海航大英山商業(yè)項(xiàng)目建議ppt課件

1、海航大英山商業(yè)工程建議一、前言二、制約商業(yè)運(yùn)營的物業(yè)要素三、海口需求有一個(gè)可以代表海南國際旅游島籠統(tǒng)的商業(yè)中心四、?？诂F(xiàn)有商圈存在的缺乏五、大英山商業(yè)具有成為代表海南商業(yè)籠統(tǒng)的根底條件六、大英山商業(yè)的業(yè)態(tài)定位七、摩爾購物中心的特點(diǎn)八、摩爾購物中心比當(dāng)前百貨、商業(yè)街的比較優(yōu)勢九、摩爾購物中心的五大特征 十、大英山商業(yè)工程規(guī)劃控制目的的不利要素十一、對大英山商業(yè)的建立性意見十二、大英山商業(yè)工程的定位、品牌構(gòu)造和功能十三、大英山商業(yè)工程應(yīng)該打造的競爭優(yōu)勢十四、大英山商業(yè)工程運(yùn)作的組織保證十五、終了語 建議人：王連生 前言業(yè)態(tài)、定位、規(guī)劃、環(huán)境、交通、停車將成為決議大英山商業(yè)工程成敗的關(guān)鍵決議大英山商

2、業(yè)工程勝利的關(guān)鍵要素不在于未來的運(yùn)營者，而在于商業(yè)工程謀劃之初涉及到上述命題的正確決策制約商業(yè)運(yùn)營的物業(yè)要素一、位置偏遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離城市中心，周邊缺乏商業(yè)氣氛；二、交通道路不暢，行人、車輛進(jìn)出不便利；三、沒有足夠的停車位，停車場進(jìn)出通道不順暢；四、物業(yè)外圍空間局促狹窄，特別是正面廣場狹??；五、購物、辦公、住宅、酒店等多業(yè)態(tài)混雜，相互產(chǎn)生消極影響；六、營業(yè)樓層過高。樓層越高，招商和運(yùn)營越困難，效益越差；七、賣場規(guī)劃不合理，設(shè)計(jì)雷同，多為傳統(tǒng)百貨賣場規(guī)劃，缺乏創(chuàng)新；八、前期運(yùn)營定位不清，導(dǎo)致物業(yè)構(gòu)造不能順應(yīng)后期運(yùn)營業(yè)態(tài)的需求；九、出賣產(chǎn)權(quán)，呵斥后期運(yùn)營難以一致規(guī)劃和一致管理；十、扶梯位置和數(shù)量規(guī)劃不合理

3、，顧客上下不方便，賣場冷熱不勻；十一、不注重節(jié)能，以充分利用自然采光和通風(fēng)，呵斥運(yùn)營費(fèi)用過大；十二、盲目崇尚高檔奢華，裝修極盡奢華，物業(yè)本錢投入過大；十三、購物環(huán)境不好，缺乏綠化空間、休閑廣場、景觀設(shè)備、人文關(guān)懷。?？谛枨笥幸粋€(gè)可以代表海南國際旅游島籠統(tǒng)的商業(yè)中心海南是全國的后花園，將成為國際旅游島，海口是海南的省會(huì)所在地。從各方面需求，都應(yīng)該有一個(gè)可以代表海南籠統(tǒng)商業(yè)中心代表海南籠統(tǒng)的商業(yè)中心應(yīng)該具備的條件：一、環(huán)境優(yōu)美、富有特征，具有可欣賞性，成為代表海南的一張名片；二、有和國際接軌、國內(nèi)一流、海南領(lǐng)先的先進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)；二、 集多種功能為一體，包括購物、餐飲、文娛、文化、消閑、健身、教育、醫(yī)

