土地管理方案—土地價(jià)格(共7頁)

1、土地(td)管理方案土地價(jià)格學(xué)生姓名：學(xué) 號：班 級：學(xué) 部：學(xué)年學(xué)期：課程名稱： 人類要生存和發(fā)展，就需要土地作為生存場所，需要土地提供糧食，衣料，住房等等。沒有不需要土地的部門，也沒有離開(l ki)土地能夠生存下去的人，人類為了生存下去和發(fā)展而利用土地進(jìn)行各種生產(chǎn)和消費(fèi)活動的需求。 主要內(nèi)容：土地價(jià)格基本理論，土地價(jià)格的影響(yngxing)因素。 對土地價(jià)格比較經(jīng)典(jngdin)的解釋是：“土地是自然物，而非人類創(chuàng)造，不包含人類的勞動價(jià)值，因而土地也就沒有價(jià)值，當(dāng)然不存在其價(jià)值的貨幣表現(xiàn)土地價(jià)格。但由于土地是一種壟斷財(cái)產(chǎn)，土地的壟斷是因?yàn)橥恋乇旧淼南∪毙约捌錆M足人類需要的特殊使用價(jià)值

2、，所以土地有價(jià)格。”土地價(jià)格,是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、承租土地使 用權(quán)價(jià)格是其特殊形式，租賃權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格是其派生形式。有人認(rèn)為，因?yàn)橥恋亟?jīng)過人類長期的改造凝結(jié)了人類長期的勞動，使得土地物質(zhì)與土地資本難以分離，因而應(yīng)特別規(guī)定只有最近一次投資才算是土地資本。其實(shí)價(jià)值并不具有累積性，并非開發(fā)年代愈久遠(yuǎn)價(jià)值愈高。土地資本屬于固定資本范疇，到一定時候它必然折舊完畢而不存在任何價(jià)值。因?yàn)?，人類長期的投資經(jīng)過人類長期的利用而折舊完畢，只要它還未折舊完，不論它是最后一次還是以前的投資，都可以以折舊及利息的形式從土地價(jià)格

3、中體現(xiàn)出來。土地價(jià)格的內(nèi)涵(nihn)包括以下三個部分：真正的地租，即絕對(judu)地租和級差地租。土地(td)投資的折舊。土地投資的利息。土地價(jià)格即以上三個部分之和的資本化。土地價(jià)格的特點(diǎn)：土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格土地價(jià)格不依生產(chǎn)成本定價(jià)土地價(jià)格主要由土地需求決定土地價(jià)格呈上升趨勢土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的地域性 土地價(jià)格的基本理論是地租，馬克思主義的地租理論在于指出了資本主義地租的本質(zhì)是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式之一，闡明了資本主義地租的兩種基本形式：級差地租和絕對地租。此外，還有壟斷地租，礦山地租和建筑地段地租等形式。級差地租是由于經(jīng)營較優(yōu)土地而獲得的歸土地所有者占有的那一部分超額利潤。其形成原因是土

4、地自然條件的差異是級差地租形成的自然條件和地理位置的差異。絕對地租是由于土地所有權(quán)的壟斷，不管租種任何等級的土地都必須繳納的地租就是絕對地租。馬克思指出土地所有者出租的地租無論優(yōu)劣都要收取地租，否則就意味著土地所有權(quán)的廢除，即使不是法律上的廢除，也是事實(shí)上的廢除。所以租用劣等地的農(nóng)業(yè)資本家必須繳納地租。其形成原因從對級差地租的分析來看，租用劣等地的資本家只有得到平均利潤，如果從中抽取一部分的繳納地租，農(nóng)業(yè)資本家就得不到平均利潤，這是不行的。也就是說絕對地租不是平均利潤的一部分，而是農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格高于生產(chǎn)的差額。壟斷地租馬克思是把絕對地租和級差地租(j ch d z)成為“正常(zhngchng

5、)形式”的地租。除此以外還有一種被馬克思稱為特殊形式的地租，即壟地租。壟斷地租是由產(chǎn)品價(jià)格帶來的超額利潤所形成的地租。其形成原因包括兩方面：一是土地所有權(quán)的壟斷；二是某些土地具有特殊的自然(zrn)條件。建筑地段地租是指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為了獲得建造各種建筑物所需的土地，而支付給土地所有者的地租。建筑地段地租同樣是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，它來源于工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值超過平均利潤的余額。地價(jià)理論馬克思指出土地沒有價(jià)值但是有價(jià)格，這是因?yàn)槠渥陨砜梢韵裆唐芬粯幼杂少I賣，也可以用貨幣來表示它的價(jià)格。因此，土地價(jià)格并不是土地本身的購買價(jià)格，而是土地所能提供地租的購買價(jià)格，它不外是資本化的地

