以財(cái)務(wù)成果為導(dǎo)向—財(cái)務(wù)視角的經(jīng)營(yíng)決策

1、以財(cái)務(wù)成果為導(dǎo)向財(cái)務(wù)視角的經(jīng)營(yíng)決策行業(yè)靜態(tài)利潤(rùn)指標(biāo)的趨勢(shì)地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)趨勢(shì)行業(yè)盈利水平逐年下降目前拿地決策的新項(xiàng)目：利潤(rùn)率平均 在5%-10%之間 備注：數(shù)據(jù)取自萬(wàn)科報(bào)告中A股平均銷售凈利潤(rùn)率52018預(yù)期利潤(rùn)指標(biāo)的構(gòu)成靜態(tài)利潤(rùn)因素 配比 收入 100.0%成本 70.0%毛利潤(rùn)30%營(yíng)業(yè)稅 5.6%土增稅2%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)22.4%銷售費(fèi)用 2.5%管理費(fèi)用 2.5%財(cái)務(wù)成本 4.0%所得稅 3.3%凈利潤(rùn) 10.0%彈性因素：1、資金周轉(zhuǎn)速度 2、融資利息成本彈性因素：價(jià)格的溢價(jià) 營(yíng)業(yè)稅、土增稅構(gòu)成流轉(zhuǎn)稅負(fù)靜態(tài)利潤(rùn)的影響因素之一：收入 價(jià)格的敏感性價(jià)格非常敏感的產(chǎn)品，通過小幅降價(jià)即可帶來銷售量的增

2、加；價(jià)格不敏感的產(chǎn)品，降價(jià)就不是好的促銷手段、只能損失利潤(rùn)。支付能力的敏感性對(duì)價(jià)格不敏感的客戶，對(duì)支付節(jié)奏更關(guān)注，此時(shí)“低首付”使用財(cái)務(wù)杠桿的策略將更吸引客戶。取舍關(guān)系收入=價(jià)格*量從財(cái)務(wù)的視角看，在一定量的基礎(chǔ)上守住價(jià)格； 在合理價(jià)格的基礎(chǔ)上爭(zhēng)取更大的銷量。項(xiàng)目定位與配置標(biāo)準(zhǔn)確定后，成本是相對(duì)剛性的成本控制的基礎(chǔ) 控制合理的配建檔次控制適合的配套規(guī)模靜態(tài)利潤(rùn)的影響因素之二：成本(1/4)從財(cái)務(wù)視角看成本先算賬后投入，確保投入有效算賬的口徑從管理的角度出發(fā)成本的投入必須有產(chǎn)出，不然就是無效的投入。核心的原則：分?jǐn)偨Y(jié)果應(yīng)能合理反映不同產(chǎn)品占用的土地資源的多少及優(yōu)劣，便于集團(tuán)評(píng)判斷不同產(chǎn)品的成本投

3、入水平，以合理制定銷售價(jià)格以及銷售經(jīng)營(yíng)策略。土地成本分?jǐn)傉詢?nèi)部管理口徑項(xiàng)目成本費(fèi)用的分?jǐn)傓k法：關(guān)注管理口徑的成本確認(rèn)與分?jǐn)傡o態(tài)利潤(rùn)的影響因素之二：成本(2/4)1、土地成本的分?jǐn)偸紫雀鶕?jù)不同產(chǎn)品形態(tài)按占地面積進(jìn)行分?jǐn)偂?2、不可售的配套設(shè)施不分?jǐn)偼恋爻杀尽?3、地下部分的面積不分?jǐn)偼恋爻杀?。核心原則公建配套成本按項(xiàng)目所有的受益方進(jìn)行分?jǐn)偅挥惺找娴墓ㄅ涮?，其不能被收入覆蓋掉的成本也需要分?jǐn)傊疗渌墒蹣I(yè)態(tài)中去。 大型的公建配套如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院，按受益的原則分?jǐn)偟巾?xiàng)目的成本中。個(gè)別項(xiàng)目學(xué)校、幼兒園雖可以辦理產(chǎn)權(quán)，但鑒于商業(yè)價(jià)值較低，其相應(yīng)的成本在管理口徑上仍按受益原則全額分?jǐn)偟降厣峡墒圩≌?/p>

