注冊物業(yè)管理師《實務》案例分析

1、成都鑫源物管培訓中心2011年注冊物業(yè)管理師實務案例分析 （新增）案例一某物業(yè)公司是一個具備三級資質(zhì)的物業(yè)服務公司，目前服務3個多層住宅小區(qū)，服務面積40萬平米，服務1個辦公樓提供服務，面積4萬平米。吳某是某物業(yè)公司企業(yè)發(fā)展部的領導，為達到通過拓展公司業(yè)務，把物業(yè)公司資質(zhì)等級提高到二級的目的，他在網(wǎng)上選擇物業(yè)服務招標信息。請問：1、吳某在網(wǎng)上選擇物業(yè)服務招標信息需要考慮什么因素？2、吳某在網(wǎng)上搜出了以下幾個項目單位：萬平米多層住宅獨立式別墅辦公樓、廠房2044如果能夠中標，在滿足二級資質(zhì)最低要求情況下，有幾個可選方案？3、某公司決定投標獨立式別墅項目，由吳某組織制訂物業(yè)管理方案。編制物業(yè)管理方

2、案的前提條件是什么？怎樣做才能保證為編制物業(yè)管理方案提供良好的前提條件？4、在編制物業(yè)管理方案中如何確定物業(yè)管理服務模式？物業(yè)管理服務模式包括什么內(nèi)容？5、在編制物業(yè)管理方案中管理制度的制訂分為哪兩部分？各舉出三個實例。參考答案1、需要考慮以下因素( l ）物業(yè)公司現(xiàn)有服務項目的類型和面積。( 2 ）計算與二級物業(yè)服務資質(zhì)的差距。( 3 ）依據(jù) 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法 第八條要求查找招標信息。2、滿足二級資質(zhì)最低要求情況下可選方案有：( 1 ）計算與二級物業(yè)服務資質(zhì)的差距多層住宅為40/1 00=40 % 辦公樓為4/20 = 20 % 差距為：1-（20 % + 40 % ) = 40 %

3、 ( 2 ）可選方案單位：萬平米多層住宅獨立式別墅辦公樓、廠房招標項目面積2044二級資質(zhì)標準100820占比20%50%20%方案一是：同時投標多層住宅和辦公樓兩個項目20 % + 20 % = 40 % 方案二是：投標獨立式別墅一個項目50 %40 % 3、編制物業(yè)管理方案的前提條件：項目分析 要提供良好的前提條件，物業(yè)服務企業(yè)除了通過現(xiàn)場踏勘、招標方答疑會等渠道獲取資料外，主要是要對物業(yè)所在區(qū)域進行詳細、深入的市場調(diào)查，并借助公共媒體、網(wǎng)絡等手段獲取相關信息；同時對業(yè)主的需求也需要仔細了解。在當?shù)卦O置分支機構的物業(yè)服務企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場調(diào)查報告，為物業(yè)管理方案的制訂提供良

4、好的前提條件。4、確定物業(yè)管理服務模式： 物業(yè)管理服務模式是在對項目基去情況注行深入調(diào)查分析的前提下，結合招標文件的具體要求確定的。 物業(yè)管理服務模式包括比容： 物業(yè)管理服務模式是最符合物業(yè)實際清況和業(yè)主需求的管理服務重點和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務需求定位三方面內(nèi)容。5、管理制度的制訂分為：公眾制度和內(nèi)部管理制度兩部分。舉例：公眾制度包括管理規(guī)約、裝修管理制度、電梯管理制度。內(nèi)部管理制度包括財務制度、人事制度、行政管理制度：案例二2007 年6月某物業(yè)公司在中標后與某小區(qū)業(yè)委會簽訂物業(yè)服務合同，在承接查驗工作中發(fā)現(xiàn)前一物業(yè)服務公司所簽訂的兩份合同，合同終止日期為2007 年

