大豐市商業(yè)市場(chǎng)深度研究大型商業(yè)項(xiàng)目策略顧問(wèn)報(bào)告(中)課件

1、大豐市商業(yè)市場(chǎng)深度分析大型商業(yè)項(xiàng)目策略顧問(wèn)報(bào)告（中）06定位方向細(xì)化（首選-五中庭）平面優(yōu)化建議商鋪分割建議業(yè)態(tài)定位建議租售策略建議租售價(jià)格建議租售策略建議整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議原則：1、高價(jià)值商鋪。通過(guò)銷售創(chuàng)造高價(jià)值回報(bào)，快速回籠資金。2、能夠獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的商鋪。商鋪獨(dú)立性好，自主經(jīng)營(yíng)對(duì)整體影響較小的商鋪。3、高區(qū)低價(jià)值但經(jīng)營(yíng)適應(yīng)性佳的商鋪。通過(guò)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格差和對(duì)接加盟商戶去化商鋪，回籠資金。附加策略：幫租，對(duì)接加盟。原則：1、商鋪價(jià)值高，但分割銷售對(duì)整體形象和功能把控有影響的商鋪。該類商鋪進(jìn)行售后返租，把控商業(yè)整體功能和形象品質(zhì)。2、面積分割較小，

2、單鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)適應(yīng)性差的商鋪。該類商鋪總價(jià)低，售后返租打消投資者后續(xù)經(jīng)營(yíng)性回報(bào)顧慮。附加策略：小面積，低總價(jià)。原則：1、核心節(jié)點(diǎn)位置商鋪。整盤(pán)形象商鋪，入口鋪位，商業(yè)價(jià)值高，租金產(chǎn)出高商鋪，先行招商，租金穩(wěn)定后帶租約銷售。2、次主力形象商戶。通過(guò)招商引入形象商戶，租金穩(wěn)定后帶租約出售。附加策略：帶租約銷售退出。直接銷售售后返租帶租約銷售原則：1、節(jié)點(diǎn)形象商鋪。整盤(pán)形象商鋪，入口鋪位，商業(yè)價(jià)值高，租金產(chǎn)出高商鋪，短期自持形象和收益兼得，同時(shí)樹(shù)立投資者信心和其他商鋪溢價(jià)。2、主力商戶。短期自持主力商戶控制形象和帶動(dòng)周邊商品的去化。附加策略：退出機(jī)制-股權(quán)轉(zhuǎn)讓，銀行抵押，帶租約出售。短期持有主要模式輔

3、助模式租售策略建議直接銷售一層平面二層平面三層平面四層平面直接銷售原則：1、相對(duì)較高價(jià)值商鋪。通過(guò)銷售創(chuàng)造高價(jià)值回報(bào)，快速回籠資金。2、能夠獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的商鋪。商鋪獨(dú)立性好，自主經(jīng)營(yíng)對(duì)整體影響較小的商鋪。3、高區(qū)低價(jià)值但經(jīng)營(yíng)適應(yīng)性佳的商鋪。通過(guò)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格差和對(duì)接加盟商戶去化商鋪，回籠資金。附加策略：幫租，對(duì)接加盟。整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議原則：1、商鋪價(jià)值高，但分割銷售對(duì)整體形象和功能把控有影響的商鋪。該類商鋪進(jìn)行售后返租，把控商業(yè)整體功能和形象品質(zhì)。2、面積分割較小，單鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)適應(yīng)性差的商鋪。該類商鋪總價(jià)低，售后返租打消投資者后續(xù)經(jīng)營(yíng)性

4、回報(bào)顧慮。附加策略：小面積，低總價(jià)。返租銷售一層平面二層平面三層平面四層平面售后返租返租模式建議：5年按5.6.7.7.7模式返租，前三年18%直接抵扣房款，后兩年按每年7%返還。整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議帶租約銷售一層平面二層平面三層平面四層平面帶租約銷售原則：1、核心節(jié)點(diǎn)位置商鋪。整盤(pán)形象商鋪，入口鋪位，商業(yè)價(jià)值高，租金產(chǎn)出高商鋪，先行招商，租金穩(wěn)定后帶租約銷售。2、次主力形象商戶。通過(guò)招商引入形象商戶，租金穩(wěn)定后帶租約出售。附加策略：帶租約銷售退出。整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議短

5、期持有一層平面二層平面三層平面四層平面短期持有原則：1、節(jié)點(diǎn)形象商鋪。整盤(pán)形象商鋪，入口鋪位，商業(yè)價(jià)值高，租金產(chǎn)出高商鋪，形象和收益兼得，同時(shí)樹(shù)立投資者信心和其他商鋪溢價(jià)。2、主力商戶。短期自持主力商戶控制形象和帶動(dòng)周邊商品的去化。附加策略：退出機(jī)制-股權(quán)轉(zhuǎn)讓，銀行抵押，帶租約出售。整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議入口鋪王位，價(jià)格標(biāo)桿商業(yè)街主入口，大面積鋪王位，促進(jìn)周邊鋪銷售。租售模式：短期自持帶租約銷售|對(duì)接招商面積策略：50-60平米 價(jià)格標(biāo)桿入口形象鋪，控制形象商入口，招商引入形象點(diǎn)品牌，把控項(xiàng)目品質(zhì)。租售模式：短期自持|帶租約銷售面積策

6、略：50-60平米沿街獨(dú)立商鋪（1-2F），高溢價(jià)銷售沿街商業(yè)，商業(yè)價(jià)值高，建議對(duì)接品牌的前提下直接銷售，快速回籠資金。租售模式：對(duì)接招商前提的直接銷售面積策略：80-120平米，1帶2分割內(nèi)街商鋪，低總價(jià)，小步快跑商業(yè)街內(nèi)部，建議分割小面積低總價(jià)商鋪，快速去化返租銷售。租售模式：返租銷售面積策略：30-50平米外街節(jié)點(diǎn)鋪位，總價(jià)控制，快速去化內(nèi)廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，扶梯周邊商鋪商業(yè)價(jià)值較高，面積控制前提下價(jià)格適當(dāng)做高提升溢價(jià)。租售模式：返租銷售面積策略：30-60平米外街商鋪，適當(dāng)差價(jià)，快速去化外街商鋪，底商部分內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜，建議適當(dāng)?shù)牟顑r(jià)設(shè)計(jì)，快速去化。租售模式：返租銷售面積策略：50-60平米（底商

