房地產抵押價值評估應注意的幾個問題及風險

1、房地產抵押價值評估應注意的幾個問題及風險在擔保類貸款中，一般將房地產作為抵押擔保物，在我們的房地產抵押價值評估中，如果房地產抵押價值評估過高，會容易造成信貸風險，而如果過低，抵押物的擔保作用就得不到充分發(fā)揮。因此，房地產評估師要客觀、合理的確定抵押房地產的市場價值，在抵押價值評估中要注意以下幾個方面：一、有效地控制和規(guī)避房地產抵押評估中的一些問題及風險：抵押合法有效。抵押房地產一般是指抵押人抵押給債權人的其合法擁有的、國家法律允許轉讓的房屋及其建筑所有權、土地使用權和其他房地產權利。屬國有的房地產作抵押時，需經國有資產管理部門認可；凡股份制企業(yè)、合資合營企業(yè)有限責任公司需按企業(yè)章程經董事會批準

2、；凡以共有房地產作抵押時需經全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產轉讓條件，符合建設工程承發(fā)包條件并取得商品房預售許可證和房地產權利證書。抵押房地產必須進行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔保時，應保證抵押貸款的抵押權人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔保作用。2、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現的可能性，一定的變現價值和要求的變現速率。否則就會加大抵押的風險。因為抵押物具有一定量的變現價值是其擔保履行其相應債務的需要，變現速率實際是保證其變現價值的條件。從本質上來講，變現價值具有現金

3、流性質，是具有時間特征的價值。3、抵押物權利瑕疵風險。在一些地區(qū)，由于土地管理部門與房產管理部門相互獨立，完整的房地產權利證書是由土地使用證、房屋所有權證構成，但由于相關政府部門各行其是、缺乏協(xié)調，許多房屋并無土地使用權證，房產管理部門也在不問土地使用權性質、不查驗土地使用權證的情況下，對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性；對在集體土地上建設的房屋設定的抵押權。因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。4、抵押物價值下跌風險。該風險主要指由于房價回落、抵押物折舊

4、、毀損、功能落后等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產炒作資金撤離、地區(qū)經濟進入衰退期、房地產供大于求的狀況下，房地產價格會出現整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂的一片烏云。5、抵押物處置風險。該風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風險。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中的90以上是抵押貸款，只有不足10的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月1日起施行的最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中

5、查封、扣押、凍結財產的規(guī)定（法釋200415號，以下簡稱規(guī)定）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。規(guī)定第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，規(guī)定第六條造成銀行抵押權被實際懸空，第七條則為銀行行使抵押權設定了前置性義務，加大了銀行抵押權行使成本。規(guī)定的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：是沒有明確“生活必需

6、的居住房屋”的判斷標準，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實際執(zhí)行效果；是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當地最低生活保障標準的情況下，是否能對抵押房屋予與執(zhí)行；是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時，能否對抵押房屋予與執(zhí)行；是沒有明確抵押權人提供“必需的居住房屋”的時間限制。6、社會和政策性風險。任何國家的房地產都會受到社會經濟發(fā)展趨勢和國家相關政策的影響。如果經濟繁榮，政策鼓勵支持，則房地產價格看漲，相反則會看跌，我國也不例外。新的房地產政策的出臺，對房地產市場的影響顯而易見，二手市場的交易量明顯減少，出現了持幣待購的現象。對抵押權人來說，這些因素是應該充分考慮的，若銀行不注意經濟形勢和宏觀政策形勢的變化

7、，很可能遭受損失。7、經濟性風險。目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費等規(guī)定。另外，房地產商品不同于一般的商品，即使是外型、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。此外，如對房地產抵押過程中的諸多細節(jié)了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時發(fā)現房屋的結構上存在問題，就會使抵押權人遭到損失。二、在實際房地產抵押貸款估價中，房地產估價師應注意以下問題：1、房地產抵押估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據，房地產估

8、價師要對估價時點時假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值、房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款、抵押價值有準確的理解和判定。2、未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值的評估過程中，應緊密結合估價目的、估價原則合理選取各項參數，保證估價結果的公允性。在建工程項目的評估，應取得工程承、發(fā)包雙方出具、并經雙方蓋章確認是否拖欠工程款及拖欠金額的證明，作為優(yōu)先受償款的扣除依據。其他已抵押擔保的債權，應以權屬證書上所載明的記錄為準，必要時應與權屬登記部門進行核實，并作好調查記錄。3、房地產抵押估價時點一般為完成對估價對象進行現場查勘的完成日，否則應當在估價的假設限制條件中假定估價對象在估價時點時的狀況與在完成實地

9、查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。現場查勘有兩項工作要點，一是確定估價時點時房地產的實物狀況，其二是確定其附帶的權益。4、在房地產抵押估價過程中，對房地產價值產生重大影響的因素要認真加以分析，并在估價報告中予以說明，如國家宏觀經濟政策、估價對象自身因素、房地產市場因素等。宏觀經濟政策包括政府的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均有可能對房地產價格產生巨大的影響，估價師對未考慮及無法預測的風險因素必須予以說明。估價對象自身因素指其在抵押期限內能否保持估價時點時的使用狀態(tài)，且隨著時間的推移，估價對象的實體、功能及周圍環(huán)境的變化均

10、有可能造成貶值。例如在采用收益法進行估價時，其總收益的測算為估價對象在剩余合法使用年限內的年總收益的折現值，如果不能保證估價對象的實體完整使用功能，那么估價時設定的年收益就不可能實現，使估價結果失實。對房地產抵押價值影響較為直觀的市場因素是供求關系，當市場供大于求時，造成抵押價值下跌。5、房地產抵押估價應遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，與房地產估價規(guī)范相比較，強調了謹慎性原則。抵押價值既要保證金融資金的安全性、降低抵押物的處置風險，又要保護抵押人應有的權利。同一估價對象應采用兩種或兩種以上的估價方法分別進行測算，在確定最終估價結果時，應對每種估價方法的相對重要性、適宜性、可靠性進行定性分析、判定，為每種估價結