5、12 月，一份是與業(yè)委會簽訂的合同，內(nèi)容是就停車場管理和收入分成的內(nèi)容；另一份是與燃氣公司簽訂的代收代繳燃氣費的合同。請問： 1、合同對某物業(yè)公司是否繼續(xù)具有約束力？ 2、如果某物業(yè)公司認為合同內(nèi)容有利物業(yè)公司業(yè)務的拓展，應該怎樣辦？3、有效合同應當具備的必要條件有哪些？4、如果業(yè)委會在某物業(yè)公司不愿意情況下，想利用優(yōu)勢地位強行與其簽訂停車場管理和收入分成合同，這樣做合法嗎？為什么？ 5、在某物業(yè)公司沒有進駐某小區(qū)前，盡管業(yè)委會與前一個物業(yè)服務公司于2007 年4月解除了合同，但為使小區(qū)管理具有連續(xù)性，前一物業(yè)公司繼續(xù)服務，直到7月某物業(yè)公司進駐。在這期間該小區(qū)住戶劉女士拒絕繳納4 至7 月停

6、車管理費，理由是前一物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務合同已于4 月終止，因此其與業(yè)委會簽訂的停車服務合同也就一同終止。請問： 劉女士做法對嗎？前一物業(yè)服務公司能否要回停車服務費？6、如果你代表某物業(yè)公司的與某小區(qū)簽訂物業(yè)服務合同。請問物業(yè)服務合同的內(nèi)容包括什么？ 7、在與業(yè)委會人員了解前一物業(yè)公司存在的問題時，業(yè)委會人員說前一物業(yè)服務公司答應要對小區(qū)實行“五星級管家式”服務，進駐后其服務沒有讓業(yè)主體驗到其服務的高水平，因此業(yè)主普遍不滿。請問：前一物業(yè)公司的做法有何不妥？簽訂物業(yè)服務合同是應注意哪些事項？【 參考答案】 1、不具有約束力。合同是雙方當事人之間協(xié)議；是當事人之間意思表示一致結果，現(xiàn)主

7、體變化了，自然要對以往所有合同進行清理、對接。 2、新進入的物業(yè)服務企業(yè)認為退出的物業(yè)企業(yè)過去所簽定合同對自己有利，應該按照 合同法 要求重新簽訂新合同。( 1 ）分別與業(yè)委會和燃氣公司積極接觸，表示愿意按照原有合同條件與其簽訂合同。( 2 ）經(jīng)洽商后分別簽訂新合同。3、有效合同應當具備的必要條件有：( l ）當事人的締約能力( 2 ）當事人的真實意思表示( 3 ）合同的內(nèi)容合法( 4 ）合同的形式合法4、不合法。 作為產(chǎn)權人代表一一業(yè)主委員會對于停車場的經(jīng)營、管理有主導權、話語權，這是 物權法 賦予的權利，但其以產(chǎn)權人優(yōu)勢地位自居強行簽訂停車場經(jīng)營分配合同的行為，違反了 合同法 關于“合同當

8、事人的法律地位是平等的，一方不得將自己的意志強加給對方”的內(nèi)容要求，不是“合同當事人的真實意思表示, 不符合合同要件。因此，在這種情況下簽訂的合同是無效的、不合法的。5、劉女士做法不對。 前一物業(yè)公司可以收回服務費。因為： 雖然物業(yè)服務合同己于2007 年4 月終止，但在某物業(yè)公司進駐前，前一物業(yè)公司主觀上是為了小區(qū)物業(yè)服務的連續(xù)性，客觀上繼續(xù)履行了物業(yè)服務合同的全部義務，是事實服務合同，全體業(yè)主是這一行為的受益者。劉女士作為小區(qū)住戶同時也在享受前一物業(yè)公司的服務，理應支付各項費用，包括停車服務費。6、物業(yè)服務合同內(nèi)容包括： 合同的當事人、物業(yè)的基本情況、服務內(nèi)容與質(zhì)量、服務費用、物業(yè)的經(jīng)營與

