商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃主要理論

1、目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 主要理論一：單店面積極限理論1 HYPERLINK l bookmark7 o Current Document 主要理論二：商圈理論2 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 主要理論三：城市商業(yè)規(guī)劃與網(wǎng)點布局理論4 HYPERLINK l bookmark1 o Current Document 主要理論四：數(shù)量與行為地理學7主要理論一：單店面積極限理論規(guī)模與效益不是正比關系。一定規(guī)模產(chǎn)生一定效益，適度規(guī)模產(chǎn)生適度效益， 最佳規(guī)模產(chǎn)

2、生最佳效益，過度規(guī)模就會產(chǎn)生零效益或負效益。體現(xiàn)零售商業(yè)企業(yè) 的規(guī)模的主要指標之一是商店的營業(yè)面積，影響商店營業(yè)面積確定的因素很多， 而其中顧客的生理和心理承受能力是最為直接的因素。人保持某種狀態(tài)的時間是有限的，時間過長必然產(chǎn)生疲勞，從而就會放棄某 種活動。顧客在商店游覽購物，同樣存在著疲勞度，超過這個度，不僅使一部分 設施空置，導致部分購物區(qū)無人光顧，而且會直接影響購物情緒，甚至產(chǎn)生“恐 懼感”。根據(jù)測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40 60分鐘，成人為 90 150分鐘。按此推算：1、顧客在商場（店）的時間一般不會超過兩個 半小時超過這個時間就處于疲勞狀態(tài)，終止購物；2、普通人休閑步速

3、為30 40米/分，顧客在店內(nèi)瀏覽購物步行距離一般不會超出8000米；3、每平方 米營業(yè)面積的顧客通過距離為0.35 0.4米，因此，顧客對商場營業(yè)面積的 心理最大承受量為：150分鐘X 40米/分鐘；0.35米/平方米Q 17143平 方米。而經(jīng)測算，顧客對商場營業(yè)面積的最大生理承受極限一般在2.2 2.3 萬平方米，超過這一限度，顧客就會因“累”而不再繼續(xù)。因此，單體商場面積一般以不超過2.5 3萬平方米為宜。主要理論二：商圈理論商圈又稱“商業(yè)圈”或“商勢圈”。它是指商業(yè)企業(yè)吸引顧客的區(qū)域范圍。商圈 對企業(yè)而言，則是其業(yè)務活動的空間，在這個空間范圍內(nèi)向消費者提供商品和服 務。對消費者而言，

4、則是他們方便的購買行為的空間。一個設定的商圈，從市場勢力范圍這一角度考察，其構成為點、線、面、流 四個方面。點是指商圈的中心點，又指市場區(qū)域據(jù)點的中心點。線是指區(qū)域間相 互依存關系以線相聯(lián)結，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心點的吸引力的范 圍。它是市場區(qū)域廣度，表明市場區(qū)域的廣泛性及其程度。流是指市場的動態(tài)， 或指區(qū)域職能的變化和發(fā)展的動向。上述四個方面的側重點是不同的：點反映集 中化的問題和集聚的程度；線則反映吸引性和相互依存性；面則反映區(qū)域性或地 區(qū)性和同質性；流反映的是活動的態(tài)勢和職能性。從實際工作而言，商圈，是由 店、消費者購買行為空間和銷售活動空間三者構成。影響商圈設定的因素主要有

5、：人口數(shù)量與特征以及其發(fā)展趨勢；購買潛力與 已有企業(yè)的設置與經(jīng)營狀況；區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展前景與產(chǎn)業(yè)多無化的程度；區(qū)域內(nèi) 交通、運輸、服務、金融、信用、保險、物業(yè)等狀況；勞動力市場條件；法律、 工商行政管理因素；民情風俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設施，如公 園、劇院、博物館、紀念場所、學校、科研機構等。商圈又分批發(fā)商圈與零售商圈。其中零售商圈的主要內(nèi)容有：1、構成。零售商業(yè)圈是以商店為中心，向四周擴展與輻射，形成一定范圍。零 售商圈分為四個層次：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言， 核心商圈能吸55% 70%的顧客；次級商圈為15% 25% ；邊緣商圈則最小， 比較稀疏。但商店

6、的規(guī)模不同、類型不同，對顧客的吸引也不同。一般而言，中 心商業(yè)區(qū)和大型商店對次級商圈和邊緣商圈的顧客的吸引力相對要大。商圈通常 不是圓的，更多是橢圓形或多邊近圓形。2、限度。1929年，美國人威廉雷利用三年時間，調查了美國150個以上 的城市，終于在1931年提出了 “零售引力法則”，又稱“雷利法則”。他認為， “具有零售中心的兩個城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘成反比例。”該法則主要地 證實一個城市的人口越多，規(guī)模越大，商業(yè)越發(fā)達，對顧客的吸引力就越大。雷利法則有兩項假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道， 不包括

7、交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同。顧客之所以吸引到人口較多的 城市，乃是由于該城市商業(yè)設施好，商品品種多等因素的影響。3、飽和度。商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業(yè)網(wǎng)點。通過商圈飽和度可以 確定某一地區(qū)的商店是不足還是飽和。其中飽和指數(shù)計算公式如下：IRS = C X RE / RF其中：C為某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客 平均購買額；RF為某地區(qū)經(jīng)營同類商品的商店營業(yè)面積；IRS為某地區(qū)某類 商品零售飽和指數(shù)。4、制約零售商圈的主要因素有：商店經(jīng)營類型；同類型競爭商店的位 置；商品種類；5商店規(guī)模；店址周圍的條件；促銷活動的開展情況。主要理論三:城市商業(yè)規(guī)劃與網(wǎng)點

