商業(yè)項(xiàng)目定位簡(jiǎn)報(bào)-PPT課件

1、山景天下商業(yè)提報(bào)項(xiàng)目定位部分從蘇州城市規(guī)劃看木瀆板塊未來按“T軸雙城兩片”發(fā)展，中心城區(qū)西擴(kuò)至靈巖山T軸是指主城城區(qū)（古城和高新區(qū)）、新城城區(qū)（主要是園區(qū)）構(gòu)成東西向橫軸，相城和吳中片組成南北向縱軸；雙城是由主城城區(qū)和新城城區(qū)組成；兩片指圍繞吳中和相城形成的城市功能片區(qū)。 “多心多點(diǎn)”就是建立三級(jí)（市級(jí)中心、分片中心和居住區(qū)中心）城市綜合服務(wù)中心體系，培育現(xiàn)代都市服務(wù)業(yè)生長(zhǎng)點(diǎn)等。蘇城到2020的規(guī)劃中，將吳中定位為幅中心片區(qū)。并會(huì)建立片區(qū)中心等三級(jí)城市綜合服務(wù)體系?？梢韵胍姡磥碓谀緸^15分鐘生活半徑內(nèi)，將形成足以支撐片區(qū)人群的商業(yè)、生活配套、服務(wù)設(shè)施等城市建設(shè)項(xiàng)目。從蘇州交通發(fā)展看項(xiàng)目地區(qū)蘇

2、州進(jìn)入大城時(shí)代，木瀆內(nèi)近繁城 外接周邊5分鐘內(nèi)鎮(zhèn)中心 15分鐘內(nèi)新區(qū)CBD，30分鐘內(nèi)古城區(qū)，42分鐘園區(qū)以東輕軌一號(hào)線將于2019年6月建成通車。通車后運(yùn)輸能力不小于2.8萬人次/小時(shí)，正常運(yùn)行時(shí)間含停站時(shí)間在內(nèi)約為42分鐘。繞城高架、環(huán)線、高速等林立，城際便捷效應(yīng)明顯。東距蘇州市10公里，距吳中開發(fā)區(qū)10.8公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)80公里，西距光福機(jī)場(chǎng)3公里，西北距無錫市50公里。城市內(nèi)交通便捷，輕軌一號(hào)線大大縮短生活半徑。木瀆城鎮(zhèn)狀態(tài)漸趨于片區(qū)城市化。城際效應(yīng)明顯，項(xiàng)目周邊地段有利于吸收旅游人群和商旅投資人群。從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項(xiàng)目地塊-周邊發(fā)展示意圖金楓路商務(wù)區(qū)長(zhǎng)江路商貿(mào)城凱馬汽車廣場(chǎng)香港

3、街商貿(mào)區(qū)濱江新城一箭河商業(yè)帶從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項(xiàng)目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡(jiǎn)介 金楓路商務(wù)區(qū)四大商貿(mào)市場(chǎng)，構(gòu)架木瀆支柱型產(chǎn)行業(yè)金楓路創(chuàng)新創(chuàng)意街區(qū)，以一流的基礎(chǔ)設(shè)施豐富的城市形態(tài)、優(yōu)美的景觀環(huán)境，打造成為集產(chǎn)業(yè)、人居、科技、商業(yè)等五大元素合為一體的蘇州西部新城市重要板塊，并帶動(dòng)了木瀆鎮(zhèn)以及以西近胥口鎮(zhèn)地區(qū)的整體商住氛圍。從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項(xiàng)目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡(jiǎn)介 凱馬汽車城四大商貿(mào)市場(chǎng)，構(gòu)架木瀆支柱型產(chǎn)業(yè)凱馬廣場(chǎng)位于蘇州西南的中心位置，中有城市干線蘇福路、長(zhǎng)江路、寶帶路穿過，距蘇州市區(qū)5分鐘，距蘇州工業(yè)園區(qū)10分鐘?？傞_發(fā)面積為1500畝，規(guī)劃有2288個(gè)停車位，規(guī)模宏大。內(nèi)有汽車貿(mào)易市場(chǎng)（4S店），賽

4、車場(chǎng)、汽車電影院、汽車俱樂部、汽車會(huì)展中心、汽車文化中心、文體健身中心、商業(yè)商務(wù)中心、餐飲娛樂中心以及旅游集散中心。木瀆汽車商業(yè)廣場(chǎng)的崛起，聚攏了富裕階層的人氣，而財(cái)富的相對(duì)集中自然又為其他配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了條件。定位的準(zhǔn)確，高效率的規(guī)劃，使蘇州“西進(jìn)”在自然而然中水到渠成。 從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項(xiàng)目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡(jiǎn)介 長(zhǎng)江路商貿(mào)帶四大商貿(mào)市場(chǎng)，構(gòu)架木瀆支柱型產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)江路是木瀆鎮(zhèn)重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)。 作為木瀆連接至新區(qū)的城市主干道，長(zhǎng)江路將從北向南將形成高檔商貿(mào)集群帶。從綠寶廣場(chǎng)、蘇州樂園休閑商業(yè)到寶馬大廈、江南汽配城等等，大大增強(qiáng)了城市片區(qū)副中心的商業(yè)功能從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項(xiàng)目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡(jiǎn)介