9、管理、承接查驗和使用維護、專項維修基金、違約責任以及其他事項。7、前一物業(yè)公司做法的不妥之處在于：前一物業(yè)公司為了爭取得到該服務項目，在簽訂合同時沒有實事求是，違反了價格與服務對等原則，承諾的義務遠遠超出了物業(yè)公司服務能力，給物業(yè)服務公司帶來了較大的運營風險。簽訂物業(yè)服務合同時應注意：( l ）明確業(yè)主委員會的權利義務( 2 ）明確物業(yè)服務企業(yè)的權利義務( 3 ）對違約責任的約定( 4 ）對免責條款的約定( 5 ）物業(yè)服務合同的主要條款宜細不宜粗( 6 ）合同的訂立要實事求是( 7 ）明確違約責任的界定及爭議的解決方式案例三電梯驗收項目表（表1 )樓號： 電梯編號： 登記編號： 驗收日期：機房

10、轎廂與井道主電源開關電梯標志電梯運行計數(shù)器手動緊急操作裝置曳引輪盤車方向標志制動器調(diào)試編碼器方向限位開關極限開關換速開關門鎖開關斷繩開關急停開關檢修開關安全窗開關轎廂與井道層站底坑功能試驗轎廂獨立服務開關轎廂門機開關轎廂風扇開關呼梯按鈕信號指示呼梯面板消防盒底坑防護欄底坑地面底坑檢修盒急停開關平衡系數(shù)安全鉗試驗超載試驗消防功能移交單位：移交人： 年 月 日驗收單位：移交人： 年 月 日注：( 1 ）經(jīng)檢查符合驗收標準的項目畫“”，不符合驗收標準的項目畫“ ( 2 ）每棟樓驗收完畢后，對合格的項目進行匯總，由移交單位和接收單位現(xiàn)場負責人簽字認可，整改后進行復驗。電梯接管驗收不合格項統(tǒng)計表 （表格

11、）樓號： 電梯編號： 登記編號： 驗收日期： 序號不合格項目不合格問題簡述要求整改日期12n驗收人：移交人：移交單位：復驗結論：年 月 日驗收人：移交人：移交單位：以上是某物業(yè)公司中標簽訂合同后，在承接查驗工作中使用的“電梯驗收項目表”（驗收內(nèi)容為部分節(jié)選）和“電梯接管驗收不合格項統(tǒng)計表”。仔細閱讀這兩張表的內(nèi)容。1、請你簡述承接查驗的準備工作內(nèi)容？2、電梯的承接查驗工作屬于物業(yè)查驗工作內(nèi)容的哪一部分？在電梯承接查驗中使用了哪些檢查方式？（從表1 中摘取具體的查驗內(nèi)容予以說明，至少四種方式）3、這兩張表反映出管理者對承接查驗工作中發(fā)現(xiàn)問題的處理思路，對照表格說明管理者處理承接查驗工作中發(fā)現(xiàn)問題

12、的思路？4、電梯沒有出保修期，在接收時應如何辦理接收手續(xù)？5、如果前一物業(yè)公司以部分業(yè)主沒有交齊物業(yè)管理費為由，拒絕移交電梯等設備資料，拒不配合承接查驗工作，某物業(yè)公司應如何進行承接查驗工作？6、簡述新建物業(yè)電梯的承接查驗與物業(yè)管理機構更迭時電梯的承接查驗的區(qū)別是什么？參考答案1、承接查驗的準備工作內(nèi)容包括：人員準備、計劃準備、資料準備、設備及工具準備。2、電梯的承接查驗工作屬于物業(yè)查驗工作中的共用設施設備這一部分內(nèi)容。在電梯承接查驗中使用了以下檢查方式：( 1 ）現(xiàn)場檢查，例如，機房的“電梯標志”( 2 ）設備調(diào)試，例如，機房的“制動器調(diào)試”( 3 ）觀感查驗，例如，層站的“呼梯面板”( 4

