某項(xiàng)目成本管理與控制講義1課件

1、講師介紹 高級(jí)工程師；一級(jí)建造師；重慶市造價(jià)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)常務(wù)理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標(biāo)管理方面有比較深刻的體會(huì)。內(nèi)容龍湖的項(xiàng)目成本管理龍湖的項(xiàng)目成本控制 內(nèi)容龍湖的項(xiàng)目成本管理龍湖的項(xiàng)目成本控制 龍湖成本管理的目標(biāo)成本經(jīng)營(yíng)目標(biāo)/盈利指標(biāo)項(xiàng)目策劃銷(xiāo)售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位合作資源資金來(lái)源政策與市場(chǎng)環(huán)境影響房地產(chǎn)成本的因素自身管理能力項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場(chǎng)施工 龍湖成本管理的目的 成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益 -提升價(jià)值 以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì) 。 價(jià)值工程數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存新項(xiàng)目可研規(guī)劃

2、設(shè)計(jì)合約規(guī)劃與招標(biāo)施工管理合同結(jié)算動(dòng)態(tài)反饋及時(shí)結(jié)算事前定價(jià)步步跟蹤準(zhǔn)確測(cè)算 成本管理工作的重心提前準(zhǔn)確測(cè)算、步步跟蹤、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算龍湖成本管理體系思路目標(biāo)： 建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系 龍湖成本管理的基本內(nèi)容 -合理確定成本與有效控制成本 目標(biāo)成本管理內(nèi)容 編制目標(biāo)成本 分階段對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行檢查、修正 目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行后評(píng)估目標(biāo)成本管理有什么作用 目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)；“算了再做” 而不是“做了再算”目標(biāo)成本管理原則不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)成本管理未來(lái)的發(fā)展方向管理重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新龍湖的項(xiàng)目成本管理

3、成本管理的管理體系龍湖成本管理體系 制度 流程 方法 工具 （工作指引、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）成本管理部分制度流程體系成本模塊：制度流程與管理工具龍湖項(xiàng)目主要成本費(fèi)項(xiàng) 建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 第四章第24條明確 “開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。”成本測(cè)算費(fèi)項(xiàng)表比較討論： 你所在企業(yè)有無(wú)成本費(fèi)項(xiàng)表，表格形式和費(fèi)項(xiàng)順序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同結(jié)論： 各表形式和

4、費(fèi)項(xiàng)順序不同，但費(fèi)項(xiàng)的內(nèi)容大致相同以項(xiàng)目為管理對(duì)象項(xiàng)目的完全直接成本測(cè)算分解間接成本測(cè)算分?jǐn)傹埡?xiàng)目成本管理的內(nèi)容集團(tuán)公司重慶公司成都公司北京公司項(xiàng)目2項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目1項(xiàng)目N項(xiàng)目N項(xiàng)目NN公司項(xiàng)目N龍湖集團(tuán)組織形式項(xiàng)目N龍湖項(xiàng)目管理組織形式營(yíng)銷(xiāo)部成本管理部工程管理部設(shè)計(jì)研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部總經(jīng)理研發(fā)專(zhuān)員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理專(zhuān)業(yè)工程師成本專(zhuān)員營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)財(cái)務(wù)專(zhuān)員公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目N某公司龍湖項(xiàng)目部主要職能 產(chǎn)品研發(fā)定位施工組織和管控成本測(cè)算和控制營(yíng)銷(xiāo)策劃和銷(xiāo)售客戶(hù)管理品質(zhì)保證實(shí)行項(xiàng)目管理后公司和部門(mén)職能公司土地競(jìng)拍、資金保障

5、、人力資源部門(mén)掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理資源、知識(shí)沉淀；集公司資源協(xié)助支持項(xiàng)目工作，檢查監(jiān)督項(xiàng)目工作培訓(xùn)項(xiàng)目需要的合格的經(jīng)理和專(zhuān)員龍湖目標(biāo)成本管理三大工具1、目標(biāo)成本測(cè)算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)龍湖項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算和分解目標(biāo)成本測(cè)算的條件和方法 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖（規(guī)劃指標(biāo)表） 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置 相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù) 市場(chǎng)價(jià)格及其走勢(shì)的準(zhǔn)確把握 參照本企業(yè)類(lèi)似產(chǎn)品歷史成本、在建項(xiàng)目成本、市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品測(cè)算成本正向測(cè)算：測(cè)算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)情況、歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)）測(cè)算方式 （估算、概算、預(yù)算）團(tuán)隊(duì)工作反向倒逼：確定銷(xiāo)售價(jià)格水平；確定利潤(rùn)要求

