淺析未來房價的走勢3400字

1、淺析將來房價的走勢3400字 摘要：很長時間來，我國房價一直保持高位運行。自2022年從緊的宏觀經濟政策施行以來，一些主要城市房價都出現了不同程度的下跌。但隨后不斷有國家將放松宏觀調控的報道，房價走勢撲朔迷離。本文主要從宏觀環(huán)境、微觀機制兩方面進展分析，并提出自己對將來房價走勢的分析判斷。 關鍵詞：房地產 宏觀調控 寡頭壟斷市場 價格聯(lián)盟 行業(yè)洗牌 一、高房價的危害1導致貧富分化，影響社會和諧。早在18世紀，中國還是世界經濟領頭羊的時候，市場經濟的鼻祖，英國經濟學家亞當?斯密就曾斷言中國不會再有開展?jié)摿α?。其根據主要是兩點：一是中國閉關鎖國；二是中國貧富分化嚴重。果然，隨后太平天國、義和團運動

2、等此起彼伏，中國陷入了長期的兵荒馬亂，民生涂炭時期。而在21世紀的中國，貧富分化再次抬頭。根據官方公布的數據，2022年我國代表貧富差距的重要指標基尼系數達0.47，遠遠超過0.4的國際戒備線。而房價的持續(xù)上漲正是導致貧富分化的罪魁禍首。2影響資源的優(yōu)化配置，導致實體經濟空洞化。由于房價的持續(xù)走高，房地產行業(yè)成為一個遍地是黃金的暴利行業(yè)，許許多多企業(yè)紛紛轉產介入。銀行也把房地產貸款作為其主要的利潤增長點，房地產貸款不但金額大，而且相對來說風險小，與其他貸款比屬于優(yōu)質貸款。當大量資金投向房地產時，那些真正需要貸款扶持的消費部門自然得不到滿足，導致產業(yè)空洞化。3不利于刺激內需?！懊褚跃訛榘?，中國人

3、似乎天生就有買房情結。面對高聳的房價，許多人都是傾其前半生所有，背負后半生負債來購房置業(yè)的，從而淪為“房奴。高房價不僅套住了一個小家庭，有時甚至是幾個家庭。小兩口購房結婚，不僅雙方父母要勒緊褲腰帶，可能連父母的父母都要省吃儉用。房價越高，對消費的擠出效應越大，這嚴重影響了“十一五提出的“消費拉動經濟的政策目的的實現。4不利于三農改革。三農改革的重中之重是增加農民收入，但以農村現有的資源，現有條件，要增加農民收入，縮小城鄉(xiāng)差異是不可能的，唯一的途徑就是打通農民工進城的通道，讓農民工進城。但過高的房價及房租使他們望樓生畏，嚴重打擊了他們進城的積極性。5高房價增加了企業(yè)的運營本錢，降低了城市競爭力。

4、在深圳、杭州等地，高企的房價是企業(yè)在擴大規(guī)模時面臨宏大的征地本錢而不得不紛紛“外逃，許多優(yōu)秀人才也因不愿淪為房奴而望而卻步。優(yōu)秀企業(yè)、優(yōu)秀人才的外流必然降低城市的競爭力。6泡沫經濟的陰霾。有關專家通過研究發(fā)現，這幾年發(fā)生在中國的房價暴漲，在產生背景、資金運作、市場跟風、銀行相應的“金融創(chuàng)新等方面都與上世紀九十年代初發(fā)生在日本的泡沫經濟有驚人的相似之處。日本著名作家、研究日本泡沫經濟最著名的學者吉川元忠曾說，泡沫經濟給日本帶來的損失達兩萬億美元，就其損失比例而言，與第二次世界大戰(zhàn)日本的損失相當。 二、房價久降不下的原因分析一地方政府自身利益驅動導致宏觀調控在執(zhí)行過程中被軟化在目前的土地分級管理體

5、制下，土地的出讓控制在各級地方政府手中，土地出讓金的70%屬于地方政府，土地出讓收入成為地方政府的一筆非常重要的經濟來源，地方政府成為開展房地產的最大收益人。另外，房地產行業(yè)產業(yè)鏈長，對經濟增長及提供就業(yè)方面奉獻大，在當前追求政績以及國家片面強調GDP等經濟指標的畸形鼓勵下，很多宏觀調控政策到了地方便無法執(zhí)行或被大打折扣。二我國房地產市場的寡頭壟斷性質“寡頭意味著“很少的賣者，寡頭市場顧名思義就是很少的賣者對市場產品價格與產量具有較強控制力的市場。根據經濟學常識，寡頭市場有兩個顯著特征：一是為數不多的賣者。二是賣者之間互相依賴。1我國房地產寡頭壟斷的形成1土地市場的國家壟斷和政府管制不當導致行

