中天世紀(jì)新城項目商業(yè)定位報告ppt課件

1、中天世紀(jì)新城工程商業(yè)定位報告工程研討任務(wù)的階段劃分工程整體定位及規(guī)劃方案的市場論證工程整體定位規(guī)劃調(diào)整建議第一階段第二階段任務(wù)內(nèi)容提交成果研討方法與內(nèi)容商業(yè)規(guī)模確實定功能業(yè)態(tài)定位客戶定位籠統(tǒng)定位規(guī)劃建議市場調(diào)查與研討工程背景研討工程屬性研討市場競爭研討消費者研討運營者研討投資者研討營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)略 第三階段營銷環(huán)境研討營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)略的研討工程整體定位及開展戰(zhàn)略2報告構(gòu)造第一部分 工程屬性界定與問題構(gòu)造化分析第二部分 工程開展方向研判第三部分 案例研討第四部分 市場時機發(fā)掘與工程定位第五部分 規(guī)劃調(diào)整建議第六部分 經(jīng)濟測算3工程屬性界定問題構(gòu)造化分析第一部分 工程屬性界定與問題構(gòu)造化分析城市屬性區(qū)

2、域?qū)傩怨こ虒傩?貴陽市位于川渝經(jīng)濟圈邊緣，經(jīng)濟開展相對落后，無強勢產(chǎn)業(yè)，屬于內(nèi)地三線城市貴陽市位于貴州省中部偏北，地處云貴高原的東斜坡上，地勢起伏較大?？λ固貏e貌大量分布。貴陽城區(qū)面積約495平方公里，城區(qū)人口約150萬，人口密度大，建成區(qū)約2.5萬人/平方公里。城市化率：2006年城市化率63.2，規(guī)劃至2021年市域城市化程度將提高到58%左右。 貴陽市轄六區(qū)云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)、一市清鎮(zhèn)市、三縣修文縣、開陽縣、息烽縣，傳統(tǒng)的城區(qū)指云巖、南明兩區(qū)。支柱產(chǎn)業(yè)：化學(xué)工業(yè) 、有色冶金工業(yè)、食品工業(yè) 、機械制造工業(yè)、新資料工業(yè)、現(xiàn)代中藥工業(yè)。清鎮(zhèn)市修文縣開陽縣息烽縣烏當(dāng)區(qū)

3、白云區(qū)金陽新區(qū)花溪區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)廣西省四川省云南省重慶市湖南省貴陽市城市區(qū)域工程5貴陽的經(jīng)濟增長較快，在西南省會城市中，經(jīng)濟開展處于中等程度;與東部和中部省會城市相比，差距較大城市區(qū)域工程6工程位于南明，云巖，烏當(dāng)三個區(qū)交界處，所在區(qū)域間隔中心城區(qū)較遠(yuǎn)，且不處在城市的主要開展方向上。城市區(qū)域工程總體開展方向：構(gòu)成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市構(gòu)造各片區(qū)依托中心區(qū)構(gòu)成“眾星捧月的空間規(guī)劃形狀構(gòu)成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地域三層次規(guī)劃金陽新區(qū)是貴陽市完善城市規(guī)劃，謀求快速開展而開發(fā)的城市新區(qū) 貴陽市劃轄六區(qū)云巖區(qū)、南明區(qū)、白云

4、區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)、一市清鎮(zhèn)市、三縣修文縣、開陽縣、息烽縣白云金陽城區(qū)烏當(dāng)小河花溪城市開展方向7工程周邊區(qū)域衛(wèi)生條件差，配套不完善，消費者認(rèn)知程度低，心里間隔遠(yuǎn)工程所在區(qū)域以前是化工廠，制革產(chǎn)，豬鬃廠，在市民意目中屬于較差的地方。工程地處環(huán)城林業(yè)帶，周邊環(huán)山，附近是貴陽的母親河南明河。南明河存在一定污染。城市區(qū)域工程8根據(jù)貴陽市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，工程將處于城市商業(yè)中心層邊緣中心層是指中心區(qū)中心環(huán)線北京路、解放路、浣紗路、寶山路以內(nèi)及周邊約5公里范圍內(nèi)的地域即貴陽市城市總體規(guī)劃確定的中心區(qū)。這一圈層集中了大量的大型商場、超市、市場，是貴陽市最重要的商業(yè)網(wǎng)點效力圈。分散層指存在于貴陽市城區(qū)各分

5、片區(qū)白云片區(qū)、烏當(dāng)片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、龍洞堡片區(qū)、二戈寨片區(qū)、花溪片區(qū)、小河片區(qū)和金陽新區(qū)的層次。 輻射層指存在于貴陽市城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)之外的、受城市規(guī)劃區(qū)商業(yè)輻射作用的貴陽市一市三縣和貴陽市周邊市縣。是中心層和分散層的輻射地帶，其商業(yè)構(gòu)造及開展均受城區(qū)商業(yè)形狀和構(gòu)造開展的影響。 城市區(qū)域工程中心層分散層輻射層9世紀(jì)新城工程是90萬規(guī)模大盤，分為12個組團，零散開發(fā)之后，目前以3、4組團共約30萬重新啟動4組團3組團學(xué)校5組團中心商業(yè)6組團7、8、9、10組團12組團4組團3組團組團用地（）建面（）容積率184000520000.619253000920001.731660171

6、728111.044698771262691.8566965900001.34675485792401.047、8、10929471647801.771149618917081.85128829142001.6SCHOOL4699517300.37TOTOL7137339003081.26城市區(qū)域工程105組團為大型集中商業(yè)將在工程末期開發(fā)，3、4組團也有部分商業(yè)4組團3組團學(xué)校5組團中心商業(yè)6組團7、8、9、10組團11、12組團城市區(qū)域工程11水東路水東路支線北入口：東山路南入口：觀水路通往烏當(dāng)接保利溫泉新城通往水果采摘場及公墓貴陽市民季節(jié)性周末度假的去處工程交通條件地塊周邊正在建筑水東路

7、，政府方案2021年下半年通車，將成為市區(qū)通往烏當(dāng)區(qū)及周邊度假區(qū)等的主要干道城市區(qū)域工程工程周邊目前僅兩路公交車到達，且周邊道路情況通行情況差，經(jīng)常堵車，到市區(qū)非常不便。對消費者的概念測試顯示大部分消費者以為本工程區(qū)域陌生，可達性差。 目前從城區(qū)通往武當(dāng)區(qū)的主要道路是新添大道。間隔較遠(yuǎn)。水東路作為通往烏當(dāng)區(qū)的快速路，必然會吸引部分有車族選擇通行。政府方案水東路2021年下半年通車，樂觀估計也要到2021年才干通車。工程出入口較偏遠(yuǎn)，且環(huán)境差。北面臨菜市場。12工程靠山臨河，景觀資源豐富。周邊開發(fā)樓盤多為中高檔住宅區(qū)，未來居住人群的消費才干很強周邊開發(fā)樓盤為中高檔工程，世紀(jì)新城的大部分客戶是企業(yè)

