中國現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)理念

1、現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)理念一、房地產(chǎn)企業(yè)文化 縱觀我國企業(yè)的成長歷程可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)管理經(jīng)歷了三個階段：一是經(jīng)驗管理階段；二是以制度管理為主的科學管理階段；三是文化管理階段 房地產(chǎn)業(yè)是從事房屋和土地開發(fā)經(jīng)營的獨立的行業(yè)。是商品經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，它隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，使企業(yè)理念既能體現(xiàn)管理嚴、講創(chuàng)新、充滿競爭的精神；又能為員工提供一個有歸屬感、成就感、人人敬業(yè)樂業(yè)、和諧融洽的企業(yè)氛圍，將為明日的輝煌奠定堅實的基礎。創(chuàng)造出具有時代風格的產(chǎn)業(yè)精品，提供與之相關的系統(tǒng)服務，開發(fā)并引導地產(chǎn)行業(yè)的新趨勢，實現(xiàn)客戶和自身價值的提升，最終成為地產(chǎn)業(yè)領域的領先者。應依靠先進的管理機制，充分發(fā)揮員工的智慧，用一流的管理體系；精

2、湛的設計、施工；專業(yè)的銷售服務為企業(yè)贏造更大的社會效益。 公司的發(fā)展蘊含了員工的成長、為員工提供進步的機遇。如果員工對自身的能力充滿自信；、愿意不斷挑戰(zhàn)自我、挑戰(zhàn)未來，公司將為員工提供無限寬廣的發(fā)展空間。將生命融入事業(yè)，樂在其中就一定會有過人的成就。公司應對綜合能力強的員工，可以選擇行政升遷的職業(yè)道路；對專業(yè)能力強的員工，可以選擇精專發(fā)展的專業(yè)道路。增強員工的歸屬感和責任感。使其主動形成認真、嚴格、主動、高效的工作理念、質量理念、學習理念、樹立企業(yè)的公共形象。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)理念a 文化型：如soho，著重突出生活模式和世界建筑文化的個性風格，以內涵為影響市場的力量；b技術型：利用技術

3、優(yōu)勢，建造生態(tài)節(jié)能住宅，并以此為賣點；c環(huán)境型：以得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢為開發(fā)產(chǎn)品的核心；d質量型：因為顧客對房地產(chǎn)產(chǎn)品質量非常重視，所以大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商在面對顧客時都推從這一理念；e感官型：致力于建造鮮亮的建筑，以此吸引顧客的眼球；f適用性：建設目的是迎合中低收入顧客的需求，并以此維持自身運轉；g經(jīng)濟性：政府主導企業(yè)在政策范圍內建造價格低廉的小面積住房；h異類型：有別于其他企業(yè)的建造和銷售方式吸引上層的顧客；i綜合型：在行業(yè)的領先技術基礎上營造良好的人居環(huán)境，并以此作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期基礎理念?？偟膩碚f，成功樹立適合開發(fā)理念的房地產(chǎn)企業(yè)或項目都能較快的進入良好的運營狀態(tài)。所以恰當確定開發(fā)理念對

4、房地產(chǎn)企業(yè)或項目來說非常重要。 三、對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)理念的影響因素1、區(qū)域因素：區(qū)域因素包括區(qū)域民俗特色的影響，使得某一區(qū)域內的顧客在選擇地產(chǎn)產(chǎn)品是無意識地加入了地區(qū)特色的概念。2、環(huán)境因素：包括政治環(huán)境、文化環(huán)境及經(jīng)濟環(huán)境，環(huán)境不但對顧客的購房心理產(chǎn)生影響，同時經(jīng)濟和政策的走向引導著房地產(chǎn)行業(yè)的起伏。3、需求與供給因素；供求關系是市場的主要表現(xiàn)，也是市場導向的主要依據(jù)之一，企業(yè)開發(fā)理念需緊跟供求關系的變化：當供大于求時應提高理念的質量并縮減建造量；當供不應求時適當調整開發(fā)理念，以適應市場的變動。4、消費者組成因素；消費者可以按照年齡、階層、文化的程度等因素來劃分，但是在進行任意一種劃分后產(chǎn)

5、生的任意一種分段都與其他的分段在房產(chǎn)需求上產(chǎn)生巨大的差異，這就要求開發(fā)商在定義開發(fā)理念圈定目標市場時選定分段的范圍?？偟膩碚f，以上因素對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)理念都具有影響，是隨著時間和空間的變化，諸多環(huán)境等因素對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)理念也存在影響，但是我認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)文化卻始終處在主導影響因素的地位上。四、以消費者為基準的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念 客戶心里因素：1.持續(xù)貶值是貨幣發(fā)展的必然2.負利率時代 以消費者為基準的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念 建立“讓渡消費者價值、獲得消費者滿意、由大眾化營銷轉向個性化服務營銷、從市場引導到引導市場、消費者與企業(yè)雙贏的品牌營銷”等一系列企業(yè)經(jīng)營理念，以尋求獲得消費者滿意的

