項目開發(fā)全流程簡述課件(PPT 74頁)

1、房地產(chǎn)開發(fā)全流程地產(chǎn)角度的項目管理程 皓二零一二年 九月第1頁，共74頁。 對房地產(chǎn)開發(fā)流程的理解或解讀，有多種角度和方法，今天主要結(jié)合中海的內(nèi)部價值導(dǎo)向和管理設(shè)置談?wù)勎易约旱目捶ā?如有雷同，純屬巧合 如有異議，隨時指教 如若鄙視，小聲點(diǎn)罵前言第2頁，共74頁。 房地產(chǎn)開發(fā)是一個具有很長周期的過程，與制造業(yè)的重復(fù)勞動不同，房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程呈現(xiàn)出明顯的階段性，各個階段不僅作用主體不同，其工作內(nèi)容、工作成果都存在很大的不同。 今天，我也采用分階段的方式來解讀房地產(chǎn)的開發(fā)流程。分階段分析第3頁，共74頁。 傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段規(guī)劃階段實施階段收尾階段運(yùn)營階段第4頁，共74頁。 傳統(tǒng)的階段

2、劃分方法概念階段主要信息：區(qū)位、周邊情況、項目體量 主要指標(biāo)核心工作：初步可行性研究（項目建議書）、 項目初始評價、初步設(shè)想、 投資評價輸出結(jié)果：初步?jīng)Q策 （項目是否具備投資價值）back第5頁，共74頁。 傳統(tǒng)的階段劃分方法規(guī)劃階段主要信息：區(qū)位深度調(diào)研、市場深度調(diào)研、 土地出讓的具體指標(biāo)核心工作：營銷定位、規(guī)劃設(shè)計輸出結(jié)果：規(guī)劃方案（初步總平）back第6頁，共74頁。 傳統(tǒng)的階段劃分方法實施階段主要內(nèi)容：施工圖設(shè)計、招投標(biāo) 項目現(xiàn)場管理（成本管理 質(zhì)量管理 進(jìn)度管理）back第7頁，共74頁。 傳統(tǒng)的階段劃分方法收尾階段主要內(nèi)容： 項目交付 項目后評估 人員分流 結(jié)算 back第8頁，共

3、74頁。 傳統(tǒng)的階段劃分方法運(yùn)營階段主要內(nèi)容： 物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容 back第9頁，共74頁。項目全壽命周期有建設(shè)意圖項目決策階段編制項目建議書編制可行性研究報告項目評估項目立項項目實施階段設(shè)計準(zhǔn)備階段編制設(shè)計任務(wù)書設(shè)計階段方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計施工施工階段動用前準(zhǔn)備階段保修期項目正式動用項目使用階段項目拆除開發(fā)管理(DM)物業(yè)管理(FM)項目管理(PM)全壽命管理(LCM)第10頁，共74頁。 地產(chǎn)開發(fā)中的幾大角色和他們眼中的項目業(yè)主方的PMOPM設(shè)計方的PMDPM承包方的PMCPM供貨方的PMSPM第11頁，共74頁。各自的視角不盡相同第12頁，共74頁。從剛剛分析的幾個階段來看幾大工

4、作：設(shè)計有設(shè)計院招投標(biāo)有招投標(biāo)代理和造價事務(wù)所施工有承建商物業(yè)有物業(yè)公司銷售有銷售代理公司所有說，房地產(chǎn)是一個資源整合型的行業(yè)但也是唯一一個經(jīng)歷全生命周期的單位，我們也應(yīng)該有全過程的視角。第13頁，共74頁。 個人偏向的劃分方法 劃分依據(jù) 錢：房地產(chǎn)作為一個資金密集型的“類金融行業(yè)”，錢是根本。 中海的企業(yè)導(dǎo)向和內(nèi)部管理脈絡(luò) 幾大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 土地投資：主要投資支出，真正開發(fā)的開始 具備開盤條件：資金回籠的開始 入伙：核數(shù)師認(rèn)定結(jié)利的節(jié)點(diǎn)，利潤的結(jié)算第14頁，共74頁。 投資階段土地是關(guān)鍵這個階段的核心焦點(diǎn)就是土地第15頁，共74頁。 投資階段項目決策背景外部環(huán)境內(nèi)部因素城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響宗地

