沈陽市x房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc 36)

1、沈陽（暫名）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二二年七月八日目 錄宏觀分析篇一、沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析（一）國民經(jīng)濟(jì)保持適度增長，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步增大（二）工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長（三）建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長（四）全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長（五）市場體系進(jìn)一步完善，消費(fèi)品市場成交額有所增長（六）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持平，市場物價(jià)水平有升有降（七）人口（八）居民收入和儲(chǔ)蓄（九）城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善二、房地產(chǎn)市場分析（一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析項(xiàng)目分析篇一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、項(xiàng)目片區(qū)市場分析（一）項(xiàng)目片區(qū)環(huán)境分析（二）項(xiàng)目周邊客戶層分析（三）周邊居住狀況分析（四）競爭樓盤分析（五）項(xiàng)

2、目周邊商業(yè)市場分析四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、項(xiàng)目定位2、功能定位3、目標(biāo)客戶群定位4、項(xiàng)目優(yōu)勢資源整合5、物業(yè)總體規(guī)劃6、戶型規(guī)劃及設(shè)計(jì)7、完全產(chǎn)權(quán)公寓所應(yīng)解決的個(gè)性配套服務(wù)8、本案的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)五、項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目的優(yōu)勢分析（二）項(xiàng)目的劣勢分析（三）項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（四）項(xiàng)目的威脅點(diǎn)分析經(jīng)濟(jì)分析篇一、項(xiàng)目建設(shè)總投資分析（一）開發(fā)成本（二）開發(fā)費(fèi)用（三）投資成本費(fèi)用估算匯總二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃三、項(xiàng)目資金回收計(jì)劃四、項(xiàng)目銷售收入及利潤的測算五、現(xiàn)金流量分析六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析（二）敏感性分析宏觀分析篇一、沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析（一）國民經(jīng)濟(jì)保持適度增長，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步擴(kuò)大20

3、01年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1238.0億元，比上年增長10.1%。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值76.6億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值542.0億元，增長9.5%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 619.4億元，增長11.3%。一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為6.2%、43.8%和50.0%。財(cái)政收入快速增長。全年完成地方財(cái)政收入 80.8億元，比上年增長34.3%。其中各項(xiàng)稅收收入68.7億元，增長23.8%。全年地方財(cái)政支出達(dá)103.5億元，增長17.7%。2002年前5個(gè)月國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)441.75億元，比上年同期增長11.1%，增幅提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值13.52億元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)

4、增加值187.85億元，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值240.38億元，分別增長8.3%、9.0%和12.9%，增幅比上年同期提高5.1、1.8和4.5個(gè)百分點(diǎn)。（二）工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長2001年2001年全市完成工業(yè)增加值482.0 億元，增長9.5%。其中全部國有和年產(chǎn)品銷售收入在500萬元及以上非國有工業(yè)企業(yè)（以下均簡稱為規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)）完成工業(yè)增加值198.5 億元，增長9.5 %。全年規(guī)模以上輕工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值60.6億元，增長9.3 %；重工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值137.9億元，增長9.6%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平有所下滑。2001年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率為96.9%，比上年下降0.2個(gè)百分

5、點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額55.8億元，比上年下降8.0%。全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為89.34%，比上年下降3.93個(gè)百分點(diǎn)。2002年前5個(gè)月工業(yè)形勢良好，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)增長速度逐步加快，產(chǎn)銷銜接水平不斷提高，工業(yè)產(chǎn)品出口形勢明顯好轉(zhuǎn)，工業(yè)利潤降幅縮小，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步改善。5月份，全市規(guī)模以上工業(yè)（下同）完成工業(yè)總產(chǎn)值65.7億元，比上年同月增長10.8%；1-5月累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值286.4億元，比上年同期增長10.4%，增速比上月末加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)產(chǎn)品銷售率進(jìn)一步提高，1-5月累計(jì)為96.8%,同比提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，比前4 個(gè)月累計(jì)提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)出口產(chǎn)品大幅增

6、長，5月份實(shí)現(xiàn)出口交貨值4.6億元，比上年同月增長26.6%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)出口交貨值26.4億元，比上年同期增長10.7%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平趨于好轉(zhuǎn)。1-4月份，規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤3.6億元，同比下降22.3%；實(shí)現(xiàn)利稅15.2億元，同比下降0.4%。兩項(xiàng)指標(biāo)的降幅分別比一季度縮小了9.8個(gè)、5.1個(gè)百分點(diǎn)。虧損企業(yè)虧損額6.8億元，增長5%，增幅比一季度縮小了6.2個(gè)百分點(diǎn)。前4個(gè)月，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)稅金11.6億元，同比增長9%，增幅比一季度提高了5.7個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)效益改善的主要原因是部分骨干企業(yè)盈利水平趨好。（三）建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長2001年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值60.0億元，比上年增長1

7、0.0%。房屋建筑施工面積2160.4萬平方米，增長12%；竣工面積1016.1萬平方米，增長11%。2002年前5個(gè)月隨著住宅市場的繁榮，建筑業(yè)發(fā)展速度加快，其增加值為10.5億元，增長16.5%，增幅比上年同期提高8.4個(gè)百分點(diǎn)。（四）全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長2001年全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資302.8億元，比上年增長15.5%。其中國有經(jīng)濟(jì)投資126.1億元，增長8.5%；非國有經(jīng)濟(jì)投資176.7億元，增長21.0%。投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達(dá)283.6億元，比上年增長14.5%。更新改造投資增長明顯快于基本建設(shè)投資增長，全年更新改造投資達(dá)70.6億元，增長35.6

8、%；基本建設(shè)投資122.5億元，增長3.6%；房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資78.1億元，比上年增長22%。房地產(chǎn)施工面積888.9萬平方米，增長7.3%，其中住宅708.2萬平方米，增長11.5%。全年銷售商品房192.5萬平方米(建筑面積)，下降8.6%。2002年前5個(gè)月5月份，全市完成固定資產(chǎn)投資58.6億元，同比增長40.9%。從產(chǎn)業(yè)劃分看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資0.4億元，下降48.4%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資18.2億元，增長24.6%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資40.0億元，增長52.9%。從投資管理渠道看，基本建設(shè)完成投資20.2億元，增長78.6%；更新改造完成投資17.8億元，增長