6、過程與企業(yè)盈利結果的高度統(tǒng)一。 “滿足客戶需求是企業(yè)經(jīng)營的基本目的，利潤和股東財富是對為消費者提供服務的報酬”；消費者除了作為企業(yè)產(chǎn)品的買主外，應該被看作創(chuàng)造價值的積極參與者。消費者價值是企業(yè)市場價值實現(xiàn)的決定因素，消費者價值是購買及消費過程給消費者帶來的凈收益，可從產(chǎn)品、服務中所得到或期望得到的總體利益與購買活動總體成本之間的差額部分。利益最大化的原則是：選擇產(chǎn)品和服務。消費者利益最大化也是企業(yè)獲得消費者滿意和忠誠的最佳手段。只有消費效用等于或超過消費預期，消費者才會真正滿意，進而表現(xiàn)出對產(chǎn)品的信任度。用戶信任度對于市場份額和企業(yè)利潤的增長影響巨大。據(jù)相關統(tǒng)計 “用戶對品牌忠誠度每提高5，企

7、業(yè)利潤就可以提高2585；當用戶的忠誠度提高一倍時，企業(yè)的市場份額也將由此提高1倍?！彪S著信息交流的深度和廣度增加，消費者對產(chǎn)品的信任所導致的聚斂效應表現(xiàn)得更加明顯。致使消費者價值與企業(yè)價值和股東價值也越發(fā)清晰。 五、房地產(chǎn)營銷理念1、合作營銷 在市場經(jīng)濟中，開發(fā)商為了獲得更大的市場份額而開展各種競爭，其中有些是非理性競爭，如互相殺價等。當各種競爭壓力使之難以支撐時，開發(fā)商就會多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是開發(fā)商減壓的一個有效途徑。開發(fā)商之間的這種合作方式通常是一種松散性的結盟。首先，合作各方的地位是獨立的，不存在購并；其次，合作是暫時性的，會隨著營銷工作的需要而告一段落。合作營銷可以

8、使合作各方避免直接沖突，使合作各方都有所收益。因而，共同發(fā)展是合作營銷的終級目標。 開發(fā)商局部的、區(qū)域的成功合作為開發(fā)商提高合作層次、深化合作程度、明確合作前景、尋求新的合作形式提供了有益的嘗試。可以預見，在今后房地產(chǎn)市場競爭中，會有各種新的合作營銷形式出現(xiàn)。這將有利于市場的穩(wěn)定，有利于維護開發(fā)商和消費者的利益，使產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，使資源得到合理配置。 2、競爭營銷 開發(fā)商能否在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，除了要正確把握市場需求外，對競爭對手的分析也很重要。開發(fā)商需練好內功，不斷提高自身素質，加強企業(yè)的核心競爭力，避免市場被競爭對手搶先占領。競爭營銷就是開發(fā)商憑借其核心競爭力在市場競爭中取勝后的

9、營銷理念。核心競爭力是一種能為企業(yè)進入各類市場提供潛在機會的能力，是能借助最終產(chǎn)品能為顧客利益作出重大貢獻的，而且不易被競爭對手模仿的能力。在房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商的核心競爭力是企業(yè)生存與發(fā)展的關鍵因素。企業(yè)核心競爭力非常突出，它源自企業(yè)以往成功的開發(fā)經(jīng)驗和雄厚實力，表現(xiàn)在駕駛市場和有效控制項目營銷進度的能力上。 3、特色營銷 現(xiàn)代營銷觀念不僅強調顧客導向，同時還強調企業(yè)要善于揚長避短，生產(chǎn)和提供顧客需求的、比競爭者更優(yōu)的、又是自己擅長的產(chǎn)品。為此，開發(fā)商要從兩個方面入手，一是進行市場細分，了解市場需求，尤其是市場中還未滿足的需求或未被充分提及的需求；二是在上述基礎上，知已知彼，認識差別優(yōu)勢，企

