū)域平均狀況有所降低區(qū)域平均狀況較區(qū)域平均狀況有較大提高較區(qū)域平均狀況有顯著提高評估時日修正根據(jù)宗地估價時日與基準地價基準日期間土地市場變動情況分析加以確定。土地開發(fā)狀態(tài)修正根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)狀態(tài)與“五通一平”開發(fā)程度比較，直接加上或扣除相應的開發(fā)費。土地使用年期修正根據(jù)規(guī)程公式確定：1-1/（1+r)n/1-1/（1+r) 70其中：n為待估宗地可使用年期；r為土地還原率（取6.5%）容積率修正見住宅用地基準地價修正系數(shù)表地價樓層分配率見住宅用地基準地價修正系數(shù)表住宅建筑類型見住宅用地基準地價修正系數(shù)表其它修正由估價人員視情況對具體宗地有特殊影響的非普遍性因素進行修正。

20、 義烏市住宅用地基準地價因素修正系數(shù)表 等級修正系數(shù)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣居住區(qū)用地類型修正1.081.041.000.960.92區(qū)域商業(yè)繁華度修正1.081.041.000.960.92區(qū)域道路通達程度修正1.061.031.000.970.94區(qū)域公交便捷度修正1.041.021.000.980.96區(qū)域環(huán)境狀況修正1.101.051.000.950.90區(qū)域公共設施完善度1.041.021.000.980.96區(qū)域基礎設施保證度修正1.061.031.000.970.94學區(qū)情況修正1.101.051.000.950.90宗地利用各類文體娛樂設施方便度修正1.041.021.000.980.

21、96宗地利用各類公用服務設施方便度修正1.041.021.000.980.96環(huán)境污染程度修正1.081.041.000.960.92宗地綠化狀況修正1.121.061.000.940.88宗地距公交站點距離1.041.021.000.980.96宗地周邊土地利用類型修正1.041.021.000.980.96宗地內停車狀況修正1.051.0251.000.9750.95宗地朝向修正-1.031.000.980.97宗地形狀修正1.041.021.000.980.96宗地地形坡度修正1.081.041.000.960.92評估時日修正根據(jù)宗地估價時日與基準地價基準日期間土地市場變動情況分析加以

22、確定。土地開發(fā)狀態(tài)修正根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)狀態(tài)與“五通一平”開發(fā)程度比較，直接加上或扣除相應的開發(fā)費。土地使用年期修正根據(jù)規(guī)程公式確定：1-1/（1+r)n/1-1/（1+r)70其中：n為待估宗地可使用年期；r為土地還原率（取7%）容積率修正（以1.8為基準）容積率0.81.01.21.31.41.51.8修正系數(shù)0.750.620.730.770.820.881.00容積率2.02.53.04.05.06.07.0修正系數(shù)1.051.251.421.782.132.462.66多層住宅地價樓層分配率層次分配率層數(shù)底層有無架空層一層二層三層四層五層六層七層二層樓無0.488 0.512 -

23、有0.512 0.488 -三層樓無0.324 0.343 0.333 -有0.329 0.342 0.329 -四層樓無0.243 0.251 0.260 0.246 -有0.245 0.252 0.260 0.243 -五層樓無0.194 0.202 0.210 0.204 0.190 -有0.197 0.201 0.209 0.205 0.189 -六層樓無0.163 0.168 0.173 0.173 0.165 0.158 -有0.1650.1690.1740.1740.1660.157-七層樓無0.139 0.144 0.149 0.149 0.146 0.139 0.132 有0

24、.141 0.145 0.150 0.150 0.147 0.138 0.130 義烏市住宅用地基準地價因素修正系數(shù)表（續(xù)）多層住宅樓層修正系數(shù) 層次樓層系數(shù)層數(shù)底層有無架空層一層二層三層四層五層六層七層二層樓無0.976 1.024 -有1.023 0.977 -三層樓無0.971 1.029 1.000 -有0.987 1.026 0.987 -四層樓無0.973 1.002 1.041 0.983 -有0.980 1.010 1.039 0.971 -五層樓無0.971 1.010 1.049 1.019 0.951 -有0.984 1.004 1.043 1.024 0.945 -六層

25、樓無0.979 1.008 1.038 1.038 0.989 0.949 -有0.986 1.010 1.040 1.040 0.992 0.938 -七層樓無0.976 1.006 1.045 1.045 1.025 0.976 0.927 有0.987 1.017 1.047 1.047 1.027 0.968 0.908 高層、小高層住宅地價樓層分配率（樓層修正系數(shù)）地價分配率計算公式： Ui=2+(i-1)*0.06/(n-1)*0.03+2*n，式中Ui為第i層的樓層分配率；n為高層建筑總層數(shù)；i為樓層樓層修正系數(shù)計算公式：Li=2+(i-1)*0.06 /(n-1)*0.03+2

