現(xiàn)代廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃可研究性報(bào)告

1、 XX市現(xiàn)代廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二00四年八月目 錄第一章 概論項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位及銷(xiāo)售預(yù)測(cè)項(xiàng)目的工程技術(shù)方案第五章 項(xiàng)目治理與建設(shè)進(jìn)度打算第六章 項(xiàng)目招商方案第七章 投資估算和資金籌措第八章 效益分析第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施第十章 結(jié)論及建議附件一 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位附件二 定價(jià)模型概 論一、項(xiàng)目名稱(chēng)：XX現(xiàn)代廣場(chǎng)項(xiàng)目二、項(xiàng)目地點(diǎn)：位于*市*區(qū)建設(shè)廣場(chǎng)西南角1、項(xiàng)目東面：臨主干道南京路2、項(xiàng)目南面：靠都市主干道長(zhǎng)江路3、工程西面：西接南山小區(qū)4、項(xiàng)目北面：臨桂花一村住宅小區(qū)三、區(qū)域特點(diǎn)：1、自然條件：場(chǎng)地北高南低，高差約二十余米，地塊西北部有一較大面積原始生態(tài)山

2、林，植被茂盛，品種繁多，地表具有豐富的自然景觀條件，樹(shù)木郁郁蔥蔥，是該區(qū)域難得的一塊綠地。2、商業(yè)價(jià)值：地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞建設(shè)廣場(chǎng)，南來(lái)北往的各地商賈云集，商業(yè)價(jià)值較高。3、交通條件： 項(xiàng)目用地規(guī)劃主入口臨南京路，周邊有多個(gè)公交車(chē)站，長(zhǎng)途汽車(chē)站也近在咫尺，長(zhǎng)江路與南京路縱橫交錯(cuò)，南北東西交通條件均極為發(fā)達(dá)。四、建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積41302.20m2（61.95畝），總建筑面積94765.79，該項(xiàng)目建設(shè)分三期進(jìn)行：1、一期工程：包括現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)，首層建筑面積11783.98 m2，總建筑面積50625.48 m2，共5層高，一、二層層高為5 m，三層高4.8 m，四五層為4

3、.5 m。2、二期工程：包括錦繡花園和青青年活動(dòng)中心二部分、錦繡花園為住宅樓，總建筑面積為20385.48 m2，分為兩棟。一棟26層，一棟12層，首層為架空層，設(shè)作停車(chē)位。、青青年活動(dòng)中心為6層，局部5層，一二層層高3.9 m，三四層層高為3.5 m，建筑面積為6675.89 m2。3、三期工程：為青青年科普綜合大樓，建筑面積為12000.00 m2?，F(xiàn)代廣場(chǎng)建設(shè)規(guī)模用途層數(shù)建筑面積（）備注第一期工程55704.421現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)主體5層局部7層51042.672地下車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)1層4661.75車(chē)位105個(gè)第二期工程27061.371青青年活動(dòng)中心科教6層6675.892錦繡花園住宅高層2

4、6層小高層12層20385.48第三期工程科教12000.00總計(jì)94765.79五、可行性研究范圍：本可研只對(duì)第一期工程和第二期工程進(jìn)行分析。第三期工程未列入本可研范圍。六、項(xiàng)目估算總投資額：人民幣20718.24萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用2604萬(wàn)元，工程費(fèi)用14716.78萬(wàn)元，電梯設(shè)備費(fèi)750萬(wàn)元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)用 =SUM(ABOVE) 1136.56萬(wàn)元，其他費(fèi)用775.06萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用735.84萬(wàn)元。要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)值備注1總用地面積41302.202總建筑面積94765.793建筑密度%28534容積率2.285總投資額萬(wàn)元20718.246銷(xiāo)售收入萬(wàn)元 =SU

5、M(ABOVE) 29896.047銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元1644.288所得稅萬(wàn)元21409凈利潤(rùn)萬(wàn)元4344.8410投資利潤(rùn)率%20.97%11投資利稅率%39.24%12建設(shè)期年2第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、XX市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢(shì)分析1 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展打算、和總體規(guī)劃XX市都市總體規(guī)劃（2001-2020）于2003年9月5日通過(guò)XX省級(jí)評(píng)審。該規(guī)劃將XX市都市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心。在市域城鎮(zhèn)進(jìn)展規(guī)劃中，分不從經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境愛(ài)護(hù)及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等11個(gè)方面做出詳細(xì)規(guī)劃。到2005年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有

6、城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)。2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。2005年都市化水平達(dá)到42%，2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。2、項(xiàng)目所在地都市化進(jìn)程規(guī)劃情況本項(xiàng)目選址所在地的XX區(qū)，將形成以長(zhǎng)江路為主軸的兩翼枝狀進(jìn)展結(jié)構(gòu)；建設(shè)向陽(yáng)路、新星路、東環(huán)北路和北環(huán)路，并加強(qiáng)片區(qū)的次干路、支路網(wǎng)建設(shè)；在向陽(yáng)廣場(chǎng)即長(zhǎng)江路兩廂，按都市次中心規(guī)模形成組團(tuán)中心，增強(qiáng)綜合服務(wù)，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。二、XX市房地產(chǎn)進(jìn)展概況1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況 從2003年下半年房交會(huì)期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結(jié)合2004年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我

7、們從幾組數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況的變化情況。(1)商品住宅開(kāi)發(fā)情況分析 2004年首季，商品住宅施工面積為2093100平方米，相較2003年同期增長(zhǎng)9.7； 2004年首季，商品住宅竣工面積為407900平方米，相較2003年同期減少9.4。(2)商品住宅銷(xiāo)售情況分析 2004年首季，商品住宅銷(xiāo)售額16572萬(wàn)元，相較2003年同期上漲9.9； 2004年首季，商品住宅銷(xiāo)售面積171800平方米，相較2003年同期下降0.2。2、以后幾年進(jìn)展趨勢(shì)近6年，XX市房地產(chǎn)一直保持了較快的進(jìn)展速度。但從去年央行121號(hào)文件下發(fā)，土地掛牌拍賣(mài)，不墅高檔公寓項(xiàng)目停止審批，到銀行收縮對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，開(kāi)

8、發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項(xiàng)政策調(diào)控措施的出臺(tái)，形成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。在國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)以后幾年的進(jìn)展情況，我們從兩方面加以分析。(1)、從差不多情況看、投資接著了高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。今年1-5月，XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成9.85億元，同比增長(zhǎng)59.6%，增速有減緩，同比下降22.4個(gè)百分點(diǎn)。仍高于全省平均水平11個(gè)百分點(diǎn)，位居*、*之后第三位。開(kāi)發(fā)投資中住宅完成3.7億元， 下降1.3%；寫(xiě)字樓完成0.15億元， 下降42.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成2.9億元，增長(zhǎng)2.14倍；其他用房完成3億元，增長(zhǎng)1.5倍。、非國(guó)有投資依舊強(qiáng)勁。今年非國(guó)有資本在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域投資表現(xiàn)異?；钴S，有

