北京市朝陽(yáng)區(qū)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

1、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃2008年2月25日目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc191807022 1. 項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc191807022 h 4 HYPERLINK l _Toc191807023 1.1 項(xiàng)目決策背景 PAGEREF _Toc191807023 h 4 HYPERLINK l _Toc191807024 1.2 項(xiàng)目區(qū)位 PAGEREF _Toc191807024 h 4 HYPERLINK l _Toc191807025 1.3 項(xiàng)目總平面 PAGEREF _Toc191807025 h 5 HYPERLINK l _T

2、oc191807026 1.4 項(xiàng)目主要規(guī)劃條件 PAGEREF _Toc191807026 h 5 HYPERLINK l _Toc191807027 1.5 項(xiàng)目資源狀況 PAGEREF _Toc191807027 h 5 HYPERLINK l _Toc191807028 1.6 股權(quán)安排 PAGEREF _Toc191807028 h 6 HYPERLINK l _Toc191807029 2. 項(xiàng)目戰(zhàn)略性安排 PAGEREF _Toc191807029 h 6 HYPERLINK l _Toc191807030 2.1 項(xiàng)目特點(diǎn) PAGEREF _Toc191807030 h 6 H

3、YPERLINK l _Toc191807031 2.2 戰(zhàn)略定位 PAGEREF _Toc191807031 h 6 HYPERLINK l _Toc191807032 2.3 項(xiàng)目資源銷售與持有意見 PAGEREF _Toc191807032 h 6 HYPERLINK l _Toc191807033 2.4 公司期望回報(bào) PAGEREF _Toc191807033 h 7 HYPERLINK l _Toc191807034 2.5 公司資源投入與專業(yè)支持 PAGEREF _Toc191807034 h 7 HYPERLINK l _Toc191807035 2.6 主要工作安排 PAGE

4、REF _Toc191807035 h 8 HYPERLINK l _Toc191807036 2.7 風(fēng)險(xiǎn)提示 PAGEREF _Toc191807036 h 8 HYPERLINK l _Toc191807037 2.8 項(xiàng)目計(jì)劃管理職責(zé)分工 PAGEREF _Toc191807037 h 8 HYPERLINK l _Toc191807038 3. 項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc191807038 h 8 HYPERLINK l _Toc191807039 3.1 市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc191807039 h 8 HYPERLINK l _Toc191807040 3.2

5、 客戶定位 PAGEREF _Toc191807040 h 9 HYPERLINK l _Toc191807041 3.3 產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc191807041 h 9 HYPERLINK l _Toc191807042 3.4 營(yíng)銷策略 PAGEREF _Toc191807042 h 9 HYPERLINK l _Toc191807043 3.5 項(xiàng)目賣點(diǎn) PAGEREF _Toc191807043 h 10 HYPERLINK l _Toc191807044 3.6 開盤計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807044 h 10 HYPERLINK l _Toc191807

6、045 3.7 市場(chǎng)部職責(zé)分工 PAGEREF _Toc191807045 h 11 HYPERLINK l _Toc191807046 4.項(xiàng)目前期計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807046 h 11 HYPERLINK l _Toc191807047 4.1 前期工作計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807047 h 11 HYPERLINK l _Toc191807048 4.2 前期工作職責(zé)分工 PAGEREF _Toc191807048 h 12 HYPERLINK l _Toc191807049 5. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807049 h 12 HY

7、PERLINK l _Toc191807050 5.1 產(chǎn)品配置 PAGEREF _Toc191807050 h 12 HYPERLINK l _Toc191807051 5.2 設(shè)計(jì)工作計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807051 h 13 HYPERLINK l _Toc191807052 5.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用 PAGEREF _Toc191807052 h 14 HYPERLINK l _Toc191807053 5.4 項(xiàng)目后續(xù)設(shè)計(jì)管理要求 PAGEREF _Toc191807053 h 14 HYPERLINK l _Toc191807054 5.5 規(guī)劃設(shè)計(jì)職責(zé)分工 PAGER

8、EF _Toc191807054 h 14 HYPERLINK l _Toc191807055 6. 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807055 h 15 HYPERLINK l _Toc191807056 6.1 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807056 h 15 HYPERLINK l _Toc191807057 6.2 項(xiàng)目建設(shè)職責(zé)分工 PAGEREF _Toc191807057 h 15 HYPERLINK l _Toc191807058 7. 項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807058 h 16 HYPERLINK l _Toc191807

9、059 7.1 推廣策略 PAGEREF _Toc191807059 h 16 HYPERLINK l _Toc191807060 7.2 定價(jià)策略 PAGEREF _Toc191807060 h 16 HYPERLINK l _Toc191807061 7.3 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) PAGEREF _Toc191807061 h 16 HYPERLINK l _Toc191807062 7.4 銷售計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807062 h 17 HYPERLINK l _Toc191807063 7.5 項(xiàng)目營(yíng)銷需其他部門配合的重點(diǎn)工作 PAGEREF _Toc191807063 h 17

10、HYPERLINK l _Toc191807064 7.6 項(xiàng)目營(yíng)銷職責(zé)分工 PAGEREF _Toc191807064 h 18 HYPERLINK l _Toc191807065 8. 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) PAGEREF _Toc191807065 h 19 HYPERLINK l _Toc191807066 8.1 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)定位 PAGEREF _Toc191807066 h 19 HYPERLINK l _Toc191807067 8.2 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)效益測(cè)算 PAGEREF _Toc191807067 h 19 HYPERLINK l _Toc191807068 8.3 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)重要節(jié)點(diǎn)工

11、作 PAGEREF _Toc191807068 h 19 HYPERLINK l _Toc191807069 8.4 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)工作職責(zé)分工 PAGEREF _Toc191807069 h 20 HYPERLINK l _Toc191807070 9. 項(xiàng)目成本控制 PAGEREF _Toc191807070 h 20 HYPERLINK l _Toc191807071 9.1 總成本目標(biāo) PAGEREF _Toc191807071 h 20 HYPERLINK l _Toc191807072 9.2 項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807072 h 21 HYPERLINK l

12、_Toc191807073 9.3 工程成本執(zhí)行情況及資金計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807073 h 22 HYPERLINK l _Toc191807074 9.4 成本控制職責(zé)分工 PAGEREF _Toc191807074 h 22 HYPERLINK l _Toc191807075 10. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及資金計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807075 h 23 HYPERLINK l _Toc191807076 10.1 項(xiàng)目整體效益分析 PAGEREF _Toc191807076 h 23 HYPERLINK l _Toc191807077 10.2 分年度效益分