5、 花苑街商貿(mào)區(qū)四大商貿(mào)市場(chǎng)，構(gòu)架木瀆支柱型產(chǎn)行業(yè)花苑街已經(jīng)成為木瀆乃至蘇州西部的一條特色商業(yè)休閑街?？系禄?0家分店開在這里。目前，花苑街周邊已經(jīng)建成蘇州鄉(xiāng)鎮(zhèn)最大的文體中心、鼎誠(chéng)商廈、華潤(rùn)超級(jí)廣場(chǎng)，加上沿街的小商店，這條街不但吸引了木瀆本鎮(zhèn)的居民，周邊胥口、藏書、光福等鎮(zhèn)的居民也喜歡到這里購(gòu)物。 從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項(xiàng)目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡(jiǎn)介 根據(jù)去年出臺(tái)的蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，木瀆商業(yè)功能區(qū)將成為蘇州12個(gè)區(qū)域性商業(yè)功能區(qū)之一。木瀆鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，便是建成蘇州西部的商業(yè)副中心。 蘇州城西借助木瀆這個(gè)平臺(tái)，商貿(mào)業(yè)逐漸向更西部延伸?，F(xiàn)在，蘇州新區(qū)、西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的眾多居民，已經(jīng)認(rèn)可木瀆這個(gè)新商圈

6、。更大的資本、更先進(jìn)的管理團(tuán)隊(duì)也因此被吸引進(jìn)來?！拔鬟M(jìn)”進(jìn)入了良性步調(diào)。 從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項(xiàng)目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡(jiǎn)介濱江新城，西南部新型未來都市核心 濱江新城東起塔園路，西至金楓南路，北至蘇福路，南至寶帶西路，總占地面積約7000畝。規(guī)劃為蘇州西南部未來都市核心，確定以總部經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)集群、汽車服務(wù)、創(chuàng)意園區(qū)、休閑水岸為主的五大主導(dǎo)功能，規(guī)劃總建筑面積近600萬平方米。將形成“一核兩翼，十字軸帶，綠廊滲透，特色板塊”的總體格局，還將主要突出七大區(qū)域板塊，分別是核心區(qū)、總部基地區(qū)、商貿(mào)集群區(qū)、高檔居住區(qū)、胥江休閑區(qū)、物流研發(fā)區(qū)、汽車文化區(qū)。屆時(shí)，集餐飲、休閑、公園、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、金融、教育等相關(guān)生活

7、、工作配套于一體的城市綜合體，將打造成木瀆“五分鐘生活圈”，真正實(shí)現(xiàn)低碳出行。項(xiàng)目區(qū)位評(píng)估1.從整個(gè)城市范圍來看，項(xiàng)目位于城西副中心區(qū)域，屬于蘇州12個(gè)次商圈之一。 木瀆鎮(zhèn)片區(qū)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展提升，為項(xiàng)目區(qū)位的潛力增值提供強(qiáng)大的支撐。2.從木瀆片區(qū)內(nèi)部來看，項(xiàng)目偏西，和胥口鎮(zhèn)交界，在發(fā)展進(jìn)程中稍落后于金楓路板塊以及凱馬商圈附近，和珠江新城、悠尚生活廣場(chǎng)、金楓國(guó)際以及楓華紫園等同類質(zhì)項(xiàng)目相比，其地利價(jià)值和周邊發(fā)展態(tài)勢(shì)目前尚不明顯。3.項(xiàng)目位置處于靈巖山下，在規(guī)劃上屬于古鎮(zhèn)旅游區(qū)，周邊又有濱江新城以及一箭河商業(yè)帶規(guī)劃，因此旅游資源獨(dú)一。從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項(xiàng)目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡(jiǎn)介一箭河商業(yè)帶，旅游休閑

8、集群帶“一箭河風(fēng)情街”，是胥口鎮(zhèn)的“胥江一號(hào)”工程項(xiàng)目之一。意在將一箭河兩岸打造成為一個(gè)充滿世界不同地域和不同民族特色活動(dòng)的大舞臺(tái)，讓消費(fèi)者體驗(yàn)風(fēng)情的餐廳、酒吧、客棧和演繹等。本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位覆蓋所有的城鄉(xiāng)消費(fèi)者，特別是吸引來蘇州游玩的旅游消費(fèi)者以及本地消費(fèi)群體。 項(xiàng)目客群分析-公寓-人群類別分析經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)的摸底和情況了解，目前公寓市場(chǎng)的客戶主要有以下幾部分：1.蘇州大城時(shí)代的生活半徑縮短，公寓投資區(qū)域半徑因此增長(zhǎng)。項(xiàng)目未來將吸引周邊、吳中其他區(qū)域以及新區(qū)市區(qū)等各個(gè)區(qū)域人群投資。2.兩層生活空間 ，兩居室完善功能，具備了普通住宅的空間屬性，因此也將吸引大批地緣性的自?。ɑ蜻^度）客。3.旅游業(yè)