9、20.8%；房地產(chǎn)開發(fā)投資19.7億元，增長37.1%。住宅建設(shè)和銷售市場繁榮。1-5月份，全市住宅施工面積和竣工面積分別比上年同期增長36.7% 和2.9倍，住宅銷售面積和銷售額分別比上年同期增長44.3%和46.4%。住宅建設(shè)和銷售市場的活躍促使住宅投資比重進(jìn)一步加大。前5個(gè)月共完成住宅投資16億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的70.4%提高到81.4%。（五）市場體系進(jìn)一步完善，消費(fèi)品市場成交額有所增長2001年年末全市已有各類市場512個(gè)。各類市場商品成交額達(dá)728億元,比上年增長3.8%。全市年成交額超過10億元的市場13個(gè)。2001年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額623.5億元，

10、增長10.2%。2002年前5個(gè)月5月份全市社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)57億元，比上年同期增加6億元，增長11%，比上月增幅提高1個(gè)百分點(diǎn)，是春節(jié)之后的最好銷售水平。截止5月末，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)實(shí)現(xiàn)276.1億元，同比增長10.9%,累計(jì)增幅與上年同期持平。（六）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持平，市場物價(jià)水平有升有降2001年全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為100.0%，其中，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格指數(shù)105.7%，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)98.5%。在消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)中，食品102.1%，煙酒及用品95.9%，衣著98.8%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)94.3%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品87.9%，交通和通訊97.0%，娛樂教育文化用品及服

11、務(wù)104.2%，居住106.8%。2002年前5個(gè)月由于受煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化類價(jià)格上漲的拉動(dòng)以及食品類價(jià)格的回升，5月份居民消費(fèi)價(jià)格實(shí)現(xiàn)上漲，全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 101.0%，與上月相比上升1個(gè)百分點(diǎn)。但從前5個(gè)月的情況看，累計(jì)市場價(jià)格水平仍處于低位，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為99.5%。其中，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格指數(shù)為112.5%，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為96.2%。分品種看，食品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、交通和通訊類價(jià)格不同程度下降，煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化用品及服務(wù)和居住類價(jià)格不同程度上漲。（七）人口2001年，全市人口出生率為6.40 ，比上年下降1.97 個(gè)千分點(diǎn)；

12、死亡率為5.55 ，下降1.22 個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長率為0.85 ，下降0.75 個(gè)千分點(diǎn)。年末全市總?cè)丝谶_(dá)689.3 萬人（戶籍人口），比上年增加4.2 萬人。在總?cè)丝谥?，市區(qū)人口487.7萬人；縣(市)人口201.6萬人。農(nóng)業(yè)人口253.6 萬人，非農(nóng)業(yè)人口435.7萬人。（八）居民收入和儲(chǔ)蓄2001年全市職工平均工資為8172元，比上年增長16.8%。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2001年城市居民人均可支配性收入達(dá)6386元，增長9.2 %。農(nóng)民人均純收入達(dá)到3230 元，增長3 %。城市居民人均消費(fèi)性支出5515元，增長8.1%。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出1944 元，下降2.6%。全市城鄉(xiāng)居民

13、人均儲(chǔ)蓄存款達(dá)15350元，比上年增長9.8%。2002年前5個(gè)月截止5月末，在崗職工平均工資為5003元，比上年同期增加978元，增長24.3%。除了正常增資因素外，在崗職工平均工資的增長主要受機(jī)關(guān)、事業(yè)單位按國家有關(guān)文件調(diào)整工資標(biāo)準(zhǔn)影響所致。前5個(gè)月，全市城市居民人均可支配收入累計(jì)為2981.8元，比上年同期增長16.1%；城市居民人均消費(fèi)支出累計(jì)為2281.4元，增長12.8%。從支出結(jié)構(gòu)看，食品支出仍是居民消費(fèi)支出的主體。住房、電子通信、旅游、教育、文化娛樂等新興消費(fèi)明顯增加，但這些消費(fèi)還未形成真正的消費(fèi)主流。（九）城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善2001年全年住宅建設(shè)投資72.1億元，比上年

14、增長19.6%；竣工住宅面積444.2萬平方米，增長5.0%。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的8.37平方米增至8.79平方米；農(nóng)民人均住房面積達(dá)22.8平方米，比上年增加1平方米。二、房地產(chǎn)市場分析(一)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、投資加快，比重?cái)U(kuò)大2001年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，全年完成投資78.1億元，同比增加14.1億元，增長22.0%；占全市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)25.8%，同比提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)。房屋施工面積888.9平方米,同比增長7.3%，已成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長的主要因素。2、住宅投資依然居主導(dǎo)地位2001年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)用于商品住宅投資59.9億元，同比增長30.6%，增幅

15、高于房地產(chǎn)開發(fā)總投資8.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由71.7%上升到76.7%；完成商品住宅施工面積708.2萬平方米，同比增長11.5%，占房屋施工面積的比重由上年的76.7%提高到79.7%；商品住宅竣工面積302.4萬平方米，占商品房竣工面積的86.7%，較上年提高了3.8個(gè)百分點(diǎn)，成為主導(dǎo)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資最活躍、最積極的因素。3、開發(fā)土地面積成倍增長2001年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地面積513.0萬平方米，同比增長1.3倍。其中已完成開發(fā)土地面積181.1萬平方米，同比增長67.8%，正在開發(fā)土地面積197.1萬平方米，同比增長3.7倍，待開發(fā)土地面積134.7萬平方米

16、，同比增長90.4%。4、到位資金結(jié)構(gòu)調(diào)整，貸款比重增加2001年，到位資金116.6億元,同比增長36.8%。除上年結(jié)余資金外,當(dāng)年到位資金95.3億元。其中國內(nèi)貸款占25.6%，比上年提高了8.7個(gè)百分點(diǎn),利用外資占1.5%，開發(fā)企業(yè)自籌資金占29.9%，其他資金占43.0%;同比分別下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)、7.1個(gè)百分點(diǎn)和0.7個(gè)百分點(diǎn)。5、置業(yè)門檻降低沈陽市政府將出臺相關(guān)政策措施，再次降低“入市”門檻，其目的就是通過減輕房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，讓消費(fèi)者得到更多的實(shí)惠，從政策上鼓勵(lì)居民買房、賣房，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場。銀行按揭政策的大力支持及貸款門檻的降低也擴(kuò)充了市場空間。6、房地產(chǎn)市場法