13、析 PAGEREF _Toc191807077 h 24 HYPERLINK l _Toc191807078 10.3 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 PAGEREF _Toc191807078 h 24 HYPERLINK l _Toc191807079 10.4 項(xiàng)目融資計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807079 h 24 HYPERLINK l _Toc191807080 10.5 財(cái)務(wù)工作職責(zé)分工 PAGEREF _Toc191807080 h 25 HYPERLINK l _Toc191807081 11. 項(xiàng)目人力資源計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807081 h 25 HYPERL

14、INK l _Toc191807082 11.1 組織架構(gòu)設(shè)置 PAGEREF _Toc191807082 h 25 HYPERLINK l _Toc191807083 11.2 人員編制及成本預(yù)算 PAGEREF _Toc191807083 h 26 HYPERLINK l _Toc191807084 11.3 人力資源工作職責(zé)分工 PAGEREF _Toc191807084 h 26 HYPERLINK l _Toc191807085 12. 客服工作（含物業(yè)管理）計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807085 h 27 HYPERLINK l _Toc191807086 12.1 客服

15、（含物業(yè)管理）工作主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 PAGEREF _Toc191807086 h 27 HYPERLINK l _Toc191807087 12.2 客服（含物業(yè)管理）職責(zé)分工 PAGEREF _Toc191807087 h 27 HYPERLINK l _Toc191807088 13. 項(xiàng)目重點(diǎn)工作與風(fēng)險(xiǎn)因素 PAGEREF _Toc191807088 h 27 HYPERLINK l _Toc191807089 13.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc191807089 h 27 HYPERLINK l _Toc191807090 13.2 政策與法律風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc19

16、1807090 h 28 HYPERLINK l _Toc191807091 13.3 規(guī)劃條件限制 PAGEREF _Toc191807091 h 28 HYPERLINK l _Toc191807092 13.4 立項(xiàng)工作 PAGEREF _Toc191807092 h 28 HYPERLINK l _Toc191807093 13.5 奧運(yùn)因素 PAGEREF _Toc191807093 h 281. 項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目決策背景遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目于2006年11月15日經(jīng)公司項(xiàng)目開發(fā)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過(guò)，于2006年12月10日經(jīng)公司第三屆第四次董事會(huì)執(zhí)行委員會(huì)會(huì)議通過(guò)；并于2006年1

17、2月30日在北京土地公開市場(chǎng)通過(guò)招標(biāo)方式獲取?？尚行匝芯繄?bào)告項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排:表1：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排項(xiàng)目A、B地塊A1、D地塊C地塊公寓文化娛樂(lè)中心商業(yè)街主體綜合樓商業(yè)裙房（四層以下部分）寫字樓（四層以上部分）開工2007.82007.82007.82007.82007.82007.82008.1封頂2008.32007.112008.32007.122007.112008.22009.2外立面2008.62008.22008.62008.22008.22008.62009.8完工2008.122008.62008.122008.62008.62009.11可行性研

18、究報(bào)告項(xiàng)目效益水平測(cè)算：表2：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目效益水平測(cè)算物業(yè)類型AB地塊住宅及車位、C地塊公寓（銷售部分）C地塊商業(yè)、辦公及文化活動(dòng)中心（持有部分）效益指標(biāo)收入利潤(rùn)率12.09%內(nèi)部收益率16.11%租金水平假設(shè)（元/天/平方米）：商業(yè)7.5，辦公6，文化活動(dòng)中心3.8。項(xiàng)目整體內(nèi)部收益率14.19%1.2 項(xiàng)目區(qū)位遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)東路73號(hào)，望和橋西北角。項(xiàng)目東至居然之家家居廣場(chǎng)，南至北四環(huán)東路，西至規(guī)劃的育慧中路，北至育慧東路。圖一：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目區(qū)位圖1.3 項(xiàng)目總平面其中，A地塊為住宅，A1地塊為幼兒園，A2地塊為消防用地；B地塊為住宅，包括文化活

19、動(dòng)站、開閉站和醫(yī)療服務(wù)站；C地塊為公建，包括寫字樓、商業(yè)、文化活動(dòng)中心、公寓；D地塊為小學(xué)用地。圖二：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目總平面1.4 項(xiàng)目主要規(guī)劃條件表3：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目主要規(guī)劃條件項(xiàng)目指標(biāo)用地性質(zhì)居住、商業(yè)金融、公共設(shè)施規(guī)劃占地面積16.6公頃總建筑面積44.69萬(wàn)平方米其中：地上建筑面積31萬(wàn)平方米 地下建筑面積13.69萬(wàn)平方米容積率2.88建筑限高A、B地塊60米、C地塊80米70/90政策限制受限1.5 項(xiàng)目資源狀況表4：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目資源狀況區(qū)期物業(yè)類型建筑面積（m2）地上面積（m2）地下面積（m2）其中可銷售面積（m2）留存資產(chǎn)（m2）人防面積（m2）一期A地塊住宅261583 19

20、0607 70976 6101 79511 14415 B地塊住宅91261 AB地塊車庫(kù)1229個(gè)二期C地塊公寓185349 121967 63381 29189 34021 C地塊商業(yè)34768 C地塊辦公39846 C地塊文化活動(dòng)中心 15000 合計(jì)446932 312574 134357 35290 204793 104029 1.6 股權(quán)安排本項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司持有100%股權(quán)，由項(xiàng)目一部運(yùn)作。2. 項(xiàng)目戰(zhàn)略性安排2.1 項(xiàng)目特點(diǎn) 是公司在北京第一個(gè)通過(guò)“招拍掛”方式獲取的土地，資金占用大，付款條件比較嚴(yán)格； 項(xiàng)目土地成本總價(jià)高，單位成本較高（地上可售可經(jīng)營(yíng)面積每平方米6800

21、元）； 項(xiàng)目區(qū)域、區(qū)位條件優(yōu)越，但受規(guī)劃條件（70/90政策）的限制，在產(chǎn)品配比和客戶定位上存在矛盾； 公司向高端住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵項(xiàng)目。2.2 戰(zhàn)略定位 基本開發(fā)策略：追求快速周轉(zhuǎn)； 作為公司在北京第一個(gè)通過(guò)“招拍掛”方式獲取的土地，其開發(fā)模式具有示范意義。2.3 項(xiàng)目資源銷售與持有意見初步建議A/B地塊住宅和C地塊公寓銷售，C地塊辦公、商業(yè)和文化活動(dòng)中心暫按持有經(jīng)營(yíng)考慮。C地塊辦公和商業(yè)的租售策略，建議再做進(jìn)一步的研究。表5：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目資產(chǎn)處置意見區(qū)期AB地塊C地塊物業(yè)類型住宅車庫(kù)公寓辦公商業(yè)文化活動(dòng)中心車庫(kù)資產(chǎn)處置意見出售隨同住宅一起出售出售暫按持有考慮暫按持有考慮持有暫按持有考慮2