6、；反推計(jì)算成本目標(biāo)成本測(cè)算的方法目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期望利潤(rùn)，結(jié)合目前市場(chǎng)價(jià)格情況，參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，并同時(shí)預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格走向，預(yù)先制定并力爭(zhēng)控制的產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來(lái)成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門(mén)通過(guò)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線(xiàn)龍湖目標(biāo)成本管理的階段土地投資論證階段目標(biāo)成本(土地版)項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本(啟動(dòng)版)方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(方案版)初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(執(zhí)行版)工程實(shí)施階段目標(biāo)成本(調(diào)整版)竣工階段項(xiàng)目竣工成本目標(biāo)成本形成動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行土地投資論證階段成本測(cè)算項(xiàng)目啟

7、動(dòng)階段成本測(cè)算項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 確定產(chǎn)品定位和銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件 和市場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）造價(jià)采購(gòu)部項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算計(jì)劃財(cái)務(wù)部根據(jù)售價(jià)、銷(xiāo)售進(jìn)度、成本測(cè)算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算拿地以后項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)策劃，設(shè)定項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、施工安排、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案，銷(xiāo)售策劃，銷(xiāo)售進(jìn)度等項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算是對(duì)土地投資論證階段目標(biāo)成本測(cè)算的細(xì)化項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算帶入經(jīng)濟(jì)模型后應(yīng)達(dá)到或超過(guò)土地版的收益指標(biāo)； 目的 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤(pán)推演，預(yù)見(jiàn)和決策未來(lái)，設(shè)定產(chǎn)品 定位，營(yíng)銷(xiāo)方案

8、、實(shí)施計(jì)劃，成本控制，測(cè)算財(cái)務(wù) 指標(biāo)，識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提出預(yù)案。 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識(shí)、 做出承諾項(xiàng)目啟動(dòng)階段的成功標(biāo)志 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)主要內(nèi)容（成果）項(xiàng)目定位項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開(kāi)放計(jì)劃項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目分期、材料供應(yīng)方式范圍項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)） 項(xiàng)目合約規(guī)劃投資分析模型（啟動(dòng)）方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案（如有）項(xiàng)目的物業(yè)、商運(yùn)的運(yùn)營(yíng)人力資源配置及運(yùn)營(yíng)成本分析項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型設(shè)計(jì)階段成本分解工程部提供現(xiàn)場(chǎng)布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對(duì)比提供方案、初步設(shè)計(jì)圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對(duì)比造

9、價(jià)采購(gòu)部目標(biāo)成本分解進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算設(shè)計(jì)階段成本分解主要是方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段的成本測(cè)算和分解方案設(shè)計(jì)階段是設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本經(jīng)審批后，是項(xiàng)目的執(zhí)行目標(biāo)成本案例： 方案設(shè)計(jì)階段成本測(cè)算分解方式之二，按項(xiàng)目實(shí)體分解方式之一，按合同計(jì)劃分解方式之三，按考核責(zé)任分解三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)目標(biāo)成本的分解分解依據(jù)：甲方的發(fā)包與采購(gòu)計(jì)劃分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)方式之一：按合同計(jì)劃分解：目的將各費(fèi)項(xiàng)成本對(duì)應(yīng)分解成未來(lái)可執(zhí)行的合同隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價(jià)方式之二：按工程實(shí)體分解分解依據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

10、（設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明）分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專(zhuān)業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件；方式之三：按考核責(zé)任分解分解依據(jù)：部門(mén)或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門(mén)或崗位的成本管理指標(biāo), 以及輔助管理的工作要求責(zé)任成本考核 項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理工程部現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專(zhuān)項(xiàng)工程的優(yōu)化造價(jià)采購(gòu)部簽證變更的費(fèi)用審核、專(zhuān)項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核互動(dòng)動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)單項(xiàng)合同（費(fèi)項(xiàng)）的實(shí)際成本與目