8、老板，泛公務(wù)員階層及高級白領(lǐng)，潛在消費才干強。工程周邊配套不完善。缺乏市政設(shè)備。本工程內(nèi)部將建立學(xué)校。商業(yè)配套的建立有望改善區(qū)域配套情況。城市區(qū)域工程13五組團：工程中心商業(yè)原規(guī)劃目的 商業(yè)部分計容積率面積為34130一層超市：1056餐飲：1054辦公：420運動城：4028影院: 2100二層影城：800餐飲：1100商鋪：3302冰場：3170三層文化城：3170教育培訓(xùn)：4170商鋪：1302餐飲：1020地下超市：4597購物所占面積比例最高，達46%。另有10%的餐飲。電影院和真冰溜冰場占到19%。城市區(qū)域工程14三組團：商鋪共三層，總商業(yè)面積38870平方米。大部分鋪位面積集中在

9、100-300之間1F2F3F總建筑面積 236819計容面積 207722住宅 168852商業(yè) 38870戶數(shù) 900戶停車數(shù)量 1790輛城市區(qū)域工程 鋪位呈長條狀排布，擴展了臨河面的長度，充分利用了工程景觀資源優(yōu)勢。 500以上的鋪位共四個，主要分布于工程首尾兩端，方便主力店的設(shè)置。 有12個鋪位需求聯(lián)鋪銷售。15四組團商業(yè)總面積03，為高層底商，共三層，部分二層總建筑面積 228906計容面積 186475住宅 169701商業(yè) 03地下室面積 42431戶數(shù) 1308戶電梯數(shù)量 4臺樓梯數(shù)量 12處停車數(shù)量 953輛城市區(qū)域工程樓層商業(yè)面積一層 4818.96二層4612三層333

10、2.53四組團建筑目的16工程屬性界定城市層面貴陽地處川渝經(jīng)濟圈邊緣，是內(nèi)地三線城市，經(jīng)濟開展相對滯后，無強勢產(chǎn)業(yè)。區(qū)域?qū)用婀こ涛挥谥行某鞘羞吘?，所在區(qū)域不在城市開展上，且分屬三個區(qū)政府管轄。工程層面商業(yè)體量大，具備強勢景觀資源。工程屬性=內(nèi)地三線城市 主城邊緣 強勢景觀資源 大規(guī)模商業(yè)17工程屬性界定問題構(gòu)造化分析第一部分 工程屬性界定與問題構(gòu)造化分析18S：情境situation 工程背景現(xiàn)實位于主城區(qū)邊緣商業(yè)規(guī)模大本工程及周邊有大規(guī)模的住宅開發(fā)有較強勢的山水資源區(qū)域不成熟，尚待開發(fā)位于主城區(qū)邊緣規(guī)模較大本工程有大規(guī)模的住宅開發(fā)周邊有正在開發(fā)的保利溫泉新城和規(guī)劃中的9平方公里旅游度假區(qū)有

11、較強勢的山水資源通往工程的兩條主要道路：東山路為四車道，但兩旁占道運營嚴(yán)重，短期內(nèi)難以改觀；水東路尚在建筑中，方案08年底通車，但是估計09年內(nèi)完工都相當(dāng)有難度。區(qū)域尚待開發(fā)，周邊9平方公里的區(qū)域控規(guī)還在報批，估計開發(fā)量在600萬左右，以住宅為主，沒有詳細(xì)資料，估計1012年內(nèi)開發(fā)終了。19中天提出的工程開發(fā)目的與限制性條件商業(yè)部分資金壓力很小，幾乎沒有；中心商業(yè)留下來；四組團高層裙樓商業(yè)銷售；三組團思索賣一部分，留一部分。開發(fā)目的目的1：保證工程商業(yè)利潤最大化目的2：商業(yè)為工程整體帶來城市感受，提升工程整體價值工程規(guī)劃方案已根本確定，并送政府部門審批，根本上沒有調(diào)整的余地，因此，體量和建筑方

12、式都是不能改動的。限制性條件客戶語錄客戶關(guān)注的問題：工程的商業(yè)是城市級的，還是區(qū)域級的？工程商業(yè)的功能業(yè)態(tài)如何規(guī)劃？電影院和真冰溜冰場要不要做？ 如何確定商業(yè)的銷售和長期持有的比例？目的3：2021年商業(yè)銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬元(后改為9000萬元20客戶目的解析商業(yè)為工程整體帶來城市感受，提升工程整體價值保證工程商業(yè)利潤最大化勝利的運營才干給商業(yè)帶來穩(wěn)定的報答和高額的增值商業(yè)勝利的運營為工程帶來完善的生活配套和興隆的人氣，使工程融入城市，提升整體價值目的1：保證工程商業(yè)利潤最大化目的2：商業(yè)為工程整體帶來城市感受，提升工程整體價值目的3：2021年商業(yè)銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬元遠(yuǎn)期目的

13、中期目的近期目的2021年商業(yè)銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬元本階段任務(wù)需求處理的問題營銷階段處理的問題21R1：非期望結(jié)果 按常規(guī)開展的能夠結(jié)果從消費和投資選擇上，本工程處于主城區(qū)邊緣，消費者心思間隔較遠(yuǎn)，不是貴陽人消費的理想地點，僅靠社區(qū)內(nèi)的生活配套性消費無法支撐本工程8.69萬的商業(yè)體量，不明朗的商業(yè)前景使得招商和銷售墮入姿態(tài)；工程處于開發(fā)相對滯后、區(qū)域價值未被發(fā)掘、商業(yè)價值較低的地塊。按照常規(guī)開展，商鋪的租金和價錢只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價值體系，市場實現(xiàn)不會有較大突破；假設(shè)墮入來自中華路、大西門等商圈的同質(zhì)競爭，將會給本工程的繼續(xù)運營和市場銷售帶來較大壓力，難以實現(xiàn)工程目的；消費和投資選擇上

14、價值提升競爭22R2：期望結(jié)果 我們的期望目的從運營和銷售上：使本工程成為消費者新的熱點選擇，同時，以良好的運營前景和升值潛力，吸引商家和投資者，使工程成為貴陽的熱點商業(yè)工程從價錢體系上：突破世紀(jì)新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價錢體系從競爭上：防止墮入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，實現(xiàn)差別化，建立本人的中心競爭力運營和銷售租金和價錢體系競爭23C：矛盾或沖突 complication R1與R2之間存在著的矛盾或沖突期望突破世紀(jì)新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價錢體系R1R2防止墮入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，實現(xiàn)差別化，建立本人的中心競爭力處于主城區(qū)邊緣，消費者心思間隔較遠(yuǎn)，無法支撐本工程8.69萬的商業(yè)體量商鋪的租金

15、和價錢只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價值體系墮入來自傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，給本工程的繼續(xù)運營和市場銷售帶來困難使本工程成為消費者、商家和投資者新的熱點選擇，商業(yè)順利實現(xiàn)招商、銷售和運營運營和銷售租金和價錢體系競爭24Q：提出問題 question 要實現(xiàn)從R1到R2必需求回答的中心問題1.本工程需求怎樣的市場占位和開展方向，才干保證本工程8.69萬體量的商業(yè)存活？2. 本工程怎樣才干構(gòu)成商業(yè)的中心競爭力，保證商業(yè)的可繼續(xù)運營，提升商業(yè)價值？25社區(qū)商業(yè)區(qū)域級商業(yè)中心城市級商業(yè)中心第二部分 工程開展方向研判26本工程商業(yè)的開展應(yīng)該是哪一類型呢？ 按照其輻射范圍，商業(yè)普通分為三個層次：城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中