22、.4 公司期望回報(bào)2.4.1 效益指標(biāo)銷售部分（A/B區(qū)住宅及車位、C區(qū)公寓）毛利率不低于30%，項(xiàng)目整體內(nèi)部收益率不低于15%。表6：公司對(duì)項(xiàng)目期望的效益指標(biāo)指標(biāo)類型銷售部分持有部分項(xiàng)目整體AB地塊C地塊公寓合計(jì)C地塊商業(yè)辦公及文化活動(dòng)中心 靜態(tài)指標(biāo)毛利率29%35%30%收入凈利率20%24%20%動(dòng)態(tài)指標(biāo)內(nèi)部收益率30%9%15%2.4.2 利潤(rùn)貢獻(xiàn)的數(shù)量要求如果全部銷售，貢獻(xiàn)不低于14億元的凈利潤(rùn)；如果C地塊除公寓外持有經(jīng)營(yíng)，銷售部分貢獻(xiàn)不低于10億元的凈利潤(rùn)； 2.4.3 利潤(rùn)貢獻(xiàn)的時(shí)間要求根據(jù)公司在2009年的可結(jié)利潤(rùn)情況以及公司未來(lái)三年利潤(rùn)目標(biāo)，要求項(xiàng)目在2009年貢獻(xiàn)不少于30

23、億的結(jié)轉(zhuǎn)收入，其余資源基本在2010年結(jié)轉(zhuǎn)完畢。2.4.4 現(xiàn)金流支持回款要求：項(xiàng)目前期投入大，應(yīng)力求加快回款進(jìn)度，減少資金占用。其中，2008年回款不少于15億元，2009年回款不少于20億元；融資要求：項(xiàng)目應(yīng)盡快取得建設(shè)工程施工許可證，搭建融資平臺(tái)。其中，A地塊2008年4月達(dá)到融資條件，取得開發(fā)貸款不低于5億元；B地塊2008年5月達(dá)到融資條件，取得開發(fā)貸款不低于11億元；C地塊2008年10月達(dá)到融資條件，取得開發(fā)貸款不低于6億元。如果C地塊除公寓外持有經(jīng)營(yíng)，應(yīng)在2011年投入使用后取得經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款不低于15億元。資金峰值與平衡時(shí)點(diǎn)：項(xiàng)目應(yīng)努力盡快達(dá)到資金平衡，在2010年一季度

24、達(dá)到資金平衡，資金占用峰值不高于23億元。2.4.5 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與品牌支持開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：作為在北京第一個(gè)通過(guò)“招拍掛”方式獲取的項(xiàng)目，在開發(fā)模式上應(yīng)對(duì)后續(xù)“招拍掛”項(xiàng)目具有示范意義。品牌支持：作為高端住宅項(xiàng)目，應(yīng)為公司向高端物業(yè)轉(zhuǎn)型做出貢獻(xiàn)，提高公司品牌美譽(yù)度。2.5 公司資源投入與專業(yè)支持2.5.1 資金投入：公司對(duì)項(xiàng)目的資金投入應(yīng)有個(gè)合理的額度，作為一個(gè)全資項(xiàng)目，公司對(duì)項(xiàng)目經(jīng)的資金投入不超過(guò)23億元；2.5.2 人力資源投入：項(xiàng)目應(yīng)充分利用項(xiàng)目一部這個(gè)大平臺(tái)，提高人員的集約使用效率。2.5.3 品牌：項(xiàng)目需要公司的品牌支持，同時(shí)應(yīng)為公司品牌做出貢獻(xiàn)。2.6 主要工作安排 開發(fā)周期：整體開發(fā)周期不

25、超過(guò)4年（2007年1月至2010年12月）； 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目2008年4月首次開盤，2009年10月具備收入結(jié)轉(zhuǎn)條件； 銷售均價(jià)：項(xiàng)目銷售部分銷售均價(jià)不低于25000元/平方米； 銷售計(jì)劃：項(xiàng)目銷售部分整體銷售額不低于51億元，其中2008年銷售不低于36%，2009年銷售不低于41%，其余2010年9月前銷售完畢； 收入結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃：項(xiàng)目銷售部分整體可結(jié)收入不低于51億元，其中2009年結(jié)轉(zhuǎn)收入不低于60%，2010年結(jié)轉(zhuǎn)收入不低于35%，其余在2011年上半年結(jié)轉(zhuǎn)完畢。2.7 風(fēng)險(xiǎn)提示見第十三部分。2.8 項(xiàng)目計(jì)劃管理職責(zé)分工表7：戰(zhàn)略發(fā)展部職責(zé)分工及工作責(zé)任人序號(hào)任務(wù)名稱主責(zé)部門部門分管領(lǐng)

26、導(dǎo)工作責(zé)任人提交成果時(shí)間一項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)意見戰(zhàn)略發(fā)展部蘇繼海莊麗2007年6月18日二項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃戰(zhàn)略發(fā)展部趙雁杰周傳忠2008年2月22日三經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整戰(zhàn)略發(fā)展部趙雁杰馬萍下次調(diào)整時(shí)間：完成C區(qū)定位及取得C區(qū)修建性詳規(guī)后30個(gè)工作日3. 項(xiàng)目定位3.1 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位：亞奧核心“絕版”綜合社區(qū)；3.1.2 A/B區(qū)住宅市場(chǎng)定位：亞奧核心首席臺(tái)地疊景華宅。3.1.3 C區(qū)市場(chǎng)定位：亞奧核心集購(gòu)物廣場(chǎng)、寫字樓、酒店式公寓、文化活動(dòng)中心為一體的區(qū)域商業(yè)中心。3.2 客戶定位認(rèn)同城市北區(qū)發(fā)展價(jià)值的穩(wěn)定資產(chǎn)層。年齡及家庭：35-50歲，以已婚二人世界和三口之家為主，少量三代同堂家庭。置

27、業(yè)目的：自住為主要購(gòu)房目的，兼顧投資（資產(chǎn)保值）。自住客戶的主力需求為：150-180平方米的三居，200平方米左右三居或者四居，對(duì)地理位置有強(qiáng)烈認(rèn)同感的富裕階層置業(yè)需求為：90平方米的小戶型。3.3 產(chǎn)品定位3.3.1 A/B區(qū)住宅產(chǎn)品定位：城市高端精裝公寓；根據(jù)項(xiàng)目的客戶定位，150-180平方米的三居、200平米的三居或者四居為產(chǎn)品主力需求，因此產(chǎn)品設(shè)計(jì)在滿足“70/90”要求的前提下，要求大于90平方米的產(chǎn)品定位為大面積三居或者四居室，精裝標(biāo)準(zhǔn)、景觀條件、設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)高，小于90平方米的產(chǎn)品定位相對(duì)較低，盡量采用拼合等設(shè)計(jì)手法增加150-180平方米三居室產(chǎn)品比例，拼合后戶型的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