13、 ）使用查驗例如，層站的“呼梯按鈕”( 5 ）試驗查驗，例如，功能試驗“超載試驗”3、這兩張表反映出對承接查驗發(fā)現(xiàn)問題的處理思路應為：( 1 ）收集整理存在的問題。收集承接查驗工作中填寫的所有的“表1 “表2 ，分類、對照整理。( 2 ）問題的處理方法。物業(yè)公司與移交方代表就檢查結果進行洽商，對不合格項逐一提出整改日期，并填寫在“表2 ”的“要求整改日期”一欄。雙方在“表1 “表2 ”中簽字確認。( 3 ）跟蹤驗證。物業(yè)公司在移交方整改后進行復驗，并在“表2 ”中填寫“復驗結論”。復驗合格將作為雙方移交工作的依據(jù)。如果復驗仍不合格，雙方需要就不合格項進行進一步洽商，提出進一步改進的辦法。但為了

14、不影響整個承接查驗接收工作，雙方應就不合格項的整改工作另行簽署“遺留問題備忘錄氣應注意的是，如果復驗仍不合格，接收方某物業(yè)服務公司不能輕易在“表2 的“復驗結論”中填寫合格字樣。4、電梯沒有出保修期，在接收時應這樣辦理接收手續(xù)：辦理接收手續(xù)時承接單位某物業(yè)服務公司應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。5、如果前一物業(yè)公司以部分業(yè)主沒有交齊物業(yè)管理費為由，拒絕移交電梯等設備資料，拒不配合承接查驗工作，某物業(yè)公司應該：( 1 ）做好人力、計劃、資料、工具等細致的承接查

15、驗準備工作。制訂好相應的應急預案。( 2 ）積極配合業(yè)主委員會工作，對前一物業(yè)公司放棄管理的部分，在業(yè)主委員會的主持下逐一進行查驗，并詳細記錄查驗結果。查驗結果要得到業(yè)委會的認可。( 3 ）查驗完畢，經(jīng)業(yè)委會認可要立即進行現(xiàn)狀接收，最好有具備公信力的第三方（如政府行政主管機關、街道辦事處等）給予簽證。( 4 ）對查驗中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)以及物業(yè)管理存在的問題要形成補充協(xié)議。( 5 ）通過建設單位或城建檔案館獲得承接物業(yè)的相關的原始檔案資料。完善物業(yè)管理工作。6、新建物業(yè)電梯的承接查驗與物業(yè)管理機構更迭時電梯的承接查驗的區(qū)別新建物業(yè)電梯承接查驗物業(yè)管理機構更迭時電梯的承接查驗1狀態(tài)不同一般情況下，電梯還

16、未出保修期電梯未出保修期電梯已出保修期2涉及主體條件不同涉及建設單位和承接單位兩方涉及建設單位、移交單位和承接單位三方涉及移交單位和承接單位兩方3承接查驗內(nèi)容重點不同側重查驗與電梯配套的設施設備和設施設備本身的資料增加了電梯保修和運行維修資料的承接查驗，在承接查驗時需要三方共同簽訂移交協(xié)議。增加了電梯運行維修資料的查驗。4遺留問題及解決方法不同問題是由建設單位解決遺留問題較復雜，屬于保修范疇的由建設單位負責解決；屬于一般維修保養(yǎng)等問題由移交單位負責。問題是由移交單位解決案例四經(jīng)過申報審批后，業(yè)主大會授權業(yè)委會將小區(qū)閑置的地下室用于聯(lián)營，所得收入主要用來填補專項維修基金。經(jīng)洽商業(yè)委會與一家健身俱

17、樂部簽訂了合同。健身俱樂部進駐前需要對地下室進行裝修改造。項目包括： A 健身人員要經(jīng)過一層大堂進入地下健身房，因此要增開電梯的地下一層。B 改變地下室部分格局，使其適應健身場所要求。C 大幅增加用電負荷使其滿足健身設備和空調(diào)設備使用要求。等等當物業(yè)公司得知業(yè)委會要引進健身俱樂部后，找到業(yè)委會提出異議，業(yè)委會意識到了問題的嚴重，經(jīng)友好協(xié)商業(yè)委會采納了物業(yè)公司的意見，重新修訂了合同。請問：1、請簡述物業(yè)服務公司房屋及設施設備管理的內(nèi)容？2、結合本案例簡述健身房的進駐將給物業(yè)房屋及設施設備管理帶來哪些影響？（至少說明三點）3、物業(yè)公司要求修訂物業(yè)服務合同內(nèi)容，增加物業(yè)服務費，你認為合理嗎？為什嗎？