7、按最小單鋪面積分割）商業(yè)街區(qū)，直銷為主，幫租服務(wù)外街商業(yè)街，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，以一帶二形式直接銷售，并提供幫租服務(wù)，控制業(yè)態(tài)。租售模式：直接銷售面積策略：30-50平米，Block1F，短期自持面積產(chǎn)品限制，難以分割銷售，建議作為節(jié)點(diǎn)鋪位短期自持。租售模式：短期自持面積策略：按商戶實(shí)際需求分割2000平米整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議二層內(nèi)鋪，總價(jià)控制，小步快跑二層內(nèi)鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力受限，以分割小面積出售為主。租售模式：返租銷售面積策略：30-50平米二層外街，返租銷售，對(duì)接商戶直接銷售為輔以返租銷售為主，部分有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力的商鋪可對(duì)接商戶進(jìn)行直

8、接銷售。租售模式：返租銷售|對(duì)接商戶直接銷售面積策略：50-60平米大面積商鋪，集中去化Block高區(qū)，分割小面積去化受限，建議在引進(jìn)經(jīng)營(yíng)商戶的前提下，適當(dāng)優(yōu)惠進(jìn)行出售。租售模式：直接銷售|對(duì)接商戶面積策略：120-500平米商業(yè)街區(qū)，直銷為主，幫租服務(wù)外街商業(yè)街，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，以一帶二形式直接銷售，并提供幫租服務(wù)，控制業(yè)態(tài)。租售模式：直接銷售面積策略：80-120平米，1帶2分割整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議Block 3FBlock 2F租售策略建議短期自持，業(yè)態(tài)控制業(yè)主招商，進(jìn)行業(yè)態(tài)控制，短期內(nèi)進(jìn)行持有，培育期后可帶租約銷售。業(yè)態(tài)類型：3F兒童主

9、力店|4F影院租售模式：短期自持帶租約銷售面積策略：按實(shí)際業(yè)態(tài)需求分割業(yè)態(tài)控制，用家優(yōu)先層中間商鋪以餐飲業(yè)態(tài)為主，面積分割遵循餐飲業(yè)態(tài)的基本條件。業(yè)態(tài)類型：餐飲租售模式：用家優(yōu)先|對(duì)接加盟|對(duì)接商戶|售后返租面積策略：120-180平米業(yè)態(tài)控制，用家優(yōu)先，適當(dāng)優(yōu)惠通過(guò)招商團(tuán)隊(duì)對(duì)加盟資源的對(duì)接，控制業(yè)態(tài)，適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠直銷的同時(shí)，可作為項(xiàng)目次主力店，推動(dòng)周邊店鋪銷售。業(yè)態(tài)類型：3F中式正餐|4F海鮮自助餐租售模式：用家優(yōu)先|對(duì)接商戶|直接銷售面積策略：按投資實(shí)際需求切割商鋪整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|

10、租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)控制年2015年2016年2017年月56789101112123456789101112123456招商期主力店招商（6-9個(gè)月）一般店招商一般店預(yù)招商一般店集中裝修期（1-3個(gè)月）開(kāi)業(yè)銷售期蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期尾盤(pán)期（商業(yè)街去化）主力店招商約6-9個(gè)月，一般店招商在項(xiàng)目交付錢(qián)開(kāi)始至項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前3個(gè)月完成，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)在2017年2月（春節(jié)）。開(kāi)業(yè)指集中型商業(yè)開(kāi)業(yè)。租售策略建議一層平面二層平面三層平面四層平面短期持有整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議商品推盤(pán)節(jié)點(diǎn)建議年2015年2016年2017年月5678910111212345

11、6789101112123456面積（）招商短期自持9745帶租約適時(shí)出售1724開(kāi)業(yè)沿街、高區(qū)直銷及返租8862開(kāi)盤(pán)返租及小盒子直銷20308直銷及11#、12#返租1264753287租售策略建議租售模式租售模式面積（）比例銷售部分直接銷售1913436%返租銷售2268343%帶租約銷售17243%自持部分短期持有974518%總計(jì)53287短期持有面積：9,745，占比18%；銷售面積：43,542，占比82%項(xiàng)目總建筑面積：56211表格面積未計(jì)入，5F影院夾層面積：1424，安置商業(yè)：1500整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議一層平面

12、二層平面三層平面四層平面帶租約銷售售后返租直接銷售短期自持整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議短期持有面積：9,745，占比18%；銷售面積：43,542，占比82%租售策略建議-退出機(jī)制-帶租約銷售招商階段銷售階段運(yùn)營(yíng)階段商鋪物業(yè)投資者開(kāi)發(fā)商商戶開(kāi)發(fā)商在招商和銷售階段同時(shí)對(duì)接投資者和商戶，達(dá)成商戶入駐意向和投資者購(gòu)買(mǎi)意向。對(duì)接購(gòu)買(mǎi)租賃商鋪物業(yè)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)階段開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完成資產(chǎn)出售，只通過(guò)物業(yè)管理的方式干預(yù)。物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商在招商階段出租物業(yè)。運(yùn)營(yíng)前退出開(kāi)發(fā)商商戶商鋪物業(yè)招商租賃商鋪物業(yè)投資者開(kāi)發(fā)商商戶對(duì)接購(gòu)買(mǎi)租賃運(yùn)營(yíng)階段開(kāi)發(fā)商對(duì)接投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪，完成資產(chǎn)出售。運(yùn)

13、營(yíng)后退出整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議-退出機(jī)制-短期持有開(kāi)發(fā)商商戶銀行出租租金支付利息支付貸款開(kāi)發(fā)商投資者商戶出售開(kāi)發(fā)商商鋪物業(yè)個(gè)人或機(jī)構(gòu)1、銀行抵押退出：通過(guò)物業(yè)抵押的方式獲取滾動(dòng)資金，完成資產(chǎn)變現(xiàn)，租金收益支付利息。出租租金銷售收益股權(quán)轉(zhuǎn)讓租金收益股權(quán)資金租金收益2、帶租約銷售退出：運(yùn)營(yíng)后通過(guò)帶租約形式出售物業(yè)給投資者，完成資產(chǎn)變現(xiàn)。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出：通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)讓物業(yè)股權(quán)，完成股權(quán)變現(xiàn)。整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議06定位方向細(xì)化（首選-五中庭）平面優(yōu)化建議商鋪分割建議業(yè)態(tài)定位建議租售

14、策略建議租售價(jià)格建議價(jià)格測(cè)算-集中型商業(yè)售價(jià)集中商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè) 歐蓓莎城市廣場(chǎng)永泰國(guó)際廣場(chǎng)萬(wàn)嘉城市廣場(chǎng)匯堅(jiān)國(guó)際商貿(mào)城豐尚國(guó)際本項(xiàng)目地理位置 7107459人流量 8106469交通狀況 8108568商業(yè)氛圍 91010678規(guī)劃前景 81010669物業(yè)品質(zhì) 889668商業(yè)規(guī)模 89107710商圈內(nèi)消費(fèi)能力 798569總評(píng) 637668434970外沿街鋪基價(jià)測(cè)算190003800025000100001100028809 價(jià)格測(cè)算-商業(yè)街（底商）售價(jià)商業(yè)街價(jià)格預(yù)測(cè) 香緹雅君歐蓓莎城市廣場(chǎng)上?；▓@中凱銀杏湖中央名府本項(xiàng)目地理位置 676689人流量 787799交通狀況 886688商業(yè)