5、所屬區(qū)域的城市定位項目本身的特殊性對公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響項目在發(fā)展規(guī)劃中的定位項目的利潤貢獻(xiàn)第16頁，共74頁。 投資階段土地素質(zhì)宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境大市政配套規(guī)劃控制要點(diǎn)土地價格土地升值潛力評估立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)比較第17頁，共74頁?？傉嫉孛娣e、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率怎么看地？ -規(guī)劃指標(biāo)第18頁，共74頁。市場分析之地塊所在區(qū)域市場表現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和政策環(huán)境區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要指標(biāo)：土地供應(yīng)、投資量；供銷總量、總額、價格水平和各指標(biāo)增長預(yù)期客戶群體特征熱點(diǎn)產(chǎn)品和

6、熱點(diǎn)項目怎么看地？ -市場環(huán)境第19頁，共74頁。判斷依據(jù)周邊35公里內(nèi)的樓盤情況知己知彼樓盤位置、規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、立面和套內(nèi)戶型售價水平和定價策略營銷特點(diǎn)、主要賣點(diǎn)、熱銷戶型、主要客戶群、賣場布置、有無代理銷售率、入住率（已有入伙的項目）物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、配套市場分析之地塊周邊樓盤情況怎么看地？ -市場環(huán)境第20頁，共74頁。價核心格怎么看地？ -核心第21頁，共74頁。土地投資決策地產(chǎn)發(fā)展鏈條中最重要的決策數(shù)據(jù)支持第22頁，共74頁。決策依據(jù)判斷依據(jù)宏觀情況規(guī)劃利好市場情況競爭對手賣房策略當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場宏觀情況城市發(fā)展規(guī)劃重要基礎(chǔ)設(shè)施地塊所在區(qū)域市場表現(xiàn)地塊周邊樓盤情況項目定位數(shù)據(jù)支持第

7、23頁，共74頁。參與的主要部門：投資管理部土地跟蹤、投資分析營銷策劃部市場調(diào)研、銷售預(yù)測設(shè)計管理部初步規(guī)劃和建筑指標(biāo)計算數(shù)據(jù)支持第24頁，共74頁。土地拿到了，真正的開發(fā)也就開始了第25頁，共74頁。第一個重要目標(biāo)節(jié)點(diǎn)：開盤里程碑事件：取得預(yù)售許可證取證的兩大先決條件： 報批報建手續(xù)完備、現(xiàn)場具備條件（地上三層）第26頁，共74頁。第一個重要目標(biāo)節(jié)點(diǎn)：開盤里程碑事件：取得預(yù)售許可證取證的兩大先決條件： 報批報建手續(xù)完備、現(xiàn)場具備條件（地上三層）兩條主線：報建和建設(shè)（兩者又相互交圈）第27頁，共74頁。兩條主線：報建和建設(shè)（兩者又相互交圈）一個源頭：設(shè)計備注：講解時以建設(shè)為主線，后續(xù)補(bǔ)充報建流

8、程STEP 1 營銷定位（營銷+設(shè)計）市場是一切投資的導(dǎo)向主要內(nèi)容：通過項目的區(qū)位分析和市場調(diào)研，確定主流目標(biāo)客戶，從而確定產(chǎn)品大體的類別和檔次，進(jìn)而給出產(chǎn)品物業(yè)類型和戶型方面的建議第28頁，共74頁。STEP 2 方案設(shè)計 總平方案 主要依據(jù)：營銷定位報告（內(nèi)部給出的市場導(dǎo)向） 設(shè)計規(guī)劃要點(diǎn)（政府給出的指標(biāo)限制） 在市場和政府間取得最佳的平衡 主要作用：確定項目的總平面布置，物業(yè)形態(tài)、樓棟數(shù)、 單個樓棟層數(shù)、體量，以及外部的景觀布置等等 單體方案 主要依據(jù)：總平方案 主要作用：在總平的要求下確定單棟建筑的立面、戶型等細(xì)項指標(biāo)第29頁，共74頁。STEP 3 大施工前工作主線輔線 擴(kuò)初設(shè)計總包

9、分判施工圖設(shè)計進(jìn)場施工直接指導(dǎo)施工的圖紙結(jié)構(gòu)圖、細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖、配筋圖、施工做法等等根據(jù)施工圖算得工程量，根據(jù)工程量計算價格，施工圖是招標(biāo)文件的要件。招標(biāo)一般包括發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、議標(biāo)、開標(biāo)等環(huán)節(jié)詳勘樁基施工試樁結(jié)構(gòu)施工土方施工確定地質(zhì)條件、是否有文物遺址等等承載力試驗第30頁，共74頁。STEP 4 銷售前工作 建設(shè)工作：地下室施工主樓施工（到達(dá)三層）報建工作：復(fù)雜而繁瑣細(xì)項流程特點(diǎn)：多線并行、搭接非常多，任何工作都可能成為關(guān)鍵線路 反復(fù)多，不可控因素多 第31頁，共74頁。這個階段如何壓縮時間，縮短流程？1、縮短單項工作的時間：最直接、淺顯的方式；2、提高單項工作的質(zhì)量，減少反復(fù)，一次反復(fù)就會導(dǎo)致后

