09年城市近郊中低密度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的研究

1、以產(chǎn)品突破為導(dǎo)向的城市近郊中低密度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式研究 城市近郊小規(guī)模、低密度、無(wú)景觀資源項(xiàng)目如何通過(guò)產(chǎn)品超越實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)？ 案例選取原則：區(qū)位：城市近郊；容積率：0.9-1.5之間；規(guī)模：10-25萬(wàn)之間；無(wú)先天資源優(yōu)勢(shì)；本報(bào)告解決如下問(wèn)題：2深圳十二橡樹(shù)莊園基礎(chǔ)指標(biāo)：總用地面積：137106.69平方米總建筑面積： 151424.12平方米容積率：1.13覆蓋率：30%深圳十二橡樹(shù)莊園深圳十二橡樹(shù)莊園城市近郊白領(lǐng)通勤區(qū)，成功突破區(qū)位認(rèn)知、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大化價(jià)值關(guān)內(nèi)龍崗中心區(qū)坂田位于龍崗區(qū)坂田1、區(qū)域認(rèn)知：關(guān)外白領(lǐng)通勤區(qū)域2、項(xiàng)目周邊廠房、低檔次住宅樓林立，環(huán)境和治安都比較差；客戶(hù)反映：1、區(qū)域價(jià)值

2、感認(rèn)知低，地處關(guān)外嚴(yán)重阻礙客戶(hù)對(duì)該項(xiàng)目所在區(qū)位的認(rèn)可；2、區(qū)位治安較差，客戶(hù)對(duì)區(qū)域的印象長(zhǎng)期是臟亂差。福田中心區(qū)3開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)高價(jià)快速，最大化的實(shí)現(xiàn)價(jià)值時(shí)間軸一期二期（一批）160-240平米210-306平米面積區(qū)間產(chǎn)品聯(lián)排價(jià)格25000元/平米聯(lián)排140-180二期（二批）280-360平米雙拼+聯(lián)排高層等26000-36000元/平米35000元/平米一期：推出缺乏景觀資源的小聯(lián)排和臨路的商墅，通過(guò)面積控制（160-240），進(jìn)而實(shí)現(xiàn)總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力，低開(kāi)高走、少量推售形成市場(chǎng)熱銷(xiāo)的起勢(shì)，樹(shù)立項(xiàng)目低密度社區(qū)形象，為后期產(chǎn)品推售奠定了良好的市場(chǎng)形勢(shì)；二期一批：推出景觀資源較好的區(qū)域地塊的

3、距離景觀較遠(yuǎn)位置的聯(lián)排別墅，面積比一期稍大（主力戶(hù)型220-260），分批推售、持續(xù)釋放項(xiàng)目熱銷(xiāo)的信息，進(jìn)一步增加項(xiàng)目低密度氣質(zhì)；二期二批：乘勝追擊，推出景觀資源最好位置的雙拼、聯(lián)排別墅，沖擊市場(chǎng)高價(jià)，鞏固項(xiàng)目高端別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知；后期：項(xiàng)目后期將推售剩余聯(lián)排產(chǎn)品、高層產(chǎn)品、疊拼產(chǎn)品一期推出62套聯(lián)排別墅和18套商墅，實(shí)現(xiàn)均價(jià)2.5萬(wàn)元/m2，主力戶(hù)型是160-240，開(kāi)盤(pán)一星期售罄，同時(shí)期的區(qū)域內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商的主流高層產(chǎn)品售價(jià)是9000元/；二期一批推出25棟、117套聯(lián)排產(chǎn)品（主力面積是220-260），銷(xiāo)售率70%，實(shí)現(xiàn)均價(jià)26000-36000萬(wàn)元/平米；二期二批推出臨湖景觀位置較好的