15、氛圍 787688規(guī)劃前景 887789物業(yè)品質(zhì) 777978商業(yè)規(guī)模 7876810商圈內(nèi)消費(fèi)能力 879989總評(píng) 586156566470首層標(biāo)準(zhǔn)鋪均價(jià)150001600014000140002200026054 價(jià)格測(cè)算-租金價(jià)格測(cè)算租金均價(jià)測(cè)算區(qū)域育紅路人民南路（育紅段）大新南路健康東路人民南路（中心段）幸福東大街黃海東路代表項(xiàng)目住宅底商沿街底商鴻基購(gòu)物公園蘇果、鹽阜商場(chǎng)農(nóng)工商、名都步行街大潤(rùn)發(fā)本項(xiàng)目地理位置 6799887人流量 7891010109交通狀況 7799998商業(yè)氛圍 66898108規(guī)劃前景 7789999物業(yè)品質(zhì) 6678888商業(yè)規(guī)模 4498887商圈內(nèi)消費(fèi)能

16、力 4489888總評(píng) 47496771687064標(biāo)準(zhǔn)鋪?zhàn)饨鸬變r(jià)2.42.594.85.85.25.54.65 總評(píng) 47496771687064標(biāo)準(zhǔn)鋪?zhàn)饨鸶邇r(jià)2.82.827.610.67.9107.56 價(jià)格測(cè)算-樓層價(jià)格差集中商業(yè)價(jià)樓層差價(jià)鴻基購(gòu)物公園永泰國(guó)際廣場(chǎng)花都美食城首層標(biāo)準(zhǔn)鋪均價(jià)240002800014000二層標(biāo)準(zhǔn)鋪均價(jià)10000800010000價(jià)差14000200004000價(jià)差比0.420.290.710.47 底商價(jià)樓層差價(jià)歐蓓莎城市廣場(chǎng)上海花園中凱銀杏湖中央名府二層標(biāo)準(zhǔn)鋪均價(jià)8500570070008000價(jià)差75008300700014000價(jià)差比0.530.41

17、0.500.360.45 價(jià)格系數(shù)商鋪價(jià)格系數(shù)樓層 樓層一層二層三層四層系數(shù) 1.00 0.60 0.55 0.50 面積 面積段（平米）30-5050-6060-120120-180180-500500系數(shù) 1.15 1.10 1.05 1.00 0.95 0.90 戶型 戶型 差 一般適中良好優(yōu)秀系數(shù) 0.90 0.95 1.00 1.05 1.10 位置 位置 鋪王入口位置沿主街面 內(nèi)鋪外街節(jié)點(diǎn)外街系數(shù) 1.20 1.10 1.00 0.80 0.85 0.82 商鋪基準(zhǔn)價(jià)格集中商業(yè)基準(zhǔn)價(jià)格28,809 商業(yè)街基準(zhǔn)價(jià)格26,054 商鋪定價(jià)類型樓層鋪位樓層系數(shù)面積系數(shù)戶型系數(shù)位置系數(shù)綜合

18、系數(shù)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整價(jià)格大盒子一層鋪王1.00 0.95 1.10 1.20 1.25 28,809 36,127 入口位置1.00 1.00 1.10 1.10 1.21 28,809 34,859 沿主街面1.00 1.10 1.10 1.00 1.21 28,809 34,859 內(nèi)街1.00 1.15 1.00 0.80 0.92 28,809 26,505 外街節(jié)點(diǎn)1.00 1.10 1.00 0.85 0.94 28,809 26,937 外街1.00 1.10 0.95 0.82 0.86 28,809 24,687 二層沿主街面0.60 1.10 1.10 1.00 0.73 28

19、,809 20,916 內(nèi)街0.60 1.15 1.00 0.80 0.55 28,809 15,903 外街節(jié)點(diǎn)0.60 1.10 1.05 0.85 0.59 28,809 16,970 外街0.60 1.10 0.95 0.82 0.51 28,809 14,812 三層大鋪0.55 0.90 1.00 0.82 0.41 28,809 11,694 中小鋪0.55 0.95 0.95 0.80 0.40 28,809 11,440 四層大鋪0.50 0.90 0.95 0.80 0.34 28,809 9,853 中小鋪0.50 0.95 0.95 0.80 0.36 28,809 1

20、0,400 商業(yè)街一層商業(yè)街1.00 1.15 1.00 0.82 0.94 26,054 24,569 二層商業(yè)街0.60 1.15 1.00 0.82 0.57 26,054 14,741 小盒子一層沿街1.00 1.10 1.10 0.82 0.99 26,054 25,851 大鋪1.00 0.90 0.95 0.85 0.73 28,809 20,937 二層沿街0.60 1.10 1.10 0.85 0.62 28,809 17,778 大鋪0.60 0.95 0.95 0.80 0.43 28,809 12,480 三層大鋪0.55 0.90 0.95 0.80 0.38 28,

21、809 10,838 租售價(jià)格建議-銷售價(jià)格測(cè)算（一層）序號(hào)一層鋪位樓層系數(shù)面積系數(shù)戶型系數(shù)位置系數(shù)綜合系數(shù)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整價(jià)格1鋪王1.00 0.95 1.10 1.20 1.25 28,809 36,127 2入口位置1.00 1.00 1.10 1.10 1.21 28,809 34,859 3沿主街面1.00 1.10 1.10 1.00 1.21 28,809 34,859 4內(nèi)街1.00 1.15 1.00 0.80 0.92 28,809 26,505 5外街節(jié)點(diǎn)1.00 1.10 1.00 0.85 0.94 28,809 26,937 6外街1.00 1.10 0.95 0.82

22、 0.86 28,809 24,687 7商業(yè)街1.00 1.15 1.00 0.82 0.94 26,054 24,569 8沿街1.00 1.10 1.10 0.82 0.99 26,054 25,851 9大鋪1.00 0.90 0.95 0.85 0.73 28,809 20,937 1122234556789租售價(jià)格建議-銷售價(jià)格測(cè)算（二層）序號(hào)二層鋪位樓層系數(shù)面積系數(shù)戶型系數(shù)位置系數(shù)綜合系數(shù)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整價(jià)格1沿主街面0.60 1.10 1.10 1.00 0.73 28,809 20,916 2內(nèi)街0.60 1.15 1.00 0.80 0.55 28,809 15,903 3外街