28、、配置與大戶型等同。表8：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目戶型配比戶型面積范圍規(guī)模戶室比建筑形式精裝標(biāo)準(zhǔn)一居室70平米63910.5637.42%高層板塔/兩梯四戶1500-2000元/平米兩居室80-90平米三居室150-180平米4637527.16%高層板樓/一梯兩戶/兩梯兩戶2000-2500元/平米大戶型三居或者四居180平米以上60487.2235.42%小高層、高層板樓/三梯兩戶總計(jì)170772.78平米100%3.3.2 C區(qū)公寓產(chǎn)品定位：酒店式服務(wù)公寓；根據(jù)客戶定位，酒店式公寓主要針對(duì)投資客戶，規(guī)模3萬(wàn)平米，戶型以精裝70平米以內(nèi)一居或零居為主力。3.4 營(yíng)銷策略 總體策略：利用項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)

29、，快速消化住宅及公寓產(chǎn)品； 價(jià)格策略：平開高走，前期價(jià)格調(diào)整幅度小、次數(shù)多，AB區(qū)住宅資源銷售到總面積的70時(shí)，售價(jià)必須達(dá)到整體均價(jià)要求； 資源投放策略：同時(shí)銷售AB區(qū)住宅產(chǎn)品，基本清盤時(shí)，開始銷售C區(qū)公寓。大戶型和小戶型同時(shí)投放，以大戶型吸引首批高端客戶，形成酵母客戶群，確立項(xiàng)目高端的市場(chǎng)形象，利用價(jià)格杠桿，消化小戶型，保證整體資源中的次優(yōu)資源先行消化； 賣場(chǎng)形象策略：“體驗(yàn)式營(yíng)銷”，以實(shí)樓樣板區(qū)的高品質(zhì)建立市場(chǎng)形象，與周邊項(xiàng)目形成絕對(duì)差異，吸引客戶。開盤前12月售樓處、樣板間以及周邊景觀建設(shè)完成，形成客戶積累基礎(chǔ)；開盤后5個(gè)月，B區(qū)實(shí)樓樣板區(qū)完成，進(jìn)一步提升項(xiàng)目整體形象，形成新熱點(diǎn)； 產(chǎn)品

30、形象策略：考慮與成熟、國(guó)際化品牌的精裝企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，利用其產(chǎn)品特點(diǎn)和品牌優(yōu)勢(shì)，突出小戶型節(jié)能、環(huán)保、人性化的主要訴求，大戶型豪華、經(jīng)典、國(guó)際化生活品質(zhì)的主要訴求； 社區(qū)配套策略：C區(qū)公建全部或者部分公司自持經(jīng)營(yíng)，充分體現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力以及對(duì)于區(qū)域發(fā)展的信心，為住宅產(chǎn)品的升值提供有力保證。與品牌教育機(jī)構(gòu)合作，體現(xiàn)高檔社區(qū)配套的一致性； 營(yíng)銷費(fèi)用控制策略：本項(xiàng)目推廣費(fèi)用控制在總銷售金額的1.2%以下，以A/B區(qū)住宅、車位及C區(qū)公寓總銷售額51.2億元計(jì)算，推廣總費(fèi)用（含品牌費(fèi)）約6144萬(wàn)元。3.5 項(xiàng)目賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)： 土地稀缺：北四環(huán)唯一在售項(xiàng)目，升值潛力無(wú)限； 教育資源：社區(qū)內(nèi)品牌小學(xué)、品牌

31、幼兒園配套，周邊芳草地小學(xué)、中華女子學(xué)校等優(yōu)勢(shì)教育資源云集； 綜合體：整體優(yōu)勢(shì)，資源的合理集約化與時(shí)間成本的最小化； 產(chǎn)品：人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，高品質(zhì)精裝修，多層次立體化歐式臺(tái)地園林景觀。支撐賣點(diǎn)： 交通便利：北四環(huán)、京承高速、成府路、惠新東街、5、10、13號(hào)線地鐵，四通八達(dá)，掌控繁華； 宜居環(huán)境：西眺奧林匹克國(guó)家森林公園，北望三大高爾夫球場(chǎng)，項(xiàng)目南北更有萬(wàn)米城市綠化帶。3.6 開盤計(jì)劃表9：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目開盤計(jì)劃序號(hào)配合內(nèi)容工作依據(jù)實(shí)施部門節(jié)點(diǎn)要求1設(shè)計(jì)工作A/B區(qū)方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告/項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略規(guī)劃設(shè)計(jì)部/項(xiàng)目一部2A/B區(qū)初步設(shè)計(jì)項(xiàng)目一部2008.3.20前3A/B區(qū)面積預(yù)測(cè)項(xiàng)目

32、一部2008.3.10前4A/B區(qū)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目一部2008.4.17前5景觀設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部/項(xiàng)目一部2008.6.30前6景觀設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部7景觀示范區(qū)施工圖設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部2008.4.30前8景觀設(shè)計(jì)施工圖規(guī)劃設(shè)計(jì)部2008.6.30前9售樓處設(shè)計(jì)項(xiàng)目一部2008.2.28前10樣板間設(shè)計(jì)項(xiàng)目一部2008.3.15前11精裝修設(shè)計(jì)項(xiàng)目一部2008.7.1前12賣場(chǎng)條件B區(qū)商品房預(yù)售許可證項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略項(xiàng)目一部13A區(qū)商品房預(yù)售許可證2008.614售樓處接待區(qū)完工15售樓處外部燈光、鐘樓、道路、園林完工2008.4.6前16售樓處樣板間完工2008.4.7前17實(shí)樓樣板示

33、范區(qū)完工2008.9.30前18產(chǎn)品配置細(xì)則確定2008.2.29前19配套合作細(xì)則確定2008.3.31前20營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用控制項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略經(jīng)濟(jì)合同部21銷售組建銷售團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略遠(yuǎn)嘉22確定賣場(chǎng)建設(shè)方案23售樓處開放24樣板間開放25提交開盤報(bào)告26開盤27實(shí)樓樣板示范區(qū)開放28清盤2010.93.7 市場(chǎng)部職責(zé)分工表10：市場(chǎng)部職責(zé)分工及工作責(zé)任人序號(hào)任務(wù)名稱主責(zé)部門部門分管領(lǐng)導(dǎo)工作責(zé)任人提交成果時(shí)間一項(xiàng)目定位部分市場(chǎng)部李民徐海倫二項(xiàng)目營(yíng)銷管理市場(chǎng)部楊璇靜童琳三項(xiàng)目品牌管理市場(chǎng)部王宏杰王宏杰4.項(xiàng)目前期計(jì)劃4.1 前期工作計(jì)劃表11：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目前期工作計(jì)劃序號(hào)任務(wù)名稱計(jì)劃

