【廣告策劃-PPT】泛海地產(chǎn)華甌國(guó)際項(xiàng)目定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)建議課件

1、華甌國(guó)際項(xiàng)目定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)建議備注：版權(quán)所有，如華甌置業(yè)抄襲或者采用本方案，而未與泛海地產(chǎn)合作，追其法律責(zé)任（深入稿）華甌國(guó)際項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目地理位置圖SM廣場(chǎng)百安居沃爾瑪紫都城大城小院盛世北辰陽(yáng)光地中海渝安龍都逸靜豐豪華渝儀表廠新城麗都當(dāng)代城建材市場(chǎng)盤(pán)溪綜合市場(chǎng)自由港灣紫都城紫都星座本案輕軌線(xiàn)柏樹(shù)堡立交余松路項(xiàng)目分析建筑用地面積：37375m總占地面積：41584.5m使用性質(zhì)：公建、住宅容積率：不得大于5建筑密度：不得大于35綠地率：不得小于35高差： 南北落差為13米左右 東西落差為5米左右道路級(jí)別：余松路為城市主干道，雙向八車(chē)道，靠近大城小院為雙向四車(chē)道，項(xiàng)目東面為雙向四車(chē)道注：用地面

2、積包含集中公共綠地7072m（沿柏樹(shù)堡立交控制的20米防護(hù)綠化帶的面積），該面積已計(jì)入用地基數(shù)37375m，但不納入地塊綠地率指標(biāo)核算。該項(xiàng)目為重慶市政府支持重慶市文化藝術(shù)界聯(lián)合會(huì)修建“文藝家活動(dòng)中心”的配套項(xiàng)目，保證文聯(lián)在該項(xiàng)目中獲得該會(huì)要求的10000平米的培訓(xùn)、辦公用房，并負(fù)責(zé)該“文藝家活動(dòng)中心”的周邊環(huán)境龍湖大城小院SM廣場(chǎng)文藝家活動(dòng)中心柏樹(shù)堡立交余松路龍湖紫都城項(xiàng)目特征思考思考A：項(xiàng)目處于成熟發(fā)展的冉家壩板塊，已成為共性特征，不具有優(yōu)勢(shì)性思考B：容積率高達(dá)5，如何通過(guò)產(chǎn)品規(guī)避高容積率缺陷，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值思考C：余松路、柏樹(shù)堡立交過(guò)往車(chē)輛頻繁，噪聲污染嚴(yán)重，需定位新產(chǎn)品規(guī)避該缺陷思考D：

3、項(xiàng)目如何定位，才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中脫穎而出成為項(xiàng)目操作成功的關(guān)鍵思考E：正確認(rèn)識(shí)SM廣場(chǎng)和文聯(lián)培訓(xùn)中心的作用，并能與項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合華甌國(guó)際容積率為5，如何規(guī)避并化解成功案例借鑒北京SOHO現(xiàn)代城以寫(xiě)字樓和小面積公寓化解高容積率的壓力深圳的星河世紀(jì)以寫(xiě)字樓和小面積公寓化解高容積率的壓力（寫(xiě)字樓：17萬(wàn)方 酒店：13萬(wàn)方 商業(yè)：16萬(wàn)方 公寓：20萬(wàn)方 ） （寫(xiě)字樓：4萬(wàn)方 商業(yè)：4.3萬(wàn)方 公寓：5.5萬(wàn)方 ） 重慶的紅鼎國(guó)際以小面積公寓化解高容積率的壓力重慶的光華觀府國(guó)際以酒店和高檔商業(yè)化解高容積率的壓力成功案例借鑒（公寓式住宅：10萬(wàn)方 公寓：3.5萬(wàn)方 ） 新古典花園住宅、高檔公寓、超五星級(jí)

4、酒店及高檔商業(yè)”為一體的50萬(wàn)方核心商圈首席花園大社區(qū)。 高容積率的化解模式1、弱化住宅品質(zhì)性和舒適度，強(qiáng)調(diào)投資性、過(guò)渡性、經(jīng)濟(jì)性2、通過(guò)商務(wù)功能或者商業(yè)功能化解高容積率的壓力3、利用各種物業(yè)形態(tài)的相互影響，結(jié)合項(xiàng)目地塊屬性和開(kāi)發(fā)目標(biāo)確定項(xiàng)目可發(fā)展的物業(yè)組合4、通過(guò)商務(wù)功能展示或者先期入市提升項(xiàng)目的投資潛力和形象度，避免與高品質(zhì)住宅區(qū)檔次和品質(zhì)弱勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)華甌國(guó)際核心問(wèn)題的界定華甌置業(yè)目標(biāo)：規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)是首要目標(biāo)華甌置業(yè)目標(biāo)排序：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)快速回現(xiàn)利潤(rùn)最大化通過(guò)項(xiàng)目帶動(dòng)公司的品牌華甌置業(yè)目標(biāo)排序：所有物業(yè)盡可能變現(xiàn)，不打算物業(yè)自我持有華甌置業(yè)困惑：為達(dá)到目標(biāo)，項(xiàng)目如何定位和規(guī)劃核心問(wèn)題：如