4、療、保險(xiǎn)、郵政、金融、展現(xiàn)、效力等多種功能 ；四、面向海南中高消費(fèi)群體，引導(dǎo)市場消費(fèi)潮流；五、聚集海南市場最好的、最富有特征的、最具有競爭力的品牌和商 家；并成為國內(nèi)外名優(yōu)品牌、高檔品牌進(jìn)駐海南的首選場所；六、物業(yè)、賣場和各不同功能區(qū)域設(shè)計(jì)專業(yè)、規(guī)劃合理、規(guī)劃科學(xué)；七、有足夠大的停車場和便利的交通條件；八、有規(guī)范的管理和優(yōu)良的效力。?？诂F(xiàn)有商圈存在的缺乏海口目前成熟的商圈有三個(gè)：解放路商圈；海秀路商圈；國貿(mào)商圈一、解放路商圈：為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，以友誼商城、東方廣場為主導(dǎo)，輔以解放路兩側(cè)眾多的專賣店和市場，店面眾多，客流云集。為面向中低端消費(fèi)群體的商圈，僅表達(dá)為單一的購物功能。其整體籠統(tǒng)不高，開

5、展空間遭到限制，該商圈難以吸引高檔消費(fèi)群體。二、海秀路商圈：以明珠廣場、第一百貨、萬國大都會(huì)、南亞廣場為主導(dǎo)，輔以樂普生、DC城及沿街眾多專賣店，是目前?？谧顬槌墒斓纳倘?，涵蓋了不同的消費(fèi)檔次，具備很大的購物向心力。但商圈缺乏一致規(guī)劃，環(huán)境欠缺，停車緊張。商圈檔次難以代表海南的籠統(tǒng)，有待進(jìn)一步提升。三、國貿(mào)商圈：以生生百貨、宜欣購物、上邦百匯城為主導(dǎo)，輔以沿街專賣店、餐飲、休閑文娛等眾多商家，輻射范圍廣，消費(fèi)才干高。但由于其較為分散，難以有效構(gòu)成合力。其中，生生百貨走高端的百貨道路，上邦嘗試步行街、專賣店加主題店的業(yè)態(tài)方式，由于其在建立之初定位規(guī)劃存在缺乏，加上受周邊環(huán)境的制約，使招商和運(yùn)營遭

6、到明顯的影響。 國貿(mào)商圈處于上升趨勢，但由于比較分散，各自的開展空間又遭到制約，難以成為為代表海南籠統(tǒng)的商圈大英山商業(yè)具有成為代表海南商業(yè)籠統(tǒng)的根底條件一、處于城市的中心地帶；二、交通便利，在主干道兩側(cè)，多條干道聚集，有望成為城市的交通樞紐區(qū)域；三、由海航集團(tuán)一致規(guī)劃，一致開發(fā)，能使城市功能和商業(yè)規(guī)劃更合理規(guī)范四、不受地上建筑物的限制和影響，一張白紙，能畫出最好的圖畫；五、有大片的綠地規(guī)劃，給打造優(yōu)良的購物環(huán)境發(fā)明了前提條件；六、有大量的土地貯藏和較大規(guī)模的商業(yè)面積規(guī)劃，有利于構(gòu)成商業(yè)中心的規(guī)模優(yōu)勢；七、有提供充足車位的根底，有使顧客、車輛進(jìn)出通暢便利的條件；八、C01和C06地塊為純商業(yè)業(yè)態(tài)

7、，沒有附帶住宅、辦公、酒店業(yè)態(tài)，防止不同業(yè)態(tài)之間的沖突和不利影響九、海航集團(tuán)堅(jiān)持不出賣商業(yè)鋪位產(chǎn)權(quán)，為下一步商業(yè)運(yùn)營上的一致規(guī)劃、一致招商、一致管理提供了良好的根底大英山商業(yè)的業(yè)態(tài)定位一、大型百貨因業(yè)態(tài)較為單一，競爭力日漸減弱，在其他更先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)的沖擊下，正 成為一個(gè)走入下降趨勢的業(yè)態(tài)，二、目前，市場上商業(yè)物業(yè)大多表達(dá)為傳統(tǒng)百貨商場的物業(yè)方式+購物、餐飲、文娛等多 業(yè)態(tài)的運(yùn)營組合?！芭f瓶裝新酒，商業(yè)物業(yè)的構(gòu)造傳統(tǒng)百貨方式，但運(yùn)營業(yè)態(tài)卻是按購 物中心的特點(diǎn)來組合，導(dǎo)致運(yùn)營業(yè)態(tài)和物業(yè)構(gòu)造不順應(yīng)。像明珠廣場、萬國大都會(huì)， 南亞廣場就是如此。這種“四不像的方式既不是傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，也不屬購物中心的