17、規(guī)逐步完善沈陽市開始實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，對土地實(shí)行公開招標(biāo)拍賣，由政府壟斷的土地一級市場已初步形成。沈陽房產(chǎn)管理實(shí)施沈陽市城市房產(chǎn)管理?xiàng)l例，它的頒布對于加強(qiáng)城市房產(chǎn)管理、保證城市建設(shè)順利進(jìn)行，提高居住水平、改善生活環(huán)境、提高行政執(zhí)法水平具有重要意義。7、房地產(chǎn)市場十分活躍，銷售狀況也保持著良好的態(tài)勢據(jù)沈陽市房產(chǎn)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，截止到2002年5月份，沈陽市商品房銷售面積55.8萬平方米，比去年同期增長37.9%， 其中商品住宅銷售面積為52.6萬平方米，比去年同期增長44.3%。2002年的春季房交會(huì)展示會(huì)期間，商品房成交面積6595萬平方米，成交額1772億元；存量房成交面積6365萬平方米，成

18、交額1028億元。這次春交會(huì)創(chuàng)下28個(gè)億的銷售奇跡。8、總體房價(jià)穩(wěn)中有降沈陽市商品房均價(jià)基本保持在每平方米2500元至2700元之間，符合沈陽市場行情。從2001年下半年開始，沈陽市出現(xiàn)的中低價(jià)樓盤已經(jīng)形成了環(huán)繞該市一環(huán)（外環(huán)）與大二環(huán)之間的居住圈，且均價(jià)都在2800元左右，隨著市中心土地越來越少，土地交易制度的變革會(huì)使城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)越來越多的中低價(jià)位的大盤。從2002年沈陽春季房交會(huì)的最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果也表明，全市樓價(jià)正悄悄地向中低價(jià)位轉(zhuǎn)移。9、需求空間較大，但有效需求明顯不足2001年，沈陽市人均居住面積達(dá)8.79平方米，比上年增加了0.42平方米，但距2005年人均居住面積12平方米的目標(biāo)尚有

19、相當(dāng)?shù)木嚯x。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，今后四年，沈陽市需新建住宅約2600萬平方米，這無疑形成了較大的住房需求。而從2001年的情況來看,商品房銷售首次出現(xiàn)負(fù)增長，銷售面積192.5萬平方米。其中商品住宅165萬平方米，同比分別下降8.5%和10.3%，有效需求明顯不足。與此同時(shí)，空置商品房2001年再次攀升，并創(chuàng)歷史新高，達(dá)220.4萬平方米，同比增長66.6萬平方米。特別是空置一年以下（含一年）的商品房148.9萬平方米，同比增加70.2萬平方米，增長89.1%，占全部空置面積的比重由上年的51.2%提高到67.6%。（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析1、有效需求明顯增加2002年上半年由于土地制度的變化

20、導(dǎo)致市內(nèi)高檔次的新樓盤上市量小，而消費(fèi)者經(jīng)過去年一年的調(diào)整期的等待后顯得很活躍，需求量在增加，住宅市場開始轉(zhuǎn)入相對穩(wěn)定的銷售時(shí)期，大多數(shù)的市場消費(fèi)者開始從去年的觀望走向?qū)嶋H成交。2、中小戶型受寵從2002年沈陽春季房交會(huì)的交易情況來看，一些具有品牌優(yōu)勢、價(jià)格適中、戶型合理的中低檔樓盤呈現(xiàn)了供需互動(dòng)的熱銷場面。在此次房交會(huì)18億的成交量中，價(jià)位在23002800元的商品房成交比例占總量的70。其中，均價(jià)在2500元以下的商品房成交比例占總量的40。這表明2002沈陽增量房市場將會(huì)呈現(xiàn)小戶型、低檔次、低價(jià)位住房緊俏，中戶型、中檔次、中價(jià)位住房緊銷，大戶型、高檔次、高價(jià)位住房滯銷的趨勢。3、房價(jià)波動(dòng)

21、幅度不會(huì)太大雖然消費(fèi)者對低單價(jià)、低總價(jià)產(chǎn)品的需求，可能促使開發(fā)商增加對中低價(jià)位產(chǎn)品的供應(yīng)，從而拉低市場價(jià)格，但根據(jù)目前沈陽市房地產(chǎn)市場的活躍程度，預(yù)計(jì)拉動(dòng)幅度不會(huì)太大。4、二手房市場的活躍表現(xiàn)，為房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件沈陽市房產(chǎn)局信息中心統(tǒng)計(jì)表明，截至2001年11月末，沈陽存量房轉(zhuǎn)讓件數(shù)為34517件，面積245.8萬平方米，金額32.7億元較2000年同期交易量有所增加。從總體上看，二手房交易市場比商品房市場更為活躍，而政府的大力支持，是二手房市場活躍的一個(gè)重要原因。二手房市場與商品房市場是“聯(lián)動(dòng)”的，二手房市場的活躍表現(xiàn)，為房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件。項(xiàng)目分析篇一、項(xiàng)目概況項(xiàng)

22、目名稱：嘉盛園（暫定名）位置：沈陽市和平區(qū)太原街地區(qū)， 發(fā)展商：沈陽*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)規(guī)劃：規(guī)劃地塊北側(cè)布置為18高層板式住宅，底部二層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；南側(cè)根據(jù)日間距布置為退臺式住宅，層數(shù)分別是7層、10層、10層、底部為二層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；東南側(cè)規(guī)劃為26層高層點(diǎn)式住宅與北側(cè)公建用房相連；東側(cè)和西側(cè)均為二層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。規(guī)劃總建筑面積約為46800，其中住宅面積為31400，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為10200。二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)量總占地面積14000規(guī)劃總建筑面積46800其中：規(guī)劃地上建筑面積41600其中：住宅建筑面積31400 商業(yè)配套建筑面積10200地下停車場建筑面積5200容積率3

23、.2覆蓋率20%綠化率25%地下停車位100個(gè) 三、項(xiàng)目片區(qū)市場分析（一）項(xiàng)目片區(qū)環(huán)境分析本案所在區(qū)域是沈陽市傳統(tǒng)商業(yè)黃金地段的中心，也是沈陽市許多歷史名店的原址及沈陽市首批個(gè)體工商業(yè)主的誕生地，同時(shí)，也是沈陽市的市中心所在地，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。本地塊與中山廣場、市總工會(huì)、市公安局等在同一街道軸線上，而這一軸線又恰恰恰是沈陽著名的景觀路南京街，集旅游、購物、娛樂為一體。交通線路發(fā)達(dá)，且與沈陽地鐵一號線相鄰（地鐵一號線將在沈陽站、南京街設(shè)置站點(diǎn)），也使本區(qū)域成為不可多得的地鐵處女地。外來企業(yè)、外來人口相對較多，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了不可多得的商機(jī)。商住需求旺盛，尤其以小面積商住兩用房，更為市場青瞇；太原