11、標(biāo)成本的控制結(jié)果在簽訂合同時(shí)，與合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)；結(jié)合合同或預(yù)算造價(jià)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整合同變更 ( 包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時(shí)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本的組成動(dòng)態(tài)成本= 已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本 +非合同性成本+待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本待發(fā)生成本待發(fā)生費(fèi)用未簽約合同估價(jià)已發(fā)生成本非合同性成本合同性成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本合同金額結(jié)算調(diào)整(含簽證變更)合同金額預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更)動(dòng)態(tài)成本管理的目的意義 保證成本處于可控 保證目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn) 提供成本決策依據(jù)月度成本回顧在目標(biāo)成本中對(duì)已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整；對(duì)未發(fā)生合同費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行清理、預(yù)

12、估在目標(biāo)成本中按已發(fā)生、已結(jié)算的費(fèi)用金額調(diào)整；對(duì)未發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行清理、預(yù)估成本動(dòng)態(tài)重大事項(xiàng)及預(yù)警 成本管理異常事項(xiàng)披露 重大招標(biāo)進(jìn)展 補(bǔ)充預(yù)算動(dòng)態(tài)狀況（含設(shè)計(jì)變更及洽商） 結(jié)算異常情況說(shuō)明（超合同額及目標(biāo)成本、以及其它異常情況均需說(shuō)明） 成本目標(biāo)評(píng)審 成本研究及其它測(cè)算動(dòng)態(tài)成本月報(bào)內(nèi)容動(dòng)態(tài)成本月度狀況表工程竣工階段成本管理工程部審核工程竣工資料對(duì)合同相關(guān)條款進(jìn)行評(píng)估對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評(píng)估設(shè)計(jì)總結(jié)造價(jià)采購(gòu)部與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比較研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)決算核算最終的財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目竣工成本，是指在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)上，項(xiàng)目的全部成本，包括確認(rèn)（結(jié)算）的已

13、發(fā)生成本和預(yù)估（結(jié)算）的未發(fā)生成本。其費(fèi)項(xiàng)包括開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)等全部成本費(fèi)用。將項(xiàng)目竣工成本與項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）比較，分析、說(shuō)明差異原因按規(guī)定格式形成項(xiàng)目成本總結(jié)和分析一、基本情況的概要成本目標(biāo)的下達(dá)成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的完成二、分解和完成的對(duì)比以費(fèi)項(xiàng)為跟本、對(duì)各費(fèi)項(xiàng)的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進(jìn)行對(duì)比分析基本結(jié)論目標(biāo)成本和實(shí)際成本的對(duì)比分析三、分析說(shuō)明ABC分析敏感性分析失敗和成功事例的分析四、改進(jìn)建議如何做好成本管理目前成本管理的瓶頸和破解龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù) 目標(biāo)成本編制的重要參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)庫(kù)歷史數(shù)據(jù)的來(lái)源1、自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的積累 內(nèi)容完善、質(zhì)量好、數(shù)量有限2、同行業(yè)項(xiàng)目

14、資料收集 內(nèi)容質(zhì)量不容易準(zhǔn)確歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)主要內(nèi)容 包括：成本測(cè)算基礎(chǔ)資料開(kāi)發(fā)成本匯總表總體分項(xiàng)工程成本指標(biāo)單位工程建安指標(biāo)成本測(cè)算基礎(chǔ)資料： 搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，已建項(xiàng)目概況指標(biāo)以及已建項(xiàng)目各單位工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的實(shí)際記錄 新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，擬建項(xiàng)目概況指標(biāo)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本匯總表： 是上述歷史項(xiàng)目的實(shí)際成本記錄，包括項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)的竣工結(jié)算造價(jià)的總合。各主要費(fèi)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 是上述歷史項(xiàng)目的主要費(fèi)項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括用建筑面積計(jì)算的，土地面積計(jì)算的和按實(shí)施面積計(jì)算的實(shí)際成本記錄。單位工程建安指標(biāo)： 按項(xiàng)目的單位工程編制，共分為五大部分： 1）、工程概況。 2）、特征指