23、節(jié)點(diǎn)0.60 1.10 1.05 0.85 0.59 28,809 16,970 4外街0.60 1.10 0.95 0.82 0.51 28,809 14,812 5商業(yè)街0.60 1.15 1.00 0.82 0.57 26,054 14,741 6沿街0.60 1.10 1.10 0.85 0.62 28,809 17,778 7大鋪0.60 0.95 0.95 0.80 0.43 28,809 12,480 123345567序號(hào)三四層鋪位樓層系數(shù)面積系數(shù)戶型系數(shù)位置系數(shù)綜合系數(shù)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整價(jià)格1大鋪0.55 0.90 1.00 0.82 0.41 28,809 11,694 2中小鋪

24、0.55 0.95 0.95 0.80 0.40 28,809 11,440 3大鋪0.55 0.90 0.95 0.80 0.38 28,809 10,838 4大鋪0.50 0.90 0.95 0.80 0.34 28,809 9,853 5中小鋪0.50 0.95 0.95 0.80 0.36 28,809 10,400 租售價(jià)格建議-銷售價(jià)格測(cè)算（三層、四層）Block 3F1122234554銷售模式銷售面積銷售均價(jià)（元/）銷售總價(jià)（萬(wàn)元）2015年（年）2016年（年）2017年（年）小計(jì)（萬(wàn)元）直接銷售19589.7217640.6734557.5813823.0313823.0

25、36911.5234557.58售后返租2268313242.1430037.149011.1412014.859011.1430037.14帶租約銷售172433090.005704.725704.725704.72短期自持9745合計(jì)15978.3370299.4322834.1725837.8921627.3770299.43商業(yè)整體面積為5.37萬(wàn)方，其中可售部分4.39萬(wàn)方，總銷7.03億元，短期自持商業(yè)為0.97萬(wàn)方。租售價(jià)格建議推售測(cè)算本案運(yùn)營(yíng)周期預(yù)計(jì)支付成本：售后返租前三年為5%、6%、7%，采取房?jī)r(jià)直接抵扣，后兩年共14%的返租根據(jù)售后返租總銷金額進(jìn)行測(cè)算共：0.51億元，后

26、期不產(chǎn)生費(fèi)用支出。返租金額：3億/0.82*14%約為5121萬(wàn)元商業(yè)售后返租部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算銷售面積銷售均價(jià)銷售總價(jià)201520162017小計(jì)售后返租2268313242.1430037.149011.1412014.89011.1430037.14商業(yè)收支測(cè)算返租費(fèi)用預(yù)估本案后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式：擬請(qǐng)RET進(jìn)行全程的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理類型金額（萬(wàn)元）租金收益8545其它收益2339經(jīng)營(yíng)性支出-1677運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)支出-4102項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收支合計(jì)5105商業(yè)收支測(cè)算項(xiàng)目現(xiàn)金流 銷售收益分析 2015201620172018201920202021合計(jì) 銷售總計(jì) 231,231,438 346,424,28

27、2 248,193,544 - - 31,460,902 138,690,215 996,000,380 銷售成本 2015201620172018201920202021 市場(chǎng)推廣費(fèi)用 3.00% -6,936,943 -10,392,728 -7,445,806 - - -943,827 -4,160,706 營(yíng)業(yè)稅及附加 5.50% -12,717,729 -19,053,335 -13,650,645 - - -1,730,350 -7,627,962 印花稅 0.05% -115,616 -173,212 -124,097 - - -15,730 -69,345 支出小計(jì) -19,7

28、70,288 -29,619,276 -21,220,548 - - -2,689,907 -11,858,013 銷售成本總計(jì) -85,158,033 返租成本 2015201620172018201920202021 返租總銷 -462,725,839 總返租 -148,072,268 7%返租 -32,390,809 7%返租 -32,390,809 分年度返租小計(jì) -21,909,423 -42,732,349 -18,648,879 -32,390,809 -32,390,809 實(shí)際返租金額 扣除返租部分稅收 -20,036,168 -39,078,733 -17,054,400

29、- - -32,390,809 -32,390,809 -76,169,300 后兩年返租總額 -64,781,617 返租稅收節(jié)省數(shù)額 市場(chǎng)推廣費(fèi)用 3.00% 657,283 1,281,970 559,466 - 營(yíng)業(yè)稅及附加 5.50% 1,205,018 2,350,279 1,025,688 - 印花稅 0.05% 10,955 21,366 9,324 - 節(jié)省稅收數(shù)額小計(jì) 1,873,256 3,653,616 1,594,479 - 總計(jì)節(jié)省數(shù)額 7,121,351 銷售凈收益 2015201620172018201920202021 191,424,982 277,726,

30、273 209,918,596 - - -3,619,814 94,441,393 總計(jì) 769,891,430 租金收益 租金總計(jì) 2015201620172018201920202021合計(jì) 13,248,897 17,653,527 17,653,527 19,065,809 17,837,318 85,459,078 其他收益 其他收入 2015201620172018201920202021 運(yùn)營(yíng)管理費(fèi) 10 4,098,337 4,098,337 4,098,337 4,098,337 4,098,337 廣告、車(chē)位、無(wú)產(chǎn)權(quán)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 5% 662,445 882,676 882

31、,676 953,290 891,866 小計(jì) 4,760,782 4,981,013 4,981,013 5,051,627 4,990,203 稅費(fèi) 5.55% -264,223 -276,446 -276,446 -280,365 -276,956 小計(jì) 4,496,558 4,704,567 4,704,567 4,771,262 4,713,246 經(jīng)營(yíng)性支出 2,015 2,016 2,017 2,018 2,019 2,020 2,021 市場(chǎng)費(fèi)用 2.00% -264,978 -353,071 -353,071 -381,316 -356,746 出租物業(yè)保險(xiǎn) 0.08% -1

32、0,599 -14,123 -14,123 -15,253 -14,270 房地產(chǎn)稅費(fèi) 12.00% -1,589,868 -2,118,423 -2,118,423 -2,287,897 -2,140,478 營(yíng)業(yè)稅及其他 5.50% -728,689 -970,944 -970,944 -1,048,620 -981,052 印花稅 0.05% -6,624 -8,827 -8,827 -9,533 -8,919 支出小計(jì) -2,600,759 -3,465,387 -3,465,387 -3,742,618 -3,501,465 運(yùn)營(yíng)純收益 15,144,697 18,892,707 1

33、8,892,707 20,094,453 19,049,099 92,073,661 運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)支出（支付第三方運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)） 2,015 2,016 2,017 2,018 2,019 2,020 2,021 固定月費(fèi)*12 500,000 -6,000,000 -6,000,000 -6,000,000 -6,000,000 -6,000,000 項(xiàng)目年度總收入提成 10% -1,800,968 -2,263,454 -2,263,454 -2,411,744 -2,282,752 支出小計(jì) - -7,800,968 -8,263,454 -8,263,454 -8,411,744 -8,282