4、聯(lián)排產(chǎn)品（面積是280-360），均價(jià)35000元/平米，同期項(xiàng)目周邊高層售價(jià)10000元/平米左右；開(kāi)盤(pán)時(shí)間09.1.1待定09.8.2209.5.13深圳十二橡樹(shù)莊園后期41.13容積率下，拉開(kāi)產(chǎn)品梯度，最大化TH產(chǎn)品，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值深圳十二橡樹(shù)莊園聯(lián)排高層疊拼項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)：整個(gè)小區(qū)規(guī)劃以聯(lián)排別墅為主（326套別墅產(chǎn)品）輔以少量疊拼和高層，整個(gè)小區(qū)共800套左右；聯(lián)排產(chǎn)品結(jié)合景觀資源和臺(tái)地變化，拉開(kāi)產(chǎn)品梯度。雙拼別墅：約306 聯(lián)排別墅：230-260 聯(lián)排別墅：200-230 聯(lián)排別墅：157-159B區(qū)A區(qū)中心水景景觀泳池景觀棧橋5形象打造策略經(jīng)典北美莊園生活范本自然元素置入：依地勢(shì)而建

5、，自上而下，借勢(shì)建園，向下形成多層臺(tái)地，設(shè)置多級(jí)瀑布、疊水、壁泉、水池；建筑外墻采用天然砂巖、石材雕花及仿石涂料；建筑物之間用鳳凰木、香樟樹(shù)及其它大型樹(shù)種分割、合圍；莊園的排場(chǎng)：深圳唯一耗資千萬(wàn)元的莊園凱旋門(mén)樓；深圳最長(zhǎng)的230米禮賓大道；6000的中心水景，高達(dá)19米的五疊水瀑布；深圳首個(gè)以歐洲中世紀(jì)宮廷油畫(huà)為主題的私人奢華會(huì)所，深圳最大的私家會(huì)所酒窖。先進(jìn)的生活感受：智能化安防設(shè)施、深圳唯一徑端路設(shè)計(jì)；深圳首創(chuàng)超大開(kāi)間、超高挑空、超大尺度的“三超”戶(hù)型設(shè)計(jì)深圳十二橡樹(shù)莊園凱旋門(mén)樓五級(jí)疊水6000中心水景6聯(lián)排別墅戶(hù)型分析：超大開(kāi)間、超高挑空、超大尺度的“三超”戶(hù)型設(shè)計(jì)地下室雙車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)；附贈(zèng)

6、一層空間，130平米左右。一層公共空間層；客廳+餐廳，客廳7.5米面寬。二層客廳、餐廳雙挑空設(shè)計(jì)，提供隔房空間；客廳挑高7.7米。三層豪華主臥套間，40左右；功能分區(qū)合理，贈(zèng)送3個(gè)露臺(tái)。四層陽(yáng)光房或是書(shū)房、小孩房設(shè)計(jì)，提供多種功能選擇；中庭設(shè)計(jì)，預(yù)留電梯位。深圳十二橡樹(shù)莊園戶(hù)型面積：254平米開(kāi)間：7.5米7聯(lián)排別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：高附加值、提升別墅符號(hào)感、控制面積高附加值、贈(zèng)送比例1：1贈(zèng)送全采光花園層，面積達(dá)130平米；客廳餐廳挑空，預(yù)留多種空間可能；每個(gè)臥室都贈(zèng)送露臺(tái)。別墅感十足：客廳7.7米挑高，開(kāi)闊氣派；前庭后院，建筑與自然的有效延伸；中庭設(shè)計(jì)，有效解決聯(lián)排的通風(fēng)采光問(wèn)題；主臥獨(dú)享一層