24、街老區(qū)域改造已成定局。判斷：本案完全具備了作為城市中心所必需的的經(jīng)濟(jì)、交通、人口、投資等組成要素，而其產(chǎn)品形態(tài)必須與區(qū)域特征相吻合，才有可能實(shí)現(xiàn)市場及利潤的最大化。（二）項(xiàng)目周邊客戶層分析政府機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位林立（市國稅局、省地稅、和平區(qū)公安局、刑警支隊(duì)、市供電局、二0二醫(yī)院、中國醫(yī)大、中國聯(lián)通及近20家金融機(jī)構(gòu)），貨幣分房及購房前景樂觀。多家中及中高檔寫字間聚集了大多數(shù)年輕、高收入、思想前衛(wèi)的本、異地白領(lǐng)，渴望擁有屬于自己的房子。區(qū)域內(nèi)的個(gè)體及私營業(yè)主，與大型國營商業(yè)企業(yè)并肩支撐著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，其購買力不言而喻。以本地域的區(qū)域價(jià)值潛力，足夠吸引各階層、各地域的投資客目光。商住兩用客戶層占據(jù)

25、本區(qū)域住宅市場消費(fèi)的不可忽視的地位。大連萬達(dá)商業(yè)廣場的啟動(dòng)，將為本案提供較大量的潛在目標(biāo)客戶。判斷：本區(qū)域擁有廣泛的消費(fèi)基礎(chǔ)及消費(fèi)潛力，如能為特定的目標(biāo)客戶群打造特定的產(chǎn)品形態(tài)，相信定能取得項(xiàng)目的開發(fā)成功。（三）周邊居住狀況分析區(qū)域內(nèi)的居住狀況較差，通常意義上的居住場所多為房齡在8年以上的老戶型住宅，建筑面積多為50-80平方米。房齡在15年之上的老式住宅及筒子樓也占據(jù)了區(qū)域內(nèi)住宅的相當(dāng)比重，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展極不相襯。極少數(shù)新格局的住宅新小區(qū)，成為普通市民居住條件中的嬌嬌者，但開發(fā)量極為有限，多數(shù)也被定向購買。1998年至今，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了中潤世紀(jì)家園、美龍家園、豪隆世家、平安馨園等高中樓住宅項(xiàng)

26、目，但由于產(chǎn)品形態(tài)單一（多數(shù)為130-190平米大戶型），總房款較高，而令大多數(shù)消費(fèi)者望而生畏。判斷：區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)單一及供需矛盾，加之潛在目標(biāo)客戶資源豐厚，為本項(xiàng)目的成功提供了不可多得的市場機(jī)會(huì)。因此，產(chǎn)品立項(xiàng)及規(guī)劃成為本案的重中之重。（四）競爭樓盤分析城中花園發(fā)展商虹彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置南五馬路250號裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房戶型及面積80-300二室五室均價(jià)5300元/最惠付款方式7成30年按揭銷售業(yè)績首三期售完客戶來源企業(yè)家、政府官員優(yōu)劣勢分析豪宅，戶型定位準(zhǔn)確。園林綠化、配套齊全、間距在管理好。造型新穎，公共裝修高檔，沖擊力強(qiáng)。推廣評語推廣概念準(zhǔn)確，包裝效果佳，銷售人員素質(zhì)高，專業(yè)強(qiáng)。豪

27、隆世家發(fā)展商正大豪隆房產(chǎn)開發(fā)有限公司位置南八馬路與同澤街交匯處裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房戶型及面積二室：99.9；三室：153.6；五室：185.22均價(jià)4300元/；4180元/起價(jià)最惠付款方式7成30年按揭銷售業(yè)績銷售40客戶來源生意人、市民優(yōu)劣勢分析中檔房戶型，面積配比適中。點(diǎn)式樓，相當(dāng)部分房采光通風(fēng)不理想。清新靚麗，公共裝修高檔，視覺沖擊力強(qiáng)。推廣評語推廣概念準(zhǔn)確，推廣手法落后，從業(yè)人員素質(zhì)低，不專業(yè)。南園康居樓發(fā)展商沈陽順翔房屋開發(fā)有限公司位置南五馬路金都酒店對面裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房戶型及面積二室：72.3；四室255.4均價(jià)4380元/；4080元/起價(jià)最惠付款方式首付一萬，余款30年按揭銷售業(yè)績一

28、期90，二期50客戶來源生意人、市民、小公司優(yōu)劣勢分析戶型偏大，商信兩用。配有泳館，板式樓。造型呆板、凝滯，色彩單一，公共裝修低檔。推廣評語無明確推廣概念?？兹富▓@發(fā)展商瑪麗藍(lán)位置七緯路裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房戶型及面積二室：126；三室：152；四室：180均價(jià)5300元/最惠付款方式7成30年按揭銷售業(yè)績僅余幾套客戶來源企業(yè)家、政府官員優(yōu)劣勢分析豪宅，戶型定位準(zhǔn)確。規(guī)模大，園林綠化面積大，樓間距大，配套齊全，物業(yè)管理好。推廣評語推廣概念準(zhǔn)確，從業(yè)人員較專業(yè)。嘉盛園發(fā)展商沈陽鐵西房屋開發(fā)公司位置民主路與同澤街交匯年裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房及精裝房戶型及面積一室：60；二室：80-100；三室：100-120均價(jià)

29、3850元/；3400元/起價(jià)最惠付款方式7成30年按揭銷售業(yè)績客戶來源企業(yè)家、生意人、政府官員、市民、公務(wù)員優(yōu)劣勢分析中高檔房，小戶型，面積配比合理，板式樓采光通風(fēng)好。設(shè)計(jì)新穎，樓間距大。園林綠化品味高，人性化設(shè)計(jì)，國際知名物業(yè)管理。推廣評語先進(jìn)的推廣營銷，知名專業(yè)營銷公司鼎力奉獻(xiàn)。中潤世紀(jì)花園發(fā)展商位置和平區(qū)南京街78號裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房戶型及面積二室二廳：169；三室二廳：183；四室以上：223-338均價(jià)4380-6280元/最惠付款方式7成20年按揭銷售業(yè)績銷售70客戶來源企業(yè)家、生意人、官員、娛樂圈人士優(yōu)劣勢分析豪宅，點(diǎn)式，戶型偏大，采光通風(fēng)不好。配套齊全。物業(yè)管理較好。推廣評語推廣