15、數(shù)。 3）、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 5）、技術(shù)指標(biāo)。1）、工程概況主要包括： 工程名稱(chēng)、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。2）、特征指標(biāo)主要包括： 窗墻比：外墻窗面積/外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長(zhǎng) 總高）一般0.230.28 窗地比：外墻窗面積/建筑（地面）面積 體型系數(shù)：建筑物體積（標(biāo)準(zhǔn)層面積總高）/外 表面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長(zhǎng)總高） 面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積/造價(jià)計(jì)算建筑面積 （規(guī)劃面積/建筑面積） 造價(jià)面積與規(guī)劃面積由于計(jì)算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價(jià)建筑面積分析計(jì)算的，造價(jià)面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù) （系數(shù)大于1成本指標(biāo)乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標(biāo)除以系數(shù)

16、） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)與面積系數(shù)的關(guān)系3）、建筑標(biāo)準(zhǔn)：分別按單位工程的 基礎(chǔ)； 結(jié)構(gòu)及粗裝修； 主體設(shè)備安裝工程； 公共部位精裝修； 戶(hù)內(nèi)精裝修； 等的主要材料做法進(jìn)行描述。4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括： 單位工程人工費(fèi)和單位面積人工費(fèi)指標(biāo) 各分部工程造價(jià)和單位面積造價(jià)指標(biāo) 各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo)5）、單位工程強(qiáng)電、弱電、裝飾工程成本分析表如何參考?xì)v史成本測(cè)算新項(xiàng)目成本 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表） 確定產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn) 確定總體費(fèi)項(xiàng)成本 在歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)中查找預(yù)設(shè)單位工程特征指數(shù)、 體形系數(shù)，確定預(yù)設(shè)成本 結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)前市場(chǎng)情況對(duì)主要材料、人工費(fèi)、 規(guī)費(fèi)等進(jìn)行調(diào)整基礎(chǔ)部分：挖孔樁基礎(chǔ)的測(cè)

17、算數(shù)據(jù)見(jiàn)下表 以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考 參考指標(biāo) A類(lèi)高層（主體） 鋼筋 47.72千克、水泥 86.69千克、預(yù)拌砼 0.33立方 B類(lèi)高層（主體） 鋼筋53.79千克、水泥 75.73千克、預(yù)拌砼 0.35立方 當(dāng)窗墻比為0.28，體型系數(shù)為0.28時(shí)，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價(jià)基數(shù)約為1內(nèi)容龍湖的項(xiàng)目成本管理龍湖的項(xiàng)目成本控制 項(xiàng)目成本控制的要點(diǎn)成本控制的目標(biāo)原則不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益 成本測(cè)算過(guò)程的控制分為： 投資論證階段測(cè)算 設(shè)計(jì)階段控制 執(zhí)行過(guò)程的控制主要是施工階段控制 成本控制包括成本測(cè)算過(guò)程的控制和執(zhí)行過(guò)程的控制 土地投資論證 根據(jù)提供的

18、土地信息，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位 結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理 配置 結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項(xiàng)目售價(jià)、市場(chǎng)需求等情況論 證項(xiàng)目投資可行性 參考類(lèi)似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型測(cè)算控制土地成本投資論證階段的控制（概念設(shè)計(jì)）方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的控制投資決策至初步設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15%20%施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過(guò)對(duì)施工方案的比較，本階段投資控

19、制效果約為5%以?xún)?nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高 設(shè)計(jì)階段投資控制效果概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價(jià)值區(qū)104方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)105重點(diǎn)關(guān)注：產(chǎn)品定位，不同產(chǎn)品比例的搭配，產(chǎn)品功能、配置、標(biāo)準(zhǔn)，主要設(shè)計(jì)選型，建筑平面，基礎(chǔ)類(lèi)型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車(chē)方式及比率，小區(qū)供配電方式 對(duì)業(yè)態(tài)和戶(hù)型的多方案設(shè)計(jì)比較，通過(guò)比較確定單體平面和戶(hù)型；通過(guò)對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算，確定最合理戶(hù)型和戶(hù)型搭配從而獲得最大得房率和銷(xiāo)售面積。 在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別

20、墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷(xiāo)售額和高額利潤(rùn)。 注意設(shè)計(jì)作品和產(chǎn)品的關(guān)系 比較高層與小高層的成本案例：某項(xiàng)目指標(biāo)如下，方案設(shè)計(jì)階段沒(méi)有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤(rùn)貢獻(xiàn)大的產(chǎn)品，規(guī)劃建8棟高層，4個(gè)18層、4個(gè)33層高層與高層、花園洋房的成本比較 限額設(shè)計(jì) 確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo) 限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制 凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) 根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對(duì)規(guī)劃建筑面積、銷(xiāo)售建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算比較，

