前期策劃提案-前期策劃提案ppt課件

1、前期謀劃提案 長安鎮(zhèn)房地產(chǎn)宏觀市場調(diào)研與分析 2.1東莞及長安鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況 2.1.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與開展 2.1.2產(chǎn)業(yè)構(gòu)造情況 2.1.3政府推進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展的艱苦舉措 小結(jié) 東莞各鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)過二十多年的經(jīng)濟(jì)開展，積累了財富，提高了居民的綜合素質(zhì)，各行各業(yè)得到長足的提高，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的城鎮(zhèn)建立獲得宏大的成果，東莞正逐漸成為繼廣州、深圳后又一個地域中心城市，市場潛力宏大； 長安鎮(zhèn)作為東莞的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，外向性經(jīng)濟(jì)不斷走在東莞甚至全國的前列，雄厚的經(jīng)濟(jì)實力支持城鎮(zhèn)建立快速開展，居民對改善居住環(huán)境的需求不斷擴(kuò)展； 隨著“把東莞建立成為以國際制造業(yè)名城為特征的現(xiàn)代化中心城市戰(zhàn)略目確實定，長安鎮(zhèn)新一輪城鎮(zhèn)建

2、立開場展開，將會吸引更多的投資者，發(fā)明更多的就業(yè)時機(jī)，也給房地產(chǎn)帶來新的市場。 2.2長安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析 供求分析 市場宏觀預(yù)測 風(fēng)險預(yù)測 商業(yè)樓盤少，消費(fèi)者可選性小 土地資源有限，商業(yè)樓盤開發(fā)集中，競爭加劇 機(jī)遇預(yù)測 經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)定增長，城市化要求越來越高外來人口的繼續(xù)添加 城鄉(xiāng)居民投資手段單一 2.3長安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場概略 2.3.1開展特點 中心區(qū)土地資源稀少，可開展規(guī)模小 錦廈村將成為新的商務(wù)文化居住中心 市場需求潛力大小高層、高層逐漸興起 2.3.2地段特征 錦廈村區(qū)域 中心區(qū)區(qū)域 咸西村區(qū)域 2.4長安鎮(zhèn)競爭對手分析 2.4.1住宅部分 價錢分析分析： 上述樓盤中，價錢集中在2450

3、-4000元/M2與工程最有競爭的城市花園、蓮花苑售價在4000元/M2左右，也間接反映本工程的價錢定位區(qū)間。 樓盤蓮花苑錦江花園城市花園蓮花廣場銷售均價4000245039803200戶型分析 工程稱號一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房二廳五房二廳六房三廳復(fù)式蓮花苑錦江花園城市花園蓮花廣場分析： 從上述在售樓盤戶型分布構(gòu)造上看，戶型主要集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳，反映當(dāng)?shù)貙粜偷南M(fèi)接受程度。 上述樓盤當(dāng)中，蓮花苑和錦江花園銷售最好，共同特點是產(chǎn)品線豐富，偏向中小戶型；反觀城市花園和蓮花廣場，大戶型占有相當(dāng)比例，偏離市場需求，銷售不太理想。工程戶型定位要防止反復(fù)。 配套設(shè)備

4、分析 長安樓盤配套設(shè)備主要集中在會所，占38.9%；游泳池，占38.9%；休閑廣場，占27.8%；士多店，占22.2%；兒童樂園，占16.7%；以上可以看出，長安樓盤配套設(shè)備工程薄弱，很難順應(yīng)不斷開展的消費(fèi)者對高質(zhì)素住宅小區(qū)的綜合需求，工程需求在配套設(shè)備上將不斷開展的需求思索在內(nèi)，并做一定程度的超前設(shè)計，才干在猛烈的房地產(chǎn)市場競爭中博得消費(fèi)者。 小結(jié) 1、長安鎮(zhèn)經(jīng)過二十幾年外向型經(jīng)濟(jì)的開展，不斷吸引外資企業(yè)的投資，也不斷吸引全國各地乃至全世界的人才來創(chuàng)業(yè)和任務(wù)，使得長安的房地產(chǎn)業(yè)不斷的開展和壯大，他們曾經(jīng)成為住宅小區(qū)的主要購買者； 2、當(dāng)?shù)厝嗽?jīng)不是房產(chǎn)消費(fèi)的主要消費(fèi)者，但城市人口的增長，租賃

