注冊物業(yè)管理師《實(shí)務(wù)》案例分析

1、成都鑫源物管培訓(xùn)中心2011年注冊物業(yè)管理師實(shí)務(wù)案例分析 （新增）案例一某物業(yè)公司是一個具備三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司，目前服務(wù)3個多層住宅小區(qū)，服務(wù)面積40萬平米，服務(wù)1個辦公樓提供服務(wù)，面積4萬平米。吳某是某物業(yè)公司企業(yè)發(fā)展部的領(lǐng)導(dǎo)，為達(dá)到通過拓展公司業(yè)務(wù)，把物業(yè)公司資質(zhì)等級提高到二級的目的，他在網(wǎng)上選擇物業(yè)服務(wù)招標(biāo)信息。請問：1、吳某在網(wǎng)上選擇物業(yè)服務(wù)招標(biāo)信息需要考慮什么因素？2、吳某在網(wǎng)上搜出了以下幾個項(xiàng)目單位：萬平米多層住宅獨(dú)立式別墅辦公樓、廠房2044如果能夠中標(biāo)，在滿足二級資質(zhì)最低要求情況下，有幾個可選方案？3、某公司決定投標(biāo)獨(dú)立式別墅項(xiàng)目，由吳某組織制訂物業(yè)管理方案。編制物業(yè)管理方

2、案的前提條件是什么？怎樣做才能保證為編制物業(yè)管理方案提供良好的前提條件？4、在編制物業(yè)管理方案中如何確定物業(yè)管理服務(wù)模式？物業(yè)管理服務(wù)模式包括什么內(nèi)容？5、在編制物業(yè)管理方案中管理制度的制訂分為哪兩部分？各舉出三個實(shí)例。參考答案1、需要考慮以下因素( l ）物業(yè)公司現(xiàn)有服務(wù)項(xiàng)目的類型和面積。( 2 ）計(jì)算與二級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的差距。( 3 ）依據(jù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 第八條要求查找招標(biāo)信息。2、滿足二級資質(zhì)最低要求情況下可選方案有：( 1 ）計(jì)算與二級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的差距多層住宅為40/1 00=40 % 辦公樓為4/20 = 20 % 差距為：1-（20 % + 40 % ) = 40 %

3、 ( 2 ）可選方案單位：萬平米多層住宅獨(dú)立式別墅辦公樓、廠房招標(biāo)項(xiàng)目面積2044二級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)100820占比20%50%20%方案一是：同時投標(biāo)多層住宅和辦公樓兩個項(xiàng)目20 % + 20 % = 40 % 方案二是：投標(biāo)獨(dú)立式別墅一個項(xiàng)目50 %40 % 3、編制物業(yè)管理方案的前提條件：項(xiàng)目分析 要提供良好的前提條件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了通過現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)方答疑會等渠道獲取資料外，主要是要對物業(yè)所在區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)、深入的市場調(diào)查，并借助公共媒體、網(wǎng)絡(luò)等手段獲取相關(guān)信息；同時對業(yè)主的需求也需要仔細(xì)了解。在當(dāng)?shù)卦O(shè)置分支機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場調(diào)查報告，為物業(yè)管理方案的制訂提供良

4、好的前提條件。4、確定物業(yè)管理服務(wù)模式： 物業(yè)管理服務(wù)模式是在對項(xiàng)目基去情況注行深入調(diào)查分析的前提下，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求確定的。 物業(yè)管理服務(wù)模式包括比容： 物業(yè)管理服務(wù)模式是最符合物業(yè)實(shí)際清況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方面內(nèi)容。5、管理制度的制訂分為：公眾制度和內(nèi)部管理制度兩部分。舉例：公眾制度包括管理規(guī)約、裝修管理制度、電梯管理制度。內(nèi)部管理制度包括財(cái)務(wù)制度、人事制度、行政管理制度：案例二2007 年6月某物業(yè)公司在中標(biāo)后與某小區(qū)業(yè)委會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，在承接查驗(yàn)工作中發(fā)現(xiàn)前一物業(yè)服務(wù)公司所簽訂的兩份合同，合同終止日期為2007 年

