XX市特色民宿方案PPT(PPT 58頁)

1、 滄州市特色民宿旅游文化建設(shè)開發(fā)分析滄州市旅游協(xié)會策劃部第1頁，共58頁。民宿分布格局 1、民宿需求有多火爆？非標(biāo)準(zhǔn)化酒店預(yù)訂市場正處于爆發(fā)式增長時期；非標(biāo)準(zhǔn)化酒店預(yù)訂用戶主體年輕化，26歲至35歲用戶占50.7%的份額。2、民宿行業(yè)規(guī)模有多大？主要依托于鄉(xiāng)村景觀、自然風(fēng)景及特殊文化資源，以景區(qū)為核心向周邊輻射，形成了獨(dú)特的休閑旅居度假形態(tài)。截止2015年上半年，我國民宿超過4萬家，民宿行業(yè)從業(yè)人員約84.7萬人，市場規(guī)模112億元。第2頁，共58頁。民宿分布格局 民宿行業(yè)規(guī)模有多大？主要依托于鄉(xiāng)村景觀、自然風(fēng)景及特殊文化資源，以景區(qū)為核心向周邊輻射，形成了獨(dú)特的休閑旅居度假形態(tài)。截止2015

2、年上半年，我國民宿超過4萬家，民宿行業(yè)從業(yè)人員約84.7萬人，市場規(guī)模112億元。數(shù)據(jù)來源：2015年中國民宿發(fā)展研究報(bào)告第3頁，共58頁。民宿分布格局 民宿火爆根源大時代背景全民度假時代，旅游業(yè)持續(xù)火爆，度假市場投資前景美好全民休閑度假時代來臨，度假人群劇增，市場需求增長。1/2中國每年國內(nèi)旅游人次達(dá)36億人次，其中超過18億人次在鄉(xiāng)村、古街。20億預(yù)計(jì)未來5到10年，鄉(xiāng)村旅游接待人次可達(dá)20億人次，農(nóng)民直接接待可達(dá)10億人次。第4頁，共58頁。民宿分布格局 從需求端看逆城市化現(xiàn)象城市人群“回歸”，追尋一種鄉(xiāng)野生活方式他們渴望的是與鄉(xiāng)村生活產(chǎn)生共鳴，而不單單是離開城市。民宿承接了城市人群的返

3、鄉(xiāng)住宿需求，成為對話鄉(xiāng)村的載體。鄉(xiāng)愁的文化表達(dá)感受“活”著的鄉(xiāng)村，體現(xiàn)為一種對在地文化的深度體驗(yàn)民宿所攜帶的文化基因是鄉(xiāng)愁的依托，其建筑設(shè)計(jì)及服務(wù)理念都在傳遞一種文化表達(dá)。第5頁，共58頁。民宿分布格局 從投資端看地方政府響應(yīng) 順應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)變革的時代潮流民宿行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)紛紛落地，業(yè)態(tài)創(chuàng)新、有序競爭，局勢大好。2015年11月25日關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見：推動了民宿合法化。2016年1月27日關(guān)于落實(shí)發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)的若干意見：大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，有規(guī)劃地開發(fā)休閑農(nóng)莊、鄉(xiāng)村酒店、特色民宿、自駕露營、戶外運(yùn)動等鄉(xiāng)村休閑度假產(chǎn)品。2016年3月

4、2日出臺的關(guān)于促進(jìn)綠色消費(fèi)的指導(dǎo)意見：鼓勵個人閑置資源有效利用，有序發(fā)展民宿出租等。2016年3月兩會期間，政協(xié)委員朱鼎健提出建議編制推行農(nóng)家樂、民宿綜合評定國家標(biāo)準(zhǔn)：引發(fā)全國針對個性化住宿規(guī)范討論?？招拇逵楷F(xiàn) 鄉(xiāng)村空心現(xiàn)象為民宿發(fā)展提供了建筑載體和活動空間全國空心村綜合整治增地潛力可達(dá)約1.14億畝。我國自然村十年銳減92萬個第6頁，共58頁。民宿分布格局 從投資端看返鄉(xiāng)創(chuàng)客 文創(chuàng)和跨界為特征的新造鄉(xiāng)運(yùn)動，革新了鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)邏輯地域文化得以傳承，鄉(xiāng)村活力得以延續(xù)。資本狂潮 各路資本注入，社會的財(cái)富和一部分資源正從都市向鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移品牌、連鎖運(yùn)營模式助推民宿品質(zhì)高端化發(fā)展。2011-2013年，