30、概念一般，銷售人員少，熱情不高。（五）項(xiàng)目周邊商業(yè)市場分析1、項(xiàng)目潛在的商業(yè)價(jià)值地域價(jià)值：本案位于太原商圈，無論歷史形成或未來發(fā)展，該地域均有著無限的商業(yè)價(jià)值潛力。政府因素：太原街老區(qū)改造文件已正式下達(dá)（政府文件）。外資的涌入：包括南部軍團(tuán)的北上及入世后外來資金的大量涌入，都將為本地域價(jià)值的提升提供不可多得的良機(jī)。本案雖位于太原商區(qū)，但不占據(jù)主要干線，屬次級商圈地位，周邊路況條件差，多為公交車及長途客運(yùn)站點(diǎn)。項(xiàng)目的高檔高層住宅規(guī)劃，將因地處商圈中心得生意之便以及交通發(fā)達(dá)等基礎(chǔ)條件，而具有獨(dú)特的市場吸引力，相反，住宅與經(jīng)營的合二為一也為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售提供了有利因素。 項(xiàng)目周邊主要干道及經(jīng)營類別（

31、附表一）商業(yè)街名稱主要經(jīng)營品種店鋪數(shù)量店鋪規(guī)模太原街服裝、眼鏡、樂器、通信、醫(yī)藥、137以小型門面居多，520 左右中華路銀行、證券、12多為分支機(jī)構(gòu)，中等規(guī)模民主路機(jī)電配件、食品添加劑、電線電纜、絕緣材料85全部為小型門市，20左右勝利南街機(jī)電配件、水泵、軸承、藥房等94小型店鋪為主南五馬路東藥房、診所、醫(yī)療器械11中等門市100 左右同澤南街汽車配件50小型門市15-30 左右南二馬路五金、汽車修理業(yè)40小型門市，20 左右南京南街體育用品25中等門市50-150左右和平北大街銀行、寫字樓、酒店、旅行社等20家左右中等規(guī)模，寫字樓檔次較高本區(qū)域內(nèi)的主要經(jīng)營品種及經(jīng)營狀況（附表二）行業(yè)名稱一

32、般經(jīng)營面積現(xiàn)網(wǎng)點(diǎn)使用方式業(yè)主收入狀況價(jià)格（購/租）樂器行200 左右租用（太原南街）年純收入10萬左右18萬汽車零配件30120 租用（原居民樓一樓）年純收入60萬元左右315萬彩印噴繪20200 租用（原居民樓）經(jīng)營大戶年毛收入500萬元218萬快餐類100300 租用年純收入10萬元左右1025萬醫(yī)藥業(yè)50200租用中型藥店年純收入30萬元左右315萬家電業(yè)（代理）20150 租用110萬鐘表眼鏡行業(yè)50200 租用年純收入5萬元左右418萬服裝類20200 租用年純收入在210萬元之間18萬18萬項(xiàng)目周邊主要公交車及長途站點(diǎn)提示（附表三）項(xiàng)目周邊道路名稱公交車站點(diǎn)長 途 站 點(diǎn)路 況 說

33、 明南二馬路601、604、沈陽遼陽、沈陽鞍山道路狹窄，路況雜亂，人車混行，本、異地旅客流動(dòng)量大，無停車位，西鄰民主廣場，道路狀況復(fù)雜民主路523、246、環(huán)路2、19982001年項(xiàng)目周邊的網(wǎng)點(diǎn)投入量及消化量近年來區(qū)域內(nèi)大型網(wǎng)點(diǎn)的投入量與價(jià)格（附表四）網(wǎng)點(diǎn)名稱地理位置層數(shù)投入時(shí)間銷售價(jià)格單位面積出售比率南園康居樓網(wǎng)點(diǎn)南五馬路13層2000年6000元/ 10002700 僅余1棟，主要以抵債方式出售美龍家園南京南街（中潤世紀(jì)家園南）14層2001年均價(jià)6000元/ 7004000 銷售率70%中潤世紀(jì)家園（一、二期）南京南街13層1998年/2001年6500元/ 3002000 一期銷售1

34、00%，二期整體銷售鴻源大廈中山公園西門南50米13層2000年1000元/ .年3001000 出租率50%和平商場四層樓本案正北14層2000年整體招商5000 左右0豪隆世家新華廣場西500米13層2001年6500元/ 300670 出售率40%方迪大廈和平區(qū)西塔街13層2001年6500元/ 3002000 出售率不足30%綜上所述，本案周邊地區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)銷售（出租）率為60%。3、區(qū)域內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)需求調(diào)查區(qū)域內(nèi)的主要經(jīng)營企業(yè)明細(xì)表 （附表六）企 業(yè) 類 別企 業(yè) 名 稱主 要 分 布 地 段大型合資（私營）企業(yè)洲際酒店、中國正泰集團(tuán)、沈鐵分局通源實(shí)業(yè)總公司、沈陽沈港實(shí)業(yè)有限公司等南京南街及南

35、五馬路寫字樓鴻源大廈、明日大廈、玉麟世家、文新大廈、群星大廈、中山大廈、通保大廈、昊源大廈、星光大廈南五馬路、和平北大街銀行、證券約20家國有銀行（工、建、中、農(nóng)、交行）、商業(yè)銀行（華夏、招行、廣發(fā)行等）遍布，以及銀河證券、鞍山證券、遼寧國信等中華路、南京南街、和平北大街、南五馬路政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和平區(qū)公安分局、和平區(qū)房產(chǎn)供暖公司、沈陽市體育局、區(qū)域內(nèi)部分經(jīng)營種類的未來發(fā)展規(guī)劃及需求 （附表七）行 業(yè) 名 稱現(xiàn)經(jīng)營面積經(jīng)營場地變遷因素未來發(fā)展規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)需求面積網(wǎng)點(diǎn)需求格局彩印噴繪20200 有動(dòng)遷可能買或租網(wǎng)點(diǎn)200400 大開間、大進(jìn)深餐飲業(yè)（快餐業(yè)）100500 新品種的引入或連鎖經(jīng)營租

36、用網(wǎng)點(diǎn)100500格局方正家電代理業(yè)20150連鎖經(jīng)營買或租網(wǎng)點(diǎn)100 左右格局方正，適于經(jīng)營洗浴業(yè)2001000 買網(wǎng)點(diǎn)，個(gè)人經(jīng)營300800 鐘表眼鏡店100200 連鎖經(jīng)營或新辦企業(yè)租用網(wǎng)點(diǎn)200300 格局方正銀行及證券公司2001000 開設(shè)分理處或分支機(jī)構(gòu)買網(wǎng)點(diǎn)（固定資產(chǎn)投入）5002000影樓200400連鎖經(jīng)營或新辦租用網(wǎng)點(diǎn)500 以下室內(nèi)易于規(guī)劃娛樂城（健身中心）1000 以下租用網(wǎng)點(diǎn)10002000 室內(nèi)易于規(guī)劃超級市場500左右連鎖經(jīng)營租用網(wǎng)點(diǎn)1000 左右單層空間足夠大大型主題市場4000 左右聯(lián)合投資經(jīng)營整體購買設(shè)室內(nèi)電梯、樓梯間等四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、項(xiàng)目定位沈陽首座