18、4、由于健身房的進駐，電梯使用頻次大幅增加，因此對電梯的維修養(yǎng)護計劃要重新編制，請簡述維修養(yǎng)護計劃編制的依據(jù)是什么？對維修養(yǎng)護計劃草案從哪幾方面進行論證？組織實施維修養(yǎng)護計劃的步驟是什么？5、如果該小區(qū)物業(yè)服務公司是將電梯維修養(yǎng)護單項工作外包給專業(yè)公司了，那么在簽訂外包管理合同時應注意哪些內(nèi)容？6、請你簡述供配電系統(tǒng)管理工作主要內(nèi)容？7、由于健身房的進駐，使得小區(qū)供配電等設施設備工作載荷大幅提升，因此在設施設備運行管理中，除了做好制定合理的計劃、配備合格的運行管理人員等工作外，還要加強設施設備的狀態(tài)管理，防止發(fā)生故障，出現(xiàn)安全事故，請問設施設備的狀態(tài)管理包括哪些內(nèi)容？參考答案1、物業(yè)服務公司對

19、房屋及設施設備管理的主要內(nèi)容包括：( 1 ）使用管理( 2 ）維修養(yǎng)護( 3 ）安全管理( 4 ）技術檔案資料管理( 5 ）采購和零配件管理( 6 ）工量具和維修用的設備管理( 7 ）外包管理( 8 ）技術支持2、健身房的進駐將給物業(yè)房屋及設施設備管理帶來下列影響( 1 ）增加了共用設施設備的使用管理工作量，如電梯增開地下一層。( 2 ）物業(yè)共用設施設備的維修養(yǎng)護計劃需要大幅調(diào)整。例如電梯使用頻次的增加，用電負荷的增加等，使得物業(yè)公司要根據(jù)設施設備的使用狀況合理調(diào)整運行管理和維修養(yǎng)護管理計劃，如：提高巡視的次數(shù)，適度縮短修理間隔期等。( 3 ）增加安全管理力度。由于健身房的進駐，使得進出人員數(shù)

20、量增加，身份復雜程度增加，因此加強設施設備使用安全教育，和業(yè)主的安全防范意識教育的工作力度就要相應增加。( 4 ）技術檔案資料管理內(nèi)容的增加。主要涉及健身房裝修的相關審批文件和裝修檔案的保管，以及開業(yè)后物業(yè)公司在對其服務工作中產(chǎn)生的資料形成的檔案。3、物業(yè)公司要求修訂物業(yè)服務合同內(nèi)容，增加物業(yè)服務費的要求合理。因為：( l ）物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。健身俱樂部的進駐超出了原有物業(yè)合同約定的服務項目和內(nèi)容。同時也改變了物業(yè)服務的區(qū)域，因此提出

21、修訂物業(yè)服務合同是正確的。( 2 ）健身俱樂部的開業(yè)增加了原有物業(yè)共用設備設施的消耗，改變了原有物業(yè)服務方案，特別是設備設施的維修保養(yǎng)計劃和公共秩序維護工作計劃等。大幅增加了物業(yè)服務工作的內(nèi)容和工作量。因此按照服務與收費相對等的原則，物業(yè)公司提出增加服務費是合理的。4、維修養(yǎng)護計劃編制的依據(jù)是：( l ）房屋及設施設備的修理周期與修理間隔期。( 2 ）房屋及設施設備的使用要求和管理目標。( 3 ）安全和環(huán)境保護的要求。( 4 ）房屋及設施設備的技術狀態(tài)。對維修養(yǎng)護計劃草案從以下五方面進行論證：（見教材P 115 ) ( l ）技術可行性分析。( 2 ）資源的滿足情況。( 3 ）資金的落實情況。

