完善我國(guó)住宅保障體系的若干建議

1、完善我國(guó)住宅保障體系的若干建議第 PAGE 6 頁 共 NUMPAGES 6 頁完善我國(guó)住宅保障體系的若干建議（提 綱）建好廉租房，加強(qiáng)廉租房社區(qū)管理加強(qiáng)租戶管理。完善適租者信息統(tǒng)計(jì)，合理安排廉租房建設(shè)；動(dòng)態(tài)跟蹤租戶信息，建立退租機(jī)制，確保廉租房的合理使用。優(yōu)先安排租戶在社區(qū)內(nèi)就業(yè)，自助、自給管理社區(qū)。充分利用志愿者組織、義工服務(wù)機(jī)制，做好廉租房社區(qū)醫(yī)療、教育服務(wù)。少建經(jīng)濟(jì)適用房合理選址，避免出現(xiàn)“買得起，住不起”的情形；在普通商品房小區(qū)配建經(jīng)濟(jì)適用房，既增加購房選擇，又避免中低收入人群聚居；發(fā)放購房券，將貨幣補(bǔ)貼中低收入人群自主選購合適商品房作為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的補(bǔ)充方式。梯級(jí)征收商品房銷售住

2、房保障基金，專款用于保障性住房建設(shè)。 對(duì)144以下的普通商品房免征住房保障基金，對(duì)144以上的非普通商品房應(yīng)適時(shí)推出梯級(jí)征收商品房銷售住房保障基金的政策，不但可以為保障性住房建設(shè)籌措資金，還可以在短期內(nèi)促進(jìn)高收入人群的消費(fèi)，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，幫助當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)步出“寒冬”不無有益。完善我國(guó)住宅保障體系的若干建議廣大人民群眾的住宅保障問題是維系國(guó)計(jì)民生的重要問題，而解決中低收入人群的住房問題更是重中之重。08年末，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了“9000億住房保障投資計(jì)劃”，舉世矚目！根據(jù)該計(jì)劃，今后三年內(nèi)要新增加200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投

3、資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元。各地政府此前已曾在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)方面做了不少嘗試，實(shí)施情況不太理想，為合理利用上述資金全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)，結(jié)合本人多年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)對(duì)完善我國(guó)住宅保障體系提出如下建議：建好廉租房，加強(qiáng)廉租房社區(qū)管理居者有其屋并不都要求有產(chǎn)權(quán)。廉租房既解決了低收入人群住房問題，又避免了經(jīng)濟(jì)適用房的諸多詬病，從社會(huì)保障的意義上講，廉租房應(yīng)作為保障性住房的主要形式。應(yīng)建好廉租房，加強(qiáng)社區(qū)管理。加強(qiáng)租戶管理，公平合理使用廉租房。首先，應(yīng)完善適租者信息統(tǒng)計(jì)，嚴(yán)格審查申請(qǐng)人條件，防止“富人搭窮人的班車”，再根據(jù)需要合理安排廉租房建設(shè)；其次，應(yīng)動(dòng)態(tài)跟蹤租戶信息，

4、建立退租機(jī)制，當(dāng)租戶經(jīng)濟(jì)狀況改善，不符合保障對(duì)象要求時(shí)，一定要及時(shí)搬出。政府主管部門既要“管進(jìn)”，還要“管出”，才能確保廉租房的合理使用，將有限的房源留給最需要的人。優(yōu)先安排租戶在社區(qū)內(nèi)就業(yè)，自助、自給管理社區(qū)。 廉租房社區(qū)有相當(dāng)?shù)氖I(yè)人員，政府應(yīng)充分利用社區(qū)居民從事社區(qū)管理工作，優(yōu)先安排他們?cè)谏鐓^(qū)內(nèi)的物業(yè)管理、治安管理、菜市、超市等服務(wù)崗位上工作，這既解決了低收入群體的就業(yè)，又解決了社區(qū)管理用工困難的問題，可以更低成本地做好社區(qū)管理，充分發(fā)揮租住者的主動(dòng)性、自主性，自給自足，建設(shè)管理好自己的美好家園。充分利用志愿者組織、義工服務(wù)機(jī)制，做好廉租房社區(qū)醫(yī)療、教育服務(wù)。建立長(zhǎng)期的廉租房社工、義工服

5、務(wù)機(jī)制，吸收社會(huì)上的志愿者及慈善機(jī)構(gòu)為廉租房租戶服務(wù)，特別是醫(yī)療、教育服務(wù)。不僅在硬件上滿足租戶的居住要求“住得便宜”，更在軟件上為租戶營(yíng)造一個(gè)高質(zhì)量的、和諧的居住環(huán)境“住得好”，使社區(qū)老人的福利及學(xué)齡兒童教育等不因居住廉租房社區(qū)而受到影響。少建經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房過去存在建豪宅、分配不公、無有效“退出機(jī)制”、“開著寶馬買房”等諸多詬病。而在消耗了眾多政府資源興建后，又常常被認(rèn)為并不“經(jīng)濟(jì)”而遭棄購，處于尷尬的境地。在低價(jià)商品房與經(jīng)濟(jì)適用房已逐漸有所重迭的現(xiàn)狀下，經(jīng)濟(jì)適用房這種有產(chǎn)權(quán)的保障性住房應(yīng)盡量少建。少量的經(jīng)濟(jì)適用房要合理建設(shè)。合理選址，避免出現(xiàn)“買得起，住不起”的情形。經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)根據(jù)