26、，式中Li為第i層的樓層修正系數(shù)；n為高層建筑總層數(shù)；i為樓層住宅建筑類型修正系數(shù)住宅建筑類型低層住宅（獨立式）低層住宅（聯(lián)立、聯(lián)排式）多層住宅（普通套房)小高層住宅高層住宅30層以上超高層住宅修正系數(shù)1.441.201.111.000.830.76其它修正由估價人員視情況對具體宗地有特殊影響的非普遍性因素進行修正。備 注本基準地價系數(shù)修正體系包含的修正因素較多且復雜，具體評估時估價師不需對所列所有因素都進行修正，而應根據(jù)所在均質地域的特點選擇若干有顯著影響的因素，對于未列入本表但對區(qū)域宗地價格影響顯著的其他特殊因素也應進行修正；由于各因素在不同區(qū)域、不同市場條件下作用強度不一，在確定具體修正

27、系數(shù)時，估價師可視具體情況對所列的修正系數(shù)作上、下20%的調整；類型因素由于因素之間存在一定的相關性，原則上這類因素總的修正幅度不超過25；地價樓層分配率修正只適用于評估建筑物分割所分攤的地價，而對整個宗地的評估沒有意義；樓層修正系數(shù)和住宅建筑類型修正系數(shù)僅適用于評估建筑物樓面地價，不適用于整個宗地地塊形式的地價評估。 義烏市工業(yè)用地基準地價修正因素指標條件說明表 等級修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣工業(yè)區(qū)類型修正經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等大型工業(yè)區(qū)一般工業(yè)功能區(qū)獨立工礦點零星工業(yè)工業(yè)集聚規(guī)模修正較級別相關企業(yè)配套協(xié)作程度平均狀況有顯著提高較級別相關企業(yè)配套協(xié)作程度平均狀況有所提高級別相關企業(yè)配套協(xié)作程度

28、平均狀況較級別相關企業(yè)配套協(xié)作程度平均狀況有所降低較級別相關企業(yè)配套協(xié)作程度平均狀況有顯著降低對外交通便利度修正較區(qū)域平均便利狀況有顯著提高較區(qū)域平均便利狀況有較大提高區(qū)域平均狀況較區(qū)域平均便利狀況有所降低較區(qū)域平均便利狀況有顯著降低利用生活設施方便程度較區(qū)域平均便利狀況有顯著提高較區(qū)域平均便利狀況有較大提高區(qū)域平均狀況較區(qū)域平均便利狀況有所降低較區(qū)域平均便利狀況有顯著降低基礎設施保證度修正評估宗地基礎設施保證率比級別平均保證率提高10%以上評估宗地基礎設施保證率比級別平均保證率提高5%以上級別范圍內基礎設施平均保證率5%以內評估宗地基礎設施保證率比級別平均保證率降低5%以上評估宗地基礎設施保

29、證率比級別平均保證率降低10%以上洪水淹沒情況修正比級別平均概率低4倍比級別平均概率低2倍級別平均被淹概率比級別平均概率高2倍其它環(huán)境質量優(yōu)劣度修正無污染基本無污染一類工業(yè)二、三類工業(yè)重污染區(qū)域規(guī)劃限制修正近期開發(fā)潛力大，用途不會改變，無規(guī)劃限制近期開發(fā)潛力較大，用途長時期不會改變，無規(guī)劃限制近期開發(fā)潛力一般，用途短時間不會改變，無規(guī)劃限制有可能受規(guī)劃限制，用途有可能改變受嚴重規(guī)劃限制，用途要改變宗地臨路條件修正主干道及以上道路次干道一般道路支路其它宗地地基承壓力修正較級別內地基平均承壓力提高10%以上較級別內地基平均承壓力提高5%以上較級別內地基平均承壓力5%以內較級別內地基平均承壓力降低5%以上較級別內地基平均承壓力降低10%以上宗地形狀修正規(guī)則矩形規(guī)則多邊形,有利于開發(fā)利用規(guī)則多邊形,不影響開發(fā)利用較不規(guī)則,對開發(fā)利用有一定影響不規(guī)則,對開發(fā)利用有嚴重影響地形坡度修正較區(qū)域平均狀況有顯著降低較區(qū)域平均狀況有所降低區(qū)域平均狀況較區(qū)域平均狀況有較大提高較區(qū)域平均狀況有顯著提高評估時日