法務(wù)培訓(xùn)--張羽ppt課件

1、法務(wù)培訓(xùn)經(jīng)理法務(wù)部西區(qū)、南區(qū)法務(wù)主管：張羽分機(jī)：715手機(jī)The only limit to our realization of tomorrow will be our doubts of tomorrow. 實(shí)現(xiàn)明天理想的獨(dú)一妨礙是今天的疑慮。 羅斯福.目錄一、五種買賣類型二、房地產(chǎn)買賣中的相關(guān)法律知識(shí)三、簽署備注及補(bǔ)充協(xié)議的本卷須知四、案例分享.一、五種買賣類型有產(chǎn)證正常過(guò)戶等產(chǎn)證過(guò)戶運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓改底單公證單.有產(chǎn)證正常過(guò)戶1、有產(chǎn)證正常過(guò)戶：買賣房屋已獲得房產(chǎn)證，雙方正常辦理過(guò)戶手續(xù)。2、應(yīng)簽署的合同及提供的資料：房屋買賣居間合同北京市房屋買賣合同自行劃轉(zhuǎn)補(bǔ)充

2、協(xié)議傭金確認(rèn)書告知書審成交時(shí)不是必備件，但歸檔時(shí)需求家庭購(gòu)房懇求表購(gòu)房承諾書保證效力合同過(guò)2.2%收費(fèi)規(guī)范時(shí)必簽承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)承諾書所買賣的房屋有承租人的情況下適用共有權(quán)人贊同出賣證明所買賣的房屋有共有權(quán)人的情況下適用產(chǎn)證復(fù)印件全套，如有共有權(quán)證或土地運(yùn)用權(quán)證書須將共有權(quán)證書及土地運(yùn)用權(quán)證書一并提交.有產(chǎn)證正常過(guò)戶出賣人身份證復(fù)印件：1居民身份證，或港澳地域通行證2外國(guó)人需提供護(hù)照3臺(tái)灣地域居民需提供臺(tái)胞證4未成年人須提供身份證明或戶口本以表達(dá)法定監(jiān)護(hù)關(guān)系5軍人需提供居民身份證，無(wú)居民身份證的須提供軍官證出賣人的代理人身份證復(fù)印件出賣人委托代理人的情況下適用出賣人的授權(quán)委托書出賣人委托代

3、理人的情況下適用且授權(quán)委托書應(yīng)運(yùn)用法務(wù)部示范版本買受人身份證復(fù)印件1居民身份證，或澳港地域通行證2外國(guó)人需提供護(hù)照3臺(tái)灣地域居民需提供臺(tái)胞證4未成年人須提供身份證明或戶口本以表達(dá)法定監(jiān)護(hù)關(guān)系5軍人需提供居民身份證，無(wú)居民身份證的須提供軍官證買受人的代理人身份證復(fù)印件買受人委托代理人的情況下適用買受人的授權(quán)委托書買受人委托代理人的情況下適用且授權(quán)委托書應(yīng)運(yùn)用公司示范版本其它因特殊情況需提交的資料.簽約流程委托出賣協(xié)議房屋買賣居間合同購(gòu)房意向書委托看房確認(rèn)書北京市存量房屋買賣合同自行劃轉(zhuǎn)補(bǔ)充協(xié)議保證效力合同錢款交付書定金保管書放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明家 庭 購(gòu) 房 申 請(qǐng) 表購(gòu) 房 承 諾 書告 知 書