4、積中；公建配套成本分?jǐn)傉詢?nèi)部管理口徑項(xiàng)目成本費(fèi)用的分?jǐn)傓k法：靜態(tài)利潤(rùn)的影響因素之二：成本(3/4)關(guān)注管理口徑的成本確認(rèn)與分?jǐn)偼度氤杀净貓?bào)價(jià)值平衡如果長(zhǎng)期沒有回報(bào)的價(jià)值，不能以集團(tuán)持有大量資產(chǎn)作為提升住宅部分銷售量依靠核心原則：商業(yè)等持有物業(yè)投入的無效地價(jià)、無效成本，需要在住宅中進(jìn)行分?jǐn)偅徊荒苋セ目墒圮囄怀杀拘枰谧≌羞M(jìn)行分?jǐn)?。關(guān)注管理口徑的成本確認(rèn)與分?jǐn)偝钟行陨虡I(yè)及可售車位的成本分?jǐn)傡o態(tài)利潤(rùn)的影響因素之二：成本(4/4)房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種1企業(yè)所得稅2營(yíng)業(yè)稅3城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)與教育費(fèi)附加4土地增值稅5契稅6城鎮(zhèn)土地使用稅7房產(chǎn)稅8印花稅利潤(rùn)*25%在日常情況下，實(shí)行預(yù)征，核定利潤(rùn)率為15

5、%，乘以25%的稅率流轉(zhuǎn)稅：營(yíng)業(yè)收入的5.6%（營(yíng)業(yè)稅5%+附加約0.6%）不管項(xiàng)目盈利與否，都要預(yù)征所得稅的變種，一定程度上重復(fù)納稅根據(jù)增值比例的不同，稅率分為30%、40%、50%、60%土增稅預(yù)征稅率在2%-5%之間三大稅金日常預(yù)征稅負(fù)10%-12%靜態(tài)利潤(rùn)的影響因素之三：稅金(1/4)“營(yíng)改增”稅局計(jì)劃2015年全面實(shí)施，目前尚未明確方案，將會(huì)影響房地產(chǎn)稅收構(gòu)成靜態(tài)利潤(rùn)的影響因素之三：稅金(2/4)土增稅對(duì)利潤(rùn)的影響增值率在50%以內(nèi)，土增稅稅率為30%（對(duì)于普通住宅增值率20%以內(nèi)免征稅）增值率=收入-成本*1.3-營(yíng)業(yè)稅金結(jié)論1：非普通住宅項(xiàng)目毛利潤(rùn)在27.4%以下，將不產(chǎn)生土增稅

6、清算，此時(shí)凈利潤(rùn)率8.8%結(jié)論2：普通住宅項(xiàng)目毛利潤(rùn)在40.2%以下，將不產(chǎn)生土增稅清算，此時(shí)凈利潤(rùn)率18.5%結(jié)論3：項(xiàng)目毛利潤(rùn)達(dá)到53%以上，產(chǎn)生土增稅清算的稅率跳檔對(duì)于盈利項(xiàng)目，需要考慮價(jià)格增加帶來的稅負(fù)增加： 營(yíng)業(yè)稅5.6%土增稅清算28.32%（94.4%*30%）所得稅清算16.52%（1-5.6%-28.32%）*25% 稅負(fù)合計(jì)增加50.44%；對(duì)于盈利項(xiàng)目：價(jià)格溢價(jià)1元，凈利潤(rùn)增加約50%靜態(tài)利潤(rùn)的影響因素之三：稅金(3/4)邊際稅負(fù)的概念地產(chǎn)行業(yè)，銷售價(jià)格變動(dòng)1元，其他成本費(fèi)用不變，凈利潤(rùn)變動(dòng)多少？對(duì)于微利項(xiàng)目，需要考慮價(jià)格增加帶來的稅負(fù)增加： 營(yíng)業(yè)稅5.6%土增稅預(yù)繳2%