22、( 4 ）能否滿足需求。( 5 ）計劃的可執(zhí)行性和驗證方法。組織實施維修養(yǎng)護計劃的步驟是：（見教材P 117 ) ( 1 ）修前檢查。( 2 ）修前資料準備。( 3 ）修前工藝準備。( 4 ）其他準備。（包括對材料及零備件、各專用設備）( 5 ）組織實施。5、簽訂外包管理合同時應注意：( l ）在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體的一致。( 2 ）在合同中應明確再出現(xiàn)情況時的責任方，以免產(chǎn)生糾紛。( 3 ）應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗。( 4 ）委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務過程，也便于掌握設施設備狀況，保證設施設備歷

23、史資料的完整性。6、供配電系統(tǒng)管理工作主要內(nèi)容包括：( 1 ）配備合格的專業(yè)工程技術人員和相應數(shù)量的操作和維修電工。( 2 ）制訂嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時建立相應的檢查監(jiān)督機制保證各項制度的執(zhí)行。( 3 ）建立供配電系統(tǒng)技術檔案。( 4 ）配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應渠道和供應商名冊。( 5 ）定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用電統(tǒng)計分析，做好用電調(diào)度和用電計劃工作。( 6 ）建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下

24、都不允許超負荷供電。( 7 ）要建立遇火警、水災、臺風、地震等災害時的供電預防措施。( 8）做好節(jié)約用電工作，降低損耗。（ 9 ）限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。( 10 ）供配電運行可建立24 小時值班制度，發(fā)生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應。( 11 ）定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發(fā)電機進行運行試驗。( 12 ）重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。( 13 ）進行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作，為管理服務費的收取和調(diào)整提供依據(jù)。7、設施設備的狀態(tài)管理內(nèi)容包括：( 1 ）設備的檢查。( 2 ）設備的狀態(tài)監(jiān)測。( 3 ）定期預防性實驗。(

25、4 ）設備故障診斷技術。案例五2010年11 月15 日，上海市中心靜安區(qū)發(fā)生一場延燒超過6 個小時的大火災。出事的是靜安區(qū)膠州路728 號余姚路口的一幢28 層、1998 年竣工的教師公寓，正在進行翻新，大樓外全被“腳手架，, （施工鐵架）包圍。猛烈的大火很快將大樓外墻燒得一片焦黑，濃煙沖上高空，連數(shù)公里外的淮海路大樓都可看見，有居民甚至站到墻外的鐵架上待援。據(jù)上海警方19 日統(tǒng)計，11.15 事故后，上海殯儀館共接收到遇難者遺骸53 具。經(jīng)DNA 檢測，遇難人數(shù)實為58 人，其中男性22 人，女性36 人。另外仍有40 余人失蹤。形成了血的教訓。請問：1、消防工作的指導原則是“預防為主，防

26、消結合”。為了達到“預防為主”的目的，物業(yè)服務企業(yè)應如何做好消防檢查工作？ 2、重大節(jié)日和重大活動應如何做好消防檢查工作3、動火過程中有哪些要求？4、小區(qū)重點防火部位都包括哪些部分？5、住宅小區(qū)樓層內(nèi)的消防器材一般如何配置？參考答案1、消防工作的指導原則是“預防為主，防消結合”。為了達到“預防為主”的目的，物業(yè)服務企業(yè)必須對日常的消防管理工作制度化、明確化。( 1 ）制訂物業(yè)服務企業(yè)消防管理規(guī)定；( 2 ）制訂消防設施設備管理制度；( 3 ）制訂消防檢查方案及應急預案。2、重大節(jié)日和重大活動（應對元旦、春節(jié)等重要節(jié)假日），應根據(jù)節(jié)日的火災特點對重要的消防設備、設施、消防用水、自動滅火等情況重點

27、檢查，必要時制定重大節(jié)日消防保衛(wèi)方案，確保節(jié)日消防安全得到控制。節(jié)假日期間大部分業(yè)主休假在家，用電、用火增加，應注意相應的電氣設備及負載檢查，采取保衛(wèi)措施，同時做好居家消防安全宣傳。3、動火過程中要按照以下四個方面操作：( l ）動火現(xiàn)場要指定安全負責人；( 2 ）現(xiàn)場安全負責人和動火作業(yè)人員必須經(jīng)賞檢查動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時要立即停止動火；( 3 ）發(fā)生火災、燃炸事故時，要及時撲救；( 4 ）動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。4、小區(qū)重點防火部位主要包括：機房、公共娛樂場所、桑拿浴室及卡拉OK 廳、業(yè)主專用會所、地下人防工程、資料庫（室）、計算機（資訊）中心等。5、住宅小區(qū)樓層內(nèi)的消防器材