34、,752 合計(jì) -41,022,372 經(jīng)營(yíng)凈收益 2,015 2,016 2,017 2,018 2,019 2,020 2,021 - 7,343,729 10,629,253 10,629,253 11,682,709 10,766,347 總計(jì) 51,051,290 -6,608,977 五年總租賃收益（扣除支付商管公司費(fèi)用）低于返租成本1373萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)成本 2,015 2,016 2,017 2,018 2,019 2,020 2,021 土地成本 93,840,040 -31,280,013 -31,280,013 -31,280,013 建筑成本 184,594,910 -61

35、,531,637 -61,531,637 -61,531,637 其他費(fèi)用 25,843,287 -8,614,429 -8,614,429 -8,614,429 裝修補(bǔ)貼 3,325,000 -3,325,000 成本小計(jì) 307,603,238 -104,751,079 -101,426,079 -101,426,079 項(xiàng)目現(xiàn)金流 2,015 2,016 2,017 2,018 2,019 2,020 2,021 項(xiàng)目現(xiàn)金流 86,673,903 176,300,194 115,836,246 10,629,253 10,629,253 8,062,895 105,207,739 項(xiàng)目累

36、計(jì)現(xiàn)金流 86,673,903 262,974,096 378,810,343 389,439,595 400,068,848 408,131,743 513,339,482 07定位方向細(xì)化（次選-三中庭）平面優(yōu)化建議商鋪分割建議業(yè)態(tài)定位建議租售策略建議租售價(jià)格建議設(shè)計(jì)優(yōu)化建議I-Box 1F平面優(yōu)化建議-大盒子|街區(qū)優(yōu)化建議|平面優(yōu)化建議-小盒子建議該處店鋪擴(kuò)大至中庭位置，足夠的進(jìn)深滿足商鋪的實(shí)際使用。增加北側(cè)商業(yè)街對(duì)外開(kāi)鋪和一帶二商鋪的設(shè)置，增加獨(dú)立商鋪考慮直接銷售。該區(qū)域獨(dú)立對(duì)外開(kāi)鋪，且直接銷售。島柜店鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)動(dòng)線上的點(diǎn)綴。無(wú)實(shí)墻設(shè)計(jì)，增強(qiáng)內(nèi)部空間的透視感。設(shè)計(jì)優(yōu)化建議I-Box 2

37、F平面優(yōu)化建議-大盒子|街區(qū)優(yōu)化建議|平面優(yōu)化建議-小盒子增加北側(cè)商業(yè)街一帶二商鋪的設(shè)置，同時(shí)有利于削減該區(qū)域二層商鋪進(jìn)深過(guò)大，便于二層切割更小面積商鋪。不規(guī)則形式的島柜設(shè)置，有利于在主動(dòng)線中留出部分放大空間，增加二層街區(qū)舒適度。設(shè)計(jì)優(yōu)化建議I-Box 3F平面優(yōu)化建議-大盒子|街區(qū)優(yōu)化建議|平面優(yōu)化建議-小盒子該處商鋪緊貼中庭設(shè)置，便于增加三層該商鋪的面積設(shè)置主力店業(yè)態(tài)。兩側(cè)單鋪向主動(dòng)線延伸，取代原方案“雙動(dòng)線三側(cè)店鋪”設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)優(yōu)化建議I-Box 4F平面優(yōu)化建議-大盒子|街區(qū)優(yōu)化建議|平面優(yōu)化建議-小盒子設(shè)計(jì)優(yōu)化建議建議保留10、11、12、13、15、16、17#樓走廊。外側(cè)走廊設(shè)計(jì)，

38、可將二樓商鋪進(jìn)行單層分割出售；二層走廊使得二層商鋪易到達(dá)，提升二層商鋪價(jià)值；二層走廊設(shè)置可規(guī)避出現(xiàn)過(guò)多一帶二商鋪（一帶二商鋪單套面積大），致使總價(jià)過(guò)高。建取消5、8、14#樓內(nèi)（外）走廊，商鋪以一帶二形式設(shè)計(jì)。該處走廊人流難以到達(dá)，通達(dá)效率低。二層走廊設(shè)置造成二層店鋪面積的損失，不夠經(jīng)濟(jì)。該商業(yè)街未來(lái)以直接銷售為主，一帶二商鋪有利于去化二層商鋪。T-STREET145151016111281713平面優(yōu)化建議-大盒子|街區(qū)優(yōu)化建議|平面優(yōu)化建議-小盒子設(shè)計(jì)優(yōu)化建議C-Block-1F東西走向的動(dòng)線走向，將商鋪分割為四個(gè)部分，無(wú)法在一層組合較大店鋪設(shè)置大面積業(yè)態(tài)南北走向的商鋪有利于切割西側(cè)大面積

39、商鋪?zhàn)鳛橹髁Φ晔褂?。東側(cè)商鋪采用一帶二形式銷售。原方案建議方案平面優(yōu)化建議-大盒子|街區(qū)優(yōu)化建議|平面優(yōu)化建議-小盒子設(shè)計(jì)優(yōu)化建議C-Block-2F、3F建議方案建議方案平面優(yōu)化建議-大盒子|街區(qū)優(yōu)化建議|平面優(yōu)化建議-小盒子07定位方向細(xì)化（次選-三中庭）平面優(yōu)化建議商鋪分割建議業(yè)態(tài)定位建議租售策略建議租售價(jià)格建議商鋪分割建議租售模式分割原則面積段銷售面積帶租約銷售按照理論最小面積分割，可合并產(chǎn)證出租50-601360短期自持按照最小面積可能性進(jìn)行分割-684直接銷售按8.4米開(kāi)間分割商鋪，一帶二設(shè)計(jì)50-60257直接銷售按8.4米開(kāi)間分割商鋪，單層銷售50-60512售后返租以理論最小

40、面積分割，控制總價(jià)30-503148售后返租按4.2米最小開(kāi)間分割商鋪50-601522合計(jì)7483面積為銷售建筑面積，實(shí)際面積以測(cè)繪為準(zhǔn)（下同）商鋪分割建議-大盒子|商鋪分割建議-小盒子1F商鋪分割示意租售模式分割原則面積段銷售面積短期自持按照理論最小面積分割，可合并產(chǎn)證出租-825直接銷售一帶二商鋪50-60257售后返租內(nèi)鋪按最小面積分割控制總價(jià)30-504017售后返租面積分割小，利于去化50-601577合計(jì)66762F商鋪分割示意商鋪分割建議商鋪分割建議-大盒子|商鋪分割建議-小盒子租售模式分割原則面積段銷售面積短期自持按實(shí)際商戶面積需求，可合并拆分面積-1605售后返租按開(kāi)間進(jìn)深