7、空間，私密尊貴；面積控制：220-260平米的主力戶(hù)型區(qū)間車(chē)庫(kù)層，層高2.2米花園層，全采光贈(zèng)送層三層，主臥套間二層一層，公共空間層四層地平線聯(lián)排主力戶(hù)型剖面圖深圳十二橡樹(shù)莊園預(yù)計(jì)5.2米8深圳十二橡樹(shù)莊園成功關(guān)鍵點(diǎn)TH最大化拉開(kāi)產(chǎn)品梯度經(jīng)典北美莊園生活范本自然元素置入莊園的排場(chǎng)先進(jìn)的生活感受高附加值、高別墅感1：1的贈(zèng)送比例符號(hào)感十足有效的面積控制深圳十二橡樹(shù)莊園容積率極致分解成功關(guān)鍵點(diǎn)9中海大山地基礎(chǔ)指標(biāo)：總用地面積：18萬(wàn)平方米總建筑面積：約22萬(wàn)平方米總住宅面積: 約20萬(wàn)平方米容積率：1.2綠化率：41.2%世聯(lián)案例之中海大山地深圳近郊，中等規(guī)模，低密度Townhouse山居小城關(guān)內(nèi)

8、龍崗中心區(qū)橫崗位于橫崗六約片區(qū)1、屬于關(guān)外，無(wú)認(rèn)知區(qū)域；2、距離龍崗中心區(qū)較遠(yuǎn)；3、周邊生活配套層級(jí)較低；客戶(hù)反映：關(guān)外位置，無(wú)區(qū)域認(rèn)知，無(wú)價(jià)值感。10銷(xiāo)售均價(jià)和總價(jià)均高于同區(qū)域同類(lèi)型項(xiàng)目1期2期08已經(jīng)售完，目前在售產(chǎn)品為高層70-90平米兩居，總價(jià)84-108萬(wàn)；232-282平米聯(lián)排，總價(jià)750-900萬(wàn)，均價(jià)32000元/平米。同區(qū)域內(nèi)振業(yè)城，TH面積170-350平米，總價(jià)300-700萬(wàn)，均價(jià)18000元/平米；高層120-180平米精裝三居，均價(jià)9500元/平；目前在售產(chǎn)品為198平米精裝四居，均價(jià)12000元/平米。世聯(lián)案例之中海大山地111.2容積率下，極致容積率分解，TH最

9、大化塑造項(xiàng)目低密形象，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值雙拼+聯(lián)排聯(lián)排+疊拼小高層高層 項(xiàng)目整體容積率為1.2，極致容積率分解，TH最大化； 南區(qū)為10棟9層小高層、197套聯(lián)排加疊拼；項(xiàng)目北區(qū)為6棟高層、149套聯(lián)排加雙拼； 產(chǎn)品形式多樣，不同產(chǎn)品形成梯度，有價(jià)格標(biāo)桿類(lèi)型面積單套總價(jià)(萬(wàn)元)總套數(shù)疊加別墅 150.36-159.41324-48672聯(lián)排別墅 160-232468-1300259雙拼/水屋244.44-3501512-226315高層70-9084-1081044世聯(lián)案例之中海大山地12兩山一脈山地特色規(guī)劃結(jié)構(gòu)，亞熱帶特色建筑風(fēng)格山居小城意象 ：整個(gè)小區(qū)規(guī)劃順應(yīng)自然地勢(shì)而建兩山一脈規(guī)劃結(jié)構(gòu) ：規(guī)劃

10、保留了地塊南、北兩個(gè)山麓，山麓中間以山脈連接 山地建筑風(fēng)格：亞熱帶風(fēng)格外立面簡(jiǎn)約、生態(tài)、雅致；具備單坡斜屋面、高側(cè)窗、仿木百葉和隔柵、深遠(yuǎn)的挑檐和平臺(tái) 等特色元素 別墅順應(yīng)自然地勢(shì)而建亞熱帶風(fēng)格外立面世聯(lián)案例之中海大山地13將代表“山地”特色的“山、水、風(fēng)、光”四大元素滲入設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)中，充分演繹山居特色高出地面無(wú)邊界泳池水景20棟“流水別墅”利用高差設(shè)計(jì)層層疊水山腳下圍繞“水之屋”的潺潺流水山體部分采用類(lèi)密林的做法，營(yíng)造山野森林的氣氛世聯(lián)案例之中海大山地14特色樣板示范區(qū)展示【雙拼別墅】山之屋位于南區(qū)最高點(diǎn)南側(cè)山麓上，東南俯瞰聯(lián)排別墅和山地園林景觀，享有“一覽眾山小”的景觀。 別墅依山而建，與

