房地產(chǎn)企業(yè)流程化與規(guī)范化管理手冊(cè)配套光盤(pán)

1、弗布克流程化與規(guī)范化管理手冊(cè)系列房地產(chǎn)企業(yè)流程化與規(guī)范化管理手冊(cè)（配套光盤(pán)）周鴻編著多人民郵電出版社POSTS&TELECOMPRESS北京 TOC o 1-5 h z 第一部分用流程優(yōu)化7第1章投融資管理流程84項(xiàng)目決策管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)841項(xiàng)目決策管理工作流程842項(xiàng)目決策管理工作標(biāo)準(zhǔn)9第2章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)管理流程102廣告策劃管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)1021廣告策劃管理工作流程1022廣告策劃管理工作標(biāo)準(zhǔn)11第3章工程造價(jià)與預(yù)決算管理流程131工程預(yù)算編制工作流程與標(biāo)準(zhǔn)1311工程預(yù)算編制工作流程1312工程預(yù)算編制工作標(biāo)準(zhǔn)14第4章材料設(shè)備管理流程151材料設(shè)備采購(gòu)管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)1611材料設(shè)備

2、采購(gòu)管理工作流程1612材料設(shè)備采購(gòu)管理工作標(biāo)準(zhǔn)17第5章工程技術(shù)與質(zhì)量管理流程19 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 2工程質(zhì)量監(jiān)控管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)19 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 21工程質(zhì)量監(jiān)控管理工作流程1922工程質(zhì)量監(jiān)控管理工作標(biāo)準(zhǔn)20第6章工程項(xiàng)目管理流程211項(xiàng)目施工管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)2111項(xiàng)目施工管理工作流程2112項(xiàng)目施工管理工作標(biāo)準(zhǔn)22第7章財(cái)務(wù)管理流程241財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)2411財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程2412財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程25第8章行政與人力資源管理

3、流程263員工培訓(xùn)管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)2731員工培訓(xùn)管理工作流程27 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 32員工培訓(xùn)管理工作標(biāo)準(zhǔn)28第二部分用制度規(guī)范30第9章投融資開(kāi)發(fā)管理制度311投資管理制度3111項(xiàng)目投資管控制度312融資管理制度3522融資執(zhí)行管理辦法35第10章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)管理制度391營(yíng)銷(xiāo)策劃管理制度391012營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算管理辦法392銷(xiāo)售與服務(wù)管理制度4021地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理制度40第11章工程造價(jià)與預(yù)決算管理制度441工程造價(jià)管理制度4411工程計(jì)量計(jì)價(jià)管理規(guī)定442工程預(yù)決算管理制度471121工程預(yù)算編制管理規(guī)范47 HYPER

4、LINK l bookmark30 o Current Document 1122工程項(xiàng)目預(yù)結(jié)算管理細(xì)則49第12章工程材料設(shè)備管理制度541工程物料設(shè)備采購(gòu)制度5412重要設(shè)備招標(biāo)采購(gòu)管理制度5414相關(guān)部門(mén)指定材料采購(gòu)管理細(xì)則572材料設(shè)備運(yùn)輸與存檔制度5922儀器設(shè)備檔案管理制度59第13章工程技術(shù)與質(zhì)量管理制度601工程技術(shù)管理制度6012施工圖紙管理規(guī)定6022工程質(zhì)量管理實(shí)施辦法6123工程竣工驗(yàn)收管理制度64第14章房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度671房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)制度671412項(xiàng)目可行性研究管理辦法671414房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批辦法712房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施制度7322工程施工控制制度7324

5、工程驗(yàn)收管理辦法75第15章房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度771財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度7712會(huì)計(jì)核算規(guī)范772審計(jì)與差旅費(fèi)報(bào)銷(xiāo)管理制度8522納稅管理辦法85第16章房地產(chǎn)行政人事管理制度911房地產(chǎn)行政管理制度9112行政事務(wù)管理制度912房地產(chǎn)人力資源管理制度9422考核管理制度94第三部分：用工具執(zhí)行96第17章市場(chǎng)調(diào)研管理工具971政治環(huán)境調(diào)研工具9712政治環(huán)境分析工具972經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研工具9721經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析模型973文化環(huán)境調(diào)研工具981733文化環(huán)境分析工具98174城市房地產(chǎn)調(diào)研工具1011741城市房地產(chǎn)調(diào)研模型1011747三級(jí)市場(chǎng)交易情況分析工具1011748地產(chǎn)政策法規(guī)調(diào)研工具102

6、175購(gòu)房者行為調(diào)研工具1031751購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)研模型1031753購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析工具1041754購(gòu)房者產(chǎn)品需求分析工具105176地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量調(diào)研工具1071762房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)分析工具1071763潛在購(gòu)房者分析預(yù)估工具109177企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研分析工具1101773競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)水平分析工具110178商品住宅市場(chǎng)調(diào)研工具1131781商品住宅市場(chǎng)分析模型1131784居民居住現(xiàn)狀及改善分析工具1141785不同人群的需求特點(diǎn)分析工具115179項(xiàng)目調(diào)研狀況分析工具1171792宗地基本狀況評(píng)估工具1171793項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查模型1181795項(xiàng)目周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查模型1

7、191710市場(chǎng)戰(zhàn)略選擇分析工具119101市場(chǎng)戰(zhàn)略選擇模型119.10.3SWOT戰(zhàn)略選擇模型121第18章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選擇工具1221開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇與開(kāi)發(fā)地段選擇工具1221811房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)城市選擇工具122182開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)管理模式與產(chǎn)品模式選擇工具1241821房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式選擇工具1241823房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理模式選擇工具1273開(kāi)發(fā)融資方案與開(kāi)發(fā)方案選擇工具1281831房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案選擇工具128第19章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)管理與分析工具1321市場(chǎng)推廣管理工具1321912推廣策劃工具132192市場(chǎng)銷(xiāo)售分析工具1341922銷(xiāo)售分析工具1341923購(gòu)買(mǎi)力分析工具1371924存量分析工具1

8、393廣告投放分析工具1401931廣告投放方式分析工具1401933廣告投放效果分析工具142第20章財(cái)務(wù)管理工具1461成本管理工具14612成本控制方法1462內(nèi)部控制工具15522內(nèi)部控制程序圖155第四部分：用范例演示156第21章組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)示范1571房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)示范15712大型房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)15714小型房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1582房地產(chǎn)企業(yè)部門(mén)組織設(shè)計(jì)示范15821投資發(fā)展部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)15829財(cái)務(wù)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)159210行政部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)159211人力資源部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)160第22章職能分解與目標(biāo)管理示范1612目標(biāo)管理示范1612221總經(jīng)理目

9、標(biāo)分解表1612226投資發(fā)展部經(jīng)理目標(biāo)分解表16222212材設(shè)部經(jīng)理目標(biāo)分解表16222215行政部經(jīng)理目標(biāo)分解表163第23章職位說(shuō)明書(shū)示范1651投資發(fā)展部職位說(shuō)明書(shū)16513投資拓展主管職位說(shuō)明書(shū)16514發(fā)展規(guī)劃專(zhuān)員職位說(shuō)明書(shū)1672市場(chǎng)部職位說(shuō)明書(shū)16822市場(chǎng)調(diào)研主管職位說(shuō)明書(shū)16826市場(chǎng)策劃專(zhuān)員職位說(shuō)明書(shū)1703銷(xiāo)售部職位說(shuō)明書(shū)17233客服主管職位說(shuō)明書(shū)17234銷(xiāo)售專(zhuān)員職位說(shuō)明書(shū)1744項(xiàng)目部職位說(shuō)明書(shū)17641項(xiàng)目部經(jīng)理職位說(shuō)明書(shū)1765預(yù)算部職位說(shuō)明書(shū)17854安裝預(yù)算員職位說(shuō)明書(shū)1786工程技術(shù)部職位說(shuō)明書(shū)18162土建工程師職位說(shuō)明書(shū)18165現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量員職位說(shuō)明

10、書(shū)1827材設(shè)部職位說(shuō)明書(shū)18572采購(gòu)專(zhuān)員職位說(shuō)明書(shū)1858質(zhì)量部職位說(shuō)明書(shū)18781質(zhì)量部經(jīng)理職位說(shuō)明書(shū)1879財(cái)務(wù)部職位說(shuō)明書(shū)18992會(huì)計(jì)職位說(shuō)明書(shū)18910行政部職位說(shuō)明書(shū)19123102后勤主管職位說(shuō)明書(shū)19111人力資源部職位說(shuō)明書(shū)19323112招聘主管職位說(shuō)明書(shū)193第24章績(jī)效考核示范1951投資發(fā)展部人員績(jī)效考核表1952414發(fā)展規(guī)劃專(zhuān)員績(jī)效考核表195243銷(xiāo)售部績(jī)效考核表1962431銷(xiāo)售部經(jīng)理績(jī)效考核表1962432銷(xiāo)售主管績(jī)效考核表197244項(xiàng)目部績(jī)效考核表1982443融資主管績(jī)效考核表198245預(yù)算部績(jī)效考核表1982451預(yù)算部經(jīng)理績(jī)效考核表19824