10、續(xù)工作擱置、 重新來過，要做到這點(diǎn)需要一是專業(yè)能力強(qiáng)，二是與審查主體的溝通。3、技術(shù)措施（）： 建設(shè)流程：分步設(shè)計、分割合約（有風(fēng)險） 報建流程：提前報審、到時取證（這個就是公關(guān)）第32頁，共74頁。開盤后就進(jìn)入到相對單純的工程建設(shè)期當(dāng)然每個分項也都要有相應(yīng)的設(shè)計、分判；相關(guān)的報建手續(xù)也在繼續(xù)走。第33頁，共74頁。工程建設(shè)期：兩大板塊，多個分項：室內(nèi)板塊混凝土結(jié)構(gòu)、砌筑工程、室內(nèi)抹灰工程、屋面工程、鋁合金門窗工程、欄桿工程、電梯工程、精裝修工程室外板塊市政工程：水、電（強(qiáng)、弱）、燃?xì)狻⒌缆肪坝^工程：苗木種植、地面鋪裝、景觀小品、標(biāo)識系統(tǒng)第34頁，共74頁。細(xì)項流程第35頁，共74頁。這個階段

11、如何壓縮時間，縮短流程？關(guān)鍵詞：人、工作面一要有人干活！二要有活可干！但絕不是簡單的有活了就上人，沒有哪家施工單位會這樣，這里有個重要的因素就是成本！人就是成本，簡單的操作會造成成本的浪費(fèi)。如何合理的籌劃成為了關(guān)鍵第36頁，共74頁。如何合理的籌劃成為了關(guān)鍵！關(guān)鍵詞：回頭、流水我的理解：回頭和流水的核心都是分段不分段：分段：工作1工作2工作3工作1工作2工作3節(jié)省的時間第37頁，共74頁。實例分析：豎向的分段就是大回頭如：1棟30層的樓，3個工序混凝土結(jié)構(gòu)、砌筑和抹灰，每道工序的平均速度都是5天/層。常規(guī)方式：工期T=30*5+30*5+30*5=450天回頭方式：將樓棟分為3段，每段十層，及

12、時回頭工期T=10*5*5=250天 節(jié)省200天混凝土砌筑抹灰第1段混凝土第2段混凝土第1段砌筑第3段混凝土第2段砌筑第2段抹灰第1段抹灰第3段砌筑第3段砌筑第38頁，共74頁。實例分析：橫向的分段就是小流水如：混凝土結(jié)構(gòu)可以細(xì)分為三個小工序，綁鋼筋、支模板、澆混凝土，每個工序的速度是2天/層。常規(guī)方式：單層工期T=2+2+2=6天回頭方式：將樓層橫向分為2段單層工期T=1+1+1+1=4天 節(jié)省2天綁鋼筋支模板澆混凝土第1段綁鋼筋第2段綁鋼筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土第39頁，共74頁。是不是只節(jié)省2天一層，其實不只，因為還有樓層間的運(yùn)轉(zhuǎn)和節(jié)省如下：層數(shù)越多，節(jié)省的時

13、間越多第1段綁鋼筋第2段綁鋼筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土2層第1段綁鋼筋2層第2段綁鋼筋2層第1段支模板2層第1段混凝土2層第2段支模板2層第2段混凝土第40頁，共74頁。會有一個問題：那不就是分段越多，工期越省么？單純從這個角度考慮，理論上是這樣的。但實際上要考慮的問題還很多，如工作面的限制、成本的限制等等工程本質(zhì)上就是找到最好的平衡點(diǎn)，形成一個固定的節(jié)奏。如何分段、如何搭接是要服從大目標(biāo)的，也要在很多限制條件下達(dá)到“合理”第41頁，共74頁。工程的進(jìn)度控制關(guān)鍵詞1：關(guān)鍵線路1、控制住關(guān)鍵線路！2、不讓非關(guān)鍵線路變成關(guān)鍵線路！第42頁，共74頁。示例：一項工程分為8項工