34、進(jìn)度B地塊A地塊C地塊1項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)2007.112007.122008.42國(guó)有土地使用證2007.52007.52007.43建設(shè)用地規(guī)劃許可證2008.22008.32008.74總體規(guī)劃方案批復(fù)2007.122008.12008.55建設(shè)工程規(guī)劃許可證2008.22008.32008.76大市政綜合配套2008.122008.122010.87建設(shè)工程施工許可證2008.32008.42008.98商品房預(yù)售許可證2008.42008.62009.94.2 前期工作職責(zé)分工遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目前期工作由本部開發(fā)部協(xié)調(diào)，項(xiàng)目一部負(fù)責(zé)落實(shí)。表12：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城前期工作職責(zé)分工及工作責(zé)任人序號(hào)任務(wù)名

35、稱本部項(xiàng)目部證件取得（批復(fù)）時(shí)間主責(zé)部門部門分管分管領(lǐng)導(dǎo)專業(yè)負(fù)責(zé)人工作責(zé)任人B地塊A地塊C地塊1項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)開發(fā)部于波張永便蔡淶柱王海英2007.112007.122008.42國(guó)有土地使用證開發(fā)部于波張永便蔡淶柱王海英2007.52007.52007.43建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)部于波張永便蔡淶柱王海英2007.44總體規(guī)劃方案批復(fù)開發(fā)部于波張永便蔡淶柱王海英2007.122008.12008.55建設(shè)工程規(guī)劃許可證開發(fā)部于波張永便蔡淶柱王海英2008.22008.32008.76大市政綜合配套開發(fā)部于波張永便蔡淶柱王海英2008.37建設(shè)工程施工許可證開發(fā)部于波張永便蔡淶柱王海英2008.3

36、2008.42008.98商品房預(yù)售許可證開發(fā)部于波張永便蔡淶柱王海英2008.42008.62009.95. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃5.1 產(chǎn)品配置具體產(chǎn)品配置見附件。 表13：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求及成果特點(diǎn)分析序號(hào)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求階段性成果分析備注1產(chǎn)品定位充分研究有關(guān)項(xiàng)目定位內(nèi)容。開展產(chǎn)品細(xì)化工作。 與市場(chǎng)部和項(xiàng)目報(bào)批配合，及時(shí)調(diào)整 產(chǎn)品細(xì)化工作。2、盡量兼顧合規(guī)與品質(zhì)提升。2規(guī)劃設(shè)計(jì)1、規(guī)劃條件與景觀的密切結(jié)合。2、進(jìn)行充分的場(chǎng)地分析，并與市場(chǎng)意見緊密結(jié)合。3、70/90政策與拼合戶型的應(yīng)用大部分樓座和戶型均享有良好的景觀資源2、拼合戶型補(bǔ)充了產(chǎn)品系列，提高了戶型品質(zhì)3單體設(shè)計(jì)注重設(shè)計(jì)工作的細(xì)

37、分和優(yōu)化，進(jìn)行了戶型和立面的優(yōu)化注重各種資源配置與戶型的關(guān)系。所有配置均按照3種類型分別考慮，有統(tǒng)一，也有差異性。戶型和立面的優(yōu)化后提升了品質(zhì)大小戶型空間尺度標(biāo)準(zhǔn)均體現(xiàn)有序性4外墻裝飾1、效果圖、優(yōu)化設(shè)計(jì)，樣板結(jié)合。1、新古典主義風(fēng)格，采用適當(dāng)線角及歐式元素，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)。2、三層以下外墻材料選用干掛石材；四層以上采用仿石面磚，控制造價(jià)。5園林景觀以綠化種植為主的新古典主義風(fēng)格園林，與建筑設(shè)計(jì)一起營(yíng)造典雅，高貴的整體氛圍。方案盡早啟動(dòng)，利于后期造價(jià)控制及國(guó)內(nèi)單位各種階段性成果覆蓋全面；成果對(duì)于項(xiàng)目特征把控比較準(zhǔn)確，雖然存在部分需要修改和推敲的區(qū)域，整體設(shè)計(jì)基本達(dá)到要求；以綠化景觀為主，帶有歐

38、洲古典主義元素的硬質(zhì)景觀作為適量點(diǎn)綴。5.2 設(shè)計(jì)工作計(jì)劃表14：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃分區(qū)序號(hào)內(nèi)容完成時(shí)間AB區(qū)1產(chǎn)品定位及方案設(shè)計(jì)AB區(qū)2007年10月31日2初步設(shè)計(jì)AB區(qū)2008年1月23日3室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)2008年7月1日4景觀設(shè)計(jì)2008年6月30日5施工圖設(shè)計(jì)A區(qū)A區(qū)2008年4月17日6施工圖設(shè)計(jì)B區(qū)B區(qū)2008年4月5日7專項(xiàng)設(shè)計(jì)2008年4月25日8市政設(shè)計(jì)2008年7月10日10產(chǎn)品后評(píng)估2009年11月30日C區(qū)11產(chǎn)品定位及產(chǎn)品研究2008年2月29日12方案設(shè)計(jì)C區(qū)2008年4月30日13施工圖設(shè)計(jì)C區(qū)2008年9月30日5.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用為3

39、513.9萬(wàn)元，其中AB區(qū)1457.7萬(wàn)元已簽訂合同，C區(qū)設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)計(jì)為1671萬(wàn)元，具體明細(xì)見附件。5.4 項(xiàng)目后續(xù)設(shè)計(jì)管理要求 做好施工圖及專項(xiàng)設(shè)計(jì)相關(guān)任務(wù)書，并提交總部規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核。深度及要求滿足項(xiàng)目的需要； 最大程度滿足現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度要求，在總體計(jì)劃下，根據(jù)需要制定更詳細(xì)的分項(xiàng)計(jì)劃并動(dòng)態(tài)調(diào)整； 項(xiàng)目應(yīng)按照施工圖合同做好各專業(yè)圖紙審查，并有相關(guān)內(nèi)部審核單或會(huì)議等確認(rèn)形式； 審圖內(nèi)容可參考國(guó)家施工圖深度管理文件及規(guī)劃設(shè)計(jì)部的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)施工圖審核指引； 做好定期的施工圖交底組織及設(shè)計(jì)變更管理工作，重大設(shè)計(jì)變更根據(jù)公司相關(guān)制度執(zhí)行； 階段設(shè)計(jì)費(fèi)用支付應(yīng)做好階段成果的對(duì)應(yīng)審核工作，按時(shí)支付設(shè)計(jì)費(fèi)； 按