37、小面積完全產(chǎn)權(quán)公寓（公寓主定位）沈陽首座頂尖地段精品小戶型（住宅主定位） 2、功能定位商住兩用公寓小面積、精裝修、可拆改、具有完善的個(gè)性配套服務(wù)小戶型精品住宅根據(jù)對周邊的分析以及對本地塊因素、小區(qū)規(guī)劃理念等各種因素的綜合評價(jià)，將該項(xiàng)目從市場中細(xì)分出來，定位為“小戶型的精品住宅”。定向商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為配合住宅的銷售，并完成本項(xiàng)目未來的科學(xué)管理，建議網(wǎng)點(diǎn)定向銷售，也可考慮給予統(tǒng)一的局部裝修，以全面提升項(xiàng)目的整體檔次。3、目標(biāo)客戶群定位商住兩用公寓：單身白領(lǐng)、丁克族、小資階級、富家子弟（不愿與父母同住，但經(jīng)濟(jì)上仍依賴家庭）、藝術(shù)工作者（studio）、外來駐沈工作者及公司、投資客精品小戶型住宅：周邊生意人

38、（生意之便）、周邊政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位購房者（回歸城市，距工作單位較近、過現(xiàn)代化生活、具升值潛力）也有相當(dāng)?shù)纳套⌒枨罂蛻?定向商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：配合公寓未來生活的娛樂性、服務(wù)性經(jīng)營，應(yīng)相應(yīng)禁止大件商品修理業(yè)、裝修業(yè)及建筑材料、印刷業(yè)的經(jīng)營。4、項(xiàng)目優(yōu)勢資源整合充分利用片區(qū)的商業(yè)氛圍資源，打造都市人文社區(qū)形象。樹立一個(gè)獨(dú)具特色的都市經(jīng)典家園形象5、物業(yè)總體規(guī)劃建筑風(fēng)格：現(xiàn)代主義風(fēng)格，要求線條簡潔流暢，色彩典雅持久，凸顯現(xiàn)代的、簡約的都市之風(fēng)。圍合式布局，使客戶盡享區(qū)內(nèi)之靜謐、安適、令住戶真正能夠感受到闊中取靜的居家氛圍。小區(qū)內(nèi)地上不設(shè)停車位，所有住戶車輛及來往車輛全部停入地下停車場，將地面園區(qū)內(nèi)道路及園

39、林、綠化廣場留給住戶休閑娛樂，令住戶更能享受清凈，品味都市中的田園生活。園內(nèi)中庭廣場實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值的綠化，精心設(shè)計(jì)的人造景觀、瀑布噴泉、小橋流水、兒童游樂設(shè)施及成人文體設(shè)施。合理分布，為住戶營造快樂健康的生活。室外統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)遮蔽式空調(diào)機(jī)位，預(yù)設(shè)空調(diào)凝水管，以保證宇外墻的整體協(xié)調(diào)美觀，避免空調(diào)機(jī)冷水浸蝕墻體，使物業(yè)保值、升值。統(tǒng)一設(shè)置遠(yuǎn)程水、電、煤氣自動(dòng)抄表系統(tǒng)，方便工作人員讀表，可避免入室查表對住戶滋擾及不便。贈(zèng)送可視對講門禁系統(tǒng)： 終端直連小區(qū)入口保安值班室和住戶家中及樓下單元，盡最大可能防患于未然。樓宇內(nèi)外公共裝修選材上乘，質(zhì)地考究，體現(xiàn)檔次與價(jià)值，提升物業(yè)素質(zhì)，展示實(shí)力與品牌。6、戶型規(guī)

40、劃及設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)人性化、功能化、時(shí)尚化。按本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位，面積在401202 之間，主力戶型以701102的二室兩廳和三室兩廳為主。實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)，力求使廳的布局更豐富和活潑，平層設(shè)計(jì)為主，輔之以全越式；客廳朝南帶落地門陽臺，餐廳帶操作陽臺。窗設(shè)計(jì)能落地的并盡量轉(zhuǎn)角，將窗外美景引入室內(nèi)，令居者視野開闊，心胸暢然。（1）戶型面積及配比完全產(chǎn)權(quán)公寓（26層點(diǎn)式高層）建議戶型面積為2060平方米其中：2030平方米 25%3040平方米 35%4050平方米 25%5060平方米 15%精品小戶型住宅（兩座板式住宅）建議戶型面積為70120平方米其中：7080平方米二室一廳一衛(wèi)

41、30%8090平方米小二室二廳一衛(wèi) 30%90100平方米標(biāo)準(zhǔn)二室二廳一衛(wèi) 10%100110平方米小三室二廳一衛(wèi) 20%110120平方米標(biāo)準(zhǔn)三室二廳二衛(wèi) 10%板式住宅戶型配比 二室戶型 70%三室戶型 30%（2）整個(gè)項(xiàng)目的不同產(chǎn)品份額完全產(chǎn)權(quán)公寓 30%精品小戶型住宅 70%（3）戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)根據(jù)小面積戶型的特點(diǎn)及使用功能，建議其設(shè)計(jì)應(yīng)注意：可考慮造當(dāng)縮減客廳面寬，也許可以控制在4.2米之內(nèi)；盡量縮小走道的面積，避免不必要的浪費(fèi)；把窗設(shè)計(jì)成飄窗，充分占用外部空間；適當(dāng)提高層高，建議達(dá)到3米；室內(nèi)多使用玻璃，制造通透效果；7、完全產(chǎn)權(quán)公寓所應(yīng)解決的個(gè)性配套服務(wù)特殊的人群，特殊的生活方式與

42、特殊的居住空間，決定了完全產(chǎn)權(quán)公寓必須配備完善的個(gè)性服務(wù)設(shè)施。建議應(yīng)解決的個(gè)性配套服務(wù)： 配備專業(yè)化系統(tǒng)化科學(xué)化的物業(yè)管理公司 相當(dāng)數(shù)量的車位或地下停車場 服務(wù)部門相對合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 智能化居家及辦公的基本配套（高速寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視等） 先進(jìn)、管理完善的共享空間（商務(wù)中心、健身中心、俱樂部、分時(shí)辦公區(qū)、多部高速電梯等） 各種服務(wù)配套設(shè)施（中西餐廳、快餐廳、咖啡酒吧、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、洗衣房、醫(yī)療室等） 專有的各種個(gè)性化服務(wù)（24小時(shí)送餐、上門洗衣服務(wù)、家庭清潔、的士服務(wù)、房屋代租、24小時(shí)循環(huán)生活熱水等）8、本案的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議的出發(fā)點(diǎn)本案特殊的地理位置決定了其網(wǎng)點(diǎn)的地域及投資價(jià)值同樣是