9、力支撐了房地產(chǎn)快速向前進(jìn)展。從1-5月的情況看，私營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資4個(gè)億，占總量的41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公司及外商投資分不完成3.5億和1.1億，占總量的36%和11%。國(guó)有企業(yè)完成0.36億元，比重由上年10.6%下降到3.7%，減少7個(gè)百分點(diǎn)。、新開(kāi)工項(xiàng)目規(guī)模提高。前5 月，累計(jì) 26家開(kāi)發(fā)企業(yè)有新項(xiàng)目上馬，打算投資規(guī)模達(dá)15.3億元，大大超過(guò)去年同期23家開(kāi)發(fā)企業(yè)，打算投資5.3億元的規(guī)模。截止5月底，新開(kāi)工項(xiàng)目進(jìn)展順利，完成投資4.9億元，占完成總量的一半，比上年同期多出3.3億元。、開(kāi)發(fā)資金到位情況較好。截止5月底，累計(jì)資金到位17.8億元，同比增長(zhǎng)52%。在當(dāng)年到位

10、的15.5億元中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金及外商直接投資實(shí)現(xiàn)零的突破，分不為400萬(wàn)元和2500萬(wàn)元；國(guó)內(nèi)貸款3.7億元，增長(zhǎng)24%；自籌資金5.19億元，增長(zhǎng)21.5%；其他資金來(lái)源6.3億元，增長(zhǎng)42.9 %，其中定金及預(yù)收款增長(zhǎng)75.7%。自籌資金和其他資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的74%，講明了XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了依靠企業(yè)自身力量和市場(chǎng)力量進(jìn)行進(jìn)展的時(shí)期。、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮。今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的亮點(diǎn)不再集中在住宅,而將包括寫(xiě)字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長(zhǎng)期的投資進(jìn)展。而優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓、和大型商鋪的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資價(jià)值往往更高,故持續(xù)走強(qiáng)。特不是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動(dòng)。1

11、-5月,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積達(dá)64.1萬(wàn)平方米。增長(zhǎng)1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%；寫(xiě)字樓施工面積6.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)60.9%，比重由上年1.8%提高到2.2%?！捌Q(mào)城”“電器廣場(chǎng)”等上億元大型商業(yè)項(xiàng)目有10個(gè)正在建設(shè)中，掀起了XX市商業(yè)開(kāi)發(fā)的高潮。、上億元規(guī)模項(xiàng)目企業(yè)增多。由于加大招商引資力度，發(fā)達(dá)省市外來(lái)資本增多，形成了XX有始以來(lái)上億元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)最多的一年，從上年9家增加到21家。打算總投資達(dá)42.14億元，同比增長(zhǎng)98.5%。由浙江XX實(shí)業(yè)有限公司投資3億元興建的“中國(guó)城商業(yè)廣場(chǎng)”完成進(jìn)度八成，預(yù)訂成績(jī)頗佳；XX集團(tuán)投資2.3億元打造時(shí)代廣場(chǎng)已動(dòng)工；而上海”XX花

12、園”帶來(lái)的是大都市居住文化理念，讓海派風(fēng)格溶入了XX新城。、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍依舊。在建材價(jià)格上漲、土地價(jià)格上升、都市拆遷三重因素的阻礙下，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，首季XX房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為107.6，房地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)為101.2。其一是商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.7%，其中一般住宅上漲10.2%，豪華住宅上漲1.1%；其二是私有住房交易上漲10.8%；其三是房屋租賃價(jià)格上漲1.2%。非住宅類(lèi)寫(xiě)字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格上漲1.2%。、多數(shù)商家看好開(kāi)發(fā)形勢(shì)。從一季度的調(diào)查樣本顯示，XX市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處

13、在第一位。其中企業(yè)家信心指數(shù)160點(diǎn)，可能二季度將保持那個(gè)水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)150點(diǎn)，可能二季度提高到160點(diǎn)。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行形勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度。那些擁有土地儲(chǔ)備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。(2)、從政策阻礙看 房地產(chǎn)投資在XX市固定資產(chǎn)投資中的比重不是專(zhuān)門(mén)大，開(kāi)發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重31.2%。，但關(guān)于投資的拉動(dòng)意義重大。他關(guān)系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，無(wú)疑是一個(gè)需要大力進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)。目前國(guó)家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的供給約束，抑制投資沖動(dòng)，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，可不能阻礙正常的經(jīng)濟(jì)

14、進(jìn)展和社會(huì)需求，因此政策帶來(lái)的振蕩不可幸免波及到XX市地產(chǎn)市場(chǎng)。.征地拆遷阻礙：中央強(qiáng)調(diào)不同意占用一畝差不多農(nóng)田。上收縣級(jí)以下土地審批權(quán)限。堵住往常土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營(yíng)性土地一律實(shí)行招標(biāo)掛牌拍賣(mài)。土地交易價(jià)格和征地拆遷費(fèi)用大幅上漲。今年省級(jí)也把新征土地補(bǔ)償?shù)热?xiàng)列入“八件實(shí)事考核”當(dāng)中，XX市貫徹落實(shí)毫不模糊。一是征土地補(bǔ)償費(fèi)用3 個(gè)月內(nèi)支付率100%；二是征地補(bǔ)償清欠無(wú)拖欠情況；三是涉及征地拆遷補(bǔ)償?shù)男旁L辦結(jié)率63.6%。.立項(xiàng)規(guī)劃阻礙：堅(jiān)決剎住各種形象工程，停止建設(shè)大廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng) 、行政辦公樓、培訓(xùn)中心、會(huì)展中心、大學(xué)城等項(xiàng)目，加大規(guī)劃審批力度，嚴(yán)格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使

15、用用途，使規(guī)劃審批難度越來(lái)越大。目前XX市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中臨時(shí)末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。因此，對(duì)正在建設(shè)中的項(xiàng)目可不能受到大的沖擊。.資金來(lái)源阻礙：銀根緊縮給供需兩方帶來(lái)阻礙。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比率由20%提高35%才同意開(kāi)工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購(gòu)房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過(guò)貸款人月收入的50%，限制對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套房的貸款，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第四套房以上的投資性購(gòu)房不予貸款等。在無(wú)法獲得廉價(jià)、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項(xiàng)目也加大促銷(xiāo)力度，以盡快收回成本，進(jìn)入新一輪開(kāi)發(fā)。 從XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位情況看，XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款的依靠程度不小。5 月底到位資金中，