5、何實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)、快速銷(xiāo)售的復(fù)合型地產(chǎn)定位和概念設(shè)計(jì)核心問(wèn)題：如何實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)、快速銷(xiāo)售的復(fù)合型地產(chǎn)定位和概念設(shè)計(jì)產(chǎn)品組合項(xiàng)目定位布局優(yōu)化設(shè)計(jì)建議物業(yè)形態(tài)華甌國(guó)際物業(yè)形態(tài)定義本項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)定義低風(fēng)險(xiǎn)復(fù)合型（在未來(lái)不確定性）多產(chǎn)品組合物業(yè)均衡發(fā)展模式復(fù)合型快速銷(xiāo)售（在規(guī)劃角度）全分拆銷(xiāo)售物業(yè)形態(tài)塔樓獨(dú)棟街區(qū)銷(xiāo)售型均衡發(fā)展模式的復(fù)合型地產(chǎn)類(lèi)似物業(yè)形態(tài)案例紅鼎國(guó)際，商務(wù)公寓面向的是重慶市投資客，公寓式住宅面向區(qū)域性消費(fèi)者，通過(guò)公寓的銷(xiāo)售提升住宅的附加值和形象度，多種產(chǎn)品滿(mǎn)足不同的客戶(hù)，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。紅鼎國(guó)際商務(wù)領(lǐng)館建筑面積為3.5萬(wàn)方，4065m自由組合的公寓，倡導(dǎo)模糊和混合的思想，可以辦公可以居住，這里

6、為辦公和居住提供了多種可能性。紅鼎國(guó)際名苑建筑面積為8萬(wàn)方，弱化了居住環(huán)境，強(qiáng)調(diào)了居住的便利性和可升值空間以及投資價(jià)值。紅鼎國(guó)際通過(guò)小戶(hù)型的公寓形象化解了高容積率的壓力財(cái)信弗瑞登，弗瑞登寫(xiě)字樓面向的是大型企業(yè)或集團(tuán)公司，弗瑞登自由之城的小戶(hù)型公寓面向投資客和過(guò)渡性投資客，弗瑞登紅街以?xún)?nèi)街和外街兩種不同的物業(yè)組合，重點(diǎn)作為項(xiàng)目的配套性商業(yè)。財(cái)信弗瑞登綜合功能定位消除了區(qū)域抗性，細(xì)分了市場(chǎng)，補(bǔ)充世紀(jì)英皇的商務(wù)功能配套的空白產(chǎn)品，使項(xiàng)目演繹了獨(dú)具特色的復(fù)合型物業(yè)發(fā)展道路財(cái)信弗瑞登通過(guò)公寓式住宅啟動(dòng)帶動(dòng)了人氣和口碑，后期寫(xiě)字樓形象提升公寓式住宅價(jià)值，促進(jìn)公寓式住宅的銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)了正盤(pán)快速銷(xiāo)售財(cái)信弗瑞登通

7、過(guò)核心區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品節(jié)奏實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升類(lèi)似物業(yè)與項(xiàng)目對(duì)比表對(duì)比因素紅鼎國(guó)際財(cái)信弗瑞登華甌國(guó)際交通狀況噪聲污染商服配套人居密度政府機(jī)關(guān)核心商圈輻射產(chǎn)業(yè)資源經(jīng)濟(jì)指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分化備注：代表級(jí)別小結(jié)：項(xiàng)目可借鑒這兩個(gè)項(xiàng)目發(fā)展寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、公寓式住宅、商業(yè)街等多種物業(yè)形態(tài)組合的地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)定義主要因素商業(yè)寫(xiě)字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心區(qū)商務(wù)中心區(qū)旅游區(qū)環(huán)境資源擁有自然資源擁有產(chǎn)業(yè)資源通達(dá)性、昭示性強(qiáng)人流量大開(kāi)發(fā)目標(biāo)租（長(zhǎng)期持有）售（回籠資金）小結(jié)：通過(guò)物業(yè)形態(tài)影響因素分析，可以看出項(xiàng)目不適宜發(fā)展的物業(yè)形態(tài)為寫(xiě)字樓和酒店，可以考慮物業(yè)形態(tài)為商業(yè)、公寓（商務(wù)公寓和住宅）華甌國(guó)際產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)

8、展可行性商務(wù)公寓分析產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？住宅分析商業(yè)分析重慶商務(wù)公寓市場(chǎng)1、重慶是商務(wù)公寓客戶(hù)基本上為：智力服務(wù)型中小企業(yè)，創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)、投資客，還有部分政府機(jī)構(gòu)進(jìn)駐2、知名物業(yè)管理品牌對(duì)企業(yè)帶動(dòng)作用大，出租率高；3、企業(yè)入住商務(wù)公寓關(guān)注的因素為：地段、租金、物管等4、部分中小企業(yè)在居住小區(qū)內(nèi)辦公，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)；5、硬件配套一般，大堂裝修簡(jiǎn)單。電梯運(yùn)行速度緩慢。重慶商務(wù)公寓市場(chǎng)中小企業(yè)進(jìn)駐，物管品牌對(duì)企業(yè)帶動(dòng)大，出租率高重慶商務(wù)公寓存在一定的市場(chǎng)空間，同時(shí)硬件還有很大的提升空間！區(qū)域內(nèi)商務(wù)公寓研判冉家壩有大量的中小企業(yè)在住宅內(nèi)辦公政府機(jī)關(guān)遷入冉家壩，大量與政府關(guān)系密切的企業(yè)將紛紛入住

9、冉家壩城市主干道連接城市中心，將大大降低中小企業(yè)的通勤成本SM廣場(chǎng)、百安居、沃爾瑪、廣電總局、盤(pán)溪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等企業(yè)和購(gòu)物中心的入住，會(huì)帶動(dòng)大量的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的下游公司的進(jìn)駐區(qū)域內(nèi)有大量的星級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)，商務(wù)公寓主要面向中小企業(yè)，可以差異化市場(chǎng)供應(yīng)。區(qū)域商務(wù)公寓市場(chǎng)有大量的機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)客戶(hù)角度商務(wù)公寓研判商務(wù)公寓KPI（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)）目標(biāo)客戶(hù)KPI（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)）本項(xiàng)目的契合程度投資1、總價(jià)不高2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力巨大3、產(chǎn)品形象價(jià)值高4、對(duì)使用功能不大敏感5、終端消費(fèi)客戶(hù)群明顯自用辦公1、對(duì)周邊商服要求高2、交通便利、配套完善3、最好臨街（城市主干道）4、可以自由分割空間備注：與本項(xiàng)目高度