11、山地緊密結(jié)合，底層架空，溪流從架空層下流出，成為“獨(dú)一無(wú)二”的落水別墅。層層跌落超大景觀露臺(tái)；【端頭聯(lián)排別墅】水之屋以“水”為主題，利用端頭院落，使院落與蜿蜒的水景延伸到建筑中，形成水上屋的效果。世聯(lián)案例之中海大山地15會(huì)所前面的3500平米綠化廣場(chǎng)，是深圳住宅區(qū)中，最大的外向型廣場(chǎng) 入口處強(qiáng)儀式感展示入口廣場(chǎng)具有強(qiáng)烈引導(dǎo)性的17株10米高油棕世聯(lián)案例之中海大山地16產(chǎn)品格局設(shè)計(jì)合理，戶(hù)型面積小但贈(zèng)送面積大，附加值高世聯(lián)案例之中海大山地17TH最大化容積率極致分解山居形象的充分演繹兩山一脈山地特色規(guī)劃簡(jiǎn)約、生態(tài)的亞熱帶風(fēng)格外立面樣板示范區(qū)特色展示小面積別墅，大居住感受贈(zèng)送面積1：1以上前后花園

12、、大面積露臺(tái)和挑空，別墅符號(hào)感強(qiáng)主力戶(hù)型159-280平米，有效控制面積世聯(lián)案例之中海大山地中海大山地成功關(guān)鍵點(diǎn)成功關(guān)鍵點(diǎn)18城市山谷基礎(chǔ)指標(biāo)：總占地：122655m2總建面：161000m2平均容積率：1.313期總體建筑面積：106395.26平方米3期建筑容積率：2.04城市山谷城市山谷城市近郊非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域、非品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的中小規(guī)模中低密度項(xiàng)目北硅谷片區(qū)關(guān)內(nèi)關(guān)外位于南山區(qū)北硅谷片區(qū)：1、區(qū)域認(rèn)知：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的配建居住區(qū)，距離深圳中心區(qū)位置較偏，臨近關(guān)外；2、項(xiàng)目周邊沒(méi)有可利用的景觀資源；19客戶(hù)本體特征他們大都在30-45歲之間，主要來(lái)自福田及南山，他們主要為移民。他們受過(guò)高等教

13、育，但缺乏海外學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)。他們主要是私營(yíng)企業(yè)主或企事業(yè)高層管理人員他們主要從事比較現(xiàn)代的行業(yè)：IT,電子，投資，金融等行業(yè)。他們事業(yè)家庭都較成功，非常自信，為人謙和，要求品質(zhì)，講求品味。他們關(guān)注政治，經(jīng)濟(jì)，時(shí)尚。他們做事理智，穩(wěn)重?？蛻?hù)置業(yè)特征客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的看法他們基本沒(méi)有住過(guò)townhouse.他們希望通過(guò)住townhouse.提高生活品質(zhì)和社會(huì)身份。他們對(duì)townhouse的鐘愛(ài)程度非常高。他們的面積需求在200-350，價(jià)格接受范圍在200-400萬(wàn)左右。他們理想的購(gòu)房區(qū)域在華僑城，香密湖，紅樹(shù)灣。他們要求城市生活配套。他們比較關(guān)注市場(chǎng)的熱點(diǎn)，但不隨意追捧。他們主要通過(guò)口碑的傳播獲取信息。