8、布局理論城市區(qū)位理論對于城市區(qū)位問題的論述，主要有以下幾種理論模式：（一）杜能的土地價值理論在對城市經(jīng)濟功能分區(qū)進行分析的基礎上，杜能（Von Thunen）指出， 不同經(jīng)濟活動的現(xiàn)實區(qū)位，取決于這種經(jīng)濟活動對特殊空間位置的投標競爭 實力。對于一個企業(yè)來說，它對某些土地進行投標的投標地租高低，完全取 決于它對這塊土地所能帶給它的預期利潤的大小。對于與商品供給企業(yè)和廣 大商品的消費者都具有廣泛聯(lián)系的商業(yè)企業(yè)來說，具有便利交通條件和密集 消費群體的城市中心地區(qū)往往可以在相當程度上保障并增加企業(yè)的經(jīng)營利 潤。因此，商業(yè)企業(yè)對城市中心地區(qū)的土地投標地租就較高。而對于工業(yè)企 業(yè)來說，土地投入的地理位置是

9、否居中往往并不重要，重要的是與其前、后 序產(chǎn)業(yè)相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運輸條件等。因此， 工業(yè)企業(yè)對城市中心地帶土地的投標地租一般并不高。這樣，城市中心地帶 就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟功能的 商業(yè)中心。而商業(yè)中心乂可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不 同的幾個級別。（二）加納模式將土地價值理論思想應用于商業(yè)區(qū)位格局分析之中，格蒂斯（Gertis ） 在1961年通過揭示總零售量隨離開地價最高的中心地帶距離的增加而逐漸 減小的規(guī)律，證實了城市土地地租變動及其與商業(yè)經(jīng)濟活動之間關系的規(guī)律。 到1966年，加納（B . J . Garne

10、r ）進一步對商業(yè)中心的內(nèi)部結構進 行了研究，他根據(jù)一系列的城市土地地租的投標曲線，構造了不同等級商業(yè) 中心的空間模式，形成了城市地理學中的加納模式。加納模式的主要思想可概括為：高門檻（所謂“門檻” threshold，是指 一個企業(yè)為經(jīng)濟正常經(jīng)營活動而需賺取的最低收入）的職能是有較高的地租支付 能力，因而能夠居于商業(yè)區(qū)中地租較高的地方。在實踐中，由于商業(yè)企業(yè)都是為 其周圍的居民服務，所以可用維持其正常經(jīng)營所需的最低人口數(shù)代替最低收入下 限，以人口門檻（Population Threshold ）作為門檻高低的簡明指標。當然， 某一企業(yè)“門檻”水平的高低，是與其自身的特征相關的。此外，通過對美

11、國芝加哥商業(yè)區(qū)空間布局的分析，總結出商業(yè)區(qū)空間布局的 幾個特征：1、經(jīng)濟規(guī)模較多的高門檻經(jīng)濟活動（如百貨、服裝、珠寶等），往往靠近地價 峰值區(qū)，占據(jù)著地租最高的城市土地，在其周圍，按門檻遞減順序排列的其他職 能活動（如銀行、餐館、面包店、家具店、家用電器店等）。2、任何商業(yè)中心的核心區(qū)，總是被那些能顯示商業(yè)中心最高級別的職能經(jīng)濟單 位所占據(jù)。3、隨著整個商業(yè)中心級別的增高，低級別經(jīng)濟職能單位將被排斥到低地價地區(qū)， 在商業(yè)中心的邊緣地帶布局。4、在任何一級商業(yè)中心的典型職能內(nèi)，每一項職能的次序也是按門檻高低的順 序系列排出的。加納理論的不足之處主要在于：商店的位置并不總是與距地租峰值區(qū)的距離 有

12、關，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心點的距離來決定的。針對這些 不足，道寧(P . B . Downing )進一步闡述了土地面積、人口分布、經(jīng)濟 收入分布狀況、交通及便捷性的不規(guī)則狀況等對城市商用土地地租的影響，使加 納模式更加合理客觀。中心位置理論中心位置理論是由沃爾特克里斯泰勒(Walter . Christaller )于1933 年創(chuàng)立的，后經(jīng)奧古斯特廖什(August . Losch )補充和修正。這一理論 從分析不同生產(chǎn)點之間的相互作用出發(fā)，推證了每一種貨物的市場區(qū)實際為六邊 形。每種貨物的門檻水平和最大銷售范圍都不相同，因而形成不同貨物及其相應 職能之間的特征差別。一般情

13、況下，凡門檻較低的貨物，其相應的銷售范圍也較 小，這類貨物稱為低級貨物。那些門檻水平高、銷售范圍廣的貨物，稱為高級貨 物。但是，往往由于門檻的限制，每個商業(yè)中心并不能提供所有的貨物和服務， 而且，貨物供應點出現(xiàn)的實際頻率，還與貨物的等級成反比。低級貨物在很多中 心地都可購到，而高級貨物只能在少數(shù)地主得到供給。由此，史里斯泰勒認為， 中心位置貨物供給點都能排列成有序的等級序列。按照中心位置理論學說，城市商業(yè)區(qū)主要由中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)和鄰 里性商業(yè)區(qū)共同有序構成。對于中央商業(yè)區(qū)地域范圍的界定，墨菲(R E . Murphy )和萬斯(J . E . Vance )提出以建筑物高度及 其商業(yè)職能來劃分。在實踐中，有些城市以零售商營業(yè)額的大小為中央商業(yè)區(qū)內(nèi) 外分界的標準；有些城市則以土地價格來劃定其中心商業(yè)區(qū)的范圍。國外城市商業(yè)區(qū)位理論的研究是以完全市場經(jīng)濟為前提，以完整的領