21、盡量減少公攤面積增大得房率。控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長(zhǎng)、面積系數(shù)，門(mén)窗面積系數(shù)、窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對(duì)節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的影響。 控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門(mén)窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配，在滿(mǎn)足必要使用功能的同時(shí)成本最合理。 產(chǎn)品定位結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及梁的線(xiàn)荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計(jì)算配置合理人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計(jì)荷載取值、結(jié)構(gòu)計(jì)算與構(gòu)造 強(qiáng)電設(shè)計(jì)方面主

22、要電氣負(fù)荷指標(biāo)配置、供電范圍、變壓器臺(tái)數(shù)合理進(jìn)出線(xiàn)通道是否合理設(shè)備選擇、出線(xiàn)回路計(jì)算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理發(fā)電機(jī)供電范圍、容量和臺(tái)數(shù)選擇合理敷設(shè)方式和路徑、出線(xiàn)回路、線(xiàn)纜型號(hào)截面經(jīng)濟(jì)合理 弱電設(shè)計(jì)方面弱電各系統(tǒng)功能和設(shè)備選型合理各系統(tǒng)管線(xiàn)走向布置合理 給排水設(shè)計(jì)方面設(shè)計(jì)參數(shù)合理、計(jì)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)；系統(tǒng)流程合理 設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護(hù)方便 主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟(jì)合理 綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價(jià)分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。 編制概算，對(duì)投資進(jìn)行控制。 景觀工程控制 軟硬景面

23、積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。 確定項(xiàng)目骨干樹(shù)種、基調(diào)樹(shù)種景觀工程成本控制的難點(diǎn) 苗木形態(tài)不好采用增加和替換苗木的方式進(jìn)行補(bǔ)救,這樣引起成本增加和返工費(fèi)用發(fā)生 綠量不足增加喬木也是引起成本增加灌木種植標(biāo)準(zhǔn)與效果，灌木種植面廣、品種多、數(shù)量大而且圖紙不完善施工隨意性大 硬景構(gòu)筑物與現(xiàn)場(chǎng)關(guān)系 建筑場(chǎng)地移交及垃圾、綜合管網(wǎng)施工、水電氣管網(wǎng)施工工序等原因造成苗木損失和增加景觀工程成本 景觀工程成本管理措施景觀工程分設(shè)計(jì)階段成本控制，方案設(shè)計(jì)階段是景觀工程成本控制的重要階段，占景觀工程成本控制的80%以上 景觀工程成本分不同范圍、不同標(biāo)準(zhǔn)控制先減法后加法：設(shè)計(jì)控制減法，施工

24、控制加法。景觀效果過(guò)程控制，掌控植物栽植密度，合理使用大規(guī)格苗木花卉的成本較高，建議多用色葉喬、灌木或變色喬、灌木。 景觀工程成本控制措施喬木或貴重苗木由甲方供應(yīng)，建立苗木基地或自己的苗圃積累苗木資源景觀成本中軟硬景的比例關(guān)系須恰當(dāng)、特別應(yīng)關(guān)注豎向建筑（擋墻）和小品的成本控制合理確定喬木、灌木、草皮的比例關(guān)系 水景土建費(fèi)用與水系的形狀有密切的關(guān)系，合理確定水景面積數(shù)量關(guān)注硬質(zhì)鋪裝中各種材料的搭配關(guān)系；高檔材料的使用范圍 喬木、灌木、草坪種在那里樓宇行道樹(shù)道路灌木喬木草坪景觀綠化指標(biāo)控制注：軟景成本占總景觀成本平均為60%，軟成本對(duì)總景觀成本的高低影響重大。軟景成本比重參考硬景成本比重參考電梯住