8、業(yè)態(tài)，實(shí)為無法。三、從上世紀(jì)70年代開場，摩爾購物中心shopping mall)在歐美國家開場崛起并逐漸 成熟，80年代進(jìn)入高潮，并在日本、東南亞、臺(tái)灣、香港等地迅速開展；我國購物中 心從年代中后期開場引入。近些年，購物中心在全國各大中城市熟蓬勃開展。像香港太古廣場、又一城、北京東方廣場、深圳萬象城，都是購物中心經(jīng)典勝利案例。四、國內(nèi)商業(yè)的開展趨勢也必然是傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)和與之相匹配的物業(yè)方式走向衰落，而 摩爾購物中心日漸興起，逐漸成為大型商業(yè)的主流業(yè)態(tài)。五、摩爾購物中心和傳統(tǒng)百貨比較，不僅在運(yùn)營理念、運(yùn)營方式上發(fā)生了變革，而且在物 業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)上和傳統(tǒng)的百貨物業(yè)有顯著的不同，有著脫胎換骨的

9、變化。建議大英山商業(yè)的業(yè)態(tài)定位為“摩爾購物中心摩爾購物中心的特點(diǎn)一、摩爾購物中心mall是指規(guī)模很大，集購物、休閑、文娛、飲食等于一體，以專賣店為主要運(yùn)營方式，包括一定數(shù)量的百貨店、主題店在內(nèi)的大型商業(yè)中心。Mall原意是“林蔭道，也可稱為“購物林蔭道，在購物中心內(nèi)，一定有一條或多條步行街，身臨其境購物，好像在林蔭道上散步一樣溫馨。二、摩爾購物中心的特點(diǎn)是：一大二專三全一大是：占地面積大、綠地大、建筑規(guī)模大、停車場地大、公共空間大；二專是：以專賣店為主，每一個(gè)購物中心都有數(shù)百家專賣店，構(gòu)成分工很細(xì)、專中有全、各有特征的專門店。三全是：功能全，幾乎集一切商業(yè)效力業(yè)功能為一體，進(jìn)展全方位的效力，在

10、購物中心不僅可以買到各種各樣商品，還可以享用多種效力， 摩爾購物中心已成為能滿足不同顧客一站式購物消費(fèi)、一站式享用的、可供人們休閑、購物或聚會(huì)的“一站式體驗(yàn)式消費(fèi)王國！三、購物中心共同的特點(diǎn)是：有一致而整體的建筑設(shè)備規(guī)劃、完好的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與效力、一致的運(yùn)營戰(zhàn)略及店面管理、獨(dú)立個(gè)性的購物環(huán)境。摩爾購物中心比當(dāng)前百貨、商業(yè)街的比較優(yōu)勢一、摩爾購物中心規(guī)模大，又稱室內(nèi)步行街。一幢超級購物中心面積往往在 幾十萬平方米；二、摩爾購物中心內(nèi)商家的規(guī)劃更合理，功能更多更全。更重要的是會(huì)聚； 了休閑、文娛、餐飲、文化、展覽、效力等功能，不僅實(shí)現(xiàn)了一站式購物， 更實(shí)現(xiàn)了一站式享

11、用；三、摩爾購物中心全天候購物-不受氣候要素影響，安裝全室內(nèi)空調(diào)，整個(gè)購物 過程是溫馨和享用享用過程；四、摩爾購物中心內(nèi)幾百上千家店鋪在市場作用下自動(dòng)自覺地實(shí)現(xiàn)了錯(cuò)位運(yùn)營的競爭，無需硬性規(guī)定。摩爾內(nèi)各行各業(yè)配備齊全，規(guī)劃合理；五、摩爾購物中心環(huán)境更優(yōu)美更溫馨更人性化， 效力設(shè)備更全更好更完備；六、摩爾購物中心催生了新的運(yùn)營方式：不同業(yè)態(tài)不同行業(yè)相互嫁接，催生了新的運(yùn)營方式；七、摩爾購物中心能提升所在商圈的等級或發(fā)明新的商圈。摩爾購物中心的五大特征 美國國際購物中心協(xié)會(huì)曾規(guī)定了購物中心的五大特征：一、購物中心規(guī)劃、開發(fā)設(shè)立、運(yùn)營都在一致的組織體系下運(yùn)作；二、順應(yīng)一致管理的需求，產(chǎn)權(quán)要求一致，不可

