房地產(chǎn)管理法概述

1、第五章 房地產(chǎn)管理法共三十二頁思 考1. 什么(shn me)是房地產(chǎn)？2.近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況？共三十二頁房產(chǎn)：指土地上的建筑物及構筑物等建筑。房產(chǎn)區(qū)別于房屋：房屋指建筑物的自然形態(tài)(xngti)， 客體。房產(chǎn)則指其法律形態(tài)、社會形態(tài)， 調整對象。地產(chǎn)：在一定土地所有制下作為財產(chǎn)的土地以及地下基礎設施。房地產(chǎn)：房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)與地產(chǎn)有時可分，有時不可分。 共三十二頁 進入21世紀以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆，創(chuàng)造出了一個又一個的財富(cif)奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領域，不論之前做過何種工作，仿佛一旦進

2、入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。共三十二頁共三十二頁中國(zhn u)房地產(chǎn)的發(fā)展及預測共三十二頁然而，經(jīng)過幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場的泡沫不斷(bdun)增大。共三十二頁投機，不同于投資，是指貨幣所有者以其所持有的貨幣購入非貨幣資產(chǎn)，然后在未來將購得的非貨幣資產(chǎn)再次轉換為貨幣資產(chǎn)，以賺取較低的購入價格(jig)和較高的出售價格(jig)之間的利潤，即差價。進行投機活動的人被稱為投機者。投機(tuj)風險共三十二頁 導致大量資金消耗，造成房地產(chǎn)行業(yè)的虛假(xji)繁榮，致使其他相關產(chǎn)業(yè)局面混亂，引發(fā)通貨膨脹，甚至經(jīng)濟危機。虛增長(zngzhng) 房地產(chǎn)供求嚴重失衡，房產(chǎn)大量滯留在開發(fā)商手中，而沒

3、有實際銷售出去。共三十二頁中國房地產(chǎn)泡沫破滅(pmi)的后果房地產(chǎn)泡沫破滅的后果一：經(jīng)濟和社會結構失衡房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)(hngy)集聚，投機活動猖獗。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，經(jīng)濟和社會結構將受到嚴重影響。房地產(chǎn)泡沫破滅的后果二：金融危機房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%40%的資金

4、，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。共三十二頁房地產(chǎn)泡沫破滅的后果三：生產(chǎn)萎縮、消費銳減房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務營運逐漸陷入困境。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低(jingd)了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導致雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，由于收益的下降要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下

5、降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。房地產(chǎn)泡沫破滅的后果四：引發(fā)政治和社會危機隨著中國房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。共三十二頁共三十二頁共三十二頁 國家和政府也已經(jīng)意識到了這個問題，一些調控措施不斷

6、出臺，房地產(chǎn)市場終于開始逐漸回歸(hugu)理性。 我國頒布的與房地產(chǎn)有關的法律法規(guī)包括：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國物權法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、中華人民共和國土地管理法等。共三十二頁房地產(chǎn)管理法是指調整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和各種服務活動中形成的一定社會關系的法律規(guī)范的總稱(zn chn)；1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過了中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，并于1995年1月1日施行；2009年8月27日第十一屆全國人民代表大會常委會第十次會議修改中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。第一節(jié) 概 述一、房地產(chǎn)管理法的概念(ginin)共三十二頁第一

7、章為總則，論述了立法目的、適用范圍、立法基本原則及房地產(chǎn)管理體制等；第二章為房地產(chǎn)開發(fā)用地，論述了土地使用權的出讓制度和土地使用權的劃撥制度；第三章為房地產(chǎn)開發(fā)，論述了房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則、開發(fā)土地的期限、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工及竣工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立等；第四章為房地產(chǎn)交易，論述了房地產(chǎn)交易的一般規(guī)定、房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃和中介服務機構等；第五章為房地產(chǎn)權屬登記制度。第六章為法律責任(f l z rn)；第七章為附則；全文共7章，72條。共三十二頁二、房地產(chǎn)管理法立法(l f)目的（1）加強對房地產(chǎn)的管理（首要目的(md)）；國民經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)、汽車、鋼鐵。房

8、地產(chǎn)業(yè)國家重要財源！共三十二頁（2）維護房地產(chǎn)市場秩序；開發(fā)投資結構(jigu)不合理：中下等收入階層居民住房困難、城鎮(zhèn)居民住房不均衡。市場行為不規(guī)范：虛假廣告、炒二手房、假離婚、雇人買房、房子買的差不多了，小區(qū)里面原有的園林湖景不見了。共三十二頁（3）保障房地產(chǎn)權利人的合法利益。涉及抵押、遺囑、贈與等行為的權利人。（4）促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展（根本目的）房地產(chǎn)發(fā)展首先要穩(wěn)定。房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱，對相關行業(yè)有明顯的促進和帶動(didng)作用。其上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長，從輕工業(yè)到重工業(yè)，交通運輸業(yè)、金融業(yè)、乃至農(nóng)民工就業(yè)都與之有關。共三十二頁三、房地產(chǎn)管理法的調整對象(duxing)和