10、業(yè)要善于實事求是地、客觀地評價自己和競爭者的各種能力，從而認識自己的相對優(yōu)勢和相對劣勢，以便實行差異化的市場營銷組合，生產(chǎn)出獨具特色的產(chǎn)品，樹立企業(yè)獨特的市場形象。這種營銷觀念可稱為差異化營銷或特色營銷。 開發(fā)商考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品自身的特點和個性，從其各種功能出發(fā)，開發(fā)出獨具一格的產(chǎn)品，從而實施特色營銷。A.經(jīng)濟功能。人們對房地產(chǎn)的需求分為消費和投資兩大類。開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)的經(jīng)濟功能，經(jīng)常采用各種含有保值、增值方案的營銷策略，例如:首期預售價比同地段房價低10%的價格，以巨大的升值空間吸引大批客源。這批被吸引的客源其實也成了你的活廣告。B.社會功能。建筑物是以人為本的，現(xiàn)代住宅小區(qū)應充分提供給居

11、住者交流、溝通的機會。企業(yè)可設立一批專用基金給敬老院、孤兒院，來取得良好的社會效益。C.健康功能。隨著人們生活水平的提高和財富的積累，都市人日益渴望擁有健康的身體。一個運動型、健身型的生活小區(qū)，其提出的類似口號“運動就在家門口”得到市場的熱烈響應。E.生態(tài)功能。生態(tài)人居空間離不開良好的環(huán)境和防臺污染的措施。 除了產(chǎn)品特色之外，開發(fā)商還應以獨特而優(yōu)越的品牌、質量、技術、營銷網(wǎng)絡等有別于競爭對手，從而在競爭中占有優(yōu)勢。 4、社會營銷 社會營銷觀念主張，企業(yè)提供產(chǎn)品和服務，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，改善社會福利。企業(yè)若長期以來僅僅滿足于按市場需求組織生產(chǎn)和營銷

12、，而不注重社會效益的提高，必然會受到社會輿論的譴責，不利其社會形象的樹立，最終影響到產(chǎn)品的銷售和利潤的獲得。將社會營銷的觀念貫穿于企業(yè)的整個開發(fā)過程，注重保護環(huán)境、減少污染，為改善整個社會環(huán)境提供各種條件，走可持續(xù)發(fā)展之路。明確提出“強化環(huán)境意識，珍惜資源，保護生態(tài)環(huán)境”、“不以犧牲環(huán)境來換取眼前利益”。六、 形成房地產(chǎn)企業(yè)核心能力1構成房地產(chǎn)企業(yè)核心能力競爭力要素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭主要集中在土地、資金和人力這三個要素上。隨著房地產(chǎn)資源的變化，擁有土地資源優(yōu)勢的企業(yè)，優(yōu)質土地是他們成功的核心。而這些公司的問題是隨著市場化的深入，今后越來越難以拿到低價優(yōu)質土地，大部分城市已開始進行土地市場化

13、，拿不到好地，這類企業(yè)就失去了持續(xù)發(fā)展的能力。總體來說，上市公司規(guī)模大、資金雄厚，開發(fā)的規(guī)模也大，各個方面配合較好，抗風險能力強。但是，現(xiàn)在的市場競爭已經(jīng)不是單靠規(guī)模取勝，而是靠專業(yè)化、個性化占領市場。一個房地產(chǎn)企業(yè)要想通過規(guī)模占領所有領域、大小通吃是不可能的。這就迫使包括管理、經(jīng)營、銷售等各方面的人力資源也在向深層次發(fā)展。隨著客戶的成熟和市場的不斷進步，房地產(chǎn)企業(yè)對人才的要求越來越高。因此，企業(yè)應在客觀、公正地評價自身現(xiàn)有能力的基礎上，尋找差距，轉變經(jīng)營理念，盡快把戰(zhàn)略工作重心轉移到企業(yè)自身核心能力的建立和形成具有本企業(yè)特色的核心能力上來。新經(jīng)濟時代的今天，首先，距離在縮小、消失?，F(xiàn)代生活已

14、經(jīng)使人們越來越?jīng)]有距離感。人們在車上生活、在電話線上生活、在網(wǎng)上生活，屏幕的世界使企業(yè)和客戶、產(chǎn)品和客戶、企業(yè)和企業(yè)，企業(yè)和社會之間的接觸更親密，這要求企業(yè)必須開放，增強與客戶溝通了解的機會。其次，速度在加快。房地產(chǎn)業(yè)要不斷創(chuàng)造新的需求、創(chuàng)造新的生活方式、營造新的生活環(huán)境，競爭的是速度?，F(xiàn)在已經(jīng)不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚了，速度成為競爭最重要的因素。能否最快地把潛在客戶找出來，提供客戶所需要的產(chǎn)品。正確把握群體市場，適應房地產(chǎn)市場的變化趨勢，需要有以下各方面的能力：對市場走勢、競爭對手、客戶需求等變化趨勢的洞察能力；供求多要素的判定決策能力；動用各種資源快速實施決策的能力；還要有矯正機制，