16、國(guó)內(nèi)貸款雖只占24，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個(gè)人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重超過(guò)五成。面對(duì)銀根緊縮，開(kāi)發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場(chǎng)需求也面臨考驗(yàn)。(3)、從銷(xiāo)售情況看：目前銷(xiāo)售和空置面積一降一升 ，就頗受人們關(guān)注。一是銷(xiāo)售下降。截止5月底，XX市商品房銷(xiāo)售面積18.8萬(wàn)平方米，下降29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長(zhǎng)，累計(jì)預(yù)售面積56.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.9倍；二是空置上升。全市商品房空置面積9.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1倍。從空置時(shí)刻上看，一年內(nèi)占73%；在一年至三年內(nèi)的占26%；三年以上僅占1.3%?？罩妙?lèi)型以住宅居多，占67%。空

17、置的面積大多是去年末竣工，今年開(kāi)始現(xiàn)房銷(xiāo)售的房屋，由于沒(méi)有實(shí)際預(yù)售，銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，因現(xiàn)在點(diǎn)數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。如銀苑和明珠房地產(chǎn)的小區(qū)空置超過(guò)1萬(wàn)多平方米就屬這類(lèi)情況。樂(lè)觀的是今年XX市以住宅開(kāi)發(fā)為主的投資速度差不多減慢，同比下降1.3%，緩沖下半年空置壓力。 (4)、趨勢(shì)推斷 隨著國(guó)土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報(bào)批報(bào)建相關(guān)法規(guī)的頒布，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的變化趨勢(shì)，可總結(jié)出以下幾點(diǎn)：、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強(qiáng)勁。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。XX省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明，城鎮(zhèn)有66.2 %的居民對(duì)現(xiàn)有住房不中意，不中意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)

18、生、物業(yè)治理差；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位，30.2%的居民有購(gòu)房意向。XX省城鎮(zhèn)居民人均使用購(gòu)房貸款597元，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均使用購(gòu)房貸款2010元相比，還有一定距離。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨螅M(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)完全能夠?qū)崿F(xiàn)。、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將制造新的住房需求。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會(huì)的重要措施。依照規(guī)劃，到2020年XX省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬(wàn)進(jìn)展到3960萬(wàn)，新增城鎮(zhèn)人口1746萬(wàn)。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬(wàn)。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長(zhǎng)將會(huì)不斷制造新的住房需求。、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與

19、房地產(chǎn)業(yè)加快進(jìn)展。住宅與房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。2002年XX省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資150.9億元，占固定資產(chǎn)投資的比重11.2%，占GDP的比重3.4%，分不低于全國(guó)平均水平6.7個(gè)百分點(diǎn)和4.2個(gè)百分點(diǎn)，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是XX省經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的客觀需要。、啟動(dòng)汽車(chē)消費(fèi)將促進(jìn)住房消費(fèi)。截止6月底，全省汽車(chē)消費(fèi)貸款余款比年初增長(zhǎng)140%，成為金融機(jī)構(gòu)新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著汽車(chē)走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。全省個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)

20、貸款余額比年初增長(zhǎng)29%，高于去年同期增長(zhǎng)速度6.3個(gè)百分點(diǎn)。三、 區(qū)域市場(chǎng)分析1、XX區(qū)處于XX市區(qū)的東北地帶，地價(jià)較中心地區(qū)低。相應(yīng)的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以住宅開(kāi)發(fā)為主且價(jià)格差異不是專(zhuān)門(mén)大。另外布局比較分散，不具備規(guī)模化。在以西湖花園為代表的中高檔樓盤(pán)面世后，周邊的小規(guī)模樓盤(pán)紛紛異軍突起，一般分布在長(zhǎng)江路兩廂臨街。能夠可能在以后的兩年內(nèi)XX區(qū)的商品住宅競(jìng)爭(zhēng)將成為整個(gè)都市板塊競(jìng)爭(zhēng)的又一沸點(diǎn)。2、XX區(qū)目前差不多上商業(yè)進(jìn)展方向以物流業(yè)為主，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的零售商場(chǎng)面積約3.56萬(wàn)平米，占零售商場(chǎng)總體量約28.62%；現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積4500平米，占現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總體量的1.52

21、%，在租在售零售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積44.8萬(wàn)平米，占全市在租在售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總體量52.83%。 四、 項(xiàng)目利弊分析1、優(yōu)勢(shì) ：(1).區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于XX市中心建設(shè)廣場(chǎng)西側(cè)，長(zhǎng)江路與南京路交匯處，在有序的舊城改造建設(shè)中，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)將更長(zhǎng)足進(jìn)展。項(xiàng)目一定時(shí)期的壟斷性和地塊特質(zhì)稀缺性是銷(xiāo)售率的有利保障。(2).交通優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。(3).景觀優(yōu)勢(shì)：從空中俯視本項(xiàng)目，高達(dá)45%的綠地率和戶外12000 m2的生態(tài)山林呈現(xiàn)出一片都市綠洲的勃勃生機(jī)；本項(xiàng)目沿襲了青青年科普樂(lè)園的“文化”氣質(zhì)，使本項(xiàng)目保持著濃厚的“書(shū)香”氛圍，加之進(jìn)展商創(chuàng)新的理念和不具心裁的建筑

22、風(fēng)格，使項(xiàng)目成為內(nèi)外俱秀的市區(qū)標(biāo)志性建筑物，引領(lǐng)人們一種新的生活體驗(yàn)。(4).配套優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，周邊各項(xiàng)配套相應(yīng)俱全。本項(xiàng)目范圍內(nèi)亦設(shè)有超市，停車(chē)場(chǎng)，青青年培訓(xùn)基地，科普展館，青青年生態(tài)植物園，兒童樂(lè)園，市民活動(dòng)休閑廣場(chǎng)，噴水廣場(chǎng)，健身俱樂(lè)部，餐飲等功能，使本項(xiàng)目具備良好的綜合質(zhì)素和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(5).政策優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目經(jīng)XX政府辦公會(huì)議初步定位為本區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目（差不多開(kāi)始申報(bào)市重點(diǎn)項(xiàng)目），并由區(qū)政府組織成立項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組，協(xié)助相關(guān)手續(xù)的辦理和理順有關(guān)部門(mén)關(guān)系，為項(xiàng)目順利建設(shè)護(hù)航。(6).產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模在荷塘區(qū)屬領(lǐng)先。2、劣勢(shì)：(1).保險(xiǎn)公司和中國(guó)銀行位于項(xiàng)目南北兩端，造成

23、一定程度的視覺(jué)障礙，有損項(xiàng)目整體形象。(2).高架橋橫跨南京路，使本項(xiàng)目與建設(shè)廣場(chǎng)空間延伸受到限制。據(jù)都市規(guī)劃，該高架橋有望在2006年拆除。3、機(jī)會(huì)：(1).本項(xiàng)目居住規(guī)模人口數(shù)約2000人，加上周邊學(xué)校，汽車(chē)站流淌人群以及附近小區(qū)居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來(lái)充足人氣。(2).本項(xiàng)目所在區(qū)域目前僅有長(zhǎng)江路上的新星量販購(gòu)物城，居民購(gòu)物已不局限于此一家，大多經(jīng)常移步至其他區(qū)，本項(xiàng)目的啟動(dòng)在吸引新星客戶分流的同時(shí)也將吸引其他區(qū)域居民前往；本項(xiàng)目的青青年素養(yǎng)培訓(xùn)基地功能，給寬敞青青年提供了一個(gè)多元的舞臺(tái)，同時(shí)也給商家?guī)?lái)勃勃商機(jī)。(3).進(jìn)展商不具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個(gè)宜商宜居，集休閑，娛樂(lè)，觀賞等多