40、照公司分工，對(duì)重點(diǎn)外觀效果及材料樣板進(jìn)行總部相關(guān)部門審核確認(rèn)； 針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)難點(diǎn)的工作，如：AB區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)劃的分別管理和銜接對(duì)應(yīng)工作；景觀與市政設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)；設(shè)計(jì)單位內(nèi)部對(duì)于設(shè)計(jì)進(jìn)度及專業(yè)配合方面的措施；拼合戶型雙重性設(shè)計(jì)管理；精裝修配合圖紙及機(jī)電綜合的專門管理等。5.5 規(guī)劃設(shè)計(jì)職責(zé)分工表15：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作職責(zé)分工及工作責(zé)任人序號(hào)任務(wù)名稱主責(zé)部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目一部部門分管領(lǐng)導(dǎo)工作責(zé)任人分管領(lǐng)導(dǎo)專業(yè)負(fù)責(zé)人工作責(zé)任人一A、B、C區(qū)1方案設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部韓曉冬AB區(qū)丁明智、C區(qū)王志宏B區(qū)吳凱生/A、C區(qū)丁暉B區(qū)徐志全/A、C區(qū)黃威A、B區(qū)劉騫、C區(qū)徐志全2初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、面積預(yù)實(shí)測(cè)項(xiàng)目一

41、部丁暉黃威AB區(qū)劉騫、C區(qū)徐志全3景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目一部韓曉冬張英 黃威劉騫二售樓處規(guī)劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目一部黃威丁暉黃威劉騫/徐志全三精裝修規(guī)劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目一部韓曉冬黃威丁暉黃威劉騫四小學(xué)幼兒園及配套規(guī)劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目一部韓曉冬黃威丁暉黃威劉騫五專項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目一部韓曉冬黃威丁暉黃威劉騫六小市政設(shè)計(jì)項(xiàng)目一部 丁暉黃威李南,岳曉平6. 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃6.1 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃表16：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃分期整體資源項(xiàng)目 （平方米）2007年2008年2009年2010年一期261583新開工面積24187919704000竣工面積0026158300開復(fù)工面積2418792615832615830二期1

42、85348新開工面積0185348000竣工面積0001853480開復(fù)工面積0185348185348185348匯總446931新開工面積241879205052000竣工面積02615831853480開復(fù)工面積2418794469314469311853486.2 項(xiàng)目建設(shè)職責(zé)分工表17：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目建設(shè)工作職責(zé)分工及工作責(zé)任人序號(hào)工程名稱主責(zé)部門分管領(lǐng)導(dǎo)專業(yè)負(fù)責(zé)人工作責(zé)任人一土建工程單元門防火門景觀綠化道路交通體育設(shè)施項(xiàng)目一部邱耘 丁暉郭建民溫曄瞳/陳奕奇二裝飾精裝修工程項(xiàng)目一部邱耘丁暉劉建華肖慶華/萬(wàn)玉巖三強(qiáng)弱電工程項(xiàng)目一部邱耘丁暉岳曉平陳立志四水暖通風(fēng)空調(diào)燃?xì)鉄崃こ添?xiàng)目一部邱

43、耘丁暉李南國(guó)銳五消防工程項(xiàng)目一部邱耘丁暉李南/岳曉平國(guó)銳/陳立志六公共配套工程項(xiàng)目一部邱耘丁暉郭建民/岳曉平/李南陳奕奇/陳立志/國(guó)銳七信報(bào)箱門牌項(xiàng)目一部邱耘丁暉黃威劉騫八竣工驗(yàn)收項(xiàng)目一部蔡淶柱丁暉郭建民/岳曉平/李南溫曄瞳/陳奕奇/陳立志/國(guó)銳7. 項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃7.1 推廣策略 推廣核心：通過(guò)通過(guò)包容中西方哲學(xué)精華的“和而不同”的理念，以“和”字貫穿項(xiàng)目推廣始終； 推廣線索：通過(guò)事件營(yíng)銷及賣場(chǎng)、樣板區(qū)等現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式營(yíng)銷引導(dǎo)項(xiàng)目推廣； 推廣方式：通過(guò)精神理念灌輸、視覺(jué)形象沖擊、產(chǎn)品價(jià)值闡釋等三大傳播體系及品牌價(jià)值宣傳、住宅公建互動(dòng)、區(qū)域價(jià)值挖掘、客戶研究支持等四大聯(lián)動(dòng)策略進(jìn)行項(xiàng)目推廣； 項(xiàng)目推廣

44、費(fèi)用：本項(xiàng)目推廣費(fèi)用控制在總銷售金額的1.3%以下（含品牌推廣），以A/B區(qū)住宅、車位及C區(qū)公寓總銷售額51.2億元計(jì)算，項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用應(yīng)控制在6648萬(wàn)元以內(nèi)。7.2 定價(jià)策略平開高走，項(xiàng)目銷售部分（A/B區(qū)住宅、車位及C區(qū)公寓）整體銷售均價(jià)25000元/平方米。7.3 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目整體銷售周期共30個(gè)月（假定C區(qū)寫字樓、商業(yè)為公司持有），從2008年4月至2010年9月，其中A區(qū)28個(gè)月，B區(qū)21個(gè)月，C區(qū)公寓12個(gè)月，車位30個(gè)月。表18：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)開發(fā)分期時(shí)間一期二期A1樓A8樓B1B7樓車位C區(qū)公寓08年3月01日售樓處開放（內(nèi)部）08年4月12日售樓處樣板間開放08年

45、04月B3開盤隨住宅開盤08年05月B2/B6開盤08年06月A3開盤08年09月A8B1-2開盤08年10月實(shí)樓樣板展示區(qū)開放/B5開盤08年11月A1-1開盤09年10月C區(qū)公寓開盤09年12月清盤10年09月清盤隨住宅清盤清盤銷售周期小計(jì)28月小計(jì)21月小計(jì)30月小計(jì)12月7.4 銷售計(jì)劃項(xiàng)目整體銷售資源約51.2億元，其中08年銷售約18.7億元，約占總銷金額的36.6%；09年銷售約21.3億元，約占總銷金額的41.6%；10年銷售約11.2億元，約占總銷金額的21.8%。表19：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目銷售計(jì)劃項(xiàng)目2008年 上半年2008年 下半年2009年 上半年2009年 下半年201

