家庭居住規(guī)劃與購房抵押融資規(guī)劃

1、第6章 家庭居住與抵押貸款融資規(guī)劃本章包含如下內(nèi)容：家庭居住規(guī)劃購房抵押融資規(guī)劃購房及貸款融資規(guī)劃案例1第1節(jié) 家庭居住規(guī)劃家庭居住規(guī)劃的重要性無正確的居住規(guī)劃，影響居住質(zhì)量陷入低首付的陷阱，買自己負(fù)擔(dān)不起的房子優(yōu)良的購房規(guī)劃，可以強(qiáng)制儲(chǔ)蓄屋涯規(guī)劃指根據(jù)自己的支付能力和住房需求，在一生中隨生涯階段的改變而換房。屋涯規(guī)劃一般可分為：成家前或新婚時(shí)的首次購房中年前期的換房2中年后期的換房退休后的換房家庭居住規(guī)劃流程（見下頁的流程圖）購房與租房決策購房與租房具有類似的居住效用其決策，牽涉到擁有自己房產(chǎn)的心理效用和對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期。年成本法購房與租房的年使用成本租房：房租和押金的機(jī)會(huì)成本購房：首付款的

2、機(jī)會(huì)成本和房屋貸款利息3家庭居住規(guī)劃流程圖4案例1：王先生想購買位于上海莘莊地區(qū)的一套80m2的房產(chǎn)，開發(fā)商可租可售：若租，租金3000元/月，押金3個(gè)月；若購，總價(jià)80萬元，首付30萬，貸款50萬，利率6%。（假設(shè)資金的機(jī)會(huì)成本是一年期的存款利率3%）年成本法：租房年成本：300012+3000 3 3% = 36 270購房年成本：30萬3%+50萬6% = 39 000分析：從年成本看，租房更劃算，但需考慮以下因素：房租的上漲：只要未來房租上漲超過7.6%，購房就將更劃算。5房?jī)r(jià)的上漲：房?jī)r(jià)的上漲將對(duì)決策產(chǎn)生什么影響？租房年居住成本率=36 270 / 80萬 = 4.5%購房年居住成本

3、率=39 000 / 80萬 = 4.875%相差0.375%只要房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率超過0.375%，房屋的資本利得將降低購房的居住成本，購買變得劃算。因此，當(dāng)事人對(duì)房租及房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷是非常重要的因素。貸款利率的降低凈現(xiàn)值法考慮在一固定居住時(shí)期內(nèi)，比較租房和購房的現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。6案例2：王小姐看中了淮海路附近的一處房產(chǎn)，可租可售：若租，租金3萬元/月，押金3個(gè)月；若購，總價(jià)800萬元，首付300萬，貸款500萬，利率6%，貸款期限為20年。假設(shè)她確定要在該處居住5年，預(yù)計(jì)房租平均每年調(diào)升1.2萬元（假設(shè)資金的機(jī)會(huì)成本是一年期的存款利率3%）凈現(xiàn)值法租房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值= 1 767 725元7購

4、房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值貸款的年還款額：500萬(A/P, 20, 6%) = 435920購房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值= a 1.035 3 000 000 435920 (P/A, 5, 3%) = a 1.035 4 996 385(設(shè)5年后售房?jī)羲脼閍，a = 5年后售房?jī)r(jià)格 5年后的房貸余額 ) 分析當(dāng)租售的年現(xiàn)金流現(xiàn)值相等時(shí)： a 1.035 4 996 385 = 1 767 725，即：a = 3 742 017其對(duì)應(yīng)的售房?jī)r(jià)格應(yīng)是：5年后售房?jī)r(jià)格 = 3 742 017 + 435920 (P/A, 15, 6%) = 7 975 672因此，5年后售房?jī)r(jià)格只要高于798萬，購房將更優(yōu)8凈現(xiàn)

