博鰲海城國(guó)際體育旅游區(qū)戰(zhàn)略策劃案

1、WORD8/8博鰲海城國(guó)際體育旅游區(qū)戰(zhàn)略策劃案題目： “博鰲海城國(guó)際體育旅游區(qū)”戰(zhàn)略策劃案 來(lái)源： 羅偉釗先生于2002年以“博鰲海城國(guó)際體育旅游區(qū)”總策劃人的身份，主持“世界足球公園”的全面戰(zhàn)略調(diào)整和定位，重新進(jìn)行總規(guī)劃，掀起了新一輪招商高潮的策劃案。應(yīng)用： 本策劃案適用于大型旅游開發(fā)區(qū)或主題公園在招商引資失利時(shí)有借鑒的意義，對(duì)于新創(chuàng)建的大型旅游項(xiàng)目亦有參考作用。 容： 目前，全國(guó)各地的旅游開發(fā)商，為了爭(zhēng)奪旅游市場(chǎng)，紛紛創(chuàng)立旅游度假區(qū)或主題公園，并到處招商引資，以期所設(shè)立的項(xiàng)目能成功運(yùn)作。由于規(guī)劃水平問(wèn)題以與同質(zhì)化的現(xiàn)象嚴(yán)重，許多項(xiàng)目都缺乏投資者問(wèn)津，結(jié)果大多數(shù)項(xiàng)目都無(wú)法啟動(dòng)，最后是一停了之

2、。針對(duì)一些有旅游資源優(yōu)勢(shì)但卻半死不活的旅游項(xiàng)目，如何能重新啟動(dòng)和成功招商是一個(gè)急需解決的問(wèn)題，本人的方法和思路是：棄弱、留強(qiáng)、借勢(shì)、再造項(xiàng)目。 棄弱，就是經(jīng)過(guò)分析研究，找到原項(xiàng)目的不足，把不實(shí)用和無(wú)用的容去除。 留強(qiáng)，就是把原項(xiàng)目有用的、有效的容保留。 借勢(shì)，就是分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，把可以利用的優(yōu)勢(shì)整合到項(xiàng)目中。 再造，就是通過(guò)棄弱、留強(qiáng)和借勢(shì)之后，重組項(xiàng)目，再造一個(gè)新項(xiàng)目，使項(xiàng)目能重新啟動(dòng)，反敗為勝。 本策劃案就是通過(guò)以上策略，使一個(gè)停滯不前的主題公園項(xiàng)目順利地啟動(dòng)，快速地向前發(fā)展。 案例：2002年9月12日，金點(diǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)總經(jīng)理羅偉釗先生正式接受委托方中足體育綜合訓(xùn)練基地公司總經(jīng)理峰先生的邀請(qǐng)

3、，出任該公司在博鰲項(xiàng)目的總策劃顧問(wèn)。當(dāng)羅偉釗帶著助手群來(lái)到項(xiàng)目所在地考察時(shí)，這里還是一大片海灘荒地。當(dāng)時(shí)委托方稱有300畝土地，希望開發(fā)“博鰲世界足球公園”項(xiàng)目。按原計(jì)劃，該項(xiàng)目靜態(tài)投資為5億元人民幣。項(xiàng)目初期，地方政府和有關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目曾經(jīng)寄予厚望和支持。但該項(xiàng)目雖然運(yùn)作多年，耗費(fèi)了峰總經(jīng)理大量的時(shí)間和精力，一直未有投資方介入，是一個(gè)僅僅停留在商業(yè)計(jì)劃書紙面的“世界足球公園”。此時(shí)，多年來(lái)目睹該項(xiàng)目發(fā)展的人（包括政府官員），大多數(shù)都失去了耐性和信心。博鰲中足基地公司峰是一個(gè)具有堅(jiān)定的毅力和信念的人，這次請(qǐng)出金點(diǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)總經(jīng)理羅偉釗任項(xiàng)目策劃總顧問(wèn)，就是希望他能為項(xiàng)目進(jìn)行策劃調(diào)整，使“世界足球