5、市場的活潑，使物業(yè)投資市場潛力增大，只需有質(zhì)優(yōu)、環(huán)境幽雅、管理良好的住宅小區(qū)，就有購買力； 3、工程要充分結(jié)合當(dāng)前的市場情勢，利用本身位置、規(guī)劃等優(yōu)勢，防止現(xiàn)有樓盤的缺陷和反復(fù)。 2.4.2商鋪部分 商業(yè)樓盤只需50%設(shè)置商業(yè)用途，面積根本在10000平方米以下，主要以單間商鋪為主，占52.6%，超市、連鎖店、便利店占42.1%；主要作為樓盤配套設(shè)備，運(yùn)營范圍狹小，集中在飲食、日常消費(fèi)品、美容美發(fā)、服裝； 小結(jié) 1、商鋪不是樓盤開發(fā)重點，只是配套設(shè)備的一部分； 2、多種運(yùn)營的商鋪，能最大限制的滿足業(yè)主的需求，提升樓盤附加值。 A、B工程的定位戰(zhàn)略 我司對兩個工程定位的中心思想： 發(fā)明工程的差別

6、化、提高工程的競爭平臺 貴司工程與本地工程的差別化A和B工程之間的差別化 A工程中惠錦苑謀劃案 中惠錦苑以下一致簡稱“A工程 A工程SWOT分析 2.1工程的優(yōu)勢Strength 2.1.1地理位置 2.1.2工程規(guī)模 2.2工程的優(yōu)勢Weak 2.2.1周邊環(huán)境 2.2.2人文環(huán)境 2.2.3工地現(xiàn)場 A工程SWOT分析 2.3工程的要挾Threaten 2.3.1內(nèi)憂 2.3.2外患 2.4工程的時機(jī)點Opportunity 2.4.1需求市場情況良好2.4.2租賃市場情況良好 2.4.3工程可創(chuàng)建本身優(yōu)勢 A工程市場開展定位 5.1.1工程定位戰(zhàn)略 發(fā)明長安中心商務(wù)居住區(qū)域 墊高工程的競

7、爭平臺 5.1.1工程定位戰(zhàn)略 利用工程所在區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥黹L安中心利用WTO帶來的龐大商機(jī)利用五星級的“長安國際大酒店配套功能互補(bǔ) 利用五星級的“長安國際大酒店租賃價值的對比 5.1.1工程定位戰(zhàn)略經(jīng)過首期開發(fā)的酒店式商務(wù)公寓，拉開工程的整體檔次往高層次開展，真正塑造我司建議整體工程定位的高檔次社區(qū)。起到引爆當(dāng)?shù)馗邫n樓盤市場的作用。后期整體的純住宅定位須不如前期的高開，但也會利用前期的優(yōu)勢繼續(xù)在市場上堅持相當(dāng)?shù)母叨龋?5.1.2工程整體定位 長安首個國際化大型、高檔社區(qū) 首 個特顯工程在地域的獨一性國 際化工程的開發(fā)理念與世界同步大 型表達(dá)工程的規(guī)模高 檔工程的售價將高于市場上平均售價，但性價

8、比更高，更能滿足目的客戶群的需求社 區(qū)除生活元素外，參與更多的人文文化的交流空間 整體產(chǎn)品定位：長安首個國際化大型、高檔社區(qū)前期產(chǎn)品定位：首個酒店式效力的商務(wù)公寓作用：提升工程檔次產(chǎn)品開展定位：首個大型高檔社區(qū)時機(jī)：延續(xù)高開的檔次5.1.3工程首期開發(fā)定位 首個酒店式效力的商務(wù)公寓 首 個特顯工程在地域的獨一性酒店式效力以“一把鑰匙開啟一個全套的家為理念， 營造一個“既有居家的親切與溫馨，又有 酒店的溫馨與優(yōu)越的典型生活品味。 商務(wù)公寓著眼于21世紀(jì)“SOHO家庭辦公的任務(wù) 與生活方式，將辦公與居家完美地交融 起來。 本定位的支撐平臺：本地該類產(chǎn)品的稀缺性本地兩間四星級酒店的出租率達(dá)9成大量外

9、地人員對商務(wù)居住的需求酒店長包房可見一斑本身完善的商務(wù)配套、小區(qū)配套 5.2工程目的客戶細(xì)分及定位 本工程的目的客戶定位思緒在于鎖定客戶層面，企業(yè)金領(lǐng)、企業(yè)投資者和吸引投資客戶。置業(yè)目的客戶群： 外資企業(yè)的投資者、高級金領(lǐng)、外籍技術(shù)人員 投資客戶目的群： 二次或多次置業(yè)的外商擁有大量投資資金的本地人 5.3工程籠統(tǒng)設(shè)計定位 尊貴的、現(xiàn)代感的、國際化的 尊貴的工程在長安一切工程中的表現(xiàn)特征，所面對的潛在客戶群在社會上的位置、身份現(xiàn)代感的工程籠統(tǒng)的超前性、時代開展的前瞻性國際化的反映工程素質(zhì)與其他工程的差別化，定位與世界同步 根據(jù)工程上述的籠統(tǒng)特征，我們聯(lián)想起一個國家國際化的現(xiàn)代大都市亞洲四小龍之