16、心、社區(qū)商業(yè)。普通來說，規(guī)模合理的社區(qū)商業(yè)主要效力于本社區(qū)內(nèi)部的居住人口，面臨的競爭和風(fēng)險較少。那么，假設(shè)本工程商業(yè)作為社區(qū)商業(yè)，能否支撐其8.69萬的體量呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？27假設(shè)作為社區(qū)商業(yè)，能否支持本工程商業(yè)體量？按照所規(guī)定的人均商業(yè)效力建筑面積規(guī)范，本工程人口可以支撐的商業(yè)體量在21000到27300之間，缺乏以支撐8.69萬的商業(yè)體量普通城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)備目的類 別居 住 指 標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91m2/人合理服務(wù)半徑800-1000m本工程社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量21000-27300m2人均商業(yè)效力建筑面積0.7-0.91m2/人規(guī)劃居住人口30

17、000人左右中天世紀(jì)新城 占地1400畝，建立規(guī)模100萬平方米，居住8000戶，常住人口3萬人。貴陽市志辦 28假設(shè)僅定位于社區(qū)商業(yè)，將無法支撐本工程的商業(yè)體量本工程人口缺乏以支撐8.69萬平米的商業(yè)體量國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃目的：商業(yè)規(guī)模比0.027 ：1商業(yè)面積：住宅面積 A.C.PERRY：本工程社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量約為2.16萬商業(yè)規(guī)模比0.027:1規(guī)劃住宅建筑面積80萬左右組團1234567、8、101112SCHOOLTOTOL用地（）84000530001660176987766965754859294749618882946995713733總建面（）52000920001

18、728111262698416679240164780917081420017300900308住宅建面52000920001339421123675003679240164780917081420017300807573容積率0.6191.71.041.81.341.041.771.851.60.371.26“人均商業(yè)效力建筑面積和“商業(yè)規(guī)模比兩個目的來看，作為社區(qū)商業(yè)，都不能支持本工程商業(yè)體量29本工程商業(yè)不能僅作為社區(qū)商業(yè)，那有沒有能夠成為城市級的商業(yè)中心呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？30構(gòu)成新城市商業(yè)中心的KPI體系區(qū)位交通體量&競爭構(gòu)成新的城市商業(yè)中心31貴陽市正處于單中心城

19、市開展階段，以云巖、南明區(qū)為中心的城市中心區(qū)構(gòu)成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟集聚貴陽市現(xiàn)階段處于單中心城市擴張階段；以云巖、南明區(qū)為中心的城市中心區(qū)構(gòu)成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟集聚；受特殊地形地貌限制，城市空間開展不平衡，城市中相對平整的區(qū)域得以開展，山體地勢的阻隔使城市格局構(gòu)成了相對封鎖的組團式開展格局，組團之間的交融性差。單中心城市開展階段的特點決議了未來35年內(nèi)貴陽市城區(qū)的吸力依然大于張力2005貴陽市各區(qū)GDP2004年貴陽市內(nèi)各區(qū)人口密度單位：人/平方公里中心中心副中心副中心副中心副中心1.單中心2.大都市化3.都市群數(shù)據(jù)來源：貴陽統(tǒng)計年鑒20051、城市化力量 郊區(qū)化力量2、城市中心的

20、吸力 張力3、城市中心的集聚效應(yīng)土地的高強度開發(fā)，人口的高密度，資本的高度集中，配套的高度成熟4、組團之間相對獨立，彼此之間交融性差；5、城市中心圈層以外的組團市場價值呈現(xiàn)騰躍式遞減而非層級式下降。單中心城市開展格局的特點區(qū)位32未來土地供應(yīng)仍集中在金陽區(qū)，花溪、白云區(qū)也有一定規(guī)模的土地供應(yīng)1235468興隆常青藤花城南岸 40萬臥龍山莊 18萬點城國際 30萬君臨天下 16萬9平方公里中天工程世紀(jì)金元 800畝12367福建開發(fā)商 500畝9香港開發(fā)商 500畝897檀溪谷 21萬1010元龍 70萬11北京開發(fā)商 5000畝12成都遠(yuǎn)天南湖1415鐵五建工程15區(qū)

21、位33金陽新區(qū)是貴陽城市未來的開展方向，下一個能夠成型的城市級商業(yè)中心最有能夠出如今金陽，而本工程不在城市的主要開展方向上貴陽市以中心區(qū)為依托，構(gòu)成多層次的城市空間規(guī)劃總體開展方向：構(gòu)成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市構(gòu)造各片區(qū)依托中心區(qū)構(gòu)成“眾星捧月的空間規(guī)劃形狀構(gòu)成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地域三層次規(guī)劃金陽新區(qū)是貴陽市完善城市規(guī)劃，謀求快速開展而開發(fā)的城市新區(qū) 貴陽市劃轄六區(qū)云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)、一市清鎮(zhèn)市、三縣修文縣、開陽縣、息烽縣白云金陽城區(qū)烏當(dāng)小河花溪區(qū)位34 本工程不是規(guī)劃中的商業(yè)中心，

22、位置處于云巖、南明、烏當(dāng)三區(qū)的交界處，政府方面的支持將會較小新添片區(qū)區(qū)域商業(yè)中心在貴開路、火炬大道沿線區(qū)域構(gòu)成商業(yè)中心市級商業(yè)中心中華路、延安路、中山路、小十字一帶 。周圍和瑞金中路、市西路、富水路等區(qū)域構(gòu)成幾條商業(yè)街組成的商業(yè)中心，從空間形狀上構(gòu)成一個中字形商圈金陽新區(qū)新城商業(yè)中心高起點、高規(guī)范，突出現(xiàn)代化、高檔次、強輻射的特點，成為未來5-10年商貿(mào)設(shè)備擴容和商業(yè)經(jīng)濟開展的重要增長點和帶動點白云片區(qū)區(qū)域商業(yè)中心在南湖新區(qū)沿線區(qū)域構(gòu)成新的商業(yè)中心，在同心路、白云大道一帶構(gòu)成舊城區(qū)的商業(yè)中心小河片區(qū)區(qū)域商業(yè)中心在黃河路沿線區(qū)域構(gòu)成商業(yè)中心 花溪片區(qū)區(qū)域商業(yè)中心在清溪路、民主路、花磊路沿線區(qū)域構(gòu)

23、成商業(yè)中心三橋馬王廟片區(qū)區(qū)域商業(yè)中心在馬王街、三橋及相關(guān)沿線區(qū)域構(gòu)成商業(yè)中心 龍洞堡片區(qū)區(qū)域商業(yè)中心在龍洞路沿線區(qū)域構(gòu)成商業(yè)中心 二戈寨片區(qū) 區(qū)域商業(yè)中心在富源南路中部沿線區(qū)域構(gòu)成商業(yè)中心 貴陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點根本格局由1個市級商業(yè)中心、1個新城商業(yè)中心、7個區(qū)域商業(yè)中心、53個社區(qū)商業(yè)中心和眾多商業(yè)街，以及旅游景點的商業(yè)網(wǎng)點構(gòu)成區(qū)位35本工程間隔市級商業(yè)中心路程約3.7公里，無法與商業(yè)中心交融，但是又很難防止與傳統(tǒng)中心的競爭 路程約4km路程約3.7km區(qū)位噴水池商圈小十字商圈大西門商圈大南門商圈大十字&大十字商圈36本工程周邊的路網(wǎng)并不興隆，道路情況也較差，影響了其交統(tǒng)統(tǒng)達性通往本工程的兩條