43、本案區(qū)域的市政市容環(huán)境，也相對限制了本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)本案周邊的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)對其網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃也起到了一定的借鑒作用網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)為兩層，單位面積在250平方米左右網(wǎng)點(diǎn)銷售應(yīng)具有相當(dāng)?shù)亩ㄏ蛐?，避免破壞住宅的居住環(huán)境及未來的小區(qū)管理網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)注意設(shè)計(jì)室內(nèi)格局應(yīng)事先尋找市場，謀求網(wǎng)點(diǎn)定向建設(shè)的可能網(wǎng)點(diǎn)周圍一定要預(yù)留車位網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格建議設(shè)定在65007000元/平方米之間依據(jù)本案前期的網(wǎng)點(diǎn)市場調(diào)查及2002年上半年的區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)提供量、網(wǎng)點(diǎn)特征，建議本案網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)為： 網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置為兩層，面積份額控制在200300平方米 網(wǎng)點(diǎn)面寬78米，足夠各種娛樂、服務(wù)行業(yè)的門臉設(shè)計(jì)要求 網(wǎng)點(diǎn)的定向銷售至關(guān)重要，因此是否可以考慮統(tǒng)一

44、風(fēng)格的局部裝飾 應(yīng)規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)門前的停車場 網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮門、窗及梁、柱等位置，力求最大限度優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu) 經(jīng)營項(xiàng)目應(yīng)盡量回避萬達(dá)商業(yè)廣場的主營業(yè)務(wù)（太平洋百貨、沃爾瑪超市、歐倍德建材超市） 網(wǎng)點(diǎn)售價(jià)可控制在6000元7000元/平方米 判斷：綜上所述，本案周邊地區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)銷售競爭主要表現(xiàn)為洪福家園（產(chǎn)品形態(tài)類似）及萬達(dá)商業(yè)廣場（品牌效應(yīng)）的競爭。但針對市場供需狀況及市政改造力度的加大，本案網(wǎng)點(diǎn)的銷售形勢應(yīng)較為樂觀。五、項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目的優(yōu)勢分析1絕佳的地理位置本項(xiàng)目位于沈陽市最主要的商業(yè)區(qū)和平區(qū)的中心地帶，距離太原商業(yè)步行街僅50米，此地為沈陽市發(fā)展之非常成熟地帶。富賈云集，商業(yè)氛圍濃郁，

45、為沈陽市商業(yè)“黃金三角地”之中央，地理位置極為優(yōu)越。2方便迅捷的交通本項(xiàng)目20米之距離即為長途客運(yùn)站，300米之“遙”即為沈陽火車站，氣運(yùn)火車運(yùn)輸通達(dá)省內(nèi)及全國各地，南二馬路、民主路上更是大、小中巴穿梭往來，四通八達(dá)，方便迅捷。3成熟完善的社區(qū)配套太原商業(yè)街、新世界商場、聯(lián)營公司、中興大廈、時(shí)尚地下廣場、中華路商業(yè)街及即將建設(shè)的由大連萬達(dá)集團(tuán)投資興建的沈城首家大型商業(yè)廣場，為本地段造出興嘆的人氣和濃郁的商業(yè)氛圍。南京一小、鐵路五小、東北育才中學(xué)、鐵路實(shí)驗(yàn)中學(xué)、134中學(xué)、20中學(xué)，均屬于省市重點(diǎn)學(xué)府，使本項(xiàng)目依偎學(xué)區(qū)，親子無限。醫(yī)大附屬醫(yī)院、二0二醫(yī)院、和平區(qū)中心醫(yī)院保證了本地業(yè)主尋醫(yī)問藥，為

46、生活提供有效保障。商貿(mào)飯店、新世界酒店、金都飯店、金杯大廈、上海梅隴鎮(zhèn)酒家、杭幫菜、麥當(dāng)勞、肯德基及都市快車等各種風(fēng)味餐廳使本項(xiàng)目所在地成為沈城餐飲美食的絕佳處所。中華劇場、東北電影院、市文化宮、保齡宮、市游泳館、中山公園及正在建設(shè)中的沈城第一家也是最大的一家大眾體育休閑健身廣場，皆為沈城娛樂休閑健身之首選。（二）項(xiàng)目的劣勢分析1地塊局限傳統(tǒng)觀念的局限，對地域內(nèi)經(jīng)營品種及經(jīng)營環(huán)境有偏見。原周邊地域居住狀況較差，居民素質(zhì)相應(yīng)不高，影響了地域發(fā)展速度。2周圍環(huán)境因素車輛站點(diǎn)集中，本、外地流動(dòng)人口量大，人員素質(zhì)混雜。道路狀況較差，路面較窄，損壞嚴(yán)重，且人車共行。 3歷史因素歷史遺留的臟、亂、吵環(huán)境印

47、象較難改變。區(qū)域內(nèi)外來人口較多，不利于區(qū)域的規(guī)范化發(fā)展。（三）項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1以陳政高為首的新一屆市政府領(lǐng)導(dǎo)為沈陽帶來了“經(jīng)營城市”的新概念，限將城市建設(shè)做為一項(xiàng)重要的資產(chǎn)予以經(jīng)營，在改善城市環(huán)境、提升城市檔次的同時(shí)，通過政府政策上的優(yōu)惠，吸引更多的外資進(jìn)入沈陽，建造沈陽，進(jìn)而改善就業(yè)環(huán)境，提高居民居住水準(zhǔn)。此舉從整體上提高城市價(jià)值。也使本項(xiàng)目所在地的片區(qū)價(jià)值得到相應(yīng)提升。2繼沈陽市及和平區(qū)政府投資改造太原街地區(qū)后不久，大連萬達(dá)集團(tuán)又準(zhǔn)備斥資12億，在太原街打造沈陽首家SHOPPING MALL（大型商業(yè)廣場）。將太原街建設(shè)成集購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿、觀光旅游及綜合服務(wù)為一體的一站式消