24、功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來(lái)購(gòu)物。(4).進(jìn)入WTO的大背景下，隨著都市化進(jìn)程的加速，XX區(qū)的物流配送首領(lǐng)地位將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套和周邊環(huán)境將持續(xù)改善，都市品味將得到極大的提升。(5).周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的成功帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的盤(pán)活，區(qū)域高尚人文居住板塊正形成。4、威脅：(1).周邊出現(xiàn)的其他新興商品住宅以及機(jī)關(guān)單位配套住宅項(xiàng)目將以競(jìng)爭(zhēng)者姿態(tài)出現(xiàn)，并分流部分潛在客戶。*區(qū)的居住環(huán)境與超前的市政規(guī)劃對(duì)XX區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分流阻礙。(2).目前XX區(qū)部分樓盤(pán)由于長(zhǎng)時(shí)刻的知名度，會(huì)在項(xiàng)目住宅部分發(fā)售前期吸納部分潛在客源。(3).由于緊靠項(xiàng)目，A項(xiàng)目的啟動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目而言形成了直接的

25、威脅。(4).企業(yè)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境要緊有經(jīng)營(yíng)環(huán)境，硬件環(huán)境，政策法律環(huán)境等，處在不斷變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的中心內(nèi)容是市場(chǎng)。正確的經(jīng)營(yíng)決策，抓住有利的投資機(jī)會(huì)，就能使企業(yè)不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。本項(xiàng)目存在的威脅要緊來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 第三章 項(xiàng)目定位及銷(xiāo)售預(yù)測(cè)項(xiàng)目定位：1項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位一：地標(biāo)XX區(qū)乃至全市特色的商住項(xiàng)目定位二：都市的形象窗口XX商業(yè)形象的典型代表2目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)區(qū)域由于本項(xiàng)目地處XX區(qū)，目前XX區(qū)人口僅22萬(wàn)人。依照市場(chǎng)調(diào)研和分析得知，XX區(qū)消費(fèi)群因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力不夠的緣故仍無(wú)法支撐5萬(wàn)平方米的大型商業(yè)設(shè)施（含本項(xiàng)目）。因此本項(xiàng)目定位必須為市級(jí)商業(yè)設(shè)施，吸引XX全市區(qū)范圍甚至周邊縣鎮(zhèn)

26、的消費(fèi)群體才足以保證項(xiàng)目的可行性。因此，區(qū)域市場(chǎng)是我們的主導(dǎo)客戶吸納方向。同時(shí)考慮到老城區(qū)較為成熟的配套環(huán)境以及人們的地域情結(jié)，該區(qū)域在XX市民心目中有一定的親和力和吸引力。因此，區(qū)域外客戶同樣構(gòu)成了本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域。目標(biāo)客戶：詳見(jiàn)附件3.功能定位：(1).商業(yè)部分功能定位現(xiàn)代廣場(chǎng)由于地處建設(shè)廣場(chǎng)，交通便利，周邊廠礦及社區(qū)林立，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場(chǎng)為主，要緊是為本案及周邊居民服務(wù)?？梢M(jìn)：大型超市（已在洽談中），電器商城、大型美容院、健身娛樂(lè)城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。(2).住宅部分: 本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標(biāo)客戶群及戶型配比定位如下。戶 型面積（平米）目標(biāo)消費(fèi)者戶型

27、配比四室兩廳155平米私營(yíng)業(yè)主/企業(yè)技術(shù)治理人員30%三室兩廳120130平米企業(yè)技術(shù)治理人員/私營(yíng)業(yè)主50%兩室兩廳80100平米偏向都市生活的服務(wù)性行業(yè)人員10%頂層復(fù)式五室兩廳200220平米私營(yíng)業(yè)主/政府從業(yè)人員10%(3).青青年活動(dòng)中心：在當(dāng)今多元時(shí)代構(gòu)想的進(jìn)展戰(zhàn)略，必須有一個(gè)高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領(lǐng)，因此我們建議設(shè)置：青青年藝術(shù)團(tuán)，合唱團(tuán)，舞蹈團(tuán)，電子琴樂(lè)團(tuán)，美術(shù)學(xué)校，天文俱樂(lè)部，藝術(shù)體操隊(duì)，文學(xué)，外語(yǔ)等空間場(chǎng)所。同時(shí)為了解決小區(qū)居民小孩入學(xué)，建議設(shè)置一個(gè)幼兒園?？刹扇≠I(mǎi)斷或者聯(lián)營(yíng)運(yùn)作方式進(jìn)行。二、銷(xiāo)售情況預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能十月份動(dòng)工，2005年4月份左

28、右即可拿到預(yù)售許可證開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售。住宅因總量不大，加之項(xiàng)目所處地段較好，只要其他相關(guān)條件到位，可能銷(xiāo)售難度不大，保守可能在今年年底預(yù)定率將達(dá)到20，2005年上半年銷(xiāo)售率將達(dá)到60，余下40在現(xiàn)房出來(lái)，交付使用之時(shí)將陸續(xù)銷(xiāo)售完畢。商業(yè)部分的銷(xiāo)售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪可能在年底即可銷(xiāo)售一空，內(nèi)圈商鋪在2005年上半年（五月份）力爭(zhēng)完成60的銷(xiāo)售率，剩下部分可能在現(xiàn)房出來(lái)，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時(shí)得到良好銷(xiāo)售。三、銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)1、商業(yè)部分現(xiàn)代廣場(chǎng)商場(chǎng)部分的銷(xiāo)售價(jià)格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為比較實(shí)例，依據(jù)個(gè)不因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)背景等因素進(jìn)行分析，通過(guò)交易情況、交易

29、日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實(shí)體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價(jià)，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關(guān)系，評(píng)估出其他樓層商鋪的平均售價(jià)，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場(chǎng)的平均售價(jià)。詳細(xì)計(jì)算過(guò)程見(jiàn)附件?？杀葘?shí)例芙蓉苑一層商鋪售價(jià)：9300元/可比實(shí)例山水花園一層商鋪售價(jià)：6300元/ 可比實(shí)例荷塘家園一層商鋪售價(jià)：9300元/現(xiàn)代廣場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格層數(shù)垂直遞減比例平均售價(jià)計(jì)算值（元/）平均售價(jià)取定值（元/）一層195129500二層0.657075500三層0.739954000四層0.831963000五層0.825572500整體平均售價(jià)取定值（元/）49002.住宅部分依照本