9、是木瀆鎮(zhèn)的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目靠近靈巖山、天平山、穹隆山，20分鐘內(nèi)達(dá)到太湖旅游區(qū)，這樣優(yōu)質(zhì)的地利適于導(dǎo)入商旅人士的需求。項(xiàng)目客群分析-公寓-人群區(qū)域來源分析經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)的摸底和情況了解，目前公寓市場(chǎng)客戶區(qū)域來源主要有以下幾部分：木瀆周邊、新區(qū)、吳中區(qū)，或?qū)⒊蔀轫?xiàng)目未來客群的主要分布區(qū)域。項(xiàng)目客群分析-公寓-人群購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析（1）回報(bào)高，保值增值性強(qiáng)與普通高檔公寓相比，小公寓的租金水平更堅(jiān)挺。參照現(xiàn)有市場(chǎng)上的包租協(xié)議，年回報(bào)率都在8左右，高于一般的金融理財(cái)產(chǎn)品的年收益率。（2）低總價(jià)，置業(yè)門檻低小戶型公寓擁有低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，有較好的物業(yè)服務(wù)，可委托經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，免除后顧之憂。（3）功能完善

10、性價(jià)比高項(xiàng)目?jī)删邮业目臻g功能完備，LOFT格局又適合年輕置業(yè)者輕松創(chuàng)意的生活口味。同時(shí)項(xiàng)目配有底商，菜場(chǎng)等，生活便利、宜住、宜租。（4）木瀆投資價(jià)值洼地，適宜買入木瀆板塊的發(fā)展已經(jīng)有目共睹，城市西南部未來都市核心的前景在即。項(xiàng)目SWOT分析-公寓-優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 項(xiàng)目坐鎮(zhèn)木瀆鎮(zhèn)，位于城西副中心、12個(gè)次商圈之一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，發(fā)展?jié)摿薮螅?項(xiàng)目緊鄰靈巖山、天平山，旅游資源便捷充分； 項(xiàng)目距離太湖、無錫較近，城際便捷程度明顯； 項(xiàng)目產(chǎn)品性價(jià)比高，投資和自主兩相宜； 項(xiàng)目自配商鋪和其他生活配套，對(duì)未來生活有很大保證。 4.95米挑高，一層變兩層 采用中庭和戶型單側(cè)排布，較好解決采光及通風(fēng)問題二層空間贈(zèng)送面積

11、大，進(jìn)一步增加使用面積項(xiàng)目SWOT分析-公寓-劣勢(shì)點(diǎn) 木瀆鎮(zhèn)區(qū)生活概念尚在，還不能體現(xiàn)城西大生活片區(qū)的融入感； 項(xiàng)目周邊配套不足 商業(yè)和公寓混搭，影響居住品質(zhì) 相對(duì)普通公寓，首付比例較高項(xiàng)目SWOT分析-公寓-機(jī)會(huì)點(diǎn) 木瀆片區(qū)大發(fā)展規(guī)劃有利于項(xiàng)目片區(qū)增值，為片區(qū)擴(kuò)充人群； 濱河新城規(guī)劃和一箭河商業(yè)規(guī)劃有利于加快項(xiàng)目周邊氛圍成熟； 輕軌一號(hào)線后年的通車，可以大大引進(jìn)商旅人群，木瀆將被正式納入城區(qū)生活范疇項(xiàng)目SWOT分析-公寓-威脅點(diǎn)金楓板塊的同類質(zhì)產(chǎn)品將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生直接威脅；項(xiàng)目定位思路著眼片區(qū)發(fā)展，凸現(xiàn)未來區(qū)域價(jià)值把握獨(dú)一資源，差異塑造項(xiàng)目形象項(xiàng)目所處板塊為一個(gè)政府開發(fā)建設(shè)中的城西片區(qū)，區(qū)位價(jià)值在不斷提升；如何使我們的定位與政府導(dǎo)向規(guī)劃方向一致？如何使項(xiàng)目在周邊同質(zhì)化項(xiàng)目中脫穎而出？項(xiàng)目定位表達(dá)-案名建議西城麗景1.突出城市片區(qū)概念，打破鎮(zhèn)區(qū)局限2.強(qiáng)調(diào)旅游景點(diǎn)區(qū)的悠然而精致的生活狀態(tài)項(xiàng)目定位表達(dá)-整