4、公園”項(xiàng)目能夠早日運(yùn)作成功。 “世界足球公園”擬建于省瓊海市博鰲鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)具有得天獨(dú)厚的海洋生態(tài)氣候和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)充滿、沙灘、海水、綠樹、椰風(fēng)的凈土。該項(xiàng)目策劃過(guò)程中，適逢著名的博鰲亞洲論壇舉行，并確定博鰲為亞洲論壇的永久會(huì)址。藉亞洲論壇的大規(guī)模的建設(shè)和影響。博鰲成為了一片熱土，吸引了海外投資者的目光。應(yīng)該說(shuō)博鰲亞洲論壇的成功，給“世界足球公園” 項(xiàng)目帶來(lái)了一次新的機(jī)遇。但怎樣借助這個(gè)形勢(shì)以與項(xiàng)目的戰(zhàn)略思路應(yīng)怎樣調(diào)整，的確是一個(gè)難題。通過(guò)多次到實(shí)地考察和調(diào)查研究，羅偉釗對(duì)“世界足球公園”項(xiàng)目的總體定位和規(guī)劃作了大幅的調(diào)整，把該項(xiàng)目單純是“足球公園”概念擴(kuò)展為“國(guó)際體育旅游區(qū)”的概念。調(diào)整后所

5、規(guī)劃的土地?cái)U(kuò)大了近10倍，投資也增大，使盈利模式變得十分清晰。羅偉釗針對(duì)“世界足球公園”項(xiàng)目的總體定位和規(guī)劃，作了棄弱、留強(qiáng)、借勢(shì)、再造的調(diào)整和處理。即舍棄了項(xiàng)目中單純的“足球公園”概念，保留了中足公司擅長(zhǎng)運(yùn)作的體育，并借助了博鰲的旅游優(yōu)勢(shì)，重新改造了“世界足球公園”項(xiàng)目，使他變成了一個(gè)新項(xiàng)目“博鰲海城國(guó)際體育旅游區(qū)”（簡(jiǎn)稱博鰲海城項(xiàng)目）。通過(guò)棄弱、留強(qiáng)、借勢(shì)、再造項(xiàng)目，羅偉釗很快寫出了一份博鰲海城國(guó)際體育旅游區(qū)總體戰(zhàn)略策劃報(bào)告，這個(gè)報(bào)告催生了一個(gè)新的項(xiàng)目博鰲海城項(xiàng)目誕生了。一個(gè)多年來(lái)無(wú)人問(wèn)津的項(xiàng)目也因此而重生。2003年4月，占地3000畝的“博鰲海城”項(xiàng)目正式獲得省政府有關(guān)部門的批復(fù)和同意

6、。隨著項(xiàng)目的動(dòng)工，博鰲海城，將在那大片的荒灘上高高地立起。瓊海市第一個(gè)帶有城市運(yùn)營(yíng)意義的發(fā)展商博鰲中足綜合訓(xùn)練基地公司被推上了歷史的舞臺(tái)。而中國(guó)的戰(zhàn)略咨詢公司金點(diǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)則為博鰲海城的城市運(yùn)營(yíng)打開了序幕。如今，“博鰲海城”項(xiàng)目已成功吸引了一家著名的上市公司和一產(chǎn)商參與投資，據(jù)晚報(bào)的報(bào)道，博鰲海城靜態(tài)投資為18億，第一期項(xiàng)目總投資為2億元。許多金融機(jī)構(gòu)也看好該項(xiàng)目，表示將給予融資支持。由于“博鰲海城”項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)，還帶動(dòng)了相關(guān)項(xiàng)目的進(jìn)入。有人估計(jì)，帶動(dòng)的間接項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)的增值將達(dá)20億以上，其中一個(gè)歐洲投資商的歐式度假村項(xiàng)目計(jì)劃投資就達(dá)4億。博鰲海城的集聚效應(yīng)初見(jiàn)成效。據(jù)新華社2003年的報(bào)道

7、，連主管博鰲海城項(xiàng)目的瓊海市副市長(zhǎng)王文進(jìn)也十分看好該項(xiàng)目的前景，并于2003年4月辭去副市長(zhǎng)職務(wù)，主動(dòng)到項(xiàng)目公司擔(dān)任總經(jīng)理，主持“博鰲海城”的開發(fā)建設(shè)。就這樣，通過(guò)本策劃，博鰲中足訓(xùn)練基地公司一份紙面上的“世界足球公園”和300畝荒灘，演變成3000畝的“博鰲海城”的大項(xiàng)目。 解釋：博鰲中足綜合訓(xùn)練基地公司是體育基地建設(shè)與開發(fā)的專業(yè)公司，公司注冊(cè)資本為668萬(wàn)元，公司的前身為萬(wàn)泉河國(guó)際假日旅游度假村。自1998年開始，專門從事綜合體育基地的研究與開發(fā)，是省最早從事體育基地投資與建設(shè)的公司。 1998年5月，博鰲中足綜合訓(xùn)練基地公司策劃了“世界足球公園”項(xiàng)目，但由于項(xiàng)目戰(zhàn)略方向欠佳，運(yùn)作多年，均