7、（1*2%）所得稅預(yù)繳3.75%（1*15%*25%） 稅負(fù)合計(jì)增加11.35%；對(duì)于微利項(xiàng)目：價(jià)格溢價(jià)1元，凈利潤(rùn)增加約90%經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)的稅務(wù)影響學(xué)校幼兒園做到在報(bào)建前進(jìn)行測(cè)算并明確方案：對(duì)于盈利項(xiàng)目，學(xué)校幼兒園的收益一般情況將小于對(duì)項(xiàng)目土增稅與所得稅的節(jié)稅效益，應(yīng)選擇明確為無產(chǎn)權(quán)公建，移交業(yè)主，分?jǐn)偝杀局量墒圩≌?；?duì)于微利項(xiàng)目，學(xué)校幼兒園的收益有可能大于對(duì)項(xiàng)目所得稅的節(jié)稅效益，可以選擇明確為商業(yè)屬性，自持經(jīng)營(yíng)；對(duì)于虧損項(xiàng)目，無抵稅效益，盡量持有。管理費(fèi)用的分?jǐn)偡桨盖爸每紤]：同一地區(qū)公司不同項(xiàng)目，有盈有虧，費(fèi)用在盈虧項(xiàng)目間的調(diào)劑，將對(duì)所得稅清算有利。稅務(wù)是影響利潤(rùn)的非彈性因素，稅金支出是無效益

8、的；項(xiàng)目在啟動(dòng)會(huì)階段需確定稅務(wù)整體方案，盡可能減少不必要的稅金支出靜態(tài)利潤(rùn)的影響因素之三：稅金(4/4)利潤(rùn)指標(biāo)的構(gòu)成動(dòng)態(tài)利潤(rùn)引入年化的概念（時(shí)間價(jià)值），得到項(xiàng)目的股東回報(bào)具有時(shí)間的敏感性“內(nèi)部收益率” 利潤(rùn)的動(dòng)態(tài)衡量指標(biāo)6億6億2億收入20億股東投入6億融資貸款6億靜態(tài)利潤(rùn)2億從靜態(tài)看，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率10% （股東靜態(tài)收益33%）；從動(dòng)態(tài)看，如果占用1年，股東動(dòng)態(tài)回報(bào)約為33%如果占用2年，股東動(dòng)態(tài)回報(bào)約為16%如果占用3年，股東動(dòng)態(tài)回報(bào)約為11%1億貸款利息1億結(jié)論：1、實(shí)現(xiàn)銷售凈利潤(rùn)率的時(shí)間影響股東回報(bào)、股東投入占用時(shí)間影響股東回報(bào) 2、時(shí)間是動(dòng)態(tài)利潤(rùn)指標(biāo)的重要因素，盡量快的收回利潤(rùn)，獲得

9、更高的股東回報(bào)考慮時(shí)間價(jià)值集團(tuán)對(duì)不同付款方式的回款時(shí)間要求：(1)首付、分期、一次性，按約定時(shí)間；(2)按揭，認(rèn)購(gòu)后75天；(3)公積金，認(rèn)購(gòu)后240天。以回款作為定價(jià)的依據(jù)，不以表面價(jià)格作為依據(jù)考慮邊際稅負(fù)的影響避免對(duì)客戶產(chǎn)生負(fù)導(dǎo)向，合理拉開不同方式的價(jià)格差異度，特別是公積金付款的價(jià)格差異梯度不同付款方式的應(yīng)有相應(yīng)的定價(jià)差異動(dòng)態(tài)利潤(rùn)的時(shí)間因素之一：價(jià)格與回款時(shí)間（1/2)財(cái)務(wù)視角：以動(dòng)態(tài)利潤(rùn)來看，低首付策略相當(dāng)于直接折扣。合理支持、有區(qū)別采用“低首付策略”避免同時(shí)低價(jià)、又分期的方式；需對(duì)價(jià)格和回款有所取舍。如何看待“低首付策略”靜態(tài)利潤(rùn)較高的項(xiàng)目采用的低首付策略帶來的問題：低首付如果按揭同時(shí)