10、符合 與本項(xiàng)目中度符合 與本項(xiàng)目不符合從客戶(hù)的角度考慮，本項(xiàng)目具備打造商務(wù)公寓的條件小結(jié)：通過(guò)市場(chǎng)分析、區(qū)域研判、客戶(hù)群等角度可以看出項(xiàng)目具有發(fā)展商務(wù)的市場(chǎng)空間，并能在區(qū)域內(nèi)形成良好的市場(chǎng)反映。商務(wù)公寓研判商務(wù)公寓發(fā)展策略體系指標(biāo)特征建筑外觀體系建筑尺度與其他建筑和諧共處,樹(shù)立區(qū)域高檔形象外立面視覺(jué)沖擊個(gè)性化是商務(wù)公寓的首要共性,以便脫離區(qū)域建筑,形成視覺(jué)沖擊功能化體系舒適/奢華產(chǎn)品小空間制造大尺度,寬廳,主臥室,景觀陽(yáng)臺(tái)等的應(yīng)用獨(dú)享公共空間豪華的入戶(hù)大堂,高品質(zhì)電梯間等豪華裝修/高檔配置與星級(jí)酒店相似的高標(biāo)準(zhǔn)精裝修公寓以及高端建材配置精益服務(wù)提供高標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù)功能復(fù)合體現(xiàn)復(fù)合功能人文體系塔尖

11、效應(yīng)城市中的高端示范力量打造三大體系:建筑外觀體系、功能化體系、人文體系商務(wù)公寓分析產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？住宅分析商業(yè)分析區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)典型樓盤(pán)SM廣場(chǎng)百安居沃爾瑪紫都城大城小院盛世北辰陽(yáng)光地中海渝安龍都逸靜豐豪華渝儀表廠新城麗都當(dāng)代城建材市場(chǎng)盤(pán)溪綜合市場(chǎng)自由港灣紫都城紫都星座本案輕軌線(xiàn)柏樹(shù)堡立交余松路區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)1、區(qū)域住宅總價(jià)區(qū)間集中在：27萬(wàn)36萬(wàn)和40萬(wàn)50萬(wàn)之間2、區(qū)域住宅面積區(qū)間集中在：60平米85平米和90平米105平米之間，60平米以下小戶(hù)型存在很大的市場(chǎng)空間3、區(qū)域住宅市場(chǎng)客戶(hù)主要為三源客戶(hù)：工作源、地緣、生意源，以本區(qū)域?yàn)橹鞯恼畽C(jī)關(guān)人員、企事業(yè)單位職工、長(zhǎng)久居住在

12、老城區(qū)的和在龍溪、冉家壩、盤(pán)溪等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的生意人等等住宅市場(chǎng)研判：小戶(hù)型存在很大的市場(chǎng)空間，客戶(hù)來(lái)源于區(qū)域內(nèi)工作源、地緣、生意源的客戶(hù)住宅市場(chǎng)發(fā)展策略1、立足項(xiàng)目本體，填補(bǔ)區(qū)域總價(jià)和面積區(qū)間的市場(chǎng)空白2、搶先入市，避開(kāi)與后期項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)商務(wù)公寓分析產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？住宅分析商業(yè)分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)影響因素基本情況競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目福建永輝超市在東和春天開(kāi)設(shè)了面積約達(dá)1萬(wàn)平方米的第二賣(mài)場(chǎng)；金科集團(tuán)攜手國(guó)內(nèi)家居巨頭紅星家具在此打造重慶地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的家居市場(chǎng)金科國(guó)際廣場(chǎng)；龍湖紫都城有3萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)，并已引進(jìn)了沃爾瑪、百安居，光宇陽(yáng)光地中海已已引進(jìn)了新世界超市潛在供應(yīng)SM集團(tuán)正在建一個(gè)不低于

13、12萬(wàn)平方米SHOPPINGMALL，冉家壩中心區(qū)的地下空間也將建成商業(yè)區(qū)，華渝儀表廠片區(qū)和冉家壩廣場(chǎng)信合地產(chǎn)項(xiàng)目綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，同時(shí)還要建一個(gè)3萬(wàn)平方米的建材市場(chǎng)，一個(gè)單層6萬(wàn)平方米的地下商場(chǎng)（可能考慮兩層）；為商業(yè)配套了一個(gè)近4萬(wàn)平方米的步行廣場(chǎng)，此外還有兩個(gè)五星級(jí)的酒店商業(yè)總面積將不低于50萬(wàn)方，全部建成需要23年，將成為成熟最快的北部商業(yè)副中心人口分布僅冉家壩所在龍溪地區(qū)，居住人口25萬(wàn)，預(yù)計(jì)兩三年后將達(dá)45萬(wàn)人政府機(jī)關(guān)政府辦公廳、市委機(jī)關(guān)宿舍、市廣電局、市老干局、市環(huán)保局、海關(guān)、邊防局、中新社重慶分社、江北區(qū)委、區(qū)府、江北公檢法 集中住宅區(qū)東和春天、新城麗都、芳草地自由港灣、豐業(yè)御景

14、豪庭、維豐南橋苑、光華南橋人家、紫都城、大城小院、光宇陽(yáng)光地中海、盛世北辰、當(dāng)代城、逸境豐豪等諸多樓盤(pán)分布于項(xiàng)目周邊小結(jié)：項(xiàng)目地塊不適宜發(fā)展大規(guī)模的商業(yè)開(kāi)發(fā)，選擇中小型臨街商業(yè)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略商業(yè)發(fā)展策略放棄購(gòu)物性的商業(yè)，選擇銷(xiāo)售速度快的商業(yè)類(lèi)別和業(yè)態(tài)A-城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：老城區(qū)的商業(yè)地位不可動(dòng)搖B-區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域有多家大型購(gòu)物型商業(yè)啟動(dòng)C-區(qū)域的商業(yè)環(huán)境短期較差D-本項(xiàng)目規(guī)模條件不宜做大型商業(yè)E-開(kāi)發(fā)目標(biāo)：不持有A-不可做大體量購(gòu)物型商業(yè)B-商業(yè)體量中等C-可作抗風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)、啟動(dòng)易存活的業(yè)態(tài)A-項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，選擇抗風(fēng)險(xiǎn)比較強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)B-中等規(guī)模容易達(dá)到商業(yè)積聚的效果C-加快銷(xiāo)售速度需要多個(gè)臨街面和商業(yè)