4、傭 金 確 認(rèn) 書定金轉(zhuǎn)付書定金轉(zhuǎn)傭金協(xié)議共有權(quán)人同意出售聲明.等產(chǎn)證過(guò)戶1、等產(chǎn)證過(guò)戶：買賣房產(chǎn)尚未獲得房屋一切權(quán)證，或正在辦理房屋一切權(quán)證，雙方需在獲得房屋一切權(quán)證后辦理過(guò)戶手續(xù)。2、應(yīng)簽署的合同及提供的資料：除提供的產(chǎn)權(quán)資料與有產(chǎn)證正常過(guò)戶不同此時(shí)提供購(gòu)房合同全套、抵押貸款合同或預(yù)售合同和首付款發(fā)票以及需求提供等產(chǎn)證補(bǔ)充協(xié)議以外，其他與有產(chǎn)證正常過(guò)戶并無(wú)不同。.運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓：業(yè)主對(duì)買賣房產(chǎn)僅享有運(yùn)用權(quán)，雙方需對(duì)運(yùn)用權(quán)人辦理變卦手續(xù)。2、應(yīng)簽署的合同及提供的資料：業(yè)主原公有住房租賃合同或公有住房運(yùn)用權(quán)證復(fù)印件運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同平臺(tái)下載打印版買賣合同 傭金確認(rèn)書一方效力結(jié)束確認(rèn)書買賣

5、雙方身份證明其它因特殊情況需提交的資料.改底單1、改底單：買賣房產(chǎn)的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽署房屋買賣合同后，再經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商將此買賣房產(chǎn)買賣合同的買受人修正為客戶。2、應(yīng)簽署的合同及提供的資料：買賣雙方就改底單達(dá)成的協(xié)議平臺(tái)下載打印版買賣合同傭金確認(rèn)書一方效力結(jié)束確認(rèn)書買賣雙方身份證明其它因特殊情況需提交的資料.公證單1、公證單：買賣房產(chǎn)的業(yè)主以委托公證書的方式直接委托客戶再行出賣買賣房產(chǎn)，或因業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)證尚未下發(fā)而委托客戶或客戶指定的人辦理一手房屋一切權(quán)證等后續(xù)手續(xù)。2、應(yīng)簽署的合同及提供的資料：A、與有產(chǎn)證正常過(guò)戶提交的資料大體一致，另需簽署效力結(jié)束確認(rèn)書。B、留意在合同中不要表達(dá)公證的內(nèi)容。.成

6、交審核時(shí)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定的規(guī)范：1、高風(fēng)險(xiǎn)：A、承諾由公司承當(dāng)連帶、賠償、擔(dān)保等責(zé)任，能夠?qū)е鹿境挟?dāng)不確定的賠償責(zé)任； B、向出賣人或買受人承諾貸款額度、貸款期限、相關(guān)稅費(fèi)的詳細(xì)數(shù)額包含避稅或包價(jià)的問(wèn)題，能夠?qū)е鹿颈惶幏只蜇?fù)擔(dān)不確定的額外支出；C、以公司名義承諾出賣人或買受人提供資料的真實(shí)性、有效性，能夠?qū)е鹿境挟?dāng)過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任；D、出賣人或買受人委托代理人但未提供有效的授權(quán)委托書，能夠?qū)е潞贤瑹o(wú)效由公司承當(dāng)過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任；E、改底單、運(yùn)用權(quán)、公證單買賣，能夠?qū)е鹿颈惶幏郑?F、其它能夠引起公司承當(dāng)賠償責(zé)任或被處分的情況。 .成交審核時(shí)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定的規(guī)范：2、中風(fēng)險(xiǎn)：A、商定合同在某種情況下解

7、除或終止、或公司在某種情況下退傭的，能夠?qū)е鹿就藗虻?；B、簽署房屋買賣居間合同而未簽署北京市房屋買賣合同的，能夠?qū)е鹿緹o(wú)法追傭的；C、買賣房產(chǎn)有抵押而未商定解押條款的，能夠?qū)е潞贤瑹o(wú)效、公司退傭的； D、合同條款填寫存在較艱苦的瑕疵、或短少部分必要資料的情況，能夠產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致公司涉訴的；E、未能填寫或提供出賣人或買受人的有效，能夠?qū)е聼o(wú)法追傭的；F、其它能夠?qū)е鹿就藗?、無(wú)法追傭的情況。3、低風(fēng)險(xiǎn)：合同簽署較規(guī)范，不短少必要資料。.結(jié)傭規(guī)范正常交易非正常交易租賃單有產(chǎn)證正常過(guò)戶單一二手聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目單等產(chǎn)證過(guò)戶單公證單改底單使用權(quán)、小產(chǎn)權(quán)結(jié)半傭結(jié)剩余傭金結(jié)傭?qū)徍藰?biāo)準(zhǔn)成交審核通過(guò),實(shí)收實(shí)結(jié)成交審

