房地產(chǎn)估價師《案例分析》考前習(xí)題

1、房地產(chǎn)估價師案例分析考前習(xí)題XX案例1：某管道工程建設(shè)項目，在施工過程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意，施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現(xiàn)場后，經(jīng)監(jiān)理人員檢驗發(fā)現(xiàn)，鋼管質(zhì)量存在下列問題：、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書和檢測證明材料;、鋼管外觀粗糙、標識不清，并且存在銹斑。、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實驗資質(zhì)的單位試驗質(zhì)量合格，并出具了試驗報告。問題：、對上述問題應(yīng)如何處理?、如果管材不合格進行退場等損失如何處理?參考答案、由于該批鋼管是由施工單位采購的，經(jīng)監(jiān)理工程師檢驗發(fā)現(xiàn)該批鋼管外觀不良，標識不清，且無產(chǎn)品合格證等資料。故監(jiān)理工程師應(yīng)書面通知施工單位不得將該

2、批鋼管用于本工程項目，并抄送業(yè)主備案。、監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工單位提交該批鋼管的產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、材質(zhì)化驗單、技術(shù)指標報告和生產(chǎn)廠家生產(chǎn)許可證等資料，以備監(jiān)理工程師對生產(chǎn)廠家和材質(zhì)保證等方面進行書面資料的審查。案例2：某商業(yè)樓建筑面積為5000m2,于2000年9月1日開工，xx年月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于xx年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自xx年3月1日起至2043年2月28日止。在xx年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。(問題

3、1)采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)()按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算按建筑物耐用年限計算按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算按建筑物已使用年限計算(問題2)采用收益法估價時，下述觀點不正確的是()收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算估價時點應(yīng)設(shè)定為xx年3月1日凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料(問題3)估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在xx年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是()萬元。A.2800B.2940C.4000D.4200（問題4）假設(shè)在xx年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比xx年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是（）原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受