12、分割不可出賣；三、尊重顧客的選擇權(quán)，使其實(shí)現(xiàn)一次購足的目的；四、擁有足夠數(shù)量的停車場；五、有更新地域或發(fā)明新商圈的奉獻(xiàn)?？梢娰徫镏行氖情_發(fā)者即業(yè)主開發(fā)后，或是業(yè)主本人管理，或是委托專業(yè)購物中心管理公司管理，把場地出租給各種零售商，但哪種店鋪引進(jìn)多少、引進(jìn)誰，要有事先的一致規(guī)劃，各行各業(yè)都要有合理的比例,其功能不僅包括一次性購足的售賣功能，還應(yīng)包括吃、喝、玩、樂的生活功能：一次性休閑享用足的功能。大英山商業(yè)工程 規(guī)劃控制目的的不利要素一、C01、C06兩大商業(yè)主題建筑密度控制為30%，按此計(jì)算兩大商業(yè)主題的占地面積分 別為11600平米和11900平米；容積率為2.0目的計(jì)算，那么商業(yè)樓層總層數(shù)

13、將到達(dá)7層。 商業(yè)物業(yè)通常規(guī)律，樓層越高，招商和運(yùn)營越困難，效益越逐級下降。像明珠廣場和萬國大都會(huì)，多年以來，超越四層以上的樓層，都不能產(chǎn)生有效的收益，甚至成了負(fù)擔(dān)。二、C06與C01兩大商業(yè)地塊呈東西較短，東西長約130米，南北較長的規(guī)那么長方形地形，C04綠化廣場地塊位于C06與C01之間，東西長約300米; C06與C01兩大商業(yè)地塊臨國興大道主干道的面較窄，一定程度地影響到了商業(yè)的展 示性和昭示性，兩大商業(yè)地塊被C04隔離成兩獨(dú)立的地塊，相距約300米，給兩個(gè)商業(yè)的互動(dòng)和消費(fèi)人流的流動(dòng)添加了困難。三、 C01、C06兩大商業(yè)主題的停車位規(guī)劃分別是400個(gè)和413個(gè)，難以保證頂峰期的停

14、車需求僅客戶和任務(wù)人員的停車需求就需求數(shù)百個(gè)，勢必因停車缺乏呵斥顧客的 部分流失。停車充足是應(yīng)該作為未來和其他商圈競爭比較的一個(gè)明顯優(yōu)勢。 作為一個(gè)新興的、周邊既沒有商業(yè)氣氛、也沒有住宅的商業(yè)物業(yè)，假設(shè)沒有業(yè)態(tài)的優(yōu)勢、規(guī)劃的優(yōu)勢、環(huán)境的優(yōu)勢、交通的優(yōu)勢不僅指到達(dá)該位置的交通，還包括工程周邊和內(nèi)部的交通體系、停車的優(yōu)勢等更多的明顯優(yōu)勢，要想在消費(fèi)才干缺乏、有眾多商業(yè)物業(yè)吃不飽，甚至長時(shí)間閑置的情況下，脫穎而出是很困難的。萬國大都 會(huì)、秀英港第一MALL 、紫荊百貨等的運(yùn)營姿態(tài)就能夠重現(xiàn)對大英山商業(yè)工程的建立性意見一、建議提高建筑密度規(guī)劃設(shè)計(jì)目的，總樓層地上控制在四層；二、建議采用摩爾購物中心的業(yè)