5、值法的結(jié)果受居住年數(shù)的影響：一般而言，居住年數(shù)越長(zhǎng)，用凈現(xiàn)值法計(jì)算的購房比租房劃算的概率越大。參考經(jīng)驗(yàn)是：若不打算居住3年以上，最好以租代購。凈現(xiàn)值法與年成本法的比較：凈現(xiàn)值法考慮得更全面：考慮了居住年數(shù)還可以考慮房租的調(diào)整和房?jī)r(jià)的變化年成本法比較簡(jiǎn)單購房規(guī)劃在購房規(guī)劃中需決定家庭負(fù)擔(dān)的起房屋總價(jià)、單價(jià)和區(qū)位。9購房規(guī)劃的基本方法案例3：郭先生家庭年收入10萬元，目前家庭凈資產(chǎn)15萬元，打算5年后購房，貸款的年限為20年，利率6%。其購房?jī)?chǔ)蓄或負(fù)擔(dān)房貸的上限為收入的40%；資金投資報(bào)酬率為10%。估算5年后負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)的首付款額 = 15 (F/P, 5, 10%) + 1040%

6、(F/A, 5, 10%) = 48.6萬 可負(fù)擔(dān)的貸款總額 = 10 40% (P/A, 20, 6%) = 45.9萬可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià) = 48.6 +45.9 = 94.5萬10負(fù)擔(dān)得起的房屋單價(jià)與家庭需要的房屋面積有關(guān)。家庭需要的房屋面積取決于家庭人口及空間舒適度要求（一般人均50-80平方米的建筑面積，比較寬敞）案例3中：郭先生是三口之家，選擇三室兩廳，150m2，則：可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)=94.5萬150=6 300元/m2區(qū)位的選擇房屋總價(jià)同時(shí)受區(qū)位和房屋面積的影響。一般在可接受的面積下，選擇適合區(qū)域在比較區(qū)域時(shí)需考慮：交通成本、交通時(shí)間成本、房?jī)r(jià)差異部分的利息成本等因素。11我國(guó)(

7、自用)住房抵押貸款的主要種類及操作方式商業(yè)性個(gè)人住房貸款貸款操作流程貸款擔(dān)保方式：抵押、質(zhì)押、保證還款方式傳統(tǒng)還款方式一次性還本付息：期限在一年以內(nèi)的貸款。等額還款與等本還款還款方式的創(chuàng)新我國(guó)抵押貸款還款方式的多樣化，是抵押貸款融資規(guī)劃的基礎(chǔ)。第2節(jié) 購房抵押融資規(guī)劃12專題：我國(guó)抵押貸款還款方式的創(chuàng)新（2005年10月前）等額遞增(減)還款操作方法：在初始時(shí)，銀行會(huì)根據(jù)客戶的貸款總額、期限和資信水平測(cè)算出一個(gè)首期還款金額，客戶在期初按此額度還款；此后根據(jù)間隔期和相應(yīng)遞增或遞減額度進(jìn)行還款的操作辦法。推出銀行：建設(shè)銀行北京分行（2005年9月）組合還款法 操作方法：還款人可以將整個(gè)還款期設(shè)定為

8、多個(gè)期限，每個(gè)還款期限的還款額度可根據(jù)自己的情況決定還款額的多與少。比如先少還后多還，先多還后少還，甚至選擇一段時(shí)間內(nèi)停止歸還貸款本金。 推出銀行：民生銀行（2003年）13專題（續(xù)）無障礙還款法 操作方法：購房者在還款期內(nèi)不限次數(shù)、不嚴(yán)格限制金額地在資金充裕時(shí)提前還款，資金緊張的時(shí)候還可及時(shí)取得二次抵押貸款，以此減少業(yè)主的利息支出。 推出銀行：浙商銀行（2004年10月）；民生銀行寬限期還款法 操作方法：銀行允許客戶在一定期限內(nèi)（稱為寬限期，如：入住前）只歸還貸款額本期利息，以后再開始?xì)w還本金。 推出銀行：浙商銀行（2004年10月）；中國(guó)銀行14住房公積金貸款（參見第3章）個(gè)人住房組合貸款