8、核通過(guò),過(guò)戶完成實(shí)收實(shí)結(jié)成交審核通過(guò),應(yīng)收等于實(shí)收.成交審核通過(guò)、傭金收齊（應(yīng)收傭金的一半）提供新產(chǎn)證及契稅票（剩余傭金金額）提供出賣人出具的以買受人（或買受人指定的人）為受托人的公證委托書原件（實(shí)收傭金額）提供客戶與開(kāi)發(fā)商簽訂的新的房屋買賣合同或以客戶為所有權(quán)人的新房屋所有權(quán)證復(fù)印件（實(shí)收傭金額）提供以買受人為使用權(quán)人的新的公有住房租賃合同或使用權(quán)證復(fù)印件、 提供以買受人為產(chǎn)權(quán)人的小產(chǎn)權(quán)證明材料（實(shí)收傭金額）.二、房地產(chǎn)買賣中的相關(guān)法律知識(shí)合同合同的主要條款代理定金和違約金不可抗力職務(wù)行為.合同1、合同：平等主體的自然人、法人及其他組織之間設(shè)立、變卦、終止民事權(quán)益、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。2、居間合

9、同：居間人向委托人報(bào)告訂立合同的時(shí)機(jī)或者提供合同的媒介效力，委托人支付報(bào)酬的合同。3、買賣合同：出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的一切權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。.合同的主要條款1、合同主體：自然人、法人、其他組織其中自然人包括：A、完全民事行為才干人：可以獨(dú)立進(jìn)展民事活動(dòng)，包括18周歲以上精神情況正常的成年人16周歲以上不滿18周歲有勞動(dòng)收入的未成年人。B、限制民事行為才干人：只可以獨(dú)立進(jìn)展部分民事活動(dòng)，包括10周歲以上的未成年人不能完全區(qū)分本人行為的精神病人。C、無(wú)民事行為才干人：完全沒(méi)有進(jìn)展民事活動(dòng)的才干，包括不滿10周歲的未成年人不能區(qū)分本人行為的精神病人。.合同的主要條款2、標(biāo)的物3、總價(jià)款及

10、付款方式4、履行期限、地點(diǎn)、方式5、違約責(zé)任6、處理爭(zhēng)議的方法.代理1、代理：包括法定代理、委托代理、指定代理。2、委托代理：可采用書面方式，也可采用口頭方式。法律規(guī)定采用書面方式的，采用書面方式。3、在不動(dòng)產(chǎn)的買賣過(guò)程中，假設(shè)合同雙方有代理人，應(yīng)采用書面委托的方式，授權(quán)委托書應(yīng)載明代理人的姓名或稱號(hào)、代理事項(xiàng)、代理期限、有無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)等，并由委托人簽名或蓋章。.定金和違約金1、定金：合同當(dāng)事人為了保證合同的履行，根據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人商定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的比例不超越20%支付給對(duì)方。給付定金的一方不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行合同，該