46、0年 上半年2010年 下半年合計(jì)A地塊住宅銷售面積（平方米） 2,326 18,786 23,562 23,562 6,732 4,544 79,512 銷售金額（萬(wàn)元） 5,349 42,194 54,193 62,439 18,614 12,833 195,622 B地塊住宅銷售面積（平方米） 19,348 36,800 17,824 17,289 - - 91,261 銷售金額（萬(wàn)元） 41,096 91,616 40,104 42,589 215,405 C地塊公寓銷售面積（平方米） 3,211 17,358 13,452 34,021 銷售金額（萬(wàn)元） 7,386 42,354 3

47、5,314 85,054 車位（個(gè)） 185 359 240 240 100 105 1,229 車位銷售金額（萬(wàn)元） 2,405 4,667 3,120 3,120 1,300 1,365 15,977 銷售面積小計(jì)（平方米） 21,674 55,586 41,386 44,062 24,090 17,996 204,794 銷售金額小計(jì)（萬(wàn)元） 48,850 138,477 97,417 115,534 62,268 49,512 512,058 7.5 項(xiàng)目營(yíng)銷需其他部門配合的重點(diǎn)工作表20：項(xiàng)目營(yíng)銷需其他部門配合的重點(diǎn)工作序號(hào)任務(wù)名稱主責(zé)部門分管 領(lǐng)導(dǎo)專業(yè) 負(fù)責(zé)人工作責(zé)任人提交成果時(shí)間

48、一確定銷售周期及銷售計(jì)劃戰(zhàn)發(fā)部趙雁杰周傳忠周傳忠二確定開盤時(shí)間市場(chǎng)部肖勁楊璇靜童琳三產(chǎn)品資料提供1A/B區(qū)整體規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計(jì)部韓曉冬丁銘志丁銘志2007.122C區(qū)整體規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計(jì)部韓曉冬黃威徐志全2008.43園林景觀方案規(guī)劃設(shè)計(jì)部韓曉冬張英張英4設(shè)備設(shè)施方案規(guī)劃設(shè)計(jì)部韓曉冬黃威市場(chǎng)部肖勁楊璇靜童琳5戶型方案市場(chǎng)部肖勁楊璇靜童琳2007.126精裝修方案規(guī)劃設(shè)計(jì)部韓曉冬黃威 7精裝修標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)部韓曉冬黃威 四現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境營(yíng)造1售樓處（接待大廳）完工項(xiàng)目部丁暉劉建華肖慶華2樣板間完工項(xiàng)目部丁暉劉建華肖慶華3實(shí)樓樣板區(qū)完工項(xiàng)目部丁暉郭建民項(xiàng)目組所有工程師五配套條件提供1幼兒園、小學(xué)學(xué)校確定項(xiàng)

49、目部陳蕾2文化活動(dòng)中心定位商業(yè)地產(chǎn)部黃培明徐超3商業(yè)策劃方案商業(yè)地產(chǎn)部黃培明徐超20083.314物業(yè)公司及物業(yè)方案確定項(xiàng)目部陳蕾?gòu)堄辣闳位菝魟┝て谶M(jìn)度項(xiàng)目部詳見建設(shè)計(jì)劃7.6 項(xiàng)目營(yíng)銷職責(zé)分工表21：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目營(yíng)銷工作職責(zé)分工及工作責(zé)任人序號(hào)任務(wù)名稱主責(zé)部門部門分管領(lǐng)導(dǎo)工作責(zé)任人提交成果時(shí)間一推廣策略的制定與實(shí)施遠(yuǎn)嘉田健馬能超二定價(jià)、推盤及銷控策略遠(yuǎn)嘉劉偉馬能超三銷售計(jì)劃分解及完成遠(yuǎn)嘉劉偉馬能超四首期開盤報(bào)告遠(yuǎn)嘉劉偉馬能超五銷售流程及制度遠(yuǎn)嘉史志勇劉偉六清盤報(bào)告遠(yuǎn)嘉劉偉馬能超七推廣預(yù)算控制遠(yuǎn)嘉田健馬能超八辦公成本控制遠(yuǎn)嘉劉偉楊燕燕九銷售現(xiàn)場(chǎng)管理遠(yuǎn)嘉馬能超于楚樾十樣板間管理遠(yuǎn)嘉劉偉馬能

50、超十一銷售后勤保障遠(yuǎn)嘉馬能超楊燕燕十二緊急預(yù)案制定及解決遠(yuǎn)嘉紀(jì)山劉偉8. 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)8.1 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)定位區(qū)域中高檔、綜合商務(wù)中心和多功能消費(fèi)中心。表22：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性物業(yè)定位物業(yè)類型寫字樓商業(yè)文體中心定位甲級(jí)區(qū)域中高檔商業(yè)中心對(duì)外經(jīng)營(yíng)兼顧社區(qū)配套服務(wù)的大型中高檔文化活動(dòng)中心/會(huì)所8.2 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)效益測(cè)算稅后內(nèi)部收益率9.37%。表23：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)效益測(cè)算基本假設(shè)基本假設(shè)租金假設(shè)空置率假設(shè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用假設(shè)目前建面租金租金增長(zhǎng)率假設(shè)2011年2012年2013年以后按如下比例乘租金收入列支（元/平方米/月）寫字樓962008-2018年增長(zhǎng)率為5%，2019年以后045%10

51、%5%8%商業(yè)1505%5%5%10%文化活動(dòng)中心10015%5%5%5%8.3 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)重要節(jié)點(diǎn)工作表24：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)重要節(jié)點(diǎn)工作任務(wù)階段任務(wù)名稱工作時(shí)間開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間定位顧問(wèn)公司產(chǎn)品定位建議-2008年3月31日招商（租）*招商（租）方案302008年4月30日2008年5月30日商業(yè)*主力店招商（簽定MOU）2102008年6月1日2008年12月31日寫字樓現(xiàn)場(chǎng)招商3602009年8月1日2010年7月30日運(yùn)營(yíng)成立運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)（寫字樓招租工作移交）902010年3月1日2010年6月1日開始試營(yíng)業(yè)902011年1月1日2011年4月1日8.4 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)工作職責(zé)分工表2