15、主題定位D-價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)，銷(xiāo)售速度的實(shí)現(xiàn)體量：中等規(guī)模（1萬(wàn)平米左右）業(yè)態(tài)：需結(jié)合周邊商業(yè)形態(tài)定義華甌國(guó)際多物業(yè)形態(tài)發(fā)展下的產(chǎn)品定位各物業(yè)形態(tài)之間的影響力物業(yè)組合面向的客戶(hù)群體承擔(dān)的功能相互影響商務(wù)公寓投資和自用價(jià)值標(biāo)桿，可樹(shù)立項(xiàng)目整體形象實(shí)現(xiàn)較高的銷(xiāo)售價(jià)格，保持物業(yè)形象，同時(shí)為商業(yè)提供客源住宅投資和自用保證開(kāi)發(fā)商企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源，滿(mǎn)足中長(zhǎng)期居住者需求能夠?yàn)樯虡I(yè)提供客源，并為商務(wù)公寓提供住宿服務(wù)，但容易降低項(xiàng)目整體檔次商業(yè)投資和自用可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目的差異外向性較強(qiáng)的組成部分，可以為商務(wù)公寓和住宅提供配套。但也會(huì)對(duì)公寓帶來(lái)負(fù)面影響多物業(yè)形態(tài)下的產(chǎn)品定位項(xiàng)目主

16、要承載的功能：商務(wù)辦公、居住、消費(fèi)、培訓(xùn)等功能項(xiàng)目主要的物業(yè)形態(tài)：商務(wù)公寓、居家型和投資性的住宅、商業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等所以項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：多功能?chē)?guó)際社區(qū)華甌國(guó)際多功能?chē)?guó)際社區(qū)下的規(guī)劃建議結(jié)合地塊狀況下的規(guī)劃建議商務(wù)公寓和住宅龍湖大城小院SM廣場(chǎng)文藝家活動(dòng)中心柏樹(shù)堡立交余松路龍湖紫都城商務(wù)公寓公寓式住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓規(guī)劃布局調(diào)整的支撐點(diǎn)商務(wù)公寓調(diào)整的支撐點(diǎn)1、昭示性強(qiáng)，容易展示項(xiàng)目的形象2、距離SM 廣場(chǎng)最近，容易與SM廣場(chǎng)形成呼應(yīng)3、噪聲污染嚴(yán)重，不利于居住，但商務(wù)公寓對(duì)此要求不高公寓式住宅的支撐點(diǎn)1、

17、此處受到一定的噪聲污染，居家舒適度受到一定影響2、可以作為商務(wù)公寓的補(bǔ)充性物業(yè)3、離主干道近，投資價(jià)值更高些結(jié)合地塊狀況下的規(guī)劃建議商業(yè)和車(chē)行道龍湖大城小院SM廣場(chǎng)柏樹(shù)堡立交余松路龍湖紫都城獨(dú)立商業(yè)（2F）1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓入口車(chē)庫(kù)入口外街商業(yè)（1F)內(nèi)街商業(yè)（1F）6號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓入口入口文藝家活動(dòng)中心（獨(dú)立商務(wù)寫(xiě)字間）（文化商務(wù)街）（休閑文化街）入口（社區(qū)服務(wù)街）商業(yè)設(shè)計(jì)要求和定位商務(wù)公寓部分商業(yè)設(shè)計(jì)要求: 采用寫(xiě)字樓的高空間大堂設(shè)計(jì) 大堂層高在9米以上,酒店式大堂裝修標(biāo)準(zhǔn) 大堂占一樓建筑面積的50%左右商務(wù)公寓部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位考慮:一樓分割成小開(kāi)間的商業(yè)門(mén)面，經(jīng)營(yíng)副食店、打

18、印店、小吃店、文具店等，作為商務(wù)公寓的配套性物業(yè)，采用出售方式。二樓重點(diǎn)考慮為咖啡廳、西餐廳、茶樓等，作為商務(wù)辦公企業(yè)會(huì)客、洽談業(yè)務(wù)、接待等功能，采用租賃方式典型例子：財(cái)信弗瑞登立面示意圖二樓層高4.2米一樓層高4.8米平面示意圖大堂一樓平面圖大堂二樓平面圖商業(yè)設(shè)計(jì)要求和定位住宅部分商業(yè)背景資料：重慶SM城市廣場(chǎng)據(jù)渝北區(qū)商委相關(guān)人士了解，SM集團(tuán)在龍湖紫都天街旁圈地100多畝，將建購(gòu)物中心、書(shū)城、高檔餐飲、電影院等為一體的大型SHOPPINGMALL，總投資超過(guò)10億元人民幣，2009年底投入使用，臺(tái)灣的萊雅百貨將入駐。 重慶SM城市廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式采用租賃為主，重點(diǎn)面向的國(guó)際二線(xiàn)品牌店，可能在購(gòu)