6、政性壟斷：我國土地一級市場由國家獨家壟斷經營，國家實行土地批租制度。在一個房地產工程開發(fā)前，房地產商需要辦五個證，總共要蓋二十幾個章，涉及城市規(guī)劃、房管、國土資源、工商、稅務、交通等部門，審批時間長達一兩年，這位政府官員設租以及房地產商的尋租提供了廣闊的時機，房地產成為官商勾結、權錢交易的溫床，同時也為該市場的進入設置了一道高高的壁壘，形成行政性壟斷2環(huán)形競爭導致區(qū)位市場的寡頭壟斷產業(yè)組織理論的環(huán)形空間競爭選址模型認為，當存在進入的固定本錢，特別是存在進入壁壘時，市場中的企業(yè)是有限的。由于區(qū)位差異化的存在以及運輸本錢等差異，企業(yè)真正的競爭對手只是其區(qū)位鄰近的企業(yè)。在房地產市場上，由于房地產的不

7、可挪動性，使每個工程都是獨一無二的、不可替代的，區(qū)位較遠的企業(yè)之間其產品替代性大大降低。房地產企業(yè)之間的競爭主要是工程鄰近的企業(yè)之間的競爭。這樣就為區(qū)位市場開發(fā)行使壟斷力量索取壟斷高價提供了條件。2房地產企業(yè)的價格聯(lián)盟價格指導制謝勒爾的產業(yè)組織理論提出了“市場構造市場行為市場績效的范式，即市場構造決定市場行為，進而決定市場績效的根本分析思路。在房地產市場，先期進入某個小區(qū)的開發(fā)商首先會將房價標得高高的，他并不急于賣出。后期進入的房地廠商不但不會降價，反而實行價格跟隨策略，將房價標的更高。處于完全弱勢的購房者逐漸地承受了高價的理由開場購置，前期因價格太高而空置的房地產商不但沒有受損反而因為房價上

8、升而大賺特賺。由于政府官員、銀行指導的深度參與，使得房地產商對房價的控制力越來越強。在這個過程中，房地產商獲得了壟斷高價，獲得了暴利。而廣闊的購房者不幸淪為房奴。 三、將來我國房價走勢之猜測一方面高房價帶來一系列嚴重的社會經濟問題，另一方面由于政府行為不標準及房地產本身的寡頭壟斷性質，兩者互相作用的結果導致房地產商對市場價格具有較強的控制力，房價久降不下。自去年年中以來，政府先后出臺了多項政策對房地產市場進展調控，特別是去年九月底推出的第二套按揭貸款的限制政策，市場急轉直下，目前深圳、廣州以及珠三角等一線城市房價出現了20%30%的回落。但在許多二、三線中小城市房價不但不跌反而還在攀升之即，報

9、刊雜志不斷爆出“斷供潮、“崩盤論并傳言政府將放寬宏觀調控政策，讓許許多多“望跌欲穿的購房者再度陷入迷茫，房價走勢撲朔迷離。筆者認為，房地產將進入一個相對較長的調整階段，房價回落遠未完畢。1是控制通貨膨脹的需要。七月份，決策層為宏觀經濟的定調由此前的“雙防防止經濟增長過熱和防止全面通脹改為“一保一控保持經濟平穩(wěn)較快增長和控制物價過快增長，并仍把控制物價上漲放在首要位置。雖然自五月份以來CPI連續(xù)三個月回落，但PPI卻不斷攀升，其月份同比上漲10.09%，漲幅創(chuàng)12年新高。隨成品油、電、煤等管制價格的不斷市場化，今后通脹的壓力仍然宏大，中央政府最近明確申明，盡管有四川地震，但現階段宏觀調控政策不會

10、放松。國家統(tǒng)計局15日發(fā)布的數字顯示，1-7月城鎮(zhèn)固定資產投資同比增長27.3%，高于市場預期。其中房地產開發(fā)投資占三分之二。打壓房價，控制房地產投資是抑制通貨膨脹所必需的。當前雖然深圳等一線城市房價明顯下跌，但全國大多數城市仍在上漲，并且目前誘發(fā)房價上漲的因素仍然很多，一旦放松可能前功盡棄。相信政府將汲取以往每一次調控政策出臺后只經歷短暫的調整房價就反彈的教訓，將房地產調控向縱深化推進。2是抑制國際熱錢流入的需要。人民幣升值導致國際熱錢流入。一季度，外匯儲藏新增1539億美元，較上年同期多增182億美元，每小時增加約1000萬美元。4月末，外匯儲藏達1.76萬億美元，比日本、韓國、臺灣和香港的總和還多。北大教授韓秀云認為“熱錢進入的規(guī)模和速度，成為決定中國經濟短期挫折的速度