11、6工程技術(shù)部績(jī)效考核表1992461工程技術(shù)部經(jīng)理績(jī)效考核表199247材設(shè)部績(jī)效考核表2002473收料員績(jī)效考核表200248質(zhì)量部績(jī)效考核表2012481質(zhì)量部經(jīng)理績(jī)效考核表201249財(cái)務(wù)部績(jī)效考核表2022491財(cái)務(wù)部經(jīng)理績(jī)效考核表2022410行政部績(jī)效考核表20324101行政部經(jīng)理績(jī)效考核表2032411人力資源部績(jī)效考核表20424111人力資源部經(jīng)理績(jī)效考核表204第一部分用流程優(yōu)化項(xiàng)目決策管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)4.1項(xiàng)目決策管理工作流程投資發(fā)展部流程名稱(chēng)主辦部門(mén)項(xiàng)目決策管理工作流程階段節(jié)點(diǎn)j工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具前期調(diào)查1投資發(fā)展部在進(jìn)行項(xiàng)目決策之前，首先要設(shè)定項(xiàng)目目標(biāo)，然后依

12、據(jù)目標(biāo)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，一般要先做好調(diào)查準(zhǔn)備：確定調(diào)查目標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行初步分析，再制定調(diào)查計(jì)劃，然后進(jìn)行試調(diào)查，據(jù)此來(lái)對(duì)方案進(jìn)行修正和改進(jìn)；一切準(zhǔn)備就緒，開(kāi)始正式調(diào)查（一般采用問(wèn)卷調(diào)查和實(shí)地調(diào)查的形式）；最后將調(diào)查搜集到的信息進(jìn)行整理、分析，從而確定市場(chǎng)定位3市場(chǎng)定位需要技術(shù)部、項(xiàng)目部、銷(xiāo)售部針對(duì)功能、特性、價(jià)格、客戶(hù)群的定位等信息收集方面協(xié)助投資發(fā)展部的工作可行性分析4投資發(fā)展部通過(guò)調(diào)查結(jié)果，作出項(xiàng)目提議項(xiàng)目可行性報(bào)告5對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，此時(shí)，項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部將協(xié)助投資發(fā)展部進(jìn)行工程可行性研究、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等工作6可行性分析完成以后，投資發(fā)展部制定可行性分析

13、報(bào)告項(xiàng)目決策7投資發(fā)展部組織對(duì)可行性分析報(bào)告進(jìn)行討論，投資發(fā)展部經(jīng)理以及其他相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人參與討論項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告8投資發(fā)展部經(jīng)理將項(xiàng)目可行性報(bào)告附帶討論結(jié)果，一起呈送總經(jīng)理進(jìn)行審批9總經(jīng)理審核合格后，投資發(fā)展部編制項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告10批復(fù)合格后，投資發(fā)展部實(shí)施項(xiàng)目立項(xiàng)2廣告策劃管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)2.1廣告策劃管理工作流程編修部門(mén)簽發(fā)人簽發(fā)日期8AAA,人j階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)二執(zhí)行工具二房地產(chǎn)1市場(chǎng)部經(jīng)理下達(dá)廣告宣傳任務(wù)，負(fù)責(zé)市場(chǎng)分析的負(fù)責(zé)人對(duì)近期市場(chǎng)上的樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)情況，分析出本公司地產(chǎn)商品的優(yōu)勢(shì)和廣告?zhèn)戎攸c(diǎn)廣告策劃2市場(chǎng)部經(jīng)理根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，確定廣告策劃方案，然后編制

14、廣告策劃方案的報(bào)告書(shū)，上報(bào)銷(xiāo)售經(jīng)理審定銷(xiāo)售經(jīng)理審定合格，呈送總經(jīng)理審核，審核通過(guò)，下達(dá)廣告策劃主管，由廣告策劃主管進(jìn)行后面方案實(shí)施廣告策劃方案確定3廣告策劃主管開(kāi)始組織針對(duì)本公司房地產(chǎn)商品的廣告創(chuàng)意的征集工作，并圍繞征集到的廣告創(chuàng)意方案開(kāi)展討論，尤其關(guān)注廣告?zhèn)鞑サ钠放浦鲝垖?duì)于樓盤(pán)促銷(xiāo)過(guò)程中的主題要能夠促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)效用討論過(guò)程中，有選擇3份產(chǎn)品匹配性強(qiáng)、創(chuàng)意新穎、先聲奪人的創(chuàng)意方案，上報(bào)市場(chǎng)經(jīng)理審核市場(chǎng)經(jīng)理審核通過(guò)后，確定一份最佳創(chuàng)意方案，上呈銷(xiāo)售經(jīng)理審定廣告設(shè)計(jì)方案廣告創(chuàng)意方案廣告方案4銷(xiāo)售經(jīng)理審定合格，呈報(bào)總經(jīng)理審批，總經(jīng)理批示通過(guò)，下達(dá)廣告策劃主管，確定廣告方案5廣告策劃主管將廣告

15、方案交付平面設(shè)計(jì)單位，由其依據(jù)廣告創(chuàng)意進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)；其間，涉及地產(chǎn)核心的部分，廣告策劃主管應(yīng)反復(fù)審閱，提出修改意見(jiàn)，直到完成終稿廣告核心主題的具體體現(xiàn)為：樹(shù)立廣告品牌的效應(yīng)對(duì)于樓盤(pán)的直銷(xiāo)廣告，要注重傳播和積累樓盤(pán)價(jià)值，注重建立品質(zhì)與創(chuàng)新的形象；在公關(guān)宣傳方面，利用系列公關(guān)、慈善活動(dòng)來(lái)豐富房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌概念，展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)性對(duì)于內(nèi)部廣告，要能夠通過(guò)執(zhí)行內(nèi)部識(shí)別，促成規(guī)范化思維的形成，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的向心力廣告設(shè)計(jì)圖的終稿呈交市場(chǎng)經(jīng)理審核，審核通過(guò)，銷(xiāo)售經(jīng)理審定，審定合格，再上報(bào)總經(jīng)理審批總經(jīng)理審批通過(guò)，并由市場(chǎng)經(jīng)理下達(dá)審批意見(jiàn)，廣告策劃7主管通知平面設(shè)計(jì)單位定稿，并開(kāi)始廣告推出準(zhǔn)備

16、工作，依據(jù)產(chǎn)品的特性、廣告的目標(biāo)等特定因素，選擇合適的廣房地告媒體，比如：報(bào)刊、廣播、電視，或是戶(hù)外廣告牌等產(chǎn)一切準(zhǔn)備就緒，廣告策劃主管將廣告試推出，市場(chǎng)部負(fù)責(zé)廣告修正方案廣告8市場(chǎng)分析相關(guān)人員監(jiān)測(cè)各界對(duì)產(chǎn)品廣告的評(píng)價(jià)推行市場(chǎng)分析主管將評(píng)價(jià)總結(jié)和廣告效果上報(bào)總經(jīng)理審評(píng)，審評(píng)意見(jiàn)下達(dá)至負(fù)責(zé)廣告策劃主管，進(jìn)行方案修正的實(shí)施9平面設(shè)計(jì)單位將廣告按照方案修正，通過(guò)后，正式由廣告媒體推出3.1工程預(yù)算編制工作流程與標(biāo)準(zhǔn)1.1工程預(yù)算編制工作流程開(kāi)始i.熟悉施工圖紙2.了解現(xiàn)場(chǎng)情況卜提供施工組織設(shè) 計(jì)資料、技術(shù)規(guī)范主辦部門(mén)預(yù)算部:流程名稱(chēng)工程預(yù)算編制工作流程預(yù)算員各職能部門(mén)項(xiàng)目經(jīng)理總經(jīng)理.了解資料、技術(shù)規(guī)

17、范.熟悉計(jì)價(jià)定額5.列出工程項(xiàng)目-工程項(xiàng)目資料審批.計(jì)算工程量卞.編制基價(jià)直接費(fèi)計(jì)算表.計(jì)算定額直接費(fèi).工料分析1t_一.計(jì)算單位工程預(yù)算造價(jià).編寫(xiě)預(yù)算編制說(shuō)明結(jié)束編修部門(mén)簽發(fā)日期階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一三執(zhí)行工具二1預(yù)算員首先熟悉施工圖紙2預(yù)算員應(yīng)到工程項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)了解現(xiàn)場(chǎng)情況3預(yù)算員應(yīng)向項(xiàng)目部要求提供施工組織設(shè)計(jì)資料，向技術(shù)部編制要求提供相關(guān)的技術(shù)規(guī)范文件工程項(xiàng)目列表準(zhǔn)備4預(yù)算員深入研究所得到的項(xiàng)目資料以及技術(shù)規(guī)范，并熟悉計(jì)價(jià)定額的要求5預(yù)算員開(kāi)列工程項(xiàng)目，編制工程項(xiàng)目列表6預(yù)算員匯集所有資料，開(kāi)始計(jì)算工程量7預(yù)算員編制基價(jià)直接費(fèi)計(jì)算表，包括定額的套用、換算的補(bǔ)充8預(yù)算員計(jì)算定額直接費(fèi)編制9預(yù)