41、比不超過(guò)1:3進(jìn)行商鋪分割考慮為餐飲200-300的組合可能性120-1805045售后返租以最小面積30-50分割考慮作為兒童業(yè)態(tài)的配套商戶30-50927合計(jì)75773F商鋪分割示意商鋪分割建議商鋪分割建議-大盒子|商鋪分割建議-小盒子租售模式分割原則面積段總面積短期自持按實(shí)際商戶面積需求，可合并拆分面積-4643直接銷售對(duì)接自營(yíng)客戶，商鋪可分可合-2402售后返租考慮最為餐飲200-300的組合可能性120-1802981合計(jì)100264F商鋪分割示意商鋪分割建議商鋪分割建議-大盒子|商鋪分割建議-小盒子主力面積段銷售面積總面積面積占比備注購(gòu)物中心30-5056523176227%一、二

42、層商鋪為主50-60792510%一、二層商鋪為主120-180802625%三、四層商鋪為主直接銷售店鋪（一、二層、四層）240213%定向大面積商鋪?zhàn)猿值赇?75724%影院及兒童主力店分面積段統(tǒng)計(jì)60以下面積段：15,086，占比47%； 含部分短期持有及直接銷售商鋪。商鋪分割建議商鋪分割建議-大盒子|商鋪分割建議-小盒子租售模式分割原則面積段總面積短期自持大面積商戶引入主力商戶-1682直接銷售切割一帶二商鋪60-801331直接銷售商戶可分可合-4721合計(jì)7734Block 一層平面圖Block二層平面圖Block 三層平面圖商鋪分割建議商鋪分割建議-大盒子|商鋪分割建議-小盒子0

43、7定位方向細(xì)化（次選-三中庭）平面優(yōu)化建議商鋪分割建議業(yè)態(tài)定位建議租售策略建議租售價(jià)格建議4F星級(jí)影院海鮮自助餐飲時(shí)尚火鍋餐廳川湘特色餐廳年輕主題餐廳3F兒童游樂(lè)兒童零售特色餐飲中式正餐港式餐飲日韓式料理特色燒餐飲2F運(yùn)動(dòng)服飾男士流行服飾精品鞋區(qū)精品服飾1-2快時(shí)尚服飾1-2內(nèi)衣鞋帽紳士淑女服飾男士潮流服飾休閑餐飲1-2西式快餐1-2美食小吃港式甜品水吧日式料理美睫美甲美容SPA1F品牌服飾兒童拓展運(yùn)動(dòng)休閑服飾流行時(shí)尚服飾快時(shí)尚服飾1-2個(gè)人護(hù)理數(shù)碼體驗(yàn)黃金珠寶手表面包甜點(diǎn)奶茶果汁冰淇淋甜點(diǎn)西式快餐休閑餐飲咖啡簡(jiǎn)餐便利店兒童玩具母嬰零售兒童教育美食小吃足浴按摩右側(cè)臨河商業(yè)街以家庭服務(wù)以及社區(qū)配

44、套類商業(yè)為主兒童探索生活良品休閑餐飲美容美發(fā)護(hù)理筷樂(lè)城堡筷樂(lè)城堡銀行社區(qū)超市銀行I-BOXT-STREETC-BLOCK垂直業(yè)態(tài)落位I-BOXT-STREETC-BLOCK西式快餐1-2F兒童玩具母嬰零售面包甜點(diǎn)休閑餐飲流行時(shí)尚服飾流行時(shí)尚服飾小型便利店I-BOX一層品牌建議咖啡簡(jiǎn)餐黃金珠寶品牌服飾快時(shí)尚服飾(1-2F)精品服飾（1-2F）精品服飾化妝品精品手表精品眼鏡數(shù)碼體驗(yàn)甜品甜點(diǎn)精品服飾個(gè)人護(hù)理運(yùn)動(dòng)休閑運(yùn)動(dòng)休閑精品服飾奶茶品牌服飾精品手表精品手表精品服飾運(yùn)動(dòng)休閑品牌服飾品牌建議：面積：593品牌建議：面積：494品牌建議：面積：590品牌建議：面積：255品牌建議：面積：232品牌建議：

45、面積：143品牌建議：面積：131品牌建議：引入以當(dāng)?shù)貢r(shí)尚流行品牌為主。面積：1654品牌建議：面積：667品牌建議：面積：675品牌建議：小型便利店面積：100品牌建議：面積：402品牌建議：面積：2046 （含二層626）品牌建議：面積：924（兩層）品牌建議：面積：245西式快餐1-2F美食特色小吃美容SPA男女流行服飾男女流行服飾I-BOX二層品牌建議休閑餐飲（1-2F）淑女服飾精品鞋區(qū)內(nèi)衣鞋帽精品鞋區(qū)精品鞋區(qū)精品鞋區(qū)男士潮流服飾男士潮流服飾飾品箱包家居家飾飾品箱包飾品箱包港式甜品美睫美甲水吧運(yùn)動(dòng)服飾快時(shí)尚服飾男士潮流服飾內(nèi)衣鞋帽品牌建議：面積：408品牌建議：面積：235品牌建議：主

46、要入駐以國(guó)內(nèi)男女流行加盟品牌為主面積：1321品牌建議：或其他美睫美甲加盟品牌面積：39品牌建議： 或其他 港式甜 品加盟面積：110品牌建議：鹽城紅不讓、有名堂、麻麻魯麻辣燙、牛白碗、潘氏涼皮、豪大大雞排等以當(dāng)?shù)靥厣〕悦朗称放茷橹?，自主餐飲集合區(qū)域面積：485品牌建議：面積：245品牌建議：面積：262品牌建議：面積：258品牌建議：面積：621品牌建議：面積：345品牌建議：面積：283品牌建議：面積：769精品服飾紳士服飾I-BOX三層品牌建議日韓式料理港式餐飲兒童零售母嬰生活館兒童玩具特色餐飲中式正餐特色燒烤餐飲兒童游樂(lè)品牌建議：面積：983品牌建議：面積：795 1-2家燒烤餐飲品

47、牌品牌建議：面積：658 1-2家特色餐飲商家品牌品牌建議：面積：500 1-2家當(dāng)?shù)馗凼讲惋嬈放破放平ㄗh：面積：537 1家中式餐飲品牌品牌建議：面積：568品牌建議：面積：600 2日韓料理品牌I-BOX四層品牌建議星級(jí)影院海鮮自助餐飲時(shí)尚火鍋餐廳川湘特色餐廳主題餐廳川湘特色餐廳品牌建議：面積：2844品牌建議：面積：642 1家火鍋餐飲品牌品牌建議：面積：667 1年輕主題餐廳品牌品牌建議：面積：517 2-3家川湘特色餐飲品牌品牌建議：面積：1471 2家自助餐飲品牌平面業(yè)態(tài)落位示意-總圖平面業(yè)態(tài)落位-1F平面業(yè)態(tài)落位-2F兒童玩具母嬰零售西式快餐1-2F特色餐飲美容美發(fā)護(hù)理生活良品兒