5、12 月，一份是與業(yè)委會簽訂的合同，內(nèi)容是就停車場管理和收入分成的內(nèi)容；另一份是與燃?xì)夤竞炗喌拇沾U燃?xì)赓M(fèi)的合同。請問： 1、合同對某物業(yè)公司是否繼續(xù)具有約束力？ 2、如果某物業(yè)公司認(rèn)為合同內(nèi)容有利物業(yè)公司業(yè)務(wù)的拓展，應(yīng)該怎樣辦？3、有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件有哪些？4、如果業(yè)委會在某物業(yè)公司不愿意情況下，想利用優(yōu)勢地位強(qiáng)行與其簽訂停車場管理和收入分成合同，這樣做合法嗎？為什么？ 5、在某物業(yè)公司沒有進(jìn)駐某小區(qū)前，盡管業(yè)委會與前一個物業(yè)服務(wù)公司于2007 年4月解除了合同，但為使小區(qū)管理具有連續(xù)性，前一物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)，直到7月某物業(yè)公司進(jìn)駐。在這期間該小區(qū)住戶劉女士拒絕繳納4 至7 月停

6、車管理費(fèi)，理由是前一物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已于4 月終止，因此其與業(yè)委會簽訂的停車服務(wù)合同也就一同終止。請問： 劉女士做法對嗎？前一物業(yè)服務(wù)公司能否要回停車服務(wù)費(fèi)？6、如果你代表某物業(yè)公司的與某小區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。請問物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容包括什么？ 7、在與業(yè)委會人員了解前一物業(yè)公司存在的問題時，業(yè)委會人員說前一物業(yè)服務(wù)公司答應(yīng)要對小區(qū)實(shí)行“五星級管家式”服務(wù)，進(jìn)駐后其服務(wù)沒有讓業(yè)主體驗(yàn)到其服務(wù)的高水平，因此業(yè)主普遍不滿。請問：前一物業(yè)公司的做法有何不妥？簽訂物業(yè)服務(wù)合同是應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？【 參考答案】 1、不具有約束力。合同是雙方當(dāng)事人之間協(xié)議；是當(dāng)事人之間意思表示一致結(jié)果，現(xiàn)主

7、體變化了，自然要對以往所有合同進(jìn)行清理、對接。 2、新進(jìn)入的物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為退出的物業(yè)企業(yè)過去所簽定合同對自己有利，應(yīng)該按照 合同法 要求重新簽訂新合同。( 1 ）分別與業(yè)委會和燃?xì)夤痉e極接觸，表示愿意按照原有合同條件與其簽訂合同。( 2 ）經(jīng)洽商后分別簽訂新合同。3、有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件有：( l ）當(dāng)事人的締約能力( 2 ）當(dāng)事人的真實(shí)意思表示( 3 ）合同的內(nèi)容合法( 4 ）合同的形式合法4、不合法。 作為產(chǎn)權(quán)人代表一一業(yè)主委員會對于停車場的經(jīng)營、管理有主導(dǎo)權(quán)、話語權(quán)，這是 物權(quán)法 賦予的權(quán)利，但其以產(chǎn)權(quán)人優(yōu)勢地位自居強(qiáng)行簽訂停車場經(jīng)營分配合同的行為，違反了 合同法 關(guān)于“合同當(dāng)