6、租。土地價(jià)格的影響因素：一般因素主要(zhyo)包括：行政因素，人口因素，社會因素，國際因素，經(jīng)濟(jì)因素。行政(xngzhng)因素（1）土地制度，包括土地所有制和土地使用制等。（2）住房制度，中國傳統(tǒng)的住房制度采用的是低租金的國家福利制度。（3）城市規(guī)劃，土地因其用途和利用程度不同而具有不同的收益能力，而決定土地用途和利用程度的主要因素是城市規(guī)劃。（4）地價(jià)政策，對地價(jià)趨勢的影響非常大。（5）稅收政策，稅收負(fù)擔(dān)的高低，無論是對個人還是對企業(yè)其影響都關(guān)系重大。（6）交通管制是指政府交通管理部門對某些道路交通實(shí)行的限制性規(guī)定。（7）行政(xngzhng)隸屬變更，一般都會引起當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動。（

7、二）人口因素：人口密度，人口素質(zhì)，家庭人口組成。（三）社會因素：政治治安狀況，社會安定狀況，房地產(chǎn)投機(jī)，城市化狀況。（四）國際因素：國際政治狀況，國際經(jīng)濟(jì)狀況。（五）經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄和投資水平，財(cái)政收支與金融狀況，居民收入和消費(fèi)水平，物價(jià)變動，利率水平。區(qū)域因素主要包括：區(qū)域位置，繁華程度，基礎(chǔ)設(shè)施條件，規(guī)劃限制，環(huán)境質(zhì)量。 （1）區(qū)域位置是指該區(qū)域在市場中所處的經(jīng)濟(jì)區(qū)位，它用時間和空間距離來衡量。（2）繁華程度是指主要商業(yè)服務(wù)的規(guī)模等級及其對土地利用的影響程度。（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件是指對內(nèi)及外“七通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)院，學(xué)校等公共設(shè)施的好壞和普及程度。（4）規(guī)劃限制對地價(jià)的作用主

8、要表現(xiàn)在區(qū)域的土地利用性質(zhì)，用地結(jié)構(gòu)，用地限制等方面。（5）環(huán)境質(zhì)量只要指自然環(huán)境，社會環(huán)境和人文環(huán)境等。個別(gbi)因素主要包括：面積，寬度，深度，形狀(xngzhun)，坡度，宗地臨街情況，城市規(guī)劃限制，土地使用年限。宗地面積必須(bx)適宜，過大過小都不適宜土地利用，從而影響地價(jià)。（2）臨街寬度過窄影響土地使用，也影響展示效果和收益，從而影響地價(jià)。（3）宗地臨街過深過淺都不適合使用，從而影響地價(jià)。（4）宗地形狀以矩形為最佳。（5）坡度過大不宜開發(fā)或使開發(fā)成本過高，從而影響地價(jià)。（6）宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件，上下水，供電，供水，電訊等設(shè)施是否齊全。（7）城市規(guī)劃限制主要有宗地容積率，建筑物高度

9、，建筑密度，宗地用途。（8）土地使用年限該因素決定了可以使用土地并獲得收益的時間，從而影響地價(jià)。 城市是人類社會長期發(fā)展的結(jié)果，而土地是城市一切生產(chǎn)和經(jīng)營活動不可缺少的基本要素。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市土地這一重要資源只有在市場機(jī)制的作用下才能實(shí)現(xiàn)最佳配置，城市土地價(jià)格則是城市土地市場運(yùn)行的中心環(huán)節(jié)。因此，研究土地價(jià)格基本理論及土地價(jià)格影響因素具有十分重要的意義。由于土地的固定性和不可移動性，因此，隨著區(qū)域的不同、土地用途的不同，城市土地價(jià)格影響因素有差異。國外許多學(xué)者都用特征價(jià)格理論建立城市土地特征價(jià)格模型，用當(dāng)?shù)爻鞘型恋亟灰讛?shù)據(jù)實(shí)證研究城市土地價(jià)格影響因素及其作用機(jī)制。內(nèi)容總結(jié)（1）土地管理方案土地價(jià)格 人類要生存和發(fā)展，就需要土地作為生存場所，需要土地提供糧食