5、非標(biāo)準(zhǔn)化住宿市場投資年均增長13.1%，超過酒店行業(yè)整體增長率的3個百分點(diǎn)。首旅酒店旗下首旅寒舍，計(jì)劃在全國各地籌建近6-10個項(xiàng)目；眾安集團(tuán)旗下香港主板上市企業(yè)中國新城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)民宿市場；外婆家跨界投資6000萬元發(fā)力高端民宿首批20個“中國鄉(xiāng)村旅游創(chuàng)客示范基地”分布圖 第7頁，共58頁。民宿發(fā)展歷程 民宿最早起源于英國，上世紀(jì)60年代初，英國西南部與中部人口較稀疏的農(nóng)家，為了增加收入開始為客人提供住宿和早餐，屬于家庭式的招待，成為最早的民宿類型。 民宿廣泛發(fā)展于上世紀(jì)80年代的臺灣地區(qū)和日本。臺灣旅游景區(qū)的住宿設(shè)施不足，當(dāng)?shù)鼐用癖阕园l(fā)將閑置的房屋出租給游客使用；90年代，臺灣農(nóng)業(yè)在加入世貿(mào)組織

6、的沖擊下以及休閑觀念的流行，由農(nóng)民提供給游客吃住游玩的新消費(fèi)品“民宿”開始流行起來；日本民宿的發(fā)展，則是由租借民居歇腳或暫住而發(fā)展興起的行業(yè)。第8頁，共58頁。我國民宿態(tài)勢 發(fā)展階段 從住宿補(bǔ)充向旅游特色吸引的轉(zhuǎn)變現(xiàn)狀特征建筑體量小唐鄉(xiāng)主題院落只有9間；宏村拾間房，主樓高3層，客房總數(shù)8間；西山島飛魚民宿只有5間客房。行業(yè)力度弱行業(yè)協(xié)會數(shù)量少、行業(yè)監(jiān)管力度弱、行業(yè)體系不健全營業(yè)份額小2014年第二季度，在線酒店預(yù)訂市場規(guī)模達(dá)16.7億元，在線客棧民宿預(yù)訂市場規(guī)模為1.3億元。民宿平日價格在500-800元不等，價格上浮幅度在20%-50%之間?？罩寐?0%-70%，入住率維持在50%70%才能

7、持續(xù)保障盈利。小眾（個性化）市場小文藝、小性格、小情懷1000個民宿有1000個民宿的特色，1000個人也有1000個選擇民宿的理由。第9頁，共58頁。我國民宿態(tài)勢 主流市場特征體驗(yàn)慢生活的人群關(guān)注放松釋壓、慢節(jié)奏、休閑娛樂、有品質(zhì)的居住環(huán)境，關(guān)注性價比。青年、家庭人群18-35歲的用戶占中國在線客棧民宿預(yù)訂用戶的近90%，家庭客群居多。數(shù)據(jù)來源：易觀智庫2014年中國客棧在線民宿預(yù)訂市場調(diào)研報(bào)告 第10頁，共58頁。我國民宿態(tài)勢 關(guān)注新的消費(fèi)群體中產(chǎn)階級消費(fèi)升級，構(gòu)成了整個消費(fèi)服務(wù)行業(yè)增長的核心驅(qū)動力中產(chǎn)階級崛起城市由一線沿海城市開始往內(nèi)陸三四線城市蔓延中產(chǎn)階級崛起：2015年財(cái)富值已達(dá)7.

8、3萬億美元，占全國財(cái)富的32%中國中產(chǎn)階級人數(shù)已增長至全球首位，2012年中國城市中產(chǎn)階級人數(shù)達(dá)1.25億，2020年將增長到3.56億，占總?cè)丝诘慕?0%。中產(chǎn)階級追求品質(zhì)服務(wù)，城市周邊周末休閑已成為增速最快細(xì)分板塊之一在生活和消費(fèi)方式，在意品牌和品質(zhì)，尤其是對某些特定產(chǎn)品類別的消費(fèi)意愿。他們也更注重休閑活動，如和朋友家人度假，看電影、自駕游等。數(shù)據(jù)來源：2015年瑞信研究院(Credit Suisse Research Institute)第六份年度全球財(cái)富報(bào)告、2012年麥肯錫“解讀中國”第11頁，共58頁。我國民宿態(tài)勢 渴望釋壓、追求品質(zhì)生活的中產(chǎn)階級成為中高端民宿的主力客群民宿供給品