11、當(dāng)雙倍返還定金。2、違約金：當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同不符合商定的，該當(dāng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任，違約金是違約責(zé)任的一種。.定金和違約金3、定金和違約金的聯(lián)絡(luò)和區(qū)別聯(lián)絡(luò)：兩者都有懲罰、補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)。區(qū)別：定金商定不得超越合同標(biāo)的額的20%，并且以實(shí)踐支付為準(zhǔn)。違約金雙方可以自在商定，普通不超越35%。定金和違約金只能選擇其一，其由守約方選擇。.定金和違約金舉例甲乙雙方商定定金10萬(wàn)，乙方交付甲方定金5萬(wàn)。甲方違約，乙方選擇適用定金罰那么，只能要求甲方雙倍返還定金10萬(wàn)，而不是20萬(wàn)。甲乙雙方商定定金10萬(wàn)，違約金30萬(wàn)。乙方交付甲方定金5萬(wàn)，甲方違約，那么由守約方乙方選擇適用定金或者違約金，此時(shí)顯然選擇

12、違約金更有利于乙方，甲方在賠償乙方違約金30萬(wàn)的同時(shí)還要將收受的定金5萬(wàn)返還乙方。.不可抗力1、不可抗力：訂立合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能防止、不能抑制的客觀情況。2、可分為三種情況：自然災(zāi)禍地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等、政府行為征收、征用等、社會(huì)異常事件罷工、騷亂等。3、不可抗力的免責(zé)效能：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任。4、無(wú)法獲得銀行貸款不屬于不可抗力。.職務(wù)行為1、任務(wù)人員在任務(wù)時(shí)間、任務(wù)范圍內(nèi)所作的行為及承諾由公司承當(dāng)責(zé)任。2、公司承當(dāng)責(zé)任后可向相關(guān)人員進(jìn)展追償。3、提示：未經(jīng)公司答應(yīng)，不得恣意向客戶作出書面承諾！.三、簽署備注及補(bǔ)充協(xié)議的本卷須知1、居間合同備注以及

13、補(bǔ)充協(xié)議以商定買賣雙方的權(quán)益義務(wù)為主，普通不涉及居間方的義務(wù)，居間合同對(duì)于居間方的義務(wù)曾經(jīng)有明確條款加以商定，不需求再反復(fù)。2、普通情況下居間合同的備注可以商定：屋內(nèi)家具家電以及附屬設(shè)備設(shè)備，付款方式以及付款時(shí)間，過(guò)戶時(shí)間，交房時(shí)間等。3、居間合同中不應(yīng)商定居間方無(wú)法做到的條款。4、居間合同中不應(yīng)商定居間方承當(dāng)連帶責(zé)任的條款。5、如簽約時(shí)客戶或業(yè)主要求居間方承諾，業(yè)務(wù)人員應(yīng)委婉回絕，為了撫慰客戶或業(yè)主，可以商定“附條件承諾所謂的“附條件承諾是指名為承諾，實(shí)踐上沒(méi)有商定承諾的內(nèi)容。.舉例闡明附條件承諾客戶要求承諾2021年6月30日之前辦理完過(guò)戶手續(xù)，處置方式為： “丙方承諾在甲、乙雙方資料齊全

14、并積極配合的前提下，于2021年6月30日前積極配合雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶懇求手續(xù)，假設(shè)因任何一方資料不齊或稅費(fèi)缺乏導(dǎo)致居間方無(wú)法為雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶懇求手續(xù)，那么該過(guò)錯(cuò)方應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。 留意：辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶懇求手續(xù)，而不是辦理終了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。.舉例闡明附條件承諾客戶要求承諾按照地域“指點(diǎn)價(jià)報(bào)稅，處置方式為：“ 本買賣過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)由買受人承當(dāng)，居間方承諾在甲、乙雙方資料齊全并積極配合的前提下，協(xié)助買受人按照國(guó)家法律法規(guī)以及北京市政府和國(guó)家稅務(wù)部門的規(guī)定辦理買賣過(guò)程中的稅費(fèi)交納手續(xù)。.舉例闡明附條件承諾買受人要求承諾房屋權(quán)屬無(wú)瑕疵 “甲方承諾：該房地產(chǎn)除抵押給抵押權(quán)人外不存在任何權(quán)益瑕疵，否那么甲