8、事人的法律地位是平等的，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給對方”的內(nèi)容要求，不是“合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示, 不符合合同要件。因此，在這種情況下簽訂的合同是無效的、不合法的。5、劉女士做法不對。 前一物業(yè)公司可以收回服務(wù)費(fèi)。因?yàn)椋?雖然物業(yè)服務(wù)合同己于2007 年4 月終止，但在某物業(yè)公司進(jìn)駐前，前一物業(yè)公司主觀上是為了小區(qū)物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性，客觀上繼續(xù)履行了物業(yè)服務(wù)合同的全部義務(wù)，是事實(shí)服務(wù)合同，全體業(yè)主是這一行為的受益者。劉女士作為小區(qū)住戶同時也在享受前一物業(yè)公司的服務(wù)，理應(yīng)支付各項(xiàng)費(fèi)用，包括停車服務(wù)費(fèi)。6、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容包括： 合同的當(dāng)事人、物業(yè)的基本情況、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)的經(jīng)營與

9、管理、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)、專項(xiàng)維修基金、違約責(zé)任以及其他事項(xiàng)。7、前一物業(yè)公司做法的不妥之處在于：前一物業(yè)公司為了爭取得到該服務(wù)項(xiàng)目，在簽訂合同時沒有實(shí)事求是，違反了價格與服務(wù)對等原則，承諾的義務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了物業(yè)公司服務(wù)能力，給物業(yè)服務(wù)公司帶來了較大的運(yùn)營風(fēng)險。簽訂物業(yè)服務(wù)合同時應(yīng)注意：( l ）明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)( 2 ）明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)( 3 ）對違約責(zé)任的約定( 4 ）對免責(zé)條款的約定( 5 ）物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗( 6 ）合同的訂立要實(shí)事求是( 7 ）明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式案例三電梯驗(yàn)收項(xiàng)目表（表1 )樓號： 電梯編號： 登記編號： 驗(yàn)收日期：機(jī)房

10、轎廂與井道主電源開關(guān)電梯標(biāo)志電梯運(yùn)行計(jì)數(shù)器手動緊急操作裝置曳引輪盤車方向標(biāo)志制動器調(diào)試編碼器方向限位開關(guān)極限開關(guān)換速開關(guān)門鎖開關(guān)斷繩開關(guān)急停開關(guān)檢修開關(guān)安全窗開關(guān)轎廂與井道層站底坑功能試驗(yàn)轎廂獨(dú)立服務(wù)開關(guān)轎廂門機(jī)開關(guān)轎廂風(fēng)扇開關(guān)呼梯按鈕信號指示呼梯面板消防盒底坑防護(hù)欄底坑地面底坑檢修盒急停開關(guān)平衡系數(shù)安全鉗試驗(yàn)超載試驗(yàn)消防功能移交單位：移交人： 年 月 日驗(yàn)收單位：移交人： 年 月 日注：( 1 ）經(jīng)檢查符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目畫“”，不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目畫“ ( 2 ）每棟樓驗(yàn)收完畢后，對合格的項(xiàng)目進(jìn)行匯總，由移交單位和接收單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。電梯接管驗(yàn)收不合格項(xiàng)統(tǒng)計(jì)表 （表格

11、）樓號： 電梯編號： 登記編號： 驗(yàn)收日期： 序號不合格項(xiàng)目不合格問題簡述要求整改日期12n驗(yàn)收人：移交人：移交單位：復(fù)驗(yàn)結(jié)論：年 月 日驗(yàn)收人：移交人：移交單位：以上是某物業(yè)公司中標(biāo)簽訂合同后，在承接查驗(yàn)工作中使用的“電梯驗(yàn)收項(xiàng)目表”（驗(yàn)收內(nèi)容為部分節(jié)選）和“電梯接管驗(yàn)收不合格項(xiàng)統(tǒng)計(jì)表”。仔細(xì)閱讀這兩張表的內(nèi)容。1、請你簡述承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作內(nèi)容？2、電梯的承接查驗(yàn)工作屬于物業(yè)查驗(yàn)工作內(nèi)容的哪一部分？在電梯承接查驗(yàn)中使用了哪些檢查方式？（從表1 中摘取具體的查驗(yàn)內(nèi)容予以說明，至少四種方式）3、這兩張表反映出管理者對承接查驗(yàn)工作中發(fā)現(xiàn)問題的處理思路，對照表格說明管理者處理承接查驗(yàn)工作中發(fā)現(xiàn)問題