30、項(xiàng)目與華湘大廈、世紀(jì)花園、明珠花園、西湖花園等樓盤(pán)在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤(pán)規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素養(yǎng)、進(jìn)展商實(shí)力及信譽(yù)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)保等方面的因素進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)合其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場(chǎng)能夠承受的價(jià)格制定本項(xiàng)目的均價(jià)。定級(jí)因素及各樓盤(pán)得分計(jì)算情況見(jiàn)附件。類(lèi)比樓盤(pán)綜合因素得分表序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)得分(X)樓價(jià)(Y)1華湘大廈17.4 17282世紀(jì)花園18.819003明珠花園17.118004西湖花園17.61700講明：以上房?jī)r(jià)皆以小高層住宅為參考指標(biāo)據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可推斷樓價(jià)與樓盤(pán)得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方

31、程設(shè)置為：Ya+bX1728a17.4b 1900a18.8b 1800a17.1b 1700a17.6b 計(jì)算得到： Y2464.5-38.5X本項(xiàng)目的樓盤(pán)得分為19.8分，代入公式得Y2464.5-38.519.81702.2元/平方米得出本案的樓價(jià)平均為1702.2元/平方米。由于此價(jià)格估算有5左右的誤差，故錦繡花園住宅銷(xiāo)售均價(jià)初步確定為1750元/平方米第四章 項(xiàng)目的工程技術(shù)方案一、總平面及建筑方案：本項(xiàng)目現(xiàn)代廣場(chǎng)商業(yè)部分5層，錦繡花園高層部分為26層，小高層部分為12層，青青年活動(dòng)中心為6層，總建筑面積82765.8。商場(chǎng)部分主入口正對(duì)廣場(chǎng)，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場(chǎng)布置綠化、水

32、池等室外景觀設(shè)施，在長(zhǎng)江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場(chǎng)部分人流分開(kāi)，現(xiàn)代廣場(chǎng)四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車(chē)庫(kù)出入口分不設(shè)在東面和西面。本項(xiàng)目是一個(gè)集商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快、富有現(xiàn)代感。二、結(jié)構(gòu)：1、商場(chǎng)部分：采納柱網(wǎng)為8.4m8.4m的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。2、錦繡花園結(jié)構(gòu)：26層部分采納鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，12層高層采納鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。三、供配電工程：本項(xiàng)目總建筑面積為82765.8，按70VA/的電力容量計(jì)算，本項(xiàng)目需設(shè)置6000KVA的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。四、給排

33、水工程給水：本項(xiàng)目設(shè)1路水源，進(jìn)水管徑為DN200鑄鐵給水管。供水方式采納分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲(chǔ)水池通過(guò)加壓水泵提升到屋頂水箱供水。本項(xiàng)目在地下室設(shè)一容量為600m3貯水池，在屋頂設(shè)容積約50m3的水箱，設(shè)2臺(tái)揚(yáng)程達(dá)100m的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。室外管網(wǎng)采納鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采納PP-R塑料管。給水：采納一戶一表制。排水：室內(nèi)排水管網(wǎng)采納UPVC塑料管，室外排水管采納鋼筋混凝土管。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類(lèi)池排入都市污水管。所有屋面排水管均采納內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。消防：本項(xiàng)目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警

34、及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)五、人防：本項(xiàng)目需按地面以上總建筑面積的2%建筑人防地下室。六、弱電工程：本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。七、要緊設(shè)備設(shè)施：1、冷暖空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)：商場(chǎng)部分依照設(shè)計(jì)要求采納以電為能源的品牌空調(diào)主機(jī)，同時(shí)設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)；2、防盜和監(jiān)控系統(tǒng)；3、電梯：商場(chǎng)每層設(shè)自動(dòng)扶梯二組上、下自動(dòng)扶梯，一臺(tái)2噸貨梯，兩臺(tái)觀光電梯（1噸）八、交通與停車(chē)： 本項(xiàng)目車(chē)輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。地下停車(chē)場(chǎng)設(shè)在一層地下室，可停放車(chē)輛105輛；地面停車(chē)要緊包括商場(chǎng)前臨街廣場(chǎng)、住宅前停車(chē)坪和一層架空層、商場(chǎng)與青青年活動(dòng)中心之間的內(nèi)廣場(chǎng)，共計(jì)可停放車(chē)輛約60輛。九、環(huán)境愛(ài)護(hù)：優(yōu)越的自然環(huán)

35、境是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)和買(mǎi)點(diǎn)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)制定有效的環(huán)境愛(ài)護(hù)措施，有效愛(ài)護(hù)這一自然資源。施工中的環(huán)境愛(ài)護(hù)：本項(xiàng)目施工過(guò)程中機(jī)械設(shè)備噪音及施工中的粉塵對(duì)周?chē)h(huán)境會(huì)造成污染。因此應(yīng)盡可能使用噪聲較小的施工設(shè)備，盡量幸免夜間施工，以免噪音擾人。對(duì)粉塵擬采納噴水除塵。建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。使用中的環(huán)保：室內(nèi)衛(wèi)生間采納污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專(zhuān)用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入都市污水管道。廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。商場(chǎng)和住宅的垃圾應(yīng)及時(shí)清理，實(shí)行垃圾袋裝化。環(huán)境景觀改造：商場(chǎng)、住宅竣工后應(yīng)進(jìn)行周?chē)缆穲@林景觀工程建設(shè)，營(yíng)造一個(gè)漂亮、舒適的購(gòu)物、休閑、居住環(huán)境。對(duì)現(xiàn)有

36、山林植被進(jìn)行取舍和修整。在上山坡道旁依山就勢(shì)，營(yíng)建跌水瀑布景觀，增強(qiáng)環(huán)境的靈氣。在適當(dāng)位置建筑園林景觀小品，起畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。依照植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。第五章 項(xiàng)目治理與建設(shè)進(jìn)度打算一 、項(xiàng)目運(yùn)作模式組織機(jī)構(gòu)：該項(xiàng)目由XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的全程治理和運(yùn)作。2、項(xiàng)目總投資額約為1.9億元人民幣。二、招投標(biāo)治理工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備 、材料等的采購(gòu)，均采取招標(biāo)形式。招標(biāo)方式可采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。工程監(jiān)理本項(xiàng)目應(yīng)請(qǐng)有實(shí)力的監(jiān)理公司對(duì)工程施工進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)理，嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范程序治理，把好工程質(zhì)量關(guān)。物業(yè)治理物