18、算員進(jìn)行工料分析基價(jià)直接費(fèi)計(jì)算表工程預(yù)算10預(yù)算員計(jì)算單位工程預(yù)算造價(jià)，并將預(yù)算造價(jià)結(jié)果上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行復(fù)核預(yù)算編制說(shuō)明11項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)核合格后，預(yù)算員編寫(xiě)預(yù)算編制說(shuō)明12預(yù)算員完成預(yù)算編制說(shuō)明后上報(bào)總經(jīng)理審批，審批合格后發(fā)回預(yù)算部由預(yù)算員裝訂簽章第4章材料設(shè)備管理流程4.1材料設(shè)備采購(gòu)管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)4.1.1材料設(shè)備采購(gòu)管理工作流程主辦部門(mén)材設(shè)部流程名稱(chēng)r材料設(shè)備采購(gòu)管理工作流程項(xiàng)目經(jīng)理材設(shè)部！各職能部門(mén)！供應(yīng)商審核.提出采購(gòu)需求.編制計(jì)劃預(yù)算3.列入采購(gòu)計(jì)劃.市場(chǎng)調(diào)查.詢(xún)價(jià)6.編制詢(xún)價(jià)報(bào)告*7.詢(xún)價(jià)預(yù)算核對(duì)審批8.確認(rèn)產(chǎn)品質(zhì)量9.合同談判預(yù)算核對(duì)簽訂合同10.簽訂供應(yīng)合同11.支付履約保

19、證金12.組織貨物驗(yàn)收+審核編修部門(mén)簽訂供貨合同.組織貨物驗(yàn)收；1驗(yàn)收.辦理結(jié)算單H14.付款15.發(fā)票入賬J結(jié)束簽發(fā)日期開(kāi)具發(fā)票階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一口執(zhí)行工具材設(shè)部依據(jù)采購(gòu)合同的要求，綜合工程項(xiàng)目施工過(guò)程中所1需要的材料、設(shè)備，由相關(guān)職能部門(mén)，比如：項(xiàng)目部、工制定采購(gòu)計(jì)劃程技術(shù)部等部門(mén)，提出采購(gòu)需求2各職能部門(mén)將匯總的采購(gòu)需求報(bào)到材設(shè)部，材設(shè)部將需求信息送至預(yù)算部用于編制計(jì)劃預(yù)算預(yù)算部將材料采購(gòu)預(yù)算完成，編制項(xiàng)目采購(gòu)預(yù)算報(bào)告上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審核項(xiàng)目采購(gòu)預(yù)算報(bào)告3項(xiàng)目經(jīng)理審核通過(guò)，交到材設(shè)部，由材設(shè)部列入采購(gòu)計(jì)劃4材設(shè)部根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查5材設(shè)部向中標(biāo)的材料設(shè)備供應(yīng)商詢(xún)價(jià)6材設(shè)部將詢(xún)價(jià)結(jié)

20、果編制完成詢(xún)價(jià)報(bào)告，送到預(yù)算部調(diào)查詢(xún)價(jià)7預(yù)算部依據(jù)詢(xún)價(jià)報(bào)告對(duì)詢(xún)價(jià)進(jìn)行預(yù)算核對(duì)，并出具詢(xún)價(jià)預(yù)算報(bào)告詢(xún)價(jià)報(bào)告詢(xún)價(jià)預(yù)算報(bào)告項(xiàng)目部協(xié)同質(zhì)量部依據(jù)材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)材料設(shè)8備供應(yīng)商產(chǎn)品的質(zhì)量一切完成后，材設(shè)部將詢(xún)價(jià)報(bào)告和材料設(shè)備采購(gòu)清單上報(bào)給項(xiàng)目經(jīng)理審批詢(xún)價(jià)報(bào)告和材料、設(shè)備采購(gòu)清單經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審批9合格以后，材設(shè)部與材料設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行合同談判簽訂合同合同談判過(guò)程中，預(yù)算部要對(duì)合同中采購(gòu)部分進(jìn)行預(yù)算核對(duì)材料設(shè)備采購(gòu)清單材料、設(shè)備供應(yīng)合同10核對(duì)無(wú)誤，價(jià)格滿(mǎn)意，并且房地產(chǎn)企業(yè)材設(shè)部與材料設(shè)備供應(yīng)商雙方達(dá)成滿(mǎn)意的協(xié)定以后，簽訂材料、設(shè)備供應(yīng)合同11材設(shè)部接受供應(yīng)商的履約保證金到貨驗(yàn)收12材料設(shè)備供應(yīng)商在合

21、同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)發(fā)貨，并通知材設(shè)部到貨時(shí)間、地點(diǎn)，由材設(shè)部派遣相關(guān)人員到指定地點(diǎn)接貨材料設(shè)備供應(yīng)合同材料設(shè)備采購(gòu)清單材設(shè)部同項(xiàng)目部、工程技術(shù)部專(zhuān)業(yè)人員在指定時(shí)間、指定到貨地點(diǎn)，依據(jù)材料、設(shè)備采購(gòu)清單對(duì)貨物進(jìn)行驗(yàn)收貨物結(jié)算單13驗(yàn)收合格以后，由材設(shè)部辦理結(jié)算單14材設(shè)部將結(jié)算單送到預(yù)算部進(jìn)行簽認(rèn)，并呈報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行審核項(xiàng)目經(jīng)理審核通過(guò)后，材設(shè)部將結(jié)算單報(bào)到財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部核對(duì)結(jié)算單，核對(duì)正確以后，向材設(shè)部支付相關(guān)款項(xiàng)15材設(shè)部向供應(yīng)商支付貨款，并接收供應(yīng)商開(kāi)具的發(fā)票，最后將發(fā)票交到財(cái)務(wù)部入賬5.2工程質(zhì)量監(jiān)控管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)5.2.1工程質(zhì)量監(jiān)控管理工作流程主辦部門(mén)項(xiàng)目經(jīng)理:質(zhì)量部項(xiàng)目部工程技術(shù)部

22、材設(shè)部|1（開(kāi)始-）1.確定質(zhì)量監(jiān)控對(duì)象112.制訂質(zhì)量監(jiān)控實(shí)施計(jì)劃113.確定保證措施及標(biāo)準(zhǔn)14.實(shí)施質(zhì)量監(jiān)控45.工程測(cè)量質(zhì)量監(jiān)控一6.特殊技術(shù)過(guò)程質(zhì)量監(jiān)控7.工程材料、施工設(shè)備質(zhì)J意監(jiān)控-，3，-o日口a而Ho.詠叼;、驗(yàn)證.否:檢查、二;:發(fā)現(xiàn)偏差;二是119.查找原因分析偏差*10.確定對(duì)策處理偏差*糾正措施1糾正措施糾正措施.，1審閱411.質(zhì)量監(jiān)控記錄1一f112.存檔（結(jié)束）流程名稱(chēng)質(zhì)量部工程質(zhì)量監(jiān)控管理工作流程監(jiān)控施偏差改進(jìn)分析旦里實(shí)質(zhì)編修部門(mén)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具二|質(zhì)量監(jiān)控實(shí)施1因?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中的不同時(shí)期、不同階段，質(zhì)量控制的對(duì)象和重點(diǎn)亦不相同，因此，質(zhì)量部應(yīng)當(dāng)首

23、先有針對(duì)性地選擇和確定質(zhì)量監(jiān)控對(duì)象質(zhì)量監(jiān)控實(shí)施計(jì)劃工程質(zhì)量監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)2質(zhì)量監(jiān)控對(duì)象或者目標(biāo)選定以后，質(zhì)量部開(kāi)始制定質(zhì)量監(jiān)控實(shí)施計(jì)劃3質(zhì)量部確定保證措施以及工程質(zhì)量監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)4質(zhì)量部開(kāi)始按計(jì)劃實(shí)施質(zhì)量監(jiān)控各部門(mén)依據(jù)工程質(zhì)量監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)對(duì)相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)控工作做好監(jiān)控記錄5工程施工過(guò)程中，項(xiàng)目部執(zhí)行工程測(cè)量的質(zhì)量監(jiān)控6工程技術(shù)部實(shí)施特殊技術(shù)的過(guò)程質(zhì)量監(jiān)控7材設(shè)部執(zhí)行有關(guān)工程材料、施工設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控偏差分析改進(jìn)8質(zhì)量部跟蹤檢測(cè)過(guò)程，檢查檢測(cè)結(jié)果、驗(yàn)證異常質(zhì)量監(jiān)控記錄9一旦發(fā)現(xiàn)偏差，質(zhì)量部進(jìn)行偏差原因的分析和查找工作10最終確定偏差的關(guān)鍵原因，針對(duì)性地制定政策，處理偏差各職能部門(mén)接收質(zhì)量部的處理方案后，實(shí)施糾正