9、質(zhì)升級 、價格攀升VS不低的入住率反映出中產(chǎn)階層的旺盛需求第12頁，共58頁。我國民宿態(tài)勢 發(fā)展中的思考看似黃金時代，更需理性的思考，非標(biāo)住宿也應(yīng)有自己的標(biāo)準(zhǔn)化“民宿現(xiàn)在正以10%-20%的速度在增長，風(fēng)頭正勁。但住過民宿的人，又常常有這樣的感受：有點(diǎn)貴，舒適度不夠，可能不會再去了。各地一窩蜂地建民宿，良莠不齊，有些過熱、過剩，是該冷靜下來思考一下了?！痹延诰皡^(qū)周邊，民宿經(jīng)營同質(zhì)化初期投資成本過高，回報(bào)周期長市場競爭加劇，投資回報(bào)率低從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊區(qū)域規(guī)劃體系不完善基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全 民宿選址與客源地能級相耦合民宿選址應(yīng)充分考慮客源基礎(chǔ)，客源市場的消費(fèi)力是持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。民宿建筑風(fēng)格與

10、場地資源相耦合民宿建筑是住宿體驗(yàn)的核心，從選材到設(shè)計(jì)應(yīng)與自然景觀、在地文化相融合。民宿文化表達(dá)與細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)相耦合民宿客房設(shè)計(jì)、景觀打造、配套服務(wù)等細(xì)節(jié)，是客人感受文主人情懷與地域文化的重點(diǎn)界面。民宿投資量與運(yùn)營收益相耦合投資初期有效配置資金，依據(jù)客源分析合理控制建筑體量、客房量，做好回報(bào)周期的預(yù)判。第13頁，共58頁。民宿發(fā)展趨勢 概念更新從概念上，我們提出廣義民宿的概念泛民宿傳統(tǒng)的民宿定義已無法涵蓋興盛的各類民宿，泛民宿其特征表現(xiàn)為根植于鄉(xiāng)村文化形態(tài)，為旅游者駐留而設(shè)計(jì)的文化主題鮮明、功能復(fù)合、兼具人文情懷與經(jīng)營理性的特色住宿產(chǎn)品。是一種生活體驗(yàn)一場主客的交流，共有情懷的互動經(jīng)營規(guī)模小，服務(wù)個

11、性化人群地域文化的充分展現(xiàn)精彩的建筑設(shè)計(jì)，極致的服務(wù)理念理性的投資回報(bào)，關(guān)注持久性第14頁，共58頁。民宿發(fā)展趨勢 模式創(chuàng)新 從發(fā)展模式上，特色民宿“+”成為民宿經(jīng)營的新潮流第15頁，共58頁。民宿發(fā)展趨勢 功能復(fù)合 從產(chǎn)品功能上，以住宿體驗(yàn)為核心，功能復(fù)合才是更好的發(fā)展思路第16頁，共58頁。成功案例解析 案例選取兩大維度1.民宿集群發(fā)展，民宿經(jīng)濟(jì)帶動區(qū)域；2.特色顯著，自成風(fēng)景的單體（連鎖）民宿集群式發(fā)展：莫干山民宿群民宿經(jīng)濟(jì)已成為當(dāng)?shù)刂匾?jīng)濟(jì)支柱2015年德清民宿民宿已達(dá)200多家，全年?duì)I收1.7個億左右，民宿經(jīng)濟(jì)已成為當(dāng)?shù)刂匾?jīng)濟(jì)支柱。多國資本投入，洋家樂帶動民宿整體發(fā)展德清各類“洋家

12、樂”35家，分別由來自南非、法國、英國和比利時等10余個國家的外商投資經(jīng)營?！把蠹覙贰钡某晒Γ瑢δ缮矫袼藿?jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要。文化底蘊(yùn)濃，建筑本身也是風(fēng)景名人故居建筑文化底蘊(yùn)深厚，本身就是極具魅力的住宿依托。“一村一品”，差別競爭。第17頁，共58頁。成功案例解析 改造類民宿：原有民居改造，整體保留鄉(xiāng)村氛圍，挖掘原有文化第18頁，共58頁。成功案例解析 改造類民宿：原有民居改造，整體保留鄉(xiāng)村氛圍，挖掘原有文化第19頁，共58頁。成功案例解析 新建類民宿：根據(jù)選址進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，主題豐富，建筑造型多樣第20頁，共58頁。成功案例解析 向特色度假目的地轉(zhuǎn)化現(xiàn)狀：以系列住宿產(chǎn)品為核心特色規(guī)劃：完善度假