48、童教育特色餐飲休閑餐飲社區(qū)超市面包甜點(diǎn)流行時(shí)尚服飾流行時(shí)尚服飾小型便利店輕餐煙酒藥房郵局電信快照維修店洗衣店不動(dòng)產(chǎn)寵物美容輕餐煙酒藥房郵局電信快照維修店洗衣店不動(dòng)產(chǎn)寵物美容西式快餐1-2F美食特色小吃男女流行服飾男女流行服飾休閑餐飲（1-2F）特色餐飲特色餐飲兒童教育特色餐飲足浴按摩休閑餐飲（1-2F）美容SPA咖啡簡(jiǎn)餐黃金珠寶品牌服飾快時(shí)尚服飾(1-2F)精品服飾（1-2F）精品服飾化妝品精品手表精品眼鏡數(shù)碼體驗(yàn)甜品甜點(diǎn)精品服飾個(gè)人護(hù)理運(yùn)動(dòng)休閑運(yùn)動(dòng)休閑精品服飾奶茶品牌服飾精品手表精品服飾運(yùn)動(dòng)休閑淑女服飾精品鞋區(qū)內(nèi)衣鞋帽內(nèi)衣鞋帽精品鞋區(qū)精品鞋區(qū)精品鞋區(qū)男士潮流服飾男士潮流服飾男士潮流服飾飾品箱

49、包家居家飾飾品箱包飾品箱包港式甜品美睫美甲水吧運(yùn)動(dòng)服飾快時(shí)尚服飾品牌服飾紳士服飾精品服飾平面業(yè)態(tài)落位示意-總圖平面業(yè)態(tài)落位-3F平面業(yè)態(tài)落位-4F日韓式料理港式餐飲兒童零售母嬰生活館兒童玩具特色餐飲中式正餐特色燒烤餐飲兒童游樂(lè)星級(jí)影院海鮮自助餐飲時(shí)尚火鍋餐廳川湘特色餐廳主題餐廳川湘特色餐廳T-STREET品牌建議通過(guò)三種形式招入品牌（幫租對(duì)接加盟品牌、自營(yíng)品牌、自創(chuàng)品牌）覆蓋兒童、餐飲、休閑及生活配套業(yè)態(tài)。特色餐飲美容美發(fā)護(hù)理生活良品兒童教育特色餐飲特色餐飲特色餐飲兒童教育足浴按摩商業(yè)街一層商業(yè)街二層輕餐煙酒藥房郵局電信快照維修店洗衣店不動(dòng)產(chǎn)寵物美容臨河街一層臨河街二層加盟品牌推薦：餐飲兒童休

50、閑生活配套餐飲兒童休閑面積：4199 （一、二層）面積：2010 （一、二層）C-BLOCK品牌建議品牌建議：面積：1256 面積：994 （1-2F）筷樂(lè)城堡社區(qū)超市銀行筷樂(lè)城堡銀行筷樂(lè)城堡餐飲集合面積：3525（2-3F）07定位方向細(xì)化（次選-三中庭）平面優(yōu)化建議商鋪分割建議業(yè)態(tài)定位建議租售策略建議租售價(jià)格建議租售策略建議整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議原則：1、高價(jià)值商鋪。通過(guò)銷售創(chuàng)造高價(jià)值回報(bào)，快速回籠資金。2、能夠獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的商鋪。商鋪獨(dú)立性好，自主經(jīng)營(yíng)對(duì)整體影響較小的商鋪。3、高區(qū)低價(jià)值但經(jīng)營(yíng)適應(yīng)性佳的商鋪。通過(guò)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格差和對(duì)接加盟商戶去化商

51、鋪，回籠資金。附加策略：幫租，對(duì)接加盟。原則：1、商鋪價(jià)值高，但分割銷售對(duì)整體形象和功能把控有影響的商鋪。該類商鋪進(jìn)行售后返租，把控商業(yè)整體功能和形象品質(zhì)。2、面積分割較小，單鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)適應(yīng)性差的商鋪。該類商鋪總價(jià)低，售后返租打消投資者后續(xù)經(jīng)營(yíng)性回報(bào)顧慮。附加策略：小面積，低總價(jià)。原則：1、核心節(jié)點(diǎn)位置商鋪。整盤(pán)形象商鋪，入口鋪位，商業(yè)價(jià)值高，租金產(chǎn)出高商鋪，先行招商，租金穩(wěn)定后帶租約銷售。2、次主力形象商戶。通過(guò)招商引入形象商戶，租金穩(wěn)定后帶租約出售。附加策略：帶租約銷售退出。直接銷售售后返租帶租約銷售原則：1、節(jié)點(diǎn)形象商鋪。整盤(pán)形象商鋪，入口鋪位，商業(yè)價(jià)值高，租金產(chǎn)出高商鋪，短期自持形象和

52、收益兼得，同時(shí)樹(shù)立投資者信心和其他商鋪溢價(jià)。2、主力商戶。短期自持主力商戶控制形象和帶動(dòng)周邊商品的去化。附加策略：退出機(jī)制-股權(quán)轉(zhuǎn)讓，銀行抵押，帶租約出售。短期持有主要模式輔助模式租售策略建議直接銷售一層平面二層平面三層平面四層平面直接銷售原則：1、相對(duì)較高價(jià)值商鋪。通過(guò)銷售創(chuàng)造高價(jià)值回報(bào)，快速回籠資金。2、能夠獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的商鋪。商鋪獨(dú)立性好，自主經(jīng)營(yíng)對(duì)整體影響較小的商鋪。3、高區(qū)低價(jià)值但經(jīng)營(yíng)適應(yīng)性佳的商鋪。通過(guò)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格差和對(duì)接加盟商戶去化商鋪，回籠資金。附加策略：幫租，對(duì)接加盟。整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議原則：1、商鋪價(jià)值高，但分割銷售

53、對(duì)整體形象和功能把控有影響的商鋪。該類商鋪進(jìn)行售后返租，把控商業(yè)整體功能和形象品質(zhì)。2、面積分割較小，單鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)適應(yīng)性差的商鋪。該類商鋪總價(jià)低，售后返租打消投資者后續(xù)經(jīng)營(yíng)性回報(bào)顧慮。附加策略：小面積，低總價(jià)。返租銷售一層平面二層平面三層平面四層平面售后返租返租模式建議：5年返租，前三年18%直接抵扣房款（5%，6%，7%），后兩年按7%、8%分年度返還。整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議帶租約銷售一層平面二層平面三層平面四層平面帶租約銷售原則：1、核心節(jié)點(diǎn)位置商鋪。整盤(pán)形象商鋪，入口鋪位，商業(yè)價(jià)值高，租金產(chǎn)出高商鋪，先行招商，租金穩(wěn)定后帶租約銷