28、一般如何配置？答：消防器材的裝備應結合物業(yè)的火災危險性，易燃易爆物品特點進行合理的配置，一般在住宅區(qū)內(nèi)，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置2 瓶滅火器。高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓（箱）內(nèi)應配置4 瓶滅火器。每個消防栓（箱）內(nèi)均配置1-2盤水帶、水槍1 支及消防卷盤。案例六某大廈總建筑面積5 萬平方米，地面30層，容積率為5 ，地下停車庫三層，大堂出入口為一個。物業(yè)實行全封閉管理，出入有南北兩個道閘口（有人行通道）, 監(jiān)控室設在負一層。物業(yè)實行24 小時保安制，24 小時保潔制。地下停車庫和大堂崗實行24 小時值班制。保安實行六天工作制（其中1 天算加班，清潔工作彈性工作制，工作內(nèi)容

29、為包干制，基本為三層樓一個人，地下停車庫和物業(yè)本體以外區(qū)域?qū)嵭?2 小時保潔制。保安人員工資、保險和其它約為1500 元人、清潔工約為1200 元人。請問：1、結合自身物業(yè)管理實踐，測算該物業(yè)每月保安和清潔人員工資費用。2、請說明物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構成一般包括幾個部分？參考答案1、測算的工資計算如下：( 1 ）崗位設置 l ）南北兩個出入口為2個崗位； 2 ）大廈內(nèi)部樓層巡邏，考慮消防通道是雙向交叉，應2個崗位；3 ）地下停車庫應該每層設立1個崗位，共3個崗位：4 ）物業(yè)區(qū)域流動巡視1個崗位；5 ）大堂值班1個崗位；6 ）一般大廈都應該有消防監(jiān)控中心，設崗位1個7 ）小計10 個崗位（

30、保安隊長采用兼職不另設）。( 2 ）考慮到六天工作制和勞動法規(guī)定，每個崗位應安排的人員為：36524( 365 -52 -10 )8= 3.614 所以共需要保安總人數(shù)為： 3.614l0 = 36 即約需36 人。( 3 ）保安每月固定的工資、保險及其它測算 1500 元月人36人54000元月( 4 ）保安人員的加班工資為： ( 52 天2 + 10 天3 ) ( 1500 元月人( ( 365 -104 -10 ）天今12 月年）) 12 月年10 個崗位8008 元月( 5 ）保安人員每月工資費用總額為54000 元/月8008 元月62008 元/月清潔人員工資( 1 ）崗位設置（1

31、 ）大廈本體10個崗位：2 ）地下停車場為1個崗位；3 ）大堂清潔、地面停車場、垃圾清運及管理因素設1 個崗位；4 ）彈性工作制和保潔制，基本是一個崗位一個人，故清潔工人數(shù)為12 人。( 2 ）清潔工每月固定工資測算1200/月人12人14400 元月( 3 ）清潔工加班工資為：( 52 天22 + 10 天3 ) ( 1200 元月.人( ( 365 -104 -10 ）天12 月/年）12 月/年）X ( 12 個崗位x12 小時工作制8 小時天）= 20451 元月( 4 ）清潔工每月工資費用總額為：14400 元月20481 元月34881 元月2 、物業(yè)服務費成本（支出）構成如下：( 1 ）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；( 2 ）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；( 3 ）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；( 4 ）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；( 5 ）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；( 6 ）辦公費用；( 7 ）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；( 8 ）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用；( 9 ）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。案例七 某小區(qū)入住裝修階段，許多業(yè)主集中裝修，一天小區(qū)保安早7：00點巡視時發(fā)現(xiàn)3號樓301室正在進行裝修施工.裝飾材料擾堆亂