房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理PPT資料

1、共五十三頁(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(jngyng)與管理（一）同濟(jì)大學(xué)(tn j d xu) 施建剛 教授/博士生導(dǎo)師/博士2003.11房屋土地資源信息研究中心主任建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任共五十三頁(yè) 本提綱為02秋、03春MBA所準(zhǔn)備，將結(jié)合實(shí)例講解，推出新理念、新方法，希望能對(duì)交流者在今后的工作和學(xué)習(xí)(xux)中有點(diǎn)滴啟示。 共五十三頁(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(jngyng)與管理（一）分八部分講解一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)別問題探討四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理七、上海住宅建設(shè)“十五”計(jì)劃的主要(zhyo)內(nèi)容八

2、、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估新方法拓展共五十三頁(yè)一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)(xinggun) 概念的前沿探索 導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)掀起(xinq)和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。共五十三頁(yè)（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同(b tn)認(rèn)識(shí)“management” 意指經(jīng)營(yíng)、管理(gunl)、操縱、駕駛等?！癮dministration”意指管理、經(jīng)營(yíng)，尤指公共事務(wù)、國(guó)家政策等管理。共五十三頁(yè)1、（房地產(chǎn)）管理(gunl)的概念 成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動(dòng)(hu dng)和全部過程。”共五十三頁(yè)2、機(jī)制（生產(chǎn)流通(li

3、tng)消費(fèi)）共五十三頁(yè)3、城市建設(shè)(jinsh)的怪圈區(qū)位(q wi)-第一代住宅配套-第二代住宅環(huán)境-第三代住宅生態(tài)-第四代住宅共五十三頁(yè)（二）房地產(chǎn)概念(ginin)的定位1、房地產(chǎn)： 房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟(jì)體。財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理(gunl)和服務(wù)的行業(yè)。共五十三頁(yè)（三）土地概念(ginin)的拓展土地：地球陸域表層(biocng)，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟(jì)體） 有限性土地的特點(diǎn)： 集資性 擴(kuò)延性 生地勞動(dòng)產(chǎn)品 毛地 熟地 土地的價(jià)格：土地使用權(quán)的交換價(jià)格（價(jià)值），不是土地的購(gòu)買價(jià)格（買未來）共五十三頁(yè)（四）土地權(quán)屬的改變(gibin)1、所有權(quán)

4、：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權(quán)利。2、使用權(quán)：依法享有(xingyu)利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。共五十三頁(yè)（五）土地使用(shyng)制度的歷史沿革共五十三頁(yè)（六）土地使用(shyng)方式的認(rèn)識(shí)收土地使用費(fèi)出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）+掛牌(gupi)轉(zhuǎn)讓劃撥其他（出租、作價(jià)入股等）共五十三頁(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)(shj)及房地產(chǎn)開發(fā)管理共五十三頁(yè)（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)(xinggun)數(shù)據(jù)1、公司(n s)數(shù)共五十三頁(yè)2.批租(p z)數(shù) 歷年上海市土地(td)使用權(quán)出讓情況表 年 份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+

5、7）122052546234996401029出讓面積（萬）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年 份19981999200020012002累計(jì)出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27共五十三頁(yè)3.相關(guān)(xinggun)數(shù)據(jù)住宅投資(tu z)（增加值）/GDP5%-供不應(yīng)求住宅投資（增加值）/GDP8%-供過于求上海6.9%離10%還有較大的空間。2002年13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。2005

6、13.9平方米/人，合建筑面積28平方米。2007 14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。2010 16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。2015 19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。共五十三頁(yè)（二）房地產(chǎn)開發(fā)(kif)程序管理共五十三頁(yè)1、多余(duy)的話House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）開發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且(r qi)應(yīng)該提供和引導(dǎo)一種新的生活方式。共五十三頁(yè)2、住宅建設(shè)工程實(shí)施與規(guī)劃管理(gunl)關(guān)系圖 住宅建設(shè)工程(gngchng)實(shí)施過程 城市建設(shè)管理過程可行性研究報(bào)告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程

7、竣工建設(shè)工程設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實(shí)施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理共五十三頁(yè)3、開發(fā)(kif)程序（1）決策(juc)（2）前期a、美國(guó)熊貓（中國(guó)）公司策劃經(jīng)過、單獨(dú)設(shè)計(jì)與整體設(shè)計(jì)b、出讓土地及實(shí)例 c、審圖公司共五十三頁(yè)（3）施工（建設(shè)施工）抓好：三 控（進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制） 二 管（合同(h tong)、信息管理） 一協(xié)調(diào)（組織協(xié)調(diào)）共五十三頁(yè)（4）竣工驗(yàn)收與交付使用驗(yàn)收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理） 新建住宅交付使用許可證-驗(yàn)收合格可使用。 物業(yè)管理早期介入 前期(qinq)物業(yè)管理 物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng)