6、適購者的需求合理選址，盡量選擇在市中心適當(dāng)?shù)貕K興建，避免因?yàn)椤暗囟纹h(yuǎn)、配套不全”等而出現(xiàn)“買得起，住不起”的情形，讓經(jīng)濟(jì)適用房真正“經(jīng)濟(jì)”。在普通商品房小區(qū)配建經(jīng)濟(jì)適用房，既增加購房選擇，又避免中低收入人群聚居。經(jīng)濟(jì)適用房的興建可采取“配建制”，即在政府出讓土地時(shí)，可在城市中心區(qū)開發(fā)中低層次商品房的較大型地塊內(nèi)，通過減免部分地價(jià)，從而要求開發(fā)商返回一定數(shù)量房源，提供給政府作為經(jīng)濟(jì)適用房使用。由此可帶來幾方面的好處：增加經(jīng)濟(jì)適用房適合對(duì)象的購房選擇，方便購房者選擇更便于其生活、工作的經(jīng)濟(jì)適用房源進(jìn)行購買，降低其生活的成本；中低收入者可相對(duì)分散在各小區(qū)內(nèi)，避免人為形成貧民窟；小區(qū)、周邊的教育、生

7、活、醫(yī)療等配套共享，促進(jìn)中低收入者提升生活質(zhì)量、改善經(jīng)濟(jì)狀況；發(fā)放購房券，將貨幣補(bǔ)貼中低收入人群自主選購合適商品房作為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的補(bǔ)充方式。各地經(jīng)濟(jì)適用房在銷售時(shí)遭遇不同尷尬。2008年底，廣州時(shí)隔10年之后首次推出的2145套經(jīng)濟(jì)適用房，只有975套房屋被中低收入家庭認(rèn)購，余下一半遭棄購。因“地段偏遠(yuǎn)、配套不全、戶型不合適”等原因，老百姓對(duì)政府的投入不領(lǐng)情，既浪費(fèi)了政府行政資源，又未達(dá)到住房保障的目的。建議政府對(duì)通過資格審核的中低收入家庭發(fā)放購房券，在限期內(nèi)購買限定面積的普通商品房，購房券可折抵相應(yīng)金額，開發(fā)商收到購房券后可直接抵減相應(yīng)金額的應(yīng)繳地價(jià)、稅費(fèi)等。同時(shí)，政府可對(duì)使用購房券的普

8、通商品房實(shí)行限制產(chǎn)權(quán)以限制再次交易。將發(fā)放購房券作為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的補(bǔ)充方式，有很多好處：對(duì)政府：節(jié)約了行政資源，不需另行花較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行房屋規(guī)劃、興建，而且“明補(bǔ)”的購房券金額可以有效地控制在政府規(guī)定的補(bǔ)貼范圍內(nèi)，便于控制政府開支；對(duì)中低收入人群：可自主靈活地選購更多的房源，減少區(qū)位、價(jià)格、面積方面的限制，更容易地改善他們的居住條件；對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)：緩解了經(jīng)濟(jì)適用房供給量增大給普通商品房銷售造成的沖擊，有利于市場(chǎng)隨需求自主調(diào)控。參考山東省日照市停建經(jīng)濟(jì)適用房直接發(fā)放住房補(bǔ)貼的實(shí)施效果，相信發(fā)放購房券在短期內(nèi)即可對(duì)解決住房保障問題、促進(jìn)普通商品房銷售起到立竿見影的作用。 梯級(jí)征收商品房銷售住房保障

9、基金，?？钣糜诒Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)。2006年，為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)支持中低收入家庭購房, 政府出臺(tái)“國(guó)六條”限制非住宅及高檔和大戶型住房建設(shè)，效果不是很明顯。本人認(rèn)為，對(duì)高檔和大戶型等非普通商品房，可參照汽車購置稅征收模式梯級(jí)遞增征收住房保障基金，?？钣糜诒Ｕ闲宰》康慕ㄔO(shè)。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)住宅結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，商品房銷售可按如下方式征收住房保障基金，如：144以下普通商品房：免征住房保障基金；對(duì)超過14450%以內(nèi)（即216）的非普通商品房：按銷售價(jià)格的1.5征收住房保障基金；對(duì)超過14450%100%（即216288）的非普通商品房，按銷售價(jià)格的3征收住房保障基金。面積再大，再進(jìn)一步增收。具體面積及費(fèi)率可具體論證。根據(jù)商品房銷售價(jià)格的遞增梯級(jí)征收住房保障基金，既可以照顧到普通商品房購買者的負(fù)擔(dān)，又可以調(diào)節(jié)非普通商品房消費(fèi)，符合國(guó)家的基本政策。對(duì)少數(shù)高端的居住要求，政府還可以從中收取較多的住房保障基金投入到經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)，“讓盒飯更便宜，讓鮑魚更貴”一舉多得！ 住房保障基金的政策可現(xiàn)在制定，但不