54、售。2、次主力形象商戶。通過(guò)招商引入形象商戶，租金穩(wěn)定后帶租約出售。附加策略：帶租約銷售退出。整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議短期持有一層平面二層平面三層平面四層平面短期持有原則：1、節(jié)點(diǎn)形象商鋪。整盤(pán)形象商鋪，入口鋪位，商業(yè)價(jià)值高，租金產(chǎn)出高商鋪，形象和收益兼得，同時(shí)樹(shù)立投資者信心和其他商鋪溢價(jià)。2、主力商戶。短期自持主力商戶控制形象和帶動(dòng)周邊商品的去化。附加策略：退出機(jī)制-股權(quán)轉(zhuǎn)讓，銀行抵押，帶租約出售。整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議入口鋪王位，價(jià)格標(biāo)桿商業(yè)街主入口，大面積鋪王位，促進(jìn)周邊

55、鋪銷售。租售模式：短期自持帶租約銷售|對(duì)接招商面積策略：50-60平米入口形象鋪，控制形象商入口，招商引入形象點(diǎn)品牌，把控項(xiàng)目品質(zhì)。租售模式：短期自持|帶租約銷售面積策略：50-60平米沿街獨(dú)立商鋪，高溢價(jià)銷售沿街商業(yè)，商業(yè)價(jià)值高，建議對(duì)接品牌的前提下直接銷售，快速回籠資金。租售模式：對(duì)接招商前提的直接銷售面積策略：80-120平米，左側(cè)1帶2分割，右側(cè)單一層銷售。內(nèi)街商鋪，低總價(jià)，小步快跑商業(yè)街內(nèi)部，建議分割小面積低總價(jià)商鋪，快速去化返租銷售。租售模式：返租銷售面積策略：30-50平米外街節(jié)點(diǎn)鋪位，總價(jià)控制，快速去化內(nèi)廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，扶梯周邊商鋪商業(yè)價(jià)值較高，面積控制前提下價(jià)格適當(dāng)做高提升溢價(jià)。租

56、售模式：返租銷售面積策略：30-60平米外街商鋪，適當(dāng)差價(jià)，快速去化外街商鋪，底商部分內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜，建議適當(dāng)?shù)牟顑r(jià)設(shè)計(jì)，快速去化。租售模式：返租銷售面積策略：50-60平米（底商按最小單鋪面積分割）商業(yè)街區(qū)，直銷為主，幫租服務(wù)外街商業(yè)街，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，以一帶二形式直接銷售，并提供幫租服務(wù)，控制業(yè)態(tài)。租售模式：直接銷售面積策略：30-50平米，Block1F，短期自持面積產(chǎn)品限制，難以分割銷售，建議作為節(jié)點(diǎn)鋪位短期自持。租售模式：短期自持面積策略：按商戶實(shí)際需求分割2000平米整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議Block2FBlock3F二層內(nèi)鋪

57、，總價(jià)控制，小步快跑二層內(nèi)鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力受限，以分割小面積出售為主。租售模式：返租銷售面積策略：30-50平米二層外街，返租銷售，對(duì)接商戶直接銷售為輔以返租銷售為主，部分有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力的商鋪可對(duì)接商戶進(jìn)行直接銷售。租售模式：返租銷售|對(duì)接商戶直接銷售面積策略：50-60平米大面積商鋪，集中去化Block高區(qū)，分割小面積去化受限，建議在引進(jìn)經(jīng)營(yíng)商戶的前提下，適當(dāng)優(yōu)惠進(jìn)行出售。租售模式：直接銷售|對(duì)接商戶面積策略：120-500平米商業(yè)街區(qū)，直銷為主，幫租服務(wù)外街商業(yè)街，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，以一帶二形式直接銷售，并提供幫租服務(wù)，控制業(yè)態(tài)。租售模式：直接銷售面積策略：80-120平米，1帶2分割整體策略

58、建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議短期自持，業(yè)態(tài)控制業(yè)主招商，進(jìn)行業(yè)態(tài)控制，短期內(nèi)進(jìn)行持有，培育期后可帶租約銷售。業(yè)態(tài)類型：3F兒童主力店|4F影院租售模式：短期自持帶租約銷售面積策略：按實(shí)際業(yè)態(tài)需求分割業(yè)態(tài)控制，用家優(yōu)先層中間商鋪以餐飲業(yè)態(tài)為主，面積分割遵循餐飲業(yè)態(tài)的基本條件。業(yè)態(tài)類型：餐飲租售模式：用家優(yōu)先|對(duì)接加盟|對(duì)接商戶|售后返租面積策略：120-180平米業(yè)態(tài)控制，用家優(yōu)先，適當(dāng)優(yōu)惠通過(guò)招商團(tuán)隊(duì)對(duì)加盟資源的對(duì)接，控制業(yè)態(tài)，適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠直銷的同時(shí)，可作為項(xiàng)目次主力店，推動(dòng)周邊店鋪銷售。業(yè)態(tài)類型：3F中式正餐|4F海鮮自助餐租售模式：用家優(yōu)先|對(duì)接

59、商戶|直接銷售面積策略：按投資實(shí)際需求切割商鋪整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議租售策略建議年2015年2016年2017年月56789101112123456789101112123456招商期主力店招商（6-9個(gè)月）一般店招商一般店預(yù)招商一般店集中裝修期（1-3個(gè)月）開(kāi)業(yè)銷售期蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期尾盤(pán)期（商業(yè)街去化）主力店招商約6-9個(gè)月，一般店招商在項(xiàng)目交付錢(qián)開(kāi)始至項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前3個(gè)月完成，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)在2017年2月（春節(jié)）。開(kāi)業(yè)指集中型商業(yè)開(kāi)業(yè)。整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)控制租售策略建議一層平面二層平面三

60、層平面四層平面年2015年2016年2017年月56789101112123456789101112123456面積（）招商短期自持9439帶租約適時(shí)出售1926開(kāi)業(yè)沿街、高區(qū)直銷及返租8862開(kāi)盤(pán)返租及小盒子直銷20413直銷及11#、12#返租1264753287整體策略建議|租售策略細(xì)化建議|節(jié)點(diǎn)控制建議|租售比測(cè)算|退出機(jī)制建議商鋪推盤(pán)節(jié)點(diǎn)建議租售策略建議租售模式租售模式面積（）比例銷售部分直接銷售1736332.6%返租銷售2455846.1%帶租約銷售19263.6%自持部分短期持有943917.7%總計(jì)53287短期持有面積：9,439，占比18%；銷售面積：43,848，占比8