14、作，A（3）、B（4）、C（5）、D（7）、E（6）、F（5）、G（3）、H（4），其中A是B、C的緊前工作，B、C是D、E的緊前工作，D是F的緊前工作，E是G的緊前工作，F(xiàn)、G是H的緊前工作。1、通過壓縮關(guān)鍵線路上的工作時間，可以縮短工期，壓縮非關(guān)鍵線路則無效。2、非關(guān)鍵線路延遲就可能變成關(guān)鍵線路。3、壓縮關(guān)鍵線路上的工作時間并不是一直有效的，會改變屬性。4、如何識別可壓縮的限度？（總時差和自由時差）5、實際施工中是復(fù)雜的。信息不對稱帶來的風(fēng)險不可避免，但有效管理卻可以減少無謂失誤。第43頁，共74頁。工程的進(jìn)度控制關(guān)鍵詞2：及時比對事前控制 事中控制 事后控制方法：前鋒線法、掙值法第44頁

15、，共74頁。掙值法PCWS（planned cost for work scheduled）：計劃工作的預(yù)算費(fèi)用PCWC（planned cost for work completed）:已完成工作的預(yù)算費(fèi)用ACWC（actual cost for work completed）：已完工作的實際費(fèi)用費(fèi)用偏差CV（cost variance）= PCWC ACWC0 費(fèi)用在預(yù)算內(nèi) =0 費(fèi)用持平 0 進(jìn)度超前 =0 進(jìn)度正常 0 進(jìn)度滯后第45頁，共74頁。掙值法時間費(fèi)用ACWCPCWCPCWS進(jìn)度超前費(fèi)用超支第46頁，共74頁。入伙準(zhǔn)備期：如開盤前一樣 又是工程建設(shè)和報建取證錯綜復(fù)雜的一個時期

16、細(xì)項流程第47頁，共74頁。分角度小結(jié)第48頁，共74頁。5證國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證買地地上可以蓋房子蓋房子的方法可以動工蓋房子可以賣房子有了 才能賣房子！報建第49頁，共74頁。1證2書拿了 才能收房子！業(yè)主購房后只要拿到“一證兩書”房產(chǎn)證、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書報建第50頁，共74頁。 各級政府、發(fā)改局、土地局、建設(shè)局、規(guī)劃局 房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、氣象局 環(huán)保局、地稅局、自來水公司、電力局、通信公司 燃?xì)夤?、廣電局、工商局、水利局、財政局 政府相關(guān)部門21個 經(jīng)歷初期21個部門，445天

17、的流程，地產(chǎn)商拿到了5證可以進(jìn)行商品房銷售！報建第51頁，共74頁。在相關(guān)部門的監(jiān)督下，需完成.3證5驗報建第52頁，共74頁。基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結(jié)構(gòu)施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調(diào)試竣工驗收三證之一檔案館初驗合格證報建第53頁，共74頁。三證之二配套工程驗收合格證報建第54頁，共74頁。三證之三質(zhì)監(jiān)站單體驗收合格證收官之證需在1、2完成的基礎(chǔ)上取得報建第55頁，共74頁。56 政府相關(guān)部門12個 經(jīng)歷初期12個部門，地產(chǎn)商拿到了3證，通過了5驗宣布商品房竣工，可以交付業(yè)主！報建第56頁，共74頁。土地費(fèi)用建安費(fèi)用營銷費(fèi)用管

18、理費(fèi)用稅收規(guī)費(fèi)成本構(gòu)成成本第57頁，共74頁。房價高低很大程度上取決于地價土地費(fèi)用成本第58頁，共74頁。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種共有12種各項行政性收費(fèi)50余種占全部開發(fā)成本的15%25%稅收規(guī)費(fèi)成本第59頁，共74頁。營業(yè)稅企業(yè)所得稅增值稅三項大稅 占稅費(fèi)的絕大部分成本第60頁，共74頁。完成房屋建設(shè)，需要130份合同完成房屋建設(shè)，約需要150次付款以我們一棟典型的31層高層為例建安費(fèi)用成本第61頁，共74頁?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結(jié)構(gòu)施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調(diào)試竣工驗收工程第62頁，共74頁。策劃在前工程策劃通觀全局化整為

19、零穿插緊密合理回頭工程部署第63頁，共74頁。基礎(chǔ)施工階段15天 完成土方開挖45天 地下室結(jié)構(gòu)施工以我們一棟典型的31層高層為例基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結(jié)構(gòu)施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調(diào)試竣工驗收工程第64頁，共74頁?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結(jié)構(gòu)施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調(diào)試竣工驗收主體施工階段5天 一層中海 速度以我們一棟典型的31層高層為例工程第65頁，共74頁。 6層時 安裝施工電梯 10層時 開始砌體施工 2/3 鋁窗、欄桿 裝飾施工階段 封頂后 30天 屋面構(gòu)架施工