8、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收出售 業(yè)主委員會(huì)成立共五十三頁(yè)（三）房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項(xiàng)目可行性研究1、項(xiàng)目背景與概況2、基本數(shù)據(jù)3、成本(chngbn)估算（華聯(lián)房產(chǎn)公司打樁、陽(yáng)光廳、東方明珠選址及玻璃等） 4、進(jìn)度安排5、資源供給6、市場(chǎng)分析7、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析（西寶興路）9、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10、結(jié)論（唯一） 共五十三頁(yè)（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)評(píng)估管理1、市場(chǎng)研究（基本面）A、一般因素分析（宏觀(hnggun)）B、相關(guān)因素分析（微觀）共五十三頁(yè)2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（技術(shù)面） a、傳統(tǒng)評(píng)估技術(shù)b、現(xiàn)金流評(píng)估（價(jià)與時(shí)間不成比例）c、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評(píng)估（重點(diǎn)）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期衡量項(xiàng)目盈虧的主要(zhyo

9、)指標(biāo)共五十三頁(yè)三、房地產(chǎn)（管理）個(gè)別問題(wnt)探討共五十三頁(yè)（一）居住房地產(chǎn)投資價(jià)值(jizh)的疑惑共五十三頁(yè)（二）關(guān)于(guny)居住小區(qū)環(huán)境的思索1、空間環(huán)境(hunjng)硬件共五十三頁(yè) 2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000） 生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動(dòng)和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)(yuj)整體。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機(jī)物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機(jī)鹽等）有機(jī)物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽(yáng)輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費(fèi)者（各種動(dòng)物）分解者（細(xì)菌、真菌、食腐動(dòng)物） 智能住宅小區(qū)智能化內(nèi)容：信息通信系統(tǒng)、安全(nqun)防范系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

10、、物業(yè)管理系統(tǒng)四大部分。有基本配置和可選配置。 共五十三頁(yè)3、視覺環(huán)境(hunjng)4、人文環(huán)境5、交通環(huán)境共五十三頁(yè)（三）房型(fn xn)與價(jià)格的誤區(qū)共五十三頁(yè)1、房型(fn xn)（1）是板式還是點(diǎn)式（2）戶室（比）（3）建筑面積(jin zh min j)（4）車庫(kù)共五十三頁(yè)2、價(jià)格(jig)共五十三頁(yè)（四）經(jīng)營(yíng)(jngyng)123 共五十三頁(yè)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理(gunl)共五十三頁(yè)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷分析(fnx)三個(gè)階段：宣傳(xunchun)、溝通階段；談判階段；簽約階段。（大定、小訂）共五十三頁(yè)（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的主要(zhyo)手段共五十三頁(yè)（三）房地產(chǎn)定價(jià)方法(f

11、ngf)與策略1、方法(fngf)2、策略（技巧）共五十三頁(yè)五、房地產(chǎn)交易(jioy)與權(quán)屬登記管理 房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)(shnbo)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度（另一項(xiàng)是土地使用權(quán)出讓制度）。共五十三頁(yè)六、租售比的實(shí)質(zhì)(shzh)與管理共五十三頁(yè)（一）租售并存(bn cn) 合理租售比價(jià)的原則：在住房有效使用年限(ninxin)內(nèi)的租金總支出大于或等于同期售價(jià)的總支出，這樣買房才比租房合算。 共五十三頁(yè)（二） 租售比價(jià)(bji)推算共五十三頁(yè)七、上海住宅建設(shè)“十五”計(jì)劃(jhu)的主要內(nèi)容共五十三頁(yè)（一）指導(dǎo)思想共五十三頁(yè)（二）總體(zngt)

12、思路“一個(gè)出發(fā)點(diǎn)”“兩個(gè)目標(biāo)(mbio)”“三個(gè)面向” “四個(gè)必須” 共五十三頁(yè)（三）發(fā)展(fzhn)目標(biāo)共五十三頁(yè)（四）發(fā)展(fzhn)布局（1）依托交通干道進(jìn)行住宅開發(fā)；（2）借助經(jīng)濟(jì)商業(yè)圈進(jìn)行住宅開發(fā)；（3）利用環(huán)境景觀進(jìn)行住宅開發(fā)；（4）依托文教(wnjio)設(shè)施進(jìn)行住宅開發(fā)；（5）重塑歷史街區(qū)進(jìn)行住宅開發(fā)；（6）結(jié)合“一城九鎮(zhèn)”進(jìn)行住宅開發(fā)。共五十三頁(yè)（五）“十五”期間住宅(zhzhi)發(fā)展的主要措施共五十三頁(yè)八、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估(pn )新方法拓展共五十三頁(yè)謝 謝 ！共五十三頁(yè)內(nèi)容摘要房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理（一）。施建剛 教授/博士生導(dǎo)師/博士。導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。2、機(jī)制（生產(chǎn)流通消費(fèi)）。1、房地產(chǎn)： 房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟(jì)體。土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