24、主要道路是東山路和紅巖路，寬度都在20m以下，路況較差。 本工程間隔貴陽主干道寶山路的路程超越了2公里，而且交通比較擁堵。交通37貴陽的城市商業(yè)格局是沿中華路構(gòu)成了五個主要的城市中心商圈 噴水池與大十字商圈：主要沿中華路兩側(cè)，是城市傳統(tǒng)老商圈，以購物功能為主。輻射范圍為全省，是城市級商業(yè)中心。 小十字商圈：緊挨中華路，部分商場走差別化運營道路，如娃娃國，動漫城。 大西門商圈：沿市西路商業(yè)街以中低檔服裝，鞋帽零售為主，購物環(huán)境差。沿中山西路及延安路以集中商業(yè)為主，商品檔次高于市西路商業(yè)街。 大南門商圈：以荔星名店為中心構(gòu)成的大南門商圈是城市新興商業(yè)區(qū)域，以中高檔消費為主。 旱碼頭：主要沿遵義路分

25、布，在浙江商城周邊聚集了國鼎家電，國美家電等專業(yè)店。大西門商圈大十字+噴水池商圈小十字商圈大南門商圈旱碼頭商圈體量&競爭38本工程商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠(yuǎn)缺乏以與城市中心的中華路的商業(yè)體量競爭路程約4km路程約3.7km噴水池商圈 19.1萬大小十字商圈16.6萬大西門商圈 19.2萬本工程 8.69萬36萬組團商業(yè)建面（）338869413902534130TOTOL86901體量&競爭39本工程成為新的城市級商業(yè)中心的能夠性非常小區(qū)位交通體量&競爭本工程成為新的城市級商業(yè)中心的能夠性非常小貴陽市呈單核開展，在一定時期內(nèi)很難構(gòu)成新的城市中心工程不在城市的主要開展方向上工程不處于城市商業(yè)

26、規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)無法與商業(yè)中心交融，但是又很難防止與傳統(tǒng)中心的競爭本工程商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠(yuǎn)缺乏以與城市中心的中華路的商業(yè)體量競爭本工程周邊的路網(wǎng)并不興隆，道路情況也較差，影響了其交統(tǒng)統(tǒng)達性40本工程商業(yè)不能作為社區(qū)商業(yè)，也不能成為城市級商業(yè)中心，那有沒有能夠成為區(qū)域商業(yè)中心呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？41本工程具有相當(dāng)大規(guī)模的商業(yè)體量，區(qū)域間隔城市中心區(qū)較遠(yuǎn)，處于相對獨立的位置，未來周邊有大量的居住人口 本工程所處區(qū)域間隔城市中心區(qū)有一定間隔，且區(qū)域相對獨立。未來周邊待開發(fā)或開發(fā)中的工程包括保利溫泉新城和金士旗9平方公里土地。在未來10年中，包括本工程在內(nèi)，本區(qū)域估計總開發(fā)

27、量將到達7.68.6百萬平米。相對獨立的區(qū)域和宏大房地產(chǎn)開發(fā)量帶來的居住人口，使本工程有條件構(gòu)成區(qū)域商業(yè)中心路程約3.7km周邊項目名稱估計開發(fā)規(guī)模（）預(yù)計開發(fā)時間本項目900，0002003-2009保利溫泉新城700，0002006-2010金士旗9平方公里6，000，000 7，000，0002009-2017TOTOL7，600，000 8，600，0002003-2017本工程 8.69萬組團商業(yè)建面（）338869413902534130TOTOL86901工程商業(yè)體量42適宜本工程商業(yè)的開展方向是：區(qū)域商業(yè)中心相對城市中心區(qū)獨立的區(qū)域未來大規(guī)模的居住人口本工程8.69萬平米的商業(yè)

28、體量本工程開展方向區(qū)域商業(yè)中心43為實現(xiàn)本工程目的，我們的獨一出路就是：跳出與傳統(tǒng)中心商圈的競爭，打造差別化的區(qū)域商業(yè)中心如何經(jīng)過創(chuàng)新的方式來實現(xiàn)本工程的差別化競爭，成為富于競爭力的區(qū)域商業(yè)中心 ？與城市中心區(qū)商業(yè)差別化中心區(qū)商業(yè)的補缺者自動中心化立足本區(qū)域、輻射全城經(jīng)過案例研討，來尋覓適宜本工程的開展方式44貴陽新添商業(yè)街貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈深圳花園城中心第三部分 案例研討45研討目的 主城區(qū)邊緣的區(qū)域商業(yè)中心開展規(guī)律案例研討對象案例選取原那么 1、早期較為陌生、配套不成熟的大規(guī)模居住區(qū)域 2、與傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域間隔較遠(yuǎn) 3、具有較大的商業(yè)規(guī)模 4、后期商業(yè)運營勝利，確立了區(qū)域商業(yè)中心

29、的位置案例研討深圳花園城中心、貴陽仁恒商業(yè)街貴陽宅吉小區(qū)、深圳華僑城商圈46區(qū)域商業(yè)中心的四種類型與城市中心區(qū)間隔近遠(yuǎn)工程商業(yè)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈47花園城距城市商業(yè)中心較遠(yuǎn)，總建面70500m2，是集購物，餐飲，休閑，文娛于一體的區(qū)域商業(yè)中心。以南山的中高檔收入人群為目的消費群花園城中心主力店名稱主力店面積紫荊城百貨10000沃爾瑪20000百安居6000迪卡儂4000洲立影院 五個放映廳629個座位花園城中心業(yè)態(tài)組合花園城包括花園城中心，沃爾瑪，順電及周邊沿街餐飲，服裝，雜貨店等?；▓@城中心以花園城為中心，人行15分鐘內(nèi)輻射人口60萬。車行15分鐘

30、內(nèi)輻射人口為160萬。60萬人160萬人48主力店沃爾瑪超市最先啟動，在聚集了大量人氣后專業(yè)店，百貨，電影院相繼開業(yè)。周邊人口的聚集、相對獨立的區(qū)位條件為工程的勝利提供了保證 花園城中心花園城中心勝利緣由： 深圳商業(yè)呈現(xiàn)多核開展格局。蛇口間隔中心城區(qū)較遠(yuǎn)，構(gòu)成了相對獨立的居住和商業(yè)環(huán)境。沃爾瑪在整個蛇口片區(qū)產(chǎn)生了劇烈的積聚作用。周邊不斷有新盤開發(fā)，帶來了固定的客源。濱海大道的開通擴展了工程輻射范圍。 商業(yè)規(guī)模較大，功能搭配合理，能滿足消費者“一站式購物需求。2001年1999年2002年2003年2004年2000年2005年沃爾瑪開業(yè)百安居開業(yè)2006年紫荊城百貨迪卡儂，洲立影院整體開業(yè)花園