9、適應范圍調整對象：是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(fw)活動中所形成的一定的社會關系；共三十二頁（1）房地產(chǎn)民事關系是指平等主體之間依法形成的權利義務關系，如土地使用權出讓法律(fl)關系、房地產(chǎn)租賃法律關系、房地產(chǎn)轉讓關系等；（2）房地產(chǎn)行政管理關系是指政府及其職能部門之間，政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間、因行政管理依法形成的權利義務關系，如土地征用關系、房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批法律關系等；（3）房地產(chǎn)經(jīng)濟關系是指政府及其職能部門與房地產(chǎn)開發(fā)公司、公民及其法人和社會組織之間因宏觀調控依法形成的權利義務關系，如房地產(chǎn)開發(fā)的計劃和計劃法律關系，房地產(chǎn)價格管理法律關系等；共三十二頁房地產(chǎn)管理法的適應

10、(shyng)范圍 房地產(chǎn)管理法調整范圍是指在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)，國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房屋開發(fā)、房地產(chǎn)交易及實施房地產(chǎn)管理；調整范圍限定(xindng)在我國城市規(guī)劃區(qū)；按照城市規(guī)劃法第三條的規(guī)定：“本法所稱城市規(guī)劃區(qū)：是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域”；區(qū)別于中華人民共和國境內(nèi)。共三十二頁 房地產(chǎn)開發(fā)是指依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施，房屋建設(jinsh)的行為；房地產(chǎn)開發(fā)具體包括新城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)的拆遷改造兩種形式；新城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，是為城市的新建擴建和改造提供新的建設地段、為城市各項建

11、設事業(yè)順利進行提供基礎條件，一般需要經(jīng)過依法征用土地和進行基礎設施建設來實現(xiàn)；共三十二頁房地產(chǎn)管理法的調整(tiozhng)對象和適應范圍舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)是拆遷和改造；舊城區(qū)的土地屬于(shy)國家所有，不需要通過征用土地這個環(huán)節(jié)，但需要服從城市的總體規(guī)劃，進行必要的拆遷工作；共三十二頁房地產(chǎn)管理法的調整(tiozhng)對象和適應范圍 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃；（1）房地產(chǎn)轉讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他(qt)合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為，包括交換、繼承等；（2）房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行

12、擔保的行為；債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣的價款優(yōu)先受償；共三十二頁房地產(chǎn)管理法的調整(tiozhng)對象和適應范圍 房地產(chǎn)抵押是抵押擔保中的一種最普遍、最重要的形式；設定房地產(chǎn)抵押的目的是為了保證(bozhng)債權人債權地實現(xiàn)，以維護交易安全，穩(wěn)定經(jīng)濟秩序，促進資金的融通，房地產(chǎn)抵押的抵押權人為債權人，抵押人可以為債務人，也可以為第三人；（3）房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，有承租人向出租人支付租金的行為；共三十二頁 實施對城市房地產(chǎn)的管理(gunl)，具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)用地的管理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理；房地產(chǎn)交易價格的管理；商品房

13、預售的管理；房屋租賃的管理；房地產(chǎn)中介服務機構(jgu)的管理；房地產(chǎn)權屬登記管理；共三十二頁四、房地產(chǎn)管理法的基本(jbn)原則1.節(jié)約用地，保護耕地的原則；我國耕地面積少，人均耕地面積僅占世界人均數(shù)3.73畝的47%，隨著人口(rnku)的增長，到2010年和2030年，人均耕地將下降到1.43畝和1.34畝。保護耕地就是保護我們的生命線！共三十二頁2.國家實行(shxng)國有土地有償、有限期使用原則獲得土地(td)使用權的方式出讓劃撥有償無償共三十二頁經(jīng)濟適用房：社會保障性商品住宅。新房(xnfng)。劃撥。中低收入家庭。3.國家扶持發(fā)展居民(jmn)住宅建設，逐步改善居民(jmn)的

14、居住條件的原則廉租房：最低保障住房。新房、控制樓盤、改造危房等特困戶共三十二頁4.國家保護房地產(chǎn)權利人合法權益和房地產(chǎn)權利人必須守法；5.依法納稅的原則；城建稅：城市維護建設稅按照納稅人所在地不同實行差別稅率，其稅率分別為：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1。土地增值稅：也叫反房地產(chǎn)暴利稅。企業(yè)所得稅：2008年新的；規(guī)定一般企業(yè)所稅率得稅的稅率為25%，符合條件的小型(xioxng)微利企業(yè)，按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。共三十二頁內(nèi)容摘要第五章 房地產(chǎn)管理法。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領域，不論之前做過何種工作，仿佛(fngf)一旦進入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。導致大量資金