房地產(chǎn)企業(yè)《“營(yíng)改增”17大風(fēng)險(xiǎn)防范與土地增值稅清算全程攻略》課程大綱(共5頁(yè))

1、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”17大風(fēng)險(xiǎn)防范與土地增值稅清算全程攻略 課程(kchng)背景(bijng)在國(guó)家稅務(wù)總局要求下，加強(qiáng)土地增值稅征管已成為近年年各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)工作重點(diǎn)之一。為此，各省市紛紛出臺(tái)了加強(qiáng)土地增值稅清算管理的若干政策，清算口徑趨向嚴(yán)厲。并且國(guó)家稅務(wù)總局將建筑、房地產(chǎn)業(yè)納入2014年指令性檢查項(xiàng)目范圍，在專項(xiàng)檢查工作方案(fng n)中也強(qiáng)調(diào)了土地增值稅的檢查。這一切都在預(yù)示著新一輪清算高潮即將來(lái)襲。面對(duì)史上最嚴(yán)厲的土地增值稅征管，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的您做好戰(zhàn)斗準(zhǔn)備了嗎？ 對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)將施行的“營(yíng)改增”，對(duì)地方財(cái)政的獲取方式是一大挑戰(zhàn)，對(duì)于建筑、房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)同樣是一場(chǎng)不得不應(yīng)對(duì)的

2、挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅是5%，“營(yíng)改增”之后增值稅率定為11%的話，稅率上升比較明顯。該如何應(yīng)對(duì)呢？ 本課程以國(guó)家稅務(wù)總局及各地2014年土地增值稅清算最新政策為基礎(chǔ)，以營(yíng)改增政策為背景，進(jìn)行理論升華，深度剖析，以庖丁解牛般的實(shí)戰(zhàn)演示，用最短的時(shí)間，讓我們房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員掌握土地增值稅清算實(shí)戰(zhàn)技巧及營(yíng)改增基本原理，全面控制其中的風(fēng)險(xiǎn)，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭(zhēng)取最大化的利益！ 邀請(qǐng)對(duì)象董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、監(jiān)事、獨(dú)立董事、董事會(huì)秘書等高層管理人員項(xiàng)目總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)管理人員等 課程大綱模塊主題主要內(nèi)容第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”納稅全面準(zhǔn)備一、營(yíng)改增政策的解讀與實(shí)踐1.我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制的形成及

3、增值稅改革 2.營(yíng)改增試點(diǎn)的進(jìn)展及總體規(guī)劃3.為什么要營(yíng)改增？營(yíng)業(yè)稅有何弊端？營(yíng)改增改革的基本指導(dǎo)思想4.納稅人和扣繳義務(wù)人的認(rèn)定 5.增值稅的一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 6.增值稅的適用稅率和征收率 7.銷售額、銷售折扣、銷售折讓的認(rèn)定 8.增值稅的差額征稅規(guī)定 9.混業(yè)經(jīng)營(yíng)帶給房地產(chǎn)營(yíng)改增什么風(fēng)險(xiǎn)？10.鐵路運(yùn)輸服務(wù)營(yíng)改增后對(duì)于房地產(chǎn)有何影響？ 11.快遞業(yè)營(yíng)改增后對(duì)于房地產(chǎn)有何影響？12.融資租賃業(yè)營(yíng)改增后對(duì)于房地產(chǎn)有何影響？ 13.房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段能取得哪些專用發(fā)票？哪些能或不能抵扣？14.營(yíng)改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅地點(diǎn)有無(wú)變化？二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注的營(yíng)改增若干風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題1.

4、房地產(chǎn)企業(yè)是營(yíng)改增納稅人嗎？你有增值稅業(yè)務(wù)嗎？2.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業(yè)務(wù)是再設(shè)公司還是分賬核算？ 3.房地產(chǎn)企業(yè)不提供應(yīng)稅服務(wù)就不涉及增值稅嗎？沒有營(yíng)改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務(wù)嗎？ 營(yíng)改增后無(wú)處躲藏的現(xiàn)有贈(zèng)送業(yè)務(wù)。4.房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅哪些稅率？ 5.房地產(chǎn)企業(yè)涉及代扣稅款如何處理？ 6.房地產(chǎn)營(yíng)改增后發(fā)生非正常損失如何處理？ 7.固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額該不該抵扣？ 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的納稅籌劃8.房地產(chǎn)營(yíng)改增后業(yè)主退房、折扣如何開具發(fā)票？9.裝卸搬運(yùn)營(yíng)改增有什么變化？ 10.倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)營(yíng)改增租賃雙方有何影響？ 11.汽車可以抵扣了，汽油費(fèi)能隨意抵扣嗎？12.營(yíng)改

5、增后銷售固定資產(chǎn)該如何納稅？第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算全程納稅攻略第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算全程納稅攻略第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算全程納稅攻略一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的主要稅種有哪些？各階段有哪些特點(diǎn)？1.前期階段2.工程建設(shè)階段 3.銷售階段4.清算二、土地增值稅征稅對(duì)象有哪些問(wèn)題要注意？1.小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎？2.房屋長(zhǎng)期出租是否征收土地增值稅？三、市場(chǎng)調(diào)控下預(yù)征率及核定征收率未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)如何？四、項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)是否影響土地增值稅清算？1.土地增值稅清算單位怎么確定？誰(shuí)是有關(guān)部門？ 2.土地增值稅清算分兩類還是分三類還是分四類？3.分期開發(fā)的項(xiàng)目能否合并進(jìn)行土地增值