37、業(yè)治理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。本項(xiàng)目竣工后組織專(zhuān)門(mén)的物業(yè)治理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一治理，負(fù)責(zé)市場(chǎng)、住宅的清潔、維護(hù)、保安等各項(xiàng)具體事務(wù)。建設(shè)進(jìn)度打算為了加強(qiáng)工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強(qiáng)關(guān)鍵線路進(jìn)程的各項(xiàng)治理工作，編制好施工組織設(shè)計(jì)、搞好安全施工，以使項(xiàng)目盡快竣工受益。本項(xiàng)目分三期進(jìn)行實(shí)施，總工期為2年，其操縱性進(jìn)度打算如下1、2004年10月1日開(kāi)工建設(shè)，2005年1月30日完成第一期工程土方、基礎(chǔ)及地下室工程(4個(gè)月)。2005年2月1日至2005年5月30日完成一期工程主體施工。2005年6月1日至2005年1

38、0月10日完成一期工程裝飾工程。2005年11月20日一期工程竣工驗(yàn)收。2006年5月20日二期工程竣工驗(yàn)收。2006年9月20日三期工程竣工驗(yàn)收。銷(xiāo)售打算依照工程進(jìn)度打算制定相應(yīng)的銷(xiāo)售打算：工程進(jìn)度銷(xiāo)售時(shí)期銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售收入商場(chǎng)部分住宅部分青青年活動(dòng)中心2004年10月12月項(xiàng)目銷(xiāo)售宣傳時(shí)期2005年1月5月項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)定時(shí)期15%18710%182052005年6月11月商場(chǎng)銷(xiāo)售熱銷(xiāo)時(shí)期40%1356820%105210%107146202005年12月3月高層住宅熱銷(xiāo)時(shí)期30%750335%124810%10787512006年4月5月小高層住宅熱銷(xiāo)時(shí)期10%250115%53530%320

39、33562006年6月8月整個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期5%125015%53530%32021052006年9月12月尾盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)期517920214393100% =SUM(ABOVE) 25009100% =SUM(ABOVE) 3567100% =SUM(ABOVE) 1068 =SUM(ABOVE) 29430第六章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和招商方案一、銷(xiāo)售、租賃比例本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中可采取二種經(jīng)營(yíng)方式：第一種方式：全部采取銷(xiāo)售的方式。此方式能夠盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報(bào)收益。第二種方式：部分銷(xiāo)售、部分租賃的方式，即全部住宅、1至3樓商場(chǎng)及50%的地下車(chē)位采取銷(xiāo)售方式

40、；而4至5層商場(chǎng)、青青年活動(dòng)中心和另外50%的地下車(chē)位采取租賃的方式。此方案是在公司資金實(shí)力比較雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷(xiāo)售出去以獵取利潤(rùn)，而是從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮將部分商場(chǎng)和車(chē)庫(kù)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，獵取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，今后在市場(chǎng)繁榮之后也可將未出售的商場(chǎng)以更高的價(jià)格出售，以期獲得更大的收益。選擇那種經(jīng)營(yíng)方式要視公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他因素決定。二、運(yùn)營(yíng)策略：商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)先確立主力商店( 如主力店、大賣(mài)場(chǎng)、大型專(zhuān)業(yè)店), 并在招商過(guò)程中優(yōu)先辦理。商業(yè)廣場(chǎng)最成功的客源始于主力商店, 在此基礎(chǔ)上展開(kāi)招商打算, 以扣住穩(wěn)定客戶層, 在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果, 形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。但必須注意幸免由于

41、客源的重疊造成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的不利因素, 而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。必須主動(dòng)查找有特色的商家, 而非坐等廠商上門(mén)。商業(yè)廣場(chǎng)要經(jīng)營(yíng)得好, 還要求商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者有連續(xù)不斷地策劃組織各類(lèi)節(jié)慶活動(dòng)的能力。商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)一般至少有3 個(gè)以上的公享空間用以進(jìn)行各類(lèi)節(jié)慶活動(dòng), 以吸引人氣增加銷(xiāo)量。（各類(lèi)節(jié)慶活動(dòng)內(nèi)容包括: 明星見(jiàn)面會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)歌星音樂(lè)秀、群眾文體競(jìng)賽、產(chǎn)品展覽、模特時(shí)裝秀、新產(chǎn)品展示會(huì)、打折大拍賣(mài)等。）二、招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)理想業(yè)態(tài)組合的重要手段。與其他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略有所不同的是，商業(yè)廣場(chǎng)的招商工作不能是被動(dòng)的同意客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪，還要對(duì)入駐商

42、家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)種、經(jīng)營(yíng)治理水平、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。1、確定招商對(duì)象招商對(duì)象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來(lái)確定，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有阻礙、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營(yíng)治理的合作對(duì)象，招商的重點(diǎn)對(duì)象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模商業(yè)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。2、確定經(jīng)營(yíng)模式以托付經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)的方式，引進(jìn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)商業(yè)顧問(wèn)公司的客戶資源整合實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的策略；為保證項(xiàng)目的特色化、差異化經(jīng)營(yíng)，少量特色項(xiàng)目可采取直接經(jīng)營(yíng)；3、制定招商優(yōu)惠策略依照地區(qū)政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持政策，確定能夠給予招商對(duì)象的優(yōu)惠措施，包括減免有關(guān)稅費(fèi)、免半年或一年的物業(yè)費(fèi)等，這關(guān)于招商引資、吸引人

43、氣有專(zhuān)門(mén)大的關(guān)心。4、要緊招商策略（1）目標(biāo)定位招商依照已建立的資料庫(kù)及招商網(wǎng)絡(luò)，針對(duì)項(xiàng)目中各樓層的特點(diǎn)及特色，從中預(yù)先將客戶的資料進(jìn)行分類(lèi)整理，按照本項(xiàng)目功能規(guī)劃要求及本項(xiàng)目定位特點(diǎn)，從中鎖定目標(biāo)客戶，逐步展開(kāi)招商工作，運(yùn)用相應(yīng)的招商手法，主動(dòng)出擊洽談客戶，全力爭(zhēng)取目標(biāo)客戶進(jìn)場(chǎng)。（2）效應(yīng)招商依照本項(xiàng)目商業(yè)功能規(guī)劃定位的特點(diǎn)，從目標(biāo)客戶資料中，按知名度、阻礙力、號(hào)召力、形象度及銷(xiāo)售額等幾方面考慮重點(diǎn)篩選客戶，而后重點(diǎn)出擊招商，采納相應(yīng)的優(yōu)惠條件進(jìn)行招商，爭(zhēng)取重點(diǎn)客戶進(jìn)場(chǎng)，利用重點(diǎn)客戶的駐場(chǎng)作為賣(mài)點(diǎn)和炒點(diǎn)，吸引其他客戶進(jìn)場(chǎng)，從而達(dá)到推動(dòng)招商進(jìn)程的目的。（3）放水養(yǎng)魚(yú)本項(xiàng)目為新興的商住項(xiàng)目，在社