31、城中心有餐飲25家，約占總建面的23%，包括高檔粵菜、品牌咖啡、面包、美食廣場、中西式快餐等。品牌餐飲有：勝記、六千館、元綠壽司、巴西烤肉、面包新語、棒約翰、仙棕林、面點王、美樂匯、麥當(dāng)勞、星巴克等 。備注：招商花園城住宅的開發(fā)貫穿于花園城中心開發(fā)的全程。49仁恒商業(yè)街位于烏當(dāng)區(qū)，總建面1.5萬平方米，2005年開業(yè)。是一條一致規(guī)劃，富有熱帶風(fēng)情的商業(yè)街。到中心城區(qū)間隔較遠(yuǎn)仁恒商業(yè)街案例工程由新加坡仁恒地產(chǎn)投資1.6億開發(fā)，采用騎樓構(gòu)造設(shè)計，與景觀步道相結(jié)合，具有濃重的熱帶風(fēng)情。商業(yè)街設(shè)有小型休閑廣場以凝聚人氣。 仁恒商業(yè)街是仁恒地產(chǎn)在貴陽最大的一筆投資，開發(fā)商主要是看好區(qū)域開展?jié)摿Α菍硬季?/p>

32、主要業(yè)態(tài)一樓采用騎樓結(jié)構(gòu)設(shè)計。每間鋪位面積相同，臨街面寬，進深淺，商業(yè)價值得以提升。休閑椅，綠化小品的設(shè)計極具人性化。服飾，餐飲，社區(qū)配套。二樓獨立鋪面，所有一層鋪面均設(shè)有2.1m的架空走廊，設(shè)有獨立樓梯和商業(yè)街相通 。與三樓組合銷售。休閑娛樂三樓大面積露臺，為經(jīng)營者提供良好的休閑及綠化空間。 休閑娛樂工程劃鋪方式具有特征，主要表如今：仁恒50仁恒商業(yè)街以購物功能為主體，輔以餐飲，休閑，文娛。與對面的新天購物中心共同構(gòu)成了烏當(dāng)區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心仁恒商業(yè)街遠(yuǎn)離城市中心，交通不便，消費者到市區(qū)購物出行本錢高，因此大多數(shù)選擇就近購物。工程以帶租約的方式銷售。一樓售價為1.9-2萬元/平。二三樓整體銷售

33、。均價1.4萬/平。 商業(yè)街對進駐商家有嚴(yán)厲要求，休閑文娛主要分布于商業(yè)街二層，生意普通。一樓的服裝多為品牌服飾，代表商家有：老人頭服飾，與狼共舞，以純，勁霸男裝等。2005年：仁恒商業(yè)中心開業(yè)2006年：仁恒別墅入住周邊樓盤：仁恒別墅、溫泉花園、錦澳山莊等大型居住區(qū)。主要水中高檔消費群體。輻射人口：2021年估計將達11.2萬人。仁恒商業(yè)街案例51宅吉小區(qū)位于中心城區(qū)內(nèi)，間隔噴水池約5分鐘車程。商業(yè)總體量4.5萬平方米，目前運營情況好宅吉小區(qū)案例宅吉小區(qū)位于城市北部，包括鹽務(wù)街，宅吉路，北京路等主要道路。主要以街鋪為主，大部分鋪位陳舊，衛(wèi)生條件差，休閑文娛入口窄小，昭示性差，但運營情況好。

34、宅吉小區(qū)是貴陽最早的商品房小區(qū)之一，周邊有商專，貴州醫(yī)科大學(xué)及附屬醫(yī)院，實驗二小等，為工程帶來了穩(wěn)定的消費群體。 周邊的強勢教育資源吸引了大量租客，這部分人大多數(shù)是為了小孩教育搬遷至此，他們的遷入豐富了人口構(gòu)造，加強了商業(yè)活力。11北京華聯(lián)宅吉店322卞氏菜根香3凱里酸湯魚火鍋44麗都酒家55豪享來西餐52宅吉小區(qū)的商業(yè)積聚屬自然構(gòu)成，目前已成為以北京華聯(lián)為中心的區(qū)域商業(yè)中心。其購物功能以生活配套為主，餐飲比例高，輻射范圍廣宅吉小區(qū)案例90s-2000年80年代初2002年2004年80s-90s2006年2002年北京華聯(lián)開業(yè)開場開發(fā)商業(yè)自發(fā)構(gòu)成99年老凱里酸湯魚開業(yè)豪享來西餐廳開業(yè)商業(yè)紛紛

35、進駐2006年獲全國社區(qū)商業(yè)示范單位租金范圍為60-200元/平月。沿華聯(lián)向兩邊遞減，可見華聯(lián)的主力店位置不可動搖。 間隔中心城區(qū)間隔近，大型購物難以存活。由于中華路餐飲缺乏，宅吉作為補缺者吸引了大量中心城區(qū)客戶。租金分布圖主力商家名稱面積華聯(lián)超市20000m2麗都酒家5000m2汴氏菜根香3400m2吉奧洗浴中心4000m2豪享來西餐廳225m2宅吉餐飲類型大型中式餐飲粵式酒樓火鍋西式快餐特征餐飲路邊攤北京華聯(lián)53華僑城在2000年還處于深圳主城區(qū)邊緣，華僑城商圈目前已成為深圳著名的區(qū)域商業(yè)中心。地理位置：位與深圳市西部，具深圳中心區(qū)約4公里。規(guī)模：占地面積450公頃，東南面建成區(qū)約320公

36、頃，其中旅游用地約130公頃,中西部為130公頃,規(guī)劃人口70000-10000人；面積4.8平方公里，總建面約218.96萬平方米。城區(qū)功能：是深圳市相對獨立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團。華僑城商圈54華僑城片區(qū)以旅游、商業(yè)為主要功能，構(gòu)成區(qū)域中心區(qū)；居住區(qū)圍繞中心區(qū)分布; 商業(yè)區(qū)集中布置于片區(qū)中心工程概略：由深圳華僑城房地產(chǎn)公司開發(fā)，工程位于深圳著名的人居示范小區(qū)華僑城社區(qū)，整個oct-cmall占地41萬平方米，依山面海。功能劃分：分為雕塑公園區(qū)A區(qū)、中心購物區(qū)B區(qū)、酒吧風(fēng)情區(qū)C區(qū)和生態(tài)廣場區(qū)D區(qū)。商業(yè)概略：中心購物區(qū)8.5萬平方米，包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪購物廣場、易家

37、儂家具廣場、銅鑼灣步行街、西部市場、印尼海鮮等休閑、購物、餐飲、文娛工程。主力店銅鑼灣百貨，更以“海洋文化+生態(tài)景觀的主題定位。居住區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)華僑城商圈55商業(yè)開展次序：先是以滿足片區(qū)的民生需求的超市啟動，輔以餐飲與文娛輻射其他區(qū)域擴展影響力；開展期標(biāo)志為百貨與主題商城的進駐；成熟期表現(xiàn)為商務(wù)活動的擴展2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃爾瑪超市生態(tài)廣場酒吧街開業(yè)西部市場海景美食街海景酒店銅鑼灣百貨易家儂家居 威尼斯酒店百佳超市2007年洲際大酒店順電2000年11月11日沃爾瑪在中國的第10家超市在華僑城開業(yè)，進一步提升了華僑城城區(qū)的整體功能