19、物中心考慮一線(xiàn)品牌。主要的戰(zhàn)略合作伙伴可能重點(diǎn)考慮國(guó)美電器、萊雅百貨、肯德基、麥當(dāng)勞、屈臣氏及Levis 、Jack&Jones 、ONLY、萬(wàn)達(dá)國(guó)際電影城等長(zhǎng)久戰(zhàn)略合作伙伴商業(yè)設(shè)計(jì)要求和定位住宅部分商業(yè)背景資料：重慶市文學(xué)藝術(shù)界聯(lián)合會(huì)重慶市文學(xué)藝術(shù)界聯(lián)合會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)重慶市文聯(lián)）于1951年5月4日成立，“文革”期間被撤銷(xiāo)，1979年“撥亂反正”后重新恢復(fù)工作，1997年3月16日成為中國(guó)文聯(lián)的團(tuán)體會(huì)員，1999年12月29日和2005年4月8日分別召開(kāi)了重慶直轄后的第一次和第二次文代會(huì)。重慶市文聯(lián)，是中共重慶市委、重慶市人民政府領(lǐng)導(dǎo)的，由全市性文藝家協(xié)會(huì)、區(qū)縣(自治縣)文聯(lián)、行業(yè)企業(yè)文聯(lián)和其它文

20、藝社團(tuán)組成的正廳局級(jí)人民團(tuán)體機(jī)關(guān)，是市委、市政府聯(lián)系全市文藝界的橋梁和紐帶，是繁榮社會(huì)主義文藝、發(fā)展先進(jìn)文化的重要力量?，F(xiàn)有團(tuán)體會(huì)員單位46個(gè)，其中全市性文藝家協(xié)會(huì)13個(gè)，區(qū)縣（自治縣）文聯(lián)27個(gè)，行業(yè)企業(yè)文聯(lián)6個(gè)；非團(tuán)體會(huì)員的文藝研究會(huì)（協(xié)會(huì)）4個(gè)，創(chuàng)作供稿中心1個(gè)；全國(guó)個(gè)人會(huì)員1346人，市級(jí)個(gè)人會(huì)員9927人，基層個(gè)人會(huì)員16432人。形成了一支專(zhuān)業(yè)業(yè)余互補(bǔ)、老中青結(jié)合的文藝工作者隊(duì)伍。商業(yè)設(shè)計(jì)要求和定位住宅部分商業(yè)1、SM廣場(chǎng)已涵蓋了服裝、餐飲、娛樂(lè)、休閑、影視、書(shū)城等多種物業(yè)形態(tài)，對(duì)于項(xiàng)目而言，可以項(xiàng)目住戶(hù)和辦公人士提供了良好的配套服務(wù)。但因?yàn)镾M廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)物業(yè)多樣化，反而使項(xiàng)目的商

21、業(yè)定位上難于得到突出，項(xiàng)目的商業(yè)部分配套服務(wù)可以考慮為小區(qū)服務(wù)，但是配套性商業(yè)不宜考慮過(guò)多分析：2、文聯(lián)培訓(xùn)中心主要承擔(dān)的功能是從事培訓(xùn)、工作會(huì)議的召開(kāi)、藝術(shù)展覽、文藝活動(dòng)、辦公等，在一定程度可以為項(xiàng)目住宅商業(yè)部分提供良好的客源。隨著文聯(lián)培訓(xùn)中心的建設(shè)，大量的制作公司、廣告公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、版權(quán)機(jī)構(gòu)、發(fā)行機(jī)構(gòu)、媒體公司，會(huì)隨著文聯(lián)培訓(xùn)中心的建設(shè)，逐步向其靠攏。他們出了經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所外，還需要業(yè)務(wù)平臺(tái)、形象平臺(tái)、信息與服務(wù)平臺(tái)，在商業(yè)定位上需結(jié)合文聯(lián)培訓(xùn)中心提供配套服務(wù)功能，為重點(diǎn)結(jié)合文聯(lián)的影響作用，結(jié)合客戶(hù)的需求為其提供相應(yīng)的展示平臺(tái)。商業(yè)設(shè)計(jì)要求和定位住宅部分商業(yè)1、為滿(mǎn)足容積率的要求，住宅的單層必

22、然會(huì)很大，可能大部分在700800平米之間，造成商業(yè)的進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，直接影響商業(yè)的價(jià)值。住宅部分商業(yè)限制條件：2、商業(yè)進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)不利于經(jīng)營(yíng)，失去商業(yè)本身的價(jià)值，同時(shí)難于變現(xiàn)。3、周邊商業(yè)不成氣候并且項(xiàng)目沒(méi)有引起大型的超市，難于與紫都城、光宇陽(yáng)光地中海相競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)傳統(tǒng)的商業(yè)模式根本無(wú)力與SM廣場(chǎng)相匹配商業(yè)設(shè)計(jì)要求和定位住宅部分商業(yè)1、將商業(yè)門(mén)面分割，分為內(nèi)街商業(yè)和外街商業(yè)，提升外街商業(yè)的商業(yè)價(jià)值，并將商業(yè)的層高設(shè)置在5.1米，可以分割成兩層住宅部分商業(yè)解決方案：2、休閑文化街在文聯(lián)培訓(xùn)中心工作的人員，在8小時(shí)外的生活，需要放松、補(bǔ)給、交流、充電等，休閑文化街是距離和格調(diào)都很到位的街區(qū)，將成為商務(wù)經(jīng)營(yíng)和