14、他們認(rèn)為項(xiàng)目最主要的優(yōu)勢(shì)是社區(qū)環(huán)境的安靜，純粹。他們對(duì)樓盤(pán)的印象是大氣和尊貴。他們認(rèn)可項(xiàng)目的整體氛圍和物業(yè)管理。他們最不認(rèn)可的是產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，單位總價(jià)，建筑密度。他們對(duì)項(xiàng)目3期的關(guān)注較高。城市山谷城市山谷客戶(hù)依賴(lài)城市、注重生活品質(zhì)、經(jīng)濟(jì)承受能力受限的別墅首置客戶(hù)202004年在售TOWNHOUSE城市山谷在品牌開(kāi)發(fā)商或是資源類(lèi)別墅的直面競(jìng)爭(zhēng)中，項(xiàng)目入市銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)值2005年，聯(lián)排別墅銷(xiāo)售均價(jià)18000元/平方米；2006年，聯(lián)排別墅均價(jià)19000元/平方米；復(fù)式均價(jià)10500元/平方米； 公寓均價(jià)9000元/平方米。21一期二期三期容積率0.631.62.04產(chǎn)品類(lèi)型獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅,雙拼

15、疊加別墅聯(lián)排別墅，復(fù)式，公寓產(chǎn)品面積300-600平方米:43套.獨(dú)立別墅450-612平方米:30套疊加,雙拼別墅327-335/315-337平方米118套聯(lián)排別墅201-339平方米：174套；復(fù)式161-176平方米：103套；公寓42-61平方米：206套城市山谷項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃策略：在容積率限定條件下，最大限度出低密度產(chǎn)品在三期產(chǎn)品定為中townhouse 在面積上占61%的比例，是三期的主力產(chǎn)品。項(xiàng)目總的產(chǎn)品配比表項(xiàng)目三期規(guī)劃圖項(xiàng)目三期產(chǎn)品配比表22樣板房展示:個(gè)性，休閑，現(xiàn)代，簡(jiǎn)約四重院落設(shè)計(jì)：我家的小狗都有自己的院子符合國(guó)際都市建筑美學(xué)：讓眼睛深切感動(dòng)！開(kāi)啟小鎮(zhèn)風(fēng)情商業(yè)街七彩街，

16、引入超市，酒吧等真正建立小鎮(zhèn)生活模式。多功能的時(shí)代廣場(chǎng)，現(xiàn)代風(fēng)格的小鎮(zhèn)建筑適度改變會(huì)所風(fēng)格，充分開(kāi)發(fā)會(huì)所功能，全面展示+全面體驗(yàn)。酒吧，車(chē)吧，SPA，行政廳，露天咖啡SHOP，燈光泳池等城市山谷形象打造策略：城市山谷小鎮(zhèn)里的院街別墅23項(xiàng)目產(chǎn)品解讀- B型TOHO: 201-2341層2層贈(zèng)送6.44m2的花池+16.1m2的入戶(hù)花園四層通高中庭，是本戶(hù)型的特色所在?？蛷d與餐廳錯(cuò)層，增強(qiáng)空間層次感，在視覺(jué)上減弱了首層進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)而引起的視覺(jué)疲憊感。14.35m2的后花園與前花園南北呼應(yīng)，使首層平面顯得通透無(wú)比。城市山谷3層屋頂贈(zèng)送38.4m2的屋頂花園。贈(zèng)送12m2的屋頂浴池贈(zèng)送6.9m2的露臺(tái)24TOHO亮點(diǎn)： 1. 四層通高中庭-是該產(chǎn)品的獨(dú)特之處。中庭的玻璃屋頂可以自然銜接室外空間。同時(shí)，四層高，足以彰顯尊貴。 2. 前后花園-一層入戶(hù)花園與后庭花園相呼應(yīng)，使空間通透無(wú)比。 共贈(zèng)送94.08平方米的花園及露臺(tái)。 3. 12平方米的屋頂陽(yáng)光泳池+38平方米的屋頂陽(yáng)光花房，極大增添生活情趣。項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn):別墅符號(hào)感強(qiáng)、較多贈(zèng)送面積、特色功能空間城市山谷25城市山谷成功關(guān)鍵點(diǎn)最大化低密度產(chǎn)品別墅產(chǎn)品形式小鎮(zhèn)里的院街別墅樣板房個(gè)性展示四重院落設(shè)計(jì)