48、費(fèi)場所。使人們購物、休閑或漫步時(shí)，尤如在林蔭道上散步一樣舒適和愜意。此次萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)軍太原街也正是看中太原街地區(qū)對沈陽人來說與北京的王府井、上海的南京路、美國的曼哈頓、巴黎的香榭麗舍一樣是一個(gè)城市商業(yè)的LOGO（標(biāo)志）。是向外地人引以炫耀的驕傲所在。而萬達(dá)以此項(xiàng)目為沈陽引進(jìn)了沃爾瑪、太平洋百貨等居世界500強(qiáng)的多家國際知名品牌店的開業(yè)也會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目周邊商鋪的價(jià)值。而這一切最大的受益者無疑是本項(xiàng)目。政府及大型企業(yè)集團(tuán)斥巨資改造太原街，既完善沈陽的商業(yè)功能也提高了太原街地區(qū)的片區(qū)價(jià)值。從而大大增加太原街的人氣與商氣。而本項(xiàng)目也因此面受益非淺，在商業(yè)價(jià)值獲得大幅提升的同時(shí)也因太原街大型商業(yè)廣場的產(chǎn)生，衍

49、生了相當(dāng)一部分有強(qiáng)烈安家欲望的中、高收入的白領(lǐng)或外來的年青資本家及大量的流動(dòng)人口，從而使本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群體擴(kuò)容，銷售前景看好。因此，價(jià)值有望獲得提升。3、營銷策劃水平是決定項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度的重要因素。本項(xiàng)目將憑借深、滬地產(chǎn)的新理念及新手法，通過對本項(xiàng)目土地位置、人文景觀、商業(yè)概念、學(xué)府概念、太原街改造、戶型設(shè)計(jì)、中庭廣場、人車分流等賣點(diǎn)的提示與濃縮和推廣，使物業(yè)價(jià)值提升。（四）項(xiàng)目的威脅點(diǎn)分析主要來自周邊的競爭樓盤的潛在威脅。政府改造速度及力度的把控與實(shí)施，同樣關(guān)系著本區(qū)域未來的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)分析篇一、項(xiàng)目建設(shè)總投資分析（一）開發(fā)成本1、土地費(fèi)用編號項(xiàng)目名稱金額（萬元）備注1土地出讓金5822征

50、地、折遷安置補(bǔ)償金17502.1陸軍偵察局13002.2沈空司令部3002.3沈陽鐵路局1503市房產(chǎn)局直屬房產(chǎn)殘值費(fèi)3124現(xiàn)地動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)2240每戶10萬元計(jì)算，共224戶。合計(jì)48842、前期工程費(fèi)編號項(xiàng)目名稱金額（萬元）備注1土地勘測、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1802、三通一平210按總占地面積150元/平方米計(jì)算。合計(jì)3903、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)編號項(xiàng)目名稱金額（萬元）備注1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)582按規(guī)劃地上建筑面積140元/平方米計(jì)算合計(jì)5824、建筑安裝工程費(fèi)編號項(xiàng)目名稱金額（萬元）備注1建筑安裝工程費(fèi)4914按規(guī)劃總建筑面積1050元/計(jì)算2電梯315共9部電梯，每部電梯按35萬元計(jì)算合計(jì)52295

51、、不可預(yù)見費(fèi)編號項(xiàng)目名稱金額（萬元）備注1不可預(yù)見費(fèi)332按上述1、2、3、4項(xiàng)之和3%計(jì)算合計(jì)3326、開發(fā)期稅費(fèi)及其他費(fèi)用編號項(xiàng)目名稱金額（萬元）備注1城市建設(shè)綜合配套費(fèi)750按規(guī)劃總建筑面積160元/計(jì)算2工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)21按建筑安裝工程費(fèi)的0.4%計(jì)算3工程監(jiān)理費(fèi)31按建筑安裝工程費(fèi)的0.6%計(jì)算4其他105按建筑安裝工程費(fèi)的2%計(jì)算合計(jì)907項(xiàng)目開發(fā)成本為以上六項(xiàng)之和，共計(jì)為：12324萬元。（二）開發(fā)費(fèi)用1、管理費(fèi)用編號項(xiàng)目名稱金額（萬元）備注1管理費(fèi)用370按開發(fā)成本的3%計(jì)算合計(jì)3702、財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款額初步按開發(fā)成本的50%計(jì)算，約6000萬元。貸款利率按5.58%計(jì)算。為簡化

52、計(jì)算，對項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算影響不大的前提下，貸款利息初步按單利計(jì)算。貸款期限初步確定為1年。編號項(xiàng)目名稱金額（萬元）備注1財(cái)務(wù)費(fèi)用335合計(jì)3353、銷售費(fèi)用編號項(xiàng)目名稱金額（萬元）備注1銷售費(fèi)用607按銷售收入3%計(jì)算合計(jì)607項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用為以上三項(xiàng)之和，共計(jì)為：1312萬元。（三）投資成本費(fèi)用估算匯總編號項(xiàng)目名稱金額（萬元）1開發(fā)成本123241.1土地費(fèi)用48841.2前期工程費(fèi)3901.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5821.4建筑安裝工程費(fèi)52291.5不可預(yù)見費(fèi)3321.6開發(fā)期稅費(fèi)及其他費(fèi)用9072開發(fā)費(fèi)用13122.1管理費(fèi)用3702.2財(cái)務(wù)費(fèi)用3352.3銷售費(fèi)用607合計(jì)13636項(xiàng)目總建設(shè)投

53、資為：13636萬元單位規(guī)劃建筑面積投資成本13636萬元468002194元/單位規(guī)劃地上建筑面積投資成本13636萬元416003278元/二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度初步計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期從拆遷到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用預(yù)計(jì)需要1年時(shí)間，以下為項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃安排。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度初步計(jì)劃表010203040506070809101112拆遷三通一平開挖基槽基礎(chǔ)施工結(jié)構(gòu)施工水電安裝裝修施工電梯安裝基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)樣板房裝修備注：以上按月份進(jìn)行分期。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措安排投資計(jì)劃與資金籌措表序號項(xiàng)目合計(jì)12341項(xiàng)目總投資136364102614827156711.1開發(fā)建設(shè)投資13301

54、3990598026606711.2貸款利息335112168552資金籌措136364102614827156712.1資本金550119902980460712.2借貸資金（含利息）63352112316810552.3預(yù)售收注：以上按三個(gè)月為一季度進(jìn)行分期。三、項(xiàng)目資金回收計(jì)劃項(xiàng)目資金回收預(yù)計(jì)需要9個(gè)月，以下為項(xiàng)目的資金回收預(yù)期進(jìn)度。資金回收預(yù)期進(jìn)度表091011121314151617合計(jì)商品房比例（%）8101215151015105100面積（）25123140376847104710314047103140157031400商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比例（%）101520201510551