24、11質(zhì)量部定期編制質(zhì)量監(jiān)控記錄，上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審閱12質(zhì)量部負(fù)責(zé)相關(guān)資料的存檔6.1項(xiàng)目施工管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)6.1.1項(xiàng)目施工管理工作流程階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一口執(zhí)行工具開(kāi)工準(zhǔn)備1項(xiàng)目部經(jīng)理提名項(xiàng)目經(jīng)理人選（注意：項(xiàng)目經(jīng)理候選人必須持有建造師證，才能有提名的資格），總經(jīng)理批準(zhǔn)后，項(xiàng)目經(jīng)理到崗工作施工組織設(shè)計(jì)（方案）報(bào)審表2項(xiàng)目部組織技術(shù)交底會(huì)，由項(xiàng)目經(jīng)理主持，各相關(guān)職能部門(mén)（技術(shù)部、質(zhì)量部、材設(shè)部）的相關(guān)負(fù)責(zé)人參加，對(duì)工程項(xiàng)目技術(shù)進(jìn)行全面了解3技術(shù)交底會(huì)上，施工單位接受施工圖紙，并詳細(xì)地向房地產(chǎn)企業(yè)的各職能部門(mén)（尤其是項(xiàng)目部）進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底工作，以便房地產(chǎn)企業(yè)的各相關(guān)職能部門(mén)在施工工程中對(duì)

25、施工單位的施工工作進(jìn)行監(jiān)督管理4同時(shí)，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)參加技術(shù)交底會(huì)，并審查施工單位報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì)（方案）報(bào)審表，審查現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理的質(zhì)量管理體系、技術(shù)管理體系、質(zhì)量保證體系，確實(shí)符合相關(guān)規(guī)范則給予確認(rèn)進(jìn)度管理5工程開(kāi)工，項(xiàng)目部定期編制年度、季度、月度計(jì)劃，并下達(dá)各相關(guān)部門(mén)遵照?qǐng)?zhí)行，及時(shí)接收?qǐng)?zhí)行情況反饋，進(jìn)行實(shí)際調(diào)整與改進(jìn)月統(tǒng)計(jì)報(bào)表進(jìn)度報(bào)表監(jiān)理月報(bào)6施工單位每月上報(bào)月統(tǒng)計(jì)報(bào)表，向監(jiān)理單位匯報(bào)進(jìn)度情況，監(jiān)理工程師對(duì)月統(tǒng)報(bào)表進(jìn)行審查，審查通過(guò)后進(jìn)行簽認(rèn)7監(jiān)理工程師將已簽認(rèn)的月統(tǒng)計(jì)報(bào)表報(bào)至相關(guān)職能部門(mén)（材設(shè)部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部等）進(jìn)行審核8項(xiàng)目部編制進(jìn)度報(bào)表，并呈交項(xiàng)目經(jīng)理審核，審核通過(guò)后，再上報(bào)總

26、經(jīng)理審閱9項(xiàng)目經(jīng)理審核通過(guò)，項(xiàng)目部開(kāi)始實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)度管理，此過(guò)程中監(jiān)理單位要進(jìn)行監(jiān)理控制10項(xiàng)目部在施工項(xiàng)目進(jìn)度管理過(guò)程中，隨時(shí)進(jìn)行工程的調(diào)度和測(cè)量工作，保證項(xiàng)目施工的正常運(yùn)作施工過(guò)程中，各職能部門(mén)應(yīng)做好相關(guān)職能管理工作。例如，預(yù)算部對(duì)于工程各項(xiàng)進(jìn)行造價(jià)管理；質(zhì)量部對(duì)于工程質(zhì)量11進(jìn)行監(jiān)管；工程技術(shù)部對(duì)于工程技術(shù)需求進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和控制等同時(shí)，監(jiān)理工程師也應(yīng)當(dāng)配合各部門(mén)進(jìn)行工程項(xiàng)目施工監(jiān)12理工作監(jiān)理單位根據(jù)施工中出現(xiàn)的問(wèn)題，定期召開(kāi)工地例會(huì)，匯13報(bào)和解決問(wèn)題施工14項(xiàng)目部在施工現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)施工安全管理工作，并由監(jiān)理工程過(guò)程師進(jìn)行配合工作監(jiān)理月報(bào)管理監(jiān)理工程師月末編制監(jiān)理月報(bào)，對(duì)施工情況作詳細(xì)記15

27、錄和總結(jié)匯報(bào)，并呈交項(xiàng)目部審核。審核通過(guò)后，交至項(xiàng)目經(jīng)理審閱7.1財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)7.1.1財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程編修部門(mén)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)二執(zhí)行工具二項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用預(yù)算1項(xiàng)目部提供工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的所有費(fèi)用資料，財(cái)務(wù)部據(jù)此進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用的預(yù)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用預(yù)算單工程費(fèi)用預(yù)算2材設(shè)部向財(cái)務(wù)部提供施工材料設(shè)備相關(guān)費(fèi)用的資料，財(cái)務(wù)部據(jù)此計(jì)算出施工所耗直接材料設(shè)備的費(fèi)用預(yù)算和采購(gòu)費(fèi)用預(yù)算工程費(fèi)用預(yù)算單3人力資源部向財(cái)務(wù)部提供上年度員工培訓(xùn)費(fèi)用支出，財(cái)務(wù)部根其編制直接人工費(fèi)用預(yù)算4工程技術(shù)部將開(kāi)工、施工、竣工的相關(guān)費(fèi)用資料交到財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部結(jié)合預(yù)算部的工程預(yù)算作出工程費(fèi)用預(yù)算，并財(cái)務(wù)部每月末審核項(xiàng)目

28、經(jīng)理上報(bào)的次月用款計(jì)劃。如發(fā)現(xiàn)與原計(jì)劃不符的，應(yīng)要求項(xiàng)目經(jīng)理附送財(cái)務(wù)總監(jiān)批準(zhǔn)的書(shū)面報(bào)告，據(jù)此調(diào)整資金計(jì)劃銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算5針對(duì)項(xiàng)目前期、后期市場(chǎng)宣傳費(fèi)，以及整個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的人員費(fèi)用等，要求人力資源部將相關(guān)招聘、培訓(xùn)等費(fèi)用資料交至財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部對(duì)直接人工費(fèi)用作出預(yù)算銷(xiāo)售部將銷(xiāo)售中需要投入的媒體策劃、廣告、客服等估計(jì)的費(fèi)用資料報(bào)到財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部進(jìn)行銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算管理費(fèi)用預(yù)算6行政部將整個(gè)工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的行政支出報(bào)至財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部結(jié)合日常管理支出作出管理費(fèi)用預(yù)算管理費(fèi)用預(yù)算編寫(xiě)財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告7財(cái)務(wù)部完成一切相關(guān)費(fèi)用預(yù)算后，編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告，以此作為本年度財(cái)務(wù)支出的依據(jù)。報(bào)告呈報(bào)總經(jīng)理

29、審批通過(guò)后，返回財(cái)務(wù)部備用年度財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告第8章行政與人力資源管理流程3員工培訓(xùn)管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)3.1員工培訓(xùn)管理工作流程3.2員工培訓(xùn)管理工作標(biāo)準(zhǔn)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一1執(zhí)行工具制訂培訓(xùn)計(jì)劃1公司各部門(mén)根據(jù)業(yè)務(wù)需要，提出年度員工培訓(xùn)需求計(jì)劃將員工培訓(xùn)需求計(jì)劃報(bào)人力資源部部門(mén)員工年度培訓(xùn)需2人力資源部對(duì)各部門(mén)員工培訓(xùn)需求進(jìn)行核對(duì)與平衡，并結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略的需要制訂公司的年度培訓(xùn)計(jì)劃報(bào)送人力資源總監(jiān)審核報(bào)公司總經(jīng)理審批求計(jì)劃公司年度員工培訓(xùn)計(jì)劃3人力資源部根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)批示的意見(jiàn)制訂公司員工培訓(xùn)方案，方案內(nèi)容包括培訓(xùn)項(xiàng)目、參加人員、內(nèi)容、時(shí)間、費(fèi)用計(jì)劃等分解培訓(xùn)計(jì)劃，并按不同時(shí)間段、不同業(yè)務(wù)部門(mén)，分

30、別下達(dá)單項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃組織4人力資源部負(fù)責(zé)組織各部門(mén)進(jìn)行公司的培訓(xùn)工作確定培訓(xùn)的具體方案，包括時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)費(fèi)來(lái)源、師資來(lái)源等帶有全員性質(zhì)的培訓(xùn)由公司人力資源部組織，帶有專(zhuān)業(yè)性質(zhì)的培訓(xùn)由各業(yè)務(wù)部門(mén)組織員工培訓(xùn)方案培訓(xùn)5人力資源部組織新員工進(jìn)行入職培訓(xùn)新員工參加入職培訓(xùn)后，應(yīng)進(jìn)行考核6人力資源部組織各部門(mén)對(duì)員工定期進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，一般情況下每年兩次，每次不少于兩天，具體的培訓(xùn)工作由各部門(mén)進(jìn)行定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)后要進(jìn)行考核，并根據(jù)培訓(xùn)考核結(jié)果確定員工崗位是否需要調(diào)整與變動(dòng)7人力資源部組織各部門(mén)對(duì)崗位變動(dòng)的員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，包括提升到上級(jí)崗位的員工和崗位調(diào)整的員工，以及脫離一線進(jìn)入輔助崗位的員工8人力資源部組織