15、出現(xiàn)問題能夠迅速地矯正。總而言之，緊緊盯準市場，以變應變。實惠是贏得客戶的根本。例如：一些項目設計了很長的通道、很大的洗手間其實這是在浪費面積，得不到客戶的認同。只有良好的性能價格比才是真正吸引客戶的最重要因素。對發(fā)展商而言，最重要的不是成本，而是產(chǎn)品的價值，羸得市場的要害是給業(yè)主提供了什么樣價值的產(chǎn)品。個性化需求的正確把握。差異化要求個性化，從市場導向到客戶導向，對個體需求的洞察無疑是發(fā)現(xiàn)和創(chuàng)造商機的首要條件。貼近特定客戶的需求，從“生產(chǎn)出優(yōu)質產(chǎn)品服務，然后把它們賣給需要的客戶”到“有針對性地根據(jù)特定客戶群體的需求，策劃、設計和生產(chǎn)出產(chǎn)品，并提供相應的更深層次的服務，這已經(jīng)不僅是關注客戶“要

16、什么”，而是關注客戶“想什么”。綜上分析，從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作的實際出發(fā)，其核心競爭力可以簡化為兩個能力：一是發(fā)現(xiàn)和把握市場有效需求的能力，二是滿足有效需求的能力。2構成房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的競爭力的獲取。企業(yè)獲取構成核心能力的競爭力要素的基本途徑。第一，聯(lián)合開發(fā)。即與擁有互補優(yōu)勢的企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟(如合資，協(xié)作等)。這種途徑風險最低，并且能夠比其他途徑以更低的成本，更快的速度獲得競爭力要素。第二，兼并收購擁有某種企業(yè)所需要的專長或競爭力要素的企業(yè)。這種途徑風險高于聯(lián)合開發(fā)且要求企業(yè)具有一定財力。第三，內部開發(fā)，這種途徑雖然有益于控制和熟悉的優(yōu)勢，但所需時間漫長，風險很高，要求企業(yè)財務實力雄厚，

17、本身已擁有相關的能力。目前適宜采用低成本、低風險、速度快的途徑來獲取競爭力要素。如建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，進行兼并收購或者二者兼用的方式。而內部開發(fā)則可在企業(yè)擁有一定的內部條件后采用。 3轉變房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念，最終形成核心能力。房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力是企業(yè)技術水平、研發(fā)能力、規(guī)劃設計、生產(chǎn)能力、治理能力和組織能力的綜合體現(xiàn)。歸根結底，其體現(xiàn)于三方面，即以知識為基礎的技術能力、組織治理能力以及從事市場活動的能力。技術能力包括研發(fā)能力、創(chuàng)新能力、轉化能力及應用能力。房地產(chǎn)企業(yè)要形成自己的核心能力，必須形成企業(yè)獨有的研發(fā)能力和創(chuàng)新能力，建立自己的核心技術體系。高效的組織系統(tǒng)是建立、形成企業(yè)核心能力的先決條件

18、，否則，核心能力的形成工作就成了無本之木，無源之水。組織治理能力涉及企業(yè)的組織治理制度、組織結構、企業(yè)文化、分銷網(wǎng)絡、供給網(wǎng)絡、人力資源治理等許多方面，它是企業(yè)有序運行、高效率地優(yōu)化配置各類資源，實現(xiàn)其核心能力的組織保證?！白鹬厝瞬?尊重知識，知識共享”的企業(yè)文化環(huán)境，改變傳統(tǒng)的按職能劃分的“金字塔”式的組織結構。企業(yè)市場競爭能力的因素主要是占有市場信息量的多少，加工分析信息方法的優(yōu)劣、捕捉市場信息的敏感度等。房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力最終是要在市場上通過企業(yè)的市場競爭能力來體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運作核心是開發(fā)的房屋能夠賣出去。因為房地產(chǎn)產(chǎn)品一旦完成生產(chǎn)過程，就很難進行大的改建和調整。同一個市場環(huán)境，為什么有的項目銷售好，而有的則不盡如人意，甚至滯銷呢？原因就在于房企決策層對市場有效需求判定上存在的差別所致，完善和提升發(fā)現(xiàn)市場有效需求的能力，是保證房企成功的前提條件。就必須要從根本上改變目前存在弊端的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務流程模式，建立真正以市場為導向的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程模式。完善和提升發(fā)現(xiàn)有效市場需求的能力，建