23、業(yè)務(wù)所需的商務(wù)交流場(chǎng)所4、內(nèi)街商業(yè)如果按照商業(yè)進(jìn)行根本無(wú)法變現(xiàn)，并且失去商業(yè)價(jià)值，所以需要采用新的商業(yè)模式，轉(zhuǎn)換商業(yè)的功能，我們提倡一種“商HOUSE”的物業(yè)，將商業(yè)轉(zhuǎn)化為商務(wù)功能，可以為文聯(lián)的協(xié)會(huì)、研究會(huì)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、區(qū)縣文聯(lián)等提供一種展示、辦公、創(chuàng)作、培訓(xùn)、招生、區(qū)縣文聯(lián)辦事處等功能一樓商業(yè)平面圖外街（15米進(jìn)深）內(nèi)街（內(nèi)部設(shè)置回廊）3、商務(wù)文化街文具店、設(shè)備廠商、金融、專(zhuān)業(yè)書(shū)店、物流等諸多行業(yè)，會(huì)隨著文聯(lián)培訓(xùn)中心的搬遷，隨之而來(lái)，他們業(yè)需要一些臨街門(mén)面5、社區(qū)服務(wù)街便利店、煙酒店、干洗店、理發(fā)店、打印店等生活配套商業(yè)設(shè)計(jì)要求和定位住宅部分商業(yè)設(shè)計(jì)要求：1、商務(wù)文化街作為培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的輔助商業(yè)，

24、在承載配套服務(wù)的同時(shí)，需在設(shè)計(jì)上考慮如何通過(guò)人流組織上將外來(lái)的人員引入商務(wù)寫(xiě)字間的內(nèi)街中?？梢栽趦?nèi)街放置一些情趣化、趣味性的雕塑小品，引起人們的關(guān)注。2、住宅部分商業(yè)需多開(kāi)幾個(gè)入口，便于吸引外來(lái)的人流進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，將外街與內(nèi)街進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。3、如貴公司可以將小區(qū)的中庭廣場(chǎng)變?yōu)閰^(qū)域性的市政廣場(chǎng)，將其作為演藝廣場(chǎng)或者休閑廣場(chǎng)，可以極大的吸引外來(lái)人口進(jìn)入小區(qū)，對(duì)于小區(qū)的商業(yè)促進(jìn)作用更大商業(yè)設(shè)計(jì)要求和定位內(nèi)街解決方案內(nèi)街商業(yè)解決方案商業(yè)功能轉(zhuǎn)化我們提倡的觀點(diǎn)是將內(nèi)街做成“商HOUSE”商HOUSE在整個(gè)項(xiàng)目中起的作用是吃掉部分商業(yè)面積，并且通過(guò)其豐富的外立面設(shè)計(jì)及功能模糊化特征作為非住宅功能使用產(chǎn)品，

25、其價(jià)值高于傳統(tǒng)的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制充分融合了1F商業(yè)與上層物業(yè)的功能,商HOUSE作為小型工作室或企業(yè)小型展示櫥窗,并賦予了居住功能,并保證了較好的商業(yè)氛圍商HOUSE可以出售給諸如綦江農(nóng)民版畫(huà)協(xié)會(huì)、銅梁龍等郊縣文聯(lián)作為辦事處，可以出售給文化出版中心作為創(chuàng)作和展示的商務(wù)辦公區(qū)，或者出售給與文聯(lián)相關(guān)的出版社、書(shū)籍發(fā)行機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等作為企業(yè)的展示辦公平臺(tái)商HOUSE功能空加模糊化:商業(yè)空間的彈性處理,有效降低風(fēng)險(xiǎn),增加商業(yè)的可銷(xiāo)售面積,增加利潤(rùn)空間商業(yè)設(shè)計(jì)要求和定位內(nèi)街解決方案商業(yè)設(shè)計(jì)要求和定位內(nèi)街解決方案平面圖街區(qū)示意圖商業(yè)設(shè)計(jì)要求和定位內(nèi)街解決方案數(shù)據(jù)支撐：分析：1、轉(zhuǎn)換后的商

26、業(yè)經(jīng)濟(jì)收益要比未轉(zhuǎn)換的商業(yè)多收益15萬(wàn)元；2、如果采用未轉(zhuǎn)換的商業(yè)形勢(shì)進(jìn)行銷(xiāo)售，難于變現(xiàn)，并且銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，更重要的客戶(hù)難于進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)或者經(jīng)營(yíng)3、轉(zhuǎn)換后的商業(yè)可以減小銷(xiāo)售阻力，同時(shí)商HOUSE可以作為企業(yè)辦公或者展示使用，容易被市場(chǎng)所接受，降低商業(yè)的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是容易變現(xiàn)。對(duì)比物業(yè)功能開(kāi)間進(jìn)深使用面積銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售總價(jià)總價(jià)價(jià)差未轉(zhuǎn)換的商業(yè)商業(yè)632192800015360001536000156000轉(zhuǎn)換后的商業(yè)商業(yè)615901200010800001692000商HOUSE6171026000612000華甌國(guó)際住宅和商務(wù)公寓的外立面參考建筑外立面的參考建議建筑外立面：1、住宅建筑外立面以灰

27、色和紅色為主，配以藍(lán)色，與商務(wù)公寓明顯區(qū)別，體現(xiàn)個(gè)性、時(shí)尚的元素2、商務(wù)公寓使用類(lèi)玻璃幕墻材料和大理石墻面，可從余松路和柏樹(shù)坡立交角度具有昭示性住宅項(xiàng)目處于交通便利、高品質(zhì)、高消費(fèi)的生活地段。瀕臨沃爾瑪、百安居、SM廣場(chǎng)等建筑需要更多的是體現(xiàn)時(shí)尚、簡(jiǎn)約、個(gè)性、干練等精神多層次的交往空間外觀細(xì)部商務(wù)公寓項(xiàng)目地處人流量大的SM廣場(chǎng)，車(chē)流量大的余松路、柏樹(shù)堡立交昭示性性強(qiáng)，并能直接體現(xiàn)項(xiàng)目形象是項(xiàng)目外立面重點(diǎn)考慮的因素頂部和底部處理干凈簡(jiǎn)潔底層內(nèi)部大堂底層內(nèi)部大堂簡(jiǎn)潔、明快的大堂內(nèi)裝修光線(xiàn)的設(shè)計(jì)也很出彩華甌國(guó)際中庭景觀和小區(qū)內(nèi)部參考下沉式庭院：營(yíng)造多元的交往空間周邊的景觀環(huán)境小區(qū)景觀要求都比較簡(jiǎn)潔，