31、各部門(mén)的提職人員進(jìn)行任職能力的提升培訓(xùn)，并在培訓(xùn)后進(jìn)行考核任職能力提升培訓(xùn)，可以分別在不同時(shí)段進(jìn)行9人力資源部組織員工進(jìn)行外部培訓(xùn)，包括大學(xué)教育、社會(huì)培訓(xùn)、出國(guó)進(jìn)修等參加外部培訓(xùn)的員工應(yīng)根據(jù)公司的有關(guān)規(guī)定，征得公司領(lǐng)導(dǎo)的同意并與人力資源部簽訂培訓(xùn)合同，合同中應(yīng)規(guī)定培訓(xùn)的費(fèi)用來(lái)源、培訓(xùn)后員工的去向等內(nèi)容培訓(xùn)評(píng)估10無(wú)論何種培訓(xùn)在培訓(xùn)進(jìn)行后均應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn)效果評(píng)估評(píng)估時(shí)首先要求受訓(xùn)員工填寫(xiě)評(píng)估表，然后由主持培訓(xùn)的部門(mén)匯總做成評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告中包括效果評(píng)價(jià)、師資評(píng)價(jià)、教材評(píng)價(jià)、費(fèi)用評(píng)價(jià)等培訓(xùn)效果評(píng)估報(bào)告培訓(xùn)工作總結(jié)報(bào)告11人力資源部每年末應(yīng)對(duì)員工培訓(xùn)工作進(jìn)行總結(jié)，寫(xiě)出總結(jié)報(bào)告總結(jié)報(bào)告應(yīng)報(bào)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)審核，

32、報(bào)公司總經(jīng)理審批第二部分用制度規(guī)范第9章投融資開(kāi)發(fā)管理制度1投資管理制度1.1項(xiàng)目投資管控制度制度名稱(chēng)項(xiàng)目投資管控制度制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門(mén)監(jiān)督部門(mén)生效日期第i章總則第1條為了加強(qiáng)XX集團(tuán)公司及下屬企業(yè)的投資管理，規(guī)范投資行為，防止投資的隨意性、盲目性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)規(guī)定，并結(jié)合集團(tuán)公司的具體情況，特制定本制度。第2條投資發(fā)展部是負(fù)責(zé)集團(tuán)及其子公司、直屬企業(yè)、外部企業(yè)、合資企業(yè)、參股企業(yè)、兼并企業(yè)項(xiàng)目投資管理的主管部門(mén)，主要負(fù)責(zé)企業(yè)投資項(xiàng)目的審查、申報(bào)、立項(xiàng)，可行性研究報(bào)告的申報(bào)審批。第3條投資原則具體如下。.必須遵守國(guó)家法律、法規(guī)，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。.必須符合本集團(tuán)的發(fā)

33、展戰(zhàn)略。.必須堅(jiān)持效益原則，原則上長(zhǎng)期投資收益率不應(yīng)低于集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率。第2章投資審批權(quán)限第4條集團(tuán)控股企業(yè)的投資審批權(quán)歸屬集團(tuán)公司，非控股企業(yè)由其董事會(huì)確定。按照投資項(xiàng)目下管一級(jí)的原則，集團(tuán)公司只受理所屬一級(jí)獨(dú)資及控股企業(yè)的投資申報(bào)，其他企業(yè)的投資項(xiàng)目按照隸屬關(guān)系實(shí)行分級(jí)管理。第5條集團(tuán)公司及所屬企業(yè)應(yīng)制定本企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度投資計(jì)劃；所屬企業(yè)的年度投資計(jì)劃要經(jīng)法定程序集體討論、科學(xué)決策，并報(bào)集團(tuán)公司投資發(fā)展部登記備案。第6條設(shè)立新公司、參股其他公司等權(quán)益性長(zhǎng)期投資，投資額100萬(wàn)元以?xún)?nèi)（含100萬(wàn)元）的，由集團(tuán)總經(jīng)理審批；100萬(wàn)500萬(wàn)元（含500萬(wàn)元）的，由集團(tuán)董事長(zhǎng)審批

34、；500萬(wàn)1000萬(wàn)元（含1000萬(wàn)元）的，由集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)；投資額在1000萬(wàn)元以上的投資由集團(tuán)股東大會(huì)批準(zhǔn)。通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)施并購(gòu)，須經(jīng)集團(tuán)股東會(huì)批準(zhǔn)。第3章投資審批程序第7條集團(tuán)及控股企業(yè)設(shè)立新公司或參股其他公司（非上市公司）新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，必須事先進(jìn)行可行性研究，從以下6個(gè)方面進(jìn)行定量和定性分析、評(píng)價(jià)，具體內(nèi)容如下表所示。公司投資項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容一覽表可行性研究項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要性研究項(xiàng)目是否符合政府房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，對(duì)市場(chǎng)供需情況及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行分析比較分析項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否合理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析項(xiàng)目位置是否合、是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國(guó)土管理的要求基礎(chǔ)配套

35、設(shè)施建設(shè)是否到位，交通運(yùn)輸是否有保證工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項(xiàng)目建設(shè)要求拆遷工作是否可行，周?chē)h(huán)境是否有利于項(xiàng)目建設(shè)基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算與分析總投資的測(cè)算，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無(wú)高估冒算或漏項(xiàng)少算的情況資金籌措方式和項(xiàng)目分步用款計(jì)劃是否合理、得當(dāng)各種稅金的計(jì)算是否符合國(guó)家規(guī)定的稅種和稅率項(xiàng)目費(fèi)用的鑒別和估算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析表，主要包括貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等計(jì)算財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)，主要包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等計(jì)算財(cái)務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)，主要包括投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等項(xiàng)目不確定性分析盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力

36、利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)敏感性分析，包括工期延長(zhǎng)、投資增減、主要原材料價(jià)格升降、生產(chǎn)能力利用程度等項(xiàng)目不利因素風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并提出采取回避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施第8條按本制度必須上報(bào)審批的項(xiàng)目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進(jìn)行任何實(shí)際投資之前，備齊以下資料，上報(bào)集團(tuán)公司投資發(fā)展部.項(xiàng)目投資申請(qǐng)報(bào)告或建議書(shū)。.投資單位對(duì)投資項(xiàng)目的投資決定或決議。.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。.有關(guān)合同、（協(xié)議）草案。.資金來(lái)源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況。.有關(guān)合作單位的資信情況。政府的有關(guān)許可文件。項(xiàng)目執(zhí)行人的資格及能力等。第9條集團(tuán)公司投資發(fā)展部在收到項(xiàng)目報(bào)批的全部資料后，應(yīng)組織有關(guān)

37、部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初審，并提出初審意見(jiàn)。對(duì)初審予以否決的項(xiàng)目，在征求集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，由投資發(fā)展部將初審意見(jiàn)書(shū)面返回申報(bào)單位。申報(bào)單位對(duì)初審意見(jiàn)有異議的，可申請(qǐng)復(fù)查一次。第10條經(jīng)初審認(rèn)為基本可行的項(xiàng)目，在征求主管領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)后，由投資發(fā)展部會(huì)同有關(guān)部門(mén)提出召開(kāi)投資審議會(huì)的建議。第11條投資審議會(huì)的內(nèi)容主要包括以下4個(gè)方面：查詢(xún)項(xiàng)目基本情況，比較選擇不同的投資方案；對(duì)項(xiàng)目的疑點(diǎn)、隱患提出質(zhì)詢(xún)；評(píng)價(jià)項(xiàng)目執(zhí)行人的資格及能力等；提出項(xiàng)目最終決策、建議等。第12條總經(jīng)理根據(jù)投資審議會(huì)對(duì)項(xiàng)目所作出的決議，簽署審批意見(jiàn)。第13條投資發(fā)展部根據(jù)總經(jīng)理的審批意見(jiàn)，下達(dá)書(shū)面批復(fù)文件。一般情況下，在收到投資單位的上報(bào)

38、申請(qǐng)后，應(yīng)在15個(gè)工作日以?xún)?nèi)完成項(xiàng)目的審查與批復(fù)。第14條凡屬于備案的項(xiàng)目，由投資單位在項(xiàng)目實(shí)施后15個(gè)工作日內(nèi)向集團(tuán)公司提交備案材料，包括可行性分析報(bào)告、合同、章程等。第4章投資項(xiàng)目監(jiān)控第15條集團(tuán)公司及其下屬企業(yè)的投資實(shí)行投資、經(jīng)營(yíng)和監(jiān)管相結(jié)合的原則。投資單位對(duì)投資項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行專(zhuān)人專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)管，做到責(zé)權(quán)利相對(duì)稱(chēng)，確保項(xiàng)目按計(jì)劃順利實(shí)施。第16條投資單位在項(xiàng)目正式立項(xiàng)并確定項(xiàng)目執(zhí)行人后，應(yīng)再確定一名項(xiàng)目監(jiān)督人，并由項(xiàng)目執(zhí)行人、監(jiān)督人與本企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)簽訂項(xiàng)目責(zé)任合同書(shū)，項(xiàng)目執(zhí)行人負(fù)直接責(zé)任，監(jiān)督人負(fù)連帶責(zé)任。第17條項(xiàng)目監(jiān)督人可由本企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員、經(jīng)營(yíng)班子成員或投資發(fā)展部門(mén)的人員擔(dān)任。項(xiàng)目