12、的思路？4、電梯沒有出保修期，在接收時應(yīng)如何辦理接收手續(xù)？5、如果前一物業(yè)公司以部分業(yè)主沒有交齊物業(yè)管理費(fèi)為由，拒絕移交電梯等設(shè)備資料，拒不配合承接查驗(yàn)工作，某物業(yè)公司應(yīng)如何進(jìn)行承接查驗(yàn)工作？6、簡述新建物業(yè)電梯的承接查驗(yàn)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時電梯的承接查驗(yàn)的區(qū)別是什么？參考答案1、承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作內(nèi)容包括：人員準(zhǔn)備、計(jì)劃準(zhǔn)備、資料準(zhǔn)備、設(shè)備及工具準(zhǔn)備。2、電梯的承接查驗(yàn)工作屬于物業(yè)查驗(yàn)工作中的共用設(shè)施設(shè)備這一部分內(nèi)容。在電梯承接查驗(yàn)中使用了以下檢查方式：( 1 ）現(xiàn)場檢查，例如，機(jī)房的“電梯標(biāo)志”( 2 ）設(shè)備調(diào)試，例如，機(jī)房的“制動器調(diào)試”( 3 ）觀感查驗(yàn)，例如，層站的“呼梯面板”( 4

13、 ）使用查驗(yàn)例如，層站的“呼梯按鈕”( 5 ）試驗(yàn)查驗(yàn)，例如，功能試驗(yàn)“超載試驗(yàn)”3、這兩張表反映出對承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題的處理思路應(yīng)為：( 1 ）收集整理存在的問題。收集承接查驗(yàn)工作中填寫的所有的“表1 “表2 ，分類、對照整理。( 2 ）問題的處理方法。物業(yè)公司與移交方代表就檢查結(jié)果進(jìn)行洽商，對不合格項(xiàng)逐一提出整改日期，并填寫在“表2 ”的“要求整改日期”一欄。雙方在“表1 “表2 ”中簽字確認(rèn)。( 3 ）跟蹤驗(yàn)證。物業(yè)公司在移交方整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，并在“表2 ”中填寫“復(fù)驗(yàn)結(jié)論”。復(fù)驗(yàn)合格將作為雙方移交工作的依據(jù)。如果復(fù)驗(yàn)仍不合格，雙方需要就不合格項(xiàng)進(jìn)行進(jìn)一步洽商，提出進(jìn)一步改進(jìn)的辦法。但為了

14、不影響整個承接查驗(yàn)接收工作，雙方應(yīng)就不合格項(xiàng)的整改工作另行簽署“遺留問題備忘錄氣應(yīng)注意的是，如果復(fù)驗(yàn)仍不合格，接收方某物業(yè)服務(wù)公司不能輕易在“表2 的“復(fù)驗(yàn)結(jié)論”中填寫合格字樣。4、電梯沒有出保修期，在接收時應(yīng)這樣辦理接收手續(xù)：辦理接收手續(xù)時承接單位某物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。5、如果前一物業(yè)公司以部分業(yè)主沒有交齊物業(yè)管理費(fèi)為由，拒絕移交電梯等設(shè)備資料，拒不配合承接查驗(yàn)工作，某物業(yè)公司應(yīng)該：( 1 ）做好人力、計(jì)劃、資料、工具等細(xì)致的承接查