38、。2001年10月28日，中國首家主題酒店深圳威尼斯酒店試業(yè)。 2002年 4月8日,華僑城銅鑼灣廣場正式招商新聞發(fā)布會品牌進駐簽約儀式在華僑城舉行。 2003年3月21日，中國首座主題酒店威尼斯皇冠假日酒店正式掛牌五星級。 2003年10月3日，以家電為主題的順電在華僑城銅鑼灣百貨開業(yè)。2004年香港和記黃浦集團所屬屈臣氏集團旗下的百佳超市正式進駐華僑城片區(qū)。華僑城商圈56商業(yè)開展與住宅開發(fā)的關(guān)系：隨著華僑城片區(qū)住宅的開發(fā)及人口入住，商業(yè)開展表現(xiàn)為從民生社區(qū)需求為原點，逐漸開展為質(zhì)量需求、目的性購買；同時餐飲與文娛的輻射力得到進一步強化商業(yè)住宅世界花園10.6萬錦繡花園18.4萬海景花園世界

39、花園 45萬美加廣場 5.9萬錦繡苑假日灣金海燕 7.6萬錦繡花園二期 13.6萬天鵝堡 14.6萬 純水岸 12.7萬碧海云天一期 10萬錦繡花園三期 9.4萬碧海云天二期 16.1萬錦繡花園三期 9.4萬天鵝堡區(qū)純水岸四期2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃爾瑪超市生態(tài)廣場酒吧街開業(yè)西部市場海景美食街海景酒店四星海景足浴休閑海景美容美發(fā)銅鑼灣百貨 一致藥業(yè)易家儂家居 威尼斯酒店五星 百佳超市2007年洲際大酒店五星順電人口2000年6月10日，華僑城房地產(chǎn)在錦繡花園舉行ISO9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證頒證暨錦繡花園二期開盤儀式。 2001年11月18日，波托菲諾一期

40、天鵝堡銷售火爆。華僑城地產(chǎn)及波托菲諾分別被評為“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)和“中國名盤。 2002年7月22日,波托菲諾純水岸出賣當(dāng)日銷售超越億元，刷新深圳房地產(chǎn)紀(jì)錄。 9月15日,錦繡花園翡翠郡出賣，當(dāng)日銷售過億元。刷新深圳地產(chǎn)紀(jì)錄。 2003年11月23日，第五屆住交會在民俗村鳳凰劇場舉行“三名名企、名盤、名人頒獎儀式，華僑城地產(chǎn)獲“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強，波托菲諾獲“中國名盤旅游地產(chǎn)特別獎。 華僑城商圈目前華僑城片區(qū)居住人口在8萬人57華僑城商圈業(yè)態(tài)功能比例：購物功能55；餐飲休閑功能34，社區(qū)配套11功能業(yè)態(tài)面積代表品牌購物 超市18000沃爾瑪百貨實際經(jīng)營13125銅鑼灣家電1200順電家

41、具6500易家儂餐飲中式餐飲3000三湘人家、東來順、特色餐飲6000客家粵菜王、湖南人大碗菜、潮州粵菜等西式餐飲1000必勝客、南里約巴西烤肉等娛樂酒吧6800本色、大灰狼休閑咖啡廳2000雀巢咖啡、星迪咖啡 配套6000一致藥店、柯達沖印、7-11、海景美容美發(fā)華僑城商圈功能/業(yè)態(tài)組合：擁有雕塑公園區(qū)、中心購物區(qū)、酒吧風(fēng)情區(qū)、生態(tài)廣場區(qū)等四大功能區(qū)；中心購物區(qū)包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪、易家儂家居三個主力店；進駐2000多知名品牌；順電、酒吧一條街、銅鑼灣音像超市、運動營、中視書店、貝樂園、雀巢咖啡連鎖店、品尚品咖啡地帶、澳洲星迪咖啡、李連貴熏肉大餅店、草原肥羊食府以及永和大王、seven-e

42、leven24小時便利店、在現(xiàn)美容美發(fā)、意大利伊爾薩干洗店、中國聯(lián)通、民生銀行等等，滿足顧客的不同需求。58案例研討總結(jié)一：本工程商業(yè)規(guī)模較大，與城市中心商業(yè)區(qū)的間隔不遠(yuǎn)，與深圳華僑城商圈的情況最為類似標(biāo)桿案例： 深圳華僑城商圈輔助案例:與城市中心區(qū)間隔近遠(yuǎn)工程商業(yè)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈案例自創(chuàng)一本工程與華僑城商圈的類似之處：商業(yè)規(guī)模類似未來周邊聚集大量高消費力人群有一定的景觀資源周邊有大規(guī)模旅游/度假區(qū)本工程與華僑城商圈的不同之處：華僑城有大型主題公園的拉動深圳與貴陽的城市屬性有所差別貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)59截然不同的兩極：傳統(tǒng)商業(yè)

43、與都市休閑主義都市休閑主義清幽閑適的環(huán)境休閑、優(yōu)雅、漸漸而行的人們在隨處可見的大片的整潔草地、森林和彌漫內(nèi)斂心情的河水,有時他分不清這是城市還是鄉(xiāng)間從容淡定、怡然自得的生活傳統(tǒng)商業(yè)繁華繁華的大街、雜亂林立的店鋪熙來攘往的人群、車水馬龍霓虹閃爍、燈紅酒綠、紙醉金迷的氣氛快節(jié)拍、高效率、忙碌的生活匆忙、勞累的逛街購物華強北、東門華僑城深圳中華路、大西門世紀(jì)新城貴陽案例自創(chuàng)一60經(jīng)過案例啟示和對標(biāo)分析，找到了本工程的勝利之道 以“世紀(jì)新城方式來打造“貴陽都市生活另一極相對獨立于中心城區(qū)之外，自成體系，構(gòu)成獨有的特征與城市聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密，是城市中心區(qū)的一部分與城市的關(guān)系 對公共交通的依賴較弱對公共交通和生活

44、配套依賴性強，要求高 對公共交通的依賴 與中心區(qū)商業(yè)差別化，以獨有的商業(yè)功能和特征吸引消費者大規(guī)模、商業(yè)聚集、一站式購物、公共交通便利中心競爭要素滿足對生活要求更高的人、實現(xiàn)生活方式的轉(zhuǎn)換表達傳統(tǒng)型商業(yè)生活方式生活方式遠(yuǎn)離都市喧囂、享用安康的休閑生活城市的繁華、繁華籠統(tǒng)定位主要滿足餐飲、休閑、文娛需求，以及部分就近消費需求主要滿足各類購物需求功能定位非傳統(tǒng)、差別化的區(qū)域商業(yè)中心傳統(tǒng)的城市中心區(qū)商業(yè)整體定位 都市休閑主義“世紀(jì)新城方式 傳統(tǒng)商業(yè)差別化61以二維分析法，進一步研討案例的規(guī)律與城市中心區(qū)間隔近遠(yuǎn)工程商業(yè)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈案例自創(chuàng)二62案例研

45、討總結(jié)二區(qū)域商業(yè)中心要依托主力商家主要是大型超市和家居/家電專業(yè)店對消費者的宏大吸引力來實現(xiàn)自我中心化，構(gòu)成對周邊的有效輻射力。間隔傳統(tǒng)城市中心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心普通與傳統(tǒng)商業(yè)中心的功能業(yè)態(tài)具有差別化，餐飲、休閑、文娛等商業(yè)功能所占比例較高；而間隔傳統(tǒng)城市中心區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域商業(yè)中心購物功能所占比例較高，商業(yè)功能比例與城市商業(yè)中心相近。規(guī)模較大的區(qū)域商業(yè)中心普通包括大型超市和百貨，前期以大型超市啟動，聚集人氣，2至4年之后，專業(yè)店、百貨才先后陸續(xù)開業(yè)。在間隔傳統(tǒng)中心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心中的百貨體量不宜過大，否那么容易呵斥運營困難。案例自創(chuàng)二63打造都市休閑商業(yè)“世紀(jì)新城方式的四大關(guān)鍵舉措關(guān)鍵舉措