13、休閑要素，強(qiáng)化度假樞紐-網(wǎng)絡(luò)建設(shè)核心產(chǎn)品：洋家樂、民宿等住宿產(chǎn)品配套項(xiàng)目：莫干山旅游集散中心丨久祺國際騎營支撐工程：10個“一”工程游客中心丨休閑娛樂場所丨文化互動展示場所丨健行道丨環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)丨標(biāo)識系統(tǒng)丨信息宣傳系統(tǒng)丨戶外休閑運(yùn)動丨農(nóng)事活動丨民俗文化節(jié)慶活動第21頁，共58頁。成功案例解析 自成風(fēng)景：過云山居合理的運(yùn)營管理各司其職：做紙媒的合伙人負(fù)責(zé)宣傳；企業(yè)主合伙人負(fù)責(zé)運(yùn)營。取長補(bǔ)短：無餐飲，與周邊農(nóng)家樂合作，游客體驗(yàn)和鄰里關(guān)系兩不誤；組織山林野味的品嘗、采購。持續(xù)經(jīng)營的理念項(xiàng)目投資收益合理，建設(shè)成本回收期較短，在行業(yè)內(nèi)收益回報(bào)率較高。建設(shè)成本控制：394萬運(yùn)營成本：4萬/月運(yùn)營收入：15萬/

14、月成本回收：4年第22頁，共58頁。成功案例解析 自成風(fēng)景：松贊系列打文化差異牌，讓獨(dú)特的藏式文化元素作為賣點(diǎn)松贊林卡1家：在云南建立的第1家藏式5星標(biāo)準(zhǔn)酒店，有75間客房。松贊精品系列山居5家：分別位于香格里拉、梅里、奔子欄、塔城和茨中，座落在雪山與峽谷間，遠(yuǎn)離任何游客的小村莊附近。由法國雅高集團(tuán)美憬閣管理，為游客提供家庭般的迎客方式純正極致的藏式文化體驗(yàn)傳統(tǒng)的藏式石砌結(jié)構(gòu)建筑，加以藏文化博物館似的裝飾建造于村莊之中或旁邊，這為游客創(chuàng)造機(jī)會，充分接觸當(dāng)?shù)匚幕统錆M活力的生活將旅游度假住宿產(chǎn)品延伸為完整的旅游度假產(chǎn)品第23頁，共58頁。成功案例解析 自成風(fēng)景：蘆茨土屋一場與藝術(shù)的對話，設(shè)計(jì)感十

15、足的客房設(shè)計(jì)成為核心特色尊重環(huán)境：依山傍水的原木房子做到對環(huán)境的最大尊重，一顆古老的楊樹完整的穿過閣樓露臺上的地板。靜心設(shè)計(jì)：土屋的每一個構(gòu)造，房屋里的每一處設(shè)計(jì)都是主人自己設(shè)計(jì)的，里面擺設(shè)的飾品都是主人從世界各地淘來的，日本的燭臺、泰國的化妝鏡、印尼的燈罩等。星級配套：蘆茨土屋硬件上也有保證，所以客房全部是按照星級酒店的水準(zhǔn)來配置，柔軟的被褥、24小時熱水與獨(dú)立衛(wèi)生間，讓習(xí)慣享受的都市人完全沒有不必要的擔(dān)心。第24頁，共58頁。成功案例解析 藝術(shù)性體驗(yàn)活動，享受藝術(shù)家的生活第25頁，共58頁。成功案例解析 自成風(fēng)景：茶香麗舍依托西湖西山景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，以地道的杭州本土文化風(fēng)情取勝第26頁，共

16、58頁。成功案例解析 自成風(fēng)景：茶香麗舍依托西湖西山景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，以地道的杭州本土文化風(fēng)情取勝29間客房，29種不同的客房設(shè)計(jì) 主人是個四十來歲土生土長的杭州人，朋友們習(xí)慣叫他老倪，熟諳杭州、迷戀西湖的他，熱情好客并且善聊。入夜時，主人會泡好一壺茶，一群來自天南海北的或認(rèn)識或不認(rèn)識的人便圍著茶桌海闊天空地聊開了第27頁，共58頁。成功案例解析 自成風(fēng)景：豬欄酒吧民宿客棧古民居改造的范本，以徽式風(fēng)格修舊如舊創(chuàng)新住宿體驗(yàn)第28頁，共58頁。成功案例解析 總結(jié)：投資前的理性思考區(qū)域選擇很關(guān)鍵 民宿當(dāng)前還無力形成完全獨(dú)立的旅游吸引，必須依賴旅游景區(qū)或旅游目的地而發(fā)展；選擇具有強(qiáng)大客源基礎(chǔ)、可進(jìn)入性高