15、態(tài)，聘請懂購物中心要素的專業(yè)設(shè)計(jì)隊(duì)伍最好聘請香港的設(shè)計(jì)師，在購物中心內(nèi)，一定要設(shè)計(jì)有一條或多條步行街，讓消費(fèi)者好像在林蔭道上散步一樣溫馨享用；三、建議停車位要分別添加到700輛以上，兩個(gè)商業(yè)主題的合計(jì)停車輛不少于1500輛；四、建議高度注重C04綠化廣場對CO1、C06的影響作用，其既能夠產(chǎn)生積極的正面作用，也能夠產(chǎn)生 不利的消極作用。關(guān)鍵是對C04廣場未來的功能定位和設(shè)計(jì)。其可供選擇的方案是：1、廣場設(shè)計(jì) 成?？跇?biāo)志性景觀，經(jīng)過景觀吸引顧客甚至游客，聚集人氣；2、設(shè)計(jì)成為融綠化、休閑、景觀、停車綜合功能為一體的廣場，這樣，既保證廣場的休閑綠化定位，也處理了停車位緊張的問題，而 且可以經(jīng)過停車

16、、將C01、C06兩大商業(yè)主題有機(jī)地聯(lián)絡(luò)起來；3、建空中走廊，既可作為景觀，更重要的是經(jīng)過空中走廊銜接C01、C06兩大商業(yè)主題，進(jìn)而構(gòu)成有效的互動(dòng)。五、建議C04綠化地塊地下設(shè)計(jì)為大型的主題商業(yè)如大型超市，同時(shí)成為CO1和C06商業(yè)主題的聯(lián) 系紐帶，也可以思索設(shè)計(jì)成停車場。六、建議CO1和C06經(jīng)過地下步行街的方式銜接CO1和CO6主題內(nèi)部都有要各自的室內(nèi)步行街， 在其前段和后端各建一條地下步行街，兩條地下步行街構(gòu)成既構(gòu)成C01和C06兩大商業(yè)主題人流的 完好循環(huán)交通，也和地下主題商業(yè)想連，互為烘托。七、建議注重和完善工程內(nèi)部的交通體系，力求到達(dá)便利和通暢的目的。要從不同角度思索，包括人流、

17、 車流、物流；包括工程內(nèi)部、工程之間和工程周邊；包括地下、地面和立體即扶梯、電梯、步行梯；八、建議商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)更注重功能上的合理與完善，在裝修上，不追求奢華和高檔，更多的追求現(xiàn)代、 時(shí)髦、簡約和特征，要合理區(qū)分開發(fā)商裝修范圍和未來進(jìn)駐客戶的裝修范圍，防止不用要的浪費(fèi)。九、建議充分利用自然通風(fēng)和自然采光的效果，盡能夠降低商業(yè)未來運(yùn)營的能源耗費(fèi)大英山商業(yè)工程的定位、品牌構(gòu)造和功能一、定位為?？谑幸灾潞Ｄ鲜?nèi)最大規(guī)模的一站性購物中心。二、以1-2個(gè)大型主題店(百貨店或大型超市)為主導(dǎo)、以特許店、專門店、專業(yè)店為主體的多業(yè)態(tài)聚集體。三、面向海南中高層消費(fèi)群體，并以此為前提引進(jìn)客戶和品牌。引入的品牌具有

18、如下特點(diǎn)：為目的顧客群體需求的品牌、為國內(nèi)外名優(yōu)品牌、為引領(lǐng)市場消費(fèi)潮流的品牌、為富有特征品牌、為高度專業(yè)化和差別化的品牌。四、不僅滿足消費(fèi)者一站式購物需求，還包括休閑、文娛、餐飲、文化、展覽、金融、效力等功能 ，讓消費(fèi)者一次性休閑享用足。大英山商業(yè)工程 應(yīng)該打造的競爭優(yōu)勢一、為?？谝?guī)模最大的一站式購物中心二、為海口全新的商業(yè)業(yè)態(tài)，但曾經(jīng)國內(nèi)外證明為成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)，三、為?？谫徫锃h(huán)境最好、最能表達(dá)對消費(fèi)者人性關(guān)懷的購物中心四、為?？诮煌ㄗ罘奖恪⑼＼囄蛔畛渥愕馁徫镏行奈?、為?？诠δ茏铨R全、商品最豐富、購物最享用的購物中心六、為?？谒C萃高檔品牌最齊全的購物中心七、為海口薈萃各地風(fēng)味特征餐飲最有規(guī)模的購物中心八、為海口文化文娛規(guī)模和檔次最好的購物中心九