15、驗(yàn)準(zhǔn)備工作。制訂好相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。( 2 ）積極配合業(yè)主委員會工作，對前一物業(yè)公司放棄管理的部分，在業(yè)主委員會的主持下逐一進(jìn)行查驗(yàn)，并詳細(xì)記錄查驗(yàn)結(jié)果。查驗(yàn)結(jié)果要得到業(yè)委會的認(rèn)可。( 3 ）查驗(yàn)完畢，經(jīng)業(yè)委會認(rèn)可要立即進(jìn)行現(xiàn)狀接收，最好有具備公信力的第三方（如政府行政主管機(jī)關(guān)、街道辦事處等）給予簽證。( 4 ）對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)以及物業(yè)管理存在的問題要形成補(bǔ)充協(xié)議。( 5 ）通過建設(shè)單位或城建檔案館獲得承接物業(yè)的相關(guān)的原始檔案資料。完善物業(yè)管理工作。6、新建物業(yè)電梯的承接查驗(yàn)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時電梯的承接查驗(yàn)的區(qū)別新建物業(yè)電梯承接查驗(yàn)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時電梯的承接查驗(yàn)1狀態(tài)不同一般情況下，電梯還

16、未出保修期電梯未出保修期電梯已出保修期2涉及主體條件不同涉及建設(shè)單位和承接單位兩方涉及建設(shè)單位、移交單位和承接單位三方涉及移交單位和承接單位兩方3承接查驗(yàn)內(nèi)容重點(diǎn)不同側(cè)重查驗(yàn)與電梯配套的設(shè)施設(shè)備和設(shè)施設(shè)備本身的資料增加了電梯保修和運(yùn)行維修資料的承接查驗(yàn)，在承接查驗(yàn)時需要三方共同簽訂移交協(xié)議。增加了電梯運(yùn)行維修資料的查驗(yàn)。4遺留問題及解決方法不同問題是由建設(shè)單位解決遺留問題較復(fù)雜，屬于保修范疇的由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決；屬于一般維修保養(yǎng)等問題由移交單位負(fù)責(zé)。問題是由移交單位解決案例四經(jīng)過申報審批后，業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會將小區(qū)閑置的地下室用于聯(lián)營，所得收入主要用來填補(bǔ)專項(xiàng)維修基金。經(jīng)洽商業(yè)委會與一家健身俱

17、樂部簽訂了合同。健身俱樂部進(jìn)駐前需要對地下室進(jìn)行裝修改造。項(xiàng)目包括： A 健身人員要經(jīng)過一層大堂進(jìn)入地下健身房，因此要增開電梯的地下一層。B 改變地下室部分格局，使其適應(yīng)健身場所要求。C 大幅增加用電負(fù)荷使其滿足健身設(shè)備和空調(diào)設(shè)備使用要求。等等當(dāng)物業(yè)公司得知業(yè)委會要引進(jìn)健身俱樂部后，找到業(yè)委會提出異議，業(yè)委會意識到了問題的嚴(yán)重，經(jīng)友好協(xié)商業(yè)委會采納了物業(yè)公司的意見，重新修訂了合同。請問：1、請簡述物業(yè)服務(wù)公司房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容？2、結(jié)合本案例簡述健身房的進(jìn)駐將給物業(yè)房屋及設(shè)施設(shè)備管理帶來哪些影響？（至少說明三點(diǎn)）3、物業(yè)公司要求修訂物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，增加物業(yè)服務(wù)費(fèi)，你認(rèn)為合理嗎？為什嗎？

18、4、由于健身房的進(jìn)駐，電梯使用頻次大幅增加，因此對電梯的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃要重新編制，請簡述維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃編制的依據(jù)是什么？對維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃草案從哪幾方面進(jìn)行論證？組織實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的步驟是什么？5、如果該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司是將電梯維修養(yǎng)護(hù)單項(xiàng)工作外包給專業(yè)公司了，那么在簽訂外包管理合同時應(yīng)注意哪些內(nèi)容？6、請你簡述供配電系統(tǒng)管理工作主要內(nèi)容？7、由于健身房的進(jìn)駐，使得小區(qū)供配電等設(shè)施設(shè)備工作載荷大幅提升，因此在設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理中，除了做好制定合理的計(jì)劃、配備合格的運(yùn)行管理人員等工作外，還要加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理，防止發(fā)生故障，出現(xiàn)安全事故，請問設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括哪些內(nèi)容？參考答案1、物業(yè)服務(wù)公司對