17、的區(qū)域，更易存活和盈利。民宿特色是根本 民宿的興起根本上是自助游與休閑度假旅游發(fā)展的必然結(jié)果，本質(zhì)上是一種個性化和深度游的體驗(yàn)方式，個性化的民宿設(shè)計(jì)、可體驗(yàn)的獨(dú)特文化、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)應(yīng)是核心關(guān)注點(diǎn)。外部資源要善用 微信等自媒體、專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)平臺、旅游協(xié)會、政府政策等都是在民宿運(yùn)營管理中可資利用的外部資源，善用資源進(jìn)行傳播與營銷，通過合理調(diào)配降低成本，是提升效率、良性運(yùn)營的基礎(chǔ)。第29頁，共58頁。民宿設(shè)計(jì)要素 以核心要素作為民宿設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)、以系統(tǒng)要素來修正和控制規(guī)模，并通過補(bǔ)充要素的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，拉動民宿理性的、有特色的發(fā)展第30頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：選址喧囂一路散去，除了考慮自然與原

18、鄉(xiāng)，哪里是我們追尋的方向？第31頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：起名民宿的名字即是營銷的一部分定位，從賦予民宿一個名字開始一個好的名字能夠傳遞：主題、定位、環(huán)境、氣質(zhì)、場景、賣點(diǎn)傳達(dá)資源與環(huán)境：過云山居、島居白沙、五號山谷傳達(dá)氣質(zhì)與場景：大樂之野、隱居 、鄉(xiāng)宿、花間堂第32頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：主題第33頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)需要情懷，更需要邏輯思維民宿與傳統(tǒng)酒店相比，在選址、規(guī)模、建筑風(fēng)格、客房等方面均存在較大差別；無論是改建還是新建，都是為了更好的提煉出歷史、人文中的建筑語言。改造類民宿策略：最大限度的保留建筑原有的文化記憶，就地取材對

19、建筑做必要的修繕加建木質(zhì)的入口雨棚，遮風(fēng)擋雨的同時突出民宿入口。對原有的破舊窗戶進(jìn)行修繕。以木材和茅草為材料建造涼亭，設(shè)計(jì)民宿的灰空間，凸顯民宿的鄉(xiāng)居主題。就地取材，以當(dāng)?shù)厥匿佋O(shè)人行道路和路邊景觀小品。以天然石塊和綠色植物做景觀圍墻。第34頁，共58頁。成功案例解析 新建類民宿策略：注重體現(xiàn)當(dāng)?shù)匚幕?，多選用當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧蟻碡S富建筑造型選材：多選用與自然融合度高的材料，凸顯生態(tài)性和文化性第35頁，共58頁。成功案例解析 空間：合理的室內(nèi)與室外灰空間處理室內(nèi)和室外的過渡空間是民宿的一個重點(diǎn)設(shè)計(jì)，陽臺、露臺等空間可以很好的把人的活動范圍從室內(nèi)延伸到室外，甚至在某些區(qū)域可以結(jié)合場地現(xiàn)有的地形或植被做

20、巧妙設(shè)計(jì)，從而和環(huán)境更好地融合在一起。Singita Sabi Sand（南非） Mombo Safari Camp（博茲瓦納） 第36頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)：關(guān)注民宿客房的細(xì)部設(shè)計(jì)，細(xì)節(jié)成就完美第37頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計(jì)外環(huán)境：舒適宜人的庭院設(shè)計(jì)第38頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計(jì)整合利用周邊優(yōu)勢資源，與民宿產(chǎn)品定位相適應(yīng)第39頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計(jì)道路鋪裝，注重人行的體驗(yàn)第40頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計(jì)標(biāo)識系統(tǒng)：與主題特色、環(huán)境氛圍相結(jié)合第41頁，共58頁。成功案例解析 系統(tǒng)要素：規(guī)模合理充分考慮區(qū)域游客量及擬選址周邊的民宿數(shù)量，合理控制自身規(guī)模和體量若假設(shè)民宿平均客房15間，平均每間客房床位數(shù)1.5（按大部分都是大床房和標(biāo)間計(jì)算），以入住率為70%來計(jì)算，則民宿數(shù)量與所需的全年過夜游客量存在如下關(guān)系（過夜游客量與總游客、過夜游客比重、過夜游客游客平均停留時間都有關(guān)）：第42頁，共58頁。成功案例解析 系統(tǒng)要素：成本控制充分遵循并利用天然的生態(tài)資源，如地形、水系、植被等第43頁，共58頁。成功案例解析 系統(tǒng)要素：成本控制材料與