8、無(wú)投資者介入，項(xiàng)目笈笈可危，無(wú)奈之下，2002年8月，該公司總經(jīng)理峰先生致電誠(chéng)邀羅偉釗出任該項(xiàng)目重新調(diào)整的總策劃。在策劃過(guò)程中，羅偉釗對(duì)“世界足球公園”項(xiàng)目進(jìn)行了以下整理和判斷： 中足基地公司把項(xiàng)目定名為“世界足球公園”，并希望藉該主題公園進(jìn)行投資開發(fā)獲取效益?！斑@是行不通的！”羅偉釗斬釘截鐵地說(shuō)道?！笆澜缱闱蚬珗@” 項(xiàng)目選址在瓊海市博鰲鎮(zhèn)，距亞洲經(jīng)濟(jì)論壇中心約2公里處，東臨南海，自然環(huán)境和海濱風(fēng)光固然優(yōu)美。但該地區(qū)完全沒(méi)有人氣，更加缺乏各種配套，在這里投資無(wú)異于墾荒，項(xiàng)目投資光在環(huán)境配套上投資的花費(fèi)就很大，而在這個(gè)地方投資單一的足球公園，必定投資大見(jiàn)效慢。同時(shí)來(lái)的游客平均停留時(shí)間只有34天。

9、博鰲目前唯有亞洲論壇有一些不過(guò)夜的游客前來(lái)旅游，但屬觀光性質(zhì)居多，匆匆停留便離開。且博鰲線并未形成的主要旅游路線。“世界足球公園”要吸納人氣有極大的困難，而且足球在我國(guó)尚十分落后，群眾狂熱和冷漠并存，加上目前我國(guó)主題公園泛濫成災(zāi)，生命周期十分有限。我國(guó)許多主題公園的失敗教訓(xùn)提醒了我們，上主題公園一定要慎之又慎。在一片生地上把項(xiàng)目單純定位在足球主題，十分冒險(xiǎn)，結(jié)果多是死路一條。因此，羅偉釗認(rèn)為“世界足球公園”項(xiàng)目不能上，但可借此項(xiàng)目為契機(jī)，結(jié)合“博鰲亞洲論壇”的有利因素，扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，將劣勢(shì)變成優(yōu)勢(shì)，防危機(jī)于未然，在戰(zhàn)略上必須重新調(diào)整思路，重新策劃方案。 博鰲位于省瓊海市。10多年前這里是一個(gè)偏僻的

10、大農(nóng)村，一片荒灘，野草叢生。瓊海人以種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)以與捕魚為生。博鰲的開發(fā)，促進(jìn)了當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是博鰲亞洲論壇的效應(yīng)帶旺了瓊海市的經(jīng)濟(jì)，甚至影響到省的房地產(chǎn)。并客觀地提高了瓊海市的國(guó)際知名度。前來(lái)瓊海旅游的游客也逐漸增加，使瓊海市成為著名的濱海旅游城市。 隨著博鰲亞洲論壇的成功，瓊海市吸引了不少投資者的目光。但如何利用論壇的效應(yīng)，并結(jié)合省的發(fā)展規(guī)劃，搞好瓊海的城市運(yùn)營(yíng)，是瓊海市面臨的二次創(chuàng)業(yè)和二次經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。正如瓊海市市委書記、市長(zhǎng)陸志遠(yuǎn)所說(shuō)的那樣：“我們政府土地是有的，為什么不用呢？我們政府不用，并不是沒(méi)有項(xiàng)目，而是沒(méi)有好項(xiàng)目。我們要做就做精品，沒(méi)有精品就留給后人來(lái)做?！?在招商引