19、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容包括：( 1 ）使用管理( 2 ）維修養(yǎng)護(hù)( 3 ）安全管理( 4 ）技術(shù)檔案資料管理( 5 ）采購和零配件管理( 6 ）工量具和維修用的設(shè)備管理( 7 ）外包管理( 8 ）技術(shù)支持2、健身房的進(jìn)駐將給物業(yè)房屋及設(shè)施設(shè)備管理帶來下列影響( 1 ）增加了共用設(shè)施設(shè)備的使用管理工作量，如電梯增開地下一層。( 2 ）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃需要大幅調(diào)整。例如電梯使用頻次的增加，用電負(fù)荷的增加等，使得物業(yè)公司要根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用狀況合理調(diào)整運(yùn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃，如：提高巡視的次數(shù)，適度縮短修理間隔期等。( 3 ）增加安全管理力度。由于健身房的進(jìn)駐，使得進(jìn)出人員數(shù)

20、量增加，身份復(fù)雜程度增加，因此加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備使用安全教育，和業(yè)主的安全防范意識教育的工作力度就要相應(yīng)增加。( 4 ）技術(shù)檔案資料管理內(nèi)容的增加。主要涉及健身房裝修的相關(guān)審批文件和裝修檔案的保管，以及開業(yè)后物業(yè)公司在對其服務(wù)工作中產(chǎn)生的資料形成的檔案。3、物業(yè)公司要求修訂物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，增加物業(yè)服務(wù)費(fèi)的要求合理。因?yàn)椋? l ）物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。健身俱樂部的進(jìn)駐超出了原有物業(yè)合同約定的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容。同時也改變了物業(yè)服務(wù)的區(qū)域，因此提出

21、修訂物業(yè)服務(wù)合同是正確的。( 2 ）健身俱樂部的開業(yè)增加了原有物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的消耗，改變了原有物業(yè)服務(wù)方案，特別是設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃和公共秩序維護(hù)工作計(jì)劃等。大幅增加了物業(yè)服務(wù)工作的內(nèi)容和工作量。因此按照服務(wù)與收費(fèi)相對等的原則，物業(yè)公司提出增加服務(wù)費(fèi)是合理的。4、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃編制的依據(jù)是：( l ）房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期。( 2 ）房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標(biāo)。( 3 ）安全和環(huán)境保護(hù)的要求。( 4 ）房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。對維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃草案從以下五方面進(jìn)行論證：（見教材P 115 ) ( l ）技術(shù)可行性分析。( 2 ）資源的滿足情況。( 3 ）資金的落實(shí)情況。

22、( 4 ）能否滿足需求。( 5 ）計(jì)劃的可執(zhí)行性和驗(yàn)證方法。組織實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的步驟是：（見教材P 117 ) ( 1 ）修前檢查。( 2 ）修前資料準(zhǔn)備。( 3 ）修前工藝準(zhǔn)備。( 4 ）其他準(zhǔn)備。（包括對材料及零備件、各專用設(shè)備）( 5 ）組織實(shí)施。5、簽訂外包管理合同時應(yīng)注意：( l ）在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實(shí)施主體的一致。( 2 ）在合同中應(yīng)明確再出現(xiàn)情況時的責(zé)任方，以免產(chǎn)生糾紛。( 3 ）應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)。( 4 ）委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷

23、史資料的完整性。6、供配電系統(tǒng)管理工作主要內(nèi)容包括：( 1 ）配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。( 2 ）制訂嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。( 3 ）建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。( 4 ）配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊。( 5 ）定期對用電計(jì)量儀表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。( 6 ）建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下