39、監(jiān)督人的主要職責(zé)包括對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程實(shí)行跟蹤監(jiān)管、督促項(xiàng)目執(zhí)行人加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作管理和資金財(cái)務(wù)管理、及時(shí)發(fā)現(xiàn)和匯報(bào)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題并提出解決的辦法和建議等。第18條項(xiàng)目執(zhí)行人應(yīng)定期將項(xiàng)目進(jìn)展情況向本企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)或主管管理負(fù)責(zé)人作出書(shū)面匯報(bào)，并接受財(cái)務(wù)收支等方面的審計(jì)。第19條項(xiàng)目的組織實(shí)施。1.要嚴(yán)格按批準(zhǔn)的規(guī)模、內(nèi)容和投資指標(biāo)執(zhí)行。任何單位不得擅自改變項(xiàng)目的規(guī)模內(nèi)容和突破投資總額；否則，財(cái)務(wù)部有權(quán)停止付款。因故超過(guò)概算的，必須事先提出調(diào)整概算報(bào)告，報(bào)集團(tuán)公司投資發(fā)展部核審后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。.嚴(yán)格控制土建面積和土建投資?；?xiàng)目按施工圖和預(yù)算執(zhí)行，技改項(xiàng)目土建工程、單項(xiàng)工程新增面積一般不得超

40、過(guò)原有面積的30%,或用于土建工程的資金不得超過(guò)總投資的20%。公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)、建設(shè)管理委員會(huì)要及時(shí)進(jìn)行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后應(yīng)及時(shí)向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。.計(jì)劃的調(diào)整和結(jié)轉(zhuǎn)。在年度計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中，因情況變化，需要調(diào)整當(dāng)年投資計(jì)劃、用款計(jì)劃的項(xiàng)目，投資單位必須事先報(bào)集團(tuán)公司審批。.集團(tuán)公司投資發(fā)展部要組織有關(guān)人員至少每年兩次對(duì)下屬企業(yè)的投資項(xiàng)目實(shí)施情況進(jìn)行檢查。第5章項(xiàng)目的驗(yàn)收和考核第20條項(xiàng)目按批準(zhǔn)的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備使用條件，達(dá)到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)項(xiàng)目竣工后驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并編寫(xiě)竣工資料，報(bào)集團(tuán)公司投資發(fā)展部而后申請(qǐng)政府部門(mén)竣工驗(yàn)收。第21條項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，企業(yè)應(yīng)逐月對(duì)項(xiàng)目投資效益

41、進(jìn)行考察分析，向集團(tuán)公司投資發(fā)展部和有關(guān)部門(mén)報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益情況。第22條集團(tuán)公司每?jī)赡赀M(jìn)行一次投資項(xiàng)目?jī)?yōu)秀獎(jiǎng)評(píng)比活動(dòng)，對(duì)獲獎(jiǎng)的投資項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)和投資項(xiàng)目執(zhí)行人、監(jiān)督人實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。第6章其他第23條本制度由集團(tuán)公司投資發(fā)展部負(fù)責(zé)解釋。第24條本制度自下發(fā)之日起施行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期2融資管理制度2.2融資執(zhí)行管理辦法制度名稱(chēng)融資執(zhí)行管理辦法制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門(mén)監(jiān)督部門(mén)生效日期第i章總則第i條為了保證及時(shí)籌集到公司經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目運(yùn)作所需的資金，最大限度地降低融資成本，并有效防范融資風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)及公司的實(shí)際情況，特制定本辦法。第2條本辦法適用于本公司的融資業(yè)

42、務(wù)管理，主要涉及合作開(kāi)發(fā)融資、銀行貸款融資、股票融資3種融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行。第3條公司決策機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)部以及其他相關(guān)職能部門(mén)的責(zé)任權(quán)限如下。.公司決策機(jī)構(gòu)：公司總經(jīng)理辦公會(huì)、董事會(huì)負(fù)責(zé)融資相關(guān)事項(xiàng)的審批與決策工作。.財(cái)務(wù)部：公司財(cái)務(wù)部在總經(jīng)理的授權(quán)下，負(fù)責(zé)融資的具體執(zhí)行工作，包括融資計(jì)劃的執(zhí)行、資金提供方的接洽、融資談判、融資資金到位管理、融資賬務(wù)處理、融資總結(jié)等工作。.其他相關(guān)職能部門(mén)：在財(cái)務(wù)部執(zhí)行融資計(jì)劃的過(guò)程中，公司其他相關(guān)職能部門(mén)有義務(wù)給予配合和支持。第2章合作開(kāi)發(fā)融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行第4條合作開(kāi)發(fā)融資，即吸取直接的資金投資。這種融資應(yīng)經(jīng)公司股東大會(huì)召開(kāi)會(huì)議議定或董事會(huì)批準(zhǔn)。第5條總經(jīng)理負(fù)責(zé)和資金

43、投資方簽訂資金投資協(xié)議，約定投資金額、所占股份、資金投資日期以及資金投資收益分配和風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)等。第6條財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)督所籌集資金的到位狀況，并請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所辦理驗(yàn)資手續(xù)，公司據(jù)此向資金投資者簽發(fā)出資報(bào)告第7條財(cái)務(wù)部收到資金后，應(yīng)及時(shí)建立股東名冊(cè)。第8條企業(yè)行政辦公室負(fù)責(zé)辦理工商變更登記，并辦理企業(yè)章程修正手續(xù)。第9條為有效防范融資風(fēng)險(xiǎn)，公司在吸取直接資金投資時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)。.利用合作開(kāi)發(fā)方式融資時(shí)，不得吸取資金投資者已設(shè)有擔(dān)保物權(quán)和租賃資產(chǎn)的出資。.籌集的資金在投入使用期間，資金投資者除依法轉(zhuǎn)讓外，不得以任何方式抽走。第3章銀行貸款融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行第10條銀行貸款融資業(yè)務(wù)由公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一負(fù)責(zé)。第1

44、1條銀行貸款融資程序如下。.根據(jù)現(xiàn)金預(yù)算和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃確定資金需求金額、時(shí)間和期限，由財(cái)務(wù)總監(jiān)提出銀行貸款融資方案，包括擬借款銀行、借款額、借款時(shí)間、借款期限、利率水平、預(yù)計(jì)融資成本（包括利息費(fèi)用和其他手續(xù)費(fèi)）、還款時(shí)間（包括利息和本金）、還款方式、資金來(lái)源、對(duì)公司資本結(jié)構(gòu)的影響等內(nèi)容。.銀行貸款融資方案必須經(jīng)總經(jīng)理審核。.根據(jù)銀行貸款融資方案預(yù)計(jì)的用款時(shí)間及銀行辦理貸款的實(shí)際情況，財(cái)務(wù)總監(jiān)組織財(cái)務(wù)部融資執(zhí)行人員提前34個(gè)月與銀行進(jìn)行初步接洽，形成合作意向，然后進(jìn)入銀行借款程序。.銀行借款基本程序如下圖所示。綜合考慮銀行貸款融資這一方式對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響，需籌集的資金數(shù)量、還款期限、資本結(jié)構(gòu)、資

45、金成本、風(fēng)險(xiǎn)和效益等因素1確定銀行貸款融資方式1包括所貸資金的用途和金額、用款時(shí)間和計(jì)劃、還款期限和計(jì)劃1|1提出銀行貸款融資計(jì)劃r銀行對(duì)本公司進(jìn)行審查，依據(jù)審批權(quán)限，核準(zhǔn)公司提出的貸款金額和用款計(jì)劃申請(qǐng)1銀行審批貸款1合同內(nèi)容包括貸款種類(lèi)、貸款用途、貸款金額、利息率、貸款期Li限、利息及本金的償還方式及資金來(lái)源、違約責(zé)任等）簽訂貸款合同-1F1融資執(zhí)行人員和銀行經(jīng)辦人員一起辦理抵押物的抵押登記手續(xù)）11開(kāi)立存款戶(hù)1F11銀行一次或分次將貸款轉(zhuǎn)入企業(yè)賬戶(hù)Li1H取得貸款1r公司按照銀行貸款的融資計(jì)劃使用資金，不得隨意改變資金用途，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)計(jì)提和支付借款利息，并實(shí)行崗位分離到期還本付息-銀行

46、貸款融資程序圖.財(cái)務(wù)部建立借款臺(tái)賬，借款到賬的當(dāng)日據(jù)實(shí)登記每筆借款的合同編號(hào)、貸款銀行名稱(chēng)、借入金額、借款日期、還款日期和借款利率等事項(xiàng)，及時(shí)計(jì)算、提取應(yīng)計(jì)利息，準(zhǔn)確反映利息支出和本金償還情況。.在辦理貸款的過(guò)程中，在銀行規(guī)定報(bào)送的材料中需由財(cái)務(wù)部以外的其他部門(mén)提供的，財(cái)務(wù)部應(yīng)提前一周通知相關(guān)部門(mén)。銀行臨時(shí)要求報(bào)送的材料，財(cái)務(wù)部應(yīng)在得到銀行通知時(shí)立即通知相關(guān)部門(mén)準(zhǔn)備，通知內(nèi)容及時(shí)間應(yīng)形成文字記錄。相關(guān)部門(mén)在接到通知后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提供相關(guān)資料，并形成文件交接記錄。第12條短期借款融資程序。.根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算和預(yù)先測(cè)算，公司財(cái)務(wù)部應(yīng)先確定公司短時(shí)間內(nèi)所需資金撥款，編制短期借款計(jì)劃表。.依照資金的