44、會(huì)上尚未有知名度，大眾及品牌商對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度極低；對(duì)品牌商而言，他們?cè)谶x擇本項(xiàng)目時(shí)，要緊從本項(xiàng)目位置、人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)適應(yīng)、本項(xiàng)目檔次、交通、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)需求、本項(xiàng)目規(guī)模、招商條件、本項(xiàng)目知名度等幾個(gè)方面考慮。本項(xiàng)目在前期招商時(shí)，品牌商對(duì)本項(xiàng)目考察期會(huì)比較長(zhǎng)，考慮是否進(jìn)駐時(shí)會(huì)相對(duì)比較慎重，考慮也會(huì)比較多，而且本項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)初期之時(shí)，與市場(chǎng)的磨合期還沒(méi)有度過(guò)，銷(xiāo)售額還不是專(zhuān)門(mén)穩(wěn)定。因此，就需運(yùn)用前期低條件吸納知名品牌的方法用以培育市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定和良性進(jìn)展的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而達(dá)到縮短項(xiàng)目的培育期的目的，以達(dá)到“放水養(yǎng)魚(yú)”的效果。（4）特色為先本項(xiàng)目要在市場(chǎng)占據(jù)一席，成為獨(dú)具一格的經(jīng)營(yíng)特色，故在招

45、商活動(dòng)中，除了廠家作為重點(diǎn)目標(biāo)對(duì)象以外，與定位相關(guān)極具特色的商品及項(xiàng)目也是重點(diǎn)招商對(duì)象，通過(guò)合理的布局和規(guī)劃，形成獨(dú)特的商品布局及特色，從而達(dá)到與傳統(tǒng)項(xiàng)目不同的經(jīng)營(yíng)特色和風(fēng)格。5、招商步驟第一步：采納內(nèi)部招商方式，運(yùn)用成熟的網(wǎng)絡(luò)客戶名單，采取相應(yīng)招商手法，主動(dòng)聯(lián)絡(luò)知名主力客戶，洽談進(jìn)場(chǎng)有關(guān)事宜；第二步：公開(kāi)招商，運(yùn)用主題及特色概念作賣(mài)點(diǎn)，利用媒體組合及各種招商手法宣傳面，吸引主力客戶群的注意力，爭(zhēng)取客戶簽約進(jìn)場(chǎng)；第三步：采納倒計(jì)時(shí)招商，制造搶租的勢(shì)頭，從而形成搶租的浪潮；第四步：召開(kāi)招商會(huì)，擴(kuò)大招商期，營(yíng)造一種旺租的勢(shì)頭。第七章 投資估算和資金籌措一、投資估算：1、工程報(bào)建費(fèi)用詳見(jiàn)附表71。2

46、、項(xiàng)目投資估算詳見(jiàn)附表72。 工程報(bào)建費(fèi)用明細(xì)表 表7-1序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額(萬(wàn)元)備注1都市公用設(shè)施配套費(fèi)51042.6714256%+11337.6410906%+20385.489733%570.072工程承包合同鑒證費(fèi)82765.898000.21.323招標(biāo)代理費(fèi)82765.898003.523.174勞?；?2765.898003.5%231.745質(zhì)監(jiān)費(fèi) 82765.8980016.626白蟻防治費(fèi) 82765.892.016.567墻改基金 82765.896.957.118散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金 82765.89216.559碴土運(yùn)輸保潔費(fèi) 82765.891.008.28

47、10破占道費(fèi)5.011水土保持規(guī)費(fèi)占地面積41302.22.0元/m28.2612工程交易服務(wù)費(fèi)82765.898001.811.9213人防費(fèi)57718.562%1400元/+20385.489元/179.96合計(jì) =SUM(ABOVE) 1136.56折合137元/m2 項(xiàng)目投資估算表 表7-2序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)或定額標(biāo)準(zhǔn)估算金額（萬(wàn)元）備注一土地費(fèi)2604二工程費(fèi)用 =SUM(ABOVE) 14716.781土建工程高層20385.48850元/1732.77多層(51042.67+6675.89)800元/4617.49地下室4661.752000元/932.2地下室按2000元/2

48、電氣工程商場(chǎng) 55704.4270元/389.93住宅等 27061.3750元/135.313高壓配電6000KVA0.07萬(wàn)元/ KVA4204給排水82765.8930248.305消防工程費(fèi)商場(chǎng)55704.42100元/557.04住宅等27061.3730元/81.186集中空調(diào)商場(chǎng)51042.67150元/765.637弱電工程82765.8930元/248.308地下室、裙樓通風(fēng)商場(chǎng)55704.4250元/278.529商場(chǎng)裝飾工程51042.67800元/4083.4110室外工程7556.5300226.70三設(shè)備費(fèi)用7501電梯9臺(tái)30萬(wàn)元270一般電梯6臺(tái)觀光梯2臺(tái)貨梯1

49、臺(tái)2自動(dòng)扶梯16臺(tái)30萬(wàn)元480每層4臺(tái)4層四其它費(fèi)用 =SUM(ABOVE) 775.061勘察費(fèi)82765.8918.282可研及評(píng)估費(fèi) =SUM(ABOVE) 14716.78229.433設(shè)計(jì)費(fèi)82765.8920165.534開(kāi)發(fā)治理費(fèi) =SUM(ABOVE) 14716.783%441.505工程監(jiān)理費(fèi) =SUM(ABOVE) 14716.780.8%117.736環(huán)保評(píng)估費(fèi)27施工圖審查費(fèi)82765.898001.610.59五相關(guān) 報(bào)建費(fèi)詳見(jiàn)上表 =SUM(ABOVE) 1136.56六不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) =SUM(ABOVE) 14716.785%735.84工程費(fèi)的5%合計(jì)總投資2

50、0718.24二、資金籌措：本項(xiàng)目總投資額為20718.24萬(wàn)元, 在項(xiàng)目預(yù)售前，即項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)前，需投入土地費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、可研及設(shè)計(jì)費(fèi)、土建工程費(fèi)等資金約8000萬(wàn)元左右，其資金籌措渠道有四條：一是自有資金（含合作方投資）；二是房屋預(yù)定金收入部分；三是銀行貸款；四是施工單位帶資部分。其具體資金籌措方式如下： 1、投資方自有資金3800萬(wàn)元(含已投入的土地投資)。1、銀行貸款3000萬(wàn)元。2、商場(chǎng)、住宅預(yù)定：按賣(mài)價(jià)的5%收取預(yù)定金款。預(yù)售率按30%估算，共可收取預(yù)交款200萬(wàn)元。4、施工單位墊付資金1000萬(wàn)元。以上合計(jì)可籌集資金8000萬(wàn)元，能夠滿足工程需要。主體完成后，后續(xù)資金可通過(guò)預(yù)售

51、方式解決。三、資金平衡打算：見(jiàn)下表時(shí)刻資金投入(萬(wàn)元)資金來(lái)源(萬(wàn)元)2004年8-10月前期投入(土地、報(bào)建費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、廣告費(fèi)用等)3800自有資金38002004年11月-2005年1月一期基礎(chǔ)及地下室工程及1000承建單位墊資10002005年2-5月一期主體工程3200收取預(yù)定金205銀行貸款30002005年6-11月一期裝飾及安裝工程9000收取售樓款14620二期主體工程10002005年12-2006年3月二期裝飾及安裝工程900收取售樓款8751三期基礎(chǔ)及主體工程9002006年4-9月三期裝飾及安裝工程918收取售樓款5854總計(jì)20718 =SUM(ABOVE) 37