24、都不允許超負(fù)荷供電。( 7 ）要建立遇火警、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等災(zāi)害時的供電預(yù)防措施。( 8）做好節(jié)約用電工作，降低損耗。（ 9 ）限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。( 10 ）供配電運(yùn)行可建立24 小時值班制度，發(fā)生故障時應(yīng)能及時組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。( 11 ）定時對備用電源進(jìn)行檢查，對蓄電池進(jìn)行充電，對備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)行試驗(yàn)。( 12 ）重視無功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。( 13 ）進(jìn)行公共用電的測算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。7、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理內(nèi)容包括：( 1 ）設(shè)備的檢查。( 2 ）設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測。( 3 ）定期預(yù)防性實(shí)驗(yàn)。(

25、4 ）設(shè)備故障診斷技術(shù)。案例五2010年11 月15 日，上海市中心靜安區(qū)發(fā)生一場延燒超過6 個小時的大火災(zāi)。出事的是靜安區(qū)膠州路728 號余姚路口的一幢28 層、1998 年竣工的教師公寓，正在進(jìn)行翻新，大樓外全被“腳手架，, （施工鐵架）包圍。猛烈的大火很快將大樓外墻燒得一片焦黑，濃煙沖上高空，連數(shù)公里外的淮海路大樓都可看見，有居民甚至站到墻外的鐵架上待援。據(jù)上海警方19 日統(tǒng)計(jì)，11.15 事故后，上海殯儀館共接收到遇難者遺骸53 具。經(jīng)DNA 檢測，遇難人數(shù)實(shí)為58 人，其中男性22 人，女性36 人。另外仍有40 余人失蹤。形成了血的教訓(xùn)。請問：1、消防工作的指導(dǎo)原則是“預(yù)防為主，防

26、消結(jié)合”。為了達(dá)到“預(yù)防為主”的目的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何做好消防檢查工作？ 2、重大節(jié)日和重大活動應(yīng)如何做好消防檢查工作3、動火過程中有哪些要求？4、小區(qū)重點(diǎn)防火部位都包括哪些部分？5、住宅小區(qū)樓層內(nèi)的消防器材一般如何配置？參考答案1、消防工作的指導(dǎo)原則是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。為了達(dá)到“預(yù)防為主”的目的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對日常的消防管理工作制度化、明確化。( 1 ）制訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理規(guī)定；( 2 ）制訂消防設(shè)施設(shè)備管理制度；( 3 ）制訂消防檢查方案及應(yīng)急預(yù)案。2、重大節(jié)日和重大活動（應(yīng)對元旦、春節(jié)等重要節(jié)假日），應(yīng)根據(jù)節(jié)日的火災(zāi)特點(diǎn)對重要的消防設(shè)備、設(shè)施、消防用水、自動滅火等情況重點(diǎn)

27、檢查，必要時制定重大節(jié)日消防保衛(wèi)方案，確保節(jié)日消防安全得到控制。節(jié)假日期間大部分業(yè)主休假在家，用電、用火增加，應(yīng)注意相應(yīng)的電氣設(shè)備及負(fù)載檢查，采取保衛(wèi)措施，同時做好居家消防安全宣傳。3、動火過程中要按照以下四個方面操作：( l ）動火現(xiàn)場要指定安全負(fù)責(zé)人；( 2 ）現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人和動火作業(yè)人員必須經(jīng)賞檢查動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時要立即停止動火；( 3 ）發(fā)生火災(zāi)、燃炸事故時，要及時撲救；( 4 ）動火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。4、小區(qū)重點(diǎn)防火部位主要包括：機(jī)房、公共娛樂場所、桑拿浴室及卡拉OK 廳、業(yè)主專用會所、地下人防工程、資料庫（室）、計(jì)算機(jī)（資訊）中心等。5、住宅小區(qū)樓層內(nèi)的消防器材