10、一的國際金融中心高素質(zhì)的人文環(huán)境 新加坡 首期工程籠統(tǒng)設(shè)計建議 獅城國際商住社區(qū) 新加坡異域園林風(fēng)情5.4工程價錢定位 根據(jù)我司本次建議工程產(chǎn)品的開發(fā)理念，構(gòu)成的產(chǎn)品與目前接近本工程的市場在售樓盤作比較，選取三個接近的樓盤蓮花苑、城市花園、蓮花廣場，進(jìn)展市場比較法： A工程權(quán)重修正價為4535元/ 根據(jù)：市場比較法得出的數(shù)據(jù)支持爭取市場競爭優(yōu)勢酒店式公寓適宜帶裝修出賣我司建議A工程初步的均價定價為：4700元/-4900元/帶約500元/m2裝修 A工程規(guī)劃建筑概念設(shè)計6.1工程用地概述 6.2工程規(guī)劃設(shè)計原那么及意境的建議6.2.1規(guī)劃目的原那么 6.2.2規(guī)劃意境 “新加坡式現(xiàn)代社區(qū) 規(guī)劃

11、意境涵義: 2針對目的客戶群的可行性分析 聯(lián)想表示圖： 新加坡式現(xiàn)代社區(qū)經(jīng)濟(jì)興隆現(xiàn)代城市管理完善相符點商務(wù)化都市氣味高質(zhì)素配套效力客戶需求商務(wù)的運(yùn)用功能現(xiàn)代社區(qū)社區(qū)配套齊全優(yōu)美環(huán)境世界花園良好小區(qū) 園林6.3規(guī)劃整體規(guī)劃6.4分期物業(yè)開發(fā)的建議采取同期開發(fā)，分階段推出銷售的戰(zhàn)略 6.5交通系統(tǒng)建議6.6環(huán)境、景觀設(shè)計建議園林主題是： 獅城園林 6.7空間序列組織建議6.8建筑風(fēng)格及顏色建議 6.9住宅設(shè)計建議 6.9.1平面組織 6.9.2單體交通組織 6.9.3外立面設(shè)計 6.9.4新技術(shù)設(shè)備的引見 6.9.5構(gòu)造設(shè)計 6.10物業(yè)管理及智能化建議 6.11工程配套功能建議 B工程中惠高爾夫

12、花園謀劃案 中惠高爾夫花園以下一致簡稱“B工程 B工程SWOT分析 7.1工程的優(yōu)勢Strength 7.1.1地塊環(huán)境 7.1.2工程規(guī)模 7.2工程的優(yōu)勢Weak 7.2.1地理位置 7.2.2人文環(huán)境 7.2.3工地現(xiàn)場 B工程SWOT分析 7.3工程的要挾Threaten 7.3.1內(nèi)憂 7.3.2外患 7.4工程的時機(jī)點Opportunity 7.4.1需求市場情況良好 7.4.2工程可創(chuàng)建本身優(yōu)勢 B工程市場開展定位 8.1工程產(chǎn)品定位 長安大型、中檔、年輕態(tài)精品小區(qū) 大 型表達(dá)工程的規(guī)模中 檔工程在售價方面應(yīng)該貼近目的客戶群且具備市場競爭力精 品代表開展商的開發(fā)理念和決心做好產(chǎn)品

13、自信心年輕態(tài)小區(qū)設(shè)計風(fēng)格更能活潑、節(jié)拍更輕快小 區(qū)表達(dá)出工程生活配套設(shè)備的完善 8.2 工程目的客戶細(xì)分及定位 本工程的目的客戶定位思緒在于保證應(yīng)有的客戶層面，擴(kuò)展客戶來源。以企業(yè)白領(lǐng)階層為根底，廣泛吸引投資客戶。主要目的群： 外資企業(yè)管理人員和白領(lǐng)階層 擴(kuò)展目的群： 二次或多次置業(yè)的香港人擁有大量投資資金的本地人 8.3工程籠統(tǒng)設(shè)計定位 悠閑、清新、浪漫 悠閑生活節(jié)拍的放緩，輕松、寫意的享用生活每一個細(xì)節(jié)清新輕盈、明快、有節(jié)拍感浪漫散步桃花銀柳叢中，融入溪流花影之下，“初戀的覺得從現(xiàn)眼前 工程整體籠統(tǒng)建議 桃花映軒 桃花主題園林風(fēng)情 8.4工程價錢定位 根據(jù)我司本次建議工程產(chǎn)品的開發(fā)理念，構(gòu)成的產(chǎn)品與目前接近本工程的市場在售樓盤作比較，選取三個接近的樓盤蓮花苑、城市花園、蓮花廣場，進(jìn)展市場比較法： B工程權(quán)重修正價3780元/ 根據(jù)：市場比較法得出的數(shù)據(jù)支持爭取市場競爭優(yōu)勢利于將裝修費(fèi)用打入樓價進(jìn)展按揭，降低置業(yè)門檻我司建議B工程初步的均價定價為：4000元/-4