47、規(guī)模大小，分別有財(cái)務(wù)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)和總經(jīng)理審批短期借款計(jì)劃表。具體限額如下(超過(guò)規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)的由公司董事會(huì)批準(zhǔn))。(1)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審批限額：10萬(wàn)元。(2)財(cái)務(wù)總監(jiān)審批限額：50萬(wàn)元。(3)總經(jīng)理審批限額：100萬(wàn)元。.財(cái)務(wù)總監(jiān)在總經(jīng)理的授權(quán)下負(fù)責(zé)簽訂借款合同，并監(jiān)督資金撥款的到位和使用情況，借款合同內(nèi)容包括借款人、借款金額、利息率、還款期限、利息同本金的償還方式以及違約責(zé)任等。.在短時(shí)間借款到位當(dāng)日，公司財(cái)務(wù)部應(yīng)按照借款類(lèi)別在“短時(shí)間融資登記簿”中登記。.公司依照短期借款計(jì)劃表中的規(guī)定用途使用該項(xiàng)資金，不得隨意改變資金撥款用途，如有變動(dòng)須經(jīng)原審批機(jī)關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)。第4章股票融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行第1

48、3條股票融資程序如下。.發(fā)行股票融資時(shí)，公司董事會(huì)應(yīng)先擬定發(fā)行新股的申請(qǐng)報(bào)告，并報(bào)股東大會(huì)批準(zhǔn)。.經(jīng)股東大會(huì)批準(zhǔn)后，董事會(huì)向國(guó)家相關(guān)授權(quán)部門(mén)申請(qǐng)發(fā)行新股。.公司對(duì)外公告招股說(shuō)明書(shū)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告及附屬明細(xì)表，并與證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)簽訂承銷(xiāo)協(xié)議(定向募集時(shí)，還應(yīng)向新股認(rèn)購(gòu)人發(fā)出認(rèn)購(gòu)公告或通知)。.公司出售股份，收繳股款。.改組董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，辦理相應(yīng)的變更登記手續(xù)，并向社會(huì)發(fā)出公告。第14條公司發(fā)行記名股票時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)置備股東名冊(cè)，名冊(cè)上記載股東的姓名或名稱(chēng)、住所、各股東所持股份、股票編號(hào)以及股東取得股票的日期等。第15條公司發(fā)行無(wú)記名股票時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)記載發(fā)行股票的數(shù)量、編號(hào)及發(fā)行日期。第5章融資資

49、金管理第16條收取資金。.財(cái)務(wù)部出納人員需根據(jù)融資合同或協(xié)議，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)收取所籌的資金。.融資合同或協(xié)議簽訂后，出納人員需及時(shí)核實(shí)籌集資金的到賬情況，如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)及時(shí)匯報(bào),否則由其自行承擔(dān)責(zé)任。.融資合同或協(xié)議簽訂后，公司的會(huì)計(jì)人員需及時(shí)檢查貸款憑證手續(xù)是否齊全、內(nèi)容是否合法，確保憑證內(nèi)容與融資合同或協(xié)議的內(nèi)容保持一致。第17條籌集資金的使用控制。按照融資合同或協(xié)議的約定，公司及時(shí)足額取得相關(guān)資金后，應(yīng)按規(guī)定的用途使用籌集的資金。第18條籌集資金的使用變更。.由于公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)變化或市場(chǎng)環(huán)境變化等特殊情況導(dǎo)致確實(shí)需要改變籌集資金用途的，資金使用部門(mén)須提出變更申請(qǐng)書(shū)，經(jīng)財(cái)務(wù)部核準(zhǔn)后報(bào)總經(jīng)理審

50、批簽字。.審批過(guò)程須進(jìn)行完整的書(shū)面記錄，嚴(yán)禁未經(jīng)審批就擅自改變資金用途。.嚴(yán)禁擅自使用公司籌集的資金，發(fā)現(xiàn)私自挪用資金者，應(yīng)追究其責(zé)任并視情況報(bào)相關(guān)部門(mén)或機(jī)關(guān)處第6章附則第19條本辦法由財(cái)務(wù)部制定，解釋權(quán)、修改權(quán)歸財(cái)務(wù)部所有。第20條本辦法經(jīng)公司總經(jīng)理審批后實(shí)施，修改時(shí)亦同編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期第10章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)管理制度1營(yíng)銷(xiāo)策劃管理制度1.2營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算管理辦法制度名稱(chēng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算管理辦法制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門(mén)監(jiān)督部門(mén)生效日期第1條為了規(guī)范項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的預(yù)算行為，加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算的管理，杜絕營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的浪費(fèi)，特制定本辦法。第2條市場(chǎng)部經(jīng)理應(yīng)于每年的年底前根據(jù)公司下一年度

51、的項(xiàng)目計(jì)劃與銷(xiāo)售計(jì)劃，編制下一年度的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。第3條公司的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用主要分為以下6個(gè)方面。.市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)。.項(xiàng)目的宣傳廣告費(fèi)。.項(xiàng)目的推廣費(fèi)。.項(xiàng)目的促銷(xiāo)費(fèi)。.項(xiàng)目的公關(guān)費(fèi)。.其他費(fèi)用。第4條市場(chǎng)部在編制年度營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算時(shí)應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目的重要程度及各種銷(xiāo)售費(fèi)用所占的比例，妥善進(jìn)行拆分，一般以第3條中的24項(xiàng)為主要支出項(xiàng)目。第5條市場(chǎng)部的年度營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算經(jīng)過(guò)主管副總及總經(jīng)理的審批后，應(yīng)將其劃分為月度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算，并列上詳細(xì)的執(zhí)行方案以做說(shuō)明。第6條經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)部核算合格的月度營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算報(bào)主管副總及總經(jīng)理批準(zhǔn)，市場(chǎng)部要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)后的營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算執(zhí)行。第7條市場(chǎng)部在執(zhí)行預(yù)算的過(guò)程中，如果營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算需增加必須要得到主管財(cái)

52、務(wù)的副總及總經(jīng)理的同意，方可要求財(cái)務(wù)部增加撥款。第8條每月月底前市場(chǎng)部需要將當(dāng)月的預(yù)算情況執(zhí)行匯總表報(bào)至財(cái)務(wù)部、主管副總及總經(jīng)理處，由其對(duì)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算的使用情況進(jìn)行監(jiān)督。第9條市場(chǎng)部對(duì)于超支的預(yù)算必須作出詳細(xì)的說(shuō)明，由工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、主管財(cái)務(wù)副總及總經(jīng)理進(jìn)行共同判斷超支預(yù)算的必要性，對(duì)于無(wú)故超支的預(yù)算將對(duì)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理進(jìn)行懲處。第10條本辦法由總經(jīng)辦制定，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)議審批，自頒布之日起生效實(shí)施。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期10.2銷(xiāo)售與服務(wù)管理制度10.2.1地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理制度制度名稱(chēng)地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理制度制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門(mén)監(jiān)督部門(mén)生效日期第1章總則第1條為了規(guī)范公司

53、各項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作，提高管理工作水平，最大限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，特制定本制度。第2條本制度涉及樓盤(pán)銷(xiāo)控、認(rèn)購(gòu)管理、銷(xiāo)售例會(huì)等內(nèi)容，各項(xiàng)目售樓中心應(yīng)按此制度執(zhí)行。第2章銷(xiāo)售策略、計(jì)劃的制訂第3條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之初，營(yíng)銷(xiāo)管理中心即應(yīng)派員參與項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程，掌握項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、成本等內(nèi)容，做好營(yíng)銷(xiāo)策劃工作準(zhǔn)備。第4條根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展，營(yíng)銷(xiāo)管理中心應(yīng)及時(shí)進(jìn)行全程營(yíng)銷(xiāo)策劃，包括項(xiàng)目調(diào)研、制定銷(xiāo)售策略、宣傳推廣策略等。第5條營(yíng)銷(xiāo)管理中心應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃，做好開(kāi)盤(pán)前的準(zhǔn)備工作，包括各種形式的宣傳、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷(xiāo)售人員到位與培訓(xùn)等。第6條銷(xiāo)售經(jīng)理應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況，及時(shí)做好項(xiàng)目銷(xiāo)售規(guī)劃，組建售樓中