28、一般如何配置？答：消防器材的裝備應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險性，易燃易爆物品特點(diǎn)進(jìn)行合理的配置，一般在住宅區(qū)內(nèi)，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置2 瓶滅火器。高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓（箱）內(nèi)應(yīng)配置4 瓶滅火器。每個消防栓（箱）內(nèi)均配置1-2盤水帶、水槍1 支及消防卷盤。案例六某大廈總建筑面積5 萬平方米，地面30層，容積率為5 ，地下停車庫三層，大堂出入口為一個。物業(yè)實(shí)行全封閉管理，出入有南北兩個道閘口（有人行通道）, 監(jiān)控室設(shè)在負(fù)一層。物業(yè)實(shí)行24 小時保安制，24 小時保潔制。地下停車庫和大堂崗實(shí)行24 小時值班制。保安實(shí)行六天工作制（其中1 天算加班，清潔工作彈性工作制，工作內(nèi)容

29、為包干制，基本為三層樓一個人，地下停車庫和物業(yè)本體以外區(qū)域?qū)嵭?2 小時保潔制。保安人員工資、保險和其它約為1500 元人、清潔工約為1200 元人。請問：1、結(jié)合自身物業(yè)管理實(shí)踐，測算該物業(yè)每月保安和清潔人員工資費(fèi)用。2、請說明物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括幾個部分？參考答案1、測算的工資計(jì)算如下：( 1 ）崗位設(shè)置 l ）南北兩個出入口為2個崗位； 2 ）大廈內(nèi)部樓層巡邏，考慮消防通道是雙向交叉，應(yīng)2個崗位；3 ）地下停車庫應(yīng)該每層設(shè)立1個崗位，共3個崗位：4 ）物業(yè)區(qū)域流動巡視1個崗位；5 ）大堂值班1個崗位；6 ）一般大廈都應(yīng)該有消防監(jiān)控中心，設(shè)崗位1個7 ）小計(jì)10 個崗位（

30、保安隊(duì)長采用兼職不另設(shè)）。( 2 ）考慮到六天工作制和勞動法規(guī)定，每個崗位應(yīng)安排的人員為：36524( 365 -52 -10 )8= 3.614 所以共需要保安總?cè)藬?shù)為： 3.614l0 = 36 即約需36 人。( 3 ）保安每月固定的工資、保險及其它測算 1500 元月人36人54000元月( 4 ）保安人員的加班工資為： ( 52 天2 + 10 天3 ) ( 1500 元月人( ( 365 -104 -10 ）天今12 月年）) 12 月年10 個崗位8008 元月( 5 ）保安人員每月工資費(fèi)用總額為54000 元/月8008 元月62008 元/月清潔人員工資( 1 ）崗位設(shè)置（1

31、 ）大廈本體10個崗位：2 ）地下停車場為1個崗位；3 ）大堂清潔、地面停車場、垃圾清運(yùn)及管理因素設(shè)1 個崗位；4 ）彈性工作制和保潔制，基本是一個崗位一個人，故清潔工人數(shù)為12 人。( 2 ）清潔工每月固定工資測算1200/月人12人14400 元月( 3 ）清潔工加班工資為：( 52 天22 + 10 天3 ) ( 1200 元月.人( ( 365 -104 -10 ）天12 月/年）12 月/年）X ( 12 個崗位x12 小時工作制8 小時天）= 20451 元月( 4 ）清潔工每月工資費(fèi)用總額為：14400 元月20481 元月34881 元月2 、物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（支出）構(gòu)成如下：( 1 ）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；( 2 ）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；( 3 ）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；( 4 ）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；( 5 ）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；( 6 ）辦公費(fèi)用；( 7 ）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；( 8 ）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費(fèi)用；( 9 ）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。案例七 某小區(qū)入住裝修階段，許多業(yè)主集中裝修，一天小區(qū)保安早7：00點(diǎn)巡視時發(fā)現(xiàn)3號樓301室正在進(jìn)行裝修施工.裝飾材料擾堆亂