10、延后，考慮邊際稅負(fù)，低首付延期3-6個(gè)月對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響相當(dāng)于銷售價(jià)格打?qū)⒔?折。影響客戶敏感的是支付能力還是價(jià)格問題？動(dòng)態(tài)利潤(rùn)的時(shí)間因素之一：價(jià)格與回款時(shí)間（2/2)存貨視角的誤區(qū)價(jià)格折損？產(chǎn)生狀況：不好賣就不賣，怕形成表價(jià)的折損。其實(shí)是誤導(dǎo)。實(shí)際上：現(xiàn)在不好賣的存貨未來銷售及價(jià)格可實(shí)現(xiàn)性 資產(chǎn)的沉淀帶來財(cái)務(wù)成本的潛在損失財(cái)務(wù)角度，存貨不銷售，折損時(shí)時(shí)產(chǎn)生?？创尕洠海?）合理的去化容量 （2）增值空間多大 （3）判斷是否策略性存貨 （4）價(jià)格敏感度動(dòng)態(tài)利潤(rùn)的時(shí)間因素之二：存貨的存量及賬齡（1/3)三年賬齡的存貨VS三年前8折賣掉三年后原價(jià)賣掉哪一個(gè)實(shí)際折損更多？動(dòng)態(tài)利潤(rùn)的時(shí)間因素之二：存貨

11、的存量及賬齡（2/3)收入增加：100%-80%=20%稅負(fù)增加：20%*50.44%=10%時(shí)間帶來資金成本增加 80%*10%*3=24%凈利潤(rùn)影響：20%-10%-24%=-14%三年后原價(jià)相比與三年前8折還折損14%如果是盈利項(xiàng)目收入增加：20%稅負(fù)增加20%*11.35%=2.27%時(shí)間帶來資金成本增加24%凈利潤(rùn)影響：20%-2.27%-24% =-6.27%三年后原價(jià)相比與三年前8折還折損6%如果是微利項(xiàng)目（邊際稅負(fù)影響減少）從財(cái)務(wù)視角看待存貨去化微利時(shí)代對(duì)存貨的要求：保證高去化率！困難存貨的去化在項(xiàng)目決策階段就要制定銷售方案動(dòng)態(tài)利潤(rùn)的時(shí)間因素之二：存貨的存量及賬齡（3/3)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入的才為真正的利潤(rùn)！如果一個(gè)項(xiàng)目5%的平均凈利潤(rùn)率，住宅較低、商業(yè)較高，但商業(yè)難以實(shí)現(xiàn)銷售回款，其工程投入后，項(xiàng)目賺了什么？只賺了留下賣不掉的商業(yè)資產(chǎn)。不能變現(xiàn)的存貨實(shí)際上是成本支出！現(xiàn)金流指標(biāo)的構(gòu)成“經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額” 現(xiàn)金流的衡量指標(biāo)（核心）是集團(tuán)考核指標(biāo)，也是項(xiàng)目的生命線。如果已開盤項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)，為問題項(xiàng)目！“投資回收期” 現(xiàn)金流的衡量指標(biāo)現(xiàn)金流包括：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、籌資現(xiàn)金流、集團(tuán)往來現(xiàn)金流投資回收期“收回集團(tuán)投入資金的時(shí)間”。投資回收期集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)：“18個(gè)月”即：前期土地款投入集團(tuán)墊款，項(xiàng)目通過融資放款