二手房過(guò)戶費(fèi)用計(jì)算方法

1、二手房過(guò)戶費(fèi)用計(jì)算方法1=來(lái)源：搜房網(wǎng)二手房的稅費(fèi)會(huì)因產(chǎn)權(quán)類型不同以及房產(chǎn)證填發(fā)時(shí)間等因素而有所 不同：二手商品房稅費(fèi)：二手商品房就是業(yè)主從開(kāi)發(fā)商手中按照市場(chǎng)價(jià)直接購(gòu)買后上市出售的房產(chǎn)類型，但 是經(jīng)濟(jì)適用房不屬此類。契稅：成交價(jià)格的1.5%，如果是非普通住宅的房產(chǎn)，其契稅需要按照成交價(jià)格的3% 交納；【名詞解釋：非普通住宅凡是“建筑面積在140平米以上、容積率高于1.0、實(shí)際 成交價(jià)格高于同級(jí)別土地上住宅交易平均價(jià)格1.2倍”的，屬于非普通住宅，反之為普 通住宅，此外，已購(gòu)公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠 化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房享受普通住宅待遇】。印

2、花稅：二手房的買賣雙方各交納成交價(jià)格的萬(wàn)分之五作為印花稅。營(yíng)業(yè)稅：凡是房產(chǎn)證（或者稅務(wù)部門(mén)出具的契稅稅票）填發(fā)時(shí)間不足5年的，需要 交納成交價(jià)格5.5%的營(yíng)業(yè)稅，滿5年后，屬于普通住宅的免交，屬于非普通住宅的按 照（實(shí)際成交價(jià)格一原購(gòu)買價(jià)格）X5.5%的標(biāo)準(zhǔn)交納；個(gè)人所得稅：凡是房產(chǎn)交付時(shí)間 不足5年的，需要交納個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅有兩種交納方式：1、適用于可以提供 房產(chǎn)原價(jià)值憑證的：（實(shí)際成交價(jià)格一原購(gòu)買價(jià)格一合理費(fèi)用）X20%； 2、適用于不 能提供房產(chǎn)原價(jià)值證明或者合理費(fèi)用憑證的：房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的1%?！久~解釋：合理費(fèi)用合理費(fèi)用一般是指業(yè)主在購(gòu)房時(shí)所交納的稅金、貸款利息、 裝修費(fèi)用

3、、公證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等，但是需要提交相應(yīng)的憑證，如裝修款發(fā)票等?！咳绻慨a(chǎn)已經(jīng)滿5年的，屬于家庭唯一住房的可以免交，否則依舊需要交納個(gè)人所 得稅。如果業(yè)主在出售該房產(chǎn)當(dāng)年內(nèi)計(jì)劃再行購(gòu)置房產(chǎn)的，可以向稅務(wù)部門(mén)提出書(shū)面 申請(qǐng)，并先以納稅保證金的形式將個(gè)人所得稅交納，在1年內(nèi)重新購(gòu)置房產(chǎn)后將相應(yīng) 部分的個(gè)人所得稅退還。房改房稅費(fèi)：房改房，又稱為“已購(gòu)公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產(chǎn) 以有關(guān)部門(mén)指定的價(jià)格將產(chǎn)權(quán)買斷為個(gè)人所有的房產(chǎn)類型，在房改房中，只有產(chǎn)權(quán)性 質(zhì)為“成本價(jià)購(gòu)買”的房產(chǎn)可以直接上市交易：契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納；土地出讓金：房改房需要交 納土地

4、出讓金，計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)X建筑面積X1%/?！久~解釋：當(dāng)年成本價(jià)指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年，由政府頒布的房 改房成本價(jià)，也就是“今年”的成本價(jià)】，北京市市區(qū)目前的房改房成本價(jià)為1560元/ 平米（部分郊區(qū)縣有所下浮），也就是說(shuō)，成本價(jià)房改房的土地出讓金實(shí)際上就是15.60 元/建筑平米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品 房產(chǎn)權(quán)了；個(gè)人所得稅：房改房的個(gè)人所得稅計(jì)算方法與商品房相同，只是起算時(shí)間 上，房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時(shí)，交納房改價(jià)款（購(gòu)房款）的實(shí)際交付時(shí)間為起算， 需提供當(dāng)時(shí)的繳款憑證作為計(jì)算依據(jù)，另外，在按照“（實(shí)際成交價(jià)格一原購(gòu)買價(jià)格一 合理

5、費(fèi)用）x20%”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算時(shí)，房改房的原購(gòu)買價(jià)格不是以房改時(shí)所交納的款項(xiàng)為計(jì) 算依據(jù)，而是統(tǒng)一核定為4000元/平米；需要注意的是，除了可以直接上市的成本價(jià)房 改房以外，還存在有“優(yōu)惠價(jià)”、“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”兩類房改房類型，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和優(yōu)惠價(jià)的房改房上 市，需要先交納部分款項(xiàng)變更為成本價(jià)房改房方可直接上市，優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)足成 本價(jià)的計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)（1560元/平米）x建筑面積x6%，交納該款項(xiàng)后就可 以按照成本價(jià)房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。經(jīng)濟(jì)適用房稅費(fèi)：經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家給予相應(yīng)稅費(fèi)減免和補(bǔ)貼的住房類型，所以該類房產(chǎn)上市交易的限 制比較多：契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅均按照商品房交易有關(guān)規(guī)定納稅；個(gè)人所得

6、稅：適用于商品房 上市交易有關(guān)規(guī)定，但是由于經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定5年之內(nèi)只能原價(jià)轉(zhuǎn)讓，所以5年內(nèi)的 經(jīng)濟(jì)適用房個(gè)人所得稅事實(shí)上是不需要交納的，滿5年后如果不是家庭唯一住房而需 要上市交易的，依舊需要納稅；經(jīng)濟(jì)適用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：該房產(chǎn)只能按照原購(gòu)買價(jià)格出 售給符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的家庭【名詞解釋：符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的家庭 經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買資格要求如下：家庭年收入6萬(wàn)元以下、屬于無(wú)房戶或者家庭平均 住房面積未達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)的、北京市城鎮(zhèn)戶口居民或者持有北京市工作居住證的 外省市來(lái)京人員】；2、交付使用已滿5年的：可以按照市場(chǎng)價(jià)格出售給任何中國(guó)公民， 但是需要交納成交價(jià)格1

7、0%的綜合地價(jià)款。這里需要特別注意還有一類“等同于經(jīng)濟(jì)適用房管理”的房產(chǎn)類型，這類房產(chǎn)大多為 “拆遷安置”類房產(chǎn)或者“回遷房”，他們只是產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注為經(jīng)濟(jì)適用房，行政管理上比照 經(jīng)濟(jì)適用房，但是不受經(jīng)濟(jì)適用房5年的限制，只要取得產(chǎn)權(quán)證就可以上市交易，除 了按照商品房稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外，還需要交納成交價(jià)格3%的土地出讓金，交納該土地出讓 金后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變?yōu)樯唐贩?。關(guān)于土地增值稅對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。其 次，對(duì)于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅； 居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增 值稅。在土地增值稅的繳納上，大多是