11、資的浮躁時(shí)代，陸書記的一番話，顯示了他高度的社會(huì)責(zé)任感和長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光。 羅偉釗認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，項(xiàng)目的地理位置以與美麗的海濱自然環(huán)境，不僅有開展旅游和休閑度假的價(jià)值，更是一個(gè)具有居住價(jià)值的理想和生活的寶地，但單純開發(fā)旅游、休閑或體育項(xiàng)目，是不足以支持項(xiàng)目順利發(fā)展的，在啟動(dòng)旅游、休閑、體育項(xiàng)目的同時(shí)要配合房地產(chǎn)的開發(fā)，以保證投資者的利益。思路決定出路，羅偉釗大膽地提出放棄“世界足球公園”項(xiàng)目而改為在該地開發(fā)“博鰲海城” 項(xiàng)目?！安椇３恰表?xiàng)目，放棄“世界足球公園”這個(gè)不切實(shí)的主題，保留項(xiàng)目開發(fā)商體育方面的強(qiáng)項(xiàng)，以與旅游的資源優(yōu)勢(shì)。“博鰲海城”全稱為“博鰲海城國(guó)際體育旅游區(qū)”。通過(guò)對(duì)“世界足球公

12、園”的再造和策劃，重新定名的博鰲海城，它建成后將是一座動(dòng)感的國(guó)際化海岸小城，是一座充滿生機(jī)的體育之城，是一座人們夢(mèng)想得到的生態(tài)之城，是猶如海市蜃樓般的夢(mèng)幻的濱海之城。是集旅游、觀光、休閑、體育、房地產(chǎn)和各支柱產(chǎn)業(yè)于一城的多功能的海濱之城 2002年11月，羅偉釗以與他的助手們很快拿出了博鰲海城總體戰(zhàn)略策劃綱要報(bào)告。在瓊海市政府會(huì)議室，羅偉釗向瓊海市市委書記、市長(zhǎng)陸志遠(yuǎn)、副市長(zhǎng)王文進(jìn)等市領(lǐng)導(dǎo)以與開發(fā)商、投資商等單位介紹了“博鰲海城”的總體策劃報(bào)告。羅偉釗前瞻性地提出要把“博鰲海城”項(xiàng)目打造成集旅游、觀光、休閑、體育、房地產(chǎn)和體育健康產(chǎn)品于一城的國(guó)際性主題產(chǎn)業(yè)城。 在“博鰲海城”總體策劃報(bào)告里，一

13、個(gè)嶄新的新城市逐漸地被描繪出來(lái)：海城熱帶風(fēng)情廣場(chǎng)；海城熱帶風(fēng)情大酒店；海城熱帶風(fēng)情會(huì)議中心；海城奧林匹克運(yùn)動(dòng)公園；海城國(guó)家體育綜合訓(xùn)練基地（足球、網(wǎng)球、棒球、射擊等）；海城體育博物館；海城體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校；海城體育名人別墅；海城藍(lán)色海灣分時(shí)度假別墅；海城熱帶生態(tài)園；海城體育科技園 同時(shí)，羅偉釗提出，造勢(shì)也要借勢(shì)，這樣可以大大減輕運(yùn)作成本。要充分借助博鰲亞洲論壇的效應(yīng)，吸納那些只到論壇觀光，并不留宿的大量游客（亞洲論壇定位較政治化和高檔化，所以較難吸引普通游客食宿）。博鰲海城應(yīng)針對(duì)性地采取一些差異化的戰(zhàn)略思路。實(shí)施龍頭引流、龍腹（海城旅游區(qū)）吸流、龍尾（海城房地產(chǎn)）篩流的戰(zhàn)略。把“博鰲海城”打造成與“博鰲水城”（亞洲論壇會(huì)址所在地名稱）齊名的“雙城”，成為固定的“雙城”旅游熱線。博鰲海城的策劃，首先要引導(dǎo)游客前來(lái)旅游、觀光、休閑、度假、娛樂(lè)、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、集訓(xùn)然后把旅游產(chǎn)品由休閑度假升級(jí)為運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生、體驗(yàn)旅游形態(tài)，并擴(kuò)充出體育旅游產(chǎn)品科技園以與體育地產(chǎn)，最后進(jìn)行體育產(chǎn)業(yè)的資本運(yùn)作。使瓊海市與其他濱海城市單純發(fā)展觀光、旅游、度假、休閑的旅游發(fā)展模式轉(zhuǎn)為向綜合型的方向發(fā)展。使瓊海市從城市建設(shè)局面提升到區(qū)域經(jīng)濟(jì)互動(dòng)發(fā)展的境界。 瓊海市委書記陸志遠(yuǎn)聽了羅偉釗的報(bào)告后，興奮地說(shuō)“博鰲海城”項(xiàng)目是一個(gè)大的策劃、大的戰(zhàn)略、大的土