52、5：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)職責(zé)分工及工作責(zé)任人序號(hào)任務(wù)名稱主責(zé)部門部門分管領(lǐng)導(dǎo)工作責(zé)任人一定位商業(yè)地產(chǎn)部黃培明徐超二招商 商業(yè)地產(chǎn)部黃培明招商方案商業(yè)地產(chǎn)部徐超商業(yè)主力店招商（簽定MOU）寫字樓招商團(tuán)隊(duì)組建商業(yè)公司謝廣東三運(yùn)營(yíng)商業(yè)公司黃培明徐超、謝廣東9. 項(xiàng)目成本控制9.1 總成本目標(biāo) 總成本目標(biāo)匯總表表26：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目總成本目標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目可銷售資源經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)項(xiàng)目整體（萬(wàn)元）整體單方（元/平米）A、B區(qū)（住宅及車庫(kù)）（萬(wàn)元）C區(qū)70年產(chǎn)權(quán)公寓（萬(wàn)元）可售資源合計(jì)（萬(wàn)元）可售單方（元/平米）C區(qū)經(jīng)營(yíng)性公建（萬(wàn)元）可經(jīng)營(yíng)單方（元/平米）可售可經(jīng)營(yíng)面積（平米）170,77334,021204,79

53、4204,79489,61489,614294,408294,408建筑面積（平米）261,58233,499295,081151,849446,9311土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)113,24820,923134,1716,55262,9507,025197,1216,6962前期工程費(fèi)用4,1852454,4302162,2262486,6562263建筑安裝工程費(fèi)94,80113,638108,4395,29556,4166,295164,8555,6004基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)12,1111,98814,0996886,68974620,7887065配套設(shè)施費(fèi)(含建安和土地)8,7798,7794290

54、08,7792986開發(fā)間接費(fèi)用（含管理費(fèi)用）2,5243232,8471391,4651634,3121467借款利息18,0582,79620,8541,01818,6182,07839,4721,341開發(fā)成本合計(jì)253,70639,913293,61914,337148,36416,556441,98315,0138營(yíng)業(yè)稅金及附加213504253256031,25025,6038709土地增值稅286289191378191,84737,8191,28510銷售費(fèi)用1067521261280162512,80143511所得稅286677050357171,74435,7171,21

55、3項(xiàng)目總成本合計(jì)343,02662,533405,55919,803148,36416,556553,92318,815 成本目標(biāo)的測(cè)算水平：項(xiàng)目一期的收入開發(fā)成本率為57%，收入總成本率為80%。具體成本目標(biāo)估算水平參考以往類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、目前市場(chǎng)的造價(jià)水平，與其產(chǎn)品配置相匹配。 一期成本控制的重點(diǎn)工作：建安成本：成本目標(biāo)為94801萬(wàn)元，占開發(fā)成本的37.4%（其中含學(xué)校、幼兒園等配套的建安成本目標(biāo)是5666萬(wàn)元，占開發(fā)成本的2.2%）。其中：主體總包工程，成本目標(biāo)約4.1億，占一期建安成本的43.3%，是成本控制的重點(diǎn)，下一步要重點(diǎn)關(guān)注工程量的審核及人、材、機(jī)成本的漲幅情況，尤其是關(guān)注

56、鋼筋、商混大宗材料的動(dòng)態(tài)變化；甲方分包、甲供等分項(xiàng)成本：包括精裝修、門窗、弱電、空調(diào)等內(nèi)容，是今年招標(biāo)工作的重點(diǎn)內(nèi)容，精裝修工程，按銷售面積小戶型1500元/平米，大戶型按2000元/平米進(jìn)行的測(cè)算，成本目標(biāo)約為3.1億，占一期建安成本的32.6%要給以重點(diǎn)控制，經(jīng)濟(jì)合同部和項(xiàng)目部看能否與其他在建項(xiàng)目一起進(jìn)行集中采購(gòu)，降低主材成本，把成本控制在目標(biāo)之內(nèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用：主要是大、小市政的工程成本，成本目標(biāo)為12111萬(wàn)元，占一期開發(fā)成本的4.8%。其中園林景觀的成本目標(biāo)為4320萬(wàn)元，按綠化面積的單方成本900元/平米測(cè)算，下一步要從設(shè)計(jì)、招標(biāo)、選材等多方面進(jìn)行重點(diǎn)控制。9.2 項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃表2

57、7：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目一期招標(biāo)計(jì)劃 項(xiàng)目招標(biāo)情況匯總表（一期） 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程內(nèi)容發(fā)包方式項(xiàng)目整體計(jì)劃2008年以前發(fā)生2008年招標(biāo)計(jì)劃以后年度計(jì)劃個(gè)數(shù)招標(biāo)金額個(gè)數(shù)招標(biāo)金額個(gè)數(shù)招標(biāo)金額個(gè)數(shù)招標(biāo)金額一前期工程4,185二建安工程3390,613345,2212344,4807912（一）總包（含鋼筋、防水）141,011141,011（二）甲方直接發(fā)包55,93612,46043,476（三）甲方指定分包1341,45511,7501139,3291377（四）甲方供貨142,21081,6766535三基礎(chǔ)設(shè)施工程1612,111119451510,166四配套工程68,7790047,00

58、021,779合計(jì)55115,688447,1664261,64692,691表28：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目二期招標(biāo)計(jì)劃 項(xiàng)目招標(biāo)情況匯總表（二期） 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程內(nèi)容發(fā)包方式項(xiàng)目整體計(jì)劃2008年以前發(fā)生2008年招標(biāo)計(jì)劃以后年度計(jì)劃個(gè)數(shù)招標(biāo)金額個(gè)數(shù)招標(biāo)金額個(gè)數(shù)招標(biāo)金額個(gè)數(shù)招標(biāo)金額一前期工程122,47121,21581,0002256二建安工程1767,79700338,5301429,267（一）總包（含鋼筋、防水）135,592135,59200（二）甲方直接、指定分包1632,20522,9381429,267三基礎(chǔ)設(shè)施工程108,677108,677合計(jì)3978,94521,21511

59、39,5302638,2009.3 工程成本執(zhí)行情況及資金計(jì)劃 成本執(zhí)行計(jì)劃表29：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目工程成本執(zhí)行計(jì)劃（合同）成本執(zhí)行計(jì)劃(合同)成本類別項(xiàng)目總成本2007年2008年2009年2010年前期工程費(fèi)6,656.00 3,485.86699.14 2,471.000.00建筑安裝工程費(fèi)158,411.00 60,545.2930,068.71 67,797.000.00基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)20,787.00 0.009,111.00 8,676.003,000.00配套設(shè)施費(fèi)8,779.00 0.008,779.00 0.000.00合計(jì)194,633.00 64,031.1548,657.8

60、578,944.003,000.00各年完成成本占總成本%100.00%32.90%25.00%40.56%1.54% 資金支付計(jì)劃表30：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目工程成本資金支付計(jì)劃成本類別項(xiàng)目總成本2007年2008年2009年2010年2011年2012年前期工程費(fèi)6,656.00 1,292.003,451.001,000.00642.00271.000.00建筑安裝工程費(fèi)158,411.00 4,032.0040,321.0068,435.0038,780.006,159.00684.00基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)20,787.00 0.002,635.0010,166.006,789.001,138.006