46、二：以主力商家聚集人氣引進具有很強吸引力的大型超市以及專業(yè)店百貨規(guī)模不宜太大，在區(qū)域較為成熟后開業(yè)引進有吸引力的高檔大型餐飲、休閑、文娛商家關(guān)鍵舉措一：與城市中心區(qū)商業(yè)差別化的功能餐飲所占比例最高擁有較高比例的休閑、文娛購物所占比例較低關(guān)鍵舉措四：經(jīng)過建筑裝飾符號言語、營銷活動等，營造都市休閑生活文化倡導(dǎo)從容、優(yōu)雅的都市休閑生活以鋪裝、構(gòu)件、裝飾、小品來營造豐富、有趣的文化氣氛關(guān)鍵舉措三：打造表達水岸休閑都市生活的建筑和園林景觀大量的開放空間、灰空間作為駐留、休閑區(qū)域以過渡空間、木棧道等拉近與水面的間隔，營造親水空間展現(xiàn)都市水岸休閑風(fēng)情的園林景觀64總體商業(yè)市場餐飲休閑文娛購物第四部分 市場時

47、機發(fā)掘與工程定位工程定位65從GDP和社會消費品零售總額的坐標(biāo)體系來研判貴陽的城市位置，貴陽處于第五梯隊宏觀經(jīng)濟層面第一梯隊：上海、北京第二梯隊：廣州、深圳第三梯隊：蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽、武漢第四梯隊：東莞、唐山、濟南、石家莊、哈爾濱、鄭州、長沙、福州、淄博、常州、西安第五梯隊：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉安、?？诩t色為東部城市蘭色為西部城市綠色為中部城市第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊第五梯隊貴陽福州杭州廣州北京GDP社零66貴陽的城市化率較高，汽車保有量較低， 2006年城

48、鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)到達38%，高于全國程度恩格爾系數(shù): 59%以上為貧困 50-59%為溫飽 40-50%為小康 30-40%為富有 3.4km購物百貨87絕大部分消費者在選購服飾、鞋帽等種類品牌繁多、檔次各異的商品的時候，傾向于“貨比三家，這就使消費者出于通行本錢和購物效率的思索，大都情愿去百貨和專賣店集中的商業(yè)中心區(qū)購物；反過來，消費行為向商業(yè)中心區(qū)集中也進一步促進百貨商場的聚集。交通便利、品類齊全等本工程不具備的要素是吸引消費者前來購物的關(guān)鍵要素，這一點也不利于本工程開展百貨業(yè)態(tài)。消費者最常去的百貨排前兩位的為星力百貨和百盛，反映了定位群眾、流行的百貨商場遭到貴陽消費者的歡迎。消費者在

49、選購服飾等商品的時候，更情愿到商業(yè)集中的地方購物。與商業(yè)中心區(qū)的間隔限制本工程開展大型百貨購物百貨88大型超市市場：主要有沃爾瑪、北京華聯(lián)和星力三家企業(yè)，共6家賣場，運營情況非常良好沃爾瑪廣場店獨特的入口設(shè)計吸引人的眼球12345華聯(lián)宅吉店帶旺了周邊人氣購物超市 沃爾瑪廣場店 沃爾瑪沙沖店 北京華聯(lián)宅吉店星力折扣超市 北京華聯(lián)貴山店 北京華聯(lián)湘雅店 62001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年沃爾瑪廣場店北京華聯(lián)湘雅店沃爾瑪沙沖店北京華聯(lián)宅吉店開業(yè)北京華聯(lián)貴山店星力折扣超市開業(yè)89貴陽大中型超市人均營業(yè)面積0.04平方米，超市業(yè)態(tài)市場空缺宏大，具有很大的開展空間選擇

50、二線城市青島、三線城市廈門、無錫、常州作為比較，3000平方米以上大中型超市人均營業(yè)面積：青島 0.18 廈門 0.16 無錫 0.14常州 0.12 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研討數(shù)據(jù)貴陽兩主城區(qū)內(nèi)，營業(yè)面積3000以上的大中型超市總營業(yè)面積89000平方米，人均大中型超市面積0.04平方米。對比我們以往研討的數(shù)據(jù)，貴陽目前的大中型超市人均營業(yè)面積遠(yuǎn)低于普通城市程度，大型超市業(yè)態(tài)在貴陽的市場空間非常大。超市屬于日常生活必需品消費，商家之間商品差別性小，便利性成為消費者思索的重要要素。沃爾瑪沙沖店沃爾瑪廣場店北京華聯(lián)宅吉店北京華聯(lián)湘雅店北京華聯(lián)貴山店星力折扣超市1700012000180001100021

51、00010000購物超市90貴陽的大型超市全分布在寶山路以西，距本工程最近的路程也超越了5公里，本工程開展大型超市將不會面臨直接競爭沃爾瑪目前在貴陽有兩家店，加起來總面積3萬多平方米。提袋率和捕捉率的調(diào)查顯示沃爾瑪?shù)某呷藲?。北京華聯(lián)宅吉店以低價位的競爭戰(zhàn)略，在貴陽運營情況良好，有較大面積的聯(lián)營區(qū)，能滿足消費者日常生活與購物的需求。路程超越5km123456購物超市91家電專業(yè)店市場上，國美、蘇寧和本地商家國鼎“三足鼎立 ，大多消費者習(xí)慣于在品牌家電專業(yè)店購買家電購物家電123465代表商家國美師大店12國美噴水池店3蘇寧噴水池店4國美遵義路店56國鼎家電浙江商城貴陽家電已進入成熟階段，出現(xiàn)了

52、社區(qū)店，商場內(nèi)店中店，專業(yè)店，等各種方式的賣場。隨著國美，蘇寧等外地專業(yè)店的進入，貴陽家電近年來競爭猛烈。92貴陽近年樓市火爆，但家居市場開展尚處于初級階段，存在宏大的市場空間貴陽大型的家居賣場主要分布在城區(qū)邊緣，外地品牌連鎖家居商家尚未進駐，競爭尚處于初級階段。貴陽近年樓市火爆，但家具市場卻并被帶動起來，高端家居消費外流嚴(yán)重，部分消費者甚至表示方案遠(yuǎn)赴廣州購買家具。家居店面積（）數(shù)量6000-100003家10000-200005家20000-300001家27萬（西南國際家具裝飾城）1家西南國際家具裝飾博覽城位于白云區(qū)，2007年開業(yè)，占地面積360畝，集家具，建材，裝飾，休閑于一體，定位

53、中高檔。 佳誠家具廣場位于沙沖路，賣局面積3萬平方，主要是銷售華東，華南，北方的一線家具品牌。購物家居93百貨業(yè)競爭猛烈，積聚效應(yīng)明顯，本工程遠(yuǎn)離中心商業(yè)區(qū)，不宜開展大規(guī)模的百貨業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)市場時機總結(jié)購物功能定位百貨大型超市市場空間宏大，本工程周邊5公里之內(nèi)沒有大型超市，思索到本工程周邊未來數(shù)量宏大的居住人口，本工程應(yīng)引進大型超市國美、蘇寧和本地商家國鼎“三足鼎立，都急于在貴陽擴張、在各片區(qū)布點，本工程可以思索引進其中一家家具專業(yè)店市場競爭還處于初級階段，思索到本工程未來新房入住的大量家居需求，也應(yīng)思索一定比例的家居家具專業(yè)店超市家電專業(yè)店家具專業(yè)店購物總結(jié)9430005000，主要運營精品服