54、心，以配合公司銷(xiāo)售部開(kāi)展各項(xiàng)工作。第3章樓盤(pán)銷(xiāo)控管理第7條銷(xiāo)控工作由銷(xiāo)售部經(jīng)理統(tǒng)一負(fù)責(zé)。銷(xiāo)售部經(jīng)理不在時(shí)，由售樓中心經(jīng)理具體執(zhí)行，并于第一時(shí)間知會(huì)銷(xiāo)售部經(jīng)理。第8條售樓員需銷(xiāo)控單位時(shí)，須同銷(xiāo)售部經(jīng)理聯(lián)系，確認(rèn)該單位尚未售出可以銷(xiāo)控，才能進(jìn)行銷(xiāo)控第9條銷(xiāo)售部經(jīng)理銷(xiāo)控單位前，必須以售樓員先交客戶(hù)的認(rèn)購(gòu)定金或身份證原件為原則。第10條售樓員在銷(xiāo)控單位得到確認(rèn)后，方可與客戶(hù)辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)。第11條售樓員不得在銷(xiāo)售部經(jīng)理不知情或銷(xiāo)控單位未果的情況下，自行銷(xiāo)控，否則自行承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切后果，公司也將嚴(yán)肅處理當(dāng)事人。第12條銷(xiāo)控后，如客戶(hù)即時(shí)下訂單并落訂，銷(xiāo)售部經(jīng)理需將最新資料登記于銷(xiāo)控登記表；銷(xiāo)控后，如

55、客戶(hù)沒(méi)有下訂單并落訂，銷(xiāo)售部經(jīng)理需及時(shí)取消該單位的銷(xiāo)控登記。否則，因此產(chǎn)生的后果由銷(xiāo)控員承擔(dān)。第13條如客戶(hù)已確認(rèn)落訂，售樓員必須第一時(shí)間向售樓中心經(jīng)理（銷(xiāo)售部經(jīng)理）匯報(bào)。第4章認(rèn)購(gòu)管理第14條定金與尾數(shù)。.售樓員必須按公司規(guī)定的定金金額要求客戶(hù)落訂，如客戶(hù)的現(xiàn)金不足，售樓員可爭(zhēng)取客戶(hù)以公司規(guī)定的最低定金落訂。.如客戶(hù)的現(xiàn)金少于公司規(guī)定的最低定金，必須經(jīng)得銷(xiāo)售部經(jīng)理的同意后方可受理，否則不予以銷(xiāo)控及認(rèn)購(gòu)。.如客戶(hù)并未交齊全部定金，售樓員必須按公司所規(guī)定的補(bǔ)尾數(shù)期限要求客戶(hù)補(bǔ)齊尾數(shù)。如客戶(hù)要求延長(zhǎng)期限的，須知會(huì)銷(xiāo)售部經(jīng)理并取得同意后方可受理。第15條收款、收據(jù)與臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)。.售樓員向客戶(hù)收取定金

56、或尾數(shù)時(shí)，必須通知售樓中心經(jīng)理，并由會(huì)計(jì)與客戶(hù)當(dāng)面點(diǎn)清金額。售樓中心經(jīng)理核對(duì)無(wú)誤后，會(huì)計(jì)才能開(kāi)具收據(jù)，并即時(shí)收妥定金及相應(yīng)單據(jù)。.若客戶(hù)交出的定金不足，需補(bǔ)尾數(shù)的，只能簽訂臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)。.客戶(hù)交尾數(shù)時(shí)，原已開(kāi)出的收據(jù)不需收回，增開(kāi)尾數(shù)收據(jù)，經(jīng)售樓中心經(jīng)理核對(duì)無(wú)誤后與客戶(hù)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并收回臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)。.客戶(hù)交出的定金或尾數(shù)為支票的，開(kāi)具支票收條，在收條上登記認(rèn)購(gòu)情況，并進(jìn)行銷(xiāo)控。支票到賬后，售樓員方可為其辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)。第16條認(rèn)購(gòu)書(shū)。.認(rèn)購(gòu)書(shū)中的樓價(jià)欄，須以客戶(hù)選擇的付款方式所能達(dá)到的折扣之后的成交價(jià)為準(zhǔn)。如該單位有額外折扣，須按審批權(quán)限交由售樓中心經(jīng)理、銷(xiāo)售部經(jīng)理簽名。.認(rèn)購(gòu)書(shū)中的收款欄，須由售

57、樓中心經(jīng)理核對(duì)定金無(wú)誤后如實(shí)填寫(xiě)，并在下方注明所開(kāi)收據(jù)編號(hào)。.售樓員填寫(xiě)完臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)后，必須交由售樓中心經(jīng)理核對(duì)檢查，核對(duì)檢查無(wú)誤后可將客戶(hù)聯(lián)作為認(rèn)購(gòu)憑據(jù)交給客戶(hù)，并收妥余聯(lián)。第17條樓盤(pán)簽約程序規(guī)定。.售樓員應(yīng)按照公司的統(tǒng)一答詞向客戶(hù)解釋標(biāo)準(zhǔn)合同條款。.售樓員帶領(lǐng)客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管處確認(rèn)客戶(hù)身份和查看該房間的銷(xiāo)售狀態(tài)，填寫(xiě)簽約確認(rèn)單。.簽約確認(rèn)單經(jīng)銷(xiāo)售部經(jīng)理/助理簽字后售樓員方可與客戶(hù)簽訂正式合同。.售樓員執(zhí)簽約確認(rèn)單及正式合同，帶領(lǐng)客戶(hù)到財(cái)務(wù)部交納首期房款及辦理銷(xiāo)售登記時(shí)所需的相關(guān)稅費(fèi)。.財(cái)務(wù)人員復(fù)核并收款后，收回客戶(hù)定金收據(jù)，開(kāi)具首付款發(fā)票，并在簽約確認(rèn)單上蓋收訖章及簽字確認(rèn)。.售樓員執(zhí)

58、簽約確認(rèn)單、客戶(hù)首付款發(fā)票、購(gòu)房合同至合同主管處簽字蓋章。.將簽約流程中涉及的相關(guān)材料及時(shí)集中到客戶(hù)服務(wù)主管審核統(tǒng)計(jì)。.客戶(hù)服務(wù)主管填寫(xiě)簽約客戶(hù)檔案交接單，經(jīng)銷(xiāo)售部經(jīng)理簽字后將合同轉(zhuǎn)交相關(guān)部門(mén)。第5章客戶(hù)確認(rèn)管理第18條搶單及其處罰。1.搶單是指售樓員明知客戶(hù)已與其他售樓員聯(lián)系過(guò)，為了個(gè)人利益不擇手段將此客戶(hù)成交業(yè)績(jī)及傭金據(jù)為己有的行為。2.搶單行為將受到公司最嚴(yán)厲的辭退處罰，且業(yè)績(jī)傭金歸已與客戶(hù)聯(lián)系過(guò)的售樓員。第19條撞單是指多名售樓員在不知情的情況下與同一買(mǎi)房客戶(hù)聯(lián)系的行為。第20條公司實(shí)行售樓員首接業(yè)績(jī)制。原則上以銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表登記第一時(shí)間的售樓員為準(zhǔn)（第一時(shí)間保留時(shí)限為2個(gè)月），該客戶(hù)成交

59、業(yè)績(jī)歸該售樓員。第21條接待上門(mén)客戶(hù)或熱線電話(huà)時(shí)，如發(fā)現(xiàn)該客戶(hù)是某位售樓員在其他項(xiàng)目時(shí)的客戶(hù)或熟人，但該售樓員從未向該客戶(hù)介紹過(guò)該項(xiàng)目并且該客戶(hù)并未提及該售樓員的名字，則該客戶(hù)與該售樓員無(wú)關(guān)，按正常的上門(mén)或熱線接待。第22條客戶(hù)為售樓員介紹另外客戶(hù)，售樓員應(yīng)提前在銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表中登記被介紹客戶(hù)姓名及電話(huà)。此客戶(hù)看房或來(lái)電時(shí)，無(wú)論是否提及該售樓員姓名，其他售樓員均有義務(wù)將此客戶(hù)還給該售樓員。如售樓員未登記，被介紹客戶(hù)亦未提及該售樓員，則該客戶(hù)與此售樓員無(wú)關(guān)。第23條售樓員在得知與他人撞單的情況下，為了獲取業(yè)績(jī)和傭金，私下聯(lián)絡(luò)客戶(hù)換名，或采用其他辦法購(gòu)房等不擇手段的行為，一旦查出，將沒(méi)收傭金，并予以辭

60、退處理。第24條售樓員不允許走私單，如被發(fā)現(xiàn)將予以開(kāi)除第25條在售樓中心工作的非售樓員，不得將接待的客戶(hù)未經(jīng)銷(xiāo)售部指定介紹給某個(gè)售樓員。第26條如果客戶(hù)到銷(xiāo)售部領(lǐng)導(dǎo)處投訴或反映原售樓員不稱(chēng)職，經(jīng)銷(xiāo)售部核查屬實(shí)，銷(xiāo)售部有權(quán)安排其他售樓員繼續(xù)談判至簽約，業(yè)績(jī)、傭金平均分配。此類(lèi)客戶(hù)今后帶來(lái)的新客戶(hù)有權(quán)自愿選擇售樓員洽談。第27條未成交客戶(hù)介紹的新客戶(hù)，如客戶(hù)指定原售樓員接待，則由原售樓員接待，如未指定則算作上門(mén)客戶(hù)并按順序接待。第6章客戶(hù)跟蹤規(guī)范第28條接待客戶(hù)的來(lái)電來(lái)訪后，接待人員應(yīng)認(rèn)真填寫(xiě)來(lái)電登記表、來(lái)訪客戶(hù)登記表，并做好來(lái)電、來(lái)訪客戶(hù)筆記，交予售樓中心經(jīng)理安排客戶(hù)跟蹤日程。第29條售樓員必須