28、景觀與建筑相互協(xié)調(diào)。室外平臺(tái)景觀處理人性化的環(huán)境華甌國(guó)際商務(wù)公寓和住宅戶(hù)型參考商務(wù)公寓 面積需求商務(wù)公寓開(kāi)間式商務(wù)辦公間，空間可打通連接，25至數(shù)百平米自由組合，平層，并每三層設(shè)計(jì)一個(gè)空中花園，增加商務(wù)公寓的檔次商務(wù)公寓 標(biāo)準(zhǔn)層示意圖36層標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積1550平米商務(wù)公寓 標(biāo)準(zhǔn)層示意圖7層標(biāo)準(zhǔn)層空中花園空中花園住宅居住性住宅和公寓式住宅的面積需求公寓式住宅面積需求面積設(shè)置在3665平米之間，設(shè)置一室和兩室戶(hù)型；靠近龍湖大城小院方向重點(diǎn)考慮一室，靠近小區(qū)中庭位置重點(diǎn)考慮兩室；一室戶(hù)型面積控制在3546平米之間，兩室戶(hù)型面積控制在5065平米之間；戶(hù)型可以將廚房、陽(yáng)臺(tái)、客廳、飯廳打通，可以作為

29、辦公室使用。居住式住宅面積需求面積設(shè)置在5095平米之間，設(shè)置兩室和三室戶(hù)型；兩室戶(hù)型面積控制在5075平米之間，三室戶(hù)型面積控制在8095平米之間；重點(diǎn)考慮戶(hù)型的舒適度，考慮設(shè)置書(shū)房、空中庭院、儲(chǔ)物間等功能住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)參考 一室套內(nèi)面積：35.84m套內(nèi)面積：42.77m借鑒之處：通過(guò)觀景陽(yáng)臺(tái)的巧妙設(shè)計(jì)，為一室增加了一個(gè)陽(yáng)光書(shū)房的功能借鑒之處：擴(kuò)大了觀景陽(yáng)臺(tái)的寬度，增加了一室觀景功能套內(nèi)面積：32.75m套內(nèi)面積：45.54m住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)參考 一室借鑒之處：通過(guò)觀景陽(yáng)臺(tái)的巧妙設(shè)計(jì)，可以擴(kuò)大臥室的使用面積，并在臥室內(nèi)增加書(shū)房功能借鑒之處：通過(guò)觀景陽(yáng)臺(tái)的巧妙設(shè)計(jì)，為一室增加了一個(gè)陽(yáng)光書(shū)房的功能住

30、宅戶(hù)型設(shè)計(jì)參考兩室套內(nèi)面積：59.23m套內(nèi)面積：59.85m借鑒之處：戶(hù)型設(shè)計(jì)方正，無(wú)浪費(fèi)空間，極大的將兩房的使用功能最大的發(fā)揮借鑒之處：戶(hù)型設(shè)計(jì)方正，無(wú)浪費(fèi)空間，極大的將兩房的使用功能最大的發(fā)揮住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)參考兩室套內(nèi)面積：50.92m套內(nèi)面積：57.51m借鑒之處：通過(guò)觀景陽(yáng)臺(tái)的合理利用，增加兩室的功能性，可在觀景陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行多功能轉(zhuǎn)換借鑒之處：戶(hù)型設(shè)計(jì)方正，無(wú)浪費(fèi)空間，并為兩室增加了陽(yáng)光書(shū)房或者多功能的活動(dòng)空間住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)參考兩室套內(nèi)面積：62.73m套內(nèi)面積：60.81m借鑒之處：經(jīng)典的兩室設(shè)計(jì)，并通過(guò)擴(kuò)大主臥的飄窗設(shè)計(jì)，可在主臥室設(shè)置內(nèi)部書(shū)房的功能借鑒之處：經(jīng)典的兩室設(shè)計(jì)，并通過(guò)擴(kuò)大主

31、臥的飄窗設(shè)計(jì)，可在主臥室設(shè)置內(nèi)部書(shū)房的功能住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)參考三室套內(nèi)面積：82.9m套內(nèi)面積：90.4m借鑒之處：緊湊型的三室設(shè)計(jì)，功能相對(duì)比較齊全，空間浪費(fèi)比較少借鑒之處：經(jīng)典的三室設(shè)計(jì)，并通過(guò)擴(kuò)大主臥的飄窗設(shè)計(jì)，可在主臥室設(shè)置內(nèi)部書(shū)房的功能THE END THANKS!泛海團(tuán)隊(duì)華甌項(xiàng)目組 2008.10.18影 視 廣 告 影視廣告基本知識(shí)一、電視是什么？二、電視作為傳播媒體的特征是逐漸被人們認(rèn)識(shí)的。 英國(guó)BBC公司在倫敦開(kāi)始實(shí)驗(yàn)播出無(wú)聲圖象。 英國(guó)BBC公司在倫敦以北的亞力山大皇宮建立的電視臺(tái)開(kāi)始定時(shí)播出節(jié)目，這是世界上第一座正式的電視臺(tái)，這一天被世界公認(rèn)為電視傳播的生日。 1936年柏林