52、230第八章 效益分析一、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算:1、銷(xiāo)售收入: 項(xiàng) 目面積（）售價(jià)（元）合計(jì)（萬(wàn)元）住宅20385.4817503567商鋪51042.67490025010.90車(chē)位只銷(xiāo)售105個(gè)車(chē)位中的50個(gè)車(chē)位5250青青年宮活動(dòng)中心6675.8916001068.14合 計(jì) =SUM(ABOVE) 29896.042、銷(xiāo)售稅金及附加依照國(guó)家有關(guān)稅收政策,本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、都市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加, 綜合稅率為5.5%，銷(xiāo)售稅金及附加為1644.28萬(wàn)元。二、經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用估算:項(xiàng)目成本費(fèi)用要緊有開(kāi)發(fā)建設(shè)成本, 銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。1、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本即項(xiàng)目總

53、投資為20718.24萬(wàn)元。2銷(xiāo)售廣告費(fèi)：銷(xiāo)售廣告費(fèi)依照同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算，按銷(xiāo)售收入的2估算為597.92萬(wàn)元。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用：按年息7.25%，借款期為2年，貸款3000萬(wàn)元計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用450.78萬(wàn)，其他財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不考慮。4項(xiàng)目總成本費(fèi)用：上述13項(xiàng)之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用，計(jì)算期內(nèi)總成本費(fèi)用為21766.93萬(wàn)元。三、項(xiàng)目損益：項(xiàng)目利潤(rùn)總額=銷(xiāo)售收入-項(xiàng)目總成本-銷(xiāo)售稅金 = =SUM(ABOVE) 29896.04-21766.93-1644.28 =6484.83萬(wàn)元所得稅額=項(xiàng)目總利潤(rùn)33% = 5750.9433% = 2140.00萬(wàn)元稅后利潤(rùn)為 64

54、84.83萬(wàn)-2140.00 =4344.84萬(wàn)元四、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論：1、投資利潤(rùn)率=4344.8420718.24100%=20.97%2、投資利稅率=(6484.83+1644.28)20718.24100%= 39.24%項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)分析（損益情況）序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)金額（萬(wàn)元）講 明1銷(xiāo)售收入 =SUM(ABOVE) 29896.042總成本21766.932.1總投資20718.242.2營(yíng)銷(xiāo)、廣告費(fèi)597.92 =SUM(ABOVE) 29896.04萬(wàn)元2%2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用450.783000(17.25%)2-30003稅金及附加1644.28 =SUM(ABOVE) 29896.045

55、.5%4利潤(rùn)總額6484.83 =SUM(ABOVE) 29896.04-21766.93-1644.285所得稅額2140.006484.8333%6稅后利潤(rùn) 4344.846484.83- 2140.00 7投資利潤(rùn)率4344.8420718.24100%=20.97%8投資利稅率(6484.83+1644.28)20718.24100%= 39.24%五、敏感性分析該項(xiàng)目分不就銷(xiāo)售收入、投資單因素變化對(duì)利潤(rùn)總額收益率阻礙的敏感性分析，具體分析情況見(jiàn)下表：變化率（%）凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）投資利潤(rùn)率（%）差不多方案04344.8420.97投資總額-105732.9530.74102956.721

56、2.43銷(xiāo)售價(jià)格-102451.9711.83106237.7030.11計(jì)算結(jié)果表明，投資因素和銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目投資收益阻礙都專(zhuān)門(mén)大。因此應(yīng)嚴(yán)格操縱建設(shè)成本，把握銷(xiāo)售價(jià)格，盡可能回避風(fēng)險(xiǎn)。臨界點(diǎn)分析商場(chǎng)部分最低售價(jià)與最低銷(xiāo)售量以總成本費(fèi)用與銷(xiāo)售收入相等時(shí)的盈虧平衡點(diǎn)的平均銷(xiāo)售價(jià)格作為最低售價(jià)。商場(chǎng)最低平均售價(jià)=房屋單位造價(jià)/（1-營(yíng)業(yè)稅金及附加） =（21766.93-3567-250-1068.14）/51042.67/（1-5.5%） =3500元/平方米正常情況下平均銷(xiāo)售價(jià)格=銷(xiāo)售收入/銷(xiāo)售面積= =SUM(ABOVE) 29896.04/82766=3612元/平方米最低銷(xiāo)售量=217

57、66.93萬(wàn)元/3612元/=60263平方米最低銷(xiāo)售率= 60263/82766100%=72.81%即項(xiàng)目銷(xiāo)售率為72.81%時(shí)達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，即剛能保本。一般認(rèn)為當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低；當(dāng)70%盈虧平衡點(diǎn)85%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一般；當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)大于85%時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較高；本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般，項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)注意操縱成本。第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施本項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可能出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)诳尚行匝芯繒r(shí)期，考慮到以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要把握和解決好各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)是決定項(xiàng)目可行性最要緊的因素。本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要緊是實(shí)際的市場(chǎng)供求狀況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏差或

58、在項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)過(guò)程中市場(chǎng)、對(duì)手發(fā)生變化等。防范措施：在做好市場(chǎng)的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場(chǎng)，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)，以求更真實(shí)的反映市場(chǎng)并做出相應(yīng)對(duì)策。在政策同意范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以增加可銷(xiāo)售面積，抓緊落實(shí)政府部門(mén)的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開(kāi)發(fā)成本，加快資金回籠，最終獵取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。2、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：由于項(xiàng)目周邊直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，尤其是對(duì)面的*項(xiàng)目，經(jīng)調(diào)查與本項(xiàng)目定位接近，從而使得本項(xiàng)目面臨直接的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，為了規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)，須從兩方面著手解決：一是時(shí)刻上，我們必須充分利用現(xiàn)有資源，加快施工進(jìn)度，與對(duì)手搶時(shí)刻，比速度；二是在項(xiàng)目的包裝上要形成差異化，個(gè)性化。3、籌資風(fēng)險(xiǎn)：由于該項(xiàng)目建設(shè)資金需求量大，籌資有一定難度，假如資金落實(shí)不到位，勢(shì)必會(huì)阻礙項(xiàng)目的進(jìn)度，甚至貽誤商機(jī)。防范措施：1、督促投資各方自有資金按時(shí)到位；2、取得銀行的支持，按時(shí)將銀行貸款和按揭辦理到位；3、采取有效的營(yíng)銷(xiāo)措施，加快房屋預(yù)售；4、加強(qiáng)出租房屋的押金收取；5、選擇有資金實(shí)力的施工單位墊付部分資金，在工程承包價(jià)格上給予讓利。6、制定科