9、公積金貸款不足的部分用商業(yè)貸款補(bǔ)充。貸款流程：一般在同一個(gè)銀行進(jìn)行住房?jī)?chǔ)蓄貸款（參見第3章）15購房抵押貸款的型態(tài)選擇購房抵押貸款的型態(tài)選擇是考慮購房者個(gè)人的家庭狀況作出的，可分為以下幾類：到期還款型若預(yù)計(jì)家庭收入在很長(zhǎng)時(shí)期只能勉強(qiáng)支付月還款，就應(yīng)選者利率較低，不允許提前還款的貸款品種；或選擇住房?jī)?chǔ)蓄貸款提前還款型若家庭常有額外的收入來源，收入起伏較大，且無較好投資能力，可選擇交款有彈性，可根據(jù)收入多少選擇交款額，無提前還款罰款的貸款品種。這類貸款的利率可能較高16理財(cái)型若家庭有較好的投資能力，可向貸款人申請(qǐng)一定的房地產(chǎn)抵押授信額度，以循環(huán)使用?？稍谝韵聝煞N情況下獲得：購房時(shí)，未用足銀行給與的

10、購房貸款額度開始償還貸款后，貸款本金余額小于銀行給與的購房貸款額度此類貸款的利率通常較高超額貸款型主要指裝修貸款、家具貸款等適用于目前家庭資金不足，但在今后有足夠的償還能力的情況。17購房抵押融資規(guī)劃案例住房?jī)?chǔ)蓄與商業(yè)貸款進(jìn)行組合購房貸款的示例目標(biāo):以較低的成本迅速獲得20萬元貸款。1.利用商業(yè)抵押貸款迅速得到購房貸款20萬元，還貸期為20年，需首付4萬元，貸款額為16萬元，月均還款額為1059.47元，還貸總額為254272.29元，支付利息總額為94272.29元。2 .同時(shí)購買一份合同額為13萬元的住房?jī)?chǔ)蓄（中德住房銀行）， 類型為AB，月存款額為1040元，5年6個(gè)月后得到13萬元的全

11、額貸款，在以后的6年8個(gè)月時(shí)間內(nèi)，每月還貸額為910元，直到還清全部貸款，貸款利息總額為7800元。183.六年后，抵押貸款已還本息76282元（其中本金31961元；利息44321元），還差128039元，此時(shí)用住房?jī)?chǔ)蓄得到的貸款還清按揭剩余的所有款項(xiàng)，將直接節(jié)省按揭貸款利息49951元。4. 二者的貸款利息差額為42151元（即為您節(jié)省的貸款利息總額），同時(shí)為您節(jié)省了還貸周期，貸款利率的絕對(duì)穩(wěn)定，又有利于您的長(zhǎng)期資金規(guī)劃。19第3節(jié) 購房及貸款融資規(guī)劃案例已確定購房總價(jià)后的籌資規(guī)劃案例4：郭小姐看中一期房項(xiàng)目，總價(jià)100萬，設(shè)簽約付款額、工程期付款額和貸款比例分別為：15%、15%、70%，工程期3年。她該如何進(jìn)行籌資規(guī)劃？購房需要的現(xiàn)金流為：簽約1年2年3年以后每年15萬5萬5萬5萬6.1萬(70萬, 20年, 6%)若其家庭有20萬現(xiàn)金及每年5萬元的儲(chǔ)蓄能力。第8年后的困難，可通過提高儲(chǔ)蓄率或依靠收入的增加來克服。若估計(jì)不具備這樣的能力，可通過延長(zhǎng)還款期限(?)20若其家庭有15萬現(xiàn)金及每年5萬元的儲(chǔ)蓄能力？運(yùn)用寬限期還款法：假設(shè)貸款期20年,寬限期5年寬限期