6、稅清算？ 普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計(jì)算土地增值稅？4.分開還是合并清算的經(jīng)典問(wèn)答5.當(dāng)今中國(guó)最牛的對(duì)土增稅分類清算抗議！6.土地增值稅與普通住宅定價(jià)的關(guān)系及如何回避無(wú)效價(jià)格區(qū)間？控制增值率20%以下是降低收入還是增加成本好，有無(wú)其他辦法？ 7.地下室和車位（車庫(kù)）歸屬于住宅還是其他商品房？車位、車庫(kù)、地下室辦理產(chǎn)權(quán)還是不辦理產(chǎn)權(quán)？ 8.車位車庫(kù)等要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆?9.不同項(xiàng)目能否分?jǐn)偝杀荆?10.普通住宅與其他產(chǎn)品類型如何分?jǐn)傞_發(fā)成本？ 11.按建筑面積分?jǐn)偝杀緹o(wú)法避免商業(yè)增值率高可以調(diào)整嗎？ 12.項(xiàng)目分期滾動(dòng)開發(fā)，怎樣進(jìn)行稅收籌劃？13.住宅和商業(yè)地產(chǎn)混合型項(xiàng)目

7、怎樣進(jìn)行稅收籌劃？五、房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地方式對(duì)于土地增值稅清算的影響五、房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地方式對(duì)于土地增值稅清算的影響1.土地作為扣除項(xiàng)目成本如何確定?2.暗箱操作遲早要還的！3.拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？4.毛地出讓先拿地后拆遷怎么清算？5.地出讓合同顯示為取得凈地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開發(fā)成本扣除？6.投資政府土地改造項(xiàng)目如何納稅處理？7.直接買地與股權(quán)轉(zhuǎn)讓買地對(duì)于雙方有哪些稅收影響？8.投資再轉(zhuǎn)讓土地存在哪些稅收爭(zhēng)議？9.競(jìng)拍取得土地出讓合同該怎么簽定？10.開發(fā)過(guò)程中土地使用稅怎么計(jì)算？ 11.競(jìng)拍取得土地繳納耕地占用稅嗎？ 繳納完耕地占用稅可以一

8、年免土地使用稅嗎？ 12.紅線外支出能否列支土地成本清算扣除？13.政府返還款可有納稅籌劃空間？六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本清算如何扣除1.簽訂施工合同不含甲供材如何處理？2.維修基金大配套費(fèi)不能加計(jì)扣除嗎？3.房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計(jì)扣除嗎？ 4.建安成本可隨意虛增嗎？ 5.會(huì)所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？6.裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？ 7.售樓部費(fèi)用可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？8.墊資開發(fā)與融資成本土地增值稅稅負(fù)比較七、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)清算收入如何確定？1.未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票時(shí)如何確認(rèn)收入？2.房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)退房款如何確認(rèn)收入？ 3.房地產(chǎn)企業(yè)收取的違約金

9、、更名費(fèi)是否繳納土地增值稅? 4.取得非貨幣性資產(chǎn)如何確認(rèn)土地增值稅清算收入？5.拆遷安置房如何確認(rèn)土地增值稅清算視同銷售收入？6.房地產(chǎn)企業(yè)自用、出租開發(fā)產(chǎn)品是否需要征收土地增值稅？7.地上停車位、地下車位（人防/非人防）一次性收取租金是否繳納土地增值稅？8.房地產(chǎn)企業(yè)將車位無(wú)償交付物業(yè)公司，物業(yè)公司收取租金，是否需要視同銷售征收土地增值稅？9.房地產(chǎn)企業(yè)未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證，違規(guī)銷售國(guó)有（集體）土地上建造的房產(chǎn)是否征收土地增值稅？八、土地增值稅清算開發(fā)費(fèi)用如何扣除？ 1.委托貸款利息支出屬于能提供金融機(jī)構(gòu)證明嗎？2.房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問(wèn)費(fèi)是否可以據(jù)實(shí)作為土地增值稅清

10、算扣除項(xiàng)目？3.房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的5%計(jì)算還是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的10%計(jì)算？九、清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？ 1.土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)為土地增值稅扣除項(xiàng)目？2.清算后取得發(fā)票咋辦？3.清算后又賣房咋辦？十、土地增值稅清算后項(xiàng)目虧損怎么辦？ 十一、年終結(jié)賬土地增值稅如何結(jié)轉(zhuǎn)？ 3.8萬(wàn)億元欠稅折射出什么問(wèn)題？稅企間的土地增值稅紛爭(zhēng)還有多少？十二、舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅怎么計(jì)算？ 十三、清算申報(bào)與稽查的關(guān)系十四、做好預(yù)清算應(yīng)準(zhǔn)備哪些資料？ 十五、城中村改造如何納稅處理？ 十六、合作建房分房后銷售如何計(jì)算土地增值稅？ 十七、BT置換土地如何處理咨詢熱線傳 真網(wǎng) 址:睿達(dá)房地產(chǎn)顧問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”17大風(fēng)險(xiǎn)防范與土地增值稅清算全程攻略內(nèi)容總結(jié)（1）房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”1