54、飾基于對市場競爭的分析，自創(chuàng)標(biāo)桿案例深圳華僑城銅鑼灣廣場，思索到各類業(yè)態(tài)主力商家的選址要求，我們給出了各業(yè)態(tài)體量的建議購物功能定位百貨1200015000，大型超市30005000超市家電專業(yè)店家具專業(yè)店各類業(yè)態(tài)主力商家的選址要求見 附件195總體商業(yè)市場餐飲休閑文娛購物第四部分 市場時機發(fā)掘與工程定位工程定位96消費者調(diào)查顯示：貴陽大部分消費者有外出就餐習(xí)慣，且消費頻率高。在味道好，環(huán)境好的條件下情愿到較遠(yuǎn)的就餐餐飲有出外就餐習(xí)慣的消費者維91%，這一比例非常的高。 每周至少消費一次的消費者占60%，反映貴陽消費者外出就餐的頻率非常高。 消費者外出就餐的類型廣泛，各類型的餐飲都遭到了不同層次

55、消費者的青睞。最多的類型是特征小吃，反映了貴陽消費者在餐飲方面的消費檔次不高。 吸引消費者到較遠(yuǎn)處就餐的主要緣由是味道和環(huán)境。97高、中、低各檔次餐飲的運營特點來看，高檔和中檔餐飲與本工程比較匹配餐飲餐飲類型客戶特點盈利模式對地段和停車位要求對面積要求對環(huán)境的要求承租能力代表商家核心競爭力與本項目匹配程度高檔形成了自己的客戶資源，客戶群相對穩(wěn)定客流量相對較小，客單價高，利潤率高對地段要求不高，但是要求足夠的停車位要求大面積高承租能力強貴州龍、雅園、鹿鳴環(huán)境服務(wù)文化中檔客戶群體非常廣泛，客源一般不固定客流量大，利潤率較高要求在非常成熟的區(qū)域，公共交通發(fā)達，停車位要求較低以中等規(guī)模為主，但是有較強

56、的彈性較高承租能力一般金蘆笙菜品特色低檔以經(jīng)過型游離客戶為主要消費群客單價低，翻臺率高，利潤率低必須是人流量大的地段，對停車位沒有要求要求小面積，必須臨街低對租金承受力低路邊餐飲（如羊肉粉、遵義米皮等）價格便利98貴陽中高檔餐飲消費者大多乘私家車或出租車前往就餐地點，外出就餐頻率明顯高于普通消費者餐飲 中高檔餐飲消費者的消費頻率明顯比普通消費者高，闡明貴陽中高端餐飲市場很有潛力。4成以上中高檔餐飲消費者外出就餐乘坐私家車，這使中高檔餐飲商家對停車位的需求非常大。工程組專門針對貴陽中高檔餐飲消費者進展了問卷調(diào)查99中高檔餐飲消費者最喜歡的菜系排前三位的是粵菜、貴州菜、川菜，在外就餐主要是為了與朋

57、友、同事聚會中高檔餐飲消費者外出就餐以與朋友，同事聚餐最多，其次是與家人聚會和生意往來，因此單次消費人數(shù)較多，需求面積較大。普通消費者在外就餐以特征小吃為主；中高檔餐飲消費者那么普通選擇西餐，最受歡迎的菜系排前三位的是粵菜、貴州菜、川菜餐飲100針對中高檔餐飲商家的訪談顯示，大部分商家看好本工程景觀資源及周邊消費潛力，有意進駐對餐飲店訪談訪談一：工程有河景資源，景觀資源對做餐飲選址有一定利好，可以思索本工程 。思索到工程是新區(qū)域，建議要做到成行成市，要起到品牌聚集作用，否那么思索本錢投入降低風(fēng)險， 會選址在成熟的鬧市區(qū)。 鹿鳴海鮮酒家 石亮 執(zhí)行總監(jiān)訪談二：對工程有進駐意向，去看過工程，覺得沿

58、河資源條件還不錯，本來方案作風(fēng)情西餐廳，針對年輕時髦一族。 華城餐飲管理 孫寧 總監(jiān)商家名稱主力客戶群選址要求對本項目的意向紐西蘭西餐廳主要是市區(qū)的客戶，中青年為主，20-50歲，30-40歲的最多。希望交通便利，停車位方便。有展示面，有一個外賣門面。煙道管要寬。需要2000以上的營業(yè)面積。曾看過本項目，有興趣開分店，計劃走商務(wù)路線，有茶座，包間，鹿鳴酒家客源穩(wěn)定，有自己的客戶資源，政務(wù)需求為主，以政府接待居多。經(jīng)營模式有聯(lián)營，品牌輸出，管理輸出。需要30005000，250個左右的停車位，認(rèn)為項目有河景資源，有興趣開店，可承受的租金40-50元/；要有一定的免租期 華晨餐飲管理有限公司城市中

59、高級白領(lǐng)，30-45之間的人群。有停車位，希望面積區(qū)間為800-1200平方米。對本項目有興趣，計劃做格調(diào)，情調(diào)餐廳，主打田園風(fēng)格。能承受的租金為30元/平方米。餐飲101餐飲市場總結(jié)：貴陽中高檔餐飲市場宏大，結(jié)合本工程所處區(qū)位和景觀資源優(yōu)勢，建議大規(guī)模開展中高檔餐飲餐飲色香味配套功能效力與環(huán)境“吃文化口味好有特征體恤溫馨的效力優(yōu)雅的環(huán)境停車位與人交流的空間吃的檔次吃的典雅吃的奇特吃的高貴。價低量大本工程本工程應(yīng)利用稀缺的沿河和山林景觀資源，開展中高檔餐飲開展階段102工程餐飲部分建議： 應(yīng)以中高檔西餐為主，輔以多元化的各類餐飲。西餐之中又以高檔餐飲最常見的粵菜和符合消費者飲食習(xí)慣的黔菜為主波

60、士頓競爭優(yōu)勢矩陣對行業(yè)的分類，餐飲行業(yè)屬于典型的裂化行業(yè)面臨許多產(chǎn)品差別化的時機，但是這些時機并不能帶來很大的市場份額。因此，本工程開展餐飲要在市場需求的根底上，思索多元化、多樣化。餐飲獲得競爭優(yōu)勢的規(guī)模獲得競爭優(yōu)勢途徑數(shù)量波士頓競爭優(yōu)勢矩陣2341強度行業(yè)僵化行業(yè)專業(yè)化行業(yè)裂化行業(yè)餐飲行業(yè)103總體商業(yè)市場餐飲休閑文娛購物第四部分 市場時機發(fā)掘與工程定位工程定位104貴陽的小型酒吧和茶樓大部分檔次不高，但生意火爆；大部分茶樓的消費者是以打牌、麻將為主貴陽的茶樓等生意非常紅火，主要是很多人在此打麻將貴陽的酒吧以小型的街頭酒吧和音樂酒吧為主，大部分檔次不高，但生意火爆街頭酒吧主要分在合群路和陜西