32、夏季奧運(yùn)會(huì)實(shí)現(xiàn)了世界上第一次大規(guī)模的電視節(jié)目播出。三、電視與廣播的關(guān)系。電視與廣播的相似之處： 播出時(shí)間固定化；節(jié)目欄目化；節(jié)目的連續(xù)化；節(jié)目包裝統(tǒng)一化。 四、電視與電影的區(qū)別： 從受眾接受方式上，電視具有廣播的特性，電影是公共場(chǎng)合的媒介；電視是開(kāi)放的藝術(shù)，電影只能在封閉環(huán)境中欣賞；電視是家庭藝術(shù)，傳播對(duì)象是以社會(huì)結(jié)構(gòu)中以家庭為主要目標(biāo)，電影具有強(qiáng)制性；電視是大眾藝術(shù)，電影觀眾是特定群體。 五、電視作為大眾傳媒，具有有別于其他媒體的獨(dú)特屬性： A、兼容性：在符號(hào)特征上，容圖象、聲音、文字于一體；在節(jié)目?jī)?nèi)容上，容新聞、社教、文藝、體育各類(lèi)節(jié)目于一爐；在傳播方式上可以直播也可以錄播。B、現(xiàn)場(chǎng)可視性

33、：C、參與性：六、廣告的歷史電視廣告是一種通過(guò)電視媒體傳播，運(yùn)用音畫(huà)組合的表達(dá)方式，傳播特定廣告信息內(nèi)容的廣告。1979年，中國(guó)大陸第一條電視廣告“參桂養(yǎng)容寶”在上海電視臺(tái)首播，3月15日，第一條外商電視廣告“瑞士雷達(dá)表”在上海播出。在國(guó)外，人們把30秒的電視廣告稱(chēng)作“袖珍電影”、“微型戲劇”。廣告是以付費(fèi)的方式,通過(guò)一定的媒介,向一定的人,傳達(dá)一定的信息,以期達(dá)到一定的目的的有責(zé)任的信息傳播活動(dòng)。廣告的歷史：口頭廣告（叫賣(mài)廣告）；實(shí)物廣告（櫥窗廣告已經(jīng)分離出來(lái)）；音響廣告；旗幟廣告；古代懸物廣告進(jìn)入現(xiàn)代廣告時(shí)代。櫥窗廣告、霓虹燈廣告、路牌廣告、交通廣告、空中廣告、電影、電視廣告、幻燈片廣告。

34、電視廣告的作用：經(jīng)濟(jì)角度看，刺激消費(fèi)需求，推動(dòng)購(gòu)買(mǎi)，加速流通，擴(kuò)大銷(xiāo)售，利于競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，溝通商情，活躍經(jīng)濟(jì)；社會(huì)教育角度看，普及商品及勞務(wù)知識(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)文化，影響社會(huì)思想意識(shí)；審美作用角度看，豐富文化娛樂(lè)生活，增強(qiáng)審美意識(shí)。電視廣告是一種通過(guò)電視媒體傳播，運(yùn)用音畫(huà)組合的表達(dá)方式，傳播特定廣告信息內(nèi)容的廣告。1979年，中國(guó)大陸第一條電視廣告“參桂養(yǎng)容寶”在上海電視臺(tái)首播，3月15日，第一條外商電視廣告“瑞士雷達(dá)表”在上海播出。在國(guó)外，人們把30秒的電視廣告稱(chēng)作“袖珍電影”、“微型戲劇”。第一章 電視廣告的分類(lèi)和特點(diǎn)一、電視廣告的分類(lèi)（1）、現(xiàn)場(chǎng)直播廣告（2）、電影膠片廣告（3）、電視

35、攝錄廣告（4）、幻燈片廣告（5）、字幕廣告（6）、電腦合成廣告1、按照制作類(lèi)型分：2、按照播出類(lèi)型分：（1）、節(jié)目廣告（2）、插播廣告（3）、冠名廣告第一章 電視廣告的分類(lèi)和特點(diǎn)3、按照功能類(lèi)型分：（1）、電視商品廣告（2）、電視節(jié)目廣告（3）、電視公益廣告（4）、電視形象廣告第一章 電視廣告的分類(lèi)和特點(diǎn)二、電視廣告的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)2、劣勢(shì)（1）、線(xiàn)性傳播，無(wú)法掌控（2）、強(qiáng)制接受，觀眾厭煩（3）、干擾因素多，廣告到達(dá)率差（4）、制作復(fù)雜，成本高1、優(yōu)勢(shì)（1）、傳播迅速，到達(dá)面廣（2）、直觀形象，說(shuō)服力強(qiáng)（3）、播出頻率高，強(qiáng)化信息第一章 電視廣告的分類(lèi)和特點(diǎn)三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程1、電

36、視廣告的構(gòu)成要素（1）、電視廣告的視覺(jué)要素 電視廣告的視覺(jué)要素有兩種形態(tài)： 圖象和文字。（2）、電視廣告聽(tīng)覺(jué)要素 電視廣告聽(tīng)覺(jué)要素包括廣告語(yǔ)、音樂(lè)、 音響三部分。第一章 電視廣告的分類(lèi)和特點(diǎn) 2、廣告運(yùn)作程序及電視廣告制作程序（1）、廣告運(yùn)作程序A、市場(chǎng)調(diào)查B、廣告定位C、廣告創(chuàng)意與設(shè)計(jì)D、廣告預(yù)算與媒體組合E、廣告效果測(cè)定第一章 電視廣告的分類(lèi)和特點(diǎn)三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程（2）、電視廣告制作程序電視廣告制作可分為四個(gè)階段：A、市場(chǎng)調(diào)查階段B、案頭制作階段C、前期拍攝階段D、后期合成階段第一章 電視廣告的分類(lèi)和特點(diǎn)三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程2、廣告運(yùn)作程序及電視廣告制作程序（2）、電視廣告制作程序具體制作程序如下： 市場(chǎng)調(diào)查后確定廣告目標(biāo)，明確訴求定位；確定廣告戰(zhàn)略，構(gòu)想廣告創(chuàng)意文稿；制作表現(xiàn)形式與拍攝方案、分鏡頭劇本；與客戶(hù)論證定案；第一章 電視廣告的分類(lèi)和特點(diǎn)三、電視廣告的構(gòu)成要素和制作流程2、廣告運(yùn)作程序及電視廣告制作程序具體制作程