25、宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析 對(duì)公攤面積（公攤系數(shù)）的管控第一，要明確規(guī)范的剛性要求；第二，根據(jù)項(xiàng)目檔次定位和顧客價(jià)值敏感度，設(shè)定大堂、電梯間、公共走道的合理尺度；第三、從技術(shù)角度通過(guò)各公攤部位的相對(duì)位置的調(diào)整、對(duì)單個(gè)公攤部位的局部?jī)?yōu)化降低公攤。 公攤面積的組成垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)井、管道井、提物井、室外樓梯；墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一； 設(shè)備用房和管理用房：幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面積 影響公攤系數(shù)的因素 公攤系數(shù)公攤面積 / 套內(nèi)面積 公攤系數(shù)第一層次的影響因素是建筑業(yè)態(tài) 超高層住宅

26、、寫(xiě)字樓高層公寓花園洋房疊拼別墅聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅 公攤系數(shù)第二層次的影響因素是公攤面積 運(yùn)用價(jià)值工程控制投資 投資測(cè)算過(guò)程中設(shè)計(jì)階段測(cè)算，這一階段運(yùn)用價(jià)值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。 價(jià)值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)的管理技術(shù)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。 如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值 功能 F成本 C 1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值 表中的價(jià)值不是從價(jià)值構(gòu)成的角度來(lái)理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價(jià)值的，表現(xiàn)為功能與成本之比；

27、成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值 （1）推行價(jià)值工程管理，提升局部或樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比價(jià)值工程兼顧功能、成本，力求以最低成本，實(shí)現(xiàn)必要的功能，提高產(chǎn)品價(jià)值。功能品質(zhì)（銷(xiāo)售價(jià)格）與成本的比值即性?xún)r(jià)比，從單個(gè)部品部件到整個(gè)樓盤(pán)可提高性?xún)r(jià)比 那些是必要功能，業(yè)主對(duì)哪些更敏感，和成本及售價(jià)的關(guān)聯(lián)（2）技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較人防工程決策土建車(chē)庫(kù)與機(jī)械車(chē)庫(kù)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較電梯、空調(diào)的配置方式地下車(chē)庫(kù)最少車(chē)位、面積及收益測(cè)算基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式 注：以綠化工程為例，在成本不變的情況下，改變植物的搭配和密度，可以改善綠化效果；或者在達(dá)到綠化效果的

28、前提下，改變植物品種，可以降低成本。設(shè)計(jì)階段控制措施產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)模板化設(shè)計(jì)合同模板主要專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指引模板化主要專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)模板化專(zhuān)業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)模板化制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)作法90% 復(fù)制 + 10% 創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改 三年一大改 產(chǎn)品復(fù)制產(chǎn)品復(fù)制90% 復(fù)制 + 10% 創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改 三年一大改重慶。龍湖源著工程實(shí)施階段控制要點(diǎn)工程招投標(biāo)總分包合同管理現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更管理材料設(shè)備采購(gòu)、認(rèn)價(jià)招標(biāo)及管理 施工方案的比較和成本控制 一般施工方案中可能影響結(jié)算的內(nèi)容施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置塔機(jī)的選型、安裝高度、安裝位置基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運(yùn)方案鋼筋的搭接方式、角碼鐵的加工及布置對(duì)拉螺桿的設(shè)置方式（防水、不防水）止水帶的設(shè)置方案和材料選用其他可能增加費(fèi)用的施工措施等施工方案可能增加費(fèi)用的審核方案報(bào)審批時(shí)，由施工單位自己報(bào)告有無(wú)費(fèi)用增加，無(wú)增加費(fèi)用的方案由工程管理部審批；有增加費(fèi)用的由工程管理部審批后，經(jīng)造價(jià)部再對(duì)有無(wú)費(fèi)用和如何計(jì)算費(fèi)用審批施工單位報(bào)無(wú)增加費(fèi)用的，結(jié)算時(shí)不再考慮方案增加費(fèi)用；有增加費(fèi)用的，按造價(jià)部審批意見(jiàn)結(jié)算現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更及技術(shù)洽商管理 設(shè)計(jì)變更的原因 由設(shè)計(jì)院提出的對(duì)原施工圖的變更修改 由建設(shè)單位提出的對(duì)原施工圖的變更修改 設(shè)計(jì)變更的類(lèi)型針對(duì)施工圖設(shè)計(jì)內(nèi)容出現(xiàn)漏錯(cuò)項(xiàng)而提出的設(shè)計(jì)理解和確認(rèn)、設(shè)計(jì)補(bǔ)充和完