15、方情愿承當(dāng)由此呵斥的違約責(zé)任。 OR “甲方承諾該房屋沒(méi)有抵押給任何公司和個(gè)人，也不存在其他任何權(quán)益瑕疵，否那么甲方情愿承當(dāng)由此呵斥的違約責(zé)任。.舉例闡明附條件承諾買方市場(chǎng)的情況下,買受人要求保證房屋質(zhì)量： “乙方在此確認(rèn)其于簽署買賣合同前已對(duì)該房屋進(jìn)展初步驗(yàn)看。雙方在此贊同甲方將該房屋連同現(xiàn)有裝潢、廚衛(wèi)設(shè)備及附屬設(shè)備、設(shè)備詳見(jiàn)物業(yè)校驗(yàn)單按現(xiàn)狀交付乙方即可，但是甲方必需保證該房地產(chǎn)內(nèi)的管道、管線暢通以及該房地產(chǎn)附屬設(shè)備設(shè)備的正常運(yùn)用。.舉例闡明附條件承諾買受人要求承諾物業(yè)維修基金等費(fèi)用轉(zhuǎn)讓給買受人的： “本合同商定房?jī)r(jià)款中該款項(xiàng)包含了連同維修基金賬面余額、煤氣初裝費(fèi)假設(shè)有、初裝費(fèi)假設(shè)有、有線電

16、視初裝費(fèi)假設(shè)有等在內(nèi)的甲方已支付開(kāi)展商或物業(yè)管理公司的其他一切費(fèi)用，上述費(fèi)用雙方不再另行結(jié)算。甲方應(yīng)在本買賣完成當(dāng)日與乙方辦理上述事宜之戶名變卦手續(xù)。房屋交接后乙方運(yùn)用該房屋所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方自行承當(dāng)。.舉例闡明附條件承諾買受人要求承諾戶口遷出的 “甲方承諾自該房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移之日起的叁拾日內(nèi)，向房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)辦妥原有戶口假設(shè)有的遷出手續(xù)。如由于甲方未及時(shí)遷出戶口呵斥乙方損失的，甲方承當(dāng)賠償責(zé)任。.四、案例分享某房產(chǎn)業(yè)主為王先生和丁大丁大系王先生的阿姨，簽署合同當(dāng)日，王先生和其母親丁小丁大的妹妹來(lái)簽署合同。其二人提供的產(chǎn)證顯示：王先生享有99%的產(chǎn)權(quán)，丁大享有1%的產(chǎn)權(quán)。丁小表示，其有

17、丁大的授權(quán)，其可以替丁大簽署合同，其在合同“出賣人一欄直接簽署了“丁大，“代理人一欄處未填寫。其未提供授權(quán)委托書和承諾書。當(dāng)日，客戶張女士也簽署了該合同，并表示該合同需求貸款，因本人年齡過(guò)大，需求以后將該合同主體由本人變卦為本人的侄兒張先生。之后張女士將100萬(wàn)支付給了王先生。數(shù)日后，丁大女士來(lái)分行表示，如客戶不給其100萬(wàn)，那么其不贊同出賣該房產(chǎn)。 請(qǐng)問(wèn)：1、該案涉及的合同能否生效？假設(shè)生效，為什么？假設(shè)不生效，采取何措施才生效？2、該合同的買受人客戶由張女士變?yōu)閺埾壬枨蟛扇『畏绞剑?案例分享業(yè)主王先生將其位于朝陽(yáng)區(qū)富力城房屋一套，產(chǎn)權(quán)證尚在辦理當(dāng)中，建筑面積為131平米，王先生掛牌價(jià)錢為人民幣480萬(wàn)，我公司業(yè)務(wù)人員協(xié)助王先生居間引見(jiàn)了客戶李女士，李女士看過(guò)該房屋后非常稱心，決議